オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

立地いいな。三徳とスターフルーツ近いし、駅へ行く途中には薬局や図書館もある。窪町、播磨坂、大通りから一本入っているとか好条件が多い。あとは億出す付加価値があるかどうかだな。

億ションで駐車場、コンシェルジュなしだったら正直ショボすぎるな。中古を探した方がいいわ。

一億という心理的抵抗線を超えられる人は買うのでは
貸した時の利回り的にどうなのかと問われる方もいますが、
確かに郊外の駅から離れた場所の安い物件は理論上の表面利回りは良くても空室リスクや売却時の値落ちはこの辺とは比べ物にならないぐらい大きいとおもうんですよね。

買って貸して売った最後の収支を考えると、悪くはないと考える人も多そうです

オープンレジデンシア本郷後楽園もあっという間に完売していたからな。販売経費をかけるぐらいならささっと売り切っちゃえる値段に抑えて売るという基本はここも同じかな。

Bタイプいいね、柱の食い込みをうまく収納とか浴室を嵌め込んで隠すのに成功している。
行灯部屋もないし、近頃の物件としては割とマシな間取りに見える。まあ億超えの部屋にはなるんだろうけれど、住みやすそうだ

あと、ここってオーダーシステムでかなり手を入れられるんだね。
高価そうだけど、これはいいね。
限られたフラッグシップ物件だけに用意されているようなので、ここの販売には相当力が入っている証拠だね。オプレジの本気が見れそう

しかし高級住宅地として地元で知られている場所をよくもまあこうポンポンと仕入れられるもんだよね。衝動買いする人も多そう

駐車場が１台、というのがとても残念・・。この場所だったら、ファミリー向けのゆとりある、ほどほどの高級マンションにしてくれたら良かったなあ。

駐車場は、車持たない人やカーシェアなども増えてるから仕方ないような気はします。むしろ、この辺は自転車移動が中心になるのに、駐輪場が1戸1台程度しか確保されてない方が気になります。子供がいると家庭だと少なくとも2台は必要になるのに、戸数に比べて少ないです。

ここ杭の長さが30メートル近くあって、高台のわりに地盤が良いってわけじゃないんだね。

立地はいいけど、オープンハウスでも9500万以上もするのは、ちょっと高すぎるな

>>49
文京区の高台ってローム層が厚いのか杭長が長い物件をよく目にするね。本郷台地の方も結構長い物件がちょくちょくある

>>27 匿名さん

9500万
パワカの一時取得者では頭金2000万くらいないと支払いが大変だな

買える人はいるだろうね

プランに1Rの間取りが掲載されていないのですが、
これは完売しているという認識で良いのでしょうか？
だとしたらそのプランが先に売れるのがちょっと意外です。

販売戸数未定とかなっているので、案外地権者住戸だったりして

地権者住戸と言う可能性もあるんですね。
あまり考えた事がありませんでした。
仮にそうだとして明記される事はないのでしょうか。

地権者住戸となっていても途中で突然分譲されたりすることがあるので、蓋を開けてみないとね。未定となっているところを見るとまだ売るかどうか考え中みたいだね。

>>49 匿名さん

意外と千川通り沿いのマンションの方が杭が短いんですよね。
千川通り沿いや江戸川橋駅付近マンションの杭の長さは10メートルくらい。
本郷の高台にあるマンションは40メートルくらいなのに。不思議ですね。

>>58 マンション掲示板さん
標高差考えても坂下の千川通り沿いの方が地盤までの距離が短いみたいなので、高台なのに勿体ない感じがします。ただ、この立地はハザードマップ上は完全に抜けてるので、水害の方は安心なのは良いですね。

乾いたローム層なら少々杭が長くても埋立地みたいに側方流動の心配はなさそうだけどね

播磨坂は桜が綺麗そう。
昔、茗荷谷って何もないイメージがあり、その分、都心だけど環境がいい印象がありました。
ここ、買い物施設どうなんでしょうね。
三徳茗荷谷店があるので取りあえず大丈夫でしょうか。
三徳は食材にこだわっている感じがあるので値段高いかも。

三徳茗荷谷店はいいですよ！品揃えも多いし、ちょっと高級ですが高級すぎない感じ。近くに産直野菜を売る店や、中勢肉店では高級肉も購入できます。程よいケーキ屋さん、和菓子屋もあります。安い商店はあまりありませんが。

三徳とクイーンズの格差
鶏肉は三徳
豚肉はクイーンズ
牛肉はドロー
鮮魚はクイーンズ
調味料はクイーンズ

三徳は魚はダメだけど肉は良い。

クイーンズよりかは成城石井の方が近いけど、たしかに鮮魚はクイーンズかなあ...
成城石井は輸入食品の品揃えがいいからよく行くけど
オーガニックのデーツなんてマニアックな商品は成城石井にしかない

茗荷谷は駅の近くよりも播磨坂沿いの方がお洒落な店が多い印象があるな

播磨坂ってそんなにお店多くないよね？

多くはないんだけどね、全体に質がよく品がいい。近隣住民の質の高さの反映だろうね。

ドイツの機械式時計メーカーのショウルームも麓にあったりしてちょっと華がある

設備仕様が更新されたけど、オプレジも少しずつグレードが落ちてる気がする。ひと昔前は廊下水回りタイル張り、LOW-Eペアガラス、キッチンバックカウンター標準装備で値段の割に充実してたのに。

>>61 匿名さん

文京区は基本的に買い物が不便だから。そのなかでは茗荷谷は買い物が便利なほうだよ。

後楽園なんかも何気に買い物は不便。駅近に住むと成城石井しかないからね。再開発でスーパーできるだろうけど、現時点ではダイエーのそばに住んだほうが便利そう。

東大前や本郷三丁目あたりは高台で良いけどまともなスーパーないのが欠点だね。
文京区の中ではこのマンションの辺りはましな方だよ。

ここの三徳は結構大きいのでかなり便利な方だよね。坂下のハナマサなんかも使おうと思えば使える。大きいスーパーが近くにあるのは日常生活上重要。文京区でここより利便性求めると、坂下になるけど、再開発含みで春日駅の北側あたりになるだろうね。この辺は高台と利便性のトレードオフ。

他に高台で大きなスーパーがあるのはグリーンコートのピーコックがある本駒込、千石あたり。

後楽園も飯田橋側の人はまわりに店がないから不便かもね。
千川通沿いの方が便利だがあまり高級な物件が建っていないところが難点

本郷は昔は東大に関連した中小の医療機器とか特殊な技術を持った会社がごちゃごちゃ自社ビルを建てていたオフィス街だからね。昔から人が多く住んでいたのは実際には坂の下の白山通りとか千川通沿いでこの辺に生活利便施設が集中している。大昔は高台にも小さな肉屋とか八百屋が点在していたのだけれど、いつの間にかなくなってしまった。

千川通りのダイエー付近は最近まで東急が億ション分譲してたり、少しずつ綺麗になってるけど、まだビックリするくらい古い建物が残ってるよね。利便性重視ならあの辺りはドームシティや再開発まで徒歩圏、小さな商店から医療機関まで揃ってるからそっちの方が良いかもね。ここの立地は、そこそこ利便性がありながら、高台、駅距離、窪町小学区とバランスが良いとのろが魅力かな。

ダイエー近くのマンションショッは、古くて仕様もしょぼいけど安いのは間違いない
物足りないだろうけど、損はしにくいかもね
一生住む気がないなら、ステップとしては良い判断かも

住まいサーフィンの記事見てたらオープンのリセールは、日鉄興和不動産、NTT都市開発に続いて３位だった。都心にしか分譲してないし、大手と比べて割安だからリセール負けしにくい、ってことなのかしら。

ちょっと前の記事見つけたよ

茗荷谷エリアの不動産は“買い”？　都心アクセス力は広尾レベル、価格は準都心並み！「茗荷谷」の中古マンション価格による文京ブランドを検証

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110038

茗荷谷は主要駅までアクセス良いから広尾並みに上がるかはさておき、完全に実需エリアだし、都心回帰の流れから下がりにくいだろうね。モデルルームの案内も1月中は埋まって、かなり注目されてるみたい。

>>80 匿名さん
長者丸とこちらですと、どちらが仕様上ですかね？ホームページでは分からず。

建物外観デザインが分からない。モデルルーム行ったけど、まだ正式にできてないと言われ、白黒スケッチみたいなの見せられたんだけど遅くない？

>>81 マンション検討中さん
ホームページ見比べた感じ、若干ですが、長者丸の方が良さそうです。違いは手ぶらキー、玄関前カメラモニター、廊下タイル張り、LOWEガラス、フローリングくらいでしょうか。ホームページ上書いてないだけかも知れませんが、上級仕様なら普通書くと思うので。専有部はオプション対応可能でしょうね。

茗荷谷は、テニス場、図書館が近くにあって便利だし、幼児教育も進んでいるよ
保育所ぐらいの子どもたちがが、欧米人の先生に連れられて公園に遊びに来るのだけど、
普通に英語はしゃいでいて驚いたよ

>>82 デベにお勤めさん

検討中ですが、60平米タイプの価格はどの位でしたでしょうか？

60平米で8500くらいでした。
HPやパンフには載せていないいろんな部屋タイプがありました。
半地下部屋も売るそうですよ。

坪470万ですか、かなり強気な印象ですね。地下住戸は割安になると思いますが、物件概要みると地下一階建てになってるので、半地下というより完全地下っぽそうです。テラスが広ければ価格次第でありかな、とは思いますが。

86ですが、
価格表を見直しました。
正確に言うと60平米8360でした。
まだ価格を付けてない60平米部屋も多数ありましたので、今後道値付けするか、ですね。

85で質問したものです。
ご回答ありがとうございます
想像以上の価格でした。。

60平米で8000切ってる部屋もたしかあったような気がしますが...