ついに始まった都心マンション暴落

久米川とか
亀戸とかじゃなく

「都心」で

供給済み未契約が積みあがって・・・かつ値引きを大大的にしているところあるの？

これから出す物件で利益を多少削って・・・というのはあるかもだけど
そもそも土地・建築原価が高いわけで原価率が８割のＭＳで「安くする」っても
限界あるよ。

原価割って出すくらいならそもそも塩漬けか賃貸にまわすのが普通。

2002年の頃に似てきたね。
あの時はオフィス大量供給で暴落とかマスコミが言い出して
2003年問題とか盛んに喧伝されてた。
結果なにが起こったか。

在庫増を懸念したデべが供給を絞り、空室率は3%以下に低下、
その後のオフィス賃料上昇を招いたんだよね。

マンションでも同じことが起こるよ。

亀戸や久米川は、地方の板スレでまで
都内が下がってる例として引用されている。
地方しか知らない人は、亀戸や久米川が都内を代表するマンションだと思い込むんだろうね。

今買うと高値掴みと盛んに下がる論を展開する人は多いのですが、確かに
今後供給されるマンションの価格は下がると思いつつ、はたして現在の
マンションと同仕様・同グレード・同面積のもので下がるのでしょうか？
建築費高騰もあるので、新規供給物件の価格が下がるとしても仕様・グレード
をワンランク落とし、狭目の面積になるのではないでしょうか？
そうすると現在の仕様・グレード・広さを好むならば高値掴みでもないような
気がします。

本当の意味での高値掴みは、
分譲価格に利益を何割も上乗せされた強気中古物件、
を買う客です。

>>83
全く違いますね。
オフィスはもともと賃貸市場。供給をしぼれば在庫は調整可能。
マンションは販売市場。供給をしぼっても、消費者の金銭感覚とマッチしなければ、
そのまま賃貸や実家に住めば良いだけ。したがって在庫が積み上がっていく。

No.435 by 銀行関係者さん　2007/07/20(金) 21:13

>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

まさに、いま起きてること、ものの見事に予言し切ってるんだから、無知蒙昧な連中は、ひとの話をよく聞きなよｗ

No.439 by 投資銀行家さん　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落） ついでに、これもオイラの書き込みだよｗ

No.440 by 匿名さん　2007/07/21(土) 09:54

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

銀行関係者へ

予言予言って読みを外してばかりいるのは金融業界だ罠
しかも、借金まみれで人の褌で相撲をとる銀行マン、恥かしい職業
大見得きって銀行関係者っていえるのはネットの中だけだったりして・・・

金持ち喧嘩せず

同業ですが、89,90が何故そこまでえらそーなのか判りません。矢印やたらいっぱいあるけど「LTVを高められないREITがエクイティを取れないことで不動産の有力な買い手が喪失する」というファイナンスの常識をなぞっているだけ。ストファイかマーケット関係者とお見受けしますが、さぞかし今年のボーナスはお寒くなるんでしょうね。もっとも私のいる投資銀行も一昨年の半分以下、「首が繋がっているだけマシ」という切ない状況ですが。

預言的中！凄いね！！と褒めてほしいの？？
こんなところで語っても１円の足しにもならないので違うところで予言生かしたほうがいいのでは。

No.89、No90

・・・で？

都心マンション、去年のミニバルブで買った方、お気の毒さま
チーン

>>96

×　ミニバルブ
○　ミニバブル

ちなみに私は今年、マンション購入しちゃいました。
私も「ご気の毒さま」でしょうか？

９３さん
気持ち分かりますよ
仕方ないですよ、彼は首になってるかも、
いやこれからなるかもしれないんですからね。

ここに来る人で五月末で会社変わる人結構居るんじゃないですか？

去年MS買ってる人は少ないと思いますけどね
良い時もあれば悪いときもありますよ
人生ですから

なんだかNo.89、No90に対する非難・中傷ばかりなんだが、
REIT市場が未だ上り調子だった昨年７月の時点で、ココまで予測できていたなんて、
単純に素晴らしい洞察力と思うんだが、ここの投稿者は品がない人が多いね

で、銀行関係者さんにお尋ねしたいんですけど、レジデンシャル不動産マーケット
のこの先の動向を、どう見られていらっしゃいますか？
まだ２〜３年は下がり続けますか？それとも底打ちは近いですか？
REIT価格はずいぶん下がりましたが、まだまだ下がりますか？
買っていい利回りレベルってどの変でしょうか？
貴見をお伺いできると幸甚です。

一応１５００兆円の個人金融資産がひかえている以上、そんなに問題はないと思う
買いやすくなったら購入者が続々現れるに違いない
特にレジは買われるのではないか？
賃料は安定しておりもんだいはないと思われる

＞89、90

あちこちで同じコピペ貼り付けて楽しんでいるようだが
他人の意見をさも持論のように書き込み予言通りなどと
ほざいているが、たまには自分で考えた事書いてみたら？
これから3〜6ヶ月タームで起こりえる事予言してみ。

＞99

去年の７月時点でREITはサポートライン割って急落しています。
一昨年の９月にREIT買って３月に売り抜けた僕の方が予想あたってますねw

そして来週久しぶりにまたREIT買います。

で暴落している都心マンションってどこよ。
なんか最近値下がり論者のあせりが見えて笑えるな。

本日創刊日経ヴェリタスは外資による不動産投資が増えるって特集組んでたけど。
ダビンチ、モルスタだけで３兆円。
３兆円も組成して、そんなに売りが出るとは思えないがね〜
エクイティはじゃぶじゃぶなんで、ローン付くとこは付く状態に変わりなし。

郊外はますます魅力なくなり、久米川みたいに値下がりする。
そんなところにマンション買いたくないけど都心は供給自体少ない。
結果住友の豊洲が意外と人気ってことになるんじゃない？

>104
ヴェリタス面白いですね（創刊号で特別力が入ってるんだろうけど）。
ちなみにREIT急落は昨年6月、長期金利が急上昇したあたりからです。
そもそも2006年6月のゼロ金利解除後、金利上昇懸念が後退したことにより、
日本の不動産の利回りと長期金利とのイールドギャップが注目され、
不動産株やREITが猛烈な勢いで上がっていったことが、
本来利回り商品としてのREITの位置づけが変質してしまった原因です。
ここまでREIT投資口価格のボラティリティが高いと、利回りが高くても個人や地銀が手を出し難い。
私は職業柄株やREITは買えないのですが、さすがにオフィス系REITまで解散価値割れしている現状は
REITの絶好の買い場と踏んでいます。

＞で暴落している都心マンションってどこよ。

『ない』という結論ですね、このスレは。

確かにリートの年換算利回りが５％近くまで上昇する一方で、長期金利が1.2％台まで下落している現状は、冷静に考えれば、絶好のチャンスなんだろうけど、円相場、株式相場を見ていると、どうしても体が動かないんだよね。もうちょっと待てば、利回り10％の収益マンションが調達金利10年固定1%で購入できるタイミングが来そうな気もするしね。

>104
>で暴落している都心マンションってどこよ。
>なんか最近値下がり論者のあせりが見えて笑えるな。

そう？？
私には値上がり論者のあせりしか見えませんよ。＾＾

＞108
多分ここに来ている人の中で値上がり論者はいませんよ。
値が上がるなんて言ってないけど、都心マンションが暴落した
とも思ってませんが。
事実、暴落した都心マンションてないでしょ。
その意味で値下がり論者は待望論でしかない。

>109

なるほど、暴落はしてない、ということですね。

では、値下がりしている、という意見についてはどう思われますか？

値下がりはしてないでしょうが、値引はしているでしょう。
値引は個別要因ですから根本的に値下がりとは違いますので。

また、今後の新規発売物件は価格調整されると思われ、価格は
表面上下がるでしょう。
但し、今と同じ物で価格が下がるのではなく仕様やグレード、
セキュリティのレベルを落とし、面積も狭いものとなるのでしょう。
今後1〜3年に発売される物件では現在のクオリティと全く同等で
価格だけが安くなるのはあり得ません。

>>111
ということは、完成在庫がどんどん積み上がるだけですね。

面積うんぬんではなく、坪単価の比較で行きましょう。

＞ということは、完成在庫がどんどん積み上がるだけですね。
どんどん発売される訳じゃないでしょうからね〜何とも・・・

＞面積うんぬんではなく、坪単価の比較で行きましょう。
勝ってにどこへでも行って下さい。行ってらっしゃ〜い。

>値下がりはしてないでしょうが、値引はしているでしょう。
>値引は個別要因ですから根本的に値下がりとは違いますので。

値下げと値引きの違いはなんですか？
表に出す価格表を改定したところもあるようですが。

あと、個別要因とはどういう意味ですか？

>また、今後の新規発売物件は価格調整されると思われ、価格は
>表面上下がるでしょう。
>但し、今と同じ物で価格が下がるのではなく仕様やグレード、
>セキュリティのレベルを落とし、面積も狭いものとなるのでしょう。
>今後1〜3年に発売される物件では現在のクオリティと全く同等で
>価格だけが安くなるのはあり得ません。

よくそういう意見が出てますが、それで今の現状を打破することができますか？
こんな仕様で売れるようになると思いますか？

売らないと飯が食えないデベと、
別に今買わなくても困らないエンド　という根本的なスタンスの違いがあり、

売れないマンションがいっぱい出来たら、困るのはデベだと思うのですが。

私なら、迷わずスルーですね。

事実下がっています。
某物件は売り出し価格を20%程度引き下げたとのことです。

＞117

実際は上がっています。
某物件は売り出し価格を20%程度引き上げたとのことです。

というのと同じですよ、この書き込みでは。

もし事実なら
①どの物件が
②いくら⇒いくらに下げた
③ソース
を書かないと。

都心が暴落している証拠見せろ。
郊外の話はもうたくさん。

某物件と言って名前を出さないのは何か理由があるのだろうか
名前を出さなきゃただの都心の定義違いや嘘、希望観測で済まされてしまうのに

都心5区あたりで暴落と言うほど下がってるなら欲しいです
2003年とは言いませんがせめて05水準まで下がれば何も考えずに買えるのですが

千戸クラスの大規模も順調に売れているようですから、値下がりって雰囲気まったく無いですよ。まだ上げる動きがあるくらい。

３〜４年続いたマンション購入絶好期を逃しちゃった人からみれば
そりゃ「暴落」してほしいのでしょうが・・・・

赤字で新築つくるデベはないわけで・笑

郊外在庫値引きセ〜ル＆都心はしばらくＳＴＯＰでは？
事実、都心部の用地仕込みは去年秋以降ほとんど止まってる

・・・で日本人が総悲観になってるとこにモルガンはまだ兆単位で買うみたいですよ

バブル崩壊でつぶれた長銀ビルを外資が買ったのは象徴的だねある意味。

文字通りのバブル・サブプライムのアメリカと日本を一緒にしてえーーんかって。
投げものを（もしも出てくるなら）それを拾うのが本当の・・・　って？！

ソースはなくていいです。確認しますんで。ほんと下がっているなら教えてほしい

モルガンも日本市場に弱気になってるし、
去年まで飛ぶ鳥を落とす勢いのダヴィンチなんて資金調達できずに困ってる。

あなた方、金融不動産の実態を全く知らないのでは？

>>119

当然そんな実例ありません。
小規模物件の価格改定が数例あるだけ。湾岸系とか大規模はペースは鈍化しても
値引きはしていない。今後はしらんけど。ただ今の情勢考えると体力ある大手が
大幅値引きセールするとは思えんけど。

新聞やニュースで報道されるマンション不況を目にすればここ数年の好機を
むざむざ見送ってしまったト○マにしたらちょっと浮かれてしまうのも
わからんでもないが。

>>123

ダヴィはともかくモーはまだ強気だろ

>>122
＞・・・で日本人が総悲観になってるとこにモルガンはまだ兆単位で買うみたいですよ

初耳なんだけどソース教えてくれない？
１兆円近い損だして、中国ファンドから５０００億近い出資して貰って青息吐息のモルガンが
そんな大投資するってのは、日経の１面に来るくらいの大ニュースなんだけど。

>>127

きょうの日経にシュミットが２兆円
日本の不動産に投資するて言うてたね

>>128
ありがとう

買ったとしても銀座とか限られた場所だけじゃない？
全体的には株と同じで日本も含めた海外不動産売却して損失補填が流れでしょ。

>>130
皇居から見て東側でしょうな。
青山、表参道、赤坂、六本木
時代遅れの感強まってますすな。
後は、東側の最終ビジョンの描き方しだいで、
重点投資するエリアが異なってきますね。
まあ、銀座は共通項でしょうが。