ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス　その11

事前案内会の予定価格表は見た目上では変わっていなかったが、まだまだ調整中のようで、多少上振れする可能性まで示唆され、心の中の何が弾け飛んだ。

正式価格決定は来月中旬、登録開始は下旬から（あくまで予定）。
計画をほぼ一ヶ月遅らせた理由は言うまでもなく、ごっそり東雲プラウド二期へ流れたと予想。
この僻地なら6000万そこそこの予算を組めれば、そこそこ良い部屋を買えると思っていた検討者が多かったのだろう。

予定価格表の数値に、「誠に申し訳ありませんが、この数値に最大プラス200万円を見込んでおいて下さい」と言われても、「はい、分かりました！要望書だします！」何て言えるか？

見事なカウンターパンチに、こちらからは次の言葉も手も出せなかった…

時間をかけてアレコレ悩んだ挙句、希望部屋を決めて臨んだのに、階数どころかタイプ又は向きまで見直ししなきゃならんのか…

だったらプラス200万円にした予定価格表を渡してくれよ…

購買欲がこんなに無くなるなんて初体験…

ある意味、あちらとはターゲット層を明確に切り分ける戦略なのか…

長期戦確実…

というか根本的なところで営業戦略が理解不能…

仮にここが駅徒歩5分程度なら納得するよ…

ワテラスのような層がここを買うとは到底思えない…

デベの親しい友人の情報によるとマンション価格は6000万円～１億円の価格帯の販売が一番難しいそうです。
理由は圧倒的に購買層の多いサラリーマンでこの価格帯のローンを組める層が一気に減ることとのこと。

年収１千万円では５千万のローンを組んだら、その後の生活は耐乏生活にならざるをえない。
自分に照らし合わせても５千万円台は何とかなっても、さらに１千万円ＯＮした６千万円越えは厳しい。

また１億円以上は購買層がサラリーマンでなく富裕層になるので別世界になり、価格が高くても買える層が
存在するようです。

翻ってこのマンション、６千万円越えがけっこう多くなるようで苦戦するだろうな。

＞マンション価格は6000万円～１億円の価格帯の販売が一番難しいそうです

納得。
選択肢も増えるしね。
外周区なら戸建も買えちゃうしね。

>702

豊洲シンボルなんてのは角部屋や南側高層階の8千万以上の部屋から売れたってよ。
もちろん低層階の安い部屋も売れているけど。
やっぱり立地によるんじゃない？

3.11でパラダイムが変ったからね

パラダイムシフトね。確かに。

営業は希少立地と謳うけど、、、
豊洲シンボルはここと駅距離が半分。
再開発の後半戦で住環境も申し分ない。

この立地で8000万とかプレミアム階が飛ぶように売れるとは思えないな。
価値観の違いはあれ、第三者の評価価格に対してプラス1割は盛り過ぎ。
再開発地域の先陣は、第三者の評価価格を下回るバーゲン価格で売り出して、地域開発のための起爆剤とならなくては。
川崎・東雲・豊洲が良い事例。

三菱はパラダイムシフトに反応せず、強気価格で押し切る手段をとった。
住友ツインや隣の三井など、晴海再開発は遅れる一方になるんじゃないかな？

ある意味、このマンションは財力があって静かに暮らしたい人に向いてるのかも。

売る側からすれば、中央区晴海で免震でとか考えてれば、東雲とは全く違う、と思っていてもおかしくないけれど、物件に興味を持ってくる層は、だいたい似たようなものだったんでないかな。。

検討層は一緒でしょ。
埋立地のマンションはどれも検討対象になるよ。

＞その中でもがんばれる価格帯と全然ダメな価格帯がある

確かに・・
あとは頑張っても買おうと思える物件かどうか。

＞見栄えのする派手な商品にしないとダメなわけで
＞ここの商品が色々デコレーションされているのはそーいう理由がある

この程度で頑張るに値するかどうかﾕｰｻﾞｰも賢いから疑問だよね。

No.710 住まいに詳しい人さんへ

自称するだけに、確かに詳しそうですね。
ズバリ、このマンションは100点満点中で何点くらいですか？

当方、このマンションを買うなら(10年位で買い替え前提)、南向きしか買ってはいけない物件と解釈しています。
予定価格上だと、7000万円超の部屋はざっと100戸ちょっと、つまり12%位を占めています。

希望する部屋は全く無理せず買えますが、最近のこのスレ状況から躊躇し始めました。
今後、正式価格発表までに色んな方々が書き込みされるでしょうけど、詳しい方の率直な評価をいただければと思います。

環状２号線ができると汐留が徒歩圏になるという書き込みありましたが、歩行者用の通路もできるの？

高架や地下を通す道だから歩道は無いような気がします…

>713
環状2号線には歩行者用の通路はありますよ。

http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/kuseizyoho/kakkitonigiwaibizyon/files...
にも
○地区を横断する歩行者・自転車ネットワーク
環状2号線における、魅力ある歩行者路、サイクリングロード等の整備
と書かれています。
あと、地上化された理由の一つとして、災害時に人が避難するためのルートになるというものがあります。地下トンネルだと歩行者はNGです。

西向き高層階を検討していますが、
やっぱり南向き以外にリセールバリューはなしですか？

どの向きも駄目だと思うけど。

勤務医って思ってるほど給料高くないけど（でも年くえば2000ぐらいは行く）、忙しすぎて使うヒマがないから9000万物件でも十分ターゲット。ただ買いにいくヒマすらなくて、佃の賃貸に住んでる人を結構知ってる。

>717さん
営業の方から説明があったと思いますが、四丁目の計画次第でどうなるか分かりませんよ。
高層なら問題ないかも知れませんが。

ただ、このマンション全体としての価値が、市場からどう評価される、つまり、早期完売できるような物件でないとリセールは期待出来ないですよね。
あれだけ広告しておきながら、書き込みがこれだけ閑散としているのは、個人的には危険な感じがします。

もしこの１棟目で大苦戦して売れ残りが多数ある場合、隣の２棟目の売り出す時期も遅れるんですか？

とりあえず動き出すのはプラウドタワーが完売してからだね。

晴海三丁目の住友ツインタワーが完成すると、眺望はどうなりますか？

単純に考えて、中距離に大きいタワマンが立ち並んでるのが見れて、その先の景色は見れなくなりますね。
西側は高層にしても、この先そんないい眺望は望めないんではないでしょうか・・・

月島タワーより勝どき5丁目でしょ。

717です、レスありがとうございます。

うーん、やっぱり頑張って南低層か東向きか。
頑張るべき物件でないという話もありますが。

晴海3、4丁目の物件は、清掃工場近くで敬遠されそうで、
ここを見送っても次がないしな。
皆さんはどのあたり検討してますか。

いま話題のGKB47のように、値付けに違和感を感じた検討者が多数と思われます。
ここに書き込みしても何にもならないけど、喫緊の案件だと提言します。

晴海も低層階は激安なんですけどね。
プラウドタワー東雲のほうが何かと安心感を感じます。
イオンにも近くて便利ですし。

木を見て森を…ですよ。

結局立地が終わってる。

物件概要記載の距離が11分って、実際、家の玄関出てからホームまで20分かかる。
建物を堅固に作ったとか、防災対策をしたって言われても、周辺環境を整備出来る訳じゃないし。
立地が終わってるマンションは、それなりの評価にしかならない事を理解しないとね。
その上、この物件自体が戸数が多い上にどんどん立つから希少性も無いし。

残念ですが、ここを選ぶ理由が無いんです。

735さんの言うとおり。
月島駅、勝どき駅と違いほぼ永遠に周りに商店街はできる環境にはない。通勤も家から出て最初の難所の信号待ちでタイミングが悪いと２～３分はロスした後、トリトンに向かう通勤客の大群に逆行するので速く歩けないし、毎日、朝からストレスがある。我がもの顔で道を塞いで反対方向の歩行者に配慮しない彼らをみると腹が立つ。

まあホームまで２０分は早歩きができた場合で、余裕をみたら２５分近くになるはず。
生活の利便性を考えたらここは外れる。

頼みのバス便も、、、少ないね。
やっぱりナシか。

この駅遠物件は車必須と言う事でしょう。
もちろん駐車場は全戸分と言わないまでも8割以上は安価に用意されているんですよね？
でなければ数年後に運河の反対に建つ豊洲のタワー郡の方が良さそう。
江東区が嫌なら月島にも豊洲にも近い三井まで待った方が得策でしょう。
結局、周辺賃貸さんらの地縁があっての永住以外、お勧めできないですね。

価格発表前までは10年を代表するタワマンになるとか言われてたけど、蓋を開けてみれば非常に厳しい物件になりそうですね。さすがに大量に売れ残りそうな物件はみんな飛びつきたくないんだろうね。安いならともかく割高と判断されてる位だからなおさら。

>738
駐車場は四割でノーマル車が27500円/月です。
安価かも知れませんが、四割は少ないと感じました。

今日の雨はつらかったです。
雨の日は早く歩けない上に、行き違う人も通常通りなので、
現地からは30分程度は見ておいたほうがいいと思います。
しかも風が強いところも多いので、靴はもとよりスーツのパンツまでもびしょぬれです。
雨の日は正直バスも込み合うので、乗れない確率が多いです。
ご参考まで。

路線バスのみならず、住民専用バスも悪天候の日は乗れない可能性ありですね。
乗れなくて土砂降りの中を30分か。。。
引きますね。
情報ありがとうございます。

＞７４１
雨の日はタクシー使うしかないのかなぁ？

雨の日にこの辺までタクシー捕まらないよ。

PCTは敷地隣接バス停にタクシー待機してますけどね。
ここからはバス停まで徒歩6分だし、流しのタクシーを捕まえるのは至難の技。
コンシェルジュでタクシーを呼んでもらって、、、の手順がお勧めと思います。

利用者が多くなればタクシーも待機すると思うよ。他のタワーも同じ傾向にある。

まぁある意味１０年を代表する伝説のマンションになるかも。もちろんマイナスの意味で。

＞トリトンに向かう通勤客の大群に逆行するので速く歩けないし、毎日、朝からストレスがある。我がもの顔で道を塞いで反対方向＞の歩行者に配慮しない彼らをみると腹が立つ。

トリトンへの通勤客は晴海通りの東側の歩道を歩く（トリトン前に横断歩道がないので）から、西側を歩けば混んでないよ。
現地で確認してみな。

Ｘ橋ができるから、歩道の渋滞は早晩、解消するだろう。

南は安い・・・と思う
東と西を若干見直してプラウド東雲に対抗できれば面白い
70平米5000万台が目安、あちらは80平米5000万台だっけ？
そこで始めて『中央区』アドレスが物を言うし不便性の妥協も考え始める
あれだけ部屋数詰め込んで間取り狭くして梁出しまくってんだからさ・・・
何を欲張ってんだろう？