ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス　その11

事前案内会の予定価格表は見た目上では変わっていなかったが、まだまだ調整中のようで、多少上振れする可能性まで示唆され、心の中の何が弾け飛んだ。

正式価格決定は来月中旬、登録開始は下旬から（あくまで予定）。
計画をほぼ一ヶ月遅らせた理由は言うまでもなく、ごっそり東雲プラウド二期へ流れたと予想。
この僻地なら6000万そこそこの予算を組めれば、そこそこ良い部屋を買えると思っていた検討者が多かったのだろう。

予定価格表の数値に、「誠に申し訳ありませんが、この数値に最大プラス200万円を見込んでおいて下さい」と言われても、「はい、分かりました！要望書だします！」何て言えるか？

見事なカウンターパンチに、こちらからは次の言葉も手も出せなかった…

時間をかけてアレコレ悩んだ挙句、希望部屋を決めて臨んだのに、階数どころかタイプ又は向きまで見直ししなきゃならんのか…

だったらプラス200万円にした予定価格表を渡してくれよ…

購買欲がこんなに無くなるなんて初体験…

ある意味、あちらとはターゲット層を明確に切り分ける戦略なのか…

長期戦確実…

というか根本的なところで営業戦略が理解不能…

仮にここが駅徒歩5分程度なら納得するよ…

ワテラスのような層がここを買うとは到底思えない…

デベの親しい友人の情報によるとマンション価格は6000万円～１億円の価格帯の販売が一番難しいそうです。
理由は圧倒的に購買層の多いサラリーマンでこの価格帯のローンを組める層が一気に減ることとのこと。

年収１千万円では５千万のローンを組んだら、その後の生活は耐乏生活にならざるをえない。
自分に照らし合わせても５千万円台は何とかなっても、さらに１千万円ＯＮした６千万円越えは厳しい。

また１億円以上は購買層がサラリーマンでなく富裕層になるので別世界になり、価格が高くても買える層が
存在するようです。

翻ってこのマンション、６千万円越えがけっこう多くなるようで苦戦するだろうな。

＞マンション価格は6000万円～１億円の価格帯の販売が一番難しいそうです

納得。
選択肢も増えるしね。
外周区なら戸建も買えちゃうしね。

>702

豊洲シンボルなんてのは角部屋や南側高層階の8千万以上の部屋から売れたってよ。
もちろん低層階の安い部屋も売れているけど。
やっぱり立地によるんじゃない？

3.11でパラダイムが変ったからね

パラダイムシフトね。確かに。

営業は希少立地と謳うけど、、、
豊洲シンボルはここと駅距離が半分。
再開発の後半戦で住環境も申し分ない。

この立地で8000万とかプレミアム階が飛ぶように売れるとは思えないな。
価値観の違いはあれ、第三者の評価価格に対してプラス1割は盛り過ぎ。
再開発地域の先陣は、第三者の評価価格を下回るバーゲン価格で売り出して、地域開発のための起爆剤とならなくては。
川崎・東雲・豊洲が良い事例。

三菱はパラダイムシフトに反応せず、強気価格で押し切る手段をとった。
住友ツインや隣の三井など、晴海再開発は遅れる一方になるんじゃないかな？

ある意味、このマンションは財力があって静かに暮らしたい人に向いてるのかも。

売る側からすれば、中央区晴海で免震でとか考えてれば、東雲とは全く違う、と思っていてもおかしくないけれど、物件に興味を持ってくる層は、だいたい似たようなものだったんでないかな。。

検討層は一緒でしょ。
埋立地のマンションはどれも検討対象になるよ。

＞その中でもがんばれる価格帯と全然ダメな価格帯がある

確かに・・
あとは頑張っても買おうと思える物件かどうか。

＞見栄えのする派手な商品にしないとダメなわけで
＞ここの商品が色々デコレーションされているのはそーいう理由がある

この程度で頑張るに値するかどうかﾕｰｻﾞｰも賢いから疑問だよね。

No.710 住まいに詳しい人さんへ

自称するだけに、確かに詳しそうですね。
ズバリ、このマンションは100点満点中で何点くらいですか？

当方、このマンションを買うなら(10年位で買い替え前提)、南向きしか買ってはいけない物件と解釈しています。
予定価格上だと、7000万円超の部屋はざっと100戸ちょっと、つまり12%位を占めています。

希望する部屋は全く無理せず買えますが、最近のこのスレ状況から躊躇し始めました。
今後、正式価格発表までに色んな方々が書き込みされるでしょうけど、詳しい方の率直な評価をいただければと思います。

環状２号線ができると汐留が徒歩圏になるという書き込みありましたが、歩行者用の通路もできるの？

高架や地下を通す道だから歩道は無いような気がします…

>713
環状2号線には歩行者用の通路はありますよ。

http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/kuseizyoho/kakkitonigiwaibizyon/files...
にも
○地区を横断する歩行者・自転車ネットワーク
環状2号線における、魅力ある歩行者路、サイクリングロード等の整備
と書かれています。
あと、地上化された理由の一つとして、災害時に人が避難するためのルートになるというものがあります。地下トンネルだと歩行者はNGです。

西向き高層階を検討していますが、
やっぱり南向き以外にリセールバリューはなしですか？

どの向きも駄目だと思うけど。

勤務医って思ってるほど給料高くないけど（でも年くえば2000ぐらいは行く）、忙しすぎて使うヒマがないから9000万物件でも十分ターゲット。ただ買いにいくヒマすらなくて、佃の賃貸に住んでる人を結構知ってる。

>717さん
営業の方から説明があったと思いますが、四丁目の計画次第でどうなるか分かりませんよ。
高層なら問題ないかも知れませんが。

ただ、このマンション全体としての価値が、市場からどう評価される、つまり、早期完売できるような物件でないとリセールは期待出来ないですよね。
あれだけ広告しておきながら、書き込みがこれだけ閑散としているのは、個人的には危険な感じがします。

もしこの１棟目で大苦戦して売れ残りが多数ある場合、隣の２棟目の売り出す時期も遅れるんですか？

とりあえず動き出すのはプラウドタワーが完売してからだね。

晴海三丁目の住友ツインタワーが完成すると、眺望はどうなりますか？

単純に考えて、中距離に大きいタワマンが立ち並んでるのが見れて、その先の景色は見れなくなりますね。
西側は高層にしても、この先そんないい眺望は望めないんではないでしょうか・・・

月島タワーより勝どき5丁目でしょ。

717です、レスありがとうございます。

うーん、やっぱり頑張って南低層か東向きか。
頑張るべき物件でないという話もありますが。

晴海3、4丁目の物件は、清掃工場近くで敬遠されそうで、
ここを見送っても次がないしな。
皆さんはどのあたり検討してますか。

いま話題のGKB47のように、値付けに違和感を感じた検討者が多数と思われます。
ここに書き込みしても何にもならないけど、喫緊の案件だと提言します。

晴海も低層階は激安なんですけどね。
プラウドタワー東雲のほうが何かと安心感を感じます。
イオンにも近くて便利ですし。

木を見て森を…ですよ。

結局立地が終わってる。

物件概要記載の距離が11分って、実際、家の玄関出てからホームまで20分かかる。
建物を堅固に作ったとか、防災対策をしたって言われても、周辺環境を整備出来る訳じゃないし。
立地が終わってるマンションは、それなりの評価にしかならない事を理解しないとね。
その上、この物件自体が戸数が多い上にどんどん立つから希少性も無いし。

残念ですが、ここを選ぶ理由が無いんです。

735さんの言うとおり。
月島駅、勝どき駅と違いほぼ永遠に周りに商店街はできる環境にはない。通勤も家から出て最初の難所の信号待ちでタイミングが悪いと２～３分はロスした後、トリトンに向かう通勤客の大群に逆行するので速く歩けないし、毎日、朝からストレスがある。我がもの顔で道を塞いで反対方向の歩行者に配慮しない彼らをみると腹が立つ。

まあホームまで２０分は早歩きができた場合で、余裕をみたら２５分近くになるはず。
生活の利便性を考えたらここは外れる。

頼みのバス便も、、、少ないね。
やっぱりナシか。

この駅遠物件は車必須と言う事でしょう。
もちろん駐車場は全戸分と言わないまでも8割以上は安価に用意されているんですよね？
でなければ数年後に運河の反対に建つ豊洲のタワー郡の方が良さそう。
江東区が嫌なら月島にも豊洲にも近い三井まで待った方が得策でしょう。
結局、周辺賃貸さんらの地縁があっての永住以外、お勧めできないですね。

価格発表前までは10年を代表するタワマンになるとか言われてたけど、蓋を開けてみれば非常に厳しい物件になりそうですね。さすがに大量に売れ残りそうな物件はみんな飛びつきたくないんだろうね。安いならともかく割高と判断されてる位だからなおさら。

>738
駐車場は四割でノーマル車が27500円/月です。
安価かも知れませんが、四割は少ないと感じました。

今日の雨はつらかったです。
雨の日は早く歩けない上に、行き違う人も通常通りなので、
現地からは30分程度は見ておいたほうがいいと思います。
しかも風が強いところも多いので、靴はもとよりスーツのパンツまでもびしょぬれです。
雨の日は正直バスも込み合うので、乗れない確率が多いです。
ご参考まで。

路線バスのみならず、住民専用バスも悪天候の日は乗れない可能性ありですね。
乗れなくて土砂降りの中を30分か。。。
引きますね。
情報ありがとうございます。

＞７４１
雨の日はタクシー使うしかないのかなぁ？

雨の日にこの辺までタクシー捕まらないよ。

PCTは敷地隣接バス停にタクシー待機してますけどね。
ここからはバス停まで徒歩6分だし、流しのタクシーを捕まえるのは至難の技。
コンシェルジュでタクシーを呼んでもらって、、、の手順がお勧めと思います。

利用者が多くなればタクシーも待機すると思うよ。他のタワーも同じ傾向にある。

まぁある意味１０年を代表する伝説のマンションになるかも。もちろんマイナスの意味で。

＞トリトンに向かう通勤客の大群に逆行するので速く歩けないし、毎日、朝からストレスがある。我がもの顔で道を塞いで反対方向＞の歩行者に配慮しない彼らをみると腹が立つ。

トリトンへの通勤客は晴海通りの東側の歩道を歩く（トリトン前に横断歩道がないので）から、西側を歩けば混んでないよ。
現地で確認してみな。

Ｘ橋ができるから、歩道の渋滞は早晩、解消するだろう。

南は安い・・・と思う
東と西を若干見直してプラウド東雲に対抗できれば面白い
70平米5000万台が目安、あちらは80平米5000万台だっけ？
そこで始めて『中央区』アドレスが物を言うし不便性の妥協も考え始める
あれだけ部屋数詰め込んで間取り狭くして梁出しまくってんだからさ・・・
何を欲張ってんだろう？

それは何年後の完成ですか？

どうやら見ていると750さんの意見も少数派になったようだね。

駅遠すぎた
寒かった

夏は暑いだろう。

>746さん
利用者が多くなれば・・・の話ですよね。
PCTは1481戸、それに隣接のららぽーとや日本ユニシス本社もあるので、バス停付近にタクシーが待機しています。

仮に、ここの883戸が完売・入居しても、タクシー待機は期待薄で、路上での確保も困難と考えます。
ただ、隣の二棟目が建ち、更に裏手のオフィスビルが完成・入居すれば、タクシーが待機する可能性はありますね。


>750さん
南といっても低層から高層まで幅広いですが、総じて安いと言えますか？
では、ご参考までに、角部屋を含む南向きで、一番下の階を計算してみましょう。

3F:　80B（坪265万）、70Z（坪268万）、70N（坪266万）、60F（坪267万）、70J（坪267万）、80C（坪278万）

なるほど。
最近は高層が不人気ですし、これなら安いと思う方々はいらっしゃるでしょうね！納得。
ちなみに、例えば80Bだと予定価格表で6700万円台となっていますが、あくまで調整段階なので、これが6800万円台（最高6899万円）にもなり得る可能性があることは示唆されましたよ。
ご参考まで。

さて、東と西に関して70m2台の部屋を見てみると、東3F：　70H（坪258万）、西3F：　70V（坪241万）
ご存じの通り、西低層の眺望は殆ど無しですから、プラウド東雲並みに安いですね。

万が一、東と西が若干見直ししたとして、東雲と対抗できるでしょうか？

予定価格表を眺めると、1F上がるごとに、大まかに2～30万円高くなる設定ですよね。
それに対し、プラウド東雲は眺望によりますが、1F上がるごとに、大まかに1～20万円高くなる設定ですよね。

主観的には、プラウド東雲とは比較するマンションではない（比較してはいけないマンション）と思います。

建設時期が同じと言うだけで東雲と比較しているが、そもそも都心と足立地区とはまったく違った意味になる。

わるいけど、まじめな話、晴海と東雲なんて、湾岸の埋め立て地っていう括りで同じだよ、本物の都心の高台から見ると。

晴海が中央区の端っこである事は事実だし、その上、この物件の立地はそのまた端っこ。川向こうは江東区。

東雲の人は自分が都心に住んでると主張しないだろうが、その方が、よっぽど潔い。

なんで川向こうの物件と比較されたく無いのか不思議です。

埋立だから東雲・晴海はどっこいどっこいで、区の違いくらいでそんなに差はないでしょ？ってな妄想で、比較していたわけ。

住まいサーフィン評価では、プラウド東雲と一割の差。
インフラならどう考えても東雲に軍配が上がるわけで、ここが東雲に比べて価格が二割も高いのは割合だよ。ってな素直な反応になってるんじゃない？

少なくとも都心高台の金持ちさんが、首を突っ込むような物件ではないよね。
セカンドで買われるなら勿論御自由に〜

このような中央区僻地だったらサラリーマンでも手が届くんじゃないかと、予定価格が発表されるまでは賑わっていた。
それが正式価格発表前から既に閑古鳥。
まじめな話、ヤバいよ。

川向こうの物件と比較されたくないのは、売主の地所だけでしょ？

＞晴海と東雲なんて、湾岸の埋め立て地っていう括りで同じだよ、本物の都心の高台から見ると。

別に都心の高台から見なくても一緒。
ｲﾝﾌﾗ、環境は東雲が上。

今時、高い金出してまで荒野なのに中央区ブランドだけで選択する人はいない。

駐車場が四割だとプレミアム部屋は優先権ありだろうし、残り三割強のプラチナチケットを850世帯で奪い合うわけか？
場合によっては車の買い替えを余儀なくされる哀れな人も出てくるのか？
隣のオフィスビル地下駐車場を開店ダッシュで仮予約するのが得策か？

ここは欲しかったけど愛車も手放して、雨の日は30分歩いてずぶ濡れで
出勤するのは想像しただけでキツイなぁ・・

雨の日はサラッとタクシー通勤できるような層が買うべきマンションだよ。

タクシーさえも捕まらない。

駅から10分以上歩いても、内陸よりは、かなり広くて眺めの良い部屋が買える、というのが湾岸埋め立て地物件のメリットで、下手すると唯一のメリットなんだろうけれど、ここはそこまで安くなってないよね。もちろん買える層は普通にいるのだろうけれど、800戸以上のタワーを2本売ろうと思ったら、もう少し幅広い購買層に訴えないといけないのではないかと。。

結局もっと安くしてって話ばかりだな。

高くして！なんて言う人なんて少ないでしょ。
6000万台の予算持ちはプラウドへ流れたね。

一検討者の意見です。

本当に買う気を無くした方は書き込みせず、次を探していると思います。自分がそうでしたから。
ここの物件の場合、今、正に金額との折り合いで検討してる方が多いと見ています。

諦めきれずに正式発表を待っている人も多々いると感じますが、私だけでしょうか。

そういう私は並行して他の物件も見ていますが、
本命はこちらです。

余りにも実際の購入検討者との温度差を感じましたので、投稿しました。

帰宅困難者問題とか資産価値の維持の問題とか考えると、都心部マンションはmustだから悩ましいですね。価格次第で買える人もいれば買えない人もいる。

結局、晴海でないとどうしてもだめ、という人は少ないから、割高に感じれば、当然ほかを探しますね。設備とか構造的には東雲よりも少し良さそうだし、選択肢に入らないとなれば、ちょっと残念ね、という話。ネガにしか聞こえなければごめんなさいな。。

みんな以外にちゃんとここを購入検討していた人だと思うよ～。
これがみんなのリアルな意見と評価なんじゃないかな。

>>773
とは言いながら、割安な物件は都心部湾岸しか無いから、結局皆さんその中での物件選びになるんだよな。長年探しあぐねて妙に詳しい人が増えていますね。

供給量が多くて多様なのは比較検討が出来るから、検討者にとってはありがたいです。

７７５さんは鋭いね。
まさにそう。

正式価格はいつでるんですかね？
うちも買う気でいるが価格次第。
予定価格はギリギリ納得したが、
200万上がったら退散です。

売り始めてしまったら、後の期も含めて下げづらいんだろうから、最初から勇気をもって200万くらい下げて正式価格にしたほうがいいんでないかな。心配しなくても、少しくらい下げても、そんなに売れすぎて後悔することはないと思う。

希望部屋が予算ギリギリな人は手を出さないほうがいいよ。
それか根本的に部屋を考え直すかのどちらか。
ここは資産価値の維持など到底無理だから大怪我するよ。

帰宅困難時のことも、もうちょっと頑張って、勤務先からここより倍くらい許容しても良いのでは。

職場に居る時間なんて、大抵の人は一日の半分以下なんだから、3.11のように職場で震災に遭うとは限らないし。

そうしたら、もうちょっと選択肢が増えるんじゃない？
例えばプラウド東雲とか（笑）
確実にあちらの方が人気あるみたいだね。

信号待ちは１分４５秒とのことです。

現在は６階くらいを建設中でしょうか。

http://tokkyomania.blog101.fc2.com/

耐震と免震の揺れ比較
http://www.youtube.com/watch?v=X7U3iiONg-A


これを見ちゃうと耐震のプラウド東雲は買う気がしない。低層ならまだしも高層に住むと思うと恐ろしくて・・・。

プラウドタワー東雲は耐震にすることでコスト削減できて価格も低めにできた。
安心をとるなら多少高くても免震がいいかな。

なら迷うことなく、ここを購入すれば幸せになれますね。

保険みたいなものと割り切って、明らかに割合だ！、雨の日は駅までびしょ濡れだ！、バスが少ない！とかネガされようが、我が道を突き進めば良いでしょう。

湾岸埋立地でネガのないマンションなんてありませんし。
価値観には個々で違いがありますからね。
気に入った物件に出会ったらば即買いですよ。

豊洲周辺住民が増えたせいか、ららぽーとの駐車場渋滞が酷くなってる気がします。
土日の豊洲、人多すぎないですか？
その点、トリトンの閑散具合含め、晴海は静かで好きですね。

豊洲周辺住民が車でららぽは行きませんよ

>783
免震は縦揺れには弱いって言われてるから直下型は怖いかも。
そこらへんもよく調べてみた方がいいかも。

構造に関しては、いくらぐぐっても結論は出ないんじゃないかな？
同じ条件下で、免震・制震・耐震タワマンを、上下左右に揺さぶった研究結果なんて存在しないでしょ？
色んなスレで話題になってるけど、堂々巡りしてるだけ。
結論は首都直下型地震で分かるかも知れませんね。

直下型がすべてではないでしょ

MRで阪神淡路大震災の時の振れをこの免震タワーと耐震タワーのCGにシミュレーションしてたけども、つまりは縦揺れも大丈夫よってことじゃないのか？営業に縦揺れ大丈夫？って聞いたら阪神淡路大震災レベルなら折れないよと言ってたし。

こんなに安いのに価格で買うか決める人なんているのか？、みんな予算的には買えるだろ。低層でも買えないような人ばかりならここは終わってるよ。

湾岸のタワマン購入しようかと検討初めて、もちろん予算的には買えるけど、他の事良く調べたら買う気しなくなったという方が多数派かと。

むしろ、価格云々言ってる人って、他に選択肢が無い（湾岸のタワマンが良いというより、予算的に湾岸のタワマンの低層しか東京じゃ買えない）、都心物件検討者には珍しい、本物の低予算の方々なんですか？

安いと感じる人はいても高いと感じる人も当然いるんだよ。
特に"立地的な面"でさ。

予算なんて40m2狙いから90m2狙いとか、加えて向きも階数も個人個人で様々だろ。
予算2800万円の人もいれば、中には9000万円以上の人もいるだろ。

一人一人聞いてみたら？

まあ、数千万以上の物件を言い値で買わされてるのが実態だから、買う側まで、値段に文句言う人は貧乏人、とか煽ればカタルシスが得られるというなら、売る方も簡単でいいな、とは思う。

何を言っても高いものは高いのだろうけど、買えれば幾らでも買う、という立地でもないようにおもうけどね、晴海だと。

予算が合わない人は他の都心部物件を検討すればよろしい。
都心部は安定して供給されているから、価格も安定している。
心配は金利上昇だけど、1年くらいは大丈夫では？

予算合わない人はもうどこか行ってるでしょう。
予算は合うが、割高感を感じる人が悩んでるんだよ。

都心部のコアの価格帯はここ5年来坪単価250万円前後で安定してますね。こんな感じが続くのでは？

>>798
予算に合って割安な都心部マンションを他で探せば？