クレヴィアタワー目黒不動前ってどうですか？

あ、DNPの倉庫は住友不動産に売却しているのね。

この土地は確かに期待していいかもね。
くっそ高くなるのは目に見えているけど。

スミフなら高そうですよね。
しかし、多彩なプランを用意してくれそうなので、手が届くものもあるはず。
引き渡しは5年後とかになりそうですが。

大規模マンションだとすると、クレヴィアタワーのリセールには悪影響ですよね。。

これから目黒駅再開発タワー、ここのスミフタワーが高値で出るなら、リセールで不利になることもないでしょう。ただ、スミフは高水準の共有施設や仕様でも管理費を抑える傾向が強く、間取りの効率化も優れているので、ここのコンセプトに近いかもしれないですね。

わたしは住友不動産よりも時期的には三菱地所の賃貸マンションがどの程度の賃料で出されるかの方が気になっております。

あそこまで行くとさすがに目黒線がうるさそうですね。

不動前だと＠12000円/坪～ってところかな。

三菱地所のパークハビオ西五反田三丁目計画は2015年3月竣工、10階建て99戸。
地域1、2位の高単価の賃料水準を株主にもアピールしており、
東急目黒線に近いとはいえ安く出る可能性はまずないと考える。

DNPからの取得も今年の3月で、底値とは言えない。
一方、パークハビオは一定の入居率に達したら、
傘下やそれ以外の投資ファンドに売却するビジネススキームであり、
中長期にわたる高水準の賃料形成と維持が不可欠。
高賃料での短期高稼働達成は十分見込めると弾いているのだろう。

計画では延床3690.17平米ゆえ平均は40平米弱。
プランとしては25～50平米のシングル/DINKS向けをそろえてくるはず。
同時期竣工のここの投資購入組にとっては1LDKや2LDKが競合するが、
不動前の宣伝をタダでしてくれるわけでメリット大かも。

（駅近、山手通り越えの賃料相場リーダーになってほしいねえ）

パークハビオ目黒不動前って攻玉社の近くにもうあるみたいだね。スミフともども、恰好いい名前つけてほしいですね。

3LDKの方が競合少なく、価値が保たれるかしら。

DNPから住友不動産が今年の3月に取得し現在解体中の倉庫は、
三菱地所取得と同じ、準工で建蔽率60%、容積率300%。

品川区の準工で容積率300%であればそのままでも1.2倍の緩和があり、
さらに総合設計による心付けもあるわけだが、
地所はざっと計2倍の容積率の緩和があったと思われる。
この辺の「盛り」は目黒区は厳しく、品川区と港区はゆるゆると聞く。

地所の約3倍の土地面積となるスミフにも同様の緩和があると推定すると、
スミフの延床は約11,000平米。

以上の推定ではスミフは土地面積こそ広いが用途等はベリスタと同じ。
高さ規制はないが本当に高層化して採算メリットがあるのか微妙。
10階程度の中層マンション、つまりベリスタの「規模がでっかい版」が
登場するのではと考えるが、いかが。

※クレヴィアタワー目黒不動前はほとんどが商業で80%/600%。
　公開空地を設け総合設計の適用を受けるが、わずか1.2倍？
　結果として延床は従前のソニー分9,826平米にその他を追加しただけの
　約10,610平米に過ぎず、この面積はスミフ推定と同じだ。

（安倍政権の容積率緩和がどこまで広がるかもあるかなー）

411さん、素人の私には貴方が何を言わんとしているか理解できません。

スミフはクレヴィアと戸数はおそらく同じ、
高さは半分の10階程度のマンションになるだろう。

クレヴィアはタワーといっても眺望は良くないですから、採光が取れるのであれば、むしろ良さそうですね。

攻玉社の近くのパークハビオって今どきのワンルームマンションって感じですが、パークハビオ西五反田三丁目計画の方はもう少し大規模で各戸も広めみたいですね。どちらも賃貸専門ですね。でもクレヴィアとは競合しない広さに思えます。

話は変わって、スミフは何を売りにしてくるのでしょう。一等地でもない（品川区かつマイナーな不動前）、高級住宅地じゃないから高級志向路線は無理がある、江東区豊洲のタワーのような外観の良さと設備仕様の良さでも狙うのかな。

スミフの採光？ 南面に板状タワーのクレヴィアがどんとそびえていて、もろに日影なわけですが。

クレヴィア近く、目黒線沿いの大きな空き地（旧国鉄の所有地）が気になるのですが、あれは何のための空き地でしょうか？時々大きなトラックが入り、大きなブルーシートで覆われている部分もあるのですが・・。

あそこは何も計画がないし、協議すら始まっていないはず。
JRが本気で何かやりたいなら行政も道路整備とか手伝うよといったスタンス。

ごめんなさい、クレヴィアタワーを悪く言うつもりはなくて、
この辺にタワーを建てても、低地のため眺望は良くないのではと言いたかったです。

眺望より利便性重視の人向けでしょう。まあ湾岸などにあるタワーも実際にはお見合いばっかで眺望がいいのはごく一部でしょうが。

JR目黒変電所周辺の広大な社宅跡地は、ずっと野ざらしで計画らしい計画もないですね。
2005年からの解体後に土砂崩れがあったり、維持も大変でしょうに。

まあ、マイナー駅の地味物件で息巻かれてもねえ。

それでも人気。

基礎工事中で半分を販売済のようなので人気ですね。
階層で間取りはほとんど変わらず、全戸向きは南のみ。
価格差は少なく、高値だった最上階も販売済？
このまま、粛々と売れていく気がします。

グランスイートは五反田から日常的に歩くのは遠すぎますし隣のブロックに火葬場があるなど周辺環境も冴えない。図書館近いのはいいけどね。ここは不動前も近いし五反田駅もギリギリ徒歩圏ですから立地の価値はグランスイートに勝ると思う。
ただ南向きが山手通り真ん前なので利便性はいいけど静寂性は劣るね。

山手通りは交通量は大幅に減って、低騒音の舗装、歩道の拡張と植樹がされる予定だけど、今の状況では検討対象外の人も多いだろうし、ネガ材料にもなるね。それでも、ここまで好調なのは売る側も想定外っぽい。

現地から五反田駅へ歩いたけど、楽で思ったより近く感じた。オーベル目黒から目黒線の目黒駅に行く方が遠く感じたよ。

目黒からだって帰りに下る分にはいいしね。

せっかく色んなマンションを選べる立場にいるのに、
どうして高い金払って幹線道路沿いなんて選んでしまうんでしょう。
幹線道路沿いに住んで失敗した体験談とかネットですぐ出てくるのに。
自分だけは大丈夫って思ってしまうんでしょうか。

駅近幹線通り沿いのタワーに住んで失敗した体験談の例示をぜひ。

山手通りの反対側の部屋を買えば問題ない

>429
わたしが聞きたいこと。
+ 南のベランダに洗濯物を干して黒くならないか？
+ 寝室(3LDK)は窓を開けて寝れるか？(北側だからこれは大丈夫と思ってるのですが）
+ 南側のリビングで窓を開けて過ごせるか？（騒音の面・室内が黒くならないか？）

皆様ご意見ください。特に契約したと思われるここに頻繁にコメントしている有識の方、お待ちしてます！（いつも参考にさせていただいております）

PS. 二期で東側の3LDKの部屋は、なくなってしまいそうで検討に時間がなく悩んでいるものです。

>>430さん
正直、何階なのか判断がつかないものが多かったですが、「幹線道路沿い、マンション」等ので検索すれば、様々な経験および専門家の意見が見れます。ここで貼るような内容ではないので、ご自身でご確認ください。

タワーといってもここは20階建てですので、普通の高層マンションと考えて差し支えないと思いますし。

山手通りは高速が開通すれば交通量激減するよ。

幹線道路沿い物件のよさは、容積率の高さゆえの価格の安さでしょ。グレードの高いタワーマンションに住めるなんて楽しみ。子供もいないので幹線道路も気になりません。

ここ急に活性化しはじめたな
今まで1日1レスだったのにどうした！？

実は掘り出し物だと気づかれたか

山手通沿いに住んでいれば干した洗濯物は汚れるし、道路側の窓を開けた生活は現実的ではないことくらいどんなバカにも想像できるし、実際にそのとおりだ。我が家では問題ない、慣れでどうにかなるなんて気休めには耳を貸さない、ましてや例示すらできないネット検索大しゅきおこちゃまみたいクズはほっぽっておくことだ。

そう、質問は「程度」ですね。分かってます。子どもに着せるお洋服、寝かせるベッドのシーツはきれいであってほしい。当然の願いです。では、ガラス面バルコニー柵の裏側に干した洗濯物をどうやれば黒くできるか。実験すれば分かりますが、これはなかなか難しいです。不可能といってもいいでしょう。東京都の排ガス規制は一流で科学的な数値としては気にすべきレベルには達していないでしょうし、私は気にせず干していて、汚れるとかより、風で飛ばされやしないかの方が気になっていました。一方、幹線道路を避けたって長く続く花粉が舞う季節には低層戸建ての誰もがせっせと室内干しをし、外に干す家庭は意識の低い異端者扱いされる世の中です。気にする人はどこまでも気にするもんですね。どちらが都会でもストレスなく幸せに生きられるのでしょう。

騒音もどうにもなりません。暗騒音、暗雑音が気になるならこんなど真ん中な場所で窓を開けて寝るのは無理でしょう。窓を開ければ床や壁も汚れるでしょう。

が、そんなの第一種低層住居専用地域の戸建てやマンションに住んでてもおんなじだ。深夜にお隣のエアコンやエコキュートの室外機がぶおーーーんと動けば窓を閉めても気になるし包丁片手に殺意さえ芽生え不眠や精神的苦痛をネタに弁護士雇い訴訟に明け暮れる毎日が想像できませんか。なに想像できない。では、話変えて窓を開けられる地域は、つまりはどの家庭も窓を開けて過ごすわけだ。ダイソンの掃除機、大型テレビの大音量、深夜にわたるサッカー観戦で盛り上がるリア充の奇声、しつけの悪い犬の無駄吠え、夜中に帰ってくる自慢のレクサスやらBMWのエンジン音、タバコの煙。どーですかー。窓を開けられる生活に、どれほどの価値があるんだか分からないもんですねー。

窓を開けて室内が汚れないのはスイス・ローザンヌ地方だけのお伽話だ。軽井沢や那須の別荘でも、清里のペンションでもありない。気になるならクリーニングしなさい。T3サッシを介した道路騒音が気になる過敏、いえ、繊細な精神をお持ちなら、よりうるさいエアコンや空気清浄機、加湿器はとても使えたものじゃない。

そもそも、鉄道は東急目黒線と遠くにJR山手線、道路は山手通と首都高目黒線、おまけにたまに硫黄臭を出してくっさい目黒川にぐるーーっと取り囲まれた駅近だけが取り柄の立地で、今や朝ドラにしか出てこない古き良き時代の日本の郊外の戸建てでかいがいしい主婦を演じるような生活を望み夢見るなんてことはやめたまえ。シーツをばっさばさ、タオルをぱんぱんやって干す洗濯が大好き、窓を開けて暮らすナチュラルなわたしとかそんな虫酸が走る生活は通勤1時間圏でいくらでも口あけて待ってる。どうぞそちらを真剣に検討してお選びください。安さだけで勝負のくだらない企画のマンションにひっかかりたいならいいが、質問の前に自分の住まいに対する優先事項くらいもっとくことだ。

>432さん
東側の3LDKでしたらエレベーターから一番遠いので北側の共用廊下は他のうちの人はこないはず。
あと、隣のマンションなどをみたら意外と干していましたよ。
気にするレベルがどれだけによりますが。
角部屋でバルコニーが広くて気持ちよさそうですね！
15階以上なら道路はさんだ南側の建物が邪魔にならないかも。
検討してるなら実際に足を運んで確認した方がいいと思います。

幹線道路沿いの経験者から一言。決してネガのつもりではありませんが、普通の神経だと厳しいかもしれません。私は以前幹線道路から100mくらい入ったところに住んだこともありますが、それでも部屋が汚れました。しかしこれは25年以上昔なので規制も緩かったからかもしれません。現在は幹線道路に面したタワマンに住んでいます。大手ディベロッパーだったので契約前に念押ししたのですが、機械式空気清浄機を通した清浄空気を各室に送風するシステムを採用しているので大丈夫でしょうとのことで信用して契約しました。ところが住んでみると部屋はススで黒く汚れます。仕方なく部屋置きの大型の空気清浄機を購入し何とか過ごしています。窓を開けることはありません。音（自動車）は窓を閉めていれば聞こえはしますが、こちらは普通の神経なら問題ないのではないでしょうか。

同感ですね。私も幹線道路沿いのタワマンに住んだことがありますが、
部屋までススは入ってきます。

438はブリシアのスレで悪態ついてる人と同一人物のようだね。
この人ここの契約者？

で、この人ここの契約者？

>聞いてどうするの。

エキセントリックな人と同じマンションに住みたくないから。

ブリシアは完売間近らしいです。

ブリシアの方が民度高そうですね