ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

駅徒歩1分の再開発エリアで注目の、住居と商業施設の複合23階建てタワー。
大規模商店街で有名な戸越銀座も徒歩10分なので、生活利便性はバツグンですね。

プラウドタワー目黒マークが670万、シティタワー武蔵小山が600前後？とすれば550万位ですかね。
商店街から10分離れてますが、1分複合再開発タワーは楽しみです。
目黒マークが高すぎてここも狙おうと思ってます。

生活利便性高くお値段的に現実的な(たぶん)立地で規模大きめマンションでてきて注目してます。半年前のリリースだったら城南エリア価格+αくらいの値付けだったと思うんですが、ここ最近の資材高騰・関連各社の値上トレンド以降のリリース・価格設定となってしまったので2番さんがおっしゃるように坪単価はリアルに500万を超えてくるかもしれないですね、、。

DW無し、ペラボー、角以外はナロー気味のスパン。
いつもの三菱さんの地味タワーになりそうです。

近くで物件探したことがあるのですが、この付近自体が地味な街ですよね。
便利なスーパーが幾つもある、庶民的な雰囲気。

前にテレビでやってたけど戸越公園駅は開かずの踏切があるところですよね？
動線見る限り大井町方面の電車乗るには踏切渡らなきゃいけないのかな？
踏切回避の地下通路はあるのでしょうか？
朝ラッシュ時間帯がどうなのかが気になります。

>7 さん

その通りで、跨線橋などはなく、大井町行きは踏切を渡らなければなりません。
https://www.tokyu.co.jp/image/railway/img/togoshikoen.jpg

ちなみに都営浅草線は、戸越駅ではなく中延駅からアプローチすることになります。
https://www.tokyu.co.jp/ekitown/pdf/ukai/M30.pdf

>>8 通りがかりさん

中延は10分ぐらいですかね。ちょっと面倒かな。
やはり日常使いは戸越公園になるでしょうから、大井町へ向かう際踏切がなかなか開かないことも計算に入れないといけませんね。
仕様のレベルも考えると相当リーズナブルでないと・・という感じですかね。

独身の頃、このあたり住んでましたが
本当に暮らしやすい場所ですよ。
あの庶民的な雰囲気の街にタワマンができてしまうことに寂しさを感じつつも、このマンションが買える人が羨ましいです！

>>7 匿名さん
何年後かわかりませんが立体化含めた事業が東京都建設局で採択されたとHPに書いてます。

昨日エントリーしたのにまだパスワードの案内が来ないんですが、皆さん来てますか？

ここの建設地には某宗教団体のアパートがありましたが、地権者との関係など何か情報あれば教えて下さい。

駅前物件なので、かなり価格は高くなるでしょうね。
便利な立地ですし住めたらいいなと思う人は多いと思いますが
坪単価ってどれくらいになるでしょうか。
詳細がもう少し知りたいですよね。

坪550となると渋谷区や文京区にも手が届く単価で、それらとの比較でどうなのかと。
戸越公園は住みやすい場所だと思いますが、駅力に課題があり、大井町線は基本的に乗り換え必須、タワーとしてはそこまでの規模感ではないことを踏まえると坪450～500前後が適正かと思います。
西大井や戸越にも徒歩圏内で複数路線使えるのは地味に強く、底堅い需要がありそうです。

今の市場から見ると、坪550くらいは適正ですね。

スミフなら長期販売前提で坪550もありえますが、地所レジなら上限で坪500でしょう。
再開発案件は数年前から地権者と価格を握っているので、一般的にあまり無茶な値付けはしないものです。
想定賃料次第ですが、地域の相場的には坪550だと表面利回り3%いかないかと。

ここいいなと思って色々調べてるんですが、リニアのトンネルの真上に位置しますね。大田区や世田谷区の方では陥没の被害とかで訴訟起きてますけど、これから建つマンションなら大丈夫なのでしょうか。どなたか建築関係の方とか詳しい方いらっしゃったらご意見お伺いしたいです。

>>17 匿名さん

坪500ですか。固定資産税も高いんですかね？

坪単価はそこまで高くはならないではないでしょうか
550～とかになってくるともっと駅力高いところも購入できますので
上でも仰る通り450～500じゃないですかね

東側は眺望確保されますか？　東側のオーベルを含めたブロックが共同化されてマンションが建つ可能性ありますか？

>>21 マンション検討中さん
http://www.jcp-shinagawa.com/personal/nodate/news/2019_10_11_sp.pdf

１階は店舗になるそうですが、どんな店舗が入るか情報お持ちのかたいらつしゃますか？

3LDK 73平米で9,000、67平米で8,200万円くらいでは？さすがにここでここでそれ以上だと高過ぎるのでは。近所に住んでますけど、このマンションの動画に出てくる層が住みたがる街ではないです。開発しても限界ある

不動前最寄り西五反田アドレスのプラウドタワー目黒MARCで平均坪670万、パークシティ武蔵小山ザタワーの中古で坪620程度。となるとここが坪550というのは妥当でしょう。坪500なら蒸発だろうし地所がそこまで下がる意味がない

>>25 マンション掲示板さん
エリア、地価が全然違いますよ。ベンチマークするなら中延あたり。戸越公園は大分庶民的な街ですよ

>>15 匿名さん
品川区だと、品川駅徒歩圏内で天王洲アイル駅近の品川イーストシティタワーでも坪405万円。上限が450くらいでは？

再開発、駅1分を加味しても500が妥当なラインでないですかね。庶民的な町ですし、大井町ならまだしも、ここで広域から集客できます？？500で蒸発はないんじゃないかと思います。

比較場所がおかしいというのは、そこと同等価格を予測するならそうですが、坪単価で西五反田-100万、武蔵小山?70万って比率でいえばこれまでもずっとそのくらいの差という意味で妥当ですよ。
逆に言えばそのくらい市場が高騰しているということですね。しかもそれで売れてしまっているので。
ほんの２年前でも西五反田で坪670なんて考えられなかったけど今はそういう市況ということですね

流石に武蔵小山や目黒駅とは駅力が違いすぎるよ

なぜそんな一生懸命高く予想するの？？w デベの方？？

>>25 マンション掲示板さん
あり得ないです。まず目黒/五反田と比較するのがおかしいです。そのレベルは大井町の水準ですが、ここは当然大井町より低くなります。高くて坪400-460程度でしょう。これでも品川区で近年開発されている品川シーサイドよりも高いですよ？

500以上となると港区(芝浦などですが)タワマンに手が届く価格ですから後発と言えどちょっと高過ぎる気がしますね。建て替え物件だしなおさら。金利も上昇局面に入りましたし、戸越公園のような比較的マイナーな立地で高値で掴むと、いざ売らなきゃいけない時、リセール厳しくなる可能性は都心部より高いかもしれないです。

ちなみに統計学の基本ですが、平均価格を計算するさい、逸脱したデータは計算式から省きます。つまり武蔵小山スミフのようなエリア市場価格逸脱した高値の物件価格とここを比較しても意味がないということ。たくさん在庫が残っているのが何よりの証拠。ただ、売主側しては高値で売り出すのに好都合な数字であることは間違いないので、価格帯どうなるか見ものです。

>>32 マンション検討中さん
グランドメゾン品川シーサイドは今や坪420で動いています。東急＋新築プレミアム（駅近新築が出ない立地）で坪480-500というとは妥当だと思います。瞬間蒸発はないと思いますが。

450～500くらいじゃないですかねー。550って70平米が1.2億近くになりますよ。ここにそんなに払えます？？

>>36 匿名さん

550なら、都内広域で探してる人は利便性で勝どき、芝浦、池袋、または今後出てくる月島を選ぶでしょうね。もちろん1分たりとも歩きたく無い！という方は、芝浦や池袋は論外でしょうが、ターミナル駅までのトータル時間と考えると十分比較対象になると思います。私も450-500で予想しています。

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬
--------------
↑モデルルームエントリー受付中って書いてあるので電話問合せしたところ、まだ開始されてない模様。
現状では、ホームページから物件エントリーすることしか出来ないようですが、売主が複数会社あるのでモデルルームの窓口が複数あるのでしょうか？ご存知の方ご教授ください！

ピアース戸越公園は坪単価450万以上でしたね。

>>38 匿名さん

いや、そう読まないのでは…

>>39 マンション検討中さん

なるほど、ではそれ以下は無いってことですね、、

70平米で9990万円でお願いしたい。

品川区のこの辺りから環七方面一帯って、スタバ不毛の地ですよね。せっかくの再開発なので、下に入ってほしいなー

過去相場は一旦置いておいて、現相場のみを考慮すると、坪単価550-600万円辺りであれば、買い物件でしょうね。

え、買いか？
現相場だとしてもそれなら他の買いますって人や様子見の人が大半だと思うけど

高めに言っときさえすればマウント取れてると思い込んでる〇〇が多い。

やたらと高く見積もる人が多いなと思ったけど、全て同じ方の投稿っぽいですね。地権者さんでしょうかね。免震タワーでもないですし、売り手市場とはいえふっかけすぎです。

立地や仕様からして「高くても売れる」マンションではないな。
安くなるとは思わないが自ずと限度はあるでしょう。

もう坪単価の話題はいいですね。
まてばそのうち情報入って来るし、
予想で高い安い言っててもしょうがないでしょ！

駅周辺は、このタワマン以外にも再開発進むのでしょうか？品川区の資料を読むといくつか準備組合は発足してそうです。連続性のある再開発が後発で控えているのであれば、こちらのマンションは楽しみな位置づけになりそうですねー。

TASS-Flex FRAMEっていう制振構造、まだ導入実績無いみたいですね。
https://www.taisei.co.jp/ss/tech/C0023.html

>>51 マンション検討中さん

実績がないのはちょっと嫌ですね。それでも耐震のタワマンよりは安心感ありますが。おそらく吹き抜けではなく内廊下採用でしょうからそこは評価出来ます。あとは天井高やサッシ、low-eなど、戸越公園だからとグレードを落とさずそこそこの高級感があったら良いですね。期待しすぎも良くないですが。

地所レジの2つの新築マンションと、このタワーを比較検討できるとよいのですが、タワー販売開始の9月までにプラン公開されるかな、、、

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10071456

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10075009

>>53
荏原中延駅近辺も２棟も気になります。
駅前の方はそこそこ建設が進んでいるのにHPとかまだ無いですよね。
何か情報お持ちの方いらっしゃいますか？

ザ・タワー十条の予定価格が発表されましたね。
周辺の街並み、商店街の雰囲気等、割と近しい街なのではないでしょうか。
アクセス性や規模感はあちら、エリアのイメージはこちらが優れている印象です。
総合的に考慮すると、十条と同等程度の単価となる可能性が高いのでは無いかと考えます。

>>55 匿名さん
十条の規模からすると、こちらは23階建なのでギリギリタワーですからね。
同じように平均坪単価500万切れば抽選住戸増えそう…。

>>53 マンション検討中さん

上は賃貸マンションだったはず。下も敷地面積から判断するに賃貸の可能性高いと思うけど。

>>57 口コミ知りたいさん
上は売主が地所レジの賃貸住宅事業部とあるので賃貸物件で確定ですね。

むしろ今の相場感を無視してなんとか安くして欲しいという願望のほうが多い気が。
埼玉隣接の北区十条の駅前タワーが坪平均470-480なのに、なぜ品川区で城南地区のここが坪500以下になると思うのだろう、、
規模感とかあるにしても不動産は場所が９割なので、
さすがに埼玉隣接の北区と同等になるはずはないかと。

>>59 マンション掲示板さん
大井町線って城北で言えば舎人ライナーみたいなローカル路線だから、そんなに高くならないとは思うが。

京浜東北線の大井町駅では無く、大井町線のローカル駅舎の戸越公園駅ですからね。
タワマンスペック次第で坪500万前後かなと。
3LDKが１億の壁。

仕様は十条の方が良さそうだ。

>>60 匿名さん
荒川区足立区のローカルと大井町線と同格で並べるのは無理がありますね。

いやだからどなたかもおっしゃってる通り単価の話はもうやめませんか？予想してもあんまり意味ない上にそのうち発表されますから。

>>60
大井町線主要駅
大井町、自由が丘、二子玉川

どこが舎人ライナーと同格なのか

行政区だけで語るなら品川区が芝浦や港南より高いのはありえないって話になるでしょう。
一般論として言いたいことは分かるが、駅前タワマンは例外となるのが最近の流れ。
駅力、路線力で言ったら十条と戸越公園では比較にならないし。
イメージはともかく十条は副都心勤務のパワーカップルに選ばれる理由がある。
使い勝手の良くない大井町線のそれも駅力ゼロの戸越公園であるのは冷静に考える必要があると思う。

坪400なら参戦するが、それ以上だったらただのローカル駅の小規模タワマンだし、敢えてここにする理由はなさそうだな。

>>66 匿名さん
品川区が芝浦・港南より高いのはありえない、なんて思いませんよ。港区湾岸より、城南五山や大崎の方が全然資産価値あります

>>68 匿名さん
私もそう思います。
同様のロジックで、品川区の下位立地よりも十条、亀戸、北千住の方が資産価値があるわけです。
行政区のイメージだけで判断していると損をする時代が到来したかと。
因みに戸越公園を指しているのではありませんので念の為。

まさか北区十条をこんなに高評価する方が現れるとは笑
本気なのか、逆にここをなんとか買いたいから必死なのか…

十条と同じと言ってる人、東京の相場に対して全くの無知だと思います。
地縁のない広域検討者からすると、十条も戸越公園も同じような都心からの距離に思えるのかもしれませんが、城南と東急の組み合わせは明らかに価値が高くなる傾向があります。

ま、それは“既にある街同士をつなぐだけ”のJR線の沿線にできた街と、阪急阪神のように“線路を敷いてから、その沿線の街を作った”を戦前からやってきた私鉄東急との違い、ということに尽きるのですが。西高東低、南高北低の東京の住宅価格を作り出したのは、東急や小田急、京王といった私鉄会社たちです。

地縁のある人の所得も戸越と十条では比較にならないし、捌く個数だってこの物件の方が少なくていい。広域検討者がお呼びでない価格をつけることだってできます。基本的に再開発が難しい城南にできた駅近タワマンという希少性は計り知れないですね。

坪500は確実に超えてくるだろうし、550超えてもおかしくないんじゃないかな。

駅力、建物スペックの違いは考慮すべきですよ。
十条と戸越が同じとは誰も言っていないかと。同等の条件なら戸越の方が高くなるのは自然。
十条のタワーはランドマーク性高く、単体で埼京線沿線に地縁のある富裕層を集められるのが強い。
戸越公園は規模が中途半端で、大井町線沿線の富裕層が大挙するようなものかというと疑問。
戸越の地元需要だけなら坪550出せる購買力があるとは思えないですね。
それと東急ブランドは目黒区世田谷区の一部のイメージで、品川区の東急沿線に高級住宅街は無い。
池上線や多摩川線なんて小田急線や京王線以下の相場ですし。

>>72 匿名さん

いや、だから城南エリアを知らない人はこの物件がどれだけ異質なものかわからないんですよね。

エリアを知らない広域検討者から見れば、23階建241戸のタワマンはスケール感なく、規模が中途半端に感じるのでしょう。
しかし、この場所でこれがどれだけ大規模なことか、希少性に疑いの余地はないですね。
「地所レジタワーに住みつつ荏原エリアを満喫できる」これにつきます。

別に一部の東急線沿線が小田急や京王より安いからというのはどうでもいい話で、東京の住宅市況が南高北低なので同じ物件なら戸越公園＞十条なのはご理解しているかと思います。ただ、わかっていないことは、十条タワーが十条と埼京線にとって異質の存在であるのと同じくらい、戸越公園タワーは荏原と城南東急線ユーザーにとって異質なんですよね。そこはご理解いただきたいですね。

あと、別にここが高級住宅街なんて大それたものではなく、武蔵小山で坪650が出る時代ですから、戸越公園でこの大規模感なら坪550は不思議じゃないって話なだけです。で、十条が坪470でしょ。ここが坪500だったらバーゲンセールですよ。

>>73 匿名さん
城南出身なので各エリアのヒエラルキーはある程度理解しているつもりですが。
あなたの荏原エリアへの思い入れは分かりましたが、客観的にはそこまで威張れる立地ではないはず。
大井町線沿線のタワーだと、ブランド力・利便性・規模感といったほぼ全ての要素でここを上回る存在として二子玉のライズがありますが、高騰した今でも坪500万台の相場です。
武蔵小山に関してはスミフがその値段で売っているだけであり、パークシティの成約からすると坪600弱の相場ではないでしょうか。
そもそも都心直結の目黒線とは前提条件が異なりますし、「武蔵小山で」、「十条が」と言ってる時点で地名しか見ていないと白状してるようなもので。
代々木上原周辺の新築は武蔵小山の駅前タワーとほぼ変わらない単価ですが、それをもって武蔵小山と代々木上原が同格だとは誰も思わないでしょう。

パークシティ武蔵小山は成約ベースで坪560（今年のマンマニ記事より）
シティタワー大井町で520くらいかな
だとすると戸越公園は500以下が妥当な気がするけど、
今の新築は周辺相場度外視で値付けされてるからねぇ

ここに坪500出すならシティタワー大井町の中古の方が魅力出てくる気がするが。

十条との比較はよく分からん（個人的には住みやすいいい街だと思うし、穴場感がある点はここと似てると思う）けど、とりあえず二子玉ライズタワーは坪600万超えてない？坪500万台だとしても、500万と590万じゃ差が大きいわけで、二子玉は明らかに後者に近いでしょ？
そもそもごく最近分譲された戸越公園徒歩5分のピアースが坪450万で完売したみたいだし、ウクライナ情勢やら円安やらもあって建築資材価格がうなぎ上りのいま、ここが坪500万で出ても驚くほどではないと思う。「バーゲン」と言えるかは知らんが。

>>74 匿名さん
ヒエラルキーではなく、「タワマン・大規模物件の供給があるかないか」という話です。エリア出身というだけではなく、「城南エリアの相場をこの数年見てきたかどうか（どのような物件がどのくらい供給されどのくらい値段がついているか）」という知識があるかないかが妥当な価格を判断する基準になるという話をしています。

そもそも新築のここと築10年以上の二子玉川を比べるのがおかしな話で、地名しか見ていないのはあなたの方なのではないでしょうか？物件の特徴を見るべきでは？私が武蔵小山の駅前タワーを出したのは新築・大規模・タワー・駅前という条件がこの物件に共通しているから、そしてコロナ後のスタグフレーションを盛り込んだ価格であるからであって、それでも武蔵小山には及ばないからこその評価となります。

＞代々木上原周辺の新築は武蔵小山の駅前タワーとほぼ変わらない単価ですが、それをもって武蔵小山と代々木上原が同格だとは誰も思わないでしょう。

コレに関してはどこから出てきたのか全くわからない。一体誰がこのようなことを主張しているのでしょうか？比べるなら武蔵小山の駅前新築タワーと代々木上原の駅前新築タワーでしょう（あればの話です）。そういう話をずっとしています。で、十条駅前新築タワーとこの戸越公園駅前新築タワーはそういう意味では比較することができるので、それはそのまま十条の普通の物件と戸越公園の普通の物件の価格差が反映されることになる、という話ですね。

>>75 匿名さん

パークシティ武蔵小山はシティタワーの650万を上回る額で成約してますよ。地域ナンバーワンですから欲しがる人はいくらでもいます。その相場観古いです。

>>79 eマンションさん

坪単価は平均で見るべき。パークシティ武蔵小山は坪585万、シティタワー武蔵小山は650万。新築プレミアム以上に価格差が開いてるのは眺望の差。戸越公園だろうが十条だろうが眺望の良い部屋は人気、坪550くらいまではあり得るのでは。平均は500くらいに落ち着くだろうね。

>>80 通りがかりさん

パークシティ武蔵小山とシティタワー武蔵小山では眺望面ではどちらもそれぞれ特徴があってどっちが良いとかないです。駅距離、規模、象徴性ではパークシティが圧勝です。中古は最新の成約事例で見ないと意味ないのは業界の常識。パークシティ武蔵小山は坪単価700超えてるよ。

ここ、踏切りの音は気になりますかね？

パークシティ武蔵小山つい先週まで70平米12000万の売り物件あったしマンマニさんの坪560が正当な評価だろ。
坪700の未入居の売り物件もあるけど誰も買わない値段を相場とは言わないよ。

>>83 匿名さん

パークシティ武蔵小山の価格についてです。数は少ないですが現在売り出し中のものは坪650万以上が殆どです。数少ない過去の成約価格を持ち出しても意味がない。スミフじゃないですけど不動産は時価ですよ。

>>82 匿名さん

線路ワキですから色々と気になりますね。

つまり武蔵小山だと坪600万以上は売れ残るってことですね。スミフも全然完売しないですし。
坪550万くらいが成約相場なんでしょうね。それでも大井町とかと比べて高すぎると思いますが。

>>84 eマンションさん

不動産の時価というのは成約価格ですよ。スミフの価格なんて常に相場と乖離してるでしょ。

>>84 eマンションさん
売り出し価格で相場を語るって、冗談は止めてください。
昨年の成約実績は、14件で平均は@545ですね。
14件は成約実績としては、十分多い量です

>>88 匿名さん

去年の価格を持ってきてもねえ。実際昨年から相場は2割程度高騰してるから皆んなが言ってる600超がパークシティ武蔵小山の実態と合うね。

三菱地所レジデンス、大成建設、駅前、買いたいけど高いだろうな…
品川駅も乗り継ぎ上手くいけば１０分位?
西大井も自転車使えば５分位かな?どうだろう
今後、西大井行きのコミュニティバス出来るのかな…

>>89
今月の成約も坪500万半ばだけど。ここ戸越公園のスレだから、そろそろ武蔵小山の嘘つくのもいい加減にしないと目黒スレみたいに削除されるよ。

>>78 匿名さん
まともな議論は難しいようですが、城南東急線のタワーの一例としてライズを挙げたまでです。
尤も大井町線というより田都沿線で高島屋も近接する物件と比較したのはある意味不適切でしたかね。
私は一貫して物件の個別性について指摘しており、地名でしか語っていないのは明らかにあなたです。
少し調べれば分かるレベルですが、実際にザ・パークハウス代々木大山とシティタワー武蔵小山はほぼ同等の単価なわけで。サンウッド元代々木町も大差ない水準でしょう。
これは地名だけで判断するあなたのロジックだとありえない現象ですよね、と。
だから、地名の付加価値に加えて、利便性、ランドマーク性等様々な要素の総合点が資産価値なの。

>十条駅前新築タワーとこの戸越公園駅前新築タワーはそういう意味では比較することができるので、それはそのまま十条の普通の物件と戸越公園の普通の物件の価格差が反映されることになる、という話ですね。

話をすりかえないでいただきたい。
>>72の通り、大前提として両者ではスペックが異なるわけで、なぜそのような結論になるのか。
また、城南と東急の組み合わせについて自分から話を振っておきながら、反証されると「どうでもいい話」と逃げる姿勢も含め、なんだかなあと感じます。

十条と戸越ってなんか似たような街ですね。

>>89 検討板ユーザーさん
去年というか、この一年間ね。当然2022年1月～3月期の成約実績もあります。

>>85 eマンションさん

サッシ等級、向きによって変わるかもですね。北向きは二重窓採用かな。

ザ・タワー十条と比べるなら、希少性、資産性という観点ならあちらが上です。埼京線の再開発も控えてますし、なんと言っても地域ナンバーワンの物件となるでしょう。こちらは武蔵小山や大井町があるので地域ナンバーワンとはいきません。規模も階数もずっと少ないですしね。投資家は十条、実需は戸越公園と住み分けてくれたらいいのですが、そううまくはいかないでしょうね、、

>>92 匿名さん
あなたが「まともな議論は難しい」と感じるのは、おそらくあなたに相手の主張をきちんと理解しようと努める姿勢が欠けているからだと思いますよ。あなたが私に対して「地名だけで判断している」という風に思い込んでいるわけで、そりゃまともなコミュニケーションになるわけないよね、という話になります。

＞だから、地名の付加価値に加えて、利便性、ランドマーク性等様々な要素の総合点が資産価値なの。
地名（立地）がベースにあって、そこにランドマーク性や希少性、築年数などの物件固有の価値によって資産価値が増えたり減ったりします。言葉の綾かもしれませんが、地名が付加価値というのはちょっと奇妙な表現です。
また、だったらなおさらなぜライズを挙げたの？ランドマーク性（タワー・大規模）は考慮に入れたのに新築プレミアムという重要な要素である築年数は資産価値に考慮にいれてあげないの？って話になります。「ほぼ全ての要素でここを上回る存在」とか言っちゃっているけど大丈夫？築年数は「ほぼ全ての要素」には入らないの？

そろえてあげましょうよ。そろえてあげたいから、私はあなたが挙げてくれた代々木上原物件じゃなくての駅徒歩一分タワーの武蔵小山や十条とこの戸越公園を比べているんですよ。

＞大前提として両者ではスペックが異なる
ここが私とあなたの最大の対立点で、部屋設備などはまだの情報だから留保するべきとはいえ、規模感やタワー感・眺望に関してはこの物件も戸越公園も大差はないという主張です。少なくとも戸越公園と十条という立地の資産価値のベースの差を逆転できたり、十条のタワーの方が戸越公園タワーとの差を大きく縮めたりできるほどのランドマーク性の差ではないという見立てです。なので坪500前半から坪550を予想しているという話ですね。

＞また、城南と東急の組み合わせについて自分から話を振っておきながら、反証されると
私が>>71で「城南と東急の組み合わせが生み出している立地的価値」の話をしたのは、「西高東低・南高北低」になっている東京の住宅価格の理由の一つとして述べたものであって、コレが「対十条」の文脈の上にあることは明らかです。つまり「十条の方が都心に近くアクセスが良いとしても立地そのものの価格は戸越公園には及ばないよ」という理由を補強するものです。
あなたは「池上線や多摩川線なんて小田急線や京王線以下の相場」であることを主張していますが、これは別に「西高東低・南高北低」論に対して矛盾するものではないので、反証にはなっていないですね。そもそも「東急や小田急、京王といった私鉄会社たち」と述べていますから、別に東急だけに限った話ではないとご理解いただきたかったですね。

物件を売るときって地縁者以外の広域検討者にも分かりやすい要素が必要で
十条は誰でもわかるレベルのエリアNo.1のランドマークマンションだけど
戸越公園は広域からしたら穴場感強い物件になるから、そこで高い単価つけたら広域は離れるでしょうね

>>97 匿名さん
第三者がスレを遡って客観的に俯瞰すると、あなたが「地名だけで判断している」としか受け取れない文脈だと思いますが。
各種スペックを完全無視して「武蔵小山で」「十条が」と地名で価格の妥当性を語っておられたので。

地名の付加価値について、例えば港区南青山と渋谷区東、港区高輪と品川区北品川など、境界線前後に大きな環境の変化が無いようなエリアでも、資産価値は大きく異なるものです。「住所」に大きな価値を見出す方は一定数いらっしゃるので。
ライズについては、前述した通り「大井町線沿線のタワー」という括りから例示したまでで、当然築年数も考慮していますよ。
まあ、世間的には「世田谷区玉川」と「品川区戸越」では築年数の差以上にそもそものベースが異なりますが。

>規模感やタワー感・眺望に関してはこの物件も戸越公園も大差はないという主張です。

この点に関してはもはや価値観の問題ですので、これ以上議論しても平行線のままかと。
私の意見としては、両者のスペックの違いはそう小さいものではないと思いますが。

>「西高東低・南高北低」になっている東京の住宅価格の理由の一つとして述べたものであって、コレが「対十条」の文脈の上にある

そもそも、対十条での文脈なら東急か否かは関係ないと思うのですが。代々木上原のような非東急沿線の高級住宅街も現実に存在するわけで、「東急沿線」と「西側その他沿線」を比較するならまだしも、あなたの論理展開は「西高東低・南高北低」という前提を基にしたdeductive reasoningとなっており、つまり結論ありきだといえます。
>別に東急だけに限った話ではないとご理解いただきたかったですね。
その程度で引っ込める主張ならそもそもされないことをお勧めします。

一般論として、東京の住宅価格が「西高東低」であるのは誰もが認める事実でしょう。
これは、総論として「大卒者は非大卒者より平均所得が高い」、「親の所得と子供の学力には相関関係がある」というようなものです。
しかし、それらはあくまで一般論に過ぎず、例外はいくらでもあるわけで。
例えば城南の六郷土手、雑色、糀谷あたりは明らかに十条より立地として劣ります。
もう少し広い視野を持って物事を考えられるようになると、また違う世界が見えるのではないかと。

いつごろ案内開始ですかねー。予定価格発表が楽しみ

>>100 匿名さん
シンプルでヨロシ

>>98 マンション検討中さん

同意見です。まぁ、とりあえずもう少ししたら価格の発表があるわけですし、そろそろ予想合戦はやめてほしいですよね。

無責任な価格予想ならかえって面白い（と個人的には思う）んだけけど、不動産のスペシャリストってわけでもあるまいに、二人ともどうしてそこまで自分の相場観を強く主張できるのか、傍から見てて魔訶不思議だな。まあ、どうやら「マンコミュあるある」なんだろうけどね。
ちなみに、自分は坪500前後で予想してますが、地所レジが早期完売目指すか、ゆっくり売るつもりかで、値付けの仕方がかなり変わってくる気がします。

地権者住戸がどういったポジションに分布しているかにもよりますが、坪480と予想します。

>>104 匿名さん
坪480ならちょい無理してでも本気で検討するなあ。身内から反対されそうだけど（苦笑）。

電車の駅も近いけど車だと
首都高速目黒線戸越IC、首都高速中央環状線五反田ICもかなり近いね。
でもかなり渋滞するのかな?

>>106 匿名さん
この辺はあまり渋滞しないですね。首都高目黒線は他と違って盲腸線なので。

>>18 マンション検討中さん

リニアトンネルの真上なことで懸念すべきことって本当にないんでしょうか。買ってからトラブルあっても多分誰も保証してくれないんですよね。大深度法ってやつで地下40m以深は地上の所有権が及びませんから。JRを訴えることは出来るでしょうが、、、

北品川非常口と東雪谷非常口の間のトンネル工事は本格的にはこれからのようですね。トンネル開通後にマンション建設するのとマンション建設後にトンネル開通するのとではなんとなく後者の方が建物への影響がありそうな気がして心配です。

>>109 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。このあたりの本格的な工事はこれからなんですね。知り合いが東雪谷に住んでいるのですが、非常口の工事のせいだと思うのですが、騒音に悩んでいますは。戸越公園の方は地中だけの工事かと思うので騒音はないでしょうが、地響きや地盤への影響が心配です。

>>99 匿名さん

＞第三者がスレを遡って客観的に俯瞰すると、あなたが「地名だけで判断している」としか受け取れない文脈だと思いますが。
もはや論点（戸越公園タワーの妥当な価格）を外れすぎているので第三者は会話を追ってないでしょうね。
ちなみに私の最初コメントの「武蔵小山で」「十条が」というのは、続く「坪650や「坪470」という文言から、「武蔵小山(の駅前一分タワー)で」「十条(の駅前一分タワー)が」という特定の物件について述べたのはご理解いただけるはずです（だって普通の武蔵小山や十条の物件ではそこまで高くならないからね）。ここをもって「地名だけで判断してる」とするのは読解力を疑いますね。

＞この点に関してはもはや価値観の問題ですので、これ以上議論しても平行線のままかと。
ここが話の論点なので平行線というならこれよりのあなたのとコミュニケーションは意味がないということですね。
ちなみに議論は相手の言っていることをきちんと整理して解釈する能力と姿勢が必要なので、あなたとの間に”議論”が成立したとは思っておりません。

＞代々木上原のような非東急沿線の高級住宅街も現実に存在するわけで、
えーと、私が>>71で言った「城南と東急の組み合わせは明らかに価値が高くなる傾向があります」は「城南と東急の組み合わせ”以外”は価値が低くなります」「城南と東急の”以外”の組み合わせは城南と東急の組み合わせより価値より低くなります」を意味しないんですよ？大丈夫ですか？高校数学でいう「裏は成立しない」ってやつです。

＞その程度で引っ込める主張ならそもそもされないことをお勧めします。
あなたが勝手に私が言ってもないことを言ったように曲解してわら人形を叩いているだけです。

＞しかし、それらはあくまで一般論に過ぎず、例外はいくらでもあるわけで。
それはその通り（そりゃ西の端とか南の端と比べたら違うよね）ですが、私はあくまで戸越（公園）と十条との比較の理由として「南高北低」と述べたわけで、その差についてはあなたも＞＞71「同等の条件なら戸越の方が高くなるのは自然。」と述べているわけで、なおさら突っかかってくる意味がわかりません。

なんか「城南の東急線以外はゴミ立地！」みたい言ってるって思われたのかな…別にこっちも戸越や城南東急線最高！神立地！なんて言ってないですよ。なんか逆鱗にふれること言っちゃいましたかね？京王線や小田急線沿線に住んでいる方だったのかな？それらも立地がよい、良質な住宅エリアがたくさんありますよ。

あなたとの間には「戸越と十条の立地の差による価格差はある」というコンセンスサスはすでにとれていて、あなたは十条タワーのランドマーク性はすごいけど戸越公園タワーはそうでもないから坪550は出せないし出したとしても売れない、私は戸越公園タワーは十条タワーほどの規模感はないけどエリアの希少性がすごいから十条タワー並の資産価値になり得るので坪550近く出て売れるんじゃないか、という主張ですね。

>>106 匿名さん
目黒線はぜんぜん交通量が少ないですね。
白金ザスカイもパコ長者丸も目黒線に面していますが、そういう部屋が売れ行き悪かったって全然聞きませんから。目黒線はネガティヴ要素にはなりにくいです。

ただ、戸越周辺は一方通行や細い道が多いので車移動だとストレスがたまるかもしれません。

>>112 匿名さん
昔は第三京浜と繋ぐ計画だったみたいですが、今は動きがなさそうですね。高級住宅街を突っ切ることになるので難しそうではあります。

長文の応酬もうやめませんか。本当に怖いですし価格予想合戦あまり意味ないですよ。

長文はスルーしています。

>>112 匿名さん
長者丸まだ残ってるよ。高速に面してるところ。
あなたが聞いてないからって適当なこと言わない方がいい。

大井町の再開発に期待かな。

大井町駅近くの仙台坂バス停付近にマンション建設地ぽいの発見

長文さんもう来ないでください。
どうか宜しくお願いします。

現地行ってきました。駅は田舎っぽいけど逆に静かで良さそう。駅名の公園までは少々歩きますね。小さいながら管理が行き届いたすごくいい公園でしたが。大井町が便利な街なので、そこまで電車で３分っていうのが最大の魅力でしょうか。商店街が多い地域なので、商店街の雰囲気が気に入ればありかと。

https://shinagawa.goguynet.jp/2022/04/23/ecoru-togoshi/
５月から戸越公園内にできるみたいですね。
近くにOKストアやオオゼキもあるし、電車3分で大井町、10分で自由が丘、マイナーな駅だけど駅近なら以外に便利かな…
車でも補助26号線つかえば大井町まですぐだし、建替え予定だけどTOC五反田も近くていいね…価格高いようでしたら検討外ですが…

今時珍しい、広めの３LDKがあるので期待してます。
ゆったりスペースなのは単価低めも期待できますね。

長文来なくなってみんな良かったね！

ここより数段マイナー駅の石川台徒歩4分、大田区アドレス、しかもめちゃ交通量多い中原街道沿いのザ・パークハウス東雲谷フロントが坪400万でさくっと完売しそうな勢いだね。あんまり単価低めにはならないと思うけどな。

>>124 匿名さん

東雪谷の間違いでは。

>>125 評判気になるさん

おはようございます。
連休明けには、モデルルームのご案内がある感じですかね？

東雪谷フロントはいい部屋(上階の南向き住戸)のほとんどが募集対象外でした。ここの70S、80Tの20階から23階がどのくらい募集対象になるか気になってます。(70戸の分布がばらけているのか、上階に集中してるのか…)
モデルルームの案内、待ち遠しいですね。

現地行ってきました。かなりの下町で安めなお店多し、コンセプトムービーとは大分ギャップあります。それでも今の市況なら坪単価400くらいいくかもしれません

>>128 マンション検討中さん

@500の書き間違いですよね？

400なら喜んで買うわ

4階35Hが400～450、23階120Zが700くらいと想定して公式の発表を待ってます。
想像を、驚くほどに超えてくる場合はプラス50。

クレヴィア西馬込が坪単価340万円。ここは440くらいじゃない？

みなさんは価格よりも、地下のリニア工事とか地権者の方が気になりませんか？？

>>133 通りがかりさん

2022年3月30日の時点で北品川非常口のドリル(カッターヘッド)は完成してますね。

https://company.jr-central.co.jp/chuoshinkansen/urban_shield-tunnel/ov...

北品川非常口から戸越公園駅までは直線約2.4km 、1ヶ月で400m掘削できるようなので6ヶ月程度でマンションの下を通過しますね。

説明会資料P.34に戸越公園の地質断面図がありました。
https://company.jr-central.co.jp/chuoshinkansen/urban_shield-tunnel/de...

このマンションの制振フレームの杭基礎が地中何メートルまで打ち込まれているかは聞いてみたいですね。

>>132 マンション検討中さん

西馬込７分窪地の小規模板状マンション、大田区アドレス、準工業地域、第二京浜沿い（トラック通り）、敷地形状×（南向き住戸なし）、非メジャーブランド

戸越公園１分の駅前再開発タワー、品川区アドレス、近隣商業地域、池上線沿い（踏切音あり）、敷地形状〇、地所レジブランド

>>133 通りがかりさん
私は地権者の素性が最大の関心事です。70/241地権者住戸なのに、地権者が宗教関連の人物で、信者が大量に入居などということになれば論外です。即検討を中止します。逆に、リニアはそんなに心配していません。

>>136 都民さん

想像力逞しいのはいいけど、社会をリアルに見てないなと。
シティータワー武蔵小山も地権者住戸多いけど、宗教とのつながりなんか聞かないよね？
東急沿線の古い住宅街で大規模再開発やったらどうしても地権者の数が増える。
それが特定の宗教団体に乗っ取られるなんて話は聞いたことない。

>>137 マンコミュファンさん

>>13　をご覧になった上での書き込みでしょうか？建設地に宗教関連施設が建っていたと聞いては地権者との関係はどうしても気になります。

現地見てきました。凄く静かな環境で良いですね。
ただ、踏切渡って改札越えたりしないといけないので、急いでる時は目的地によっては少し時間かかるかもですね。せっかくの1分なのに残念ではあります。
それでも品川区駅1分タワーですから500～550にはなると思います。

東雪谷フロントが坪400ってことを考えると場所だけでプラス100。向こうは完工が昨年でこっちは2年後だとすると足元の更なる資源高の影響もある。施工が大成だし、おそらく仕様もだいぶ上げてくることを考えると、さらにプラス50では済まないかもしれない。

というわけで仕様をどの程度で仕上げてくるか。モデルルームが楽しみだな。

場所だけでプラス100ってのは言い過ぎた。50から70くらいか。

>>134 名無しさん

貴重な情報ありがとうございます！デベとしてはリニアのことにはなるべく触れずに売り抜きたいところでしょうから、こちらから積極的に質問していきたいですね。

>>138 都民さん

＊＊＊の社宅？があったからね。

2024年ってローン減税受けれないのかな。それとも来年以降の発表待ち？

>>136 都民さん
マンション予定地に元々どんな建物があったのかググってみましたが気にされているのは戸越公園僧房のことですかね。この宗教施設の敷地はマンション予定地全体から見ると一部だと思いますが地権者の数としてはどうなんでしょうね。
241戸もあれば他の様々な宗教の信者の方も入居されると思いますので、特定の宗教団体の意向が例えばマンションの利用規約等に反映されるようなことは考えにくいです。

>>145 マンコミュファンさん

コ
ー
フ
ク
の
カ
ガ
ク
の所有マンション。

>>144 匿名さん
住宅ローン減税受けられると思います。
https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2022/20211224tai...

>>146 マンション検討中さん
ホントに、モデルルームで聞いてみてください。続報お願いします。

>>147 マンコミュファンさん
ありがとうございます！
14万円×10年ですか。ないよりはマシですが、来年から住めるかどうかで随分変わりますね。。。

>>145 マンコミュファンさん
宗教施設の敷地が予定地に入っていてたとしても、地権者になっているとは限りませんし。
デベロッパーや建設会社が買い取っている場合もあるので、その辺は聞いてみるのがいいと思いますね。

2024年～2025年で大井町線沿線のマンション検討中です。
戸越公園駅徒歩1分の地所レジタワーと
大岡山駅徒歩10分の野村低層マンション(大岡山一丁目計画)では坪単価はどのくらい変わってくるのでしょうか。城南エリアの相場に詳しい方のご意見を伺いたいです。長文さん歓迎です。

>>151 マンション検討中さん

大岡山はまだ何も情報出ていなくないですか？大丈夫でしょうか

>>152 通りがかりさん
大岡山低層は2024年4月に完成予定、戸越公園タワーは2024年2月完成予定なので販売時期が一部重なるのではないかと考えています。第一期を逃したくないので今後発表されるであろう戸越公園タワーの販売スケジュールに沿って商談進めますが、もしも2022年7月、8月に大岡山低層の情報が出てきた場合には比較検討したいと思っています。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10076463

https://www.kentsu.co.jp/sp/webnews/view.asp?cd=211110500066&pub=1

なお、大岡山徒歩1分の物件と戸越公園徒歩1分の物件では大岡山の方が価格が高いと思っています。(認識誤っていればご指摘ください)
大岡山徒歩10分(プラウド仮)の場合では戸越公園1分と比べてどうなんだろうという疑問です。

>>153 マンション検討中さん
大岡山の物件は、
ピアース都立大学やプラウド目黒洗足ガーデンコートあたり参考にしてみてはどうですか。

長文さんを呼ぶのは勘弁です。

>>155 マンコミュファンさん

呼んでる人から長文さん本人の匂いがプンプン

近隣のタワマンに住んでいますが、昨今は高齢者の現金買い、が本当に多いですよ。相続税対策も兼ねているのでしょうが、どれだけ値段が上がっても付いてくる。

おそらく市況的には普通のサラリーマン家庭のパワーカップルの限界を超えているし、投資としても妙味がない（3%なら米国債でも買っておけばよい）とは思いますが、そういうことなんだな、と思います。

最近の市況は異常だと思います…我が家は所謂パワカで、世帯年収3000万程度（夫婦ともに総合職の一部上場企業勤務）ですが、昨年位までは、デベから見た時の属性がよかった部類だったと思われ、MR行くと、「全額ローンでも与信OKなのでぜひ検討してください！」という応対でした。

それが昨今は、塩対応を受けることが増えたなと感じます。最近も某MRに行きましたが、

「正直、現金が余って仕方がない方向けの物件です。購買層は経営者か会社オーナーです。地域No1物件なので、大きく値下がりするリスクは低いとは思いますが、ここから値段が上がるかと言われれば、そうは思わない。無理せず、冷静に考えてください。」

という反応に変わりました。宮仕えのサラリーマンにはサヨナラ価格なんだな～と思うようになりました。

下見しました。ここは下町で住民もお年寄りが多く、飲食店も格安店が多いです。同じ品川区でも大井町や天王洲アイルとは質が違う感じで、かなり好みがわかれそうです。大きなスーパーとか出来ますかね？

>>158 匿名さん

158さんの属性で塩対応だったとは正直驚きです。
もしよかったら、最近MRに行かれたその地域No.1物件というのはどちらの物件なのか、何かヒントだけでもご教示いただけないでしょうか？

近所に住むものです。購入も検討しております。
電車の騒音も気になりますが、羽田空港に着陸する飛行機の騒音も気になっています。現在3階に住んでおりますが、窓を開けていると午後3時を過ぎると、大井町上空を通過する飛行機の騒音が気になります。多い時は10分間隔で通過しています。本物件の東向きの部屋だと、特に高層階の場合、騒音が大きいのかな？と気にしております。

>>161 匿名さん
飛行機に関しては戸越公園駅付近は65から68dBの騒音みたいですね。
https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_...

遮音等級T2かT3のサッシであれば窓を閉めた状態では静かになると思いますが、窓を開けると電車、踏切音、飛行機、補助第29号線の車の騒音は聞こえてきそうですね。

東大井の仙台坂バス停前の開発はモリモトみたいですね。場所がいいので期待大。
シティ大井仙台坂HTみたいな感じだろう。

>>158 匿名さん
属性って年収だけじゃないとこもあるからね
国家資格持ちの年収2000万が無資格サラリーマン3000万より与信高いこともある
銀行は長期ローンなら安定性を1番求めるから

>>153 マンション検討中さん
大岡山徒歩1分の物件？

大岡山プラウド（？）は坂道に囲まれた谷底みたいな立地ですよね
呑川緑道沿い？
おまけに徒歩10分では話にならない気がします
電車を利用しない方なら問題ないのでしょうけど

>>166 口コミ知りたいさん
確かに大岡山から見ると谷底みたいなとこかもですが
都立大10分緑が丘7.8分ですかね。
大岡山と言うより東横線という事で
現実的には@500超で来ると予想しますね。
70m2で1億行くか行かないか辺りですかね。　

向かえの盛モトでさえ@450超でした。

>>153

確かに大岡山駅１分にタワーが分譲されるようなことがあれば戸越公園より高いでしょうね

プラウド大岡山とこの物件なら価格は同じくらいの想定で良いのではないでしょうか

平均550と考えます

>>167

さらに言うと自由が丘も15分程度ですね

>>169 名無しさん

モデルルームの案内が未だ来ないですねー

>>170 マンション検討中さん
ですね～
公式サイトも更新されてないですね。
>次回更新予定日：2022/05/10

この辺りは20メートル道路が計画されていて、着々と用地買収が進んでいるエリアです。添付画像の通り、戸越公園駅の付近はマンションが乱立する計画なので、その頃にはこのマンションの優位性は薄れてしまうかもしれませんね。

>>172 近隣住民さん
反対運動が起きてるのに

>>168 名無しさん

それならパークタワー勝どきより高いですが、正気ですか？

>>172 近隣住民さん

むしろ、優位性が高まるのでは？
これから再開発が進んでいく町の最初のマンションですから。

>>173 口コミ知りたいさん
再開発には、反対の人もいれば賛成の人もいるのは当たり前。近隣住民が全員賛成なんてあり得ないので。

１度でも現地に行った方はいますか？想像を絶する下町ですよ。それが好きな人にとっては良い街です

ドラマ　Stand Upで使われた町ですね、下町ですけど治安いいので安心して住めますね。キンコンの人も住んでいますね。

>>174 検討板ユーザーさん
いくらくらいなら正気でいられますか？

まーだ単価予想やってる笑笑

この辺りは古くからのお祭りが盛んで、個人商店が元気があるエリア。
お惣菜屋で顔を覚えて貰えば雑談が出来るようになる、絵に描いたような下町気質の街です。
そのような街が自分の好みに合うかどうか。
また、周辺の中延、戸越銀座含め飲食店、チェーン店以外は大体19時過ぎごろに閉店するので、それが自身のライフスタイルに合うかどうか、は参考にすると良いと思います。

もうホントに単価予想合戦は要りません。
個人でやって下さい！

単価予想家さんへ、
『それ、個人の感想ですよね』

単価予想にこれほど否定的なスレも珍しいね。
それも、この物件の購入希望層の特徴なのかもね。
湾岸とかと全然違って、それはそれで興味深い。

まぁ今んとこそれくらいしか語るとこないし、変に長文だったり不快にさせるような内容じゃなきゃよくね？とは思う

単価予想をしている貧乏人は発表後に消えます。坪単価500以上ですので、変な期待はやめておきましょう

>>186 マンコミュファンさん

貧乏人ではなく転売益の出るマンションを鵜の目鷹の目で探してるハイエナ達でしょ。

断言します

坪単価600万です。

私の投稿、販売まで覚えておいてくださいね。

知らんがな

どうでもいいわｗ でも600でもおかしくなさそうな市況と原価高騰だね・・・

地元富裕層ですが、坪単価700万だったとしても買います。
私の分と、息子夫婦の分、あと賃貸用に少なくとも計3戸はキャッシュで買う準備をしています。

>>191 匿名さん

どうせ小さな部屋だけでしょ？

>>174 検討板ユーザーさん

勝どきより高いで間違いなしですよ！

同じ建物内での価格差が尋常でなく、今から勝どきを買うのはリスクしか思いつかないですね。自分は元々地盤を重視するので湾岸より戸越公園の方が良いなと思っていたんですが、リニアトンネルがどう影響するのか。

一般大多数に評価されるのはパークタワー勝どきでしょ
戸越公園駅なんて城南に住んでる人以外はほとんど知らないし、タワマン単体としても見ても向こうは1000戸オーバーでこっちは200戸規模、比較にならない
でもここに住みたい人は沢山いるだろうし売れるでしょうね。

勝どきと戸越公園は良い勝負じゃないかな。
坪550だね、やっぱり

オンラインプロジェクト発表会の案内きましたけど、予算の選択肢が一番低いもので「～9000万円」で、それより下の刻みがないですねｗ
こりゃパンダ部屋でない3LDKは9000万円スタートかな…

勝どきより高かったらさすがに売れないのでは？

>>197 マンション検討中さん
9,000万円は2LDKでは？3LDKは1億以上でしょう

>>199 マンション検討中さん
70Sは1億以上でしょうね。さすがに65Oは1億スタートじゃついていける人が相当限られるかと思いますが

>>200 マンション検討中さん
65平米で9,500万円も高過ぎませんか？パークタワー勝どき超えてますよ

>>201 匿名さん
勝どきより高くて普通ですよ　笑

>>202 名無しさん

ないない。こんなど田舎商店街であり得ない

どこの板にも発生する勝どき民がほんとうざいです。あっちを買って満足してるならここに来る必要ないだろうし、買ってないなら抽選外れて他も検討してるのかもですが、わざわざ他のマンションの板で勝どきを褒める必要もないでしょう。

常識的に考えて大井町より高く売れる理由はないのだから、シティタワー大井町やラヴィアンタワーの中古と比較して検討できるレベルと考えておけば、大きく外れるわけがない。

シティータワー大井町の中古
73.47m2 2SLDK
24階　南東向き
免震
売り出し価格　12,480万円

戸越公園タワーの70S
73.97m2 3LDK
19階　南西角
制振、リニアトンネル
仮に坪550で12,304万円

>>206 匿名さん

これならシティタワー大井町圧勝では？

シティタワー大井町が坪550なら戸越は坪450から500ぐらいかね。

>>208 匿名さん

どっちも新築ならね。でもそうではないし。

>>207 マンション検討中さん
シティタワー大井町、正直値上がり鈍いな

>>210 匿名さん
確かに、分譲時点で坪450ぐらいしてたかな？

>>211 匿名さん
スミフはその市況の値上がり分も吸い取ってしまう商法だから、契約者にとって不利なのはわかるけど

>>206
竣工が5年違う事を考慮しても大井町かな～。流石に都内、そこそこの路線、駅徒歩一分、ザ・パークハウスブランドと考えると450万は無さそうたけど。60-70㎡で500-550位？

私は実家へのアクセスも関わるので戸越公園の方が大井町より良いのですが、それがなければ大井町の方がぱっと見条件良さそうですねぇ。戸越公園の設備仕様に期待したいですが、ここ最近のマンションは仕様が良くないからどうなるか。

シティタワー大井町にしなさい

シティタワー大井町の購入、早くしたほうがいいですね。

シティタワー大井町の今出てる部屋、去年から売れ残ってるみたいね。
大井町でも550だと高いってことかな。

中古になれば間違いなくシティタワー大井町の方がリセール上でしょう。いくら新築プレミアムがあってもそんなに高くしたら誰も買えない。

まとめると、一応キャップは@550ということであとはどれだけそこから下回るかということで待ってれば良さそうですね。

需要に対しての供給数が圧倒的に少なく、バカみたいな値付けしても売れてしまう昨今の不動産市場。相続税対策で高くても構わない富裕層と、過去10年の値動きだけを見て、今から買ってもしばらくしたら高く売れるかもと思ってる鴨を一定数取り込めば売れてしまう。デベは笑いが止まらんな。少なくとも相続税の仕組みは変えなければいけないよ。この国税法緩すぎ。

大井もうちょと伸びると思ったんだけどな。駅前開発も控えてるし。やはり行政区の問題？

>>221 マンコミュファンさん
品川区である大崎駅近辺はしっかり伸びているから、ただ単に駅力の差だけかと。

逆に言えば今は大井町買い時でしょ
駅前再開発は勿論、品川再開発の恩恵も受けるの間違いない

>>223 マンション検討中さん
飛行機真上通るの気にならなければ良いですねー

上の飛行機を取るか、下のリニアを取るか。JRを取るか、東急線下町商店街を取るか。悩ましい。

駅前が不便だが徒歩1分のマンション、最寄駅まで徒歩10分だが道中の利便性が高いマンション、の両方に住んだ経験があるが、日常生活の満足度は後者の方が高かった。
理由は、前者のマンションは、夕方の帰宅時にスーパー等への買い物のために、往復15分くらい自宅と逆方向に歩く必要があったため。
何が言いたいかというと、このマンションは、私が住んだ徒歩1分のマンションと同様、徒歩1分なだけで、生活の利便性が微妙に低いと感じるマンションに思える。
(駅前が不便＆オオゼキ、オーケー共に駅からは微妙に離れているので)
大井町で乗り換える時に阪急やヨーカドーで買い物をする、というようなライフスタイルなら問題ない話ですが。
あとは駅前再開発でどれだけ化けるか、に期待でしょうか。

>>226 通りがかりさん
逆に言えば大規模商業施設隣接の駅近物件が人気でる理由が分かりますね

>>227 検討板ユーザーさん
豊洲とかだろ。あそこは地下鉄延伸で周辺が高騰して住み替え需要が湧いただけ。勝どきもそう。
蓋を開けたら実需なしでこの有様よ。

大井町駅、品川駅は飛行機騒音がヤバい。安いのには理由がある。

15～16時ごろ戸越上空を航空機が通過するので、こちらのマンションを検討している方は現地で騒音の具合は確認しておいた方が良いと思います。
幸か不幸か、私は飛行機の騒音には慣れてしまい、今では気にならなくなってしまいましたが、、

>>230 匿名さん

想定通りだったな

74平米3LDKで1.2億円か。想定通りかな？

>>232 マンション検討中さん

管理費高そうだなー
萎えてきた

マジかよたっけー！金利も上がる局面なのに、その前に売り切ってしまおうって魂胆かなー。どこの新築マンションも似たようなものだが。鴨にはなりたくない。でもそんな値段でもどうせ売れてしまうんだろうな。

そら2025年くらいまでは不動産の値上がり確定してるからな
金利上昇するったって超低金利で回ってる社会の中、緩やかにしか上げられない
都心部マンションは買えるなら早く買ったほうがいい状況

66.5平米の微妙な間取りで10500万円笑
大井町で中古探しますわ

>>235 マンション検討中さん
これは買いでしょうね

そら5年くらいの短期で見たら買いかもしれないが15年20年の長期スパンで見ると少子化確定のこの国でそんなこと言えるのかなあ。まぁそれでも誰も先のことはわからないから、住みたいと思えば買いなんでしょうね。

マンション自体は良いと思うけど、個人的には周辺環境考えたら1億円出して買うならここじゃないな。1億円なら大崎・大井町・港南。どうよ？

>>239 通りがかりさん
大崎、大井町、港南はもっと高いですよ

坪530程度ですか。今の市況や周辺見てたらそんなもんだよなーと。
あくまで予想の議論でも「そんな高いわけない」と騒いでいた人は希望だったんだろうけどこれでネガに回るのかな

>>239 通りがかりさん
それこそ大崎なんてもっと全然高いですよ

大崎大井町と比較するのは分かるけど埋立地の港南は毛色が違うような。

大井町の中古より高いのはどうかと思うけどね。
地元需要を見込んで足元見た価格ですね。
新築限定だとしても目黒マークや地面師、池袋ウエストの方がまだ買いやすいのでは。

プロジェクトの発表会で在宅ワークにも対応できるとアピールしたが、65平米で1億を超える価格設定はどう考えても在宅ワークのサラリーマンと無縁でしょう。

戸越で1億出すなら戸建てかなという気はする

戸越エリアの利便性の高い立地は、戸越銀座商店街に隣接、大崎駅も徒歩10分程度の戸越1丁目や西品川3丁目、同じく戸越銀座商店街に隣接して戸越駅と戸越銀座駅が最寄りの戸越2丁目、3丁目辺りじゃないでしょうか。
ただ、大規模分譲マンションは建つ気配はないので、戸越エリアに住むならその辺りの戸建てだと思います。
時々50坪くらいの古屋付土地が更地になって、15坪前後の建売3棟になって売りに出ますが、延床80平米くらいで7～8000万円台です。
あと、品川区のゴミ回収は資源ごみ以外は戸別回収なので、他所の区にはありそうなゴミ集積所トラブルとかないのでいいですよ。

ザ・パークハウス 戸越公園タワー、各階ごみ置場なしだけど君たちどうやって生活するの？

1億出してゴミ出しにエレベーター乗るのは草
戸建でいいです笑

各階ゴミ置き場ないのかw

それでいて1億以上あたりまえとか売れ残りそう

え？本当に今時タワマンには当たり前になった各階ごみ置場ないんですか？

ないよ。
マンションマ○アさんもそれをツイートして悲観コメ続出してる。
ゴミ捨てに毎回エレベーター乗って、住人と遭遇して、クサイとか、鼻をつままれたりしたら立ち直れないわ

ゴミ置き場無しって、信用できる情報ですか？
公式サイトの情報とプロジェクト発表会の情報からは各階ゴミ置き場の有無について判断できませんでした。

念のために公式ホームページから電話で聞いたらやっぱり各階ゴミ置き場無いってさ。
気になる人は電話おすすめ。

>>254 マンション検討中さん
酷いね。タワマンに住んだことない人が雰囲気で買っちゃったら不便で不満爆発するくそ物件オブザイヤーじゃない？

これは楽しみに待ってた人にはかなり辛いね。
重要な設備には違いないので検討から外す人も結構いるだろうと思う。

パークの名前を冠したタワマンとは思えん

それでももし＠450ぐらいだったら買うでしょ？？

坪450なら祭りだったろうな。。

実際は最低坪500からでまともな広さの部屋は600以上から

>>258 マンション検討中さん
買いません。戸越公園にこだわる特別な事情がなければ他にいくらでもあります。各階ゴミ捨て場とディスポーザーがないマンションは絶対にやめたほうが良いです

>>261 マンション検討中さん
書き方適切でなかったです。このマンションはディスポーザーはあります。エレベーターにゴミ持った人が乗ってくるのが好きな人には良いかもしれません

>>260 マンション検討中さん
15階で最低500万だから低層ではもっと安いのでは？

>>259 匿名さん

ゴミマンションで坪単価450は高すぎますよねw

ディスポーザーより各階ゴミ置き場のほうが重要だわ

各部屋に宅配ボックスあるのに、何で各階にゴミ置き場無いのですかね?

わからん。
各階ゴミ置き場はタワマンにおいて優先度高だと思うのに、なぜだろうか、

生ゴミは出さなない前提だから優先順位でいえばディスポーザーになるのはやむを得ないでしょうね。コロナ後の生活態様として各階宅配BOXの必要性も高いでしょうし。
でも全部欲しかったですね。

なぜ階階ゴミ置き場無くしたのか聞いてみたい。

これくらいの規模感なら24時間ゴミ出しできれば各階になくてもいいけど
部屋の近くにゴミ捨て場がある方がきついかな

・オンライン説明会で話をしていた方々は所得的にタワマンに縁がないから各階ゴミ捨て場の重要性を知らなかった
・販売対象外の70戸に住む地元民/高齢者？が少しでも管理費を下げるよう圧力をかけた
どちらか？

タワーといっても23階しかないから各階ゴミ置き場カットされたのかな…

>>270 匿名さん
同感ですね。24時間捨てられれば問題ないです。
普段のゴミはそう重たいものありませんし。
各部屋に宅配ボックスある方がありがたいです。
なかなか、全てが理想通りって難しいですよね。
その辺はそれぞれのニーズなので、各階ゴミ捨て場がないと譲れない人は選択肢から外すせばと思います。

ここの規模だとゴミ用エレベータと居住用エレベータを分けられない。それなら各階ゴミ捨て場は不要でしょう。

ダンボールとか各階ゴミ置き場に捨てられないタワーマンションあるし。24時間捨てられるなら無くても仕方ないのかな…

建設費コスト増になってく中で大手デベのタワマンでもコストカットしてチープになるマンションも増えていくのは残念ですね。それにしてもこの立地、内容でこの価格が今の市場と考えると怖いですね。

前に住んでいたタワーマンションは規模が大きいから住居用エレベーターでゴミ出し禁止でした、各階でなく1階の共同ゴミ置き場に運ぶ時は運搬用の大きいエレベーターかゴミ出し用エレベーターでしたね。

>>277 マンション検討中さん

戸越公園タワーはゴミ出し用エレベーターはありますか？

>>278 マンション検討中さん

知らないです、三菱地所レジデンスに聞いてみたらどうですか。

まぁ安いから売れるだろうな。

>>274 匿名さん
なるほど、小規模タワマンでの各階ゴミ置き場設置はエレベーター数が影響するのですね。無理やり各階ゴミ置き場を設置したとしてもゴミ回収中は少なくともエレベーター1台は使えなくなって不便ですしね。

三井の初台は100戸強かつ18階建てでも各階ゴミ置場付いてたよ。で管理費も平米350円。単純にコスカでしょ。

運搬用の大きいエレベーター1台と、住居用エレベーター２台ですね。
各階ゴミ置き場のあるマンションに住んでいた人は少し不便になりますが、それ以外の人は23階で小規模だし気にならないかもしれませんね。

>>282 匿名さん
初台は確か非常用含めてエレベーター2台だったと思いますが、ゴミ回収中は住民はエレベーター1台しか使えないのですかね？

初台は半分が事業協力者みたいですね、各階ゴミ置き場はマストという意見だったのかも…あくまで憶測ですが

タワマンで各階ゴミ置場が無いのはしんどいな。低層はいいよ、20階以上で特に高額住戸買っておいてゴミ袋持ってエレベータに乗り、途中の各階に何度も止まり、途中からゴミ袋が邪魔で乗りきれず舌打ちされるとか、2億も払ってなんでそんな目に遭わなきゃいけないんだよと。

しかもゴミ置場地下かよ(笑)めんどくせぇぇぇぇ！

というかEV基あたりの戸数も120で多いな…。
恐らく速度も100m/minだろ。ストレス感じるレベルだな。

ゴミ袋持ってる時に住民とすれ違って、あの人ティッシュ多いな。とか思われたら萎える

ここ、

11階　　66平米　　10,900万円台

10階　　73平米　　11,900万円台

くらいなんでしょ、
本当に十条と迷ってきた

>>284 さん

三井初台 渋谷区駅徒歩2分 EV基あたり58戸（ゴミ回収時基あたり116戸）各階ゴミ置場有り 坪500弱
三菱戸越 品川区駅徒歩1分 EV基あたり120戸 各階ゴミ置場無し 坪500強

販売1年違うだけでこうも変わるのかね。

>>289 匿名さん

花粉症であることがバレてしまうから？

>>291 マンコミュファンさん

エレベーター3台だけどEV基あたり120戸なのですか。

エレベーター3台はかなり余裕ありますね。2台でも良さそうなのに。

>>290 匿名さん
十条のほうが570戸と規模が大きいから共用設備充実してるよ、迷うなら十条タワーにしたほうがいいですね

>>291 マンコミュファンさん
初台は建替えなので地権者の意向が働いたんじゃないですかね？

>>287 マンション検討中さん
ゴミ置き場地下ってことは出かける時にゴミ捨てしようとしたら、一度地下行ってから１階に戻るってことですかね。出勤時とかだと、かなり面倒ですねぇ。

ここのタワマン、話題になってますね。

>>294 匿名さん
いや、流石に2台じゃ渋滞起きてストレスですよ。。

目安は100戸に1台でしたっけ。

>>283 通りがかりさん
運搬用を空いてるときに使用できるのなら計3台でも普段使いは問題なさそうですね

同規模で比較すると270戸のブリリアタワー大井町も3台だから標準的ですかね。

各階ゴミ置き場を急遽設置とかしないかな?スペースが無いかな。

>>301 匿名さん
運搬用？非常用？EVがどこにあるのかによるなぁ。
通常EVと並んでればいいけど裏とかだったら普段使いできない。

>>303 通りがかりさん

いや、まじで今からでも付けた方がいい。各階ごみおきばなしは各方面から壮絶なネガキャン食らうから。

>>305 匿名さん

確認申請してるからもう無理でしょ。構造からなにからなにまで変えないとだからそれはきついとおもう。
それを許容する人が買うしかない。

コンシェルジュサービスはなさそうだね。

>>306 マンコミュファンさん

変更申請してでも変えた方がいい。

何というか、今はホント買い時じゃないですね・・・
そういう中でもお買い得な物件はあるんですがここはちょっと違った

各階ゴミ置き場は昔から小規模だと付いてないマンションも多いですよ。衛生面でのマイナスもあるし管理費も嵩む要因になる。回収時にエレベーターが占有されるのもデメリット。

>>310 匿名さん

ゴキちゃんも生息しますしね。

>>308 匿名さん

それより価格落ちれば納得でしょ。

>>310 匿名さん
そのフォローは苦しすぎる
ここは小規模でもないし、むしろ都度ゴミ運搬される方がその度に動線が不衛生になる頻度高まるわ
都度運搬の方がエレベーター動き続けると思わない？

>>304 匿名さん
フロア概念図の図面上ではEVは3つ横並びになっていました。運搬用EVを普段使いできるとよいですね。

各階ゴミ置き場無し発覚で、マンションマニアさんの論調が一気に十条寄りになりましたね。
同時期に販売される駅徒歩1分の再開発マンション、という共通点があるのでしょうが、そもそもここと十条で検討者被ってるんでしょうか？行動範囲が被らない気がするのですが、、私は大井町駅や荏原町駅の中古と比較してます。

>>310 匿名さん
今どきこの規模の物件でも必ず各階ゴミ置き場ありますよ。エレベーター3台でも必ずあると思いますけど

>>314 匿名さん
ありがとうございます。
であれば、非使用時は通常用途の運用ですね。

各階に空いているスペースあるようならゴミ置き場にしてほしい。でなければアトラスタワー五反田にする

築10年のラヴィアンの中古と新築のここがほぼ同じ価格水準。絶妙な値段だけどそれなりに人気になりそう。

各階ゴミ置き場は経験するともう戻れない。
経験してないとそんなもんだと割り切って慣れる。

これといった競合物件もなく、中古相場も上がってる中でこの価格なら早期完売する予感がしますね。ここを逃すと東急沿線の大型物件は当面ないから。

中古相場上がってますかね。何となく少しづつ下がってるようにも感じますが。
高値付けてる物件もありますけど、売れずに残ってるのも多いような。　東急沿線に拘るならアリとは思います。

>>322 評判気になるさん
二極化してる。
エリアもそうだし、部屋の広さもそう。
広めの3LDKは、水面下で捌けてるイメージ

マンションの満足度調査でも各階ゴミ置き場、宅配ボックスは必須でしょう。
出来れば宅配ボックスとトランクルームも一緒にあると便利だけど。
期待してただけにガックシです…

>>320 検討板ユーザーさん
ま、中古市場ではリセール影響するだろうね。

三菱地所レジデンスと大成建設のコンビ、駅前ランドマーク物件
期待してただけに本当に残念です。
スマホの機種選びで全部入りスマホが無い時の感じです。

新築にこだわらないならシティタワー大井町とかラヴィアンの中古もアリですね。武蔵小山だと予算オーバーかな？

>>322 評判気になるさん

うん。体感通り。もうピークアウトしてる。
今年売り出しかかる物件はてを出さない方がいい。
どうしても今年中に引っ越したい場合ダブついてる中古買い叩けばいい。

いや中古相場かなり上がってますよ。戸越周辺の中古も昔では考えられない坪単価付いてます。

タワマンで各階ごみ箱ナシは論外

>>310 匿名さん
小規模ならいくらでもありますけど、ここはタワーでしょうに。

武蔵小山と比べると目に優しい坪単価という気はするが。

各階ゴミ置き場に拘っている人はそんなにゴミまみれの生活してるのかね。
ディスポーザーあるから生ごみはないし、あえて面倒なゴミと言えばオムツくらいか。
でもこれくらいの価格帯になるとオムツの処理が必要な若い子育て世帯の購入はかなり限定的な気もするが。

そうですよね、同じ位の規模のアトラスタワー五反田とかブリリアタワー池袋westとかエレベーター3台で各階ゴミ置き場ありますね…ていうか戸越公園タワーだけ無いのでは?ランニングコストもエレベーターの電気代とか考えたら対して変わらないのではないでしょうか？違ってたらすみません。期待してただけに本当に残念です、価格も良かったので変更申請期待したいけど難しいでしょうね。

>>333 匿名さん
ディスポーザー使いたくない人も沢山いると思いますよ。よく故障するし、修理費高いし、生ゴミ分別面倒くさいし、こまめに掃除しないと臭うし

立地は良いですし、坪単価も予想の範囲内で売れるんじゃないかなと思います。今の市況でここに対抗できる物件もなかなかなさそう。

深夜にささっと各階ゴミ置き場にゴミ出しに行きたい。深夜に地下まで行きたくない

自分的には各階ゴミ置き場無くても立地や価格的に凄く良い物件だと思うけど、各階ゴミ置き場があったらパーフェクト物件でした。

>>282 匿名さん
初台の仕様は地権者が決めたことで三井ではない。もちろん色々提案はしてるけれど。

各階ゴミ置き場はちょっとしたスペース確保できれば、あとはドア１枚設置すればいいのでは？違ったらすみません
軽微な変更は変更申請いるのでしょうかね

>>340 匿名さん

管理費も変わるからね。

>>340 匿名さん

そんな簡単な話でもないよ。
まずゴミ置場の換気（ダクト、電源、匂い対策）をどうするか。
ゴミをエレベーターで下ろす時は専用になるから運用計画の見直しが必要だし、1階でエレベーターホールからゴミ置場への運搬経路の確保も課題。当然、管理員の増員もね。