ついに始まった都心マンション暴落

久米川とか
亀戸とかじゃなく

「都心」で

供給済み未契約が積みあがって・・・かつ値引きを大大的にしているところあるの？

これから出す物件で利益を多少削って・・・というのはあるかもだけど
そもそも土地・建築原価が高いわけで原価率が８割のＭＳで「安くする」っても
限界あるよ。

原価割って出すくらいならそもそも塩漬けか賃貸にまわすのが普通。

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2002年の頃に似てきたね。
あの時はオフィス大量供給で暴落とかマスコミが言い出して
2003年問題とか盛んに喧伝されてた。
結果なにが起こったか。

在庫増を懸念したデべが供給を絞り、空室率は3%以下に低下、
その後のオフィス賃料上昇を招いたんだよね。

マンションでも同じことが起こるよ。

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亀戸や久米川は、地方の板スレでまで
都内が下がってる例として引用されている。
地方しか知らない人は、亀戸や久米川が都内を代表するマンションだと思い込むんだろうね。

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今買うと高値掴みと盛んに下がる論を展開する人は多いのですが、確かに
今後供給されるマンションの価格は下がると思いつつ、はたして現在の
マンションと同仕様・同グレード・同面積のもので下がるのでしょうか？
建築費高騰もあるので、新規供給物件の価格が下がるとしても仕様・グレード
をワンランク落とし、狭目の面積になるのではないでしょうか？
そうすると現在の仕様・グレード・広さを好むならば高値掴みでもないような
気がします。

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本当の意味での高値掴みは、
分譲価格に利益を何割も上乗せされた強気中古物件、
を買う客です。

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>>83
全く違いますね。
オフィスはもともと賃貸市場。供給をしぼれば在庫は調整可能。
マンションは販売市場。供給をしぼっても、消費者の金銭感覚とマッチしなければ、
そのまま賃貸や実家に住めば良いだけ。したがって在庫が積み上がっていく。

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No.435 by 銀行関係者さん　2007/07/20(金) 21:13

>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

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まさに、いま起きてること、ものの見事に予言し切ってるんだから、無知蒙昧な連中は、ひとの話をよく聞きなよｗ

No.439 by 投資銀行家さん　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落） ついでに、これもオイラの書き込みだよｗ

No.440 by 匿名さん　2007/07/21(土) 09:54

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

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銀行関係者へ

予言予言って読みを外してばかりいるのは金融業界だ罠
しかも、借金まみれで人の褌で相撲をとる銀行マン、恥かしい職業
大見得きって銀行関係者っていえるのはネットの中だけだったりして・・・

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金持ち喧嘩せず

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同業ですが、89,90が何故そこまでえらそーなのか判りません。矢印やたらいっぱいあるけど「LTVを高められないREITがエクイティを取れないことで不動産の有力な買い手が喪失する」というファイナンスの常識をなぞっているだけ。ストファイかマーケット関係者とお見受けしますが、さぞかし今年のボーナスはお寒くなるんでしょうね。もっとも私のいる投資銀行も一昨年の半分以下、「首が繋がっているだけマシ」という切ない状況ですが。

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預言的中！凄いね！！と褒めてほしいの？？
こんなところで語っても１円の足しにもならないので違うところで予言生かしたほうがいいのでは。

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No.89、No90

・・・で？

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都心マンション、去年のミニバルブで買った方、お気の毒さま
チーン

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>>96

×　ミニバルブ
○　ミニバブル

ちなみに私は今年、マンション購入しちゃいました。
私も「ご気の毒さま」でしょうか？

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９３さん
気持ち分かりますよ
仕方ないですよ、彼は首になってるかも、
いやこれからなるかもしれないんですからね。

ここに来る人で五月末で会社変わる人結構居るんじゃないですか？

去年MS買ってる人は少ないと思いますけどね
良い時もあれば悪いときもありますよ
人生ですから

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なんだかNo.89、No90に対する非難・中傷ばかりなんだが、
REIT市場が未だ上り調子だった昨年７月の時点で、ココまで予測できていたなんて、
単純に素晴らしい洞察力と思うんだが、ここの投稿者は品がない人が多いね

で、銀行関係者さんにお尋ねしたいんですけど、レジデンシャル不動産マーケット
のこの先の動向を、どう見られていらっしゃいますか？
まだ２〜３年は下がり続けますか？それとも底打ちは近いですか？
REIT価格はずいぶん下がりましたが、まだまだ下がりますか？
買っていい利回りレベルってどの変でしょうか？
貴見をお伺いできると幸甚です。

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一応１５００兆円の個人金融資産がひかえている以上、そんなに問題はないと思う
買いやすくなったら購入者が続々現れるに違いない
特にレジは買われるのではないか？
賃料は安定しておりもんだいはないと思われる

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＞89、90

あちこちで同じコピペ貼り付けて楽しんでいるようだが
他人の意見をさも持論のように書き込み予言通りなどと
ほざいているが、たまには自分で考えた事書いてみたら？
これから3〜6ヶ月タームで起こりえる事予言してみ。

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