シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

あかりが蛍光灯から白色灯かで、だいぶ家っぽくなるからまあ入居前ならこんなもんじゃないですか。

すぐ隣に緑色の変態的な住友のオフィスビルがあるから、これはこれで家にしか見えないと思います。

>>11098 検討板ユーザーさん

西大井からならアースカラー部分も見えますかね。基壇が黒、下層がライトアース、中層以上が白のタワーは珍しい気がします。何となく似ているのは、より濃いアースと白を組み合わせたグランドメゾン白金でしょうか。

都心部上空の羽田空港離発着ルートが決定。利用開始は2020年3月29日の南風時

>>11102 匿名さん

白金の杜はガラス面が表に出てるからいいね。
あとラインが細いし。
白金の方が良いよ。

>>11104 匿名さん
ラインが細いのはペンシルということ
貴方の好みに過ぎないので白金の中古を
買いなさい

>>11101 マンション検討中さん

変態的なに爆笑です笑。確かにスミフビルの色は目立ちますね。カワサキニンジャを彷彿させられました。

部屋のカーテンや、バルコニーの室外機が設置されたら、昼間も住居らしさが出る気がします。

ミナトフロントタワーの外観がシティタワー大井町に似てますよ

>>11107 マンション検討中さん
よく見たらかなり違いますよ

ミナトはアウトフレームじゃないってことかね。

>>11108 マンション検討中さん

ミナトはのっぺりしていますね。
私はシティタワーの方が断然良いです。

>>11110 匿名さん
外壁がのっぺりしている分、柱が部屋に食い込んでいるようですね

契約者以外にはすべて同じ建物に見えます。どれも大きな団地です。

個人的には建設中の中ではパークコート渋谷の外観には期待しています。その次に北仲とシティタワー大井町とブランズ豊洲。写真だとローレルはシティタワー大井町の上部に似ていますね。機会あれば現物見てみたい。塔上でないと全て団地に見えるのは同意。塔上でもガラス面が多いとオフィスっぽい。ドコモタワーやコクーンタワーのように特徴あるとかっこいい。

>>11113 検討板ユーザーさん

シティタワー大井町は除いてミッドタワーグランドだな。
外観の話ね。
ここは利便性も良いし外観は普通で良いよ。

>>11114 匿名さん
そこは地権者の関係で同じ建物内にパチンコ屋と複数のもんじゃ屋さんが入るらしいよ。もんじゃ屋もゴキブリ集まりそうだし、パチ屋はそれ以上のものが集まりそう。
あと、地下深い地下鉄しか使えないから利便性はそんなに良くないと思うね。

>>11115 マンション検討中さん

いや外観の話だから、、
そんなに他を悪く言わなくても。

>>11116 匿名さん
間違えました。
外観は素敵ですね！

>>11116 匿名さん
すみません頭が悪くて。。
バカなんで。

>>11118 匿名さん
次から気をつけろよ

>>11114 匿名さん

そういえばミッドタワーは斬新なルーフでしたね。月をモチーフにしているのは見てみたい。訪れる街々に特徴的な物件あると楽しいので、期待しています。

さておき、大井町から話が脱線してしまいました。今日は東洋経済の不動産バブル崩壊を想定した下落シナリオを読みましたが、京浜東北沿いでは一番下落リスクが低いようなので、駅力は安心ですね。やはり都心、品川エリア全般、その他の再開発エリアは底堅い予想のようです。

>>11121 検討板ユーザーさん
どこがマズイよー、という論調だったんですか？

大井町地区の人口は、2000年は7.8万人だったのが、2019年3月時点では10万人超えで、約20年で28％の伸び。商圏人口も多いし、不動産投資信託（REIT）の資金も流入している。

不定期に書き込まれている「知り合いの不動産屋によると大井町は暴落間違いなし」を信じるんじゃなくて、本当のプロの分析も参考にしましょう。

>本物件の商圏人口は、1km圏約6万人、３km圏約41万人、5km圏約99万人と、23区内の立地で恵まれたマーケットボリュームです。本物件が所在する品川区の人口は平成24年35.5万人で平成19年比104.4％と、都内でも高い割合で人口が増加しています。ttps://www.hulic-reit.co.jp/ja/portfolio/detail.009.html

>>11124 匿名さん
なんでファンド資金が流入すると暴落はないのですか？

>>11123 匿名さん
有能ですね。
小学生レベルの国語を間違えてますw

>>11124 匿名さん
クレヴィアも完売間際みたいなので、大井町がますます発展しそうですね

不動産価格は人口だけで決まるなんて単純なものじゃないよ

>>11124 匿名さん
プロならこれくらいは理解したいね。

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を
与える要因をいう。それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大
別される。
一般的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
Ⅰ 自然的要因
１．地質、地盤等の状態
２．土壌及び土層の状態
３．地勢の状態
４．地理的位置関係
５．気象の状態
Ⅱ 社会的要因
１．人口の状態
２．家族構成及び世帯分離の状態
３．都市形成及び公共施設の整備の状態
４．教育及び社会福祉の状態
５．不動産の取引及び使用収益の慣行
６．建築様式等の状態
７．情報化の進展の状態
８．生活様式等の状態
Ⅲ 経済的要因
１．貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態
２．財政及び金融の状態
３．物価、賃金、雇用及び企業活動の状態
４．税負担の状態
５．企業会計制度の状態
６．技術革新及び産業構造の状態
７．交通体系の状態
８．国際化の状態
Ⅳ 行政的要因
１．土地利用に関する計画及び規制の状態
２．土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態
３．宅地及び住宅に関する施策の状態
４．不動産に関する税制の状態
５．不動産の取引に関する規制の状態
第２節地域要因
地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各
地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要
因をいう。
Ⅰ 宅地地域
１．住宅地域
住宅地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）日照、温度、湿度、風向等の気象の状態
（２）街路の幅員、構造等の状態
（３）都心との距離及び交通施設の状態
（４）商業施設の配置の状態
（５）上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態
（６）情報通信基盤の整備の状態
（７）公共施設、公益的施設等の配置の状態
（８）汚水処理場等の嫌悪施設等の有無
（９）洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
（10）騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度
（11）各画地の面積、配置及び利用の状態
（12）住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態
（13）眺望、景観等の自然的環境の良否
（14）土地利用に関する計画及び規制の状態
２．商業地域
前記１．に掲げる地域要因のほか、商業地域特有の地域要因の主なものを例示す
れば、次のとおりである。
（１）商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態
（２）商業背後地及び顧客の質と量
（３）顧客及び従業員の交通手段の状態
（４）商品の搬入及び搬出の利便性
（５）街路の回遊性、アーケード等の状態
（６）営業の種別及び競争の状態
（７）当該地域の経営者の創意と資力
（８）繁華性の程度及び盛衰の動向
（９）駐車施設の整備の状態
（10）行政上の助成及び規制の程度

タワマン購入者層が大井町に700?800世帯（CT大井町＋クレヴィア）流入するんでしょ。単身も多いと思うけど、人口が1500人ぐらい増えるんじゃない？特にパワーカップルは消費も多いから、周辺商店の消費も増えるし、街がさらに活気づくね。
あとは、大井町はオフィス需要やホテル需要もあってREIT資金も入るから、土地・建物の買い手が多く、値段が簡単に下がらないってことでしょ。

戸越公園にもタワマンできるみたいだし、品川わ人口増えそうだね

https://www.tokyu.co.jp/image/news/pdf/20181225-1.pdf

>>11131 マンション検討中さん
あー、ここは話題になってたな。共産党が反対してた。

荏原町の三井のタワマンみたいになるんでしょう。

共産党が反対するということは、良い事業なのですね。

>>11133 匿名さん
言い方ワロタ。

>>11131 マンション検討中さん
220戸とは結構な規模ですね。

>>11122 マンション検討中さん

そうですね。不動産が全体的に下落する論調でした。沿線別に各駅の将来的な予想騰落率を表にしたよくある内容。一記事の予想にしか過ぎないので、下がるかどうかの材料としてというよりも、見落としている再開発の情報などないかの確認でざっくり読みました。特に目新しい情報はなかったです笑。

大井町は、西の北千住的ポジションなので、資産価値は安泰です！
北千住的なのが嫌いな人は避けたほうが無難でもありますね。

北千住と大井町を比較検討する人はすくないんじゃないの？大井町から北千住まで電車で40分かかるからターゲット層が違うよ。

話題変わるけど、シティタワー大井町は管理費がやすいね。内廊下なのにm2あたり300円。これはパーキング収入が多いからかな。

ちなみに北千住はm2あたり500円超え。70m2で、月14000円も違う。
https://manmani.net/?p=21194

>>修繕積立金を含めると70m2換算で月額約44800円となりますからけっこう重たいです。

北千住に詳しくないからよくわからないけど
個人的に大井町は品川、羽田、新宿、横浜に出やすいところだと思ってるので同じようなアクセスの良い街が比較対象になるのかな、と思ってる

というか最近は京急蒲田でも1億弱する時代だから城南本当に高くなったよな

地震などのリスクを考えると、北千住は対象外だねね。

＞やはり都心、品川エリア全般、その他の再開発エリアは底堅い予想のようです。


大井町の話をしましょう。
準郊外はなんと書かれてましたかね？

いまは大森に住んでて、まえに大井町にも住んでたけど、スーパーや飲食店は大森の方が圧倒的に便利なんで迷ってます。交通の利便性は比べものにならないぐらい良いんですけどね。
スーパーは仕方ないにして、夜飲みに行ったり子連れで行ける良い飲食店を知ってる方います？

直行、出張が頻繁とか週末に色々な街に電車で出掛けるならターミナル駅のメリットは多いけど、平日の通勤＋α程度ならターミナル駅に住むメリットは少なく、価格は高いし混むしでストレスの方が勝りそう。

>>11144 匿名さん
夫婦ともに通勤しやすいところとなるとターミナル駅になるのでは？同じ路線勤務なら気にしないでしょうが、そんな夫婦は少ないでしょう

確かに、だから交通の便が重視されるようになったのでしょうね。

>>11139 マンション検討中さん
建坪大きいからでは？北千住は建坪小さいので1世帯あたりの負担が大きいため高くなります

今、23区内のタワマンで人気があるのは北千住のタワマンと小石川のタワマンの２つだけですよ。他は売れ行きが芳しくない。
北千住駅の利用者数は国内第4位で駅力は大井町よりありますね。

>>11148 匿名さん

大井町はブルドックがあるから最強。

>>11142 匿名さん

特に準都心などまとめた括りでの文面化された情報はなく、騰落率しかも下落予想のみの表がメインでした。

品川エリアは新駅の周辺となる品川・田町・三田・泉岳寺・白金高輪などの下落率が最も低く、次いで大崎・大井町・五反田などがより離れたエリアよりも下落予想が低い程度の情報量。

一方で記載の見当たらなかった浜松町や虎ノ門は上昇予想としているのかなと推測しました。

前提は今の経済状況が続けばでしたね。他の特集は中古や新築供給の推移比較や銀行による法人スキーム融資の厳格化など、マーケット全体の話。法人スキームで幅広いエリアで借入ポートフォリオ組んでる人には興味ある内容かも。

>>11148 匿名さん
どんなに便利が良くても北千住だけは対象から外したいですね。
理由を列挙するのは北千住にも失礼になるので割愛しますが、皆さん想像はつくと思います。
それにしてもここは大井町のスレです。
貴方のように他の町推しで乗り込んでくるのは感心しませんね。

>>11143 マンション検討中さん
大森には安売りスーパーが多いだけで魅力にかけます
大井町にはイトーヨーカドー、西友、阪急食彩館、成城石井があるので充分でしょう
また飲食店も東口商店街や東急沿線に沢山あるので充分でしょう

大森は町全体がセンベロ飲食街なので確かに魅力はありますが外食ばかりするわけではないので

>>11152 マンション検討中さん
大井町にはそれ以外にもまいばすけっと、肉のハナマサがありますな。

>>11152 マンション検討中さん
安売りスーパーは大事よ。
大森は車でメガドンキとヨーカドーによく行きますけど便利ですよ。あとオオゼキも結構使います。
良い肉が欲しい時は阪急使います。
ただ飲食店がパッとしないのと、美味しいパン屋とケーキ屋が無いのが残念です。

パン屋は五反田、戸越銀座、武蔵小山
ケーキ屋は、青物横丁、新馬場
あたりがいいね。
あと、品川駅には合格点がたくさん。

流石に足立区と品川区は比較したらだめでしょ。

食べログの高評価な店は圧倒的に
大森＞大井町

それぞれ特徴のあるアピールポイントがありますが「人が住んで生活する」ことを考えたら、この近辺で最も総合点が高いのは大井町でしょう。
結局ここに落ち着きました。

>>11157 匿名さん
大森の魅力が全く理解できません。

>>11157 匿名さん
下らないことを書かないでくれるか
そんなことでマンション選定なんかするか

>>11159 マンション検討中
意外と大森有名店あるからね。
今は１店だけど、星付きも二店あったし。

大井町もこれだけマンション建って人口増えるんだから、良いお店が増えてくることを願う。

大森も品川区にあれば良かったな
大田区というだけでランク落ちのイメージ
あくまでもイメージだけどね
大田区で輝いてたのは田園調布だけど
今は昔の感ありだな
何となく私には東京と神奈川の県境地区の
印象が強すぎる
ただ金が無くても暮らせたので感謝しているが

>>11155 匿名さん

パン屋もケーキ屋も高レベルなのはロラソ、レブレッソ、ドゥ・ボン・クーフゥ等がある武蔵小
山がダントツですね。
このレベルのものは品川駅には無いし、当然大井町にも無い。

大森駅前にプレミストができるので、ここと迷ったけど、私はそれまで賃貸のつもりです。飛行機の問題もなさそうだし。

>>、シティタワー大井町は管理費がやすいね。内廊下なのにm2あたり300円。これはパーキング収入が多いからかな。

①管理費のかかる噴水・水辺、ジム、住民専用バスなどがない。
②駐車場収入がかなりある。ちなみに駐車場収入は７割ぐらいの前提で予算化しているので、周辺住民の需要を取り込んで稼働率が高まれば修繕費も安くなるかも。

食べログで住むとこ決めるんなら大森じゃなくて恵比寿、目黒のがいいに決まってる。

>>11166 マンション検討中さん

恵比寿とか目黒はゴミゴミしすぎなので、武蔵小
山辺りが美味しい店と生活利便性の高さのバランスが良くて住むにはちょうど良い。

>>11167 匿名さん

恵比寿目黒と武蔵小山は比べられないよ。山手線とローカル線じゃ。
大井町は交通と生活のバランスはいいよ。

大井町でも日常の飲食は充分かと。ラーメン天国マップは過去投稿（>>8293）にあるので、それ以外の主なジャンルの飲食店をまとめました。食べログ評価数の極端に少ない店は除外しています。スイーツ・カフェ・ベーカリー等も画像に入りきらないので含めていません。

>>11169 検討板ユーザーさん
クランサイアムええな。
大井町、自由が丘の店舗によくお世話になってます。

ついにでましたね！公示地価 2019 いったいどうなるんだろう

>>11169 検討板ユーザーさん

どれもこれもあんまりパッとしませんね

>>11169 検討板ユーザーさん

暇なんですか！？

>>複数の方々

行ったことないお店も多いですけど、コスパ良くて旨いですよ。夜は暇です笑。

このマンションは大井町で1番のマンションになりそうですね！とにかく目立つ！存在感がすごいですね。リセールバリュー的にはどうですか。

>将来価値（リセールバリュー：ＲＶ）を決定する要素は、①立地条件（利便性と環境）、②スケール（存在感）、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン（共用施設、間取り、内装や設備など）、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入（高値掴み）すれば、将来価格は期待外れになるからです。本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②～⑥も、立地条件の①も全く申し分ないものです。主要駅から徒歩4分の近さだけでなく、大規模開発は極めて希少価値が高い物件でもあります。

https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=295

大井町駅2017年1日あたりの鉄道の乗降者数
京浜東北線 206,278人
大井町線 　　139,151人
りんかい線 83,500人
大井町合計 428,929人
https://opendata-web.site/station/rank/

2011年は384,611人だったので6年で11％ぐらい増えている。まあまあな伸びじゃないかな。2018年はスポル効果によるさらなる伸びを期待できるし。

人口増える・乗降者も増えるで、リセールバリューは維持できるでしょう。

リニア開業でさらに増えてくるのは確実でしょうね。

>>11176 買い替え検討中さん
全部の要件を満たしていても、高値掴みとは関係ないですよ。だって要件をすべて満たしているなら、元々高いわけですから。要はマトモな価格で買ったか否か。ここは割高です。

>>11177
りんかい線の利用客の伸びが大きくて、経営母体の東京臨海高速鉄道の業績も好調のようですね。

あとは、羽田新アクセスの開通かな。10年後なので、ゆっくり待ちましょう。

>>11181 買い替え検討中さん

大井町ルートの開業はもっと先になりそうですけどね。

>>11176 買い替え検討中さん
ちゃんと「高値掴み」と書かれていますよ。高い時期に買うのは最初からハンデのある競争なのに何を根拠に「高いけど高過ぎるわけではない」なのだろう。客観的によーく読んでみると、まったく根拠が書かれておらず、誰でもわかることをダラダラと。

>>11182
りんかい線経由となる西山手ルートと臨海部ルートは、現在検討がストップしているみたいだね。

>>11167 匿名さん
ローカル線は話になりません（笑）

>>11184 匿名さん
ストップはしていないんじゃない？
着手した範囲もメインは共通部のトンネル区間だし、ステークホルダーに合意取らなくても着手したって言えるからでしょ。

直列化してトータルのスケジュールを間延びさせるような進めるようなお粗末な進め方はしないでしょう。

>>11171 マンション検討中さん

公示地価は引き続き東京都平均と連動していますね。今後は市況がもし調整局面入りした際に、品川エリアの上方乖離が生まれるか注目しています。

ここもローカル線と大した差ないけどな。

>>11188 マンション検討中さん
ケチをつけるだけの不真面目な書き込み
マンションなんか真面目に検討して無い人が
茶化しているようですね。

>>11186 マンション検討中さん
おっしゃる通り
西山手ルートは必ず開通します
着手順の検討だけです

東山手ルートは貨物ターミナルまではJR東の敷地内なので、同社の単独事業として成立し、結論が早い。
一方、西と臨海部ルートは東京臨海高速鉄道と都との協議が必要となる、が都側の動きが鈍く、業を煮やしたJR東が東山手ルートのみの先行見切り発車を決断したようだ。

>>11188 マンション検討中さん
大井町を田舎と比べる必要無し、です。

アクセス線の開通までこのマンション住み続けてる人は半分くらいかな。

>>11193 匿名さん
ここの住みやすさを捨てて他所に行く人は少ないでしょう

>>11194 匿名さん
まだ住んでもいないのに気の早いお方ですね。タワマンは住み替え前提で購入ですよ。古くなったらただの金食い虫ですから。

>>11195 匿名さん
確かにどんどん修繕積立があがるからね。
住宅ローン減税が適用される10年が経過したタイミングでかなりの人が売るだろうね。

>>11195 匿名さん
投資目的の貴方がマンション住人の代表のような決め付けは如何でしょうか。
私の実家は長年マンションに住んでいますし、
友人もハイグレードなマンションに16年住んでいます。
最近マンションを転がして金儲けをしようとする人によってマンションの本来の在り方が歪められているように感じます。
メインテナンスに掛かる費用は戸建でも同じです。
人生設計においての選択は一生賃貸で暮らすか自分の住処を所有するかです。

>>11197 マンション検討中さん
マンションの本来の在り方って何ですか？

>>11197 マンション検討中さん
ある程度世代の入れ替わりがあったほうがマンションの維持には有効だと思います。誰も売らなければ老人だらけのマンションになってしまうので

国内勢にとっては市況が割高かつ、海外勢は主力の中国投資家が中国政府の規制で激減しただけに、実需の割合が高くなっていれば、直近５年の新築物件よりは、平均居住年数は高そう。

もし１０年後に品川エリア再開発の成功でリセールバリュー上がっていれば、実需でも売る方は増えるかもしれないですね。その際には売るも、修繕管理が良好なら住み続けるも良いかと。