ドレッセタワー武蔵小杉ってどうですか？

参考になるボタンを2人くらいは押す仕事をしている人、お疲れ様。
マンションに対して否定的な話をすると必ず誰か絡んできますwww

管理費が近隣相場よりも高いということは、良い管理をしてもらえる！
とプラスに考える方がいると考えますが、私もサービス内容に見合うのであれば問題はありません。
ただ、清掃活動は大した作業ではなく、ゴミ掃除/トイレ掃除とか大変だ。と口では言うけど実際に給与をもらっている人たちはハッピーな顔をしてないでしょう。
雇っている側は、変化のない作業は、相手に対しても誰でも出来る。ということで給与交渉を許さない状態となり、客に対しては汚いことをしているので費用がかかると二枚舌になり、清掃が！というのは管理費と連動しないでしょう。

管理会社の仕事で重要な活動は、管理組合のサポートと住人の問い合わせ対応があります。
ただ、東急自体、ハード面では強そうに見えるがソフト面では弱いのではないでしょうか？管理組合の仕事を見ていると、業務プロセスをテクノロジーを使って改善できるところが多くありますが、住人向けに何か他社と比較したときに差別化出来るサービスあるんですか？ この板に張り付いている東急さん。回答ください。

なので、管理費は近隣マンションと比較し高い。

>>401 マンション検討中さん

新築マンションの管理費が近隣マンションより高くなるのは、主に以下３つ。

・単純に戸数規模で圧倒的に劣るから（割り算の母数が少ない）
・組合の管理費収入に占める駐車場収入想定の割合が少ない（戸数連動だから仕方ない）
・最新の管理委託費単価が適用されるから（最新単価が最も高い）

特に最後の管理委託費単価は、竣工後管理委託費の改定が行われていない既存タワマンとは勝負にならなくて当然。ただ既存タワマンもそろそろ管理会社から改定の打診は出てきているはずなので、今現在の比較が来年以降も同じとは限らないことに注意。

>>402
なるほど。情報ありがとうございます。（デべ側の方ですかw)

私も調べた限り新築のタワーだとデベロッパー側（東急、住不）が強気で
価格を吊り上げているようですね。
東京のタワーを何個か見ましたが\400/m2がありますね。

ただ、東京のタワー以外の通常の新築マンションを見ると、150～250/m2
構造的に違いで価格差があるのか分かりません。

当物件の建物の延べ床面積が16,142.85㎡
月額 管理費 \474/m2
管理会社への支払いは、\7,651,710/月

管理会社へ支払う費用は下記の４つ
① 管理員業務費 2人 （日勤 ） = 80万? × 2名 = 160万
② 清掃業務費（日常・定期） = 8h × 30日 × 3名 × \1200 = 100万
③ 設備保守点検費 = 1か月に1回 5万
　＜エレベーター、消防設備、機械式駐車場、遠隔監視など＞
④ 事務管理費 = 100万？

原価？のみ計算すると月に365万程度 利益2割増しで450万/月
上記で計算すると \278/m2 になり、標準に近くなります。

タワーだから管理費も2倍とってもいいだろうという風潮に思えており
売り手側がブランディングをしたいので作りだしているイメージ戦略だと
私は感じます。

まぁ、買わなきゃいいだけなんでよく検討します。

>>378 マンション検討中さん
誰もつっこんでないけど、ミニストップとかどやがあるところはサードじゃないよ。

>>404 匿名さん

東急管理絡みはヨコハマフロントも495円/㎡ですよ。
やはり客を選んでるんでしょう。

>>403 マンション検討中さん
人件費が安過ぎじゃないですか？
それに、光熱費や警備費、修繕費、植栽剪定とかもタワマンだとそれなりにかかるし、設備の保守も消防設備や駐車場とかも必要だし、警備会社やエレベーター、駐車場の管理会社と保守契約したら月5万とかのオーダーではないでしょう。
別に管理が高くないと擁護するわけではないですけど、少し計算がざっくりし過ぎているかなと思いました。

>>406 名無しさん
武蔵小杉は、東急線東側のような水没事件が
起きる可能性もあるので、東急線より西側は大丈夫といえども、
ちょっと多めに管理費修繕費取っておいた方が、
いいのでは？

少なくとも下水の水の逆流でしたから、細菌の繁殖は
ひどかったようです。

モデルルームの予約が取れなくなってるけど、もう新規予約は受け付けてないのでしょうか。

>>403 マンション検討中さん
もう少し勉強しましょう。
防災センター職員人件費、植栽剪定、共用部清掃とかもかかるっしょ

住みたい沿線ランキングでは、

堂々私鉄１位の東急東横線の駅近マンションですね。
残念ながら東急目黒線や南武線、横須賀線はランキング外のようですが、

個人的には、もうすぐ新横浜駅まですぐに行けるように
なるようですので、目黒線も含めた付加価値は、
ゴンゴン増加していくのでは？と期待しております。

東急新横浜線は、急行なら日吉しか止まらず、二駅で新横浜まで行けるようです。

さらに、その先海老名まで電車に乗れば、ゴルフ場や小田急線乗換で箱根湯本駅までも、気軽に行けるようになります。

今でも乗り継ぎで実現出来ますが、
もっと気軽に安近短旅行が出来そうです。

東横線沿線に住めることを誇りに思います。

>>404 匿名さん
プラウドタワーですね（笑）
あのマンションも圧迫感なく落ち着いていて幼稚園バスが目の前で停まったり、学区が今井小なので検討中です。

>>411 eマンションさん
今調べ直したら学区の改訂で小杉小になったそうですね。
残念です。
小杉小も良い学校だとは思いますが、、、

>>409 通りすがりさん
結論から言うと、戸数が少なく内廊下なので、管理費高めはしょうがないですかね。
管理会社が不当に取っているという主張が正しいならば、後々引き下げをすることも可能ですが、最近はあまり無理な値下げを要求すると、管理会社の方が契約打ち切りを言ってくるという話も聞くので難しいですね。

>>409
>>もう少し勉強しましょう。
>>防災センター職員人件費、植栽剪定、共用部清掃とかもかかるっしょ

は？
おまえ、組合活動を適当に任せているマンションでしか住んだことないんだろ。

植栽なんて、数か月に一度の出費であり狭い敷地で何本木が生えているんだよ。
清掃業務、防災センター業務なんて、特殊技能が必要な高付加価値人材なのか？
底辺生活しているのであれば、この板に書くなよ。

何をイキってるんだか。恥ずかしい。反面教師反面教師。

>>403 マンション検討中さん
保守5万は流石にないですね。

現在出されている価格は販売予定価格ですが、管理費も予定価格ではないのでしょうか、、。
管理費が改定されることは滅多にないのですかね。
販売価格を少し上げて管理費が下がれば嬉しいのですがー。。

>>417 マンション検討中さん

なくはないけど、まあないと思うし、管理費と販売価格は完全別口だからね

結局何が言いたいの？管理費高のは周知の事実だけど、それはぼったくりが原因ってこと？

そう言えばレクサス武蔵小杉店も今月オープンしてましたね。
入居時期に合わせて買い換えるとLXあたりは車庫に入るかな。

>>414 マンション検討中さん

性格でてるなー

修繕積立基金で調整出来ないもんでしょうか？

武蔵小杉でも底辺なのは、東急線の東側のマンションですから、学区が分かれてて良かったです。口は悪いですけど、事実なんでしょうね。

>>422 通りがかりさん

東側マンション買った人はギャンブラーだよ。横須賀線駅もないときにマンション買ったんだよ。
不便だったな。
だから資産価値は上がって売却益はニンマリ。
自分は都内に引っ越した。

>>422 通りがかりさん

いや修繕費も足りなくて一時金徴収するっていってるくらいだから。

>>414 マンション検討中さん
あなたこそ人を雇ったり、マンションの管理に関わったりしたことなさそうですね。
セキュリティの費用だけでも、365日24時間対応保守がいくらかかると思ってますか？
エレベーターも故障が発生した時の修理費込みの保守契約するのが一般的で、月一回の駆けつけ費だけではないでしょう。
そんな契約だと、故障した時に都度見積もりでエレベーターが何日も使えなくなってしまいます。
剪定費用だって、年に数回かもしれませんが無視できないですよ。
植木屋さんを頼んだこともないのでしょう。
高付加価値人材でないと見下している様な物言いですが、そういった人達のお陰で清潔で安全な生活ができていることがわからない人なのですかね。

>>425 名無しさん
まあまあ、そんな怒らなくても…

次に出てくるタワマンまで、買わないとなると、
それまでの家賃がもったいない、
または分譲に住んでいても年を老いていく、
という金額とは異なる損失があることは、
間違えないでしょう。

機会損失と言ったりもします。
それなら、とりあえずここを買って、飽きたら売却、
もしくは次が欲しいのが出たときに、売却という手段があります。

昨今の金融政策や、いよいよ日本もインフレ
（4月から2％予想）に突入のようです。

失われた20年を生きてきた戦士は、感覚を変えないと
いけないですね。デフレだったわけですから。

インフレ下では不動産は、上昇しやすいのは当然で、
管理費、修繕費も当然ここからインフレの影響を受けます。

過去の安い設定の管理費修繕積立金は、インフレを加味してないため、再度の値上げ、もしくは一時金徴収を余儀なくされるでしょう。

皆さんの年金（ＧＰＩＦ）のように平均3.6％で、積立金の運用をし、想定されるインフレ率との差を考慮し、
逆算して修繕積立金を決めるのが、経済合理性という意味で、
理にかなっているということです。

管理に長けている人でも、修繕の知識がある人でも、
経理の仕事してる人も、そして管理会社もインフレを考慮してるヤツはいません。

アメリカは、すでに5％を超えるインフレが、一年近く続いています。不動産も上昇しております。

もう一度、立地や仕様設備だけでなく、経済を見てみましょう。

>>425
人それぞれですけど、大きな判断をする場合、
一歩ひいて物事には考えるべきであり、他社が引いたクライテリアが正しいのか
再評価しないといけないと考えるのが当然。
他者が引いたレールの上で踊るのは勝手だが、最近は他者が引いたレールはその上で踊るやつの幸せまで考えてない。

>>427 購入経験者さん
ポエム過ぎて後半は何を言いたいのかよくわかりません
他者が引いたレールとはデベか決めた管理費？
その上で踊るとは大した知識もないのに割高だとか言うと？
レールがその上で踊るやつの幸せを考えてないとは？
踊るというより、人が決めたレールを行くって言いたいのですかね？
引用からの繋がりもよくわからなかったです。

武蔵小杉をGoogleMapで眺めていたら、

なんと驚き、心臓がありました。
日々の買い物の便利さで言うと、
どこでも便利ですが、頻繁に行く100円ショップに近いので、
ドレッセタワーは好感触です。

知り合いには、農協前での野菜の安売りが、
大きさの割に安くて、いいとのことです。

あと非常時には区役所が近いと、水の供給をはじめ、
何かといいはずだと、東日本経験した方に教わりました。

中古マンション検討してましたが、
中古は安い時期に買えた人なので、お得ではあるものの、
古いタワマンほど属性は下がるようなので、
ここ1?2年までの高くなってから買ってる人のが、
住んでる人がアッパーだと言われました。

そんなものでしょうか？

>>429 川崎フロンターレ強しさん

突っ込んていいすか？
100円ショップは頻繁に行かないです。
月に一回程度。
頻繁にいくのはスーパーとコンビニです

100円ショップってダイソーのこと？？

失礼しました。ハート型のマンションは、K3Aです。

個人的にはサードが一番良いと思う。
グランツリーの屋上から見えるタワマンの部屋はないかな。。

>>436 マンション検討中さん
ここに書く意味なくない？

>>437 匿名さん
ここに書く意味ないつながりで、自分は東池袋のブリリアタワー池袋が1番欲しい。2013年の分譲時に検討したが坪360万くらいで高すぎるからと断念した。今は中古価格で坪600万弱まで高騰している。

確かにサードが一番いいよね。

ここ、モデルルームの予約閉じてますね

>>439 匿名さん
サードに住んでますが、確かによくても新築だったから買えた訳であって、今はドレッセがいいと思っているのであれば、ドレッセがよいと思います
不動産は縁みたいなことを言う人がいますが、掴みにいかなければ意味ないかと

仕様はドレッセの方がだいぶ良さそうだけどね。諸条件のバランスと、買いたいと思った時期の縁ですかね。

ドレッセは和のコンセプトが素敵そうですね
和をコンセプトにしたマンションはなかなか珍しい気がします

和のコンセプト好き。
武蔵小杉のタワマンにないですよね。

ほとんどの項目が80点以上になりそうです。
評価の六角形では、ここのマンションの特徴は、
バランスが良いということでしょうか？

せっかくだから、子供には法政に行ってもらおうかしら？

サードの中古と迷うな。
立地でいえば圧倒的にサードの方がいいんだけど。

>>445 検討板ユーザーさん
サードの中古は入居前後からの新古物件がガッとはけて以来、とんと見ない。広めの部屋をウオッチしてるけれども・・。まあ、一時金やら諸経費・税金も考えて、新築転売以外で入居1~2年で売る人はほとんどいないだろうしね・・・。

>>443 匿名さん
和と言えば、THE KAHALA小杉陣屋町 というマンションが和風で荘厳な雰囲気です。あんな感じになるのかな。和は重厚感があっていいかもしれないですね。

>>446 1096さん
最上階出てます。転売なのかな。

そもそも、スケールメリットからにしてサードとは比較にならんやろ。

>>448 匿名さん

あれはさすがにチャレンジ価格では。

グランドウィングタワーも広い部屋出てますね。
あとガーデンタワーウエストの最上階も。
サードの最上階、ガーデンタワーの最上階、グランドウィングの広い角部屋、ここの84平米の部屋を待つかで迷っています。
武蔵小杉は中古の選択肢が多いので悩みますね。

>>450 マンション検討中さん
確かにずっと掲載されてる
医大ツインタワー建っちゃったら、
視界抜けもなくなりそうだし

>>452 匿名さん
たしかに。
以前内覧を依頼してもらったがなかなか日程が決まらなく結局こちらから断った。
普段近くに住んでいなくて、日程調節に難しい売主さんだと担当の方が話されていた。

私が以前住んでいたプラウドタワーは築8年になりますが、いよいよ坪400万円越えてきてるようです。

ガーデンイーストやグランドウィング、シティタワーが、
坪400万円超えるのは当然な流れのようですね。

築4年から8年で坪400万円越えってことは、
新築で坪470万円ぐらいが妥当でしょうか？

ここは散歩がてらに、元住吉商店街まで歩けそうな
楽しい立地だな。

立て続けにすいません。
グランドウィング28階南、
坪400万切りありましたな。。
これは売り急ぎでしょうか？情報弱者でしょうか？

素晴らしい

小杉は億の壁があるから妥当なのでは？
この辺では億を超えると売れなくなる

築年数を考慮するとグランドウィングの億越えは難しいのかも。
サードの億超えもずっと余っていますし。。
立地、広さ共に申し分ない物件ですね。
ここの新築は低層階でこのグランドウィングより狭い部屋で億超え。
新築価格で仕方ないとはいえなかなか厳しいですね。

サードの億超えはチャレンジしすぎだから売れなくて当然

なんだかんだ言っても小杉の魅力は住環境の割に都内と比べて相対的に割安ということに尽きるのだから、どうしても小杉でなくてはならない理由は何もないですよ。とにかく近隣を含めた「文化・歴史」が足りません。
都内が上がればそれに連れて小杉も上がるし、都内が下げれば小杉も下がる。都心物件の6.5掛けぐらいが良い落ち着き処。同じ意味で湾岸物件が8掛け程度。
どちらもそれより高ければ割高の勘違い価格ということです。

これから5年程度は資源不足の高騰もありますし、不動産価格は下がることはないと個人的には予想しています。
ただ長い目でみて10年、20年となると市場価格は分からないですよね、、、、。
ただ武蔵小杉は川崎といえどもアクセスの良さ、子育て環境の良さ(学区、習い事の多さ)は変わらないので暴落することはないと思います。

それぞれの価値観があるので絶対ではないですが、私は不便な都内に住むよりもよっぽど資産価値があるのではないかと思います。
リタイア後の方々は武蔵小杉よりも落ち着いた都内でゆっくりと余生を過ごされる方がいいかもしれませんが、、、。

20年もたったらローンの大半は払い終えてますよね？「儲ける」ことを目的としていないのであれば長期の資産価値を考えることにあまり意味はないのでは？
横浜の栄区とか所沢のはずれとかでない限り需要は必ずあるので、短期の大幅下落の懸念さえ無ければあとは自身にとって居住価値があるかどうかだけ考えれば済むことだと思っています。

>>455 匿名さん

3LDKで使いやすい間取りなら買ってた

ついでにここの84m2低層が9000万ちょいであったら買ってた。他の3LDKの値付けとくらべて強気すぎですよー

>>460 マンション検討中さん

自分も暴落することはないと思う。信じてる！

>>459 マンション検討中さん
都内ってとこぐらいのイメージですか？
広すぎてイメージつきません

>>459 マンション検討中さん
都内何て広いから比較できないけど、どちらかといえば湾岸よりも武蔵小杉の方が高いと思いますよ。湾岸は結構不便ですよ。港区にしろ、江東区にしろ。まあ、物件によりますが。

>>466 周辺住民さん
武蔵小杉は結構不便ですよ。北側にしろ、西側にしろ、まあ、物件によりますが。

>>467 匿名さん
駅徒歩10分でほとんどの物が揃ってる環境ってなかなかないですよ。
コスパとしては最強だと思います。

>>462 マンション検討中さん
安いですよね。ただ2LDKでしたね。
ただリフォームしても、3LDKにはならなそうですね。

3LDKにリフォーム出来たとしても、間取り悪そうですもんね。
あの丸くなったリビングって何がいいのかわかりませんが、
昔は流行ってたのでしょうか？

使い勝手悪いですよね。昔のマンションって最初からカーペット貼ってあったり、リビングをアールにしたり、ワケワカメ酒ですよね。

一般的な間取りが、過去も現在も未来もいい気がします。

東急線を挟んで、東側の地域は
事故地域？事件地域？になってしまったが、
これから商業地域が増える北側や、お店の選択肢が多い西側は今後も人気。

東側は自殺、飛び降り、下水逆流、タワマンからペットボトル投げつけ、など低所得層が多いよう。安いときに買った人たちなのでしょうがない。

その代わり横須賀線とかっていう電車の駅が近いらしい

都内に出るのに便利なのが横須賀線なのに横須賀線から遠ざかるのはマイナスポイントだろう
スーパー以外は別に近くにある必要はそんなにないんだから

モデルルーム訪問してきました。
マンションマニアのHPには、エレベータが２個は少ないと記載があるけど
実際には住人用１個で、もう一つは非常用。
ゴミ運搬で住人が同じエレベーターで上下に動くことはない。
１個だと、少ないと感じる気もするけど、高速エレベーターで顔認証で降りる階も勝手に設定されるのであれば、不満もない。

>>472 マンション検討中さん
エレベーターですが、「非常用」と言いつつも普段は住民も使えるのではないでしょうか。
各階のごみ置場から一階へ降ろす際に使用すると営業が言っていたような…。
何時から何時までと言う具合に時間によっては乗れないのかもしれないですが

>>473
そうなんですね。それは言われませんでした。
ゴミ運搬と同じタイミングになるのも嫌ですが、生ゴミ等は匂いが出るのでどんな感じの動線になるのか気になることがおおいですね。

>>471 匿名さん
横須賀線から遠いと水害リスクが低いメリットがあります。
基本東急線使うし、たまの用事で横須賀線乗る分には遠くて困るという程の距離でもない。

東急線より東側や南東地域は、もう人口は増えない。
人口が増えないということは、スーパーやお店も増えない。あさくまのビルの建替えのみです。成長なし。
ノー発展。現状維持は衰退を意味します。また、水害リスクが高いエリアです。残念ながら、年齢層も高くなってきているようです。

北側や南西側は再開発や府中街道拡張で、人口が増えるし、新しい商業施設も増える。成長力あり。
まだ発展します。年齢層も下がることが予想されます。

株式だったらどっちを買いますか？
不動産価値も同様です。

水害リスクは確かにそうだけど、再開発のロジックが意味不明で草。
毎日行く駅よりもなぜ1週間に一度行くかどうかの商業施設が優先されるのか。
片方に商業施設がないならまだ理解はできるけど、両方とも商業施設あるのに笑

レジデンス武蔵小杉が魅力的だと思うわ
外観も築年数感じさせない無難な作りだし
ガーデンとミッドはなんか古臭くて病院感ある

リーズナブルな東側の中古があったら買いたいな。ジャンピングキャッチを防ぎたい

>>468 マンション検討中さん
この方ものまね釣りちゃんですよね。都内って場所によりかなり不便。特に、湾岸は暮らしにくいし都内への移動も大変。

レジデンスはお風呂に窓がある部屋もあるんですね。
いいですね?

シティハウス武蔵小杉の評価はどうなんでしょうか？
同じくらいの規模感ですよね

シティハウスは台風の被害を受けたマンションの１つだから評価低そう

ドレッセの建設地から横須賀線武蔵小杉駅へ向かうと、標高がどんどん下がって窪地になっているのがよく分かる。駅東の河川道はリスク高め。

>>479 マンション検討中さん

属性がいいエリアと
属性の低いエリアが分かれて有難い。

買えない人は、無理して新しいの買わない方がいいですよ。
家が全てではないのですから。

身の丈に合った買い物をしましょう

>>478 マンション検討中さん
事故物件サイトを見たことがないんでしょうね。

情報って大事ですよ

スレチだったらごめんなさい。
シティの外観やエントランスがカッコよくて好きなんですが、ランニングコスト高くないですか？
何故？？免震だから？

ここの1LDKは住宅ローン控除使えるんですかね。。

>>488
40m2 に緩和されたから適用される。
フロア数により価格差が少ないから、1番上を買えば良いんじゃない？
俺も一人暮らしだったら1LDK買う。安い

>>487
管理費高いのは、タワーである事でデベ側で乗っけてる。買う側は現時点で何も出来ないので諦めてます。

東急コミュニュティが
管理会社であると決定しているけどすげー嫌。
管理費も高いけど、長期修繕はすでに不足した計画である。

国土交通省から出ている長期修繕費用のガイドでは、
修繕積立金 \338/月・m2 が平均
機械式駐車場 \4654/台・月
となっている
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

でも、当マンションは
長期修繕費用、m2あたり\156/月
長期修繕基金、m2あたり\9,360
基金については、月々の修繕費用で割ると60になるので
5年間の長期修繕の前払いを想定していると考える

5年間の積み立て金を見た場合、既に26円/月不足している状態でかつ
駐車場の修繕を加味すると、全然足りない。

すでに原材料費費、人件費ともに高騰しており
地政学的に紛争が起こりそうな箇所が多くあり、資源の取り合いで
下がる余地がほとんどない。

東急コミュは、何を考えているんだ。
ぼったくり会社め。

東急コミュニティは、PLが公開されていて売上高に対する経常利益が1％
https://www.tokyu-com.co.jp/company/e-public-notice/pdf/20210331.pdf
他社比較してもメタボ。生産性が低いんだろ。

三菱地所コミュニティ 6％
https://www.mec-c.com/company/outline.html#outline_1
大和ライフネクスト 4.8％
https://www.daiwalifenext.co.jp/company/knowledge/kessan.html

そんな会社

ここの1LDKは北向きでしょうか？

>>485 通りがかりさん
そんなことを言うものではありません。
都内と比べたら武蔵小杉に住むというだけで属性が低い事の証明ですよ。
あなたも黙って武蔵小杉に住めばいいのです。

>>489 検討板ユーザーさん

40m2って登記簿上の面積のことですよね？
ここの1LDKの登記簿面積は40m2以上になると言うことですか？

>>493
北東だね

担当管理会社：東急コミュ板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

案の定、ぼこぼこに書かれている。

ここの1LDKは住宅ローン控除対象外です。
電話でMRに確認しました。

対象外でもお得であることに変わりはない？！

なんだか、パーフェクトにはならんね。
しかし、買うことを止める理由にはならんしやね、
やめたら私にとって、おそらく機会損失なんだろうから、
まあ何とかなるといった感じなんやろうね。

スーツと一緒で仕立てじゃなく、
吊るし買うんだからしゃあない

>>491 マンション検討中さん
修繕金の30年目までの計画もらってないの？
156円/㎡は6年目までだね。

今井西町に新規分譲予定の積水のマンションも気になるね。

>>502 検討板ユーザーさん
情報出てましたね。
ここの1年後ということでタイミングが合う方には良いですよね。
低層で落ち着いたマンションになりそうですね。
https://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/5629/

>>503 マンション検討中さん
ちょっと遠いですね
東急で１１分、横須賀線だと１５分以上でしょう

それは無理。生活用品は、店頭で買いたいし、
野菜も選んでもらうものより、自分で選びたい。
近くのスギ薬局よりマツキヨ安かったらどうすんのよw

大雨の日とか、風が強い日とか、急いで帰る日とか、
考えられないほど疲れた日とか、
タクシーかバスの距離ですよね。

子供の夜道も心配だし、私の足はそんなに歩けないわ。
足太くなってしまうわサバンナ

ここを買おうと決めてる人って自分を正当化するあまり、他のマンションの悪口を言う人が多いですね
特定の人物かも知れませんが

>>503 マンション検討中さん
知らなかったです！ドレッセとは立地的に比較対象になりにくいかもしれませんが、検討の結果でこちらのマンションも候補になる方もいるかも。低層マンションって地味に憧れます。

>>506 検討板ユーザーさん
書きぶりをみると特定の1名でしょうね。

積水のマンションは駅から離れますが5階建の低層、300戸弱の大規模で良さそうです。
久しぶりの大規模、低層ですね。タワーマンションがいやな人には刺さりそうだと思いました。
あとは長谷工の施工でどんな仕様になるのか、価格がいくらなのか気になります。

低層の大規模マンションは稀少性がありそう。
積水ってのも良さそうですね。

>>509 マンション検討中さん
積水ならマンションブランドはグランドメゾンシリーズかしら。いずれにしろ施工は長谷工ですから良くも悪くも安心です。

ドラッグストアは、皆さんどちらを利用してますか？
マツキヨ、トモズ、ハック、スギ薬局、フィットケアデポ？　　全部武蔵小杉駅より西側なんですね。

>>511 匿名さん
うちは前まではスギ薬局を利用していたのですが
最近子供の習い事などが駅前に多く、駅前の薬局で買うことが多くなってきました。
積水の低層、学区がいいと評判の今井小と今井中の目の前ですし近くに公園も何個かあるので
ファミリー層にはすごく刺さりますよね。
今井中を挟んで反対側の三菱銀行の社宅も今後取り壊し予定のようなので、今井周辺も今後新しいマンションが色々と建ちそうですね。

>>511 匿名さん
ドラッグストアどこ使ってるかこのマンション購入になにか関係ある？

>>512 マンション検討中さん

うーん、駅前の利便性に慣れてしまった身としては、、微妙かも。あのあたりお店なんもないですよね？

>>514 マンション検討中さん
駅からの導線上にもタワマンと区役所、一方通行の道路しかない。ドレッセの利便性とは大違いです。なんでここで話題に上げるだろう？積水販売員のステマか？

積水興味なし。お終い。

近隣の中古が280とかなんで、坪300くらい。どうでもいいですね。
ただ、こんな詳しい評価。ドレッセもやっているのかしら？
https://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000135675.html

>>517 評判気になるさん
用途地域的に調査せざるを得なかっただけでは？
興味ないけど。

積水と東急では、
ターゲット層が、全然異なるようですね。
年収と資金と年齢で、かなり一部の方は、
迷う対象かもしれませんが、
かなり少数派の人たちでしょうね。

しかし積水は、あそこ高値掴みしてる気がします。
五反田で騙された事件が記憶がよぎります。

高く買ってるなら駅から遠くても高いでしょうね。

ファミリー層なので積水のマンション正直迷います。
価格はどうでもよくて、自分達の利便性よりも子供にとっての良い環境を優先したくなるので学区の良い小中の目の前というのはすごく良いです。
エルシィ跡地や三菱のツインは学区が残念なので
ドレッセか積水で悩む人がチラホラいるのではないでしょうか。
単身の方々には全く関係ない話題なのでごめんなさい。
武蔵小杉は中古のタワマンが沢山あるので
新築に拘らなければ選択肢が沢山あっていいですね。
今の時期は沢山中古が出てきているので比較検討されている方も多いのではないでしょうか。

積水は気になりますね。

>>520 マンション検討中さん

公立校の良し悪しは、身もふたもないですが、学区内の所得の高低で決まるので、過去大企業の社宅が多かった学校が良くても、今はタワマン層の多い学校の方が良いですよ。

中古の値上がり感、ハンパなくないですか？ウェストで80未満9000万円台って…トータルで見たら新築の方がお得では？と思います
医大跡タワーの販売が始まったら、周辺タワーの下落が始まりそう

>>523 口コミ知りたいさん
駅北側は不便なので下落しても仕方ないですね。ドレッセは利便性が高く水害リスクの低い南西側なので、影響は小さい。

>>524 マンコミュファンさん
北側は利便性と環境のバランス良いと思いますけどね。街のごちゃごちゃ感なく、積水辺り狙うよりは駅に近く便利。何よりこれから大規模な再開発がある。ただ新築の三菱まで待つのは長すぎる。

>>525 匿名さん
確かにここは武蔵小杉で１番のごちゃごちゃタワー

横須賀線駅前の富士通小杉ビル跡地は大和ハウスが土地・建物を取得し解体工事中ですがここは何になるのかご存じの方いらっしゃいますか？横須賀線まで徒歩2分位でJR
メインで使うならなかなかよい立地です。

武蔵小杉北口の資産価値についてですが、横須賀線最強の声が多い中、東急新横浜線の開業で、関西方面の新幹線に通ずる新横浜駅への直通は、今後のエルシイ跡商業施設建設の可能性が高い事に加えて、注目すべきポイントだと、個人的には考えております。

今なら小杉小が一番いいよ
ほぼ中学受験するタワーの子供たちばっかり

小杉小は良くも悪くも高所得者ばかりの学校なので
教育水準は間違いなく高いでしょう。
ただ、環境が良いかは分かりません。
中学受験でギスギスしたマウントだらけの環境になることもありえます。
高所得でお受験＝素晴らしいとは言えないと思います。
いじめが多い、少ない等もまだ歴史が浅く未知なところも多いですからね。

>>529 マンション検討中さん
家庭環境が近い子供たちばかりなので、安心して通わせる事が出来ますね。PTAへの参加が希望者のみの完全任意参加であったり、PTA役員の抽選がなかったり、親の負担も軽減できて助かります。小杉小学区を目当てにこちらへ越される方も多いのでは？

>>527
何言ってるだ？
あそこは浸水したビル。

線路真横でさらに浸水、、、

>>532 マンション検討中さん
横須賀線武蔵小杉駅は、事件があった地域のようです。
東急線より右側の地区は、大半が事件地区ようです。

また、高層階からのペットボトル投げつけや、
転落事故など、東急線より右側の地区だけ起きているようです。

武蔵小杉が安い時期に買った人たち（所得水準が…）
とのレスありです。

>>535 検討板ユーザーさん

神奈川のなかでは高取得者です！

>>535 検討板ユーザーさん
世界的な観点からしたら、あなたも井の中の○

>>537 匿名さん
宇宙規模の観点からしたら、これも井の中の○

坪450万円程度の平均と書きましたが、
正しいですか？

https://note.com/okapi_poke/n/n4b89ce685b24
初めて聞いたんだが、１２年に一度修繕積立金をまとめて払うのか？
このマンション。。。。
払えない金額じゃないけど、払えない世帯が出たら長期修繕が出来ない自体になるから、この集金方法は全然すきじゃないな。

>>540 購入経験者さん
同じく、このブログを読んで驚いていました。
こんな話担当の方からは言われていないのですが。。

>>541 マンション検討中さん

営業からは何も言われませんでしたが、こちらから突っ込んだら、言葉を濁しながら一時金ありと言っていました。額やタイミングまでは聞けてません。

エントランスホールがすごく小さいんですね。
パッと外に出られるからいいのかな・・

すみません。よくわかっていないのですが、三菱の北口ツインタワーは、小杉小学校同様、医科大が土地を貸して作るわけじゃないですよね？定期借地権みたいな、、

>>544
調べればすぐ出てくる。
検討したいなら、もっと自分で調べるべきだと思う

>>540 購入経験者さん
よくあるマンションだど思う。うちのマンションも一時金

>>531 マンコミュファンさん
PTAの話って、それは当たり前じゃないの？
逆にPTAで完全任意参加の小学校がどこか名前を教えて欲しい！

>>547 マンコミュファンさん
完全任意参加じゃない小学校がどこか教えて欲しい！

現在と近い未来を考えると、
小杉小学校が一番いいことは、皆さん同意のようですね。

そうすると小杉町２丁目から３丁目の争奪戦ですな。
ガーデンタワー、プラウドタワー、サードアベニュー、
エクラス、ここドレッセタワーの６棟が対象ですね。

武蔵小杉では、ちょうどグランツリーの南の道の、
北と南で学区が分かれるため、
タワマン民は最高で３棟しか一緒になりませんでしたね。

今回はコンパクトの部屋を合わせて、
およそ２６００戸ほどですか？
１０分の１だとすると２６０戸？がタワマン民。

すごい小学校ですね。
名前変えて川崎市立タワマン小にしたらいい。

そして、1年ドレッセ組とか、２年サードアベニュー組とか、作ったらオモロいわ。

小杉小はPTA自体が無いんだよね
他は任意と言いながらみんなやらざるを得ないし

>>546
住不か東急のマンション住んでいるからだろう？
一般的なマンションの管理組合は、月々の積み立てが普通。

>>551 評判気になるさん
どっちが一般的なのか？
一時金を無くして行くのが一般的。

>>550 マンション検討中さん
そうなんですよ。欠席裁判で役員やらされたり、くじ引きで役員任されたり、持ち回りで役職を与えられたり。周りが専業主婦の皆さんだと、平日昼から会合があったり、ベルマーク内職があったりと、苦労が絶えません。小杉小なら安心です。武蔵小杉のタワマンに住むのに小杉小に通えないなんて、宝の持ち腐れでは。

>>551 評判気になるさん
住不のシティタワーはこれから30年修繕積立金変わらず、一時金も不要らしい

>>554 マンション検討中さん
それはすごいですね！
ドレッセは、6年ごとに修繕積立金が倍になり、12年ごとに追加の修繕積立金もかかりますね。
やはり戸数が少ないからでしょうか。

は？
シティタワーは国交省の修繕積立のガイドに近い313円/m2を集金している。
https://ameblo.jp/haruboo0/entry-11797340714.html

戸数が少ないから？と良く反論するあほがいるけど、修繕積立に関しては論理的じゃない。修繕が必要な広さで計算するのが当たり前です。

>>553 評判気になるさん

こんなコロナ禍でも昼から会合やってるんですかね。

>>555 匿名さん
シティは狭い部屋しか無いタワマン

小杉小は期間限定の小学校なんですね。母校無くなるのはさみしいような。

>>559 マンション検討中さん
ん？？？
日本は年々子供が減少してるのはご存知かしら？
他の小学校のが先になくなるのでは？
ついに年間87万人しか子供生まれてませんよ。

33年あるだけマシだし、定期借地権にも契約をもう一度更新すれば、その先も健在の可能性もありますよ。

大丈夫かしら。

>>559 マンション検討中さん
公立の小学校を母校と懐かしむ感覚は無いな。

>>556 匿名さん
広さに関係なくかかる費用もあるので、戸数が少ない方が高めになることもある
設備も違うし条件も違うので、国交相の数字はあくまで目安でしょう
広さで計算するのが絶対でも当たり前でもないですよ

周りのタワマンの半分以下の高さしかないけど、一応タワマンっていう認識であってるよね？

>>563 検討板ユーザーさん
タワー超高層の定義はないですが、
新宿区「超高層ビルの景観形成ガイドライン」の対象も「高さ60mを超える建築物」とされ、さらに航空法第51条においても60m以上の高さの物件に航空障害灯の設置を義務付けているとうことからタワーでいいのでは。
まー主観ですが。

>>563 検討板ユーザーさん
国交省の修繕積立金に関するガイドラインでは、２０階未満と２０階以上で区別されています

驚き桃の木山椒の木。

分譲戸数160戸！　すくなすぎ！　ゆっくり選べない

>>566 eマンションさん
そうそう。しかも南側は中層階まで隣のマンションの壁ドン。

管理費が高すぎ

>>567 匿名希望さん
西向きの方がきついと思う。ベランダ向かい合わせで距離がかなり近い。しかもタワーパーキング。

郵便局と警察署と区役所目の前！
イトーヨーカドーと大野屋？もほぼ目の前！
ローソンとファミマとドラッグストア目の前！　
病院目の前！
メチャクチャいい立地！

人気の東横線の駅は、3分くらい？
新横浜まで、急行で二駅？
名古屋まで3駅？通勤圏内？
府中街道の拡張後は、並木道にでもなるんでしょうか？
意外と南武沿線道路のけやき並木？はいい雰囲気を出してます。

和のコンセプトで、竹植えて間接照明でライトアップでもさせるのかしら？　プーチンに見せてやれば、ウクライナ侵攻やめるかしら？

>>570 匿名さん

まあ長谷工ですから。

管理費が36000円。
積み立てが12000円。
柱ばかりの部屋。

最寄り改札からの動線にいい（安めの大きな）スーパーがない。

無いね。

>>572 マンション検討中さん
管理費高すぎですね、衝撃！
戸数が少ないから？顔認証？

管理費って安くなる可能性はないんですかね。

>>574
5年くらいは準備にかかるはず。
修繕積立金もおそらく不足しており、合わせて検討だろね。
短期投資目的、長期で住む人、予算ギリギリで買う人等々いろんな人の思惑がこの板でも錯綜してるので、調整めんどくさそう。

自然エネみたいな頭沸いてるれいわ支持者みたいな事を言ってると、冗談ではなく電気代月10万円取られる情勢になってきましたね。

ここ、前向きに検討していたのですが、
ランニングコストがあまりにも高すぎるので
我が家は周辺中古を探すことにしました。
標準仕様のスペックが高く
そこが魅力ですごく悩みましたが。。
ここじゃないとダメという部分よりデメリットが上回ってしまいました。

要望書を提出しました。人気のある部屋はかなり偏っているらしい

リエトとかミッドスカイのような、グレードの低いマンションと比較すると、やはりカッコ良いなぁと思います。

その分お高いので、踏ん切り次第ですね。
セールスマンに背中を強烈に押されないと要望書出せんよね。

>>579 匿名さん
長谷工のクセに...って言い返されるからそういうの止めなさい!!

最近武蔵小杉は長谷工ばかりですね。
ドレッセ、NEC跡地の積水、平和公園横のプラウド
これから3年以内に建つ新築は全部長谷工です。。

今、15年前くらいに長谷工が立てたマンションに住んでいるけど、まぁ普通だな。
所々気になるところはあるが、不具合はない。

>>582 購入経験者さん

長谷工はおおむねそつなくお値段以上の品質ではあるでしょ。高級物件は苦手だけど。

やはり、新しいマンションはいいなぁ。見なければいいのだが、見ると欲しくなる。

これだけのお金出せる人が羨ましいです

新築はやはり気持ちが良いですよね。
資金的余裕があり絶対新築にこだわる人、車を持っていない人は買いだと思います。
家電のスマート化も良いですよね。
デメリットは
・物件価格
・ランニングコストが高い
・高層階以外は囲まれ感が強い
・駐車場の作りが残念

なので、リセール重視で車持ちの人はやめておいたほうがいいかも。
うちはそれでやめました。

>>585 マンション検討中さん

まぁ7000万円ほどローンなら、毎月の負担は家賃と変わらないですけどね。後は頭金ですね。

>>585 マンション検討中さん
武蔵小杉の今までのタワマンは三井、住友など一流デベ＋鹿島、大成、竹中など一流ゼネコンの組み合わせだった。ここは東急電鉄＋長谷工。三流同士の組み合わせ。
囲まれ完満載にもかかわらず南側の特等席とか。単に一番南に位置するだけというだけなのが笑えた。
やはり三流同士。

>>587 通りがかりさん
住友は三流ですww
三菱一流。
三井、野村二流。
三流は、住友、電鉄系、安田財閥のトウタテ。

GHQの財閥解体まで^_^知ってる人の意見ww

>>588 匿名さん
うーん住友は一流

>>587 通りがかりさん
その三流の電車を利用する投稿者は
何流なのでしょうかね。
今の時代、そういう価値観の人がいる事に
驚きました。

>>590 検討者さん
どことどこの組み合わせが三流かは分かりませんが、
少なくともここに住む人が一流ではない事は確かでしょう。

武蔵小杉駅の左側（西側）だけが、発展するな。
https://www.city.kawasaki.jp/nakahara/page/0000137983.html

東側は、不運な人達なんだから、なんとかしたれよ。

>>592 名無しさん
それ発展と関係ある?

>>592 名無しさん
東側は再開発済で綺麗な街並み。
西側はごちゃごちゃしていてやるとしても開発には時間がかかります。

>>594 通りがかりさん
東側は、もう何も変わらず。廃れるのみ。
西側には、新しいものが生まれる。

>>595 名無しさん
それは難しいと思います。

東側と西側との対決煽りさん、うざっ
何が目的？

便利な場所ですね。その上、休日には二ヶ領用水などの散歩も楽しめそう。

桜並木とか、子供の遊ぶための「アソビ」が多いエリアですね。ドラッグストアやスーパーも近いし、選択肢も多い。　

世界的なインフレが、日本に飛び火して収まらなそうですね。40年ぶりのインフレ率。物の値段が上がり、貨幣価値は下がり、不動産価格は一段の上昇。　1年も2年も待ってたら大変なことになりそうです。

待ってれば下がるなんて、デフレ心理からまだ抜けきれない人が多いようです。　場所の悪い不動産は、その通りなんでしょうね。

しかし、ここはどうでしょうか？　法政通りの人たちが毎日見上げるマンションになりそうです。また、買い時を逃すことにならないよう、営業マンに強烈に背中を押して下さいと頼みましょう。

生活するので便利なのは圧倒的に西
元々ある土地だから区役所から郵便局に銀行にスーパー全部近い

>>599 マンション検討中さん
それは妄想ですよ。