日神パレステージ日吉さくらが丘ってどうですか？

現地見てきました。
人気のないマンションで違和感を感じました。
ここはなしです。

すぐ先の中原養護学校裏側の崖道が進入禁止ですね。

こちらはむしろしっかりした擁壁ができたから下の住民は多少とも安心でしょうかね。

買う買わないとは別の話ですが。このマンションの擁壁の更に下に数十メートルにわたり別の古い擁壁が重なってますが鉄骨はどのあたりまで入ってるんでしょうね？

蟹ケ谷17-2　フロンティア日吉
2005年3月完成物件の部屋が今も売り出されているようです。
仲介手数料無料ということは、売主が直接売るからできること。新古物件というところですかね。
90.1平米で2460万円だそうです。しかし、このあたりのマンションは人気無いですね。ポレスターといい・・・

。。。＞59さん
この辺り、戸建ては売れてるので場所ではなく
マンションの質の問題なんでしょうね。

入居されてる世帯は本当にあるんですかね？
暖かくなり夜の散歩で通りかかっても
共用部以外の明かりは見たことありません。

そして何度見てもあの巨大な壁は
「本当に大丈夫なの？」と思わずには
いられません。
なんだか大丈夫だとしても相当維持費が
かかりそうですし、どっちにしても
大変そうですね。

知り合いの購入検討者に頼まれ、玄人のひとりの立場で一緒にゴールデンウィークに現地を訪れました。
建物の仕上げをチェックしようにも、問題外の低コスト＆仕上げの粗さには笑ってしまいました。素人さんにもわかると思いますので、同業者としてはコメントは差し控えます。勿論、知り合いには他を当たるよう強く諫めております。

近所の売れないマンションは8年たっても
完売していないというなら、ここは
完売まで何年かかるのだろうか？
検討してる人でもこの板みたら、かなり
引くだろうし。

でも本職が見て笑っちゃうってのは
相当だな。
ますます検討する人が減っちゃいそうですね

ご参考になるとは思いませんが、元住吉のファミリーマート前の野村不動産のブラウドが完成間近です。今時の新築物件であれば、設計・デザイン・仕上げなどはこの程度なら満足度高いでしょうね。
デベの企画力やブランドバリューの違いもあるでしょうが、この悲しい程の差は価格差だけでは説明もつかないでしょう。

これでカキコも終わりにしますが、最後に情報提供してから去りますね。
機械式駐車場物件は、できれば避けた方がいいです。電気代から始まり、点検修理にコストかかりますよ。設備更新に備えての資金積立も必要ですね。管理費負担に加え、よう壁点検やら駐車場設備やらの維持費まで、売主側から詳細を説明して貰って、納得できるなら購入検討してください。後悔のない決断となるよう祈念いたします。

機械式駐車場じゃない物件となるとかなり限定されるな。

この地下室マンションは、川崎市の条例強化前に建てられたんですよね？
最下層のベランダ、冬場は陽が当たるのは何分くらいですかね？

先週末からまた売り始めたはすだが
相変わらずスレが盛り上がらないな。

それだけ不人気物件てこと？

購入検討してる人の意見をきいて
みたいのだが無理かな。

マンコミュみたいな情報スレがなかった昔なら何人かデベの言葉巧みな誘導で買ってたかなと思いますが。
そんな時代じゃないって事ですね、何千万ってローン組むわけですから今の方がまっとうだと思います。

私も外観に古臭さを感じました。
今時、吹き付け仕上げはないですよ。バルコニーがスケルトンじゃないのもね。あの茶色もセンス無さ過ぎ。
かと言って値ごろ感あるわけでもないから、人気というより興味を持つ人が居ないのは当たり前。

バス便なのに３０００万は、高すぎる。

もっと値下げしないと売れないだろうね。

>72新築マンション販売は下げれば売れるというのが原則だけど

一体誰がいくらなら買うというのだろう？
買ったら最後次の買い手がつくまで永久に維持費を払い続けるって凄いことだよね。

この辺鄙な日吉のバス便物件だと２５００万ぐらいでないと誰も買わないと思う。

>74そうなんだ、2500万ぐらいなら買い手がつくんだ。

マンションて凄い。

２５００万くらいだったら買う人がいるんじゃないかと思っただけです。

私は、２５００万出して日吉のバス便なんて買おうとは思いません。

>75
確かに完売まで５年はかかりそう。

震災さえなかったらこの擁壁でもある程度は営業トークでなんとかなったんでしょうけど、日神さん不運でしたね。

＞78さん
５年で売り切れば御の字でしょ。

「東京オリンピック開催記念価格」とか
やるまで残ってそう

去年まだ何も知らない頃にモデルルームに行って話しを聞いてきたことがあります。
あの巨大なよう壁は、ダムを建設している会社に依頼したものだから大丈夫。
少なくとも80年は持ちます。杭も70本打って建物を支えているから大丈夫。
みたいなことを言ってましたよ。

大地震で、よう壁にヒビでも入ったら即、川崎市は赤紙貼るでしょ。それと、ダムは水圧が均等にかかるけど、地盤は別の話。何が大丈夫なのかね？地震なら天災だから修繕義務ないから売りぬけられれば業者は大丈夫ってか？

>81少なくとも80年大丈夫って言われたの？

コンクリートの寿命って知ってる？
誰かが定期的に金払ってメンテナンスしないと無理だよ。

八ﾂ場ダム工事がなんであそこまで話が進んでもやめさせようとしたか？

維持費がとんでもなくかかるからだよ！

誰かが定期的に金払ってメンテナンスするんだけど、ここ買うと漏れなくその誰かになれますよ。

81です。
はい、その位もつとこちらから聞いていないのに営業の人が言ってきました。
主人が地盤はどうなってるんですか？と質問したら杭の本数を言ってきました。
それとなくモデルルームに行って説明受けたんですが…
ここを見て怖くなりました。営業の方は住んでいる賃貸のマンションにまで押し掛けてきましたよ。

あと周辺には反対のノボリがあるけれど気にしないでと言ってました。

物件名でググって出てくるブログ、あまり更新されてないけど内容がスゴいね。

売る方もネットでの評判くらいはチェックしてんだろうし、こんだけ評判悪かったら食い付いてくれた客は死んでも捕まえようとするわな、気づかれる前に

さて、今週末は何人を現地見学させることに成功するかな？
先着順受付中なんだけど先着者がいない(笑)

これだけ売れずにヒッソリしてても決して自社所有して賃貸運用とかはしないわけだから買って良い物件かどうかは一目瞭然。

賃貸需要すらないさ。この辺り、バス便賃貸なんて
ありえん。

検討中の皆さん、第2期ですよ！
最初から先着順申し込みなのに、1期も2期もない罠。

よく見てください。

外壁のうねり、エントランスのジョイントの歪み、植木は造花、裏側の落書き、ダクト類の継ぎ目、

あげてみるときりがない。

さすがのクオリティや！見に行ったろかな。
偽住所と偽電話番号書いて現地案内してもらおっw

>93
その他もレポートしていただけるとありがたいです。

裏側の落書きが気になります。
もう少し詳しく教えて欲しいです。

日曜の今日も現地案内の方は閑古鳥でしょうか？もうすぐ梅雨、不良在庫化してる閉め切りの部屋のカビや新築結露、いよいよ換気システムの性能実戦テストですね。

>97中古でもないのに室内換気システムとか使ってしまっていいの？

よくわかってないのですが電気メーターがぐるぐる回ってしまって良いのかな？

使えない？そうだよね。
先住民は
カビルンルン(ﾟДﾟ)

>99えっと…先住民的な方は１世帯か２世帯ぐらいしか灯りがついてないからその他の住戸はどうやって換気するんでしょうか？

結局、二期の販売が始まってもカキコはにぎやかしだけか。

部屋のなかも床下も湿気ってる風だけど、一番湿気ってるのはこの物件の人気だな！

入居済みの人、御愁傷さま(-.-)

汝、湿気を侮るなかれ
クロスやフローリング、素手で施工した場合、掌紋跡にカビが繁殖します。

売れるまでってか、引き渡しまではデベが電気代払って換気とかやるんじゃないの普通なら？

ま、ここぢゃ売れ残り大杉で全部に手が回らんかも知れんがね(-_-)

>103売り出し中の内覧可能な部屋ならまだしも仕上げすらしてない部屋で電気ひいて使ってもいいのかな？

素人だからわからない。

物件自体は完成済みだから、売れさえすれば明日からでも住める。
だから換気扇なんてその気になりゃいつでも使えるはず

ただひとつ残念なのは売れるあてが無さそうってこと(;o;)

＞104
2012年11月に完成してるから、換気してるでしょ。
素人でもわかるよね。

梅雨どきの地下室階の閉め切りの部屋、怖いもの見たさの誘惑に駆られます。極彩色と結露のコラボとか。。。

>106
メーター単位で契約して基本料金払わなきゃ電気は使えない。素人でもわかる。

ここ、本当にどうなっちゃうんだろ…

新築だろうが同じ。手入れしない空き部屋は劣化が早い。特に梅雨から真夏はね。カーテンもないからフローリングは紫外線のダメージが気になるな。

さっき夜の散歩で初めて入居世帯と思われる窓の灯りを見つけました！

ここのコメントを信用していなかった訳ではありませんがいつ見ても窓の灯りをみつけられなかったので、本当方がに入居されているのか半信半疑でした。

しかし、そこそこ大きな建物に数世帯だけで入居されているのは、傍目に見ても寂しそうだしオートロックといえどもなんだか治安が不安な感じですね。

>111自分が同じ立場なら不安だろうね。

夜間の駐車場なんて人気がないんだよ。
エレベーターも誰も乗ってないんだよ。

ここが良い物件だとデベが本気で考えているなら、宣伝と割り切って何戸かを自分とこの社員に格安で売ってやれば？
で、とりあえず食い付いて入居しちゃった社員をここのセールス担当にすれば少しは説得力も出るでしょ。
「自分も住んでるっすけど、何も問題ないっすよ」って

ま、その程度の説得力で販売が劇的に良くなるとは思えんが
(-.-)y-~

＞112さん

そうですよね。
いくら明るくても人の気配が無いというのは不安ですよね。

深夜のエレベーターとかいろんな意味で怖そうです。

＞108
電気使わなくたって、換気できるしょ。

>115話がずれてますよ。
この話は換気システムを使えるか否かという話。

100戸あって数戸しか灯りが点いてないから
梅雨の晴れ間に残り全室をデベ営業が窓明け換気して回るのは困難を極めるはず。
紙カーテンすら着いてないんですからにわか雨でも降り込みますね。

おいおい、勝手に換気システムの話かい？そう言ってくれなきゃわからんよ。

まぁ雨、降りこむとは思えんがな。

>115
>118
のカキコは、販売関係者の自演ぽいのでスルー推奨

117さん
君子危うきに近寄らずです。

詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。
ここみたいに入居が数戸だと、その間の管理会社への支払いとか共有部分の電気代、エレベーターの法定点検だとかはいったいどうやって支払うことになるんでしょうか。売れる前の不良在庫部屋の管理費を現所有者の日神不動産が払うはずもないし。共有部分の電気代支払えなくて、照明もエレベーターも止まったりしてね。

入居者の皆さんは気に入って決めたのでしょうから大丈夫とは思いますががんばってください。

>124ありとあらゆる手段をこうじて手持ちをさばいてくんだね。
定価で買った人って可哀想。

居住用は住宅ローン。
賃貸等投資用はアパートローン。
金利が全然ちがいます。
銀行にバれると最悪一括返済を迫られかねません。さらに住宅ローン控除を受けて税務署にバれたら重加算税では済まない。そんな詐欺紛いを会社ぐるみで行っているということでしょうか？
だとしたら東京地検に告発すべきです。

そうそう、フラット35はもちろん、銀行信金等の通常の住宅ローンも、自身が居住目的でないと借りられません。なので投資用物件としてセールスするとなると恐らく、この会社は提携ローンという名のノンバンクのローンに填めるはずです。ファミリー用を1室だけ賃貸しても赤字になるだけ、やめときなはれ。

たしかにそんなやり方であれこれ乗っけて売られてる新築を買っても儲かる訳がありません。仮に半額セールで売るならプロの買い取り屋が現金でまとめて買い付けます。デベは１戸づつリスクなんか冒しません。

もし何十戸も組織的にやってたら融資先銀行からの書類で簡単にバレますよ。

つまり>124さんはここのベテラン営業からカモられかけたんです。

ついでに言うと賃貸用マンションって驚くほどコストダウンして建ててます。
インフレの時代には立地の良い賃貸物件に長く住み続けるのが一番儲かりますよ。
建て替え話が来たらウハウハです。


ここのように意味で崖っぷちの物件は売れず貸せず、建て替えの話は土砂崩れ絡み以外ではまず来ませんからそうした経済活動とは無縁です。

＞37＞122を合わせて見ると、完売した瞬間に修繕積立金が いくらになるのか恐ろしくなるな!!

買っちゃったヒトはその辺の計算というか、覚悟は出来てるのかな？

考えてなかったり、気付いてなかったとしたら悲劇だな
(T_T)

詳しいヒトがいたら教えて頂きたいのですが、そもそもあの巨大擁壁の定期点検とかメンテナンスに関する法的な縛りは有るんでしょうか？

無かったら、これ幸いとばかりに金のかかる点検とかやらなさそう～、ここのデベの息のかかった管理会社ぢゃ。

よう壁のメンテナンスに縛りはありません。定期点検という名の管理会社の収益を稼ぐための素人検査はやるんでしょうけど。仮にもひび割れでも発見されたら、よう壁下に住んでる人々は命にかかわる話だから何千万円だか億だかわかりませんが、安全対策をやらざるをえません。よう壁にも10年保証とかがついてるんですかね？まあ、すでに4～5年経過してるんだっけ？

＞134さん、回答有難うございます

管理会社が擁壁の点検やるってことは、デベは完売まで自分で負担してる分の修繕積立金を身内の管理会社を利用して点検費用名目で取り返すことも出来るって訳だ！

管理組合が頑張らないと買ってからも安心できないんぢゃぁ大変だね。。。(-_-)

プロの手にかかれば管理コストなんてトコトン削れますが管理組合には還元しません。

地方でアー○ンネットのぼったくりに管理組合がキレて自主管理になった物件を知ってますが蜘蛛の巣だらけ埃だらけゴミ出しは住民が総出で仕分けしてましたよ。

擁壁の盲点は、長期修繕計画に擁壁の補修費用が盛り込まれていないこと。確認してみれば分かるけど、もし含まれているなら、他物件より修繕積立金が高くなっているはず。それがそうでないってことからも分かるでしょ。

１０年の瑕疵担保責任は主要構造部分だけ。それ以外は２年間にとどまる。

さて、また週末がやってきますが今週は何人を現地案内にまでこぎつけられますかね。見にくる方は、ちゃんとここ読んでからにしましょう(笑)

＞139
ここ見たら、現地を見に行く以前に販売センターにもいかないンぢゃない？
(-_-)/~~~

エントランスの造花が不気味さを増してる気がする。息をしていないマンション。

造花なんですか？

なんでまた造花なのか？
造花ねぇ…

不思議な感覚…

＞141さんが勧めるから、恐いもの見たさで現地を見てきた。期待はずれで以外に良かった。さくらヶ丘の一軒家の町並み綺麗で良い感じ。丘の上なので眺望も良かった。
＞141さん、他にお勧め悲惨物件ありませんか？

ホラー映画のような物件と思ってたけど
実際はそうでもないのね
よくデベや入居者は黙ってみてるね

＞144
ユー、買っちゃいな！

意外によかった、って何がどう良いのか書かないわりに廻りの街並みとか眺望の良さとかは具体的に書くんだね～
何だかデベのHPとおんなじ匂いがする

この物件の眺望を語るにはオートロック突破して、眺望の広がる北側を見るしかないわけで。
住民でなければデベに現地案内してもらわないと到達出来ないと思うけど、現地案内してもらったにしては書き込みの時間が朝早くて、販売センターのオープン準備中って感じのタイミングだね
(-.-)ノ⌒-~

あと中原養護学校脇の民家の間から絶景が見れますよ。
さくらが丘のバス停からまっすぐ先に歩いたあたり。

ちなみにその養護学校の裏手に抜ける道は通行止めですが…理由は恐ろしくて書けません。

'丘の上なので眺望も良かった'と言われますが丘の上に建っているマンションは見当たりませんわよ。丘のふりしたマンションは有りますが。

たしかにあれは絶対に丘ではない。ほぼ垂直な数十メートルの崖の上だよ。