シティハウス浦和岸町ってどうですか？

坪単価280超えたら、明らかな高値掴みでしょう。
スミフの価格設定は市場の適正価格を無視してるから、販売価格をそのまま資産価値と捉えるのは浅はかです。
コロナの影響でマンションの資産価値はこれから落ちるし、色んな意味で今は待ちだと思います。

浦和駅まで徒歩９分。遠すぎずな距離で住むにはちょうど良い距離ですね。
周辺は昔ながらの街並みも残っていて住む環境としては文句なしでしょう。
ただ、今はまだ間取りなども出ていないので、
プランや設備内容をもう少しオープンにしてほしいですね。

施工不良でトラブルになっている。
いざという時の補償が無ければ、ブランドと信用を高値で買っても意味がない。

https://www.data-max.co.jp/article/36481

>>64 匿名さん
販売開始は12月なので、まだ先でしょうね。

マンション規模６０戸規模ならば中等規模でちょうど住みやすい物件
非分譲住戸２戸という所が気になりますが、規模数としては圧倒的に有利

販売開始は１２月下旬が予定されており、まだまだ先なので検討の余地ありでしょうか。
たしかにHP上では詳しいことがまだ非公開となっておりますから、もう少し情報があるといいのかも

>>65
今現在進行している案件なので、住友の今後の対応が気になります。
誠意あるデベロッパーからマンションを買いたいですから。

細かい情報はまだまだ先になるのかもしれませんが、オンライン見学会ができるのはいいなと思います。
現地建物は2022年の完成予定なので、見学できるのはモデルルームということになるのかな？
モデルルームもまだできていない様子なので、オンライン見学会もまだできないのかもしれませんが。

気になったのは専有面積が70.50平米一種類という点です。
バルコニーやテラスには多少の広さの幅があるのですが、間取りはほぼ似たようなタイプになるのかな？

>>68 マンション検討中さん
施工不良があった際、デベロッパーに補償や建替えに耐えうる資金力があっても、応じるだけの誠意が無ければ、入居者はとうすればいいのか？
そういうデベロッパーからマンションを買わないのが一番賢明ですが。

>>63 評判気になるさん

ガーデンハウス浦和常盤で坪300付近だったので、それ以上になることは間違いないかと。

コロナ流行が全く収束せず、今後も経済が再び回り始める目処が立たない時期に、割高な新築マンションなんて選択肢に入らない。
コロナ前に土地を取得して建設したマンションは基本買っちゃいけないだろ。
敢えて買うなら、それなりに売れ残って値下げしてから。
定価で買ったら、リセール時に残債必至。
今現在、コロナの影響を受けていない職種でも、本格的なコロナ不況に入れば無関係ではいられないし、天災や地震含めて先行き何があるか分からない。
居住目的のマンションでも、目減りしない資産として確保したいところ。

コロナの影響読めませんね。

マンション販売を「オンライン完結」、住友不動産が挑む「新戦術」

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/74111

>>74 マンション検討中さん

売る工夫よりも、居住者に致命的な施工不良を指摘された際の誠意ある対応を心掛けろよ。
誠意ある対応は長い目で見て、必ず販売実績として結実するぞ。
逆に不誠実なエピソードはネット上に半永久的に記事として残り、こうした新築マンションのスレで繰り返し蒸し返される。

空気読めよ。

オンライン営業にかける意気込みの一部でも、施工不良で問題になっている案件に誠意として注入していたら、ネット上に不名誉な記事は残らなかったのに。
パークスクエア三ツ沢公園で、住民が施工不良を訴えてから住友が認めるまで10年かかっているけど、コロナが流行してからオンライン営業を立ち上げるまで半年もかかっていない。
住友が、売却後の責任よりも販促活動に遥かに重きを置いているかが分かる。

ここは近隣のパークハウスより高くなるのでしょうか？？

>>78 マンション検討中さん

パークハウスは平均300弱の坪単価でしたね。パークハウス より駅からの距離はあるものの、当時よりも仕込のコストは上がっているし、設備仕様のグレードを上げながら、すみふ価格で高くなると推測しています。
とはいえ、コロナ不況で飲食店やホテル、商業施設の閉鎖が増えて遊休不動産が増えればいずれ不動産価格に反映されてくると思います。そうなれば近い将来マンション価格も下がってくると思うので、この立地で強気な価格で売れるのかどうかは疑問があります。

それでも320位付けちゃうのがすみふかなと思ってます。

パークハウスはここより2分駅近だけど、南東方向がドミノの悪条件でとにかく日当たりが悪く、条件の良い部屋はほぼ地権者住戸に設定されていました。
ここはパークハウスと違って全面南向きにでき、日当たりもよいので、パークハウスより高くなることにあまり違和感はないですね。

>>79 マンション検討中さん
やはりパークハウスより高くなりますか
立地や仕様などはパークハウスが上だと思っていたので、後悔しています。

パークハウス、中古もなかなか出ないですからね

スミフが280位だと検討に値するんでしょうけど

>>80
ここは、パークハウス浦和岸町より駅遠で仕様が落ちるのに、パークハウスより高価格ってのは有り得ないだろう。
パークハウスより実際に高価格な設定なら、それはスミフ価格ってこと。
市場の適正価格の上限の更に上を行く高価格設定で竣工後も長期間売るのがスミフスタイル。
特に第一期の上層階は、毎回ふっかけてくるから要注意。

>>82 マンション検討中さん
仕様が落ちるって具体的にどこですか？
まだ仕様は公開されてないと思うのですが？
知ってる情報あれば教えて下さい。

>>81 マンション検討中さん

浦和タワーはどうですか？
天井低いですが、立地はいいです。

>>81 マンション検討中さん

パークハウス 浦和岸町、中古で出ますよ。8800とかいう有り得ない高値で、まず売れないと思いますが。

>>79 マンション検討中さん

320から始まりそうですね…。

>>86 匿名さん
マンションエンジンという不動産情報サイトで浦和駅で検索すると、周辺の新築マンションの平均坪単価が分かります。
ココが320なら間違いなく割高ですね。
コロナ不況で不動産価値が下落する中、コロナ以前に土地を買収したマンションは注意しないといけないですね。

>>87 マンション掲示板さん

確かに浦和で坪320といったら駅徒歩5分程度の駅近物件ですよね。ここは駅徒歩9分、かつ、学区のアドバンテージもないことを考えれば、すみふ価格を考慮しても坪300辺りが妥当ですかね。

>>88 マンション検討中さん

はっきり言ってウリがないから、坪単価300なら竣工後数年は売れ残りそうですね。
すみふマンションの通常パターンですが。
竣工前に完売すると、値付けを失敗したって嘆くデベロッパーですから。
すみふ価格は、市場の適正価格上限の上を行くように敢えて設定されてます。

>>87 マンション掲示板さん

ここの数値はあまり信用しない方がよろしいですよw
コロナ不況で価値が下落してるんですか。それならスミフさん傾いちゃいますねw

>>89 マンション掲示板さん
ここのウリって小規模だけど高仕様じゃなかったっけ？
この戸数でディスポあるのは珍しいよね

やっぱり高いのでしょうか…？
参考までにいくらくらいか聞かれた方いたら教えてください。

このマンション、320じゃ到底収まりそうもないです。恐らく330から350で販売されるのではないでしょうか。

>>93 マンション検討中さん

かなり高くなりそうですね…。
ディスポーザーとかミストサウナいらないから安くならないですかね。高過ぎますね。

>>94 匿名さん
メジャーなデベだと仕様も価格も高いから、中小デベで探すほうがいいかもですね。

>>94 匿名さん
パークホームズ浦和仲町三丁目　低層階の中住戸が条件に合うかもしれませんよ、参考までに。
https://www.31sumai.com/mfr/X1803/equipment.html

>>96 匿名さん

三井は北浦和の2物件よりも設備仕様を落として、徹底的なコストカットにより値頃感を出してきてますね。ただ、それでも70平米6000万近くしてしまうのだから、もう浦和は富裕層にしか住めない街になってしまいましたね。

>>97
北浦和、浦和、10年前より相場1000万位値上がりしてきてますよね。
これからオリンピック後に下がっていくのかな

>>98 名無しさん

ですね。仮にここが7400万円だとすると、10年前から1500から2000万円値上がりしてますね。もっとも、すみふはマンション相場から逸脱してますが。

個人的にはすみふは価格だけでなく、営業マンもやや上から来るんでイラッとします。

>>93 マンション検討中さん
ええ！！
それならパークハウスの方が全然よいのではないですか？？

>>100 マンション検討中さん
ただ、パークハウスも直近7,200万円程度で取引されているようで、新築が中古より低い価格で販売する訳にはいかないとのことです。

>>101 マンション検討中さん
まぁ1事例だけだから、必ず全てそうなるわけではないけど、高値で売れるってことはニーズがあると判断されて新築はこれからも更に上がっていくかもね。

>>102 匿名さん

これからコロナ不況が顕在化してくる中で、新築マンション価格は頭打ちから下落に向かって行くのはほぼ確実でしょう。
そうした状況で割高物件を掴まないようにしないと、リセールで泣きを見ることになります。

パークハウス浦和岸町は、三菱地所がパークハウス浦和タワーよりも内装にお金をかけている。つまり高スペックマンションってこと。
あくまで埼玉レベルでの話だけど。
今まで旧財閥系らしからぬ低スペックマンションを浦和に供給し続けてきた住友が多少仕様を上げてきたところで、パークハウス浦和岸町に及ばないまま価格だけ上回ったら呆れ果てる。
エントランスから各戸の標準仕様まで、つぶさに比較したいね。

マンション相場（原価）が上がってるのは理解してましたが、浦和の上がり様というか住友の上げ方は異常な気がします。もはや文京区にすら手が届く価格になってきました。ここ埼玉だってこと忘れてんじゃないかと思うほどです。

>>105 マンション検討中さん

価格って需要と供給のバランスに成り立ってるので、今はそう言う時代なんでしょ。

埼玉だからとか関係なく上がるところは上がる

>>106 マンション検討中さん

時代もさることながら、浦和の需給バランスで言えば競合物件がないから、というのも影響してるんでしょうね。数年前のように野村や三菱辺りで競合があればまた違った結果になるかも。

リーマンショックと同じように半年から1年遅れて景気が沈んでいくのに、他社の競合が殆どないからって値上げされたマンションを買うのは抵抗があるなぁ。
我が家は買い替え時期に余裕があるから、じっくり待つつもり。
知識と相場感覚を養う目的で新築と中古共に見てまわるけど。
家庭のタイミングなどで待てない人は、キツイかもね。
今の浦和のマンション相場は。

>>108
今って異様な価格ですよね。
うちも特に急ぎではないけど浦和近辺の新築マンションは気になる。
でもどれくらい待てばいいのか。
4.5年後位には買いたいのだが。

内容が伴わないまま高騰するから、当然コスパはどんどん悪くなる訳で。
５年後から10年後になんで買ったんだろうって、ローン払いながら後悔しそうで怖い。
一方、北浦和の方が色んなデベロッパーで雨後の筍のようにマンションが増えているから、コスパが良さそうな気がする。

浦和のマンションって言っても、高砂小・岸中学区でなければ特別感が無いしね。

高砂小・岸中に特別感はない。普通の公立の小・中学校。だれが特別感出してんだ。

>>111 匿名さん
高砂小・岸中学区から外れたマンションを売ってるデベロッパーには関係ない話だ。
ここで話題にするのも見当違い。

高い資産価値の裏付けを伴わない価格高騰だから受け入れ難いんだよな。
確かに今の浦和駅近の数少ない新築マンションはスミフ物件で殆どが占められているけど、購入して中古になったら数多ある中古の一つに過ぎないからね。
しかも、築1-2年の差で野村や三井の築浅物件が多くあるから、新築時のスミフの値付けをリセールで取り戻せるイメージは全く湧かない。

普通に高砂小・岸中って昔から評判が良いし、
良い伝統が受け継がれていそうな感じが外から見ているとするのだけどなぁ。
女の子のいる家庭だと、一女が近いから
いい影響を受けそう、というふうに思うし。

値段が上がっていて誰も買わなかったら値段の上がりは止まると思いますが
そうでないということは
それでも需要がこのあたりにはあるのでしょう。

特別感を出してるのは商売の種にしたい不動産ディベロッパー、仲介業者ですよ
高砂小・岸中自体はただの公立です

>>114 匿名さん
売手が数多いる戸建や注文住宅用地については、既に価格上昇は止まっててやや下降トレンドだけど、新築マンションについては大手の寡占市場なのでちょっと特殊なんですよ。供給を絞ることで維持できてしまうんです

高砂小・岸中学区から外れた凸凹学区のマンションスレでは、先の学区はただの公立だって否定されるんだな。
親の平均所得や最終学歴に有意差があるのに。

ちなみに住友は、先の学区に新築マンションを供給したことないんじゃないかな。
少なくとも10年以内は。

>>117 マンション検討中さん
高砂・岸学区の親の平均年収は、浦和西口エリアの中では有意に低いんですが、ご存知ないんですか？

>>118 マンション検討中さん
高砂小・岸中学区を一生懸命下げても、このマンションの資産価値は上がらないから。
残念ながら。
ちなみに、ココの学区はどこですか？
岸町小・白幡中？

>>119 マンション検討中さん
あなたには不愉快な事実でしょうが、岸町小のほうが上なんですよ

順位 所在行政区 学校名 平均年収(万円)
1 さいたま市浦和区 常盤小学校 850
2 さいたま市浦和区 仲町小学校 836
3 さいたま市浦和区 針ヶ谷小学校 816
4 さいたま市浦和区 岸町小学校 812
5 さいたま市浦和区 本太小学校 769
6 さいたま市浦和区 上木崎小学校 769
7 さいたま市浦和区 北浦和小学校 758
8 さいたま市浦和区 仲本小学校 757
9 さいたま市浦和区 高砂小学校 750
10 さいたま市浦和区 木崎小学校 721

>>120 マンション検討中さん

何度か見たことのあるランキングなのですが、コチラのソースはどこなのか知りたいので、良ければ教えて下さい。

>>121 マンション掲示板さん
住まいサーフィンじゃないですかね？
でもこういうのって参考程度でそんなにあてにならないです。
自分からしたら大体その辺りはどこも一緒。

高砂小学校区の岸町は地価が高過ぎて一つ一つの区画が小さいので、注文住宅に適した土地が全然出ないんですよね。稀に大きな土地が出ても業者がバラバラに区割りして建売にしてしまうので、結局、中流程度の収入の世帯が購入することになってしまう。
用途地域的に分譲マンションも難しくアパートになってしまうので、やはり低~中収入の世帯が入居するケースが多く、世帯年収を引き下げていると思います。

実感として、高砂小は、公立にしては医師家庭が多い印象なんだけどね。
学区内のマンションなんて、高くて中々買えないしね。

そんなこと言ったって高砂小の保護者しかご存知ないんでしょう？
大手分譲マンションが数多立地する高砂2丁目、岸町6・7丁目、豪邸が立ち並ぶ岸町5丁目を学区内に擁する岸町小学校のほうが、世帯年収のデータで見る通り、平均的な家庭属性は上だと思いますよ

駅徒歩5分以内で高砂小・岸中学区の浦和タワーやブリリア浦和仲町に匹敵する坪単価なら笑うしかないね。まさに住友価格だと。
同じ階層で坪単価を比較したらいい。
資料は持ってるので、楽しみにしてます。

価格は、ガーデンハウス浦和仲町>シティハウス浦和岸町>ガーデンハウス浦和常盤ですか？
ガーデンハウス浦和仲町とシティハウス浦和岸町がさらに高騰することを考えると、ガーデンハウス浦和常盤がまだいいのかな…

>>127 匿名さん
いやいや、ガーデンハウス浦和常盤は全面ドミノだし。それ以前にスミフの4物件はいずれも割高すぎて、購入後は中古市場で値崩れ半端ないと思う。
浦和に拘るなら三井の仲町3丁目の1択、もしくは北浦和にも目を向けるか。

ガーデンハウス浦和仲町が埼玉県のマンションの坪単価最高値を更新したようですが、こちらは更にそれを更新するのでしょうか？
駅徒歩5分以内のマンションの坪単価をアッサリ抜き去る住友の価格設定に唖然とします。

浦和駅徒歩4分の野村の仲町計画が予想以上の150戸規模だから、浦和駅近を希望してるプチセレブ世帯はそちらに流れますね。
おそらく価格帯は、超割高なココやガーデンハウス浦和仲町と同等なので、圧倒的な資産価値の差で迷うことは無いでしょう。
野村の快挙に拍手喝采です。

>>130 マンション検討中さん

住友は一度痛い目にあえばいい。

オンラインの事前見学会、結構埋まっているんですね。予約できない日時がある。
オンラインで見て、良い感じだったら実際にマンションギャラリーへみたいな流れになっているのかと思います。
あまりやたらに外出したくないので、
まず家でどうなのかというのを見られるのは本当に良い。。。
マンション買う年齢だと、こどもがまだ小さい人も多いし
そういう意味でも良さそうな。

>>132
マンション買う年齢ってやはり子供が未就園児が多いんですかね。子供の同級生が多くなると親の付き合いが大変そうで。

ここもガーデンハウスと全く同じ価格帯です。
7500万・7900万が予算に合わないのであれば、オンライン見学会など時間の無駄ですよ。
しかも、その高価格帯を正当化するために、現在の中古の売出し状況（長期にわたって成約してない物件含む）を引き合いに出してきたのにはあきれました。

>>134 マンション検討中さん
階と具体的な価格、仕様について教えていただけますでしょうか。
内容によって見学会を申し込むかどうか決めたいと思っています。

>>135 匿名さん

第一期では13から15階辺りが対象みたいで、角部屋が7900万円、中住戸が7500万円です。ただ、EV前の部屋だけ採光の関係で2SLDKになるようですが、それは今回対象ではなかったです。（恐らくその部屋が最安と思われます。）
価格だけあって設備仕様は充実してます。ディスポーザー、アウトフレーム、ミストサウナ、スロップシンク、御影石のキッチン天板等。

埼玉物件にしては仕様が良いのかもしれないが、この立地で埼玉県の最高坪単価に挑戦してる辺りが住友らしい。
エビタイ作戦が透けて見えるわ。
134の投稿であった、成約できていない中古の価格って、オーナーと仲介不動産屋で相談して決めたチャレンジ価格だから、相場とは別次元の話だし。
まぁ、この住友のマンション価格も、相場とは別次元なんだが。

>>134 マンション検討中さん

坪単価が、中部屋は350万で、角部屋は370万ですか。
マンションエンジンっていう新築マンション価格の比較サイトで、パークハウス浦和岸町をはじめとする周辺のマンションと比較したら、価格差に唖然とするよ。
リセールしたら普通に残債割れするじゃないか。

ここらへんから駅まで、どんどんお洒落になりそうで良いですね。

現地歩いたことありますか？ドミノマンション銀座の岸町7丁目が、お洒落な雰囲気に変えられるとはとても思えません

岸町7丁目は、マンションが近接して林立していて、お洒落な街並みとは程遠いし、夜道は暗くて人の気配もしない。
夜中9時過ぎに周辺を歩いてみたらいい。
塾帰りの娘を1人で歩かせる気にはならないだろう。
実際、西口交番で聞いたら、浦和駅周辺でいうなら、岸町の住宅街でのひったくりや空き巣が比較的みられると言われた。

確かに、岸町は道が狭くて暗いし、空き家になってる古アパートも多くて夜はあまり良い雰囲気ではないね

>>141 検討板ユーザーさん

確認したら岸町よりも常盤の方が多そうですよ。西口でいうなら岸町も常盤も高砂も何件かはあるようですね。
それよりも私が受けた印象では西口よりも東口の方が件数が多かったように思いますよ。

岸町は荒れ果てた一軒家やアパートが点在していて、通りも暗いから、路上強盗や痴漢に引きづり込まれたらアウトだね。

>>144 匿名さん
住友物件で毎回同じようなこと言ってるよな。
ここの検討者もそうでない人も不快になるだけだからやめろよ。

岸町をさげたい人がいるようですが無駄です。
浦和で高級住宅地といえば岸町と高砂と常盤です。
個人の恨み辛みで悪口を言ったところでそれは変わらないです。

マンションを売る側の人間は、「ここらへんから駅まで、どんどんお洒落になりそうで良いですね。」とかテキトーなこと言って高値で買わせれば万事OKなのかもしれないが、購入して入居する人にとっては家族の安心と安全がかかっている。
実際に検討者として、浦和駅から岸町7丁目へのルートを確認し、昼夜問わず散策して受けた私の印象から推察するに、マンションを主とする住宅街の夜の静けさと生活感の無さがひったくりや痴漢が発生しやすい背景にあると思う。

ちなみに現地を歩いてみて、駅までのルートがお洒落になりそうな気配は一切ありませんでした。マンションの間に一軒家が混在する中を通って行くだけの無味乾燥なルートです。
夜の帰宅路は、途切れがちの街灯が頼りです。検討される方は、まず夜間の帰宅路を歩いてみてください。できれば奥様や娘さんと一緒に。

>>147 匿名さん

現地に行ってないのバレバレですよぉ
浦和駅から現地までずっと幅の広い道路で行けるじゃないですか
ここでダメなら繁華街の中に住まなきゃ無理ですよ

>>147 匿名さん
ホント、行ってないの丸わかりだわ。
調神社も行ったことないんじゃない？

検討者で歩いたこともあるなら、写真の一枚くらいアップしてみてはいかがですか？

住友貶すのはいいけど、地域まるごとはいかんでしょ

147は言い過ぎだけど、マンションばかりで道が暗いのは本当かな。
岸町と言っても7丁目は住宅地としての評価は高くない。常盤1、2丁目と同様に浦和ドミノマンション地帯のど真ん中のエリアだからね。
もちろん駅10分の利便性は評価できるし、地価も高いので資産価値も期待できるとは思う

>>148 匿名さん
エイペックスに賃貸で数年住んで、子供を調公園で遊ばせてました。そして、今も浦和在住です。

それに、一時的にパークハウス浦和岸町を検討していたので、岸町は7丁目をはじめ界隈はくまなく散策しています。
私が指摘しているのは道幅ではなく、夜間の人通りや暗さです。議論のすり替えはよくないですね。

>>151 匿名さん

だとしたら、あなたは嘘をついていませんか？
駅から現地までの道のりは人通りがあります
なぜなら道幅があるため5丁目、6丁目の方々も通る道だからです
街灯についての感じ方は人それぞれですが、普通にありますよ

検討者の方々に、マンション周囲の夜間の人通りを確認して頂けたら幸いです。
昔も今も、進学塾の帰りはかなり遅いですから。
私も中学受験経験者ですが、同じ教室の子で帰宅路で不審者に手を掴まれたというのもありました。

>>153 匿名さん
152さんに言い返せないなら、素直に謝りなよ。
ホントに夜間に歩いたことある？

>>153 匿名さん

あなた151の方ですよね？
この物件は検討していないのですよね？
どうしてここに張り付いているのですか？
その時点であなたの書き込み内容に信憑性がないですよ？

人通りがあるのは葬儀屋のある交差点まででしょう。そこから計画道路沿いに斜めに下っていくにせよ、旧中仙から途中で折れていくにせよ、夜となると寂しい雰囲気なのは間違いないですよ。
だからといって犯罪が多発してるかまでは知りません。人気のない脇道を歩く時間なんて5分もかからないですし、あのあたりは県庁も近いのでもし犯罪多発地帯になっているなら警察が放っておくとは思えません。
アンチだか擁護だか知りませんが、どっちもエキサイトしすぎでは。

ちなみに150です。落ち着きましょう皆さん。

繁華街以外で夜に賑やかな道ってどこですか？幹線道路沿いですか？
浦和周辺でならどこが該当しますか？

擁護の方は、仕事なんでしょうね。
歩合がかかっているから必死なのか。

>>159 通りがかりさん
何でも仕事で片付けるなよ。
近辺に住んでたから、変な情報流してるのを許せなかっただけだよ。

>>159 通りがかりさん

その発想なかったです。
アンチしてる方って雇われなんですか？？？

昨晩歩いてみましたが、マンション周囲は暗かったです。
街灯の数、少ないですよね。
治安はどうか分かりませんが、家族と相談ですね。