グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅳ

No.898 by 前スレ912 2010-12-13 23:07
色々とご意見が出たようなので、またまとめを更新しときます。もう打ち止めくらい出尽くした感じがしますね。中には私のなりすましさんも出現したようで嬉しい限りですｗ



○メリット
・エントランスから駅までが徒歩6～7分程度
・2線2駅徒歩圏
・大規模ゆえに緑と共用施設が充実の割に管理費が割安
・教育施設や生活利便施設が近い
・公共施設ビルが新築予定
・自走式駐車場100％
・逆梁工法でハイサッシュの部屋がある
・階高が低い割に天井高が高い（2550～2600mm）
・フローリングLL40等級
・北側洋室アウトポール設計の部屋がある
・全戸ポーチ付き
・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多いので周辺相場より割安
・1・2・3号棟は眺望が良い
・内壁がタイル貼り


×デメリット
・過去のトラブルをマスコミに何度も取り上げられ、建替え失敗物件として知られている
・真相を暴いている書籍「狙われるマンション」が存在
・地権者が多すぎる（254戸）地権者付きマンション
・地権者に恫喝やガス噴射した人がいる（狙われるマンション証言）
・地権者の約90世帯が決議時に新古売却・賃貸を考えているため、竣工後資産価値下落の危機
・大規模なため管理組合運営が困難
・高容積率（195％）
・将来的に高さ制限で既存不適格になる恐れがあり（15階建44.6m）、増改築、躯体修繕が不可になる恐れがある
・将来の建替えが非常に困難
・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多い
・大規模ゆえに部屋から駅や駐車場やゴミ捨て場が遠いところが多い
・敷地内が上り坂
・直床ノーマル工法でメンテナンス困難
・薄いスラブ厚の直床ノーマル工法でLL40等級のメリットが出ない
・ギロチン天井がない部屋は直床ノーマル工法の割には薄いスラブ厚
・可変性、省エネ性が低く、構造がチープであり、スケルトンリフォーム・リノベーションも困難
・梁がたくさん出ていて、ギロチン天井もある
・二重天井は僅かの空気層のみ
・逆梁工法でバルコニーが狭い
・無駄な共用施設が多く、使わない多くの共用施設の維持管理費も負担する必要がある
・保育園は近いが入園困難
・周辺住民が反対運動・行政訴訟中のため、近隣住民とコミュニティを築くことが困難
・コスモスイニシアが調停拒否で周辺住民と交渉決裂（地権者の老夫婦との裁判歴もあり）
・メンテナンス会社がマンション経験の浅い京阪
・管理会社が企業評価が低い大和ライフネクスト（今後大和ハウスの力に期待）
・仕様が貧弱で可動ルーバー面格子すらない
・ペアガラスがない
・幹線道路隣接棟でも遮音対策が低い
・同一敷地内で何故か直接基礎工法と基礎杭工法が混在している
・杭基礎の杭の長さが20m以上ある
・駐車場動線が悪く、敷地周辺の見通しが悪い
・容易に出入りできるため、大規模マンションの割にはセキュリティ面が不安
・北側洋室アウトポール設計によって専有面積が減少している部屋もある
・府営住宅に隣接
・3・8・9号棟は電車、車の騒音、排ガスが気になる立地
・4・5・8号棟中層以下と6・7号棟は眺望が期待できない
・6・7号棟は日照、通風、眺望、プライバシー性が期待できない
・唯一の好条件1・2号棟は地権者が多数占拠
・敷地内バーベキューで中庭周辺低層階は臭いが充満する恐れあり
・パイプスペースが北側寝室に直で配置されている部屋はアウトポールのメリットなし
・使い捨ての賃貸感覚で購入する人がいることで将来の修繕が不安
・千里ニュータウンに憧れながらも今まで手が出なかった低所得者層も購入するため、数年後から競売、任意整理物件が出回る可能性あり



※参考
↓専門家による一般的なメリット・デメリットの意見
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137176/res/146

↓千里桃山台第二団地の裁判についてのブログ
http://senrimomoyamadai.blog102.fc2.com/

もし、他物件の大部分が中和室にエアコンをつけれない仕様になっていた場合、そのことを人間が住む空間に値しないほどのデメリットとまでいわれているのが、いちゃもんでなければ何だと言うのでしょう？

前スレ1070の言うとおりです。
そりゃ使わないとしても、つけれないよりつけれた方がいいですよ。
私は必要かどうかもわからないものを全戸標準ににコストをかけてほしくないです。中和室を住戸にすることが決まっているならそういう物件か窓のある角部屋か４Ｌを選べば？って話なだけです。

私が二重床を否定するのもほぼ同じ理由です。

おたくの車なんで8人乗れないの。今どきなんでエコカーじゃないの。家族増えたらどうするの。そんな車買う価値ない、ディーラーを疑う。余計なお世話。

>1
よほどこのイチャモンリストが大事なのかはよくわかりました。
もうお腹いっぱい。

とりあえず大事に守りたいのならまずは前スレ978に答えてもらえませんか。

・府営住宅に隣接していることのデメリット
・二重天井の高さが低いことによるデメリット。本来どれくらいあるべきなのか
・ペアガラスじゃないこと以外の遮音対策が低いという根拠

ペアガラスは思ったほど遮音効果がない、という事実まで出ているのに
いつものようにスルーでしょうか。

>2
>私は必要かどうかもわからないものを全戸標準ににコストをかけてほしくないです。

それを言ってしまうと、無駄な共用施設が無駄なコストの最たるものになってしまうんだけど・・・。あとポーチとか人によってはディスポーザーとか・・・。
個人的には共用施設とかポーチは要らないから、二重床や中和室にエアコンの方が有難かったかな。もう契約しちゃったけど・・・。


>中和室を住戸にすることが決まっているならそういう物件か窓のある角部屋か４Ｌを選べば？って話なだけです。

それにこれも、今後の家族構成とかライフスタイルとか人によってどんどん変わるものだから、今購入する時点で必ず決まるわけでもないと思う。可変性がある方がいいし、やはり可変性はかなり低いなと最近よく実感しています。
でも違約金払うのも嫌だし、とりあえず我慢して住むことになりますが＾＾；

契約者同士の争いみたいだが、２と３なら３の言い分の方が真っ当だなｗ
こんな外壁の見栄えだけでごまかすコストカットするなら、いっそ構造から設備まですべてオプション対応のスケルトン販売にしたらよかったのにな。

ポーチは、寝室と共用廊下の間に距離を置いているということで、寝室の窓のすぐ外を人が通らないので魅力大だと、私は思います。

契約者同士ではなく、契約者vsおなじみの“我慢系”なりすましさんではないでしょうか。

ところで、ストックホルム症候群ってご存知でしょうか。
“ここが売れるのを断固阻止する”ためにここに張り付いている方がいらっしゃいますが、あまりここにずっと居続けると、そのうち本当に欲しくなるかもしれませんね。

まだ相変わらず、契約者が少しでも正直にマイナスな意見を言うと全て部外者扱いですねｗ

手元にある他マンションの資料を見ましたが、パークハウス千里中央、ライオンズ南千里とも、窓に面してない中和室にエアコンはつけれないようです。

>7
同時に同じ文章をPart3スレッドにも貼付けて、あなたも必死ですね(笑)

安い意外にほんっとにメリットのないマンションですね。
他マンションと比較するためにＭＲ行きましたが、あまりのチープさにドン引きしました。
敷地内も誰でも自由に入れて、駐車場も見通し悪い。車上荒らしにあうこと間違いなしですね。
チェーンゲートの意味もない。
団地に家賃払って住むくらいなら･･･って理由ならありでしょうが、
資金ためて資産価値もある程度考えて買う人は絶対に手をださないでしょうね。
あまり考えずに契約した方、手付け放棄してもキャンセルしたほうがいいんじゃないでしょうか？
新築マンションの営業に、
「近隣の中古マンションよりも安いです！安さだけが売りです」
なんて、八百屋の叩き売りみたいな台詞。目が点になりました。こんなマンションに何千万も出すなんてあきれます。
住みだして、マンションの名前言うのも恥ずかしくなりそう。

>9
今さら何を。グランの契約者は価格しか見てないですよ。
それは住民板を覗くだけでもすぐに分かりますってｗ基本的に物の本質には全く目を向けようとしてませんから。

>>1058

返答遅くなりました。すごい投稿数ですね。

>梁によってスラブの振動をおさえるのです。もちろんおっしゃる通り、床重量を支える役目も果たします。

逆です。床重量を支えるために必要不可欠なのです。ないと床が沈んでゆくのです。つぶれるのです。何回言えば個わかるのでしょうか？音云々ではなく建物として支えるための梁なのです。スラブの振動を抑えるのはあくまでも副次的な効果です。

>遮音性能を設計時に工夫しないなんてありえません。”思われません”とは推測ではこまります。

お言葉ですが「ありえません」も推測の言葉ですね。「工夫」という言葉の意味は理解されていますか？なにか特別の対策を講じていますかということです。ありますか？LHをあげる対策をしっかりとやっている物件は高級物件でもそうはありません。だから遮音等級を性能評価項目に入れない物件が多いのです。
この構造では、スラブ厚を厚くするぐらいしか方法はないと思われますが。

>先ほども申しましたが、1047のコメントは重量衝撃音に限定していますのでこの議論は対象外です。しかしながら、ペアガラスに遮音効果はありません。むしろ単層ガラスより劣ります。確認してみてください。ちなみにここのッシの遮音性能は、主要道路に面した３、８、９号棟はＴ２、それ以外の棟はＴ1です。よいと見るか、悪いと見るかは人それぞれでしょうか。

ペアガラスだから遮音性能が高いとは限らないことはご指摘のとおりです。ただし、遮音性能の高いサッシはペアガラス（真空）構造です。

>在来スラブ厚200mmなら梁間のスラブ面積は25㎡（15帖程度）以下が望ましいといわれているのは、床の強度・剛性のために必要なだけであって、遮音性を高めるための目安ではありません。

>遮音性能に無関係とは問題外です。出直してきてください。

疲れるコメントです。読解力がないというか、コメントがまったく的外れです。遮音性能とは無関係とは一切書いてありません。上記目安は床の重量を支える目安であって、遮音性能を高める目安でないと言っているだけです。先程も指摘しましたが、小梁を入れる理由は、床が沈まないように入れる必要があるのです。強度が足りないので補うためです。本末転倒です。

>在来スラブ200mmは普通です。厚くはありませんが、決して薄くもありません。

その通りです。昔からの在来スラブそのままです。何の創意工夫もありません。せめて厚くすれば（300mmとか）遮音性能は歌えると思いますが、階高が低いためそれもできない。天井高を低くすれば確保できるが、在来工法でそれをやると物件にとどめを刺してしまうからそれもできない。

>高層にして階を低くくして詰め込むため、上階の重量を支えるにはなるべく床重量を軽くしておかなければいけません。小梁をも少なくしなくてはいけません。そのために、十分なスラブ厚が取れないのです。

＞すみませんが、何をおっしゃっているのかよくわかりません。

あなたはわからないかもしれませんが、ある程度マンションのこと、建築のことが分かる方なら言わなくても分かっています。物を積み重ねていくとき上に乗せるものを軽くすると安定します。上階へ行くほど、床、壁、梁、柱は薄く細く軽くします。

しつこく書いていますが、もう少し物件のことは真剣に勉強しましょう。ここのスレの一番の弱点は「メリッター」と呼ばれる方の建物に関する知識が非常に乏しいことです。物件を検討するために見てる人が気の毒になります。

>11
そうなんだけど、一部なのか全部なのか契約者の中には何も知らないくせに感情的に反論する人がいるんですよ。
1期から100万円値引きしないといけないくらい、それなりのマンションなんですけどね。

>>2

>1ではありませんが、だれも答えようとしないので個人的な意見を述べます。

・府営住宅に隣接していることのデメリット
⇒あえてあげるならば、今後10年ぐらいのうちに、売却、建替えされる可能性が高いことでしょうか。北側なので日当たりとかにはあまり影響ありませんが、大きな建物が建つ可能性が高いことです。グランファーストの唯一の取り柄である「駅近」の代名詞が奪われる可能性があります。かつ、物件内容がよければ、一気にグランの資産価値は下がります。一部の人は生活レベルのことをあげるかもしれませんが、私はそこはあまり考えません。

・二重天井の高さが低いことによるデメリット。本来どれくらいあるべきなのか
⇒二重天井の空間のことでしょうか？あまりデータはない見つからないのですが150mmあれば十分な防音効果が得られるようです。ただし、空間よりも工法の方が重要なようです。天井スラブに直接接触しない「吊り天井」方式であれば、城下の床スラブの振動の影響を受けにくいため防音効果が出ますが、天井下地がスラブに直接張り付けてある「直付け天井」はかえっての音を増幅させるようです。大手デベでもこれを「二重天井」といっていかにも防音効果があるように宣伝しているとのことで注意喚起されています。

・ペアガラスじゃないこと以外の遮音対策が低いという根拠
⇒LL40等級ぐらいですか。ただし、よく言われますがカタログ値ですので他の仕上げと関係しますし、重量床衝撃音には意味をなしません。ここの工法では、スラブ厚をもっと厚くするか、吊り天井にするかですが階高の制限があまりにもきついので正直できないのではないでしょうか。

以前から気になっていますが、この物件の二重天井の空間が狭いとの投稿があります。「直付け天井」のような気がしますので確かめておいた方がよいでしょう。

まさにグランファーストのこと。

http://www.mansion-erabikata.info/word/doc/000046.html

中和室のエアコン先行配管を通せない、配管を通すための勾配を作れない、この時点で二重天井がほとんど「なんちゃって二重天井」であることは予想がつきます。

＞１４
そのような内容は、ほぼ同じ内容でパート１かパート２の時点で何人もから指摘されていましたが、メリッターと言われる契約者は根拠の無い反論を繰り返すばかりか、具体的に数字を示して指摘していたデメリッターに対して、「根拠が無い」と意味の分からない反論をひたすら（今でも）繰り返していました。

気付けば、案の定、住民板でも無理解な反論を繰り返す契約者に対して、他の契約者からかなり苦言を呈されていました。（しかし契約者同士の口論になったため、いつの間にか一部は削除されているようです）

なんだこのマンション？
ここまで言い合いしてるとコワいよ。
前世からの因果のある土地柄なのか？

>17
周辺住民や同じ地権者同士の争いをそのまま表している感じ。
住んでからも近所とかと実際にこんな雰囲気で暮さないといけない可能性が高いけど、それでも住みたいと思うかな？

>11
建築の仕事をしています。もともとは「デメリッター」ですが、あまりにあなたの発言がひどいのが気になって書かせていただきます。あなたの理解は少し中途半端な気がします。

「遮音性能」には「窓からの音」や「軽量床衝撃音LL」や「重量床衝撃音LH」など自分の住戸外から入ってくる音全般を含みます。これらをちゃんと理解して書かれていますか？
で、1047さんが問題にしていたのはLHでしょ？なんでサッシの性能を持ち出すのですか？それは「窓の空気伝播音」の遮音性能でしょ？1047さんの書き込みはLHに限定した話で概ね間違っていませんよ。

それから、スラブや梁は重量を支えるのが目的であることはその通りです。
ただ、支えるだけなら25m2ならばスラブ厚15cmで十分ですし、20cmあれば40～50m2支持できます。
25m2～30m2で小梁を入れているのに20cmとしているなら重量床衝撃音にも配慮しているからでしょう。
百歩譲ってもともと配慮していなかったとしても、結果としてそれなりに性能は確保されたといえます。

だからスラブ面積・スラブ厚と遮音性とは無関係ではありません。1058さんの指摘は正解です。
小梁入りの天井で気にしないという前提なら、LHはまあ、そこそこではないでしょうか。
パークハウスは8000スパンの１枚スラブでボイドスラブ厚250mmだそうですから、それと同程度か少しマシかもしれません。
ちなみに私は「ボイドスラブ派」なので、そもそも小梁入りのこのマンションはパスですが。

それと笑ってしまいましたが、「上層階へ行くほど軽くするために床も薄くする・・・」
って、ありえません。
確かに上層階が軽いと構造的には楽になりますが、無理してまで薄くすることはありません。
小梁、スラブは二次部材といって重量だけを支えている部材です（横向きの地震力は支持しない）。
二次部材は上層、下層に関係なく同じ設計条件ならば同じスラブ厚になります。

あなたが誤解しているのは、柱、大梁、壁厚のことだと思います。
ただし、軽くするためだけに上層ほど小さく（薄く）しているのではなく、柱や大梁や壁は自重だけでなく、地震が来た場合の地震力を支持しているので、上層ほど地震力は少ないので、結果として上層は断面を小さくしたり壁を薄くすることができるのです。

初めてここを読みましたが、笑えますね。
１の書き込みでも、どうでも良いデメリットが多いと思うし。
共用施設にしても、メリットデメリット両方あるけど、デメリットの方にしか挙げてないし。
バーベキューも当然メリットも有るけどデメリットにしか記述なし。

まあ、マンションは立地と価格が最優先で、ここはどちらも優れているけど、
ここまでデメリットにごたくを並べる人が多いのは、
余計なお世話というか、売れたら困る人が多いのか・・・。
得意げにデメリットを言っている人が、実は値下げを期待して待っている人とか。