パークシティ武蔵小杉 ザ・グランドウイングタワー

鶴見のタワーってｗ　あそこは後から値下げしたから相場無視して売ってたのも最初の頃だけでしょ。

むしろアリオが決定したから既に周辺の中古が値下がりしてきてるんじゃないの
マンションに坪300以上払える人が、アリオなんかで買い物するとは思えんし

直近の開発見ても
たまプラ＝たまプラテラス
二子玉川＝ライズ
川崎＝ラゾーナ
センター北＝モール系商業施設複数
辻堂＝テラスモール

アリオなんて入れる所は皆無だし、どこでももっと高級なSCを選択してる
アリオを選択するのは亀有・西新井・橋本・北砂と庶民的な地域か地方がほとんど

>>802
勝どきだってあれ1棟（勝どきビュータワー）だけじゃないけど
坪360と地域相場からしたらずいぶん高い
勝どきと鶴見と武蔵小杉の比較だったら、そんなに武蔵小杉は
見劣るものではないと思うから、坪300ぐらいならまだ妥当な範囲だと思うが。

アリオ併設のシティタワーが坪400とか値付けしてきたら
流石にやりすぎと言っていいだろうけどね。

そりゃ似たような物件が近隣になきゃ高くもなるよ。

中野のタワーとか周辺相場振り切ったすごい値段だったけど完売だった。

コスギはタワーばっかりで今でも中古たくさん出てるから駅直結だけでは高値は無理。

前にも誰かが書いてたけどアリオがある地域に坪300なんて他にないよ。

アリオ確定前の同じく駅直結のエクラスより高値とかありえないっしょ。

亀有や北砂は下町とはいえ周辺のマンションは坪220～250が相場ですよね
なら駅直結のここはもうちょい上の270あたりが適正価格ではないでしょうかね

東京機械跡地は24,000平米とあまり大きくないですからね
史上最小のアリオになる予定です
上丸子のNEC玉川事業場の全面再開発が行われれば話は変わってきますよ
30年後ぐらいのことだと思いますけどね

>>801
アリオは客層が…。川崎は素行が悪いのも多いし
ヤンママみたいのとその子供がたむろす場所にならないか心配。
ラゾーナはまだその辺ギリギリで留まってる印象だけど
末吉橋のアクロスモールとかは、相当に酷い。

近隣に素行の悪いヤンママが多いということであればどんな施設が出来ようがそういう人たちが来るでしょう
そんなニワトリが先か卵が先かみたいな話をされてもねえ

アクロスモールじゃないクロスガーデン、訂正。

そのアリオですら本当にできるのか疑ってたりする。実質イトーヨーカドーの建て替えだった・・・ってかんじになっても、おかしくないんだよね、これまでの小杉の経緯を見てると。

シネコン以外に何か予定が狂った案件ってあるんですか？
あまり詳しくないもので教えてください

>>813
元々ここのマンション自体が、権利変換に手間取って
予定より3年ぐらいスケジュールが遅れてる。

予定地にあった中小企業婦人会館を取り壊し・解体する際にも
アスベスト対策をしなかったというミスを犯してるし。

>>813さん
今あるパークシティーを販売してる時は、もうちょっといいテナントが入るイメージだったんですが結局はダイエーのフーディナムだったので住民ががっかりしたということがありました。これは住民版でアリオ発覚時と同じくらいちょっとした騒動でした。その後も横須賀線の開業が遅れて、スーパーが一時閉店して再開店したり、エクラスの下が高級スーパーという話しだったのがいつの間にかマルエツに決定してたり、そもそもアリオになる予定の商業施設完成予定時期も大幅に延びた上でアリオに決定。しかも最初の計画時に言われてた5階建てがいつのまにか4階建てに。
商業施設とは関係ないけどリエトコートも賃貸が全然埋まらず、大幅に値下げしてやっと埋めたあげくに運営会社の倒産？で分譲に変わるとかもありましたね。再開発でやっとできた商業施設のテナントがなかなか埋まらなくって空きが埋まったと思ったらまた撤退していくとか。

>>810
普通であればそういう客層にならないように
新住民に見合ったSC・テナントを誘致するのが通常のやり方だけど
この辺は全体的に低収入の人が多いと考えられているのかな。

でも休みの日に武蔵小杉を歩いていたらアリオは妥当な判断だと思う。普通の家族連ればっかりだよ。もちろん川崎のラゾーナもそんなかんじ。商業施設の担当者もとてもじゃないけど高級志向のSCなんて無理って思ったんでしょ。

商業施設に関しては武蔵小杉の新住民はけっこう今まで裏切られてきた･･･というより再開発始まってから一度も予想以上に良いものができたことがない。

>>817
ラゾーナぐらいだったらいいけど、アリオはドンキかイトーヨーカドーが
そのまま大規模になっただけみたいな印象しかない。テナント誘致力も弱いし。
イオンモールも評価してない人が多いと思うけど、アリオはイオンモールよりさらに下のイメージ。

>815
そうなんですか
確かにフーディアム2Fの店舗はちょっとどうなんだろうって思ってました
どのみち武蔵小杉に高級な商業施設は望んでないのでアリオでぜんぜんいいんですが
そのアリオすら出来ないということになると困りますね、頑張ってほしいものです

>>819
そのとおりだね。ただイトーヨーカドーとしては、ここ譲るわけにはいかなかったのは理解もできる。ただイトーヨーカドーがキーテナントってことは新しいホームセンターも入らないし、他のテナントも出店しにくい。それだと、イトーヨカドー＋フードコート＋αな商業施設になりそうだなぁと思ってる。

>>821
イトーヨーカドーのフードコートは底辺フードコートって
揶揄されるぐらいテナントも酷いし客層も酷い。

ららぽーと横浜には比較的高級なフードコートと
イトーヨーカドー併設のフードコートがあるけど、当然の事ながら客層も見事に二分されている。

>>822
詳しいですね。でもイトーヨーカドーのニュースタイル店舗とかでもない限りは現状では商業施設がその路線で進んでるような気がしてなりません。個人的には大井町のイトーヨーカドーのようなものができるのかなって勝手に想像しています。

アリオの中では規模的にもアリオ橋本がこれからできるものに近いのでは？

結局アリオやこれからの再開発に期待が出来ないから
中古の値段が下がってきてるということだよね？

放射能や液状化もそうだけど住民が必死に否定しても
高い買い物だから、不動産の値動きは正直。

橋本は規模が違いますよ。橋本の方が大きいです。
橋本は商業地としてはコスギより将来性もありますし。
コスギのアリオはもっとショボいでしょうね。

アリオも関係しているとは思いますが、それより何より、
タワマンが乱立しすぎです。
中古価格が下落を始めたのもこのためでしょう。
これから開発が進めば商業施設なども出来中古価格が上がる
というひともいますが、そんなに甘くないと思います。
さらに7棟タワマンが出来ると値崩れはさらに進むでしょうね。

>>826
自分もそう思います。ラゾーナ隣接の川崎のタワーですら値崩れして80平米で5000万円台が普通になってきてるの見てるとアリオしかない武蔵小杉はいったいいくらまで落ちるのかちょっと怖いです。

>>825
それもあるけれど中古物件全般値落ちしてきてます。外資や富裕層の首都圏離れが進んで高級物件が売れずに値下りしてるんですがそれが郊外にも広がってる感じです。まだまだ中古在庫がたくさんあるので、もう暫くは値下がりが続きそうです。

武蔵小杉の商業施設はもともと武蔵小杉で営業してた店以外は
出店に消極的だからアリオのテナント集めは相当苦戦しそうですね。

多くの店では川崎や横浜や自由が丘や溝の口に
既に店を出してしまってるからわざわざアリオに
お店を出すというのは躊躇するでしょうし。

価格表から書き出しました。MRでこれを見た瞬間に営業の人と喋る気が無くなりました。


方角 面積 価格　　坪単価 階数
　　　　　　　（万円台）
北東 78.25㎡ 6600 278.8 13F
北東 85.00㎡ 7100 276.1 22F
北東 85.00㎡ 7300 283.9 30F
東 72.67㎡ 6500 295.7 13F
東 47.07㎡ 4400 309.0 13F
東 61.66㎡ 5500 294.9 20F
東 62.03㎡ 5700 303.8 30F
南東 96.34㎡ 8700 298.5 6F
南東 87.81㎡ 7800 293.6 20F
南東 87.81㎡ 8000 301.2 30F
南 73.75㎡ 6800 304.8 17F
南 74.11㎡ 7000 312.2 27F
南 101.06㎡9500 310.8 37F
南西 94.22㎡ 8500 298.2 6F
南西 87.81㎡ 8000 301.2 20F
南西 87.81㎡ 8200 308.7 30F
南西 112.46㎡10000 294.0 37F
西 45.66㎡ 4100 296.8 6F
西 47.07㎡ 4500 316.0 13F
西 72.67㎡ 6500 295.7 13F
西 61.06㎡ 5500 297.8 20F
西 62.03㎡ 5700 303.8 30F
北西 78.25㎡ 6600 278.8 13F
北西 85.00㎡ 7100 276.1 22F
北西 85.00㎡ 7300 283.9 30F
北西 106.09㎡8900 277.3 37F
北西 106.09㎡9300 289.8 37F

>>830
北西はさすがにリーズナブルだね。南は高そうに見えるけどこんなもんかと。
大井町が高すぎると思う人が武蔵小杉を考える、というのに
ちょうどいい感じの値段なんじゃないかな。

価格帯的には。

武蔵小杉のこれからや現状知ってる人から見たら高すぎると思うけど何も知らない人にとっては、ちょっと高いけどこんなもの？と思うギリギリの価格ですね。
そういう人が買っちゃって後から売ろうとしたり貸そうとしたらショック受けることになりそう。

>>826
橋本？
どこですかそれ？

どこぞの場末と比較するのやめようよ。

アリオになるっていうのは場末扱いされたってことです。

>830 やっちまったな、こりゃ…大量売れ残り決定的。

>>832
住友がまだ分譲を控えてて、ここよりは確実に高いから
それまでは中古価格も大幅に下げないよ。住友分譲後は下がるだろうけど。

大井町検討してる人だとたぶん6000万円くらいだろうけど、川崎まできて70平米で仕様も劣るんじゃむしろ買う気失せるんじゃない。

既に他の物件が値崩れしてるから、ここは完成した時点で今より下がってるよ。割安新築が増える中、近年まれにみる割高物件。

>>837
大井町は今坪350ぐらいだから、6000万じゃ60平米も買えない。

「棟内モデルルームあります」の垂れ幕がかかったまま入居開始ってことになりそうだorz

住友がここより高いってジョーク？アリオ併設で駅からも離れるのに。リエトも不調だし、ここより高いとかさすがにもう昔話だよ。

>>839
それちょっと前の物件じゃない？最近出てきた大井町のツインタワーは6000万円で60平米くらいだったよ。

リエトは入居済中古の再分譲だから比較しちゃいかんだろ
とはいえたいして変わらない立地で坪230ほどだもんな
300だ400だってのは悪いジョークだとは思う

7000万円くらい出せる人は地震のこともあるし、多少狭くても都内とか勤務先近くで検討するでしょ。スーパーくらいならどこ住んでもあるし。

小杉にそれくらいの金を出そうって人はやっぱり川崎市民しかいないよ。

そういう人でも先に分譲したエクラス買っちゃってる人も多いから買える人がどれだけ残ってるか次第だよ、ここの売れ行きは。

GWTはエクラスと違って内廊下だからエクラスより高いのは当たり前。
商業施設がアリオじゃなかったら
もっと高く売れそうだけどもったいないな。

内廊下と外廊下って意外に資産価値には影響しないよ。タイル調とかならまた別格だけど。
確かにアリオじゃなきゃ高くなっただろうね。

資産価値考えるなら乱立する武蔵小杉のタワーという選択自体がありえない。

エクラスの時はアリオってわかったのは第1期終わった後だし、中古も今ほど下げてなかった。

今の状況でエクラス売り出したら、もっと安くなってたでしょ。

参考までに小杉タワマン適正坪単価表の最新版です

パークGWT 270
エクラス 260
JXタワー 260
パークSFT 250
パークMST 250
野村タワー 250
リエトクラッシー 230
リエトイースト 220
コスタ 210
住友タワー 400

適正っていうなら住友タワーの坪400はもういいんじゃない？今だと坪300がせいぜいでしょ。アリオ併設なら高級路線もまずないだろうし。

ごめん、住友はツッコミ待ちのネタでした
実際は270ほどです

逆にアリオだから価値が上ると考えた俺。
だってあそこに高島屋があってヴィットンやらティファニーやらエルメスがあって使います？
不要です。
便利な日常使いの店たくさんの方が価値が高いと思います。

武蔵小杉に関わらない第三者的には高島屋があった方が善しとするのでしょうが。

>>852
・あそこに高島屋があっても誰も買わない
・アリオなら便利で客がいっぱい集まる

つまり武蔵小杉はそういう低所得の人しかいないって
あなたが既に認めてると思いますが。
不動産的にはそういうとこには低い価値しか認められませんよ。

坪300のマンションは、高島屋で毎日買い物する人が住むレベルで
アリオなんて入るのも躊躇われるような感じでしょうから。

坪単価250万円クラスを検討してる人にとっては最高だと思います。なのでここも坪250万円以下にはそうそうならないはず。
ただ坪単価300万円くらいで探してる人だと、普段の外食や食事でもちょこっといいとこ行ったりしてるので、ファミレスクラスしかテナントが入らないアリオだと使い勝手がいいとは言えないですね。安い店もそこそこの店もあるのが理想です。

坪250万円で買いたいって思う人がターゲットなら駅直結ってこと考慮してちょっとだけ無理して出せる金額ってところだと坪270万円くらいが妥当ですね、やっぱり。

>>852
高島屋がヴィトン・ティファニー・エルメスって
あなた発想が貧困すぎますね。横浜高島屋の地下に食料品売り場がありますが
良く買い物に使いますよ。値段的にも日吉東急と同等ぐらいです。

アリオが使えない店というわけでは必ずしも無いでしょうけど
資産価値として、アリオが入る地域より高島屋が入る地域の方が高いのは当然。

武蔵小杉には大型スーパーたくさんあるんだから日常的に使える店は飲食店を除けばもう十分です。
高島屋ができれば高島屋を使いたがる人が買いたいと思う地域になるけどアリオだとそういう人たちは見向きもしないので、アリオ確定ということは今後の武蔵小杉の不動産の相対的な価値がほぼ確定したってところです。

そもそも商業施設自体がそんなに日常的に使うものじゃないですからね。たまの休みに使うものです。

ここくらいの価格の家を買える人ならたまの休みに行く商業施設ならもうちょっと良い場所に行きたいって思うでしょうね。

>>849
リエトイースト220は、見せダマだから！

タワマンとはいえ、向きと階で相当違うので、
南・中層・角部屋などで比較しないと意味ないよ~

>858
どうせみんなタワマンなので全戸平均で出しています
向きや中角上中下はどのマンションもほぼ同じ割合で存在するので

リエトイーストは220が適正ですね
スミフは吹っかけてるようですが苦戦してますよ
住友タワーも空気読めない売り出し価格で来るでしょうが
最終的には270に落ち着くでしょう

価格予想はともかく過去の掲示板で書かれたことはどちらかといえば、ネガティブで小規模再開発目線のほうがこれまでは当たってきたので、再開発についてはできるだけプラス思考はやめたほうがいいですね。裏切られます。

今の武蔵小杉の状態を見てここ買うかどうか考えればいいと思います。

リエトイーストは220で出して
高倍率の抽選です。

適正の定義によりますが
220は相場より安いです。

なので適正は240ぐらいかなと思います

適正の定義とは、大多数の人間が「買ってもいいかな」と思える値段のことです
220で抽選、大変結構
しかしそれ以上となるとどうですか？売れていません
ですので、220が適正なのです

>>862

250-270で売れてますよ。実態知らないのでは？

中にはその値段で売れる部屋もあるでしょうね
私は全住戸平均の話をしています
平均250-270で大多数が買ってもいいかなと思うでしょうか？
答えは否です

リエトの話はそろそろスレ違いですね

>>864

やけに他のマンションについて偉そうに否定しますね。
一体、価値を下げようとする理由はなんですかね？

購入予定なら自由が丘のマンションライブラリー（ＬＵＺ）に行ってから検討した方がいいです、特典もありますし、、、

>>864

相手しちゃダメ。買えない人が、価格を下げさせようと、涙ぐましい努力をしているだけですから。

>865
否定なんかしていませんよ。適正価格の話をしているのです
ここだって好立地高付加価値の良いマンションだと思います
だからといって坪300が適正ですか？そうは思えません
この価格で即完売にでもなれば私が間違っていたと認めざるをえませんが
果たしてどうなりますかね、楽しみですね

誰がなんと言おうと安いと思うんなら買えばいいと思う。
どこがいいんだと思うような物件でも気に入れば買う人がいるんだから。
自分はここ買うなら近隣中古買って好きにリフォームして住むほうを選ぶ。
駅直結の魅力より家賃浮かせて金利も低い状態で確定で支払できるほうがメリット感じるし、
どうせ坪300万円出すなら都内のほうで買いたいからだけど。

金銭的なことよりどうしてもあと徒歩1分短縮するために駅直結って人もいるんだろうし、
そういう人は高い金出してでも買うんだろうね。

リエトイースト最近購入した人を知っていますが、７５㎡ほどで６３００万円ちょっとくらいでしたね。
まあまあ高層階、というところで。
中古でもあまり安くないと思うので、ここは妥当な金額じゃないでしょうか。

リエトにそんな金額だした人いるの？
でも最近のレインズにそんな記録無いなぁ。
85平米の間違いじゃない？それなら記録あるし。

このへんの中古は平米単価で75万円（坪250万円）くらいです。
まれに平米単価80万円（坪260万円）で取引されることもありますが、
まあ10件中1件ってところで2LDKの狭い部屋に多いですね。

レインズというのが何か知りませんが、この情報はあってますよ。
知人のはなしですから。

>>873
そうなんですか。それはお気の毒です･･･。
随分相場よりも高く買わされてしまったんですね。
成約価格はレインズというサイトに登録されるんですが、
安い部屋なんかだと登録されなかったりすることもありますので
わりとすぐ買われた方なんですね。

さすがに賃貸仕様のリエトに坪270万円は嘘でしょう。
リエトイーストの75平米なら南向きでもなくって東向きとかで眺望もないし。

レインズというサイトの情報をありがとうございます。
高いと思いますが、間取りと眺望が良かったので眺望代もあるのかもしれません。
低層階の方は知りませんが、大体やはり高いみたいですよ。
なのでこれからグランドウィングなど新しいタワーを買おうと思っている方はそんなに高すぎるお買い物ではないと思います。
まあ、武蔵小杉のタワー自体全体的に高いんですけどね。。。

リエトコートも眺望いい部屋ならそんなに安くもないですからね。眺望悪い部屋は安いですけど。

その知人の人はきっと諸経費込みのトータルで言ってるんでしょう。それだとだいたい計算合うので。

私のお友達も、リエトコートの南80平米を6500万円ほどで購入されています。
日当たりも良く、素晴らしいお部屋で、中古再販でリフォームしてありましたので新築同様でした。
確かに仕様は少々落ちますが、新駅からのアプローチ、ロビーは抜群で羨ましかったです。
かくいう私は、グランドウィング狙いですが、300万円は適切な値づけだと思います。

878ですが、そのお友達は諸費用込みではありません。ご参考まで。

そんなに都合よくリエト買った友達とか知人の話が出てくるかよ、あほらしい。しかも最後の文章が必ずここの価格が適正です･･･ってもう関係者の書き込みバレバレだからｗ

>>880

勝手にそう思っていただいても構いませんよ~、でも本当の話ですから。
同じマンションに住むことになるかもですから、仲良くしましょうね！

リエトイースト南向き80平米なら確か30階以上のはず。高層で南向きなら、それくらいにはなるんじゃないの。1～2年前くらいまでだったらリエトも今より高かったし。値下りが顕著なのはここ半年くらいのことだから。

アリオ発覚前なら強気価格でも売れてたのにねぇ･･･。

>>862
安ければ安いほど「買ってもいいかな」が増えちゃうんですけど。これって適正価格ということ？
できたらグランドウィングも適正価格200以下が希望者ですけどね。。。

リエトイーストを分譲し始めたのっていつだっけ？

>>885
確か去年の1月じゃなかったかな～。
その前にクラッシーのほうが分譲してたから記憶が曖昧だけど。
武蔵小杉ブログに書いてあった気がする。

>>877
諸経費込みだったのでしょうか？そこまでは聞いていませんでした。
購入前に他の部屋も色々検討したらしいですが大体どこも似たような価格だったみたいです。
その人はリフォームしたのでプラス数百万かかったようです。
眺望は東京タワー、スカイツリー、葛西？の観覧車、遠～くにゲートブリッジ、羽田空港と遮るものがなく広がっていてとてもキレイでした。
このマンションは眺望はどうなのでしょうね。建ってみないと想像でしか分からないから心配ですね。

プラス数百万というのはトータルで６５００万くらい、ということです。

>>888
あれ？その眺望ってリエトイーストでも見えましたっけ？パークじゃなくて？
リエトって都内方面は野村のオフィスに邪魔されて完全には抜けなかったと思うんけど。
もしパークを去年の9月くらいまでに買ったなら坪270万円諸経費無しで合ってるんだけど。

中古坪単価が複数ありますけど小杉の中古が下がり始めたのはつい最近です。

それまでは坪270万円で売り出されるのが普通だったけど売れずに在庫が積み上がるばかりだったのでコスタの大幅値下げをきっかけに全体的に下がって最近は坪単価250万円くらいで落ち着いてます。でもそのおかげで一時期より随分中古の在庫も減りました。

自分が思うにこの値下がりにはアリオはそこまで関係してないです。

小杉の中古が下がり始めたのと同時期に都内の各地も同じように下げてるのでフラット優遇が締め切ったことや住宅ローン減税の効果がなくなったのが影響してると思います。

ここが完成する頃にはその両方がなくなってるので、たぶんもう少し下げるはずで、買う場合はそのへんは考慮しておいたほうがいいかと思います。

>>891
フラット優遇は今も無くなってないし、住宅ローン減税の効果も無くなって無いよ。
ここが完成する頃も２つとも継続している可能性が高いし、最低限嘘はやめようよ。

住宅ローン減税は平成25年居住開始までが対象だからよっぽど遅れない限りここも対象になるよな
ただフラット35Sの1.0%優遇は去年の9月で終わったよ
今は0.3%優遇だろ

>>893
今はＳエコが優遇0.7%幅（被災地は1.0%）に再拡大している。
ベーシックが0.3%優遇幅。

>>871
リエトイーストはそもそもダヴィンチが賃貸タワーとして購入→
ダヴィンチの経営が傾いて賃貸物件としての続行困難→住友不動産に投げ売り（ウエストは先に住友商事に売却）
という流れだから、全ての部屋が賃貸として使用された部屋の分譲だし
そういう特殊な物件だから、普通の中古と違って売買履歴は
普通の新築分譲物件の売買と同じ扱いになってレインズには出てないはず。

今もリエトイーストは高層階は坪270ぐらいで住友不動産が分譲しているよ。小出しにだけど。

ここは省エネルギー対策等級４は取得してるのかい？

リエトイーストは中古として登録されてるよ
一度人が住めばいくらリフォームしようがリノベしようが中古は中古
不動産サイトでも中古カテゴリでしか出てこないだろ？
リエトクラッシーでさえ未入居中古扱いだったんだし

>>893
ここは平成26年4月入居予定ってなってるけど。
住宅ローン減税は平成25年12月引渡し迄。
よって住宅ローン減税は無し！
まぁお金持ちの人が買うのでローンは関係ないかな？

あ、ここは入居2年後かｗ
来年はエクラスだったか、勘違いしてたわ
でもまあ、どうせ延長するだろ住宅ローン控除

>>898
住宅ローン減税はたぶん延長されるよ。
パークMST辺りでも減税終わるよ、って煽りがたくさんあったけど
結局今も続いてるし。

今の税収苦しい状況で延長されるとは思えないが・・
余り期待しない方が良いですよ。

>>897
中古だろうけどあの形態ではレインズではデータは出てこないよ