ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス　その8

同じパークハウスで日本橋蛎殻町レジデンスというのが発表されたね・・・
中央区に拘る（そんな奴いるのか？）のなら、当然蛎殻町だろうな。

けれど、このスレの予測が正しいなら、
方や江戸時代からの都心、方や埋立地でも坪単価はあまり違わないのだろうと想像する。

>>125
といっても、この周辺はすでに新古マンションが余ってないか？
勝どきビュータワーとか、＠２８０あたりで放置プレイされているような・・・

そこを物差しにすると１割、２割下が現実ラインのように思う。
このスレでも予てから現実派の評価は＠２００前後と厳しい。

TTT中古もこの流れだと、来年には200割る物件が散発される。

それでも分譲からみたら普通な下落レベル。

外の同業、商売抜きの関係の人の話では、聞こえてきてる情報では280台。

土地代ご存知の方いらっしゃいますか？

晴海を買う人は駅近だとか、何線だとか、一般的に気にするところを気にしない人が多いね。
特殊な仕事、財産を持っている、マンション二つめ、お金はないが、中央区に住みたいなど。
それに、ここも、ハルレジ、ハルテラも向きによって価格帯が異なるので、平均単価が意味をなさない。

様々な種類の人が混合してますね。
ただ、街としては若返っている。
これからもそうでしょうし、それに沿った開発が続くでしょう。

検討者にとっては意味をなさない平均単価も、
周辺物件の既購入者や、販売に係わる者は
重大な関心事だろうね。

南側と北側では大きく価格差がでるのは誰もが認めるところじゃないかな。

南側の最低坪単価290万であれば納得いきそう。

まあ坪240ってとこだろう。地下鉄駅徒歩11分だし。

よく出てくるボランティア価格ってのはどういう意味ですか？ボランティアというのは今不人気の湾岸で辺鄙なところを買ってくれるお客さんのことですよね。900戸弱を捌くためには、やはり坪200前半に抑えてくるのではないでしょうか。

＞143　350万円と言われてる、じゃなくてあなたが一人で勝手に言ってるだけ。

仕様、そこまで豪華でもないような(^^;;
ふつうより少しだけいいなって思える程度

>>146
財閥系がそもそもブランドだからね

プラス
首都高出入口至近の圧倒的な排気ガス攻撃
永久駅遠の汗だく、バス便マンション
近隣低所得層賃貸団地による治安、学区域のリスク

月島は勿論、豊洲を超える事も永久にないでしょう

治安は月島も豊洲もここも同じレベルじゃないかな？
低所得層云々なら豊洲がもっとも危険でしょ。

クソ中古物件とはどこの事ですか？
周辺で安いマンションがあれば教えていただけませんか？
どれを見ても坪単価が新築時より高いので、
予算ギリギリど新築にしようかどうか

ボランティアで買ってやるには、坪２５０は高すぎる。

お金が無い人は買えません。
当たり前ですがｗ

需要の集中傾向がますます強まってる。
帰宅難民問題の影響は大きいね。

東雲の平均価格５５００万だった２５０人を先に取られたのは痛い。
しかもあっちはここの価格次第では殺到する可能性があるからね。

ここが坪３５０で売れるならば豊洲の売れ残り物件なんかあるわけない・・・

住まい選びでは「家族とのつながり」を重視

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20111222-00000049-zdn_mkt-bus_all

@270で決定のようです。

運河向き25階の中住戸で@280-290ってところでしょ。
それ以上で売り出しても買い手がいないよ。
駅徒歩11分、現実見ないと。

実際は信号待ちなど含めると駅まで20分かかるよねん。

あなたの財力に合わせて売り出し価格を決めてるわけじゃないですからねぇ。
運河向きは25階だと330万くらいでしょうね。
北向きの低層が圧倒的に安くなると思うので、そのあたりで検討されたらいかが？

ここの坪単価の話をすれば．．．

既に価格関係で今公開されている情報があるので、それを使えばおおまかな価格を導き出せる。
>1LDK 40㎡台中心 2000万円台～
>2LDK 60㎡台中心 4000万円台～
>3LDK 70㎡台中心 5000万円台～

最小面積住戸が42.01m2であることは判明しているから
最低価格が2000万円なら一番安い住戸は＠157
おそらく３階で北向き住戸だろーから平均坪単価の60％ぐらいの値になる
だとすると物件全体の平均坪単価は＠260万円くらい
最低価格が2200万円なら＠173で、平均は＠290ぐらい
最低価格が2400万円なら＠189で、平均は＠315ぐらい
最低価格が2600万円なら＠204で、平均は＠340ぐらい
最低価格が2800万円なら＠189で、平均は＠365ぐらい

2LDKで一番小さいのが60m2とすると
最低価格が4000万円なら2LDKで一番安いのは＠220
9階で北向きなら、平均の70％ぐらいの値になる
だと平均坪単価は＠315ぐらい
最低価格が4200万円なら＠231で、平均は＠330ぐらい
最低価格が4400万円なら＠242で、平均は＠350ぐらい
最低価格が4600万円なら＠253で、平均は@360ぐらい
最低価格が4800万円なら＠264で、平均は＠375ぐらい


3LDKで一番小さいのが70m2とすると
最低価格が5000万円なら3LDKで一番安いのは最低＠236。平均@295
最低価格が5200万円なら最低＠244、平均@305
最低価格が5400万円なら最低＠252、平均@315
最低価格が5600万円なら最低@264、平均@330
最低価格が5800万円なら最低@276、平均@345

平均坪単価は＠300～340万円と考えていいと思う

つまり、弱気だとしても＠300万で売り出す。
東雲が即日完売で強気で売り出すとしても＠３４０万は超えてこない。

＞最低価格が5800万円なら最低@276、平均@345

発表されているのは、最低価格ではなくて最多価格だよ。
3LDK5000万から5900万円が最多ってこと。
上下によって価格差があまりないなら5900万円で考えればいいし、上下で価格差があるなら5000万円～5900万円の平均で考えればよし。
最多価格の階より上を狙うなら＠300万円以上。
下の方は＠250万円切るでしょう。

どっちにしろ、在庫を持たないためには3LDKで6000万円以上を極力少なくしないといけないっていうことは湾岸で立証済だから6000万円超はそれ程多くならないよ。

＠300万円超って言ってるのはここを売れ残りにしたい人だけじゃないかな。

なんだかんだでやっぱり坪240くらいか。まあ妥当かね。

発売前にパート８だなんて…
湾岸は人気がありすぎる。

需要の中心が上京第一世代に移行し始めたから、
価格に敏感な人が増えてきた。
首都圏出身者と違ってお金の大切さが良く分かっているからね。

でもここは免震なんで安心ですね。
東雲の耐震安物マンションとは格が違います。