シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

駅直結か連結が供給されたら最高だけど、シティタワー大井町も充分に駅近だし、単純にもっと駅に近いだけの中途半端なマンションなら、利点の多すぎるシティタワー選ぶかな。

駅近の密集地帯をまとめるのは時間かかりそうだし、航路も案外離れてますね。
心配なのは2年後の駅の混雑具合です。

正直、駅から4分のタワマンって結構遠いですよね。
歩いてみると5、6分かかるし体感としてはもっとかかってる感じします。忘れ物は取りに帰らないレベルかと。贅沢な話ですね。

>>7503 名無しさん

そうですね。今どき駅前1分でないと無価値というか、リセールが怪しくなりますね。
希少価値は全くないですから、他の駅前1分に劣後するので苦労すると思います。

駅力によりますね。武蔵小山みたいなローカル私鉄駅1分よりはJR駅4分でしょう。

>>7502 マンコミュファンさん

武蔵小杉はタワマン急増で住民が１万人前後増え、都心に向かう急行や特急のホーム待ち客で駅の混雑化でしたよね。大井町の大規模な新規供給はシティタワーとクレヴィアのみで、元々ターミナル駅としてのキャパがあるし各停で充分な都心なので駅混雑のリスクは低そう。

>>7506 検討板ユーザーさん
大井町の更なる発展や資産価値上昇の為に必要不可欠なのは、りんかい線のJR買収と羽田線の開通
これがないと中途半端な京浜東北の一つの駅という立場から脱却できないです。
現状、ターミナル駅というにはちょっとね。

>>7506 検討板ユーザーさん
今でも通勤時間帯は結構混んでいるんです。大井町線乗り換え側と反対のホームは幅が狭くなってますし。
りんかい線買収とホームの改修、東海道線も止まるようになると更に便利だけど。

>>7508 マンコミュファンさん
東京、新橋、品川、(大井町）、川崎
これは無理

>>7508 マンコミュファンさん

見るからに土地ないから、実現するならアトレ含めて高架化(アトレあるから大変)か地下化(はりんかい線あるから大変)ってことになろうかと。

東急乗り入れて、りんかい線きて、羽田空港線が公式表明されて、キャパ的にはターミナル駅レベルがとっくに要求されるのに、なかなか対応できる見込みがない感。

りんかい線の大深度地下との間に何かを通せるなら分からんけど、そのあたりは土木のプロじゃないと分からないよね。

２０１７年度の国土交通省による混雑率の発表ですが、大井町から品川までは７時半～８時半が混んでますね。

比較までに武蔵小杉から西大井は６時半から９時半まで混んでますね。

まとめて比較すると、７時半～８時半頃の混雑率は、上野→御徒町（ＪＲ山手）１５３％、新大久保→新宿（ＪＲ山手）１６０％、大井町→品川（ＪＲ京浜東北）１８６％、武蔵小杉→西大井（ＪＲ横須賀）１９６％、川崎→品川（ＪＲ東海道）１８７％、中野→新宿（ＪＲ中央）１８４％、渋谷→表参道（半蔵門線）１７３％、池尻大橋→渋谷（田園都市線）１８５％、祐天寺→中目黒（東横線）１６８％、不動前→目黒（目黒線）１７１％でした。山手線以外は大差ないですね。ただＪＲ横須賀、ＪＲ東海道、ＪＲ中央、田園都市線などは６時半～９時半も混んでいました。データが見当たらなかった臨海線は１３０％前後との噂なので、大井町→大崎→新宿は快適そう。駅の混雑率ではないけど、通勤や通学の参考にはなるかな。

>>7508 マンコミュファンさん

そうなんですね。情報ありがとうございます。ＪＲには早くりんかい線を買収してほしいですね。

>>7514 検討板ユーザーさん

そうはうまく行くまいて。

東海道線横浜方面からの場合、りんかい線乗り継ぐ人は川崎で京浜東北線に乗り換えないといけないので面倒。駅のホームを渋谷の南口ようにずらせば東海道線ホーム設置も不可能ではないかも。

>>7516 名無しさん

そうはうまく行くまいて。

>>7516 名無しさん
それは大崎駅でできるから、大井町は変な心配しなくてもいい。
とにかく、りんかい線がJRに買収されることに祈りを集中すべし。

>>7518 匿名さん
心配してないしけどw
あと、これ東海道線の話ね。湘南新宿ラインとの話しではないよ。

>>7519 名無しさん
なんか、必死だな

まぁ、普通に考えてりんかい線をJRが買収しても運賃やすくしないよね、する必要もない
モノレールみたいにいろいろ言い訳つけて別管理

>>7521 マンション検討中さん
結局は、山手線かメトロだけという話だね

メトロだけは微妙だけどね、都心でもアクセス悪い場所も多い

>>7523 マンション検討中さん

大井町線よりはいいんじゃないか。

＞＞7521　マンション検討中さん

それはないでしょ。モノレールとりんかい線は全然違う。京葉線と埼京線につながっていること直通運転ではなり知れない利益が生まれる。東京都が渋ってるっているらしいけどね。

＞＞7522　匿名さん

ちょっと意味不明

>>7510 検討板ユーザーさん

地上、地下1階にJR、地下2、3階にりんかい線ができれば便利ですよね〜。

今朝は8時過ぎの電車に乗りましたが、本数増えているからかホームの混雑は気にならなかったです。それより品川の混雑がスゴイ！

>>7527 マンコミュファンさん

夢が広がりますよね！

大井町線も便利ですけどね。
田園都市線、東急系に乗り換えられるので。

マンションの現地見てきましたが、大きいから存在感すごいですね。楽しみです

>>7520 匿名さん
大井町に憧れてるんだね。残念！

>>7525 匿名さん
今のところは通常のJRとは別価格帯が濃厚
京急の邪魔もできないだろうし、建設費もバカにならないから

好き勝手に妄想の夢物語を語っているけど、結局駅力に若干の差はあるものの、こことPC武蔵小山を比較した場合は駅距離、ゼネコン、仕様面でPC武蔵小山の方が格上なんだよね。

>>7532 匿名さん
どちらも山手線外だから、ドングリの背比べ

>>7533 匿名さん

いやいや、武蔵小山のような究極の安普請には負けるわけなかろう
それに加えてここはターミナル駅で交通利便性が段違い

この前武蔵小山近くの林試の森公園いきました。水遊びも出来て子供にはいい公園ですね。
ただ、駅周辺の道がとにかく狭い。あと、長ーい商店街も買い物面倒でしょうね。お年寄りは好きな街でしょうか。

>>7535 名無しさん

それにあちらの地権者はね、、。

>>7536 匿名さん
大井町と武蔵小山、街の下町の雰囲気や民度なんて、そう大差ないだろ

>>7537 匿名さん

物件価値は大差ありすぎ。当然こちらの方が資産価値が高い。笑

>>7534 匿名さん

まーた「安請合」君か！

>>7539 検討者さん

といいますと？

>>7539が武蔵小山君だということです。はい。

テスト

イトーヨーカ堂、アトレ大井町リニューアルされたんですね。

B1、F1のフロアが家具と寝具と水回りリフォームと大井町ダイナーなっていて、
142席のイートインスペースを店舗中央に配置し、
壁面に飲食店を配置した。
いきなりステーキ、一風堂エクスプレス、マクドナルド、ミスドがオープンして

オシャレなって、アトレも一部3月、リニューアルして、

GLOBAL work、abcマートができました。

>>7497

大井町再開発計画 一覧

大井町駅東口C地区 17,000m2 <大井町駅東側密集地> 凍結
大井町駅東口D2地区 5000㎡ 　<洋服の青山などがある地区> 　 　
中止　 　


　 　 　

大井町駅東口C地区

再開発エリア

大規模な大井車両基地がある限り、大井町の発展もイメージアップも限度がある。車両基地は嫌悪施設なので、大井町は地価の安い場所という印象しかない。実際に車両基地周辺の住環境は悪いし、そういう負の歴史を持つ地域。将来、この車両基地が移転して新しい街ができるなら、大井町はすごく魅力的な街に変わると思う。

ＪＲ大井町駅を中心に、西側のおよそ半径５００ｍ内に、商業（赤白線）、商業と業務（ピンク）、住居（水色）の順に用途を分け、放射状に歩きやすい商業エリアに発展させるのが、再開発の今のフェーズのようです。

投稿7544～7545の、Ｃ地区の開発は後回しでしょうね。

なぜ車両基地があると駄目なのでしょうか
負の遺産？
見学会は人気だったようです

>>7547 検討板ユーザーさん

計画自体は望ましいと思うが、現在とそれ程変わるとは思えない。駅中心部はすでに中途半端に整備されてしまって今以上の繁華性は期待できんでしょう。いくら駅中心部の外周部を整備しようとしても広過ぎて点でしか整備できない。羽田新航路により駅北東部の再開発は困難だし、車両基地も動かせない。代替地決めるのに何年かかるか。大井町が発展するためには品川、大崎方面へ開発しなきゃいけない。駅周辺部だけきれいにしてもそれで終わってしまう。20年後に大井町、品川、大崎駅に囲まれた地域がどうなるかが一番重要だと思うよ。

>>7548 マンコミュファンさん

駅直結の一番収益性の高い場所を駐車場として利用しているようなものだから街の発展には著しく不利。地域を分断しているから何をするにも利便性が劣る。車両基地の近くに住みたいと思うのは鉄オタだけ。

車両基地を軸にしたネガ要素、今まで見かけないので新しいですね！
良くも悪くも稀有なロケーションですねぇ。

ワクワクします。

>>7551 検討板ユーザーさん

シティタワーには直接影響はないけど、大井町をひとつの街としてみた場合の残念ポイント。将来、大井町駅に新線が乗り入れるターミナル駅として魅力的に機能するためには、今の駅ビルではお粗末過ぎるので、車両基地をどうするかは重要な論点になるはず。たしかに楽しみではある。

こちらのマンションは屋上から花火見えますか？？？

車両基地って大井競馬場よりも更に海側の埋め立て地にありますよね？

大井町駅にそんなに影響しますか？

休日に電車整備など見学できるようにすれば集客アップ見込めそうなのに

それは東海道新幹線の大井車両基地のこと。

ここで話題になっているのは、大崎との間に広がるJR総合車両センターで、山手線電車の留置線＋整備基地となっている施設．

車両基地が移設されたらと思うともの凄いポテンシャルですよね。田町の新駅もそうですが。
広町もスポルの後は商業施設プラス、オフィスビル、ホテル、マンション、新品川区役所となりアクセス線が開通していくとなり栄えていきそう。

>>7547 検討板ユーザーさん
東京の表玄関として、普段着で出かけられる街ってなんじゃそりゃ

>>7553 マンション検討中さん
多分見えないか、見えても小さいんじゃないかなぁ。

西向きは、川崎や二子玉川の花火が少し見えるだろうし、東向はオリンピック終わった後に東京湾の花火が小さく見えるかもしれない。

期待したらあかん。

車両センター！理解しました

鉄ちゃんじゃないけどイベント楽しそう。申し込んでみようかな〜

長い目で見たら車両基地に吸収されるとか、車両センターの上を有効活用するとか、ありますかね？期待！

当分シティタワーより大きな駅近のマンションは建たなそうだし、やっぱりいい物件な気がします

山手線の留置線(引上げ線)はここと池袋駅の2ヶ所しかないから、このままだろうね。

>>7553 マンション検討中さん

高さ９６ｍのブリリア大井町ラヴィアンタワーのスレに隅田川花火大会が見えるという投稿があったので、高さ９７ｍのシティタワー大井町でも見れそう。花火大会の高さが１５０～３００ｍ。遮る可能性として東京都には１６０ｍ超の高層建築がおよそ９０あるようです。屋上の利用時間は夕方までなので管理組合に事前申請と許可は必要かも。スカイラウンジは花火大会が終わるくらいの夜まで使えて、隅田川花火大会がある台東区に向いている北東の角部屋だったはず。

参考までに屋上バルコニー側の類似展望です。本日旬のＪＲ車両基調も見えます。

参考までにスカイラウンジの類似展望です。

いや遠すぎて微妙でしょ。。

参考までに北西の類似展望です。

>>7560 匿名さん
可能性としては暫定利用のスポルの跡地に留置線を移設して空いた駅前を大規模再開発することはあるかも。

>>7564 匿名さん

屋上から花火が見えるか質問されてた方向けに遠方の抜けの参考用でした。シティタワーの場合、遮られていなければ、視界の中央に大井町駅、左奥に車両基地があるイメージでお願いします。笑

>>7566 匿名さん

その案いいですね。実用性重視でラゾーナ川崎みたいな施設にしてほしいです。

まぁ、ただ見えるってのと楽しめるってのは全く別物だからな。

大井町で億ションとは。。
こちらの物件を皮切りに大井町の地価が一気に上がりましたね。とはいえ本物件の五年落ちの中古を買おうと思っても値上がってそう。

現地では、外側部分が一気に、7階ぐらいまで出来てきたね。しかし、ばかでかい、超巨大建物だ。高さと奥行きを
抑えたぶん、正面の面積が半端ない。都心でこれぐらいの
幅広の建設中の建物は、ないだろう。大きさだけみると、
三越のような感じがするね。とにかくすざまじい物凄いでかさだ。

>>7570 匿名さん

品川から３ｋｍの隣駅にあって東西南北のアクセス良好な大井町なので、住みやすさも抜群ですし、相応の物件なら１億超えも不思議ではない地合いですね。

１０年近く、ずっと割安な穴場のままだろう、もし徒歩１～２分のハイグレード物件が出たら買おうと思っていたので、誤算でした。

三井の大森のパークホームズが好条件の住戸は坪550ぐらいしましたから、その辺と比較するとお得感ありますね。

武蔵小山のシティタワーは再度販売延期だそうですね。同じ田町館での販売でエリアも坪単価も近い(と思う)し、こちらの販売を優先するのでしょうか？

>>7574 検討板ユーザーさん
小山のシティタワーは値付けに苦慮しているのかもしれません。
となりのパークシティが高値で販売中であることから、小山のシティタワーもパークシティ同様の高値設定になると思います。
結果、シティタワー大井町の割安感が更に強まると。
こちらの販売を優先するというより、競合はなるべく避けるのでしょうか。

価値観や通勤場所で変わってくると思うけど、武蔵小山と比べてたら割安感あります
実際に坪単価安いですからね。
ただ5〜6年前の価格を思うと悩み、
現地を見ると大型オフィス並みの存在感に悩み、
モデルルームに行くと、ちまちました販売の仕方に悩み、
結論は1期に行っとけばよかったと、後悔してます(笑)

駅近にあるキャッツシアター隣接のスポル見てきました。

オリンピックに向けたアトラクション施設はワクワクしますね！

ボルダリング、人口サーフィン、アーチェリー、テニスコート、バスケコートなどなど、やはり広かったです。

シティタワー大井町からは徒歩３分くらいでした。

７階まで建ってました。４分の１にしてこの大きさ。

街のランドマークとして相応しい外観を謳っているけど、住居階の外壁はタイルと吹き付けのどちらなんだろう。

>>7589 検討板ユーザーさん

今どき吹き付けメインってPC武蔵小山くらいじゃないか

>>7590 匿名さん

だからこその疑問なんです。シティタワー武蔵小杉も吹き付けだった気がしますし、スラブ厚もＨＰ公表されていないので、大手デベと言えども気が抜けないです。気にしすぎですかね。笑

大井町北東側(ゴールドジムとか、プラウド方面)でも再開発の兆し？？？

https://view.tokyo/?p=41767

>>7598 検討板ユーザーさん

優先度が後回しらしきＣ地区ですね。数年前の開発中断が投稿されていたので、気になって週末に見てきたら小さな区画で拍子抜けしました。ＪＲりんかいの値上がり見越して地権者がホールドしてそうな駅近でした。

Ｃ地区は相当数の小さな建物全ての移転か撤去が可能なら何かしら開発できそうではありましたが、交渉まとまるのに時間かかりそうです。

>>7600 検討板ユーザーさん
坪単価釣り上げてくれる物件になるならそれはそれでいいかな。。。

取り敢えず契約者は契約板に移ろう。
ここ検討板だから。
坪単価上がって喜ぶ人は契約者かデベロッパーしかいないはず。

各階がおよそ何ｍの高さに位置するかは９７ｍから１階当たり３.２ｍくらい差し引けばいいですかね？北にある住友不動産大井町駅前ビルは何ｍなのだろうか。

>>7603 マンション検討中さん
住友不動産大井町駅前ビルは68mです。
シティタワー21階の部屋と不動産ビル屋上が同じ位の高さかと思います。

>>7604 匿名さん

ありがとうございます。シティタワーの高さなら余裕がありますね。

第4期ということでそろそろ7割〜8割程度は販売を終えたのでしょうか。

１期が１００戸だった模様。

もし２期以降が各期４０戸（週３～４戸ｘ１２週）なら、こんな感じではないでしょうか。

（予想）２期以降の販売ペース４０戸なら

１期（１７夏）２０％（１００／４９３）済

２期（１８春）２８％（１４０／４９３）済
３期（１８夏）３７％（１８０／４９３）済
４期（１８秋）４５％（２２０／４９３）
５期（１８冬）５３％（２６０／４９３）

６期（１９春）６１％（３００／４９３）
７期（１９夏）６９％（３４０／４９３）
８期（１９秋）７７％（３８０／４９３）竣工
９期（１９冬）８５％（４２０／４９３）

１０（２０春）９４％（４６０／４９３）入居
１１（２０夏）９４％（４６４／４９３）
１２（２０秋）９５％（４６９／４９３）築１
１３（２０冬）９６％（４７４／４９３）計上

１４（２１春）９７％（４７８／４９３）
１５（２１夏）９８％（４８２／４９３）
１６（２１秋）９９％（４８６／４９３）築２
１７（２１冬）９９％（４９０／４９３）

１８（２２春）１００（４９３／４９３）完売

決算に２０２０年３期以降に計上予定と記載あるので、少しずつ値上げしながら、ゆっくり売りそう。

>>7607 検討板ユーザーさん

実際には1期は1〜4次くらいまであったのでもっとペースは早いですね。

この間MRに行った時は7割程度販売済みでした。方向によってバラツキはありましたけれども。

>>7608 マンコミュファンさん
武蔵小山と比べると順調だね。
やはり、小出し商法はスミフの方が一枚上手だね。

このマンションの戸境壁は乾式壁ですか？

タワマンは乾式が常識
最近は低層でも乾式のがある

>>7609 匿名さん
あっち、去年冬からなのに残り2割切ってるようだよ。

>>7610 マンション検討中さん
タワマンで湿式壁にしたら重すぎて潰れますよ

>>7608 マンコミュファンさん

情報ありがとうございます。残り１５０戸程度ならあと４期くらいでほぼ売れてそうですね。

今日、目の前の通りで見ました。
大井町には似つかわぬ（？）凄い巨大な建物ですね！
まさにフラッグシップ、まさに唯一無二です。
相対的に日本一なのかもと思いました。

もしフォレストパークが、春は桜、夏はアジサイ、秋はモミジのように四季を楽しめる植栽なら、低層も良さそう。

新幹線の車窓から見るとやはりデカイ建物だ

いつも、東京駅から帰宅するんですが、高揚感が半端ないです。新橋あたりでは、虎ノ門近辺で、3棟ぐらい超高層つくってるし、田町もやってるし、品川新駅も外側がほぼ完成してきた。
締めは、スポルとキャッツ、そしてシティタワーを見て家に戻ります。物凄い規模での再開発。ちなみに、仕事で大井町に住んでますと、言ったところ、セレブですねと言われびっくりです。。私も含めて、地元民は、庶民的と思いこんでいても、外部からのイメージは、少し変わってきたようです。
11日からは、TV各社も相当くるでしょう。

>>7616 検討板ユーザーさん

空地率55%で四季の変化や周囲の街並みに配慮した植栽計画があります。
癒し空間に囲まれたところも大きな魅力ですね。
低層はそれを近くに体感できる良さがあると思います。

今日現地を見てきました。大井町にとっては、住居としては巨大で分厚いですね。

ビルとの距離感がわかるようになり、植栽の土地の広さが分かるようになりました。

空地率55%はかなり贅沢です。

建物の半分近くの敷地面積の庭付きになるのは、確かに贅沢だね。

大きな庭付きの戸建てのほうが落ち着くのと同じで、癒やされそう。

スマホ普及してから目が痛いから緑を眺めたい。窓の前にフォレストパーク欲しい。

>>7621 検討板ユーザーさん

大きな庭の戸建ては維持が大変ですが、マンションの場合は管理費で賄われます。ここは規模が大きいので、一件あたりの負担も少なくて済みますね。

商業施設は充分そう。ニトリと大手脱毛サロンと映画館がなさそうなのは少し残念。求めすぎでしょうか。

アトレ２１時まで
（ユニクロ、無印、ＡＢＣマート、ツタヤ２６時、ジェクサー２３時）

阪急ガーデン２１時まで
（食品館、おふろの王様、モス、サンマルク、スタバ）
（おふろの王様はほぼ２４時間っぽい）

イトーヨーカドー２３時まで
（マクドナルド、ミスド、サーティワン）
（りんかい線に直結っぽい）

ヤマダデンキ２２時まで
（家電、生活雑貨、インテリア）

西友２５時まで
（徒歩６分やや遠い）

>>7623 検討板ユーザーさん

大手かどうかはわかりませんが、エステティック、脱毛サロンは、Jエステがあります。

また、阪急内のサンマルクカフェやモスは、確か、23時閉店だったと思います。

>>7624 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。Ｊエステ調べてみますね。サンマルクは２階が広々として心地良い印象が強かったので、遅くまで営業しているのはいいですね。

やはり大井町に住んだ事ない方が多いんですかね。
大井町在住者からすると割高過ぎて買えないですよね。こちらの物件から急激に大井町の坪単価が上がってようですね。

>>7626 匿名さん

大井町の高アクセスや商業施設の利便性を知っていたけど、これまでは住みたいタイプの物件がなくスルーしていた方が購入していると予想します。

それがゆえに坪単価もブリリア、クレヴィア、シティタワーの池上通り沿いビッグスリーに限定しての坪４５０～５００だと思うので、他の物件は引き続き穴場価格で買えると思います。

二子玉川に界隈初の近代タワマンのプラウドが建ち、その数年後に界隈初の大規模タワマンのライズが建った以降に、価格の二極化が起きたのを連想します。

>>7627 検討板ユーザーさん
3LDKだけなら、南東・南西角以外は坪400前半ですね。1期には300台の3LDKもありました。
大井町のポテンシャルから考えると驚く程の高値ではないと思います。

ここ1期に買って側転したらかなり利益が出そうですね。1期契約者が羨ましい。

住友にしては珍しいお買い得価格でした。

>>7630 匿名さん
確かにこの立地やグレードからみてお買い得価格ですね
でも他の物件も連続ナンバー1の販売実績があるということは総合的に判断すると良いのかも

大井町で@400～450がお買い得と言う人が現れる時代になるとは・・・
5年前の市況だったら、くそ高い・割高と言われほとんど売れなかっただろうに。

いよいよ明日水曜日は、品川駅中央イベント広場で、大々的にスポル大井町の告知イベントが行われますね。7月に、BSのTVで内緒にしたい街でアピールしてたけどもう無理でしょう。キャッツとスポルとライオンキングとのシナジーでどこからでもすぐこれるこの街の利便性は、すぐばれる。それと、品川新駅とスポル、キャッツの点が線でつながるのは、強烈だ。もう、シティタワーは、一般市民の手の届かない物件じゃないかな

>>7633 匿名さん
キャッツとスポルが線で繋がるはわかるけど、新駅は関係ないじゃん。ちょいと無理ポジすぎやしませんか

>>7632 匿名さん
ちゃうねん、いまその値段なのが、一期だと380台とかだったのよ。

恐らくこのマンションが地域No1になると思うのでここの価格が大井町を牽引する感じですかね。400〜450でも着々と売れているようなのですごいですね。

>>7636 マンション検討中さん
地域ナンバー1になったらこのマンションの価格で頭打ちじゃない。
再開発は、後が続かないと息切れしちゃうよ

相場全体が高いのが否めないからこそアクセス・立地・造りが重要ですね。

５年くらい待てるなら相場が反転する可能性を待つも一手だと思います。そろそろ田町も駅近を供給してほしい。

ただ、品川と田町のＪＲラインは値上がりほぼ確定。新駅の物件は特に高額になりそう。

大崎と大井町も品川から一駅のＪＲトライアングルとしての上昇余地を考えると、２０１３～２０１８の初動５年は逃したものの、今でさえ適性だったとなる可能性もあるのが悩ましいところです。

資産価値を重視ならもう少し予算を出して田町、大崎ですが、住みやすさだと大井町なので悩ましいですね。

芝浦とかに住むくらいなら、こっちの方がいいね

現地確認で気になったのは、西エントランス脇の大きな柱にサビが垂れていることでした。素人なので分からないのですが、建設中ということで表面を洗浄すれば品質に影響はないのでしょうかね。

足場の鉄骨に赤オレンジ色の防腐剤がコーティングされていて、それが雨で薄く垂れただけにも見えますね。

そもそもコンクリートなので、錆汁だとしても品質に影響はなさそう。

どっちみち研磨されて下地処理の上で外壁が貼られるだろうから、全く問題ないかな。

お隣のクレヴィアは倍率が2〜3倍ついたようですね。こちらと比べると価格が安いからでしょうか。価格以外にメリットはないような気もしますが、大規模が苦手な人にはいいのかもしれません。

>>7642 マンション検討中さん
価格以外にメリットないって・・・
すげぇ、傲慢

>>7642 マンション検討中さん

やはり坪単価の差が一番大きな決め手だと思います。５％ほど割安のイメージがあります。

２０坪で５％も割安なら、グロスで４００万円前後の節約になるので、その分をオプションや内装に回せば、物件そのものはシティタワーほどの高層や造りには出来なくても、内装や家具は一流ホテル並に豪華に出来ますよね。

スラブ厚がＨＰ公表されている安心感もありますし、シティタワーと同じく大井町アクセスかつ免震かつ西は永久展望なので、スカイラウンジ・コンシェルジュ・保育園・各フロアのゴミステーションがないことや独特の間取りなど許容できれば、ありだと思います。

明日は、ついに、スポルのプレイベントに伊達公子見参のようです。しかし、スポルとキャッツ、ライオンキングが出揃うのは、凄すぎるな。後、三菱鉛筆の巨大本社も、ほぼ全て完成した模様。今後、もの凄い数の人間が大井町を目指して来そうだから、間違いなく、シティタワー購入もプラチナチケット化し、競争が激化するでしょうね。しかし、ここは、どえらい街になってきた。

>>7645 匿名さん
なるほど、劇団四季を見にくる人が大井町のマンションを買うと。それはどえらい騒ぎですね

資産価値で見たら大井町なんかより武蔵小山の方が上みたいですね。思ったより低いのね。

>>7645 匿名さん
知ってると思うけど、三菱鉛筆って財閥三菱とは関係ないからね。
三菱鉛筆の社員がこの価格帯のマンションを購入できるとは思えない

ブリリア最上階が、1億3900万で売り出されてますね。平米とかは、わからないですが、これって安いのか高いのか庶民には、わかりにくいですね。

>>7649 マンション検討中さん

1億2500万～3000万位が今の市況での適正価格じゃないかな

>>7647 匿名さん
まだ武蔵小山のようなレベルに低い街をこのスレに書きたがる人がいるのね

>>7651 マンション検討中さん
煽り耐性つけた方がよろしいかと

>>7652 匿名さん
上から目線の表現良くないですよ
私は小山もいい街だと思います
商店街が昔の様に独自営業をしていた時はもっと魅力がありましたけど
そして大井町のイメージは変わりましたし、更に発展するでしょう
でも五反田だって品川だって変遷をして現在に至っていることを考えれば大井町もやっとその時期が来たというだけのこと

>>7653 マンション検討中さん
小山なんて興味ないんだけど。煽りに対してはスルーしなさいということ

>>7653 マンション検討中さん
煽りに対して同じ土俵で返して虚しくならない？

ブリリアの最上階は、地権者住戸で、非分譲のものらしいですね。
100平米切るくらいの大きさだったと思います。

>>7656 マンション検討中さん
https://www.livable.co.jp/mansion/library/000000071859/

>>7657 匿名さん

参考物件に適していますね。

>>7658 検討板ユーザーさん

一応プレミアムフロアだからね。分譲時から4割は乗せてきてるでしょ。この市況だからね。
市況が悪化したら、4割下がるとは言わないけど、2割は覚悟しないとね。

販売当時よりも坪単価100万くらい上がってる感じでしょうか。本物件の坪単価の引き上げで売るには良いタイミングですよね。さすがプレミアム物件を持ってる人はタイミングを掴むのが上手いという印象です。

>>7660 匿名さん
どうかな？
ホントに売り時なのかはわからんよ

>>7655 7652さん

粘着質の性格ですね
耐性がないのはあなたですよ

>>7659 匿名さん

通常相場時の同エリアの築１０年未満の騰落率が１割、スミフ割高分の下げが１割ってとこですかね。

市況悪化ならさらに１割下げで、少なくとも３割下げはダウンサイドを想定したいですね。

アップサイドは、品川再開発の恩恵と、大井町の供給不足で、価格維持できれば恩の字ですかね。

もしＪＲりんかい、スポル継続、緩和の長期継続があれば、幸運ですね。

>>7662 マンション検討中さん
まあ、頑張れや

8/3に3期2次が23戸売り出されましたが、またすぐに売れたみたいですね。公式ホームページ物件概要から消えています。
クレヴィアの1期も順調で2・3倍の倍率がついた部屋もあったとのことですし、大井町盛り上がっていますね。

明日はスポルがオープンしますね！

楽しみです

>>7665 マンション検討中さん

閑散期なのに好調なんですね。地合いが強いのか、物件が強いのか、両方なのか気になります。

この白い部分は吹き付け？それとも白いタイルみたいな素材？

>>7668 マンション掲示板さん
まだ建築途中だからあれこれ不要
仕上げをごろうじろ

>>7668 マンション掲示板さん
住友でよくある白黒タワマンの仕上げは白タイルと黒タイルです。
というか吹き付け仕上げの分譲タワマンなんて聞いたことがないです。

始めてのマンション購入ですがここを第一候補で検討してます。建物の構造、間取り、地盤、交通利便性、日常の買い物、医療機関等々考えると価格は高いですがベストかなと思いました。若干航空機問題等のデメリットも気になりますが、夏の4時間だけなので慣れるかなと思ってます。

>>そもそも最近のスミフタワマンは吹き付け「しか」ありませんよ。基壇部は天然石つかってますが、晴海、
>>銀座、大井町、有明、武蔵小杉すべて吹き付け。そめそも近年のタワマンでは修繕負担を考慮して
>>吹き付けが主流になりつつあります。月島ミッドタワーもここと同様バルコニー内壁は当然吹き付け。
>>重要なのはダイレクトウィンドウ部分の外壁にタイルが貼ってあることです。これは吹き付けDWの
>>タワマンで微細なヒビから浸水てによる雨漏りが多発したことによるものです。

某スレではこんな風に書かれてますけどやっぱ吹き付けなんですかね

>>7670 匿名さん

ありがとうございます。やはりそうですよね。

モダンでかっこいいデザインを予感させる部分だったので目に入りました。

かなり完璧な物件ですし、タイルでも吹き付けでも予定通りに定期修繕が実施されるかが重要なポイントなので、好奇心での質問でした。笑

>>7672 匿名さん

さすがに外観に影響する可能性があったり一番雨風に晒されるアウトフレームなどはタイルで、奥まっていて剥げにくい目立たない箇所は吹き付けのミックスが多そうですよね。

>>7674 マンション掲示板さん

修理しやすいところは見えやすいのでタイル、修理に金かかるようなところは吹き付け、とても理にかなっているとは思う。

第4期は何戸くらい販売されるんですかね。7665さんの話だと販売から約1年たってますか未だに順調のようですね

８Fまで駆体工事が進み、一部に窓が設置されたようです。

>>7677 検討板ユーザーさん
タワマンってルーチン作業にはいるとすごいスピードで積み上がって行くんですね。

1Fの雰囲気がもっとよくわかるようにならないかな。

来年９月竣工してから入居迄約半年間掛かりますよね。何故こんなに時間掛りますか?

>>7675 住民板ユーザーさん4さん

最近では坪単価500も出すのに吹き付け満載の武蔵小山なんてのもあったので、こちらの良さが目立ってしまいますね

地権者から順次ということでしょう。
大規模再開発物件ではよくあることのようです。一気に入ると混乱しそうですしね。

あと1年ぐらいで大井町に巨大なフラッグシップが完成と思うとゾクゾクしますね！

>>7678 住民板ユーザーさん4さん

１Ｆは８月初旬のでもよければ１枚ありました

>>7679 検討板ユーザーさん

通常は一定割合で必ず施工不良が発生するようなので、検査→補修→内覧→補修の時間に余裕をもたせたのかもしれません。

>>7679
住不の営業によれば、品川区と共同で行ってる開発事業（？）みたいなんで、品川区が物件の確認をするのに時間がかかるのと、地権者から入居する関係って言ってた気がします

>>7680 匿名さん
武蔵小山とは柱の位置が違うだけ。ここは柱がバルコニー外側だから柱がタイル張りで、武蔵小山は柱がバルコニー内側だから柱が吹き付け。バルコニー内側が吹き付けなのはどちらも同じなんだけど、武蔵小山は柱の分だけタイル部分が減り吹き付けが目立つデザインになってしまったということかと。

品川区の確認も入居が遅れる一つの理由だと思いますが、せいぜい１ヵ月程度遅れるといったレベルではないでしょうか？
完成後の半年間で、完成したマンションの外観を実際に見てもらい、高値で売ろうという住友不動産の販売戦略が入居時期が半年も遅れる大きな原因だと思います。高さは大井町でも随一ですし、南北の横幅も広いので完成後のインパクトは相当なものだと思います。そのため、１〜３期と比較すると相当な値上げをしてくるのではないかと。
マンションではないのですが、大崎フォレストビルディングが同じぐらいの幅（南北）で、１０メートル高いぐらいでした。同じようにビル周辺も空地で木が植えられているので、建築後のイメージを掴むにはいい比較になるかもしれません。

>>7686 ななしさん
武蔵小山のスレ荒らしは良くないよ。

ざっくりとこんな感じですかね

昨日は、伊達公子さんに会いました。スポルのスタジオのまん前でばったり。が、声はかけられず。鈴木大地長官は、来るし、キャッツ開園前は、華やかな空気だし、シティタワーも日本橋に建つような空気感あるので、この街は、かなり超絶変貌するね。品川新駅、リニア、プリンス周辺再開発の波及効果はじわっとくるだろう。

地権者が他の購入者に先立って半年先に住む優先権をもらい、新築マンションを実質使い古す優越感を与えていると聞いています。そうでもしないとこんなにまとまった土地が手に入らなかったのでしょう。

7688のイメージはなかなか素晴らしいね。スカイラウンジの利用時間は何時から何時までですか？

>>7692 マンション掲示板さん

おぼろげな記憶ですが９時か１０時くらいから２２時までだった気がします。

２８階だと思うので住民への配慮で極端に早かったり遅かったりではなかったはずです。

ここを検討してる人は子供のいる家庭が多いのでしょうか。この人数にもよりますがその場合の年収のボリュームゾーンはどれくらいなんですかね…。

>>7694 通りがかりさん

２～３ＬＤＫを検討中の３０～４０代、世帯年収２０００万以上の子連れ家族か、高収入カップルが多そう。

大井町の中ではシティタワー、クレヴィア、ブリリアはなかなか高額ですよね。

将来的に囲まれリスクないか調べていて気付いたのですが、大井町の再開発において、駅の西側の業務複合地域(業務・住宅の複合)に、シティタワー級の大規模タワマンが後続で建つ可能性は低そうですね。

唯一可能性がある区画は、地図上では大井中央公園の南西の補２０５だと思っていたのですが、実際に散策してみたら戸建ての密集だけではなく、まだ築１３年のルネス大井など低層マンションも建っていたりして、まとまった土地の確保は難しそうに見えました。

>>7696 検討板ユーザーさん
ここでいう周辺ではありませんが広町にできる可能性もあるんでしょうかね。りんかい線が通ってるので深く掘れないようですけども。

りんかい線が通っているのは、敷地境界の西側と南側なので、真ん中には建てられそうな感じなんですけどね。

まだ大分先でしょうが、阪急三井ガーデンも建て替え時期がくるでしょ。そのときは、駅前一体開発になるんじゃないのかな。

しかし、品川区最後のニコン巨大跡地は、どうするんでしょうかね。今は駐車場っぽい感じだけど。このままでもいいけど。あそこから見える高層ビル郡の夜景は、おそらく知る人ぞ知るもの凄い夜景だしな。

ニコン跡地、広町のオリンピック後等々今後の再開発が楽しみですね。

>>7699 匿名さん

広町２丁目に関しては、商業業務地区として計画されてきたので、２０２１年以降もスポル継続か、新たな複合商業施設になると予想します。

いずれにしても「品川区のまちづくりマスタープラン」の「広域・都市活性化ゾーン」には、目黒・五反田・大崎・大井町・天王洲アイルが含まれているので、大井町駅周辺の全域であれば、いつかはシティタワーに後続する大規模マンションの供給も期待できそうですね。

２０１１年に免震改修されたばかりなので、かなり先でしょうが、区役所が建て替えとなった際にはクヤクションもありえそう。

品川区のまちづくりマスタープランです。赤色が区中心市街地の開発エリアで、大井町も含まれています。

>>7703 検討板ユーザーさん
品川駅は港区だったのを思い出しました。

品川区はそりゃ目黒、五反田、大崎と大井町を重点的にやるのは必然ですね。

>>7704 住民板ユーザーさん4さん

そうなんですよね。品川駅は品川区だといつも勘違いしてしまいます。笑

当初は北品川辺りに品川駅が予定されていたのが、鉄道は集客を遠ざけると勘違いした品川宿の反対にあって、少し離れた高輪に品川駅が出来たようですね。

その結果、品川区の駅別一日平均乗車人員を見ると、４つの主要駅は、目黒・五反田・大崎・大井町になりますね。

緑の多い東側を考えているのですが、東横インの派手な看板が気になります。高さどれくらいか分かる方いらしたら教えてください

>>7705 検討板ユーザーさん
当時は石炭の黒煙上げて走る蒸気機関車でしたからね。国鉄は街の中心地は避けて建設され、中心地は電化された私鉄が縫うというのが当時の都市計画ですね。

東横インと東側の細いマンションは両方とも１２階前後だと思います。東横インは看板が３階分の高さはありそうなので、実質１５階ぐらいでしょうか。
看板はそれほどギラギラしているわけではないですが、景観にはよくないので撤去してほしいですね。

>>7708 匿名さん
ありがとうございます
高層階はお高そうなので中層階考えてますが、東横インの青い文字が気になりまして。参考にさせていただきます

Google earthだと東側はこんな展望です。東横インは、きになる人はきになるかもしれませんね。

マン点流！ノウハウ（羽田新ルートをチェック）
https://www.sumu-log.com/archives/11303/

大井町駅って思いっきり真下なんですね。

これ覚えてる人もうそんなにいないんだろうな。
http://www.cityfujisawa.ne.jp/~t.a.arai/takashi/atugikiti/papamamabyeb...

>>7708 匿名さん

大抵の事が許される商業地域で、後から来る人が「看板がじゃま」とか…。東横インも気の毒ですね。
タワマン住民の傲慢さが地元に嫌われる理由が良く分かります。

目算で8階まで進んでいるように見えました。

>>7712 名無しさん
これは正論

展望が気になるのであれば、西側一択でしょうね。西側は低層住宅地域なので高い建物が立つ可能性はほぼゼロです。お値段は東側よりも高いみたいですが・・。ただ、西日が直接入るのはデメリットな気もしますが。

タワマンの西日は日没の瞬間まで遮るものが全くないのできついんですよね

ＭＲで確認できますが、幅４０～５０ｃｍくらいの庇が設置されるので、陽が登り気温が上がるほどに、多少は室内に影が伸びるようでした。

>>7717 検討板ユーザーさん
庇が50センチあっても、西日は低い角度から入るから、7月と8月は14時から18時くらいまで庇が意味なしなのです。日差しを遮って透け感もあるバーティカルブラインドとなるとニチベイのシルバースクリーンの一択で、これがまたお高いのです。

大井町物件はやはり飛行機の騒音が一番の不安要素なので、最悪シナリオを想定して、南風時（年４割程度）に限定の一番近いルートかつ、最もうるさい大型機（至近距離だとエンジン騒音１３０ｄｂ）かつ、４２０ｍ離れていても距離による軽減は僅か５ｄｂでの騒音を予想してみました。

音に敏感な方は、上層階の足音も気になるでしょうから、午後の４時間限定の航路以上に、各物件のスラブ厚を気にした方が良さそう。

全住居がT３サッシュ以上なので、シティタワー自体の音対策は十分だと思いますが、落下物の問題や風評被害的なものによる不動産価格の減少も心配です。
大井町だけではなく、五反田、大崎、品川シーサイドなんかも騒音問題はありなので、品川区に住むと決めたら避けられない問題ですよね。騒音問題は、区議会でも自民党と公明党はあまり熱心ではないような印象です。

>>7718 通りがかりさん

そうなると庇は雨除けとしての機能のみですかね。

ニチベイのシルバースクリーンは実物が見てみたくなりました。

スカイツリーにも採用されているようで、日射反射率、シースルー感、明るさの全てが良さそう。

それってバーティカルブラインドではなくロールスクリーンでは？

>>7722 匿名さん

本当だ。ロールスクリーンだ。駄目だ暑さで頭が回っていないです。笑

>>7723 検討板ユーザーさん

バーティカルブラインドでも作れますよ

タワマン高層階の西角に住んでるけど、西日に関してはそんなに気にしなくていいと思います。
最近のマンションの断熱性やLow-eガラスの効果なのか、そんな灼熱地獄にはならないです。
エアコンは必須ですが、今年の猛暑でも電気代そんなにかかってないです。
ここは、眺望は西一択だから、西日で敬遠するならもったいない

>>7725 匿名さん

マンションだと太陽熱はほぼ窓から入ってくるから、窓の大きさ次第ですね。流石に西側にテラス窓が4枚並ぶとエアコンがなかなか効きません。Low-eの遮熱も西日には効果ありですが冬の日差しも遮熱してしまうので悩ましいです。断熱性は高いのでエアコンで何とでもなりますが電気代を安くしたいなら窓周りは考えたほうが良いです。

>>7724 通りがかりさん

ありがとうございます。バーティカルなら景色を確保したまま日射を微調整できそうですね。部屋に縞模様に伸びる影も雰囲気ありそう。

このマンションの南東角はイマイチなんでしょうか？一般的に南東角が最も人気なのだと思いますが。

ベランダから頑張れば、西向きでも都庁、南向きでも富士山、東向きでも東京タワー（さすがにきつい？）が見れそうな感じもしますね。大井１丁目の標高ならみなとみらいも見れますかね。さすがに遠すぎ？

>>7726 通りがかりさん
頭で考えるとそういう発想になるけど、実際住んでるとあんまり考える必要ないという現実です。

>>7728 マンション検討中さん
南東角と南向きは良いと思いますがどちらも高いですよ

>>7730 匿名さん

考える人には必要なんです

>>7731 匿名さん

やっぱり高いんですね。
南東角は羽田空港が見れるのであればなかなかの眺望ですね。夜景が凄く良さそうです。ただ高層階はめちゃくちゃ高そうですね。25階以上の部屋のオーナーってどんだけ勝ち組なのでしょうか。。

>>7733 マンション検討中さん
低中層階でも方角と部屋の大きさによっては、高層階のお部屋より高いですよ。
中層階でも西側がお高いのでお金持ちゾーンですね。

南東側のイメージです。高層階だと眺めいいと思いますよ。

南東も高層階なら永久眺望なんですね！
もう売約済みなんでしょうか？
坪500万円でも割高感ないような。

シティタワーの周辺を歩くとわかると思いますが、まとまった敷地はないので当面の間は周囲に高い建物が立つことはないと思います。商業地域でも容積率や道路の制限などがあるので、高さはかなり規制されていますし。

シティタワーに隣接する東側と南側は、商業地域ではないです。近隣商業地域なので、高さ制限はもっと厳しいです

>>7735 マンション検討中さん

緑があるあたりが羽田空港ですね！
それを見下ろせる部屋って凄すぎ！
羨まし過ぎです。おめでとうございます！

大井町だけではないですが、自転車は歩道を走らないでほしい。法律的にも原則禁止のはずなんだが。。。

りんかい物件を見に行きがてら寄ってきました。８Ｆのままでしたが、前は多分なかった配管らしきものが見えました。もしかしたら窓の取り付けも増えたかもしれません。

>>7741 検討板ユーザーさん

上棟したら早いよ

>>7742 匿名さん

やはりそうなんですね。なんとなく骨組の躯体工事に７割、仕上げに３割をイメージしています。

>>7743 検討板ユーザーさん
外装はプレキャストではめてくだけだからね。そりゃ早いよ

敷地面積
6,253.02m2　
建築面積
2,796.94m2　　
ですけど、写真みてると建物でぎっしりですが、気のせいですかね…？

>>7745 マンション検討中さん

>>7745 マンション検討中さん
写真が、裏側ばかりだからじゃないですか？
表玄関の方はかなり広大なセットバックです。

とはいえ、写真では分かりにくいかもしれませんが10m以上、車道からセットバックしてますね。

>>7746 住民板ユーザーさん4さん

裏側も10m以上セットバック

でした。

>>7745 マンション検討中さん

上の写真と同じ池上通り側ですが、西エントランスまで割と距離ありました。建物が大きいのと工事の足場が外側に設置されている影響なのか、フェンスがあるとぎっしりに見えてしまいますね。

暑い中、作業していただいている建設業者の方に感謝です！

今週は大井どんたくですね。祭りに行きながら工事の進捗も見に行きたいと思います。販売の方は順調ですかねー。

>>7749 マンション検討中さん

健康第一で無理しないでほしいですね。

>>7750 マンション検討中さん

どんたく祭りに行けば、大井町の雰囲気が少なからず体験できそうなので、検討の参考になりそう。

土日１２～２０時半を歩行者天国にして計５万人の集客のようです。

出店と盆踊りを想像してましたが、ダンスコンテスト、プロレス、白バイ乗車体験など意外と盛りだくさんですね。

いつもは辛口のこの方がすごく好評価をだしてますね。http://x1mansion.com/citytower-oimachi

>>7753 通りがかりさん
新航路のことも冷静に記載していて参考になる。

いえ、新航路の騒音しか問題視しないで
落下物リスクに言及していません。

大井町駅前で行なわれた飛行反対デモ隊は、騒音、落下物、大気汚染を反対理由にしていました。

>>7754 住民板ユーザーさん4さん
読んだけど、大して参考にならんわ。

既知だからなのか当スレで言及されてこなかったローム台地であることに触れているのは、知らない人には参考になりますね。

>>7753

>ちなみに「窓を閉めていれば大丈夫」という「防弾チョッキを着ているから銃で撃たれても大丈夫」的な珍言をいう人がいますが、無理がありすぎる恥ずかしい発言であることを認識してほしいところです。

つまりこの物件のサッシの防音性能自慢、は意味が無いんだと分かりました。

飛行機は新大阪と同レベルの騒音なんですね。動画を見ましたが衝撃的です。。。

デモをして主張を通したい人は、ともすれば論理の飛躍とも受け取られかねない言説を取り込むので、聞いていてちょっと痛い。でも、それで航路変わるならありがたいから頑張ってもらいたい。

■騒音
常時なので影響あり。サッシは意味がないわけじゃない、でも君子危うきには近寄らずのほうが当然良いよね、という話はそのとおり。音の大きさについては離陸時と着陸時の大きな違いをまとめて扱い、無自覚か意図的かは知らないが離陸時の轟音で話を盛っている言説が大半。離陸の新航路でエンジンフルパワーの爆音を喰らう川崎の人は間違いなく気の毒。

■落下物
たまに起きるかもしれない。交通事故を撲滅するのが不可能なように、撲滅不可能。交通死亡事故より低い確率の事象ながら、象徴的な事例なので確率議論は回避して「ゼロリスク万歳」の国民性とともに積極的に打ち出している。

■大気汚染
空港周辺の航空機の離着陸による大気汚染の測定手法は定式化されておらず実験的な段階。今後状況が変わりうるものの、いくつかの論文の結論を読むと、空港周辺の交通事情などの外部因子に依るところも少なくない、とある。また、粒子が降り注ぐのは航路下ではなく、風で流される周辺自治体ということです。空港に自家用車で訪問するときの税金と、EVな公共交通機関に金かけて対策する方がよっぽど大気汚染減るやつ。

日本人はみんな扇動されやすいので、現時点では破綻している言説でもマイナス影響は少なくないと思います。

マイナス要素をまくるプラス要素があるかどうかを見極めないと買えないすねぇ。

2日前ですが、工事は9階まで進んでいました。

>>7760 住民板ユーザーさん4さん

全て同意です。

リスク知らずに購入してしまうよりは、リスク承知の上で購入すべきか判断すべきですね。

少なくとも当物件のアクセス・立地・造り・希少性・品川エリア再開発・ＪＲりんかい可能性はかなり魅力的なので、基本的には５つ星。

相場下落リスク（市場全体）と航路リスク（対象エリア全般）の２つを差し引いて３つ星。

相場が下落せず航路も杞憂に終われば５つ星になるアップサイドありとするのが、冷静な評価かなと思っています。

あとは大井町という街を好きになれるかと学区に納得できるかどうかですね。我が家の評価も餅つき名人さんと同じです。建物や立地は良いと認めつつも、妻が大井町のことを好きになれないというので購入に踏み切れていません。

第一京浜を南下していけば大井町がどういうところか、わかるよ。
陰鬱だよね、雰囲気が。

>>7763 匿名さん

お隣の大森駅前に大和ハウスがマンションを建てるみたいですよ。学区も良いです竣工時期はここと同じくらいのようです。

>>7764 匿名さん

イメージ武蔵小山と被りますよね。
陰鬱な雰囲気。

>>7764 匿名さん

第一京浜で陰鬱さがわかるのは青物横丁と鮫洲かと思います。
ホームメーカーがマンション造っているらしいので、見に行ってあげたら如何でしょうか？

>>7758 匿名さん

まさに言い得て妙ですね。私も同じ違和感を感じていました。値上げされた今買う場合は賃貸と総支払額が大差なさそうなので、新航路リスクや価格下落リスクがあることを考えると賃貸が正解のように思えますね。

>>7768 匿名さん

今ほここに限らずそういうエリアが多いのかもしれませんね。しばしば比較に上がる武蔵小山なんかは確実に賃貸の方がお得なことか判明してます。それに比べればここは酷い状況でも無く購入しても問題ないでしょう。

最近平和だったのに、4期の販売にあわせていつものネガがウヨウヨ湧いてきましたね。
販売妨害が目的なんでしょうか。。。

？
検討者なのでむしろ批判的な意見の方がありがたいです。
ここは特にポジ的意見が契約者に誇張されすぎな感があるので。

駅からの途中、デカデカと「ソープランド」の看板が…

ありがとうございます。
嫌悪施設の把握は、大変有意義です。
どちらにありますか？

ホームメーカーで吹いた。
ハウスメーカーだろ。

>>7765 匿名さん
あそこは坪500近いと言われてます

>>7772 匿名さん
そんなのMDに行けば聞かずとも教えてくれる事項なので今さらです。ちゃんとレス番1からお読みになればいかが？

>>7776 匿名さん
同意です。
1番から読み返すのが大変なら、スレ内検索にキーワードを入れるとソープでも航路問題でもすぐに出てきます。
何度も何度も繰り返す不毛なやりとりがそこにあります。

>>7772 匿名さん

お隣の大森の大森海岸駅近くにも数年前までは有ったんですが無くなりました。こちらも将来的には無くなることを期待…

>>7776 匿名さん
8000件近いコメントを1からはとても読めません…
ずいぶん古い情報でしょうし。
あなたが聞いた情報で良いのでぜひ教えてください。

>>7779 匿名さん
レス内検索すればすぐに出ると書きましたが？

特殊地域以外の風俗施設は2020前に廃業させられるという話もありますね

>>7780 匿名さん
このマンションの良い点は質問すると詳しく答えてくれる人が多いのに、悪い点を質問すると過去の書き込みを参照にと言われ回答してくれない。検討している人の集まりのはずなのに何で偏っているのでしょうか。

新航路が話題になっているのを見て気になったのですが・・・
劇団四季の劇場っていつ浜松町に移動するんですかね？
劇場の上空がよっぽど航路に近い。

＞＞7782 匿名さん

駅から来るとデカデカとソープの看板が、で何の質問ですか？そこにあるわけで、
何が聞きたいのか分かりません。悪い質問って、質問もせずに結局ディスでしょ？レス内検索って親切だと思いますがね。

水色の線が日常的に使うであろう利便性の高いルート、黄色がたまに使うであろうルートです。

ピンクが航路と嫌悪施設ですが、通る必要のない道沿いにありました。

検討者として確実に把握しておきたかったので、現地確認の際に少なくとも全３路線の駅・阪急ガーデン・イトーヨーカドー・コンビニ・区役所・スポル・公園などに複数ルートで行ってみましたが、楽にタイムロスなく嫌悪施設の前を避けることができました。

>>7781 匿名さん
へぇ！特殊地域ってどこだろう。
鶯谷、五反田、上野、川崎とかそういうこと？

>>7777 匿名さん
>>7784 匿名さん
スレ内検索便利だな、と思いましたが、「スラブ厚」で検索しても肝心な普通スラブ260という最有力説のカキコが出てこない。回答で返信していたりすると省略されがちなので質問ばかりが引っかかるという地雷がありました。

>>7786 住民板ユーザーさん4さん
大阪の例だと1990花博までに飛田新地を除いてソープは全店廃業

>>7782 匿名さん
本当に検討しているのであればまずMD行くわけで、しかもわざわざタクシーで現地案内までしてくれて、その中で営業さんからわざわざ教えてくれる情報ですよ？レス番1から読んでくださいはそういった不毛な発言に対する皮肉でしょう。

良い点て最近の更新情報以外に何か話題になりましたっけ？本気で偏ってると思われてるのであれば、貴方がここで収集した情報の質が偏ってると思いますよ。

今後2〜30年でリニア、品川開発、広町、ニコン跡地開発諸々が完了して大井町が成熟したころに上手く売り抜けられれば御の字なのかなと思います

>>7785 検討板ユーザーさん

綺麗にネガを撃退できましたね。
恐らくですが、ネガしてるのは目の前にパチンコ屋等の嫌悪施設があるマンションの方かと。

そういう人ほど不況時に会社が経営悪化してリストラされたりして
泣く泣く安値で叩き売ったりするんだよね

>>7792 匿名さん
損切りしなきゃいけない時と重なるのは必然なので、そんなことになったら運が悪かったと思うしかないんじゃないの。

>>7793 住民板ユーザーさん4さん

損きりできればいいけどね

>>7788 匿名さん
嫌悪施設無くなるのはバッドニュース。
さりげなく近くに息抜きの場があるのが魅力の一つだったのに。

>>7789 匿名さん

新しい情報を知りたいのでネットで情報収集してるだけで
なんで皮肉と思われるのでしょう。最近の更新情報が知りたいだけですよ。
あなたも同じ論点で悩み、疑問を持ったんじゃないですか？

7785さんや7788さんのように有用な事を教えてくださって感謝です。

>>7796 匿名さん
まず検討してるなら、ここでずっと前から既知の情報を有り難がる前に田町のモデルルーム行った方がいいですよ。近くにある反社事務所もソープランドも教えてくれますから。

他の方も言われてる通り、わざわざ今ひっくり返す情報でもなんでもなく、これを最新情報と捉えてるのであれば、検討段階としてはかなり遅れを取っていることをご認識された方がよろしいかと。住友の値上げ戦略に嵌められますよ。

①掲示板の上にある1000レスをクリックします。
②キーボードでCtrl＋Fキーを押します
③出てきた選択ボックスに「ソープ」など気になるキーワードを入力します

これで気になるキーワードがすぐに表示されます。さっき試して見ましたが、５分ほどで全スレの関係する情報が調べられましたよ。

「悪い点を質問すると・・回答してくれない」というのは誤った認識です。一般的に、人に情報をもらうときはきちんとお願いするのがネットだけではなく社会的な常識だと思います。みなさん悪い情報を質問したから怒っているのではなく、単に聞き方が失礼だからこのような返答をしているだけですよ。

ソープの件は、住友不動産もモデルルーム見学時に伝えている情報ですし、検討板の人たちが悪い情報を隠していると思われるのも嫌なので、検索方法をお伝えしました。悪い情報もいい情報もしっかり吟味して購入検討してもらえると嬉しいです。

餅つき名人さんのブログ見ると、計画自体が白紙にならない限り新航路問題が杞憂に終わるとはとても思えませんね。想像以上に煩いわ。

>>7764 匿名さん

凄くわかります。

坂を下ったあの辺り、第一京浜は狭くなりますし、海に向かって京急沿いはお墓だらけですし、出そうな雰囲気ありますね。

駅で言うと青物横丁、鮫洲、立会川の辺りですか、海岸駅まで下ると道も広く雰囲気も良くなるのですがね。

って、大井町全然関係無いじゃないですか(笑)

東京の都心の地盤は大まかに、山の手（武蔵野台地）と、下町（東京低地）に２分されるようです。

京浜東北線を境に武蔵野台地が終わるので、距離は近くても、台地側の大井町と、低地側の青物横丁・鮫洲・立会川は、路線価も変わりますし雰囲気が変わっても不思議ではないですよね。

ありがとうございます。大井町のシティータワーのある場所はってあんなに海に近いのに18mもあるんですね！これは安心かと思います。明日はいよいよ大井どんたくですね。雰囲気を感じるために行ってみたいですね

>>7803 マンション検討中さん

簡単に調べたので、標記されていた中で一番近かった大井第二地域センターの１８ｍを記載しました。

ただ今思うと、駅が１２ｍだと、物件まで６ｍ差もある坂道には思えなかったので、体感的にはもしかしたら１４ｍくらいが正確な気もします。適当ですみません。笑

いずれにしても想像以上に高台だったので、安心ですよね。

台風も過ぎたし、時間が空いたらどんたく祭り行ってみようかな。

いよいよ土曜から、品川区最大級の大井どんたく祭りです。
2日間で、5万人前後の来場者数がある巨大フェス。少しでも、シティタワーに興味ある方は、見にこられてもいいかも。ついでに、スポル、キャッツ、ライオンキングのあたりなど散策すれば、おおよそ空気感は、わかります。まあいずれにしてもあまり気取ってない、何でもありの街だね。何だか知らないけど、とても楽しいといった空気感かな

関東大震災でも、地盤によって震度が大きく違ったという研究があります。（品川区はデータなしなのが残念！）

http://www.jaee.gr.jp/stack/submit-j/v03n01/030101_paper.pdf

隅田川の東側の被害が大きかったのは有名ですが、都心部でも結構震度が違います。一番すごいのは、皇居（震度５ー）と神保町（震度７）の違いです。皇居が最強地盤なのは当然なのでしょうが、神保町周辺は江戸時代に沼地を埋立したようで、地盤が弱く地震の被害も大きかったようです。

あと、日比谷公園から丸の内あたりも地盤が弱いみたいです。日比谷公園は地盤が悪いので公園にしたという記録を国交相が公表しています。

http://www.mlit.go.jp/common/001097955.pdf

>>7806 マンション検討中さん

やはり地盤の違いは大きいのですね。

関東大震災では、推定30万棟の家屋が全壊・焼失した中で、大井町の倒壊家屋は全壊・半壊を含めて185棟と最小限だったようです。

火災をまぬがれた大井町、平塚町（今の荏原町？）の地域には、東京の中心部、川崎、横浜からの被災者が数多く流入。

大井町には、最も多い時で3万人もの避難民があふれ、また、地価が安かった平塚村には、ぞくぞくと仮工場やバラックが建てられ、急激に人口が増加し、昭和5年には13万2000人余りにもなったとのことです。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/sangyo/sangyo-bunkazai/sangyo-bu...

>>7805 匿名さん

スポルは入場料無料なので、人口サーフィン見学だけでも楽しかったです。さすがにどんたく祭り中の今週末は各施設ともに人で溢れかえっているかもしれませんが。汗

災害等気になるかたは、区役所にいけばいいかもです。
駅からも近くて便利です。後、大井町気になる人は、参考までに
第64回大井どんたく夏まつりは2018年8月25日(土)〜26日(日)に開催いたします。
■開催日：2018年8月25日（土）、26日（日）
■時間：12：00〜20:30
■場所：大井町駅前中央通り（大井１丁目付近）
■内容（予定）
8月25日（土）
・大井どんたくメインステージ
・国際交流・ホテルビレッジ（品川区内の大使館による国際村）
・品川プロレス
・盆踊り 大井町の歴史ある盆踊り大会！
・大井権現太鼓　17:30〜岩本公水さんによる生歌披露！！　など

8月26日（日）
・ダンスコンテスト
・ミュージックフェス
　Acorde、伊勢賢治Project
　Special Guest中西圭三さん
・子ども広場
・プール
・白バイ展示
・白バイの乗車体験
・剣道チャレンジ　など

２日間共通
・バル＆スタンドビレッジ
・キリンビアガーデン
・産直マルシェ
・スクラッチ抽選会　など

交通規制のお知らせ

【交通規制】
実施日：2018年8月25日（土）、26日（日）9:00～21:30
2018年大井どんたく夏祭り 交通規制
2017年大井どんたく夏祭り 交通規制 ：

>>7804
京浜東北線は武蔵野台地の際を走っているが、大井町駅だけは高台に上がっている。
旧品川宿が蒸気機関車に猛反対したため、東海道線を離して設置せざるを得なかった事に起因している。

結果的には大井町にとってはそれがプラスだったね。

>>7810 匿名さん
鉄道敷設当時はそもそも大井町の辺りは何もなかったけどね。廃止されたが大崎から東海道方面への短絡線ができ、駅ができ、そこから大井町の発展が始まった、100年前のニュータウン。

山手線の目黒駅も同じような経緯で目黒川沿いではなく、高台の上に駅が造られたよね。あちらは目黒不動前の町衆の反対。

今日は、JRの夏休みイベントや、大井どんたく、スポル、キャッツ、ライオンとかが一気に重なり、駅前がとんでもないことになっている、まさに、ディズニ～ランド状態です。シティタワーができれば、もっと凄くなるのでは。

>>7813 マンション検討中さん

静かに暮らしたいんだけどな～

>>7814 匿名さん
静かに暮らしたいならここではないかと。マンモスマンションはうるさいよ。

静かさを求めるなら、西大井のタワマンあたりがよいと思います。近くに公園もあり緑が沢山あり、とても落ち着きますよ。ニコン跡地からの絶景とあの静けさも超絶ものです。癒されますね。

スポルも期間限定施設なので、すぐに静まり返りますよ。

>>7815 斎藤さん
意外と天王洲アイルはマンモスマンションでも静かな都会暮らしができたよ。便利さなら断然大井町だけど。

>>7816 マンション検討中さん

ニコン跡地の絶景は何が見えるのでしょうか？行ってみたいです。

>>7818 匿名さん

>>7818 匿名さん

山手線沿いの大規模マンションも快適だったので造りや住民の質でピンキリな感じはしますよね。あとは元気な子供が多いとうるさいかもしれませんね。

京浜東北で比較すると、大森～大井町エリアは庶民の雰囲気が漂う街ですけど、川崎～蒲田よりは都心に近いなりの落ち着きも備えている印象が強いです。どんたく祭りでもそう感じました。

4期の販売が九月下旬に変更になってました。
びっくりーーー。
ゆっくり売るんでしょうね～！

>>7821 マンション検討中さん
見込み客がいなくなったのかな？と意地悪なことを言ってみる。
武蔵小山も遅くしたみたいだし、総裁選とかの結果で景気が悪くなったらどうするんでしょうね。

>>7822 検討板ユーザーさん
来年の消費増税を見据えてるんじゃないの？
前回の駆け込み需要を覚えてれば、二匹目のドジョウ

急がなくても仕上がりに自信があるのでしょうかね。どんたくついでに寄ったら南側の一部窓周りのタイル？パネル？（なんて呼ぶのでしょうか）が見えました。

３期４次か５次あたりの販売中ですよ。モデルルームのMD２タイプはほぼ完売したみたいです。全体でも半分は販売済みのようです。

同じ７０ｍ２だと、MD１とMD３があります。両方とももちろんアウトフレームなのですが、リビング側の柱の位置が異なります。
MD1は、柱位置がMD2より悪く、リビング寄りになっており開口部が狭いです。また、リビングが下がり天井になっているのが気になっています。

ちなみにMD2は隣の部屋との中間にあるためか、天井の下がりがほとんどなく（2500mm）、気になりませんでした。

MD３は、リビング側に柱がなく一番理想的なように見えるのですが、まだ販売していないみたいですね・・。

>>7825 マンション検討中さん

間取りのご共有ありがとうございます。
私が伺った時はこれらの間取りのほかにMEという間取りもあり、リビングの開口部、梁の少なさ、畳数の多さ(その分収納はモデルルームタイプより少ないですが)から人気ですと担当者がおっしゃってました。ただこのタイプももうほとんど売り切れているようですね。MD3は竣工後販売の間取りですかねー

MD2はモデルルームになっていることもあり、収納や柱位置も非常に工夫されていると思います。

MD1はMD2よりもお買い得だといいのですが、住友不動産の戦略上、絶対に値下げはしないんでしょうね。MD3は・・柱の位置を理由にもっと値上げでしょうか。

MD1よりもMD2は柱0.5本分、MD3は柱1個分だけパノラマウィンドウが広くなる印象を受けています。

その分、MD1、MD2、MD3の順に価格が上がっているとしたら、もしリセールバリューに大きな差が出なければ、お買い得感ならMD1かもしれませんね。

もし坪単価10～30万くらいの差が出たら、総額で200～600万ほど割高になるので、景色と下がり天井の差にその差分を払いたいかとなると悩ましいですね。

家具や内装オプションに差分を回したい気もします。

西側は大体こんな感じでしょうか。大きな区画の各階１面に８戸しかないのがワイドスパンを感じさせます。隣戸とはリビングとリビング、寝室と寝室が面しているのはいいですね。また都心ビューの北西角は角に柱があり、南西角の角には柱がないことで、それぞれの角部屋に優位性をもたせているのはなんだか計算高いですね。角部屋以外については基本的に全部同じに見えるので、下がり天井などの立体的な比較がしたいところです。

柱に関する質問なのですが、シティタワー大井町は逆梁でしょうか？

写真を見ると順梁？のように見えますが、ご存知かたはいらっしゃいますか？上方向の眺めがどうなっているか知りたいです。

昨晩のゲリラ豪雨、大井町駅及び本物件の周りはいかがでしたでしょうか。影響はないと思いますが気になるところです。

順梁では？
サッシュは高いので展望はいいですよ

モデルルーム行ったのですが、寝室（と子供部屋）が狭く感じませんか？
今住んでいるマンションの寝室が8畳だからかもしれませんが、6畳程度が普通なんですかね。

>>7833 名無しさん
8畳の寝室はなかなかないね。6.5畳くらいが多いかな。

>>7833 名無しさん

子供部屋は天井が低いので余計狭く感じるかもです。ただ、通常サイズのシングルベッドが横に置けるはずですよ。
３LDKで主寝室に8畳欲しいなら８０M2クラスの間取りじゃないと厳しいかもです。

>>7833 名無しさん
寝室は入り口のとこがかなりデッドスペースになるね。モデルルームはオプションがゴテゴテしてるからより狭く感じる気がしました。

>>7830 マンション検討中さん

モデルルームで判断すると、下がり天井の大半が柱から垂直に伸びているはずの梁だとしたら、上階の床を梁が支えていることになるので、順梁じゃないですかね？窓の外も足元まで視界が開けているように見えるので、床下に梁があるように思えます。天井高２６００でハイサッシなら、上方向の眺望も良さそう。

>>7831 検討者さん
大井町駅周辺は立会川の暗渠が整備されていて高台でもあるので豪雨対策は強いです

>>7830 マンション検討中さん

上の眺めはなんとなくこれで想像できるかもしれません。ホームズで各部屋を３６０度グルグル回せる画像がありました。

https://homes.actcube.biz/pano/8460/?type=3

MD2は、類似の間取りと比べて、ベランダに非常階段用の避難梯子の設備がなく、隣の部屋の仕切りを破っていくタイプです。

そのためタイル等をフラットに置きやすいという観点もあります。
(避難するとき人の家の状況に依存するデメリットとも言えますが)

>>7840 マンション検討中さん

ベランダにタイルやウッドデッキ敷きたい方には良さそうですね。

避難ハッチで避難するような状況はなかなかないので、メリットのほうが大きい気がします。

避難ハッチありでタイルなど敷き詰めたい際は工夫が必要ですね。