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物件概要 |
所在地 |
東京都品川区大井一丁目5000-1(地番) |
交通 |
京浜東北線 「大井町」駅 徒歩5分 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩5分 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩6分 東急大井町線 「下神明」駅 徒歩8分 湘南新宿ライン(宇都宮~逗子) 「西大井」駅 徒歩14分 横須賀線 「西大井」駅 徒歩14分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
635戸(非分譲住戸142戸含む)その他事務所4区画、店舗6区画、保育施設 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上29階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年07月竣工済み 入居可能時期:2024年04月上旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]住友不動産株式会社 [販売代理]住友不動産販売株式会社
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施工会社 |
西松建設株式会社 |
管理会社 |
住友不動産建物サービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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シティタワー大井町口コミ掲示板・評判
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9201
マンション検討中さん
>>9197
すみふが竣工前の完売を目指してると思うなら、完全に素人ですね。この会社は竣工後にも売り残すことを明言してます。
それに簡単に値下げしませんよ。中古で買えるといいですね。
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9202
評判気になるさん
>>9201 マンション検討中さん
その通りですね。
基本的にスミフはブレません。
某社のように最初に高い値付けをしておいて後半で叩き売って手仕舞うような手法は取りません。
それが最初に買ってくれた人に対する礼儀だと思います。
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9203
匿名さん
飛行機の様子見てから買いたいのは皆同じですが、すみふさん、そこまで甘くないんですよね、その時点で残ってるとしも、条件の悪い部屋が今よりだいぶ高値で売られてるでしょうね、
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9204
検討板ユーザーさん
>>9199 通りがかりさん
海外からの投資増の記事もありますね。
日経 2018年11月7日 20:00
不動産会社や不動産投資信託(REIT)を巡る買収の波が日本に再び及んできた。世界的なカネ余りを受けて不動産ファンドの投資余力が高まっているのが背景だ。2017年の海外勢による国内の不動産取得額は07年以来の高水準。
以降は有料記事です。
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9205
マンション検討中さん
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9206
匿名さん
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9207
匿名さん
>>9205 マンション検討中さん
週刊現代?
出鱈目な医療情報で無知な高齢者を振り回していますよね。当方医療従事者ですが、大変迷惑しています。
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9208
検討板ユーザーさん
[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
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9209
マンコミュファンさん
マスコミさんは民間企業なので、ファクト&エビデンスは後回しでインパクトのある見出しと見切り記事が生命線かもしれませんね。
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9210
マンション検討中さん
>>9209 マンコミュファンさん
一般ピーポー釣られすぎ。
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9211
検討板ユーザーさん
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9212
口コミ知りたいさん
>>9211 検討板ユーザーさん
何ら問題ない
収益がブレる場合に最終損益を留保することは
よくあること
無責任な予測を出す方が罪でしょう
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9213
匿名さん
川金のデータ改ざんとここと、何か関係あるんですか?
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9214
匿名
>>9213 匿名さん
既出ですが川金のダンパーを、使っていたとのことです。ただし不正があったのは別の建物でマンション等住宅には不正ダンパーは利用されてませんでした。
契約者には書面で通知があったようです。
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9215
匿名さん
>>9214 匿名さん
ありがとうございます。では問題ないですね。
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9216
匿名さん
いまさらですが、非分譲多すぎません?
要は地権者住戸ですよね.
元々の街並みを知ってるので、
元々の住民と新しい住民との間で
管理上でいろいろ問題は起きる気がします.
西新宿の最近できた某タワマンみたいに.
このスレも地元愛が強い(強すぎる?)地権者の
書き込みが多い気がします。
うまく良い方向にまとまってくれるといいのですが.
自分は飛行機の騒音は我慢できる(と思う)けど
人間同士のいざこざには巻き込まれたくないな.
管理の事なんて全然考えていなかっただけに
いまさら心配に.
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9217
匿名さん
タワマン3回引っ越してますが100世帯超えるので管理組合(およびその意見集約)なんて機能しないとはなから期待してないのは私だけでしょうか汗
入居スタート時の規約からいい意味でも悪い意味でもなかなか変わらないので今の規約に納得できるかできないかかと。
横柄な人はどこにでもいますし。
あえて言うなら低層階は割合は多いかも、しれないですね。
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9218
匿名さん
>>9216 匿名さん
非分譲はほとんど低層の賃貸用1ldkですよ。すみふ行ったら分譲と非分譲のマップもらえます。
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9219
検討板ユーザーさん
投稿8585に非分譲の部屋図が載っています。特に問題なさそう。
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9220
匿名
非分譲は一人当たり3〜4部屋確保と営業さんおっしゃっていました
140戸を3で割っても50戸弱なので4部屋もあるとなると地権者は50人以下でしょう
ちなみに確保している部屋は寒部屋以外は賃貸か、転売するでしょうと言ってました
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9221
eマンションさん
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9222
検討板ユーザーさん
地権者さんが実質およそ50世帯なら、新規購入さんがおよそ500世帯なので1:10の比率ですね。
適切な大規模修繕を実施するために修繕積立金の値上げなどの必要性が出た際に、高齢の地権者さんが多い物件だと反対票が増えるリスクがあるようですが、シティタワー大井町は新規購入が8割以上になるので、特に問題ないのでは?
また地権者さんが多いと、地権者さん所有の部屋がすぐ売りに出てリセール価値が下がるリスクもあるようですが、シティタワー大井町の地権者さん所有はワンルームが多いようなので、購入組の大半を占める3LDKの資産価値への影響も限定的に思えます。
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9223
検討板ユーザーさん
MRでも確認できますが、FIX窓も開けられますね。
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9224
マンション検討中さん
>地権者さん所有の部屋がすぐ売りに出てリセール価値が下がるリスクもあるよう
現金化を早くしたい人は補償金もらってるよ
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9225
評判気になるさん
>>9224 マンション検討中さん
あなたの安マンションはそうなんでしょうね
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9226
検討板ユーザーさん
現実的には、地権者さんによっては複数のワーンルーム賃貸収入を得ながら、働かずとも生活費や修繕費くらいは得ながら3LDKに住まわれ、オーナー意識で物件にとって利となる判断をしてくれる組合員になってくれる可能性もある。
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9227
マンション掲示板さん
>>9226 検討板ユーザーさん
ここの地権者は某駅前のマンションと違って水商売をやっていた人ではなく元々住宅や賃貸マンションの所有者でゆとりのある人達が多いようですよ。
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9228
評判気になるさん
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9229
通りがかりさん
ワンルーム賃貸多いなら
それはそれで嫌じゃない?
地権者の権利者数が少なくても
実質的な議決権割合はかなり多いのでは?
管理組合はあくまでも議決権ベースでしょ?
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9230
通りがかりさん
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9231
匿名さん
区分所有法38条(議決権)
第三十八条 各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。
区分所有法14条(共用部分の持分の割合)
第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
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9232
通りがかりさん
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9233
匿名さん
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9234
匿名
ワンルーム賃貸多いのは当たり前っちゃ当たり前な気がするけどなぁ
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9235
検討板ユーザーさん
公式サイトの部屋割りをざっくり見た限りでは、南の最上階の角部屋を所有されているのが一瞬羨ましく思ったくらいで、非分譲の割合は気にならないですね。
分譲493戸/全635戸=77%。
分譲493戸の30戸くらいが小規模。
非分譲142戸の60戸くらいが小規模。
面積だと分譲の割合が77%を超える。
9231さんの投稿に基づくと、規約に別段の記載なければ、共有部についての議決権は、分譲が約8割を占める認識でいいですかね?
この割合なら【従前からの地権者さん】がいても、新規購入で新たに権利者に加わる【新規の地権者さん】に、管理上の決定プロセスにおける不利が生じる心配はなさそう。
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9236
匿名さん
地権者がいようがいまいが、理事会で不正起きることはあるよ。ドトールだと理事会役員が使い込みしてて問題になってるから。
みんな、入居したら無関心はよくないぜ。
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9237
検討板ユーザーさん
>>9232 通りがかりさん
【謄本を確認しましたが、持分が10兆9301億分の161億8155万8504という割合に驚きました。】とありますね。
素人なのでよく分かりませんが、天文学的な数字ですね。笑
再開発によりシティタワー大井町に生まれ変わることで、【持分635の1】みたいにスッキリする解釈で良いでしょうか?
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9238
検討板ユーザーさん
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9239
検討板ユーザーさん
>>9236 匿名さん
どのマンションも、有能な理事・適切な管理会社・住民による不正監視が、資産価値を維持するための必須条件ですね。
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9240
匿名さん
>>9237 検討板ユーザーさん
登記簿上の持分は四捨五入とかはされないよ。有利不利がでるから。
管理組合の議決権は、部屋の面積に応じて、各自票数を持ってるわけ。30平米なら3票で、70平米なら7票とか。ここは多少四捨五入されてるかも。
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9241
検討板ユーザーさん
>>9240 匿名さん
ありがとうございます。そうすると修繕の取り決めなど行う際に、もし規約が1平米で議決権1票だとしたら、1R25平米の所有者は25票、3LDK70平米の所有者は70票を投票できるイメージですね。
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9242
匿名さん
>>9241 検討板ユーザーさん
規約がどうこうよりも、区分所有法は確か強行規定で、別段の定めは無理じゃなかったかな。たぶん。どっちにしても面積比だよ。
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9243
検討板ユーザーさん
>>9242 匿名さん
強行規定なんですね。ありがとうございます。
分譲、非分譲に関わらず、区分所有する面積に応じての議決権なら、理事の選出や管理の決定における不公平が生まれる心配はなさそうですね。
管理経験があったりその適性のある方が理事に立候補してくれるかは、青田買いだと運ですね。
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9244
匿名さん
>>9203 匿名さん
様子見てから買えば良いのに。こんな大事なことを実際に経験せずに1億近くも出して買わなきゃいけない売買に疑問感じないのですか。スミフは甘くないとか…。そんな不利な条件での契約を自ら望んでしたのは契約者です。
他の物件探す、戸建にする、賃貸で様子見る。他に選択しいくらでもあったでしょう。
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9245
評判気になるさん
>>9244 匿名さん
何を大袈裟なことを言っているのか?
気になるなら買わなければいいだけのこと
沢山ある選択可否の一要件にすぎない
しかも買う気もない外野が偉そうに言うことでもない
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9246
マンション検討中さん
>>9244
基本リスクが高くて頭金の期間が長い一期は特に安く、リスクの低くなる完成後は高くなる。これはスミフの一般常識として今度の試験に出ますから、きちんと憶えてくださいねー。
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9247
匿名さん
>>9246 マンション検討中さん
すみふは竣工後も値上げを目指しているので素晴らしい建物になりそうです。契約者としてはでき上がりが楽しみです。
シティタワー恵比須も予想以上の仕上がりのようですね。
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9248
匿名さん
実物みたら欲しくなることもあるよね。シティタワーだと、銀座東がシックな外見で思ったより良かった。
完成してから興味示す人も多いんじゃないの?
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9249
検討板ユーザーさん
竣工後や航路開始後に、希望する部屋が残る確約も、今の値段で買える保証もない。
むしろ判断が遅くなるほどに、値上がりや部屋がなくなるリスクが上昇する。
ましてや西の部屋は、永久眺望かつ、騒音のリスクは極めて低い。
実際に羽田に到着する飛行機の音も、城南島海浜公園ですぐに体験できる。
マンション住み経験あれば少なくともT2サッシュの性能くらいは安易に想像でき、シティタワー大井町はそれ以上のT3~T4サッシュ仕様。
落下物リスクについても、部屋に関わらず、物件自体が航路案と重ならない駅の西エリアにて建設中。
同等以上アクセスの山手線徒歩4分物件などを探すとなると、今の市況だと新築は坪600以上に上がる。
第1~3期で購入された方々は、そういった総合判断で早々に購入されただけと推測します。
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9250
匿名さん
>>9249 検討板ユーザーさん
600はないわ。でも450は維持できんじゃないの?
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