パークタワー梅田ってどうですか？Part4

>>616

>>信頼性の高い資料を呈示しての分析は皆無。

確かにその通りですね。
ジオに対するネガは資料やデータを基にしたものが多いですが、ここのネガはそういったものが全然出てきませんね。
そういった点から考えてもやはり駅直結だけに重点を置いたジオよりもパークの方が総合的に優れているような気がします。

ローレルやパークハウスも早期に完売したことや、ここの売れ行きの早さから考えても、この辺りがマンション供給数が少ない割に需要が多いというのは明らかですね。
ローレルの中古も高い価格で売れているようなので、今後もこの辺りの希少性は高く維持されると思います。

グランフロントの希少性が高いのはわかるけど、天六にしろ、扇町にしろ、この辺はドングリの背比べのような気がするのは俺だけ??

確かにドングリの背比べだけど、梅田徒歩圏内は大きなアドバンテージですね。立地は後から変えられませんから。
大阪府内で利便性を追求するなら、梅田一択ですね。
早めに押さえておくのが吉かと。

>でも、ハッテン公園なんでしょう？

実害があるわけじゃ無いから、気にする必要は無いかと。
ご家族にそのケがある方がいる場合は別ですがw

ローレルの中古が最近出てましたがすぐに売れてしまいましたね。
やはりこの辺は需要が多そうですね。

>確かにドングリの背比べだけど、梅田徒歩圏内は大きなアドバンテージですね。
>立地は後から変えられませんから。
>大阪府内で利便性を追求するなら、梅田一択ですね。
>早めに押さえておくのが吉かと。

梅田徒歩圏と言っても、この距離ならこれからも供給がありそう
慌てなくてもいいような・・・
ただそう言っているといつまでも買えないのでタイミング??

>でも、ハッテン公園なんでしょう？

この点はノーマルなご家族なら心配はいらないでしょう。
これを心配する人って、ご本人がその趣味がある人で、近くにそういう場所があると誘惑が多くて困る、もしくはそういう知り合いに家がバレるのが嫌っていう人でしょう。
あるいは息子さんにどうもそのケがありそうで、こういう場所が近いと、その才能が開花してしまう恐れがある人でしょう。

従って、ノーマルなご家族には関係も実害もありません。
逆にこの件でここを避けるご主人なら、そのての趣味があるかも…リトマス紙になりますね笑

>569さん
>中崎町周辺ではMIDでマンション用地は出揃いました。

MIDの周りにも駐車場あるし、すぐ取り壊せそうな古いビルもあるし、
あの辺にはタワーは立たないでしょうか？？

＞こんなところでは少しでもネガになる情報は出ないから。
成程、確かにそうですね。
ご近所住民なのでよく近所は歩きますが、歩いても分からないです。
うちもタワーなので、これ以上近所に高い建物が建つのかどうか気になってて
569さんが立たないと書かれた根拠な何なのかと思って聞いてみました。

扇町公園がはってん場とありますが、早朝、昼、夜と公園に行くことがありますが
三年住んでてそれらしい人は見たことないです。
浮浪者はいるけどね。
今は節電で夜は暗いけど、前は朝までこうこうと明かりがついてて、深夜でも若い子がサッカーしてたりして
通るのは怖くなかったですね。

ハッテン公園というものは見通しのきかない樹木の多い都市部の公園に発生するものです。
この扇町公園はここ数年ホームレス対策のために樹木同士の間を空けて見通しがきくように改良されています。
ハッテン公園というのは過去の話です。ネット検索では過去の話がいくらでもヒットするのは常識です。

皆さん、差別的発言は良くないですよ。
確かにローレルでも、そうなのかなと思うカップルに会ったことあるけど
礼儀正しく、挨拶して下さいましたよ。
キチンとされてて、なんの害もないです。
子供をエントランスで走り回らせてほったらかしてるような親子がいるよりはいいです。

>>639さん
総合設計制度をお調べになればわかるかと思います。周囲で大規模なパーキングはMIDを最後になくなりました。
それより狭小なパーキングはありますが前面道路要件等を満たす土地は見当たりません。
前面道路の幅員や接道率は自治体により多少の差がありますが大阪市では
★接道率 対象区域が6m（各々の制度に定める前面道路幅員）以上の幅員を有する道路に接する部分の長さの和は、外周の長さの6分の1以上とすること。
としています。この要件を満たす土地は現状では見当たりません。もちろん大幅な区画整理が行われればわかりませんがそれはあらゆる地域で言えることです。

＞646さん
今の所は大丈夫なんですね。
スタジオの入ったビル等、この辺の周りの古いビル、無くならなければいいんだけど。

実際に梅田をよく利用している方ならわかると思いますが梅田の商業集積度、人通りの中心は大阪駅より東側です。
大阪駅東口、阪急梅田駅、阪急百貨店を結んだ地域当たりが最も梅田で店が多いわけです。
つまり(当然個々人で必要な施設は異なるわけですが)一般的に人が出かける必要のある場所はそのあたりが多いということ。
賃料が高いことは人通りが多い、集客力が大きいということでもあります。大阪で最も地価が高いのが角田町(メンズ館辺り)ということもそれを表しています。

ここは好き嫌いがはっきりする天六と違って、万人受けしてるから
大阪の最近のタワーにしては健闘してるのでしょう。
一番の売りはもちろん安いことです。

昨年販売された大阪中心部の物件の坪単価で言うとパークハウス梅田や
ブランズ北浜と同じくらいです。

パークハウス梅田はここと同じく堂山と舟場ネタで荒されましたが、
団地に毛の生えたような仕様でも立地一点突破のみで
結果はご存知の通り好調でした。
一方ブランズ北浜と同じ坪単価なら誰もがここを欲しいはずです。
それほどここは安かったのです。
しかも上記2物件より仕様は遥かに上です。

プロの予想すら下回る価格で出てきたので、そりゃぁまわりは大焦りでしょう。
天六は少し水を差され、アデニウムとCT天満はトドメを刺されました。

ちなみに天六の駅直結はいいと思いますよ。
肥後橋や北浜程度とは駅力が違いすぎます。
ただどうしても価格が割高に感じてしまいます。
いくら駅直結でもまわりの物件と大きく違いすぎますよね。
あと少しだけ値段が下がれば飛ぶように売れるでしょう。
そしたら売れ残りの哀れな2塔がますます悲惨になりますが・・・

コメントの最後に w 入れる人、
ちょっと前にも指摘されていたけど、
自分のコメントにコメント・・・
自作自演はスレでは禁止のはず、
やめようよ。

メガシティ？
あれってやっぱ失敗？
駅直結なんだけど・・・

中崎町は賃貸相場は意外に高いですねー。
はじめから貸したり売ったりするつもりはもちろんないのだけどいろんな事情で(転勤・転職・自衛・家族の事情・離婚・死別などなど)貸したり売ったりせざるを得ないときのことは考えますね。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=27/rosen=592/

>660
失敗

中崎町は、ワンルーム程度の広さの賃貸しかないので、
３LDK以上の部屋は稀少なため、賃料が高くなるのは分かります。
ここは、高くてファミリーで住める物件がなかったが
パークハウス梅田以降、ファミリーでも住める場所になった。
資料のとおり3LDKの賃料がこの周辺は、１８万円以上であれば、
１８万円×240カ月程度の価格の場合、２０年で回収出来る。
東京には、こんな物件３LDKでは無いから驚き。

東京カンテイの2012年版マンション資産価値データブックによりますと中崎町駅のリセールバリューは102.3%となっており近畿で6位、大阪府では1位となっています。
これは2001年対2011年で算出したものです。
因みに谷町線沿線ですと
都島駅 78.7%
天六駅 84.3%
中崎町 102.3%
南森町 96.5%
天満橋 83.5%
となっております。あくまで物件は一つ一つ異なる訳ですからこの物件がそうだとは言いませんが一つの指標にはなるかと思います。

因みに大阪市内のリセールバリューランキングは
1.中崎町 102.3%
2.大阪天満宮 100.9%
3.中之島 99.6%
4.中津 98.9%
5.心斎橋 98.8%
6.西長堀 97.9%
7.南森町 96.5%
8.天王寺  92.1%
となっております。

購入者は、押さえている情報が出始めましたね。

こんな場所にタワーマンション作って売れるんかいな、と思っていましたが良く売れてますね
やはり値段で売れているのでしょう
広い部屋を作らず、施工会社を落として、仕様もそこそこ
まさに普通のサラリーマンの為のタワーマンションです
さすがにお見合い部屋は売れ残りそうですが、デベは十分儲けてますね

ここが中途半端なタワーマンションでなければリセールバリューも普通にあると思いますが
管理費が高く修繕費もどんどん高くなるので、この規模のタワーマンションは最も10年後のリセールが難しいですよ

中崎町

購入も維持費も高いのは、駅直結の物件しょ。
だから悔しくてここに張り付いているんでしょ。

分譲価格が安いということは全て勝ります。
分譲価格が安ければ変な欲を出さなければ中古で売却する際の価格も周辺の他物件より安く出せます。
安く出せば早期に客が付きやすい。
中古になった際は純粋に立地条件と仕様、そして価格で判断されるので、中古購入客からしたら新築時の分譲価格なんて関係ない。
仕様の割りに分譲価格が高いと中古になった際にかなり値下げした価格にしないと売れない。
即ち、リセールバリューが悪くなる。
分譲価格が安いと、中古で売却する際もさほど値下げしなくても売れる。
即ち、リセールバリューが良くなる。

そんな当たり前のことも解らないのでしょうか。

関西ローカルの人でなければ、ジオ×天六は、分かりません。
首都圏の人であればほぼ、パークタワー×梅田は、分かります。
週刊ダイヤモンドでも全国に人気マンションとして紹介されてます。
ここのリセールの対象は、首都圏の中高所得ビジネスマンまで広がります。

正直なところ、ここの立地なら「パークタワー扇町公園」とかでもイメージ悪くないしよかったのではと思いますが、大阪の中心である「梅田」を付けてくれたことで価値が上がりましたね。
三井はこれから大阪で本格的に展開するようですが、もう同じ名前は使えない。
今後近辺でありえるとしたらシティーのように「パークタワー大阪」くらいでしょうか。

ネーミングは、基本戦略が表れます。
マーケティングにおいて重要なポイントです。
ここへの情熱とプライドを感じます。

首都圏の中所得層は、大阪平均所得の２倍以上ですから。
凄まじいですよ。

確かにゲオ天六よりいいかも。

あれれ、ゲオ天六は、降参ですか？
ポジネタ教えて、と言われてますよ。

誰か忘れたけど（多分関西の人）

２０～３０代は、東京（日本一の都心）
３０～４０代は、梅田（西日本一の都心）
４０～５０代は、天王寺（大阪市内近郊）
５０～６０代は、芦屋（郊外）
７０代以降は自分が一番住みたい場所（？）

に住むのが一番いいって言ってた

名前などどうでもいいのかも知れませんがシンプルな名前ほど重要なものに付けられる傾向がありますね。
大学でも東京大学、大阪大学、九州大学などと言ったら一流ですし2番手3番手なら東京○○大学、大阪○○△△大学みたいに。
マンションもブランド名に大阪とだけ付けるのがフラッグシップと見なしているように思います。シティタワー大阪ですね。続いて梅田。一番手にする価値がまだ無いと西梅田、梅田イーストなどと付けたりします。
住友ではシティタワー梅田はまだ残されていますね。
ジオタワー天六も4大デベなら「天六」とは付けない気がします。パークタワー天神橋、とか付けそう。

シティタワー梅田はアデニウムの横かな？
思いっきり高く値段付けしてCT天満を安く思わせ、CT天満に客を誘導させる作戦

あの場所でシティタワー梅田はないと思います。
シティタワー梅田東か梅田イースト。
少なくともシティタワー西梅田よりは梅田らしい土地でなければと考えるとちょっとなかなか無いですね。

考えてみればこの中崎町周辺はローレルタワー梅田、パークハウス梅田、パークタワー梅田と近鉄、三菱(厳密には藤和かも)、三井と各社が「梅田」を冠に付けていますね。
やはり梅田と名付けられる居住区の最前線と考えられているのかもしれません。
これ以上梅田至近に今後建てるのは困難という思いからつけているのかもしれません。
梅田タワー、ジオグランデはもちろん梅田と付けて誰も異論がないのでしょうが。

じゃあここなら梅田ネーミングで許されるかな？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/267560/

>>693
エステムですか。。
価格は安いだろうけどデベの評判がかなりイマイチですね。
まぁ元々投資用ワンルームを売ってるバリバリの営業会社ですからねぇ。

高槻の物件で外観パースでは白いタイルを張ったようなデザインだったのに出来上がってみるとほぼ全面安っぽいクリーム色の吹きつけタイルだったという事件がこのサイトの掲示板でも盛り上がってましたね。

>>693さん
梅田と名付けて異論はないでしょう。単身者用投資物件でしょうね。ま、大手デベがフラッグシップで建てるマンション用地は最低2000平米だと思いますが。
エスリードとかエステムは投資用が多いですもんね。

693
100平米の部屋があるんかいな!!
いろんな意味でスゲー

エステムの場所はタダで頼まれても住みたくないです。

住む人もいるかも知れないのでそっとしておきましょう。
ライフスタイルはそれぞれですし。

最近ではPERという言葉をほとんどの方がご存じかもしれません。マンションPERは、PER（Price Earnings Ratio）＝株価収益率の考え方をマンションに当てはめたものです。つまりPER15.0であれば賃貸に出したとき15年で回収できる、PER30.0であれば30年かかるわけですから低い方がいいわけです。
分譲価格に対して賃貸価格が高いということです。
これを駅別に算出したデータがあります。
谷町線沿線で抽出いたします。
関目高殿 25.54
都島　　25.83
天六　　23.29
中崎町　19.29
天満橋　23.80
南森町　23.16
谷町六　24.57
谷町九　24.71
阿倍野　29.88

中崎町は分譲で住もうという人口より賃貸で住もうという人口の比率が多いのだと思います。
飲食店経営など終電以降まで梅田界隈で就労する方だったら徒歩圏に住む方も少なくないでしょうし。

まあ自分の懐具合とよーく相談してみることが一番じゃないの（笑）
梅田近辺の財閥系ブランドタワマンを買うなんてどうひいき目に見ても
分相応じゃないよねＷ

>>705
中崎町近辺は用地が少ないから今までは小さな賃貸マンションしか建てれなかったけど、実際は分譲需要がかなり多いというのはパークハウスの早期完売で明らかになりましたね。

ここ中崎でも梅田でもなく扇町でしょ

パークハウスは確かに中崎やけど、ここは堂山と扇町の境界の場所。最寄駅が中崎ってだけ。
嘘書いたらダメっすよ

PERのことか？そりゃ最寄り駅の話やろ（笑）

ご存知だと思いますが、ここは、発売当初から賃貸業者が
狙っています。それは、賃料相場に対して分譲価格が
安いので、回収期間が短く収益性が高いからです。
私の職場は、グラフロのオフィスビルに引っ越す予定
ですが、今日のような週末に梅田で妻と待ち合わせをして
２人で食事や買い物するのが今から楽しみです。
転勤族の私もようやく人並みの住まいを持つことができ
ました。それも、梅田の開発でオフィス需要が生まれ、
それにより、ここの賃貸相場も何年か期待出来るからです。
梅田は、東京丸の内のオフィスや銀座の商業施設が
コンパクトに集積したような場所になり、東京からの
転勤者を対象に貸すこともできる物件になると思います。

>>710
マンションPERが最寄り駅を基準にするのは普通のことでしょ。
徒歩3分の中崎町駅が一番最寄りなのは誰が見ても明らかです。
何が嘘なのか意味不明。

エステムさんが
「三井よ これが梅田だ」
って言ってるらしいっすよ

どこかの契約者の人達が風俗街がどーだとかしつこくネガネタを書き込みされてますが実際に見に行ったら全然そんなこと無かったどころか、ここが梅田徒歩圏内の立地かと疑うくらい静かな住宅街といった場所でしたよ。

梅田のハズレの大阪下町で叫んでも虚しいだけ。

デベのHPの画像だから多少こじつけ感もあるけど、こうやって見ると天六ってホント梅田から遠いよね。
東梅田も梅田のショッピングの中心地である茶屋町から結構離れてるし・・・
天六から電車乗って梅田行くくらいならパークタワーから歩いた方が早いね。

719の画像を見れば解るけど、パークタワーは梅田東側では住宅地の梅田寄り最前線に位置してる感じですね。
これ以上中心部に近づくと、ここのような静かな立地ではなくなってしまいます。

天六って、ハズレでしょ。