シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

今どき大井町で350ってありえないでしょ。
煽って安くなると思ったら大間違いですよ。

羽田空港に近い野鳥の森公園では
ここが東京かと思うほど静かだった。
飛行機は全く気にならなかった。

安い部屋でも坪400、高層なら坪500～550ぐらいいくと思いますよ

大井町駅から現地周辺を歩き、気になった点（悪い点とは書きません。あくまで個人の感想です）を述べます。

・りんかい線大井町駅徒歩4分という広告に意義あり！プラットホームまでの距離は、自分の足で歩くべき。地下鉄が多い都内でもこれほど入口からプラットホームが遠い駅はあまり見たことがない。また、りんかい線は運賃も高いのでそこも注意。ただ、これはスミフのブログにも書かれていたが、りんかい線は京浜東北線に比べると空いている。←結局デベは嘘こそつかないが、自分が不利になる情報は知っていても触れない。

・駅から物件に向かう道には、反社会的勢力の事務所（ビル）や個室浴場の風俗店（電飾広告あり）がある。そのせいだけではないと思うが、駅前にも関わらず、昼間でも寂れた雰囲気が漂っている。ここに住んだら、駅やヨーカドーに出る際、必ず通る道なので、ぜひ歩いた方が良い。女性は夜間は遠回り（光学通り経由）した方が賢明かもしれない。

・飛行経路については、上空300メートルをジェット機が飛ぶ光景を誰も見たことがないので、地域住民は不安を募らせるだけになっている。これを解消するためには、国交省はテスト飛行をしたら良いと思うが、そうすれば、今まで関心が薄かった住民も「冗談じゃない」となり、寝た子を起こすことになるのでやらないだろう。

>>253 匿名さん
その価格なら浜松町のパークコート浜離宮の20〜30F買えるので流石に厳しくないですか？

大井町は高級感のある街ではないです。下町感のかなり残っている街です。なので、高級感だけを求める方には向かないと思います。

この物件から駅まではほとんどオフィスビルや商業施設、マンションしかないのですが、道を挟んで反対側はかなり下町感があり、木造の古い建物が多いです。深夜に取り立てに入られてる場面に遭遇したことまありますし、少し前にお金が無くて親の遺体を家に放置してた事件もありました。
個人的には貧富の差が激しい街だと思います。

以前は神楽坂に住んで居たのですが、大井町に越してきてからあまりにもの違いに嫌だなと感じた点は以下です。
・犬のフンがその辺に落ちている。
・おじさんが植木に向かって立ちションしている
・道端で泥酔して寝ている人がいる。
マナーを守る人と守れない人が混在している街だと思います。

・ピンクの大きなソープランドと書かれた看板
（ただし、この一件しかありません。寧ろなんでここに一件だけ残っているのか謎です。）
・某有名な反勢力団体の事務者があり、関係者が良く出入りしています。関係者が道の両脇に居て、間を通り抜けるという気まずい思いは何回もあります。お見送りの場面も良く見ました。怖いという感じの人達ではないですが。

>>256 匿名さん
神楽坂はいいね。
比べるには差が大きいかもね。

説明会行ってきました。
公共交通機関の利便性は良いと思いましたが、皆様のご懸念の通り、反社会的団体のビル&風俗店が近かったり、上空300mを旅客機が飛ぶ環境にお金を払うかは悩みどころだと思いました。まだ、価格が出ていないですが周辺の相場を勘案しても坪単価350-400万円くらいが良いところではと思いました。それ以上なら、他の物件で良い気がしました。

大井町に10年から住んでいる感覚は、２５６さんのレスと概ね同じ。
だからこそ３５０から４００は高すぎるように感じる。
京急が使える（羽田に出やすい）JR線の向こう側で、ギリギリそれ位な感じ。

でも、住友さんだから３５０から４００でじっくり売るのかな。

>>258 匿名さん

交通機関もそうだけど買い物も食事も選択肢が多いところが大井町のいいところだと思います。ストレスがない。

他の物件で良いとのことですが、それはどこですか？

子供がいるからオープンレジデンシア大井町の方が、浅間台小の前で立地が良いと思ってるけど、タワーにはタワーの良さがありそうで悩む。
大井町はヨーカドー側より断然、きゅりあん側の方が住宅地として質が良い。

ヨーカ堂ちかくには、噂の碑◯谷さんちもありますからね。でもイベント時に車どかしたり協力してるような。昔ながらのって感じですかね。

大井町は買い物、食事、交通、どれをとっても最高。住んで分かりました。

あとは価格ですね。
実際に飛行機が飛び始める前に売り切りたい（飛び始めたら客足が遠のく）と考えているとすれば、スミフとしても、強気一辺倒では厳しいのでは。
区内のスミフ物件を見ても、大森海岸、天王洲（正確には品川ふ頭）も苦戦していると聞きます。大崎（西品川一丁目）は分譲すること自体を白紙撤回（賃貸に変更）しました。

どこも5000万円台がすぐに埋まり6500万台あたりから苦戦だと思ってます。
たから6000万台以上の比重が多いマンションは上階がガラガラのまま埋まらない可能性もあり
6000万以下を求める人も修繕や価値など先を考えるとガラガラマンションになるのが怖くて買えなくなりそうです。うちは低層階狙いですが目下の不安はそこです。逆に上階の値段を下げることで相乗効果で下層も上層も両方売れるのではないでしょうか。
ぜひ埋めて下さい

>>264 匿名さん
飛ぶまで高値で飛んだら安くなる
そんなバカな、すでに織り込み済
むしろ実際飛んだら影響なく、高くなるくらいだろう。今の価格はネガ価格で安値と見るのが玄人。^_^

飛行機の騒音についてなんですが、
元福岡市住民かつ空港のすぐ近く、上空の飛行機の尾翼にある航空会社のロゴやタイヤのナンバー
すら見えるマンションに住んでいましたが、騒音半端なかったです。
朝は午前7時くらいから夜はスケジュールにもよるけれど23時くらいまで特に家族団らんの時間午後７時くらい
から10時前までは10分から20分に一機は行き来してました。
テレビの音は全く聞こえずなので窓は閉めざるを得ず。

>>267 初心者さん
それで

事前案内会って結構人気のようですが参加された方、どうでした？新しい情報ありましたら教えてください。

物件概要によると完成が19年7月（中旬）、引き渡し開始が20年4月（下旬）と9ヶ月もの開きがありますが、これについての説明ってありましたか？ほかの物件でこんなに引き渡しに時間がかかる物件を見たことがありません。
消費税も再延期がないとすれば19年10月から10％になってしまうので、19年7月に完成なら、増税前に引き渡してもらいたいですよね。気が早いことは承知ですが･･･。

物件価格に消費税は乗ってますが。

>>271 匿名さん

どこで物件価格を見られたんですか？

事前案内会に参加しました。

近隣の中古が坪＠350万以上を力説していました。

「新築なのでそれより高いですよ」と言わんばかりでした。

確かにミニバブル期に坪330万のアリュールが坪350万弱らしいが、両面ベランダ他仕様が段違いだよ。
ここは、地権者の割合が多いし、京急は使えないしで低層は300万切りがあってもおかしくない。

400超えらしい
350-470 平均410か

>>276 匿名さん
それはないでしょうね。。

近隣中古の350を基準値として価格設定したとして、350-470 平均410はスミフがやりそうな手ですよね。
坪410としたら72平米のマンションで約8900万円でしょうか。

かなり大規模マンションですが、非分譲が100戸以上あるのが気になります。
駐車場や駐輪場も非分譲住戸分含めての数が記載してありますが、
この非分譲は地主さんがいるという事なのでしょうか。
そういった場合管理組合などで揉めることもありそうですがどうなのでしょう。
色々な世帯がそろっているので、プライバシー感は少なくなってしまいそうですが、
共用施設には期待できそうなのは良いですね。

価格の提示は一切なかったですよ。周りのプラウドとかラヴィアンタワーの中古価格を強調されてそれより高くすることを暗に伝えられた程度です。

中古価格は一戸買いなので強気な設定、今はやや下り基調なので、それよりひと回り高い平均380ぐらいってことなのでは、と個人的に思いました。

風俗と暴力団事務所については特に聞きませんでした。あと、航路の話も。プレミアム住戸がない影響とか、地権者の属性とか、気になることは沢山あるので誰か聞いてみていただけると。

380辛いので少しでも安くなるなら西側低層を検討したいです。

280さんのご意見に同意です。
付け加えるとすれば、中古も＠330～350で売り出しているのはあるけど、現実は売れていません。
地元の中古業者も、大井町は＠300を超えると急に買い手がつきにくくなる、と言っていました。
かつては人気物件だったジェントリーハウスも、最近では常に複数戸が売りに出ている状況です。
中古については「売出価格」≠「成約価格」と考えています。

事前説明会、行ってきました。まあ、悪くない物件（マンション）だけど、何かモヤモヤ感を覚える。
例えるなら、ヘラヘラ笑うイケメンアイドルのような（笑

その後の家族会議にて、坪400超えるなら買わない。それ以下なら一応前向きに検討。という結論にいたりました。

なんだろうこのモヤモヤ感…

近隣中古を、現実よりも高く持ち上げているモヤモヤ感、ではないでしょうか。

>>283 匿名さん

そうかもしれません。

手持ちの情報を正しく伝えてくれていない気がする…
何か大切な情報を故意に隠している気がする…
そんなモヤモヤ感です。

まあ、マンション販売なんてどこもそんなものかもしれませんが。

私が気になったのは、周辺中古価格よりも、

1. 品川の湾岸地区とは違うんですアピ(シーサイドの再開発を超意識)

2. これ見よがしに青山とか、目黒とか、浜松町とか高いところを見せて、こっちと同類目指してますアピ

まあ言いたいことはわかるんですが、大井町もいい街なんですが、流石に違うだろ、と思いました。

私のモヤモヤはそのあたりです。

1点目は違和感ないですが、2点目って大井町としては割高ですと、デべも認めているということですね。

航路の話や引渡し時の金利上昇の懸念もあるので、流石に強気一辺倒では需要が追いつかないでしょうね。

たしかに400以上だと私も諦めちゃうでしょうね。とはいえ最近のスミフさんは60平米台の3LDKを作って売値を安く見せるのが得意ですから、このご時世、そういうのも売れちゃうんでしょうね。
さて、説明会に参加された方がちらほら見受けられますが、今後のスケジュールなど何か情報がありますでしょうか。間取りがいつ発表されるのかなど。

っていうほど、スミフのタワマンは右から左に売れているわけではないですが。池袋、高田馬場、晴海、など。

そうそう。スミフって、竣工後に垂れ幕広告を出すから、売れてないのが目立っちゃうんですよね。
高田馬場、池袋、天王洲･･･垂れ幕広告を見ると、住んでる人が気の毒になります。

ここのマンションもきっとそうなるのでしょう。
「売れてないんだなあ、住んでる人かわいそう」と思われる…

でも坪３１０万円から４００万なら、ほぼ即日完売。ありえないけど。

以前、別のスミフ物件を見に行ったとき、
「弊社としては、ゆっくりゆっくり、時間をかけて売っていく方針なんですよ（ニッコリ）」と説明がありましたが
売れ行きが良くないってことじゃん、と心の中でツッコんでしまいました

うろ覚えですが、価格提示は3月下旬だったような。
頼むからもう少し前倒しにならんもんですかね！

間取りは、ワイドスパン、fix窓が2LDK以上ほぼ全戸装備、50台、70台、80台の提示がありました。60平米台は平面図見ている限りだとないかもしれない/少なそう、に思えました。

割高長期販売だからなぁ
割高で売れば数年分の修繕金や管理費とかのコストなんて端金だし
自転車操業でなく余裕があるからこそできることだが、客からすると最悪

でも仙台坂上のスミフタワーは、割と早く完売したような記憶があります。確か坪300万から400万弱だったような。

>>294 マンション検討中さん

ざっくりの価格はもしかしたら2月中にお伝えできるかもしれません、

という言い方をされました。

早いほうが助かりますよね、乗るにしても諦めるにしても。

武蔵小山のパルムとどちらが高くなりますかね。

ラヴィアンタワーや仙台坂のスミフなどから買い替える方も少なくないでしょうね。

そうなると、大井町は中古物件がかなり増えるのでは？
数が多ければ価格も下がるでしょうし、大井町に住みたいならそちらを狙う手もありですね。

＞299さん

私の友人がまさにそれです。
2020年になれば、大井町の中で人の移動があるし不景気も手伝って中古物件が今よりだいぶ安くなっているはずだから
そのタイミングで条件の良い中古を買うそうです。

たかが3年ですが、価格は結構違ってそうですよね。