ジオ グランデ梅田（旧・大阪市北区茶屋町再開発マンション）

>>99さん

マンション投資としては、高額マンションで管理費等も高額だと、
投資妙味が無いのでは？如何ですかね。

MRは完全予約制だから、混むとか関係ない
いくなら事前に予約が必要

ジオ　グランデ梅田の管理費、修繕積立金　一覧表です

管理費と修繕金が高すぎ。
いくら立地が良くても、こりゃ～きついわ。
資産価値というか、投資妙味はないし、金持ちが自己満足で購入するくらいだわ。

修繕費等に駐車場代を入れると軽く６万円は超えそうですね・・・。こんな高かったら買えません！

賃貸狙いなら、建設中のチャスカ茶屋町の方が安いかも

修繕費等に駐車場代を入れて６万円ならキタハマと同じだ
でも、場所はこちらがいい

MRを冷やかしで見に行ったらまずいですかね？
年収は1100万くらいです

冷やかしは駄目ですよｗ
買いましょう

高いな。
さすが100周年記念物件

管理費は高いですね。まぁ、これも最初は色々付加価値が付いているからでしょうが2.3年後に管理会社に委託費値下げ交渉するか管理会社を変えれば安くなりますね。後、修繕積立も140円/平米位なのでゆくゆくは200円/平米になるくらいですかね。

管理費や積立金を気にするような人は買ってもらわなくてもいいという事でしょう。
そういう人は郊外の駐車場０円〜の安いファミリー向けマンションがお似合いです。

戸数もそんなに多くはないし遅かれ早かれ完売するでしょうね。
場合によっては即日完売も期待できるのではないでしょうか。

梅田はなかなか駅に近い住宅が確保できないですからね・・・。
貴重な物件です。管理費Up・・・非常に参考になりました。Thank youです。

管理費、首都圏と比較したらこんなものです。
高すぎるとは言えないと思います。

首都圏と比較って乱暴では？
ココは大阪ですよ

大阪でも超一等地なので首都圏と比べたら、という意味じゃないですか。
東京の千代田や港区・中央区ではなく首都圏なのでそれはそれはで理解できます。

梅田で超一等地というけど、百貨店以外なにもないじゃん。
あるのは、飲食店とか居酒屋、カラオケばっかり。
しかも道がごちゃごちゃで人多くて、ヨドバシ行くのも一苦労。

商店街も居酒屋とかの勧誘店員のオンパレード。酷かった。

ミナミの商店街の楽しさとは大違いだった。
個人的にはやはり大阪の中心は難波だわ。

若いうちの遊びだけならミナミでしたが、
オフィス通いならキタの方が便利じゃありません？
出張の伊丹使いや新幹線などもそうですし。

あと、年齢を重ねると、悲しいかな
キタ界隈の方が落ち着いて飲める店が多くなりました・・・。
本当はミナミの方が安くておいしいんだけど。

まぁ地価や路線価はミナミよりキタが高いのでその点ではキタが上ですが。後は好みですね。

>>118
マルイトもありますしねｗ

まあ北ヤードまで完成したらここを超える立地はないでしょうね

東京で言えばキタは東京駅でミナミは上野駅って感じかな

上海で言えばキタは陸家嘴で、ミナミは人民広場か。
（ただし上海＞東京＞（越えられない壁）＞大阪）

管理費が高いのはわかった。その費用に値するサービス並びに共用施設は
充実しているのか？、ご存じの方、いらっしゃいますか？
場所代ですとは、いくらなんでも阪急さんは言わないでしょう。

ある程度高層階にラウンジがあればなんかそれだけでも満足してしまいそう。
ちょうど南にHEPの大観覧車もあり、西には発展した北ヤードのビル群が見えたり

ここと競合するのは、何処のマンションですかね。
北ヤードはもっと先だし、今のところは何処と比較されますか？

ラウンジは、どちら向きなんですか？

>>124
場所代です、というような話し方でしたが。

共用施設には会議室とかがある反面、一般的なマンションにあるような施設は少なめ。ビジネスマンには立地も含めて最適だがファミリーや女性にとっては嬉しい施設はほぼない。

5～12階
1K　32m2　2600万円～
1R　38m2　3100万円～
1LDK　42m2　3200万円～
2LDK　57m2　4500万円～

13階以上
2LDK　69m2　5200万円～
3LDK　76m2　5500万円～

19階以上
2LDK　75m2　6000万円～

27・28階　3LDK+N　110m2　9900万円～

29～31階　3LDK＋N　144m2　18,000万円～
　　

会議室てことは、事務所利用も前提な
物件てことですかね？

うーん…

128さん

これリアルな価格情報ですか？

>>129
会議室はマンションに住んでいる人のための共用施設ですよ。

>>130
そうです。
かなり強気の値段設定（販売予定価格）だと思います。

128より坪単価を見てみますと
1K　32m2　2600万円　　　　で坪268万
2LDK　57m2　4500万円　　　で坪261万
3LDK＋N　144m2　18000万　で坪413万　ですか。

ちみなに今売り出し中で
ザ・キタハマの50階170.63平米　51.61坪　23200万円(坪単価449万円)
　　　　　　　52階186.61平米　56.45坪　24900万円(坪単価441万円)

2億を切ったというのが私的にはミソのように感じ最高でも22000万位だと結構いい線いったと思うなぁ。

坪268か・・・まぁ妥当な線ですね。
坪300以上は行くかと思いましたが…。
抽選になりそうな予感。

自分がそれ程大したことないのがよく分かりました
1.3G程度の私にこの値段のセカンド無理です
これでも周りでは一番いい方なんですがね
レベルが違いました

１．３G？
すみませんが意味が分かりません。

1300程度の年収ということでした
紛らわしくて申し訳ない・・

DINKsで一人1300、他にローン等なければ夫婦セカンド用ぐらいは余裕

子沢山なら2000でもきびしそー

G＝ギガ　
とすると１０の９乗で１G＝10億円ということでは？

あらっ

G=1000だと思ってた
1000はTテラか？

年収1300万円ということは・・・税引き後はいくらになる？

800ちょいくらいですわ
だから月にすると・・・
セカンドで20万超えると正直厳しいっす

確かにそれではキツいねぇ。

1000万て不便は無いけどそれほど贅沢も出来ない
って感じです

というか全然貯金出来ません
収入が増えると勝手に出費が増えてるような気がします

ここだと段階的修繕積立費アップと固定資産税で今ギリの人は苦しいかもね。

マンションギャラリーに行ってきた

「グランデ」の名のわりには、正直設備面ではジオタワー宝塚以下の2流としか言いようがない
コストけちった中間免震だし、値段に設備が追いついていないような感じ
このビックリ価格を立地だけで押し通すのは無理があると思う

徒歩の場合、エレベーターは4階で一度だけの乗り換えが必要なのは仕方ないとしても
自転車の場合だと、居住階→4階→3階→外とエレベーターを2階乗り換えが必要ってのはねぇ

他にも気になることはいっぱいあったけど、あえては書きません
とりあえず今回は見送りかな

唯一、担当者の方は感じが良かったです

このマンション、投資で買うのってどおなの？借りる人のイメージがわかない。借りるんだったら買ったほうが安くなるのでは？

投資じゃ合いませんね。
希少立地なので単にひとつ買っておこうかと思うセカンドルームとして興味あります。
眺望は望めそうにないので中層階で一部屋がそこそこの広さがあれば間取りも大体でよいかなと思っています。

セカンドルームで3000万近く出せて、修繕費等で３万近く出せるとはかなりリッチですね(~o~)

ファミリー向けではないと思う。
ビジネス専用かな。

ファミリー向けではなさそうなので、一人またはDINKSがﾀｰｹﾞｯﾄだろうと
思っています。

投資向けには販売価格が高すぎて合わないというのは、セカンドであろうが資産価値に
見合わない物件という事にななります。資産価値に見合うかは賃貸に出しても充分な
利回りで回せる物件でなければ資産価値のない物件という事になると考えられます。

来月の発売開始時点でこなれた価格に修正されていると期待しております。また、
高い管理費の話しですが管理会社は住民組合が変更可能であり、その業務に見合う
価格であるかが重要です。ただ、この物件はマンション住民と商業施設の管理組合が
併存するかもしれないので、どうしても管理費用は高くなると思われます。

どんな人が買うのでしょうか？梅田のど真ん中で寝たい人？

プレイルームやろ。

資産価値というのでもなく、単に買っておいたら何かと便利かなと思ってるだけです。ただ中古ですぐ安く売り出されるならそのほうがベターとは思うので、ある意味資産価値はやはり関係あるかもしれないですね。

梅田で深夜まで遊んでも、ネットカフェあるし、ホテルもある。マンション持つ意味がよくわからない。この発想が貧乏人の証拠？

このマンションの利点は、会社に１０分程度でいける。満員電車に乗らなくてもよくなる。買い物に便利。朝マックできる。帰りの電車の時間を気にしないで遊べる。

反対に言うと知人達から都合のいい家状態になる可能性も大だね。

モデルルームをまだ見ていないのですが、４階でエレベータを乗換え
しないと居住階にいけないというのは不便かもしれない。

西梅田にしても北浜にしてもそうですがエレベーター乗り換えなければいけないの毎日ことですから想像以上に面倒くさいです。演出としては良くてお客さん受けも良いですが住民にとっては不便です。

でも、大阪に住んでいてこのマンションに興味がない人はないのでは？
買う買わないは別として、こういう場所に住んだり隠れ家として持っていたりというのは憧れみたいなものはあるよね。
梅田至近だけなら古い中古でいくつかあるけど、こういうタワマンだからこそ魅力があるでしょ。
住み心地や買い物便なんかは二の次でしょ。

中古でも道路を渡ったら梅田タワーがあるからタワーだからではなく住所の価値かな。
チャスカは邪魔だけどこっちが先だから文句言えないなぁ

立地は確かにいい。
ただ、今後は企業が撤退したオフィス跡地が住宅用地になる方向にあるので、たとえば本町駅徒歩2分以内、心斎橋駅徒歩3分とか立地のいい物件が出てくるでしょう。
梅田については、北ヤードの西側地区や曽根崎辺りなどが再開発されたとすると、立地はジオ・グラに負けないでしょう。

そういえば曽根崎の再開発計画ってどうなったの？

ここから、ちょっと歩けば、マンションの値段はがた落ち。実を取るなら、少し歩いた方がいいのでは？

北ヤードの再開発がニュースに出てました。
竣工までに不動産市況が好転する可能性は低いので、そんなに高い価格設定にはならないだろうとのことでした。
仮に、坪単価がここと同程度～(+)20万円ぐらいなら、かなり迷う。さてどうなることやら・・・。

やっぱ高いよなーーー　今後の不動産市場は
灰色だし、二の足三の足踏みますね。

北ヤードの工事が始まった様だが、今後の動きが楽しみ。

最近しずかですが、興味は失せましたか？

先日、モデルルームに行ってきました。販売状況はどうか分かりませんが、低層階は順調のようで、優先会員で完売の勢いのようです。このマンションの販売方法を見たとき、伝説となった、ジオタワー西宮北口を思い出しました。西北物件は近隣にチラシを一枚も配らず、会員と駅前の看板で即日完売した物件です。今回、インターネットでの立ち上げの遅さや、阪急の会員誌にも記載していないところみると結構、いいところまで売却できるのではないでしょうか？さて、値段ですが、大阪のエリアから見ると高いですが、東京的な視点からみると割安なのではないでしょうか。この物件で30m2の物件があるのですが、3000万円を切っていました。日本で４番目に位置する大阪・梅田駅の乗降客の駅から７分以内（JR大阪駅）で来れる、タワーマンションは今後の北ヤードの２期開発にもよりますが出てこないでしょう。そして、阪急梅田駅より徒歩２分。このインパクトは強く、駅近物件は値下がりしにくいと思います。私から見れば。リーマンショックの影響で当初想定より、割安感をだしていると思います。ちなみに北ヤード１期は着工しましたが、この１期の土地の値段は東京新橋の再開発汐留より高く買っています。汐留で売り出された高層マンションツインパークスは30m2で3000万円を超えていました。北ヤードは容積率の緩和を受けているので、もう少し安くなるかもしれません。今回の決算で、上場企業の不動産会社はこの土地の評価額を下げたことによる、評価損は出していません。このマンションは大阪エリアにいろいろ建っていますが、その中で、ランドマーク的な高層マンションになると思います。東京で言えば、東京ツインパークスや青山パークタワー的でしょうか。ようは繁華街、銀座や渋谷に近く、上質と言うことです。

不景気だと言っても、やっぱりここは高いですね。
我が家の予算だと３０㎡くらいの部屋しか買えません。

大阪はますます梅田一極集中ですなぁ。。。
便乗で福島、中ノ島、北浜のマンションも上昇しないかな？！

梅田、なんば、天王寺
この大阪３大ターミナル駅に近い物件は貴重かつ値は下らないよ。

福島とか中之島、北浜なんて駄目。まず駅が使えない。あれは金持ちが資産価値気にせず、
尚且つ、車やタクシー移動メインな人が買う物件。一般受けはしない＝リセールバリュー（中古市場）は低い。
車で言うベンツのような感じ（中古になると一気に価値が下る）

福島は野田阪神は便利だけど、残念ながら駅に魅力がない
環状線の福島駅は駅が使えない。
中之島は金持ちが道楽で買う場所かもしれないですね

そうですね。一般的に、中古物件を買う人は半径３ｋｍ以内の方が買う確立が高い。といわれています。だから、ご近所にこんな物件が売り出されました。みたいなチラシがばら撒かれるのです。しかしながら、北浜や肥後橋、はそんなに人が住んでいないと推定されます。次に、価格です。高層マンションは価格が高いですが、大阪の場合、下町、オフィス街に建てられており、高級住宅地として認知されていません。その点が、東京の都心部と違います。今まで高級住宅地でないということは、そのような高額マンションを買えそうな方々が住んでいないので売るのが大変厳しくなると思われるのです。阪神間や北摂で高い物件が売れるのはそれらの層の方々が住んでいてその蓄積があるから高額物件も動きます。よって、中ノ島や、福島にあのような高額物件を買える方々が、ごろごろ芦屋市のように住んでいるか？言えば、答えはNoです。あと沿線力や駅力ですが、その点も厳しい。大阪市営地下鉄は御堂筋線の黒字で全線を維持してることから見ても、堺筋線や四つ橋線は力不足なのです。ですから中古しては値下げせざるおえないのでは？となるのです。

30㎡台で3000切っているのは当たり前でしよ。下の階が坪300だったらしゃれにもなりませんよ。
あと東京と違って梅田でもほんの少し離れたら坪200を大幅に切っても売れないのが大阪。
賃貸も東京では考えられないくらいに北区中央区でも安い。
日当たりない下層階で坪190前後が割安のラインでは？

そうなんですよねぇ。東京と大阪は不動産に関しては雲泥の差がありますね。
東京が高すぎるだけの感はあるけどまた買う人住む人がいるのが凄い。

大阪で億ションクラスを買うのは個人ではなく法人なんですよねぇ。

この、ジオグランデ、３０m2で賃貸にしたら一体、いくらになるの？２７００万円出して。この狭さで。借り手はいるのかな？どう見ても利回りは良くないよね。

まぁ、節税対策したい個人や法人はおるやろうしな。

>176

前田不動産、チャスカ茶屋町の賃貸情報ですが、58.87㎡、食器洗浄乾燥機、冷蔵庫、洗濯乾燥機、全室エアコン、ダウンライト、ブラインド等が揃って、２２万円という賃貸価格が現地に表示されていました。
30㎡ですから、良いところ14万円程度ではいけるのではと思います。チャスカの賃貸は条件がよさそうですので
賃貸オーナーは苦戦しそうですね。

>176さんへ続き

周辺の賃貸情報ですが、「ザ・タワー梅田」　２ＬＤＫ(60.29㎡）　家賃２１万円、管理費２万円という
賃貸設定がありました。ここの物件は、1Ｋ～2Ｌが多いので周辺情報を考えると、２Ｌでも２４、２５万円
前後の賃貸設定が上限だと思います。
関西一の好立地と言っても周辺情報から見る限り高値で賃貸は難しそう。2Lの部屋だとしても、20万円台後半の
価格設定はかなり無謀、逆に、1Ｌ条件に絞った方が賃貸オーナーとしては良さそうです。
周辺の価格情報を見る限り、大阪の不動産市況の厳しさは続いているようです。

チャスカの間取りは微妙だよ。反対にチャスカの方が大変だと思うよ

178さんありがとうございます。結構するのですね。新築であればこその値段ですね。１４万円で貸したら、1m2あたり、４０００円か～。チャスカは、まあ目の前にジオのマンションが建つから視界が邪魔になりますね。まあ、確かに、不動産は厳しいね。

そもそも賃料15万を越したら、途端に客がいないのが関西圏の特徴。
梅田付近といえば、中津、豊崎など旧大淀区の賃料が安い分苦労する。

中央区の方がまだマシ。
淀川なんて収益可能なファミリー物件が割安であるよ。

とりあえず自己使用だろう。
わざわざ割高の新築をリスクテイクして購入し、人に貸すのは本末転倒、経済的センスを疑う。

でも、２～３年前はバブルで値上がり期待で、マンション売れたけど、この物件の値上がり期待はどうなの？まあ、高すぎるね。

マンションで値上がり期待なんて、現在の市況で有り得るものなのかな？
バブル期でも中古物件を当初値段より高く買いたいと考える人は皆無では！

モデルルームを見られた方、如何でした。設備は特に可もなく、不可もなくという感じで、
いまいち気に入ったものは無かったような感じでした。13日の販売価格を見て最終決定ですかね。

そうですね。１３日の価格発表で決定？します。価格と言っても変えるつもりはなさそうですね。冷やかし半分なのですが。ちなみに何処の住居なのですか？私はワンルームです。私は結構このマンション、そんなに値崩れはないのでは？と見ています。

そうそう、モデルルームの回答になっていませんでしたね。私が見る限りではなんとも思いませんでした。普通でした。大体、パンフレットの出来上がっておらず、どの様な構造なのか？１００年コンクリートなのか？住宅評価はどうなってんの？２重天井なの、床なの？見たいのを見落としているようでなんか気になりますね。まあ、結局は場所ですね。立地代金になります。

住宅性能評価はまだ取れていないようです。取る予定はあると言っておりましたし、高級タワー・マンションで、
性能評価も取れないような物件は信じられません。二重床との説明はされていました。階高は、3100ｍｍと
言っておられましたので問題はないと思います。気になるのは、騒音、防音対策だと思います。
戸境壁が、136ｍｍだと言っておられましたので薄いような気がします。使用コンクリートに関しての説明は
不十分でした。100年ｺﾝｸﾘｰﾄというのは、どういう基準なのかは判りませんが、構造説明用ﾊﾟﾝﾌﾚｯﾄが出来て
いないという事で、要領を得ていなかったと思います。
販売開始にあたって、過剰ぐらいのアピール点を盛り込んだパンフレットを準備した物件を色々、見てきた
ものとしては、十分な体制が整っていない中で販売開始したように思われます。これで、そうそうに売り切る
事が出来たら、恐るべき阪急不動産もしくは立地という事だと思います。

防音対策は取っているでしょう。複層ガラスで、Ｔ２サッシだと言っていましたし、あの場所で
防音対策を怠ったら生活出来ないと思います。戸境壁、136mmていうのは、薄いんですか？、
一般的な基準はどんなものですか？

>>190
ビル外音じゃなくて、気にしてんのは隣接住戸からの騒音のことでしょ

壁が薄いのは、多分購入検討物件が高層階なのではないでしょうか？マンションって、物件によっては低層階は厚いが、高層階に行くにしたがって薄くなるのもあるようです。下は支えるから？厚く？上は支えてもらうには軽めにするために薄く？ってことがあるみたいなので、聞いてみたらいかがでしょうか？高層マンションは、一般的に高強度コンクリートを使用しているので、まあ、高層マンションで８０年未満は見たことないです。建替えが簡単にできませんから。北浜の高層マンションは36～80N/mm2となっています。で１００年コンクリートとなっています。（パンフレットより）

モデルルームの見学に行って感じた事ｆ
あの価格なのにLOW-Eガラスでないなんて驚きでした。
それに２７階までのリビング天井高が２．５メールないのも今時めずらしいと思います。
極めつけが　エレベーター!
タワーマンションのエレベーターの速度が
1分間に１０５メートルというのは、大阪のタワーマンションでは最低ではないでしょうか!？
ザ北浜の高層階用は　分２４０メートル、CT西梅田 分１８０メートル、
豊崎のレジデンス梅田ＬＴでも　分１５０メールですから
かなり遅くて　高層階に住む人は　エレベーター待ちで
イライラされるのではないかと思います。　

31階でしょ。そんなに超高層でないので別にいいかなぁ。強いて知りたいのは基数かなぁ。

仕様なんてどうでもいいでしょ
ここは場所だけ
それで十分
性能評価なんて金出して申請するかどうかで、評価内容がきちんと比較できるひとでなければ何の意味もない
タワマンの戸境壁厚なんて薄くて当然
ローイーガラスなんてヤンキー車みたいなもんで私は嫌い

ちなみにエレベーターの早さとグレードは別問題だしね

エレベーターが遅いのは、結構いらいらするものです。
また、構造もどうだろうか？、姉歯問題以降、構造で、手を抜くという
事はなくなったと思いますが、コンクリートの強度はどうなんだろうか？

エレベーターで思い出しのだけれど、３基しかなくて、高層階専用と言うのが無いんだって。思わず、「大丈夫！？」って言ってしまいました。高層階の方は降りるのに時間掛かるかもしれませんね。変な話、駅に行くより、地面に下りるほうが時間かかるかもしれません。高層階専用のエレベーターが無い物件って、私が見に行った中では始めてかも。まあ、管理費や修繕費は安くなりますが、一体なんのために管理費があんなに高くなるのでしょうか...。

管理費が高いのは異常な感じがしました。駐車場代は管理組合に入るようなので、
組合費用の裕福度合いによりますが管理会社を変更する。もしくは価格交渉で、
管理費の値下げ交渉は可能だと思います。見たところ、共用施設が過度とは
思えませんでしたのでなぜ、管理費が高くなるのかという事は注視すべきだと思います。
12軒の所有者は管理費を負担しないという事は無いでしょうね。

管理組合に入る駐車場代金は、駐車場の６０％を見積もっていると言っていました。手堅く見ているのではないでしょうか。規約では、外部に貸し出せないことになっている、と言ったので低層階に入る、商業ゾーンや近隣の阪急が開発したビルの賃借り人は借りれるように規約を変えても良いのでは？と言いました。どれだけ、駐車場が埋まるのか分かりませんが