オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-12-02 14:01:31
100平米の方のプレミアムは一瞬でしたね。1.4から1.5億くらいしたはずなのに。
個人的には洗面所と2部屋リビングインのBタイプよりDタイプの方が好みなんだけど、廊下長くて居室が狭いのがネックかな。
私の知り合いの社長は、白山に住んでいるな
浜松町の巨大ビルに経営している会社ある
購入検討されてるなら現地行って自分の目で確かめた方がいいですよ。
現地に行って来ました。
やはり、というか日当たりと景観は期待できそうにないようです。
春日通りの車の多さも気になりました。
あんまり周りに高い建物ないし、大通り沿いじゃないから結構良い立地だと思いますけどね。
とはいえ、角じゃないDタイプとかだと日当たり微妙なのはそうかも。
第二期は第一期よりも値段上げてきている？
一期は大好評だったという話だからちょっと高くしても買う人はいるだろうね。
ある程度は、学区で売れちゃうんじゃないの
1期が、好調すぎての価格上げでしょうね
ファミリータイプだと賃貸需要があると聞きます
価格が高いから賃貸で利益が出るかはわからないけど、ファミリータイプの需要は多いよ。賃貸も分譲も需要に対して供給が少ないから探してる人が多い。必要になって貸すにも売るにも困らない。
この辺は需要が高いから売ったら家賃チャラぐらいにはなるんじゃないかな。希望的観測かもしれないけれど。
近く見てみましたが、三徳だけじゃなく、最近まいばすけっとも出来たみたいですね
三徳と春日通りを挟んだはす向かいにまいばすけっと出来ましたね。
播磨坂下にもまいばすけっとあります。
まいばすけっとだらけだね。便利でいいけど
春日通り沿いとかにいろいろと店も増えているし、この辺は年々地味に生活しやすい地域に変わってきているね。マンションが建って人口が増えて、需要をほりおこそうと店が増えて住みやすくなってまた人口が増えてという良循環のサイクルが回り出しているってことかな。
HPの物件概要のところで、先着順とか、第一期5次とか、随時更新されているように見えますが、そもそも何の違いがありますか。
たしかに今先着でルーバル付きの3LDK66平米が9670万で出てるね。当たりつけて小出しに新着順で売ってる、って感じなのかな。
>>166 マンション掲示板さん
たぶんそうでしょうね。プレミアムも一瞬だけ出てすぐ消えたみたいなので。
一期の売れ残りというより、二期で予定している部屋以外を案内して、確実に売れる部屋を一期◯次先着順で出して売ってるような動きです。
>>164 匿名さん
その同じ間取りでルーバルなしの部屋が1期1次で出てました。
webには一度も出てなかったので、1次ですぐ決まったぽいです。
広さの割にいいお値段なのに、ポンポン買われていくのですねえ。
ファミリータイプで人気なのだと申込みはAかBに集中しそう
外観デザインは千駄木オプレジのほうがかっこいいね。
高級感と割安感バランス良く頑張って欲しいなぁ。
センターで案内聞いてきました。第二期でかなり値段を上げてきてる感じの強気。オープンハウス特有の前のめりな営業が無かったのはそのせいか、担当者が穏やかな人だったのか。。。それにしてもこの平米数であの値段。麻布並みに高い。。。
ファミリータイプとか下手したら1000万円くらい上がってるのかも
近くに住んでいるので播磨坂の雰囲気が良いのはよく分かります。
中古で築年数かなりあってもいいお値段しますもんね。
学区の良さも相乗効果でこの強気価格なんでしょうね。
>>182
東京全体で見たらオプレジは好調だからだと思います。
最近、物件が出たと思ったらあっという間に完売してるケースばかりで、
もう少し値上げしても売り切れると思ったんだと思います。
ホームページ見るといま分譲しているのがたった３物件ですからね。
少し前まで１０物件くらいＨＰに並んでましたが完売してしまいましたから。
オープンからすればもう少し値段上げておけば良かったと思っても不思議はないですよね。
結果、値付け失敗しても値下げして売ればいいだけなので。
第1期の先着順で残ってる3LDKは、相対的に安いけど、視界抜けしない条件良くない部屋じゃないかな？条件の良いBタイプやプレミアムはすぐになくなってる。ここは条件良い部屋から売れてる感じなので、少々高くても気にしない購買層が中心と思われるので、おそらく条件の良い部屋を上げてくるんだと思う。
>>186 匿名さん
第1期で申し込みが入らなかった部屋は基本先着順になってるはずだから2期前でも申し込めるよ。Dタイプは1期先着(3階)と2期(高層階？)があるから、先着の3階は申し込めるけど、高層階は2期まで待って、申し込みが重なれば抽選になる。
>>187 匿名さん
ありがとうございました。勉強になりました。私も案内受けたのですがDタイプは6階しかなく、微妙に広いBが4階？だかしかなくて同じ値段でおどろきでした。ではもう先着順もなくなったのかもしれませんね。
>>188 匿名さん
売れてたら価格表でバラついてたりしますよ。3階はすでに申し込みが入ってるけど、客寄せのためにホームページに残してるだけかも知れませんね。ただ、Dタイプは1期はたしか3階と6階が売り出されてたので、4、5階も残ってるはずなので担当に確認する方が良いと思います。
悩んでるうちにチャンスがだんだんなくなって来ている感じか。。。個人的に、窓から隣の5階建てマンションに届けるBタイプよりは本当の角部屋であるDタイプが好みですが、もう4階と5階しか残っていないですね。第二期の値段はどうなるんだろう。
営業さんに見せてもらった資料で、
クレーンで撮ったと思われる各階からの眺望写真というのがありました。
個人的には7階くらいで北側は完全に抜け感のある眺望でした。
3階くらいまでは電柱と電線が気になりました。
なんか高すぎてびっくり。パークコートのほうがいいんじゃない？もう完売しているけど。隣駅の再開発物件の方がリスク少ない気がするけど。さすがに億出せる仕様じゃないと思う。立地はともかくオプレジはオプレジだし低層でもないペンシルマンション。
もし窪町学区がいいと言うならここまで出さないで私立小学校に入れた方がいいんじゃないかと思ってしまう。
オプレジもここはザハウスの高級仕様でも良かった気はするな。まぁ欲しい人にとったらオーダーシステムで対応すれば良いから、あんまり気にならないかも。
2期どれくらい上げてくるかはわからないけど、1期は相場的にはオプレジなみのこなれた価格だったと思う。茗荷谷に徒歩5分前後の高台だけで70平米1億はいく印象。ここはそれに播磨坂と大型スーパー至近で大通り沿いじゃないという好条件。
事業者は、幹線道路沿いの谷底低地へ、どうぞどうぞ…ってところでしょう。
>>194 匿名さん
部屋の仕様をあげても、建物の規模感とか考えると微妙。建物全体の高級感やブランドがないマンションでどれだけ内装や設備に金をかけても、ちぐはぐな感じ。中古で比較されたときにメジャー７にしたほうがいいやってなりそう。
まぁ、リセールや賃貸のときの資産性を気にしない人、どうしても今、窪町学区で新築がほしい人ならいいんじゃないかな。この価格帯のマンション買える人なら、多少値下がりしたっていたくも痒くもないだろうし。
参考までに。住宅ローンの相談に、銀行にいったんだけど、文京区はバブルだからローン組むときの不動産評価額は、購入価格のままは無理って言われました。属性よければ貸すけどね。
>>196匿名さん
窪町学区でどうしても新築じゃダメではないが、半年をかけてマンションを探しているなか、中古でも同じような強気値段ばかりで、逆にこっちの新築は少し買い得感もしています。
同じくここら辺でマンション探してますが、駅前のアトラスタワーをはじめとしてどこも高くて、、今思えば第一期でさっさと買っておけばよかったんでしょうね。
そういえばすみふの売れ残ってるシティハウス文京茗荷谷レジデンスも70平米1億の部屋があったね。そっちと比較して、中古になった時にどちらが売れるか検討してみるとリセールの参考になるかも。
沢山のコメントを見て、とても参考になってます。
近々に小学校に入学の需要があるなか、かつあまり物件のない中、こちらはいい選択になると感じます。資産価値を考える前にまずは目の前のニーズを見て、これからの10年の生活スタイルを考えたほうが良いと思います。
親としてしっかり働いて子供に良い教育環境を提供することは、今現在の使命です。
月曜日から頑張りましょう！
奥さんと子供の笑顔はプライスレスだからな
先着順は4部屋から2部屋に減りましたね。やはり実需が堅いか。
文京に来て10年経ちましたが、クレヴィア茗荷谷 文京の丘のときもあっという間でしたが、今度の物件の方がはるかに条件良いので時間の問題ですね。窪町学区はやはり人気ですね。うちは思うところあって（地元民に比べ学区目当ての移住者が多すぎるところ）別の学区にしましたが。一部の物件以外は、実需に支えられているところが文京区の物件の良いところだと思います。
うーん、めっちゃ強気だなぁ
ということは売れ行きがいいってこと。
高く売れるなら、高く売るでしょ、あなたも私もオプレジも。
窪町も誠之も、基本フットワークと即決が求められる。物件見に行って、持ち帰って一週間後連絡なんてしてたら普通に買い逃すよ。
希望の価格、学区、広さ、立地等々諸条件をピックアップし、８０点の物件が来たら買うしかない。見送り続けてもう５年も家を探しているなんて人もいるらしい。
その意味でオプレジは今回、価格が予算におさまるなら８０点かなという気はする。価格面で１億出すのが難しい人は、坂下の白山３丁目当たりにするか、借地権の戸建てにするか、５５平米の２LDKにするか、学区を変えるかどこかでかなり妥協するしかないと思う。
最近駅前で、住友の茗荷谷レジデンスの人がずっと宣伝してるね。一方でこの物件は、先月こそ駅前で宣伝(研修？)してたけど、第二期になってからは全く見なくなった。値段高くして尚これだから、よほど人気なんだろうね。
ここのマンションを見ていると、世の中が不景気で、ということが全く信じられないな
今、マンションが1番高い時期だから、その先、かなり落ちるよと不動産屋の人が言っていたのですが、この場所はずっと変わらないですよね？我が家は高台は買えないけど、落ちる可能性は知りたい。
値上がりするとか値下がりするとかではなく、自分が住んだら良いのか悪いのかで判断するべきでしょう。自分にとって住みやすかったら他の人も住みやすいはずです。リセールも自分が住むとしたらどうなのか、と考えると良いと思いますね。住みやすいなら塩漬けにしてもストレスは少ないです。住みにくいのに値上がりを期待して買うのは最悪です。
その点でここら辺は、閑静なうえに、大きなスーパーも直近にあるし、美味しいレストランやジムもある。
駅前のが利便性は良いけど、あそこら辺は人が多いし、スーパー2つとも狭くてごちゃついてるイメージだから、住環境では播磨坂のが良いかと
播磨坂周辺の住環境良いよ。桜の季節も楽しみだし、夜のライトアップも圧巻。お洒落なカフェも点在してる。坂下まで歩けば小石川植物園でピクニックも出来る。豪華な中庭や共用設備があるマンションもあるけど、この辺はマンションこもってないで外でないと本当にもったいないくらい魅力がある。そういう意味でオプレジのコンセプトはかなりマッチしてると思う。
この物件買うなら６０平米の３LDKだけはすみづらそうだからやめた方がいいと思うわ。いくらなんでも狭すぎ。
底値から25%しか上昇してないなら上昇幅はかなり控えめだから、下落幅も控えめだろう。むしろ、都心の他地域の上昇幅から考えるとだいぶ割安感あるね。
底値から25しか上昇してない不良物件どこ…
複数物件持ってるけど、50はいってる。
やはりこのあたりはファミリー層の実需がメインなので、2LDK以上が早々に売れるのは納得なのですが、シングル向け1LDKはけっこう残ってしまっているのでしょうか？
投資用にしては利回りが低そうなので、単身向けも実需だろうな。近隣で戸建てをもて余した独居老人とかがキャッシュで買うことはあり得そうだけど。
近隣に住む家族が、田舎の親を呼び寄せて隠居屋として与える可能性だってある
足腰が弱ってくると木造の老朽日本家屋は危険
文教エリアの安全さと閑静さ、駅近とスーパー近の便利さが揃っているところなので、単身OLにも向いているのではないか。
プラス囲まれ感と日照の条件が良かったら、完璧だったんだが
営業さんに、
この物件の狭めのお部屋はシングル女性がターゲットと言われました。
シングル女性で大学の教職や医者などのお硬めの仕事をしている方はこのエリア好みそうですね。
子ども1人の3人家族だったら60~70平米でも十分住めると思うのですが、
子ども2人だったら狭そうですよね。
地方から出てきた都心共働夫婦だと、教育費の面だけでなく住宅費の面でも、
子ども1人じゃないと厳しそう。
恵比寿なら中古戸建てとかのマンション。どちらを選ぶかとても悩むところ。子育てなら小石川でしょうか？
この辺りに住むと、スーパーなどの物価も高く生活費も大変になるのでしょうか
子育て環境を買うというのは大切だけど、
住宅費にお金かけすぎて、教育費と老後資金が不足しないように気を付けないとね。
