シティハウス浦和高砂ってどうですか？

最近のプラウドは強気だから、価格設定は今のままでいけばもっと高くなると思われるが。
まだ先の話だけどね。
ところで伊勢丹とコルソって建替えしないのかね。相当古くなっているよね。

この掲示板で、このマンションを推してる人は、上層階を購入した人か関係者だよね。下層階が値上げされて、そのまま全て売れたら、マンションの資産価値が上がるから？
転売する時は、それなりの差額をもって、上層階の方が高く売れるからね〜。

エイペックスとコスタタワーは売るのに困らないのでは？

エイペックスとコスタタワーは、駅近で日当たりも問題ないし、高砂小学校至近だし、値崩れしないでしょ。

後から分譲される部屋が予定価格より値下げされると、前の購入者から文句が出るものだけど、その逆は歓迎されるのかな。
いずれにしても…残り物には福が無い…。

エイペックスは少なくとも他社営業も認めるほど、資産価値を維持しているからね。
シティハウスは立地が最高だよね。でもプラウドのタワーが出来たら値崩れするかもね。
浦和は供給過多気味。

下の階は、周辺道路の騒音や排気ガスが気になるし、テラスからは、道路沿いに建つ建物の背中が視界に入る。立地・ 構造はいいとしても、この条件で6000万オーバーはやりすぎ。
都内の一等地に立つ物件でも、普通に買える値段。
この値段で完売したら、喜ぶのは不動産会社と上の階を買った人だけ。下の階の購入者は、リセールの時に後悔しそう。

ここを買うレベルの人はリセールとか貧乏くさいことは考えない
それなりにいい職業の人ばかりだから
引っ越すときが来れば半値だろうと手放すだけ

エイペックスはここのせいで中古が売れなくなっているらしい？

都内の一等地は最低億からだろこの広さだと笑
都内なめすぎ。ここはあくまで埼玉県。過ごしやすいから好きだけどね。
今エイペックス住んでるけど、最上階付近は高く売れるみたい。
ただ、中層から低層はそんな変わらないみたいよ。
やっぱ地震の影響もあって、中層怖いみたい。
ここは免震だからあんま関係ないのか？

半値でもいいやってリセール考えないでマンション買う人なんているの？
そういう人はサービスの充実している高級賃貸に入るでしょう、普通。

エイペックスとコスタ
そんなに高値で売れてるかな？
高値つけて中古検索でさらし物件化しているようにも感じます

マンション自体の仕様設備の陳旧化も人気に影響すると思う

特に浦和は実需ファミリーが圧倒的なので
駅近でも北向き、採光なし、眺望無しだといい値が付かないこともあるよ

駅近とはいえ、眺望も日当たりも大して望めない部屋に6000万以上出せる人は、確かにセレブかもしれないね。
ただ、リセール気にしないで買う人がいるのかな。

駅近だから日当たりなんて駄目になることもあることを前提の上で買うんだと思うけど。。。。
立地だけは動かせないから、立地を買うようなものだよね。
商業地域なんて何ができるかわかんないし。利便性を買うんだよ。

自分や家族がいいと思う物件なら、たいていの人もいいと思う物件なのではないかしら？
長所ばかりのマンションは無いよ

静かで緑の多いところに住みたいなら田舎に住めばいいし

ここのメリットは利便性だと思う
駅歩5分と近くにDS、本屋、飲食店、ホテルとなんでもある

エイペックスやコスタみたいに街から少しはずれたところもいいけど
街のど真ん中っていうのも面白くていい

あとは岸町か高砂か、住所の字面だね

下層階で気になるのは、眺望や日当たりを確保した上層階と、価格が殆ど変らないこと。
眺望や日当たりは、そんなに安いものかね。

エイベックスはヨーカドーには遠いけれど、西口の伊勢丹、東口のパルコ、どちらにも近い。パルコで映画のレイトショー観て、歩いてすぐ帰れる。こちらの方が街の中心になってるのでは？
ただ、築十年以上だし、やっぱり仕様も古いから、プラウドができたら値崩れする気がする。コスタができただけで眺望も結構遮られてるし。

まあ実質値上げはひどいよね
予算の関係で低層階狙ってた人も多いはずだったのに
第一期で契約した人たちが早い者勝ちって結果になったね

住友はたとえ売れ残ったとしても絶対に値下げはしないとの噂

【一部テキストを削除しました。管理担当】

ここは浦和で言えば、一昔前の超一等地。
だから、この場所に唯一無二の価値を感じる方もいるでしょうね。
そういう意味では、住友の値付けは正しい。顧客が満足してくれる範囲において、精一杯利益を乗せようというのは営利企業として当たり前。慈善団体ではないのだから。
ただし、この場所に思い入れを持つ層は、新築分譲時にほぼ食い尽くすのだろうから、価格にこだわった場合には、リセールは苦労すると思う。

このマンションの下の階を購入するより、5〜6年待てるのなら、プラウドの眺望・陽当たり保証の部屋を選んで買った方が、まだ賢いと思う。同額出したら、プラウドの上層階のそこそこいい部屋をゲットできるでしょ。
うちは子供がいるから、陽当たり重視で、あと、どうせなら高砂小学校に入れたいから、それまでは賃貸で粘ることにした。
このマンションの第1期（上層階）の分譲時に間に合ってれば、買ってたかもしれないけど。5〜6年後にリセールしても、賃貸に出しても、採算が合いそうだから。

下層階こそ、この地に思い入れを持った人（地元のプチセレブ？）じゃないと、買わないのでは？採算を度外視して…。
思い入れは、実利を凌駕するのか…。

最上階だけ値段上げればよかったのに
2戸だけなのでしょ

リセールに関してはプラウドのほうが厳しい気がする
500戸だっけ？
作りの粗さに売る人続出で買い手がつかなかったりして
武蔵浦和の駅前タワーだったかな？住民スレでがっかりレスすごかった

ここは100弱だから希少価値はあるかもね

どんな希少価値？

>>619さん
高砂小学校は人気ある様ですね。高砂小学校の通学範囲内ですと賃貸特集が
組まれていたのもみた事があります。高砂小学校は埼玉県の中でも優秀な先生が
多く集まっているそうです。偏ってしまう事が市立でもあるのかななんて個人的には
思ってしまいますが、長年そうみたいですね。県庁に近いというのもその理由の一つなのかも
しれませんが。

浦和に引っ越す予定の、未就学児童がいる家庭は、高砂小学校や常盤小学校の学区が第一選択でしょ。
このマンションは、高砂小学校が近くて、しかもそこが災害時の避難場所でもあるのに、学区は岸町小学校。岸町小学校は、子供の足で30分はかかる距離。通学路は、実際に歩いてみれば分かるけど、自分の子供を毎日通わせるには、危なすぎる。

ここは低層階の中部屋が6000万円～で、角部屋になったら8000万9000万するから
この買えるレベルの人は私立行かせるんじゃない？

低層階の角部屋は、6900万くらいだったような。
比較的裕福でも小学校受験させるとは限らないでしょ。
小学校受験に抵抗があったり、中学受験や高校受験で揉まれた方が、子供のためと考える親も多いよ。
低層階は、昼間は忙しくて殆ど家にいない単身のプチセレブが購入するのかな。
それにしても、リセールを全く気にしない人がいるのか、甚だ疑問だけど。

こちらの近くに友人が住んでいて、お子さんを岸本小学校へ通わせて
いる方にお話を聞きました。中学受験する子も多いけど、割りと転勤族の
方も多く、そういうお子さんは中学受験はしない様です。途中で転勤なんて
なってしまう可能性もありますからね。高校になれば、父親だけ単身赴任なんて
あるのかもしれないけど、まだ中学だとファミリーでと考えている方が多い
のでしょうね。

岸本小学校？
新設校？

ついこないだまでひっそりとしていた物件スレがこの勢いで盛り上がるのは何か違和感あるなぁ。
しかもこれから第4期でしょ？
プラウドの関係者が浦和で何かやること決まったから、妨害工作でもしてんのかね？
浦和には今この物件しかないし、以前他の板でもプラウド＊＊＊＊な書き込み多すぎて笑ったけど。
プラウドの営業さーん、何か始まるんですかー？

プラウドの営業が、ここでネガティブキャンペーンを張っても意味ないでしょ。
でも、実際、どこまで進展してるのかね。
500部屋の大規模マンションだけに、浦和の既存のマンションの資産価値に少なからず影響を与えそう。
進捗状況が漏れてこないのは、箝口令が関係者に布かれているから？それとも全く進んでいないから？

浦和駅前なら５00戸位すぐ売れると思う。エイペもコスタも完売だし。
長谷工なら、最初から望み高く持たず購入するんじゃない？野村の値付けもうまそうだしね。
本当に駅前だからね。傘不要の。
学区からして、賃貸の需要もありそう。エイペの賃貸も２LDKで当時１７万以上で契約されてた。

大規模マンションがほとんど建ってなかった2003年と10年経ってる今じゃ
話が全然違う
今はエイペックス中古も売れなくて余ってる

駅前プラウドは絶対売れ残るよ
てかプラウドは絶対に住みたくない
住民スレ見ればわかるけど、安いあまり中国人も入居してきてもめごとになってる
タワーなんて作ったらまた死亡事故起きそうだし

小学校ってどうするんだろうね？
タワーの住民いっぱい入ってきたら高砂小飽和するんじゃない？

>住民スレ見ればわかるけど、安いあまり中国人も入居してきてもめごとになってる

おっ！島国根性丸出し。この時代に何を言っているんだか。
当たり前じゃん。習慣に違いがあるんだから。しっかりとルールを伝えられない方にも問題がある。
外国人と多少なりとも仕事だの関わりある人間は、世界には多くのルールが存在する事位は実感してるだろ。

完売するよ。場所がよすぎる。
エイぺックスやコスタタワーのお金持ちが、高層階指定で買い換えるのでは？
確かに高砂小学校は今でも飽和状態。南浦和駅前から高砂小学校の学区だからね。学区域変えるのかな？そうしたら南浦和の住民からクレーム出そう。
小学校は高砂で、中学受験して、電車通学もラク、ということでしょう。。
ここは、中山道渡らなければ学区内なんでしょう。大通りは渡らせたがらないからね。
それに信号待ちしたら、駅まで五分では着かないよね。

ここのマンションの話題はネタぎれっぽいね。

ここの、値上げされた下層階を買いたいと思う人がいないから、話題が逸れるんだよ。まだ建ってもいないプラウドの掲示板になってるね。

ここは県庁には近いけど、区役所、税務署、警察署がまとまっている場所には遠い。駅近だけど、浦和の中心とはいえない。中山道の混雑もきつい。

そうだけど、生活拠点の中心って感じじゃない？
7000万？出してまで買おうとは思わないけど。
良いマンションだと思うけど、ちょっとバブル価格だよね。

田の字…

元々、地元浦和のプチセレブを主な対象としている感がある。
広く広告を打っているわけじゃないし。
だからといって、眺望・日当たり不十分な下層階に、リセールで回収が望めない額を出す気にはならないと思う。

ここの掲示板をうのみにして購入を決める人止める人っているのかしらね
他のマンションだとたいしてレスつかないところでもいつのまにか完売してるし
レスが多いっていうのは注目してる人多いのかしら？
他社の人間が工作してたりするのかな

浦和駅使用者としては、そこまで高値がつくほど便利だとは思えない、と言いたいのかも。
うるさい中山道添いのマックやユザワヤの跡地で、高級感のある場所でもないしね。

下の階、当初より500〜1000万ほどの値上げって、厳しいものがある。
同等の部屋の家賃2〜4年分が、値上げ分として上乗せされた訳だから、リセール時に賃貸と比較して、元が取れるわけない。

なんか値上げ値上げよく見かけるけど、本当に値上げしたの？
というより、上の階層より高くするとか、値上げとかできるんですか？
常識がよくわかってないのですが、需要供給曲線のやうに経済学的な考えで不動産の価格って決まるものだと思っていたのですが。

プラウドみたいな埼玉県をなめきったゴミカスグレードのマンションの話は要らないんだけど。
ここの販売状況の話だけでいいじゃん。
スレチも甚だしい。

第一期の時は中部屋の場合で下にいくごとに価格が30万円～50万ほど下がるけど
それを10万くらいにするってきいた

上より高くなることはないけどたいして差はないってこと

予算足りなくて下層階を狙ってた人には実質値上げ
新規で来た人はわからないかも

なるほど、それが真実なら>644さんが言っている事は？
大体500万から1000万値上げとかアバウト過ぎて信憑性ないと思ってたけど。
まぁ低層階は5000万中盤が妥当な価格だと思いますが。

644は他社の工作員か、中途半端に不動産かじった素人じゃないの
リセールリセールとバカの一つ覚でうるさい

リセール考えるなら都内に買えばいいのに

ここを選ぶ人は通勤等を第一に考えてるはず
グダグダ考える時間があるなら稼いだ方が早いからね

値上げにしたら単純計算だと200万、300万くらい
通常通りだったとしてもおそらく最下層の3階で5800万てとこだったと思う

購入済みのものですが、角部屋は値上げされてましたよ。
同じマンションに住むことになる方が不利益をこうむったり、
売れ残るのは嫌なので、あえて書かせていただき、
住友さんは値上げの訂正をお願いします。

モデルルームに行った時のプレゼンでは、先に分譲した上層階では幾つか抽選になる程の人気だったとか、最近分譲された近くのマンションの資産価値は3割増えているとか、あおられたけど、値上げの件は一切説明が無かった。

住不らしく、ゆっくり完売を目指すのでは？野村は即日完売が好きだけれど。
業者により、それぞれ特徴がありますよね。

小出しに分譲して、抽選になるくらいなら値段を吊り上げていくというのが、住友不動産の商売。

スレッド上で値上げの噂が出ていますが、売れ行きや反応を見て前の期よりも販売価格を
吊り上げるような事はありですか？
そのやり方で既に契約した方から不満が出る事はないでしょうが、何も知らずに新たに契約
された方がお気の毒ですね。

販売の仕方は、会社の考え方次第。値引きをする会社もあるし...
不動産の価格は、何が適正なのかむずかしい..

>>655
営業の方ですか？
苦しい弁ですね。

不動産は売れる価格で売るのは基本だよ

高くて買えないならあきらめるしかないし
それでも欲しいなら買うだけ

住友は財閥系で金だけはあるから、
売れ残っても特に問題はないので値下げはしない


この程度の値段でグダグダ言う人と同じマンションに住みたくないから
お金が足りない人は皆駅前野村プラウドにしなよ！
あれは安い施工会社使うからドンドン値下げするよ

マンションは立地が全てと言いますね。
確かに、間取りは非道いけど浦和駅徒歩5分は最強だと思いますよ。汗

上の人の意見は、もっとも。
でも一方で、住不のマンションの売り方に違和感を感じる人はいるはず。財閥系で資金が潤沢だから、売れ残っても痛くない…どうして、後から分譲する物件を値上げして『小銭』を稼ごうとするの？

売れ残るといっても、施工前に完売しないというだけで
完成後しばらくすればいつのまにか完売してるからね
どの物件でも

駅徒歩10分のパークハウスだっけ？
ここのモデルルーム近くの
あれはまだ完成してないけど完売してるよね
売り方よかったんだろうね

売れ残っても気にしないのは住友不動産だけです。
他の財閥系は、ちゃんと売ろうとしていると思います。

なんだかよろしくない雰囲気ですね。

一期で買えたのはラッキーだったのかな？

そんなこともないと思うけど。

654さん、

> スレッド上で値上げの噂が出ていますが、売れ行きや反応を見て前の期よりも販売価格を吊り上げるような事はありですか？

ここで言われている値上げについては、単に想定していた（or 示唆されていた）価格よりも高い価格で売り出されたという意味なのか、価格表として正式に提示された価格が次期の価格表では上方修正されたという意味なのか、よくわからないです。
前者なら「値上げ」と文句を言うようなことか疑問だし、後者のようなことでも恐らくない気がします。
（前期に売れ残ったものを次期に値上げするというのは合理的でないから。）

先に分譲された上層階の売れ行きが予想外に良かったことから、1階ごとの価格差が10万円程度に圧縮されたということ。つまり、第1期で購入した人が、階層の価格的なバランスからいって得をしたということ。割高な下層階が完売したら、マンションの分譲時の資産価値が上がるから、上層階の購入者は更に得をすることになる。それに引き換え、下層階の購入者は…。

664さんが指摘されたことは、正しいと思います。

マンションの1階ごとの価格差が10万円程度って、一般的に聞いたことがない。陽当たりの有無が関わってくる階層も、そんな価格差しかつかないの？第4期の価格って、公示されてるの？

うろ覚えですが第一期では、9階～12階が30万差、13階～15階が50万差でした。

低層階が10万差というのは妥当なのかもしれません。

角部屋は100万近く差がありましたが。

低層階の10万差が妥当って、何で？
1階ごとに眺望や日当りが大きく変わるのに…。
初期に分乗された上層階の価格差は妥当だと思うけど。
財閥系の不動産会社で、こんな商法を採っているところって、あるの？

上にいくほど値段差が大きくなってるから、下にいくほど差は小さくなるのかな？って

住友の値付けはいい加減だからね。

普通、眺望とか超チェックして、価格つけますよね。隣のビルより上になり、眺望がひらけると、１階上でも、一気に数百万アップしたりする。
やっぱり、周りのビルを気にせず、カーテン開けたいなあ。

下層階の眺望は、街道沿いに建つビルの背中とコンニチワです。陽当たりについては、モデルルームの甘めのシュミレーションでも厳しい限り。

フローリングが焼けないとか、夜勤が多い方にとか、紫外線を気にする方にとか…(震え声)

> (震え声)

何か最近怨念が渦巻いてるもんね。

度々登場してくる野村の怨念ですかね(震え声)

そんな事ないよ。

野村が今更、このマンションの4期前に登場しても、得るものないでしょ。施工はおろか、用地買収も完了してないのに。

何の話しですか？

近隣住民の素朴な感想かも。下層階の価格としては高すぎるような…。

下の階の価格は、街道沿いに建つ建物の背中を毎日見る金額か？と思ってしまう。上の階の売れ行きで、勘違いしてるのか？

でも、完売したらすごいよね。

コスタの新築3LDK、高層階でも、当時6,000万円未満だったような…。

不動産屋で見たコスタタワー7年前の中古が6000万台だったから
新築ならもっといってたんじゃない？

6000万円台は、日当り保障の新宿や池袋の駅近マンションも買える値段。

コスタの中古ってずいぶん前から広告でてるけど売れてない。価格高過ぎ。

価格付けは、売り手次第。
相場より高く購入して損するのは、不勉強な買い手ってことか。

住民層はどんな感じなのかしらね？
引退後のご夫婦とか共働きのご夫婦とか？

学区があまりよくないから子連れさんは少ないのかしら？
静かで落ち着いたマンションになるといいわね

子供が少ないと、足音等騒音の被害は少なそう。あとママ友がたむろしないとか。

学童がいる家庭を、そんなに遠ざけなくても…。
陽当たりが望める上層階には、子供連れが入ってるでしょ、何組かは。

沖縄（海がきれい）
北海道（食べ物美味しい）
静岡（温泉いっぱい）
とかいいよね！

マンション買って住みなよ！

陽当たり不十分な下の階に6000万以上払う人って、会社名義で購入して、仕事関係のセカンドハウスにするのかな？

お金ないからって、そういう書き方すると気が済むの？
どう使おうと勝手でしょ。
日が当たるのが好きなら貴方は違うところに買えばいいじゃない。

落ち着いてくだーさい。

いやしい乞食の書き込みが多くて、真剣に検討してるのに
気分がわるい。

落ち着いてくださーい。

でも結構この近辺在住の人の書き込みは参考になるよ。広告は良いことしか言わないから。
旧中山道沿いなら地盤はいいのでは？
昔、浦和は沼が多くて鰻の産地だったと聞くが、今は別所沼位しかわからない。

販売苦戦しているみたいですね

やぱり、高すぎたのかな…まあ、浦和の一等地である事は間違いないけど？