物件概要 |
所在地 |
大阪府大阪市北区曾根崎2丁目73番2(地番) |
交通 |
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分 JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4:40〜25:00) JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩6分(公道ルート) Osaka Metro谷町線「東梅田」駅徒歩2分 阪神本線「大阪梅田」駅徒歩4分 阪急宝塚線「大阪梅田」駅徒歩5分 阪急京都線「大阪梅田」駅徒歩5分 阪急神戸線「大阪梅田」駅徒歩5分 Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅徒歩7分 JR東西線「北新地」駅徒歩7分
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間取り |
1LDK〜3LDK |
専有面積 |
40.57m2〜83.83m2 |
価格 |
6900万円〜2億円 |
管理費(月額) |
1万4855円〜2万9315円/月 |
修繕積立金(月額) |
7950円〜1万6430円/月 |
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
584戸 |
販売戸数 |
13戸 |
完成時期 |
2022年3月8日(完成済) |
入居時期 |
2025年4月下旬予定 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:RC56階地下1階建一部鉄骨 敷地の権利形態:借地権の準共有 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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梅田ガーデンレジデンス口コミ掲示板・評判
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2201
検討板ユーザーさん
>>2200 評判気になるさん
すみふは契約した後の購入者のことなんて気にしないと思いますよ。
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2202
eマンションさん
>>2201 検討板ユーザーさん
同じ意見。
契約した以上、配慮なんてしないかと。
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2203
匿名さん
低層階は堂島の低層に合わせた坪単価にしたのでしょうが北側の眺望は厳しそう。
低層階は東側の方が抜けますね。
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2204
マンション掲示板さん
>>2203 匿名さん
ここは眺望を期待する人は来ないです。
MRに行きましたが、周りが100m越えのビル群ですから。
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2205
匿名さん
>>2204 マンション掲示板さん
買うなら眺望は良い方がいいでしょ。期待してないから眺望考えないとかタワマン買ったことない人の意見ですね。
東には100mのビルなんてありませんよ。
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2206
匿名さん
販売戦略的には、うめきた2期にぶつけるのかと。
うめきた2期開発という認知度は関西では群を抜いて高く、街並みも申し分なく整備されるが、生活利便性においては本物件の方が格段に上。
超低スペックのジオグランデ梅田を除き、関西で立地だけはNo.1。
定期借地権75年設定で、10年かけて販売したとして残存65年。ラトゥールは最低賃料80万円からで、徐々に賃料を上昇させていく予定。
これを踏まえて投資用として考えると、数年間寝かせて売却、一定期間賃貸に出して売却でも今の価格で買っておけばキャピタルインカム共に大阪の物件の中では取れる方の位置付け。
北側は15~16階あたりからビル群を抜け、観覧車view。南側はアパホテルを正面に望まない西寄りの位置がベストバイ。西は梅田ビル群viewだが、中住戸はそれなりにキツめ。北西は阪急viewでそれなりの価値。南西は足元にまとまった土地もなく、開発も進めにくそうでロケーションは1番かもしれない。東向きは残念ながら、至って普通の眺望。兎我野町を見下ろしたところで価値なし。
梅田以外のタワーが80平米1億超え続出だが、定借評価減分加味しても梅田ど真ん中物件の評価の方がまだ上。飲食店、パチンコ商店街だとしても繁華街でそれらを避けることは不可。好みが分かれるが、1戸所有しておいても良い物件。
ブリリアや本町エリアも契約しているが、本物件は非常に面白みがあり、ワクワクさせたくなるような期待を持てる。
ということで部屋選びに邁進。
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2207
eマンションさん
>>2206 匿名さん
御高説どうも!
うめきた二期にぶつける(ぶつかっちゃう)のはスミフ知ってる人間なら誰でも分かってる。
投資ってもそもそもスミフが全住戸の賃貸諦めた時点でなぁ...それを進んで個人投資家が変わりに運用してくれるんだから、スミフからすればありがたい話ですよ。
てなわけで個人的にはワクワクはしないかな、完成された歓楽街タワーよりは更地開発の方が夢はある。
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2208
評判気になるさん
梅北2期発表遅いですね。遅らせて値段吊り上げ作戦しているのかな?
来年は金利も上がるので景気悪なればマンション価格も下がり始めるでしょう。
今が一番高い時ですね。
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2209
マンション検討中さん
>>2208 評判気になるさん
価格設定難しい時代。
不動産は冬の時代でしょうか。
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2210
匿名さん
>>2209 マンション検討中さん
それはここの値付けの迷走ぶりが物語っています。
不動産はバブってましたから、冬の時代がやって来て
冷えた方が長い目で見たらいいのかもしれませんね。
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2211
匿名さん
超都心はマンハッタンのようにビルの谷間の宿命。
しかしここは東向きが奇跡的に抜けている。
兎我野町だからこそ、しばらく高層ビルなどは建たない。
この歴史的に特異なエリアに感謝。
無論抜けているといっても、セントラルパークを望むほうがいいに決まっているが。
(とか何とかいいながら、そもそも定借ではね。)
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2212
評判気になるさん
横通ったけど普通の業務ビル感がすごいね。
スミフ営業所が質感台無しにしてる。
地方でよく見る昭和の下駄履き住戸の作られたてを見たらこんな感じなのかな?
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2213
マンコミュファン
梅田ガーデンレジデンスはもちろんのこと、ラトゥールも共有部専有部共にショボ過ぎて。場所だけを見たとしてもな…。梅田ガーデンを買うなら、少し離れていてもブリリアタワー買った方が満足するような気が。
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2214
口コミ知りたいさん
梅北2期が予想より安いので、その代わり倍率高そう、そうなるとこちらに戻って来そうな気配ですが、話題性で負けている上に、価格でもそこそこなら、こちらはもう少し値下げしないと売れない。
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2215
マンション検討中さん
ここのマンションかマンション近辺にお洒落なバーか美味しい店できたらいいのになあ
一階はマンションギャラリー辞めて他の店できないのかな?
一階と2階にもっと便利な商業施設とか店は今後入らないのかな?
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2216
口コミ知りたいさん
>>2215 マンション検討中さん
入らないです。
住友で固めることにしました。
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2217
評判気になるさん
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2218
口コミ知りたいさん
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2219
評判気になるさん
センスのかけらもないマンションですね。
若い社員の方は、何も意見言えない環境だとマンションみるだけでわかります。
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2220
匿名さん
中古で売り出した住戸が出ましたね。賃貸も借り手がつかないので堪えきれなくなったのでしょうが、スミフさんがまだまだ新築販売中なのでよほど安くしないと売れませんね。
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2221
名無しさん
>>2220 匿名さん
どこまで辛抱出来るかですが、弱小の不動産会社は倒産に追い込まれるか心配になります。
どうしてこんな物件に手を出してしまったのか理解に苦しみます。
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2222
匿名さん
貸せず転売できずだね。わずかな賃貸成約もスミフさんが関連の法人に頼みこんだアリバイ作りで実際にはほとんどない。ラトゥールも10月になっても夜ほとんど電気がつかず入居のない状況。
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2223
マンション掲示板さん
ラトゥールは結構入居してる気がしますけどね。特に角部屋はあかりついてる部屋が多いです
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2224
匿名さん
じっくり
ゆっくり
さすが住不
失われた30年デフレ不況を乗り越えてきた業界リーダーだけはあるわ
違う
全然
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2225
匿名さん
角部屋は貴重価値があるステータスだと営業かけているからね
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2226
マンション検討中さん
入っていなくても照明つけとけば入っている感が出るのに経費節減してるの?
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2227
マンション検討中さん
>>2222 匿名さん
住友関係の方の投稿でしょうか。
これが真実に近いところだと思います。
参考になります。
よく分かりました。
ありがとうございました。
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2228
マンコミュファンさん
>>2220 匿名さん
中古の売り出しとはいくらくらいですか?
新築価格より高いのでしょうか?
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2229
eマンションさん
>>2228 さん
新築価格に上乗せして出ているのを見ました。
新築が完売なら分かりますが、住不がまだまだよりどりみどりで新築を販売している同時期に、
理解に苦しみます。
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2230
通りがかりさん
>>2224 匿名さん
勝手なビッグセブンのイメージ
名門かつリーダー→三井、地所
名門だけど中堅→東建
新興かつ地方でイキってる→大京
首都圏だからイキってる→東急不動産、野村?
地方の唯我独尊→スミフ
野村不動産の立ち位置はようわからん。
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2231
匿名さん
>>2229 eマンションさん
掲載した時点で新築価格を下回る価格ですと損が確定してしまってたいへんなことになります。融資を受けているなら追加担保を差し出す羽目になります。この住戸だけでなく物件全体へのダメージが大きい。このあと当然応相談で新築価格から相当に下げることになります。新築価格設定が高すぎて失敗なうえ中古ですとデベの保証も無いし駐車場も借りれないので下げざるを得ません。しかし成約価格を知られないようにするでしょうね。何戸かまとめて買った不動産業者の方もあるとのことですが大損です。
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2232
通りがかりさん
>>2231 匿名さん
ご教授いただきありがとうございます。
ということは、高値を付けている不動産会社の物件も交渉してみる価値はあると解釈してよいのでしょうか。
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2233
マンション検討中さん
定借でスミフさんの許可がないと売買できないから大幅値引きは無理だろう。中古が安くなると新築住戸も売りにくくなる。こんな物件には手を出さない方がいいよ。
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2234
匿名さん
流石大阪人。価値のない定借には手を出さないんだね。トンキンとは格が違う。
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2235
匿名さん
>>2233 マンション検討中さん
定借マンションの仕組み理解できてない…
一般人の理解度はこんなもんか。
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2236
匿名さん
不都合な事実を隠したい業者さんかな?売買に住不の許可が要ることは重説に明記してる
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2237
匿名さん
>>2236 匿名さん
これって不都合な事なんですか?特に承諾料も高くないし。
知識の不足を指摘するとすぐに業者と早とちりするの何なん?
遥か昔ですが銀座タワーの時とかこんな発想になる人いなかったよ。関西の人も買ってるのに。
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2238
口コミ知りたいさん
>>2235 匿名さん
とにかくこの物件には手を出さないことが賢明ということなんですね。
いい立地なので住不さんがかわいそうに思い、買ってみようかと思いました。賢い買い方をご教授願いたかっただけのことです。
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2239
名無しさん
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2240
匿名さん
住不さんがかわいそうって?
今はぼろ儲けして笑いが止まらないんじゃ
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2241
匿名さん
>>2236 匿名さん
スミフ(土地所有者)の許可が必要なんて本当に書いてあるんですか?
本当なら一度スミフに説明を求めてみてください
必要なのは土地所有者の承諾であり、承諾が得られない場合は
裁判所の許可をとれば譲渡できるはずではないかと
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2242
匿名さん
>>2234 匿名さん
いやシエリアはじめ結構定借売ってるけど?
嫌味言うつもりが大外れなの恥ずかしい笑
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2243
匿名さん
>>2241 匿名さん
買う予定は今のところないから重要事項は見たことないけど、下記の注釈がありますよ。
【土地の権利形態等】
借地借家法第22条の規定による一般定期借地権(賃借権)、存続期間・75年、契約満了時、更地返還に代えて完全なる所有権状態にて現状有姿で賃貸人に無償譲渡。本定期借地権の更新および再築等による賃貸借期間の延長不可。借地借家法第13条による建物買取り請求不可。借地権の地代(月額)7,249円~19,489円(令和7年4月1日を初回改定として、以降3年毎に改定あり)一般定期借地権準共有持分譲渡代金は借地権設定対価であり返還されません。なお、本代金は売買代金に含む。敷金は期間満了時に返還(賃料の30ヶ月相当(無利息))。本敷金の返還請求権は、第三者に譲渡時に承継が必要。譲渡および賃貸は、賃貸人の書面承諾が必要(承諾料不要)。賃借権の設定登記/売主により申請済。
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2244
口コミ知りたいさん
>>2243 匿名さん
賃貸出す話しで以前にも書き込みありましたが普通の相手なら承諾得られますよ。少し考えれば分かる事でしょう。
ラトゥールやホテルもあるので反社などのチェックなどは特に厳しいらしいです。
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2245
匿名さん
>>2243 匿名さん
その注釈にも許可が必要とは書いてないようですが・・・
許可と承諾は違うものですし、重説は重要事項説明書と言って契約時に説明を受ける書面のことです
基本的な用語の違いを理解してから意見したほうが良いと思いますよ
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2246
マンション検討中さん
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2247
匿名さん
残念ながら来年辺りから築浅物件になってしまいますね。ますます売れなくなってしまいますね。
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2248
ご近所さん
>>2247 匿名さん
そのとおり新築は1年以内に建築され未入居のものとなっているので1年経つと新築と表示できなくなります。そのうえ定借で日々価値が蒸発、5年で7%減る。
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2249
評判気になるさん
>>2248 ご近所さん
君子危うきに近寄らずですね。
見送ることにします。
築浅物件となり、値ごろ感が出始めたら戻って来ます。
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2250
評判気になるさん
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2251
検討板ユーザーさん
>>2250 評判気になるさん
住不は売り手だから気にしないのは当然、
気になるのは買い主の方です。
買い手が気にならないなら、めでたい話しです。
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2252
匿名さん
デフレ不況期も一歩も引かずにここまで来て、爆益でウハウハ
フツーじゃねぇわ
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2253
匿名さん
>>2249 評判気になるさん
「君子」ってどういう意味ですか?
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2254
匿名さん
不動産価値にはその地域の成熟度なども加味されるから、単純に築年数が経過したから価値が下がるものではないんだよ
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2255
検討板ユーザーさん
>>2254 匿名さん
住不の方でしょうか。
それならどうして新築で売れないの。
古銭みたいに時が経つにつれて人気がでるのかな。
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2256
口コミ知りたいさん
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2257
検討板ユーザーさん
>>2245 匿名さん
譲渡および賃貸は、賃貸人の書面承諾が必要なのであれば、他の定借物件より流動性劣るし、賃料も下がることになるのでは?
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2258
評判気になるさん
>>2257 検討板ユーザーさん
いずれにせよ、ややこしい物件だな。
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2259
匿名さん
私は先祖が百姓で、高く売れた田んぼの代金を相続しただけなんで定借は理解不能です。高卒だし。
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2260
匿名さん
>>2257 検討板ユーザーさん
私が知る日本の法律では、借地上の建物を譲渡する場合には必ず承諾が必要、
賃貸する場合は承諾不要なのですが・・・何か勘違いをしてませんか?
承諾が口頭による意思表示でも有効であるのは確かですが、
実務上トラブルを防ぐために普通は承諾書を発行するのが普通ですから
書面承諾だからといって流動性に大きな差が出てくるとも思えないのですが
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2261
匿名さん
>>2255 検討板ユーザーさん
地域の成熟度の意味が分からなかったのでしょうか?
ちょっとググれば出てくると思いますが、その地域が発展することによって
その地域にある不動産の価値も上がることを言うんですよ
ですから将来的に成熟度が上がれば不動産の価値も上がりますが、
逆に廃れてしまえば不動産の価値も下がります
不動産の価格変動は一つの要因だけで単純に決まるわけじゃないのですよ
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2262
匿名さん
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2263
匿名さん
>>2260 匿名さん
賃貸禁止特約により借地人が特約に違反して第三者に賃貸したときは賃貸人は土地賃貸借契約を解除できる
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2264
匿名さん
しかし、ここはホンマにややこしいマンションやな!
一段とみんな買うの事嫌がりますよ。
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2265
評判気になるさん
>>2264 匿名さん
住不の営業の方がたびたび登場して火消しに懸命なようですが、一向に火種は消えませんね。
三連休でMRの案内に忙しいはずなのに。
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2266
匿名さん
>>2263 匿名さん
土地の所有者が借地上の他人の建物に賃貸禁止特約を付けるケースがあるようですが
合理的な理由がない限り法的にはその効力はかなり制限されています
つまり、借地上の建物の賃貸禁止特約は無効になることが多いのですよ
てか、スミフはこの物件に賃貸禁止特約をつけているのですか?
>>2262 匿名さん
借地上の建物賃貸(借地権の転貸)は土地所有者の承諾なしでも
無断転貸には当たらないという判例ありますから問題ないですよ
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2267
匿名さん
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2268
通りがかりさん
>>2266 匿名さん
この賃貸時でも承諾を求めるのは定期借地権の中でも買主にとってはありがたい建物の無償譲渡が契約に含まれている関係なのかな?それとも普通にラトゥールがあるから住友が変な人を入れたくないというためのものなのかしら?
建物がなくならないから、定期借地権が満了しても普通契約時に借家契約が残っているとき立ち退き義務が消滅しないとかあります?
売買で次の区分所有者にも必ず無償譲渡するように契約をさせる義務はありそうなのは想像しますが。。。
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2269
検討板ユーザーさん
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2270
eマンションさん
>>2269 検討板ユーザーさん
購入希望者は理解力ない人たちです。
そういう人たちを対象にした物件じゃないと売れない。
ブリリアン堂島はコンセプトがはっきりしていて、
理解力なんて必要なかった。
その差なんでしょう。
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2271
匿名さん
>>2268 通りがかりさん
まず賃貸についてですね
建物譲渡特約付定期借地権であろうがなかろうが
借地上の建物を賃貸するのに土地所有者の承諾は必要ないですよ
もちろん合理的な理由のある特約があるなら話は別ですが
次に借地権の延長についてですね
借地権の延長については、法律には当事者の合意により可能とありますが
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/detail.cgi
>定期借地権の更新および再築等による賃貸借期間の延長不可
とサイトの備考に書いてありますから立ち退き義務はあると考えるのが普通でしょう
借地権が切れるのは75年後ですから、借地上の建物の賃貸契約をするときに
その期間内に契約が終了するように設定すればいいと思いますよ
次は売買ですか
建物譲渡特約付定期借地権の知識のあり、契約の条項をちゃんと読める人であれば
借地権の切れる75年後に土地は更地にせずに建物ごと返還し、
建物は無償譲渡となることくらいは分かっているはずですので、
納得済みで購入すると思いますよ
もちろん、納得できない人は買わなければいいだけですし
トラブルのもとになりますからそういう人には売らない方がいいです
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2272
匿名さん
>>2270 eマンションさん
土地借地権でも土地所有権でも不動産は高い買い物ですから
しっかり勉強して理解力をつけてから購入したほうがいいのですけどね
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2273
匿名さん
>>2270 eマンションさん
全然ややこしくないですよ。
やっぱり理解力ないですね笑
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2274
匿名さん
>>2273 匿名さん
住不の方ですか。
三連休忙しいでしょうに。
もうすぐカモがわんさとやって来ますから、
早く退出してください。
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2275
匿名さん
買えばややこしくなりそうですね。
売却もややこしくなりそうですね。
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2276
匿名さん
ややこしくも何ともないのに理解できなくて難しいというレベルの知能の人は買わないしどうせ買えない。
ここの住人はいろんなスクリーニングがされてて安心ですね。
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2277
匿名さん
宅建試験レベルの知識もない
全てを一任できる人間を雇うお金もないなら
ややこしいものなど買わずに
気楽な賃貸住まいがいいですよ
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2278
匿名さん
>>2277 匿名さん
5点免除で宅建持ってる高卒地主の人定借の事勘違いしまくってたよ。
宅建持ってても怖いなあ。
地主さんは土地への執着心がすごいからね。
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2279
通りがかりさん
>>2276 匿名さん
スクリーニングされて安心ですが、売れなさ過ぎて不安もあります。
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2280
マンション掲示板さん
>>2271 匿名さん
そういう人に売った場合、売主はどんな責任または次の買主はどんな責任を負うことになりますか?
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2281
匿名さん
大阪市でここまで販売不振なのは今でかつて無いですね。
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2282
検討板ユーザーさん
>>2281 匿名さん
いま世間は三連休、住友不動産のMRも忙しいはずなのに、関係者の方がここによく出没されているようです。
開店休業なのかな。
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2283
口コミ知りたいさん
>>2282 検討板ユーザーさん
一階のMRが建物の風格を落としてるから、まずはそこをどうにかしないとね。
高級物件の一階にはそぐわない広告出しは辞めましょうよ..
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2284
匿名さん
>>2280 マンション掲示板さん
場合によりけりですから、自分の頭で考えられないなら
弁護士を雇って解決してもらいましょう
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2285
匿名さん
>>2278 匿名さん
合格するだけなら簡単ですからねw
でも定借を理解したいなら宅建のテキストで十分だと思うんで
定借に文句をつけてる人は一度読んでみるといいと思うんですよ
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2286
マンション検討中さん
>>2281 匿名さん
販売不振なのに引渡時期を1年半後にするかな?
あなたからすると、よっぽど売れてほしくないんですね。
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2287
マンション検討中さん
一階の不動産店舗から何か居住者の方が便利に使えるレストランバーやお洒落なカフェや成城石井スーパーや居住者の鍵があれば使えるフリースペースとかできたら良いのになあ!
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2288
名無しさん
>>2284 匿名さん
重要事項説明や契約書の記載内容読まないかぎり、誰も正確には判断できんのちゃう?
一般定期借地権でも、譲渡および賃貸は、賃貸人の書面承諾が必要(承諾料不要)って案内になってるってことは、土地の賃貸人(住友不動産)は、以後の売買や賃貸契約でも、適切な文言が入ってないと承諾しない運用かもしらんし。
そしてその何十年後に影響のある文言で、賃貸の家賃が普通の定期借家契約並みに下がったり、売買取引時に嫌がられたりするかは、それこそ相手次第なんやろて。
金融機関のローンも定期借地権に対してはまだまだ限られるわけやし。
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2289
評判気になるさん
>>2286 さん
そう言うあなたは、よっぽど売れてほしいんですね。
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2290
匿名さん
>>2288 名無しさん
不動産取引するとき普通は不動産屋に媒介してもらうと思うのですが、
その場合は不動産屋が契約書面を用意してくれると思いますので
適切な文言の入った契約書を作成してくれると思いますよ
建物譲渡特約付き定期借地契約は比較的新しい契約形態ですから
まだ理解していない人も多いようですし、
これを嫌って買わない借りない人ももちろんいると思います
その点が転売目的や運用目的で購入するには不利だと思うなら
購入しなければいいだけじゃないですか?
世の中には様々な価値観の人がいますから
納得した人が買い、納得できない人は買わないでいいんです
もし物件が売れなかったとしてもその損失を被るのは売手です
買手が心配してあげなくてもいいんですよ
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2291
名無しさん
>>2290 匿名さん
買い手じゃなくて、
住不のことを心配されていると思いますが。
株主なら心配もするでしょう。
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2292
匿名さん
>>2291 名無しさん
>買手 が 心配してあげなくてもいいんですよ
このスレで売れない売れないと騒いでいたのはスミフの株主だったのですか?
株主でしたらもう少し頭を使いましょう
本気で心配するならこんな匿名掲示板ではなく株主総会で意見を言うものです
こんなところでネガキャンしたところで箸にも棒にもかからないですよ
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2293
eマンションさん
どういうわけか、ブリリアン堂島の方で、ここが話題になっていますね。
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2294
通りがかりさん
>>2293 eマンションさん
わざとかもしれませんが「ブリリア」です
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2295
匿名さん
>>2294 通りがかりさん
ここはMRと同じく閑散としていますね。
枯れ葉も庭の賑わい、投稿に感謝です。
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2296
匿名さん
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2297
名無しさん
>>2293 eマンションさん
ブリリアには、三井タワーに戦々恐々やし
うめきた2期が積水幹事で弱気になりそうで
梅田ガーデンをディスることで自我を保っている
円安で金利暴騰のリスクあるし無理して買った人
特にラウンジもろくに使えないホテル下購入層にとって
メンタル崩壊寸前。
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2298
検討板ユーザーさん
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2299
匿名さん
スムラボの記事になってますね。
私は過去にここを検討しました。タワマンに於いて
眺望の無い19階以下の西や南なら、もし今検討していたとしても
私は買わなかっただろうなあ。
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2300
匿名さん
ブログとかでここの紹介をする際に、56階建てって書かれることが多いけど、梅田ガーデンレジデンスとしては39階までなんだから分けた方が親切なんじゃないかなと思うんですよね。
あと総戸数の584戸っていうのはラ・トゥールは合算してたりしない数なのかな。
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2301
通りがかりさん
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2302
匿名さん
勘違いされている方が多いので言っておきますが、ラトゥールと言ってもラトゥール代官山グレードではなくラトゥール札幌と同等グレードですので、悪しからずご了承下さい。
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2303
通りがかりさん
>>2302 匿名さん
すみませんがグレードの違いを教えていただけませんか?
庶民なもので見たこともありません
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2304
マンション検討中さん
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2305
マンション検討中さん
タワマンの周りの禁止区域でタバコ吸う人やめて欲しい!誰か注意して!
あと、タワマンの一階や周りはお洒落な店とかできてくれたら嬉しい?
下のホテルも一般客にもレストランとか使えたらいいのに
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2306
eマンションさん
>>2305 マンション検討中さん
あの辺にたむろする人たちはあの辺の安いお店目当てに来る人たちだからねー
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2307
マンション検討中さん
>>2306 eマンションさん
そういう風に言われても仕方ないですね。
本当よく喋るオッサン多いですね。
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2308
評判気になるさん
MRに行かれた方、教えてください。
週末は混雑していましたか。
私はもう少し様子見しようと戦々恐々としています。
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2309
eマンションさん
>>2308 評判気になるさん
週末は前日予約で行けました。当日予約もできると思います。
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2310
評判気になるさん
>>2305 マンション検討中さん
お洒落なラブホテルならありますよ。
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2311
評判気になるさん
>>2309 eマンションさん
貴重な情報、ありがとうございます。
相変わらず閑古鳥泣いてますか。
もう少し待つことにします。
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2312
匿名さん
2年後辺りから更に値下げすると思いますよ。
金利も上がっていて更に閑古鳥泣いてると思います。
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2313
匿名さん
>>2312 匿名さん
住不の方ですか。
ご親切に情報、ありがとうございます。
いま買っても入居は24年4月なので、2年後にいま2億の物件が、1.6億で買えるなら、その方がいいです。
それでも高いと言われるかもしれませんが、
喜んで購入します。
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2314
匿名
>>2313 匿名さん
なぜ物理的には住めるのに2024.4しか許されないのでしょうか……それで売手が得れる便益一切わからないのですが、どなたか教えて頂けますか?
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2315
eマンションさん
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2316
匿名さん
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2317
マンコミュファンさん
>>2314 匿名さん
何かしらスミフとしてはメリットがあるんでしょうけど、よくわからないです。管理費もスミフ負担ですし、敢えて1.5年も空室にする意味はなんでしょうか。
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2318
マンション掲示板さん
当面売上は欲しくないんでしょう。売上調整以外にあるのかな。
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2319
マンコミュファンさん
>>2318 マンション掲示板さん
堂島ブリリアも先着順になり、同じ高掴み物件として再スタートです。ここに梅北2期、三井が絡んで、
旧財閥が出揃った
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2320
評判気になるさん
>>2314 匿名さん
この超円安下で販売すると、外国人ばかり買ってしまうので、それを阻止するためと営業の人から聞きました。
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2321
職人さん
>>2320 評判気になるさん
それはないですよ!綺麗事です。
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2322
名無しさん
>>2321 職人さん
うん、それは全然筋が通ってないと私も思います。
それで納得する買い手はいないでしょう。
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2323
2322
>>2322 名無しさん
すみません、買い手がいないと言いたい訳ではなく、そのロジックに納得する人は居ないということです。悪しからず。
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2324
口コミ知りたいさん
堂島ブリリアの売れ行きに急ブレーキがかかったようですが、こちらは値下げで対抗でしょうか。
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2325
名無しさん
ロールスロイス がよく出入りしているのをみる
それも何台も ここは雲の上の天竜人しか住めない都なんやろなー
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2326
マンション検討中さん
ここの共用部のラウンジやテレワークルームは夜も24時間とか使えるようにして欲しいです。夜遅くまで仕事なので、夜しか使えないので。。
あと、ここのタワマンは夜のエレベーターとかも明る過ぎてまぶしいから、他のタワマンみたいにもっと暗めの間接照明のお洒落な感じにして欲しいです!
居住者は下のホテルとエレベーターで気軽に行き来できるようにしてくれたら来訪客に泊めやすくなりますね。
あと、タワマン周り(タワマンの斜め前の通路等)の喫煙禁止区域で沢山のタバコ吸ってる人らは誰か注意指導徹底お願いします?タバコの副流煙がひどくて健康害します。
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2327
評判気になるさん
>>2326 マンション検討中さん
考えましょう。ここで書いて変わると思う?
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2328
eマンションさん
>>2326 マンション検討中さん
そういう場所だからこそ、今後の値下げ期待も膨らむのでいいと思いますが?
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2329
マンション掲示板さん
共用部のラウンジ閉まるの早すぎやから24時間開放のがいいですね。
それとマンション一階は何か別の居住者の鍵で入れるスペースかレストランかBARかスーパーか飲食店かできたら嬉しいです!!
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2330
通りがかりさん
>>2329 マンション掲示板さん
そんな望みをかけるより、他を探す方が賢明ですよ。
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2331
匿名さん
>>2329 マンション掲示板さん
おしゃれなホテル住まいですね
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2332
匿名さん
マンションを引き渡しするとすみふに売上発生してしまうので、
この先景気が悪くなってマンション売れなくなることをみこし、高給の社員を囲うため利益計上したくないんやろ。
管理費をちまちま経費として支払うことくらいすずめの涙なのでなんてことない。
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2333
匿名さん
さいきん駅からの距離についての表示ルールが変わったように、販売開始から1年以上経ったら新築表記できないようにルール変えないのかな。
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2334
匿名さん
75㎡の2LDKに4人家族(チビちゃん2人)で住めると思いますか?
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2335
口コミ知りたいさん
>>2333 匿名さん
未入居物件とか、考えてほしいです。
このままでは5年経っても新築物件ですかねえ。
その上、定借ですから。
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2336
通りがかりさん
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2337
匿名さん
>>2336
そうですか。とりあえず子供が小学生のうちは賃貸で借りようと思っていましたが、やめたほうがいいですか?
場所的にものすごく便利なので前向きに検討してます。
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2338
検討板ユーザーさん
>>2335 口コミ知りたいさん
優良誤認に該当しないのか不思議ですよね。
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2339
マンション掲示板さん
>>2337 匿名さん
そう思われるなら、そのようにされたらいいと思います。他人の意見など聞く必要はないです。
住不の営業マンも指咥えてお待ちしておりますし、
間取りも階数も選り取り見取りです。
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2340
通りがかりさん
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2341
口コミ知りたいさん
>>2340 通りがかりさん
まったく同感です。
扇町小学校まで一度歩いてみてください。
とても子どもを歩かせるよくな場所じゃないです。
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2342
匿名さん
そうですよ、子どもさんが出歩けませんね。
ほんの少し離れて扇町公園界隈にいくらでもマンションがありますからそちらのほうが良いのでは。
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2343
匿名さん
東京と大阪の不動産傾向
東京
地歴は全く気にしない、品川・浜松町の駅裏なんかも大人気、芝浦もOK。
埋め立て地でも喜んで住む。晴海フラッグ、豊洲、辰巳など。
私鉄ターミナルを忌避する(池袋・新宿・上野)。
麻布、広尾、番町といった都心に落ち着いた高級住宅街があり最大の坪単価となる。
旧財閥デベを好む、地元資本、独立系、ワンルーム屋を嫌う。
定借でも欲しければ躊躇なく買う。
施工会社を気にしない。長谷工の評価が高い。
値引き交渉に消極的。
北に行くほど民度が下がる。
大阪
地歴をやたら気にする。これは京都人も同様の気がする。
埋め立て地を馬鹿にする。まったく住みたがらない。
私鉄ターミナルを好む(梅田・難波・天王寺)
大手前や谷町筋、御堂筋、南森町など、優れた住宅地域の評価が乏しい。
旧財閥よりも、地元マンデベ、独立系、ワンルーム屋を好む。
定借を極端に嫌がる。
施工会社には、一定数にこだわりがある。長谷工アレルギーがある。
値引き交渉に積極的。
南に行くほど民度が下がる。
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2344
タワマンマニア
ここが他のマンションに対して売れていないのは、
住友が売出し制限をしているからです。
今回の19階40平米は売れすぎて9月上旬6000万→9月中旬→6500万→10月中旬7000万に改定になってました。
決算見込みがたっているので引き渡しを遅らしているみたいです。
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2345
マンション掲示板さん
>>2344 タワマンマニアさん
売れていないという事実は消せません、
住不の営業マン、必死の弁解ですね。
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2346
匿名さん
>>2343 匿名さん
何が言いたいのかよく分かりません。
梅田ガーデンの定借を気にするな、と受け取っていいのですか?
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2347
マンション掲示板さん
>>2346 匿名さん
なんの根拠もない一人語りですから……無視でいいでしょうね
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2348
匿名さん
>>2347 マンション掲示板さん
無視でよろしかったでしょうか。
意味不明で何が言いたいのか分からなかったものですから。
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2349
マンション検討中さん
「大手前や谷町筋、御堂筋、南森町など、優れた住宅地域の評価が乏しい。」
御堂筋って住宅地なの?
「旧財閥よりも、地元マンデベ、独立系、ワンルーム屋を好む。」
ワンルーム屋好む人もいるだろうけど、少数派じゃ?
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2350
匿名さん
ここの賃貸物件がたくさんサイトに出て借り手がいなくて何ヶ月もそのままですが大丈夫なのでしょうか、賃貸に出しているということは少しでも回収したいということだと思いますが
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2351
名無しさん
>>2350 匿名さん
新築が売れていないのに賃貸が人気出るはずもないのは当然のこと。この価格で賃貸が利回り悪いことはど素人でも分かるはず。それでも手を出したのだから、自己責任です。
買った価格より値下げして売るしかないです。
それも早くしないと、ますます深沼にハマります。
早い損切りは結局は儲けになるのです。
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2352
通りがかりさん
>>2343 匿名さん
この比較だと大阪の方がマンションの審美眼はありそう
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2353
匿名さん
APAが完成して夜はビル上の看板がまぶしく光り輝くようになりました
このマンションにとっては厳しい状況です
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2354
匿名さん
>>2353 匿名さん
そうだと思いますよ。
ネオン下の最上階は大浴場だと聞いています。
南棟は値下げしないと厳しいでしょうね。
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2355
匿名さん
APAホテルの看板が夜間の眺望を妨げているのですか?
眺望と言うかまぶしくてカーテンを開けられない状態になっているのでしょうか?
電力ひっ迫を理由に電気を落とすようホテル側に交渉できないのかしら。
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2356
デベにお勤めさん
>>2355 匿名さん
そんな交渉をするより、他を当たった方が得策でしょう。
もうすでに買ってしまっていたら、ごめんなさいです。。
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2357
通りがかりさん
>>2355 匿名さん
名物社長に「最近こんなクレームがあったんですよー」とテレビで暴露されて終わり。
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2358
匿名さん
>>2355 匿名さん
あの強欲BBAが、素直に応じるわけがない
安物ホテルの照明も、どこも酷いね
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2359
名無しさん
東京も地歴はきにするよね。港区湾岸だって、別に内陸麻布買えるなら麻布だし、港区の中で安いから湾岸買ってるだけでしょ。山手線なんかより日比谷線、銀座線のほうが利便性高いし。施工会社もデベももちろん大事。
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2360
通りがかりさん
-
2361
通りがかりさん
周辺との調和しなさっぷり、相当ネットで叩かれてますね。大部分はここの購入層から外れる外野の意見だとしても、ここまで批判一色なのはつらいですね。大阪タワーさんも批判的なコメントされてますし。
批判の中にはアパホテルを見習えというのもあってちょっと笑ってしまいましたがw
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2362
マンション掲示板さん
電柱地中化しなかったのは残念ですが、周囲とは調和しない方がいいでしょう。周囲が綺麗になって合わせてこいというのが住友さんの方針じゃないかと
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2363
マンション検討中さん
>>2362 マンション掲示板さん
それにはずいぶんと時間がかかります。
新築マンションでは売れなくなります。
立地は抜群なので価格さえ下げれば、
売り切ることは住不が一番よく分かっているはずです。
そのうちに我慢出来なくなり、アクションを起こすでしょう。
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2364
マンション検討中さん
周囲とあえて調和させずに存在感を際立たせるのも個人的にはありだとは思いますが、ここはそういう感じでもないですね。
一昔前に乱立した第3セクターの箱物を彷彿とさせる、ただただ殺風景な印象。
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2365
口コミ知りたいさん
あの下品で安物居酒屋ばかりのゴミのような環境と調和させろなんて狂ってますね笑
タワマンに住んだこともない貧乏建物オタクには富裕層が求めるものを理解できないんでしょう。
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2366
匿名さん
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2367
マンション掲示板さん
>>2365 口コミ知りたいさん
仰ることは理解できますが、それならそれで低層階の外観に力を入れ、一階に外車のショールームをあえて誘致する等貧乏人お断りの雰囲気を全面的に出す努力が必要だったと思います。
今の状態だと、区民センターが移転してきたのか?みたいな印象しか受けません。
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2368
匿名さん
小便臭そうな汚い居酒屋のたぐいを全部壊して、
鉄筋コンクリート+ガラス張りの表参道ヒルズみたいなのに
建て替えていけば、雰囲気良くなってスミフ側にマシなテナントが入居すると思われる。
東梅田全体のイメージが良くないので、あと何年かかるか分からない・・・。
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2369
マンション掲示板さん
建て替えみたいな時間のかかることしなくても、真前の建物買い取れるところだけでも買い取って一階にカフェ呼んでこればその一帯だけでもジェントリフィケーションできますよ。
何だかんだで梅田に近い好立地であることには変わりないので、条件次第でカフェ側も積極的に乗ってくるでしょう。
ただスミフはそういうの苦手そうな気もしますが。
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2370
名無しさん
>>2369 マンション掲示板さん
周辺建物の1階のテナントをカフェにする為に建物ごと買い取っていきましょうなんて住友不動産の社内で提案したら即却下されるでしょうねぇ。
住友不動産も自己満足のためにやってるんじゃないんですよ。
寝言は寝て言いましょう。
ジェントリフィケーション笑
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2371
検討板ユーザーさん
お初天神界隈は当面あの状態のまま、梅田ガーデンは場違いタワーとして周りから浮いた存在であり続けるでしょう。そもそも交通アクセスの良さに特化した物件なので別にそれで構わないのです。
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2372
マンション掲示板さん
>>2371 検討板ユーザーさん
利便性に特化、仰る通りだと思います。
それだけの売り物なら、値付けには失敗しましたね。
他に何らかのプレミアムがつけば、
この価格でも勝負出来たかと思います。
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2373
匿名さん
>>2372 マンション掲示板さん
他のプレミアムがついてたらもっと高額にして少しずつ売れる程度の今より高い値付けをするだけでしょう。
売れ行きがいい事を良しとしないのがスミフの販売方針です。
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2374
マンション検討中さん
>>2373 匿名さん
またまた住不の方ですか。
売れ行きがいいことをよしとしない企業であり続けてください。
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2375
匿名さん
>>2371 検討板ユーザーさん
何度も言われてますがあのゴミ溜めの雰囲気との調和なんてここを買えるような層の人は誰も求めてないんですよ。
仰る通り、ここは雰囲気よりも交通アクセスと商業施設利便性を重視したタワマンです、って見れば分かりますね。
住むことを前提とした評価が出来ない浅い知識の建築物オタクはここでは需要ないですね。
-
2376
通りがかりさん
>>2375 匿名さん
住むことを前提?
まったく意味不明。
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2377
マンション検討中さん
市有地のプロポーザル案件なので外野から叩かれるのは仕方ないですね。我慢しましょう。
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2378
匿名さん
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2379
す匿名さん
>>2377 マンション検討中さん
コンペは、「提案」の内容を評価。
プロポーザルは主に「提案者」を評価して決めます。
梅田曽根崎計画はプロポーザル方式によって実績などから住友不動産に決まってますね。
周辺のお店の雰囲気と調和させる義務なんてそもそもありませんが?
2階のあの不気味な銅像で最低限の約束は果たされているはずですよ。
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2380
評判気になるさん
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2381
匿名さん
売れない売れないって言われてるけど
夜は、けっこう電気付いてるけどな
アンチは、通電テストとか言うのだろうけど
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2382
匿名さん
>>2381 匿名さん
そもそも完売したタワマンでも7割位しか電気ついてないよね。
家にいない人、セカンドハウスの人、いろいろだもの。
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2383
匿名さん
>>2382 匿名さん
住不関連のお二方、新しい情報をありがとうございました。
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2384
匿名さん
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2385
匿名
>>2384 匿名さん
見た感じ、皮肉言われてるんじゃないかな
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2386
検討板ユーザーさん
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2387
通りがかりさん
>>2382 匿名さん
売れてても引渡しが再来年じゃ電気つくわけないでしょ。
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2388
通りがかりさん
それに引き渡し済みでも賃貸に出てずっと借り手がつかない住戸も多いです
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2389
ご近所さん
>>2314 匿名さん
9月の契約者です。9月契約は引き渡し2023.7ですが、10月以降の契約は2024.4以降と聞きました。引き渡しタイミングが売上計上タイミングになるので、決算に合わせて戸数調整しているとのこと。10月から値上げする予定ともきいてました。
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2390
マンコミュファンさん
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2391
マンション検討中さん
>>2389 ご近所さん
24年、築3年の中古物件が値上げですか。
バブル期再来のようです。
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2392
匿名さん
>>2391 マンション検討中さん
認めなくないからバブルのせいという事にしたいんでしょ笑
住友不動産では通常運転ですよ。
無知すぎ。恥ずかしいねー
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2393
通りがかりさん
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2394
ご近所さん
>>2390 マンコミュファンさん
10月値上げしてますよ。
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2395
検討板ユーザーさん
>>2394 ご近所さん
なんだかんだで坪600オーバー維持してるのはすごいですね。うめきたはどうなるんでしょう?
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2396
eマンションさん
>>2395 検討板ユーザーさん
ここで坪600ならウメキタは坪1200くらいかな。。
ウメキタはこことじゃ比べ物にならんくらい良いからなぁ。
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2397
通りがかりさん
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2398
匿名さん
ここのホテルの客層はマス層で賑やかな方が多いですな。
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2399
匿名さん
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2400
匿名さん
契約月により引き渡し時期に大きくズレがあるようですが、一斉入居にしてもらった方が公平ですよね。
たった一か月の差で新築マンションに先に入居する方がいると思うと微妙な心持です。
梅田ガーデンレジデンス
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所在地:大阪府大阪市北区曽根崎二丁目73番2(地番)
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交通:東海道本線(JR西日本) 大阪駅 徒歩5分 (地下街ルート/4:40~1:00、徒歩6分 (公道ルート))
- 価格:6,900万円~2億円
- 間取:1LDK~3LDK
- 専有面積:40.57m2~83.83m2
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販売戸数/総戸数:
13戸 / 584戸
ご近所マンション
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