SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)

>>51099 匿名さん

バカなんだね-w

>>51033 検討板ユーザーさん
そして都合の悪い、平均成約価格を下げる物件は挙げない、と。

相場価格、坪単価663万円/坪～883万円/坪
だそうです。
なんか上げ投稿って正しい情報でも上限の価格を載せてくるね。それって情報操作だよね。

資産価値心配ですね。中古は買わないほうがいいでしょう。

ネガは散々買い逃して来ているので、ネガの言うこと聞いても良いことなさそう

>>51104 匿名さん
諸々踏まえると資産価値は期待できないですね
聞いてた話しとちがいますよ

北向きが高価なマンションです

なんだ、勝どきとあんまり変わんないな

>>51078 匿名さん

足元から見える写真よろしくお願いします

1200戸以上あって引き渡し後数ヶ月で逆に即転がこれだけしか出ないのがすごい。そりゃ爆益だもんまだまだ寝かすよね。買えない哀れなネガも頑張って良い物件見つけようね。

>>51104 匿名さん
君のそのデータがどこから出てるのかわからんが、成約実績が全て
低層階
@530→@715
+35％

中層階
@598→@837
+40％

高層階
@648→@902
+39％

＠６００台で買える夢を見るのは勝手だが

仰る通り
平均坪単価で坪818万
例えば 80㎡でおよそ 2億前後となります

>>51117 匿名さん
そこで無意味な平均とか出してしまうから、何言ってんのという話になる。
成約実績はまだ他にもある。
スカイのように階層・方角・広さが多岐に渡るマンションで、成約時期すら異なるリセール平均を出す無意味さに早く気づいてね。
もし意味のあるデータを出せというのならば、騰落率平均だよ。
騰落率平均は約＋37%

白金ザスカイ

663万円/坪～883万円/坪

https://www.ieshil.com/buildings/797590/

>>51104 匿名さん

そういう自分が一番低い参考相場価格持ってきててワロタ。ブーメラン頭に刺さるよ。
マンションマーケット　750～1120
マンションレビュー　898な。

坪500台から始まり、最大は坪1000ちょい。
最多価格帯は坪700後半から坪800前半。

上下の外れ値を含めても、成約平均坪818というのはそのデータ通りだと妥当な線だと思うよ。

>>51125 匿名さん
@500台ってどの成約？そんな成約無いけど

2023年になってからの成約だけ見ないと意味ないよ。

>>51120 マンション検討中さん
おっと。売り出し価格で評価するマンションレビューですね。
マンションマーケットは相場ではなく、最大最小ですね。

南側は中高層で坪800切ってるよ。

>>51128 匿名さん
原価割れなんかするわけない。実物はパッとしないけど。
単純に含み益が天井を打って反転しているだけ。売り手は素人の投資目的が多くて、現実的でない価格でも粘り続けてる。それで在庫が溜まる。
だからちょい前で買った人がボラティリティの分だけ損したかな。

>>51116 匿名さん
これだけの規模のマンションで、「低層階」とかいう括りにしているのが統計を理解していないということを明白に語っている。

>>51116 匿名さん
しかも見たとこ、値上がりのボトムを1期の価格ベースで評価していないか
1期で全部売ったのかよ　
これを稚拙な情報操作と言います

>>51133 匿名さん
君は全販売期の価格表持ってる上で、情報操作とか因縁つけてきてるんだよね。
私は全販売期の価格表および先着順住戸の情報をもとに騰落率を記載しています。

>>51132 匿名さん
各成約住戸の騰落率平均出しただけですけど。
３層に分けているのは、それぞれの代表的成約例出しただけであって、誰もそのデータで統計の話はしていない。
むしろ、その代表例のデータだけで平均＠８１８とか言ってる荒らし君に絡んだらいいかと

ネガが安値でここを買いたいことはわかったw
Twitterでも言われているが、マンコミュはオワコンかもね。

ネガが全体のバランスではなく、ちょっとでもマイナス要素があればそれをひたすらディスってきて、全体としての判断を有耶無耶にしてくるので。完璧なマンションなんてないのにね。結局はバランスよ。

ここの購入者ですが、住み心地最高ですね。子連れの方多いし、子連れじゃなくてもエレベーターで小さい子供をあやしてくれるし。良い人にしか出会わなくて最高。

子供、そんなにアピールするほどはいないですよ。
お年を召された方のほうがよほど目立ちます。

地権者が 40%のマンションですし、ファミリーアピールするのは少々無理がありますよね。

なんだ、綺麗な東京タワー写真貼ってないじゃん
もしかして、ホントに足元から見えないの？

ネガって無意味な投稿で邪魔したいだけだよな。もっと前向きになった方が良いよ

>>51141 検討板ユーザーさん
それすら反応せずに削除依頼１択かと。もしくは運営の抗議のメールを直接送られるといいかと。
私は運営と直接メールでやり取りしています。今後の対応についても運営の方と協議しています。
ここの荒らしはやり過ぎたよ。覆水盆に返らずだけど

都合の悪い事実はぜんぶ荒らし。

>>51143 匿名さん
私は、ネガティブな話を荒らしとは書いてませんよ。
悪意のある投稿の事を言ってます。
ご自身で荒らしてる自覚があるから、そう思われるのでは

＞なんだ、綺麗な東京タワー写真貼ってないじゃん
＞もしかして、ホントに足元から見えないの？


見えませんよ。

>>51052 管理担当さん
スレッドを停止してください

>>51142 匿名さん

開示請求ですか、買い手が見る事もある訳ですしやり過ぎですよね。

>>51140 匿名さん
東京タワーはこんな感じですよ。
どこにあるかわかるかな？

https://www.sumu-log.com/wp-content/uploads/2023/06/PXL_20230325_06351...

足元から見えるよ。スカイツリーはおまけ

>>51149 検討板ユーザーさん
スカイラウンジから見ると、写真の２倍は大きく見えるね。
写真でしか見たことない人には、この感覚はわからんだろうが

それ、足元から見えているとは言わないのですよ。

>>51149 検討板ユーザーさん

素晴らしい眺望ですね。添付した、お金取ってる六本木ヒルズ展望台よりキレイなのでは。

>>51149 検討板ユーザーさん

スカイに限る話ではないのだが、麻布台ヒルズは東京タワー眺望の価値を半減させたね。メインタワーの極太感が東京タワーとはアンバランスなデカさで風景に調和が取れていない。
もうこうなったら、航空関係の高さ制限緩和して、東京タワーを600mで建て替えてほしい。森ビルは、責任取って東京タワー建て替えの資金拠出をしてほしいぞ。六本木五丁目西地区のさらぬ極太タワーが出来たら、もう東京タワーは埋没の極致かもなあ。残念。

>>51159 マンション検討中さん
600mに建て替えたら多分名前が変わるかと。
「東京EDOタワー」「みらいタワー」「ゆめみやぐら」「ライジングイーストタワー」「ライジングタワー」

>>51158 匿名さん

写真ピンボケしてませんか？

>>51158 匿名

これ、何年前の写真？

凄く古い写真のようだ

>>51151 匿名さん
これでも十分です。

1100万も値下げしてる部屋あるな
元が高すぎただけか

立地も眺望もよくて含み益もバリバリ得られる
買える人がただひたすらに羨ましいです

>>51166 貧乏マンションオタクさん

今月入ってから中古の動きが活発になっている。
申し込みが入ったのがすでに6戸に達している。

@1200→@1160の価格改定。
東京タワーぐらいで喜んじゃうというのは、この部屋のオーナーでなくこの値段で購入する新規オーナーに向けての言葉だよね。
ちなみに、タワービューの付加価値は＋１０％と言われています。流石にまだ高いと思うよ

>>51169 マンション検討中さん
36階　北向き 76.76㎡　15940万（@685）
→26990万（@1160、＋1憶1050万、＋70%）

6階　東向き　56.72㎡　9640万(@560)
→13200万（@767、＋3560万、＋36％）

お見合いとはいえ、低層東向きはじきに売れると思うよ

ここの90㎡以下の部屋は間取りが悲惨だから、内覧されればされるほど売れなくなると思うよ。

実際、三井のリハウスだけでも在庫が全く減ってないよ。
ほかのサイトまで含めたら、この何倍も在庫あるよ。

https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0188190/

>>51169 マンション検討中さん
今日も下げてる。弱含んでるか。
しかし元が高すぎるんだよな、結局。一攫千金狙いすぎ。1例2例の成約例を根拠にそれ以上を…と夢を見る気持ちはわかるけど、そんなにカモいないって。

>>51174 匿名さん
株と同じですかね。年初来高値を見て更に上がると夢見て売り時を逸してしまうという。

プラス70％はすごいね。やはり白金アドレスは強い。

>>51172 eマンションさん

三井のリハウスの売り物の間取り見たけど、どこが悪いのですか？

>>51170 匿名さん

東京タワービューは+300万円の価値だと不動産ファストの坂根さんが仰られております。

売り出し価格に不満がある人もいるようだが、ここはかなり手堅いマンションなので、焦って売る必要ないんだよね。この価格なら売ってもいいという感覚で値決めしてる感じ。

むしろシロカネザスカイは間取りの良い物件が多いと思う。

>>51179 eマンションさん
＋３００万は15年前のバラエティの都市伝説ネタだろ。
彼は、個人の価値観次第と言ってるでしょ。
それより、後発再開発のせいで壁ドンになってしまう事にご留意ください、と言われちゃってるね。
これ質問者がプレミスト住人だって言ってるようなもんだわ。

>>51181 匿名さん

販売が加速しているようです。
今月で申し込みが入った住戸が7戸となった！

>>51180 匿名さん
間取りが資産価値にほぼ影響を及ぼさないのを知らないのは、流石に無知だろ

不動産の価値は99%アドレスで決まるんだな。

>>51186 匿名さん
それは言い過ぎ。
ただ資産価値が気になる人は、エリアNo1を買うのが無難。

ここは無知と買えない貧乏人と爆益に嫉妬するネガが多いな。でも、気になって見ちゃうんだね。かわいい。

>>51185 匿名さん

人が住むという視点において（いわゆる実需）良い物件なら正当に評価しますが、ここはマトモに住めそうな間取りのお部屋が一つもないんですよ。（もちろん私個人の主観です）

ここの間取りの大半を占める2リビングイン、3リビングインの部屋なんて、もはや家族がどうやって生活していくのか想像すらできないんです。

>>51189 匿名さん

例えば中学生以上の子供が2人いる4人家族ならキツいが、それならそもそも4LDKクラスが必要。子供が小さいか、3人家族ならスカイの間取りでも問題なく暮らせるでしょう。

何LDKとかいう話じゃなく、リビングインだらけってことやろ、ここ

リビングインは仕切りのあるワンルーム、って言われてるからね

>>51194 検討板ユーザーさん

リアルタイムの更新になっていないでしょう。

>>51190 検討板ユーザーさん
エリアのランドマークであるスカイの成約実績が、白金高輪エリアの相場のベンチマークとなる
↑
こういう主張ならわかる


仲介会社の一つでしかない三井のリハウスがベンチマークになる
↑
？？？。何言ってるのか意味がわからん

他の仲介会社の成約実績を全無視するのは、君自身がマーケットを誤魔化しているね。

他の仲介会社の成約実績を全無視、とかいう話じゃないよ。
三井のリハウスの在庫だけが売れていない、とすることの方こそが、完全に矛盾してるよ。

むしろ最大手の三井のリハウスの在庫状況は、売れ行きのベンチマークとして、最も有用なデータの一つだよ。

三井のリハウスの在庫は全く変わってないし、何度も言うけど、マーケットだけは誤魔化せないよ。

同様に確からしい。
簡単な数学の基礎ですね。

>>51198 匿名さん
>>51199

中古不動産というのは同じ物というのが一つもない一期一会の世界。オーナーが異なる中、価格設定のプロセスも各々の物件で異なる。そういう要素を含めて統計分析したいのならば、n数が少なくすぎるので無理だな。

ところで君はプレミストの無理ポジ君だろ。
資産価値が気になりすぎてるって指摘されちゃってるじゃないの。

n数もこれだけ集まれば十分だよ。

何度も言うけど、マーケットだけは誤魔化せないよ。

>>51192 検討板ユーザーさん
フェアに言うと申し込み情報は書いてあるが、申し込み価格と成約価格は乗るとは限らないね

仲介会社が自社取り扱い物件サイトを運営するのはよくあるけど
それを注視してわかることは、物件の売れ行きではなく、各仲介会社の営業力の差でしかないね。

>>51202 匿名さん
じゃあ統計分析してごらん。
君の立てたプロセスについて評価してあげるから

大事なこと言うね。

売れた数の方が圧倒的に少ないし進捗率の把握には全く役に立たない。
つまり中古在庫の推移は最も理にかなったベンチマークだよ。

レインズはダメだめ。
中古在庫を数字でしっかり明記していて、さらに重複もない最大手の三井のリハウスの在庫状況は、売れ行きのベンチマークとして、最も有用なデータだよ。

何度も言うけど、マーケットだけは誤魔化せないよ。

>>51201 さん

乗る→載る
　
>>51201 匿名さん
分散大きいくらいのことが言いたいのかもしれんが、中古の価格設定は殆ど常に成約価格に対して上に振れてるよ。このネガオッサンの言いたいのは、三井のリハウスくらいの知名度販売力での売れ行きは、全体の売れ行きを反映しているってことだろうし、三井のリハウスの価格だけ飛び抜けて高い設定になってないから、ある程度は合ってるだろ。
そして、まだ市場価格が形成されてないとするなら含み益も論じることができない。

売れ行きは鈍いよ、残念ながら。どさくさ紛れのチャレンジ価格が多いから。だから1000万単位でバンバン値下げしてんだろ。交渉じゃなくて売出し価格下げるのは、引き合いないからです。

売り主も同じで、同等条件の部屋がそれなりにある新築市場で売れ行きを語るのはある程度意味がある。
しかし、売り主も価格設定も各々異なる中古市場で、売れ行きを語るのは無知でしかないね。
大事なのは、その価格設定が相場から乖離しているのかどうか。
例えば、各成約案件の分譲時比騰落率を分析して、その物件全体でどの程度になるのか。
騰落率が大きく乖離する物件の持つ要素が何なのかを分析して、今後の物件選びに役立てるとか。

>>51208 マンコミュファンさん
ネガオッサンの言いたいのは、ここの資産価値が気になってしょうがないという事でしょ。
現在売れ残ってる物件の多くがチャレンジ価格が多い、というのは同意。
ただ、値下げしてきてる物件がまだ少ないよね。
まだ売り主の強気が緩んでないと思うの。
自分は買い増し狙ってて、個人的には、成約入らずに弱気になったところで買い増したい。

>>51210 匿名さん

どうぞ！
成約ではなくあくまで申し込み。
でも8-9割は成約になる。

>>51211 名無しさん

久しぶりに参考になる投稿

三井のリハウスのHPです。
中古在庫に変わりはなく、これ以上でもこれ以下でもありません。

https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0188190/

>>51215 名無しさん
来月、リハウスだけでそれなりに成約出そうだけど、その時はどうネガティブ評価すんの？

>>51211 名無しさん

成約単価は坪700～900くらいっスね

>>51211 名無しさん
めちゃくちゃ値上がりしてるじゃないですか。

>>51217 匿名さん
マーケットだけは誤魔化せない君は、もっとマーケットに目を向けるべきだな。

@754～@1000　の平均@860

>>51219 匿名さん
在庫状況を知るに十分な指標となる三井のリハウスの売り物件数を見ると、1ヶ月前と全く変わってないよ。

何度も言うけど、マーケットだけは誤魔化せないよ。

>>51220 匿名さん
で、次は何をネタにするの？
ノムコムですか

>>51227 通りがかりさん
紙カーテンという言葉を初めて知りました。
外から見て材質が分かるのですか

>>51230 匿名さん
パークコートで抽出してますからね

>>51231 口コミ知りたいさん
ここも半分以上アンダーで取引されてるよ。
登記変更とレインズ見比べればわかるよ。君がそれをできるかは知らん

やっぱり小石川は売れてないのか。

中央線南側した勝たんな。

>>51230 匿名さん

港区が圧倒的

港区もアドレスによってピンキリだよね。白金や麻布はやはり人気が高い。

白金2丁目にあるのに、高輪名称になってるね

パークコートの人気トップ３は、赤坂・浜離宮・麻布十番で確定かな。

>>51238 マンション掲示板さん
引き渡し前はよくありましたね

>>51237 匿名さん
白金ザスカイもこの一角には間違いなく入って来るな。

一時点の登録数とか物件展示だけ見て発言してる情弱多くて笑える。大好きなリハウス行って話聞いてみなさい、かなりの成約数、良いペースだと思うよ。

>>51239 評判気になるさん

ここも首都高の車から良く見えそうだね？
投資目的で転売できない部屋はそうなっちゃうのかな？
最初は全く同じカーテンがずらっと並ぶんだよね？
そのうち紙カーテンに変わって。｡

>>51243 マンション検討中さん
紙カーテンって、引き渡し前の日焼け防止の紙の事だろ。ここも引き渡し前は紙カーテンで覆ってあったけど、今は皆無だろ。
ここから紙カーテンが増えるとか意味不明

厳しいですね。資産価値と同じです。
やはり東京タワーが見えるくらいで喜んでては駄目ですね。

今日時点で売出物件は23だけです。どれだけの数が既に成約済か、計算くらいできるよね。1000越える規模のタワマンで、引渡し直後、且つこれだけ利益乗せて売れる環境で売り物は僅か。成約が、値下げが、なかなか売れない、云々言っちゃうのは余程不動産リテラシーが低いのでしょうね。

民泊って規約で禁止しても絶対に防げないので、住民のモラルに頼るしかないんですよ。

インバウンドが鰻上りなので、皆さん民泊でガンガン稼いでいますね。スーツケースもった外国人がごった返すのも大規模では避けられない事です。国際色豊かで個人的には大歓迎です。

>>51265 名無しさん
ここは値段も高いから民泊で稼ぐには不向き。湾岸の安いタワマンとかの方が民泊多いですよ。

今の坪単価もまだ割安だと思うけどね。時間が経てばもっと上がるよ。

分譲時は過小評価、今は過大評価（に気づかれた）…それが現実・ダ・スカイ。インフレによる増分は見込めるがね。

値付け時の想定顧客層的に、企画自体安っぽいから。資材の安さとかをスケールで誤魔化してる湾岸風な感じ。ある程度目の肥えた層は騙せない。富久とかと被るんだよね、それよりは勿論いいものなんだけど（あちらの方がスケールメリットの活かし方は上手いかも、部屋は論外として）。

むしろ目の肥えた層に選ばれてるのが白金ザスカイですよ。これだけ一等地で周辺環境の良いタワマンもなかなかないですよ。

>>51268 匿名さん
再開発一発目のマンションなんだから、売り急ぎや貸し急ぎたい事情がない人は、高値で出しておいてゆっくり相場が上がるのを待てば良いから、高みの見物。
後発の東急は坪900超、賃貸はラトゥールが相場を牽引。高輪ゲートウェイの再開発、麻布代ヒルズ
六本木5丁目再開発、地下鉄延伸と品川発のリニアとこれだけ再開発に囲まれる物件も珍しい。また治安も良くインターナショナルスクール、慶應幼稚舎、麻布中高も近いし国際高校も出来る。有栖川公園も徒歩圏。SAPIX等の塾も充実と子育て環境良好。中長期で見れば坪1000超えるよ

>>51273 評判気になるさん
＞後発の東急は坪900超、賃貸はラトゥールが相場を牽引。高輪ゲートウェイの再開発、麻布代ヒルズ
六本木5丁目再開発、地下鉄延伸と品川発のリニア

それ、全て既に価格に織り込まれているからアップサイドポテンシャルではないよ。

>>51278 匿名さん

過去、再開発が完成する前に完全に価格に織り込んだ事例なんてないでしょう笑

>>51275 検討板ユーザーさん
次の新築が出てくる価格によるかと。

>>51280 口コミ知りたいさん

再開発が進むに従ってどんどん価格上昇していくのが過去の事例。そうであれば、再開発マンション買うなら第一弾ということになるが。

このような専門家の意見もございます。

QUOTE
今後も資産価値を維持するであろうタワーマンションと、近い将来に相場が大きく崩れる恐れのあるタワーマンションで勝ち負けがはっきりしてくると思われます。
具体的には、同エリアで同時期に大量にタワーマンションが建設されたエリアや、これからまだ乱立が予定されているエリアでは、将来市場に中古として出回る供給量が増える見込みであることから、資産価値が下がっていくことが予想されます。
UNQUOTE

>>51275 検討板ユーザーさん
頑張って投資ローン組んでる奴は一刻も早く売り抜けたい、貸し手を見つけたいと思うだろうけど、余裕える現金買いや実需は相場がついてくるのを待てばいいということでは？

>>51286 評判気になるさん

ランドマークが圧倒的に再開発の恩恵を受ける

>>51287 マンコミュファンさん

それじゃ、再開発全体考えたらここ全然ダメじゃんw

>>51290 匿名さん

もしかして靴磨きの少年の逸話をご存知ないのですか？市場関係者であれば常識ですが。全然差別的な発言じゃないですよ

>>51292 匿名さん

ロジカルじゃないネガwただの煽りだな

>>51293 マンション掲示板さん
金融リテラシー低いネガさんが日銀の利上げが～とか、再開発が～とか言っても参考にならないな。それより後発東急がどれくらいの価格で売り出すか誰か情報ないか。三田小山は三田ガーデンと変わらない坪1200くらいになりそうという話はあるが。白金高輪も900とか1000になっちゃうのか

>>51283 検討板ユーザーさん
とりあえず、供給過多で周辺相場が崩れているエリアに後続再開発計画すら起きない。
デベだって道楽で再開発しているわけでない。誰が損確定で再開発計画という超面倒くさい事をするのか。
後続再開発計画が複数あるというのは、ある程度相場が維持できると見込んでいるんですよ。時期や従前評価に関しては地権者調整が必要だけど

>>51301 検討板ユーザーさん
中古売買市場に長くいますが、リハウスのサイトが絶対指標という話を聞いたことないですね。

とはいえ、とりあえず中古で新規5件、賃貸で新規1件、の計6件。
中古は34件、賃貸18件、
君が定点観測してくれてるみたいだけど（>>50795）、順調に成約してるみたいですね。

>>51297 匿名さん

後続の再開発計画って、今よりずっと前に決まってるわけだけどね。相場が崩れてもはい中止、とはあまりならない。

あとタワマン＝住居ばっかり建てる再開発ってのがうまくいった事例は、元々相対的な地価が低かったところ。

>>51303 匿名さん

逆だけどね。リビングインでも全然行けんじゃんって。眺望抜群だし、住んでこそのマンションとすら思ったが。売りは転売ヤーが利食ってるだけでしょ。

>>51305 マンション検討中さん
幸か不幸か地権者2回程やらせていただいてますが、再開発語りたいなら一度くらい地権者やってからでお願いいたします。

>>51303 匿名さん
分かった上で買ってそんな事が原因で引っ越すわけないだろw ネガ言いたいだけでしかも的外れな僕ちゃん。リビングインだとプライバシーなくて住めないって、シェアハウスしてんのかw 誰とすんでんだよ

リビングインは、子供が小さいうちはいいんだけど、中学生くらいになると…。

>>51313 匿名さん
代々木上原とか、恵比寿に住みたい

>>51314 評判気になるさん
でも立地で妥協するよりはスカイの方が良くないですか？

>>51313 匿名さん
同じ白金高輪地区で考えても、高輪アドレスエリアは高輪ゲートウェイに近く、資産価値的には恩恵を受けやすい。また立地自体白金奇数よりは高台ですから災害耐性の面でもスカイよりは良いでしょう。
あくまで立地だけで語ればの話ですが。

>>51317 付近住民さん
水害って河川だけじゃないからな。内水の事忘れてやしませんかね。
河川は治水で対応できるけど、内水はなかなか難しい。

>>51314 評判気になるさん
そこで何か難しさがあるなら、買い増しですよ。
余力が無いというのであれば、そこは頑張らないと

やっぱり、DWは暑いんでしょうか？北向きがいいんでしょうかね？

>>51307 匿名さん
地権者が再開発に詳しい…というわけではないな。言えるとしても、地権者目線での再開発に詳しいという事しか言えない。

というより、お前こそよく分からん謎のマウント取るんじゃなくて、もし内容に反論があるなら具体的に言えよ。

>>51330 匿名さん

高値圏で我慢して着実に売れてるのでちょうど良い。既購入者にとっては安値でバカ売れするより数段マシ。

4ヶ月で22戸（その内レインズ記載は8戸）の登記変更があるのを全然売れていないというのは流石に無理があるよ。
ちなみにR4.8～R5.1の6ヶ月成約はレインズに載ってるだけで10戸。そこからある程度アンダーで成約してる数は推測できるだろ

地権者と購入者の違いは居室、駐車場等の占有スペース取得順位の違いだけで居住後には関係ないと思うんですが、このような投稿に反論も何もつかないのはなぜですか？

>>51331 匿名さん
売れてないわけじゃないよ。
ただ、売出し値近くで売れてるのはごく少数。
粘った挙げ句、大幅に値下げして売れてる。

>>51348 通りがかりさん
そうなんですね。
平均すると坪700よくて坪800くらいですか？

>>51346 管理担当さん
説得力に欠ける説明ですね。運営さんにはもう少し真面目に仕事をして頂きたいものです。

成約平均は坪800前後です。
てか前からずっとそう言ってるのに。

>>51350 検討板ユーザーさん
運営からは、悪意のある投稿者に対して直接紛事対応をする協力をいただいております。
これはメールでのやり取りになりますが。

その上で一斉削除は、運営から荒らし投稿者への配慮という側面と、運営の責任回避の結果だと思います。

>>51348 通りがかりさん
>>51349
>>51351

レインズに載っている成約が、全体の1/3の状況だと、その数字は全く意味をなさないよ。

>>51349 口コミ知りたいさん
平均が坪700代ですか。
この立地にしてはまあまあよくやってる方ではありますね。

>>51352 匿名さん
？？？？？？？
日本語でお願い致します。

>>51355 通りがかりさん
・情報開示などの投稿者特定の協力はします。
・運営としては、削除はしたから責任はないよ。

>>51354 匿名さん
@850の時代です。
4ヶ月前の情報からそろそろアップデートした方がいいかと

＞・情報開示などの投稿者特定の協力はします。
＞・運営としては、削除はしたから責任はないよ。


そのわりに、スレ閉鎖をしない理由は何といっていました？
運営と連絡取り合ってるなら答えられますよね。

>>51353 匿名さん
>>51357
好条件だと余裕で800以上だね。
当たり前だが、これだけ規模が大きいと一律に語っても無駄。

ちなみに、レインズに載るのは成約価格が高いものが多い。
説明する必要もないかもしれないが、基本的には買いを煽った方がいいわけだから。
大きく値引きした結果なんて、元々低い成約情報を載せるモチベーションをもっと下げる。

>>51359 匿名さん
それも含め全て憶測の範疇でしかない

>>51358 匿名さん
閉鎖依頼してるわけではない。
メールの一部です

>>51361 匿名さん
運営と連絡取れるなら閉鎖依頼されては？

>>51362 匿名さん
閉鎖を望んでいるわけでない。
それより、運営は過去の全てを洗いざらい点検できるわけではないので、その点はご容赦いただきたいとの返答。
つまりは、直近の投稿に対する投稿者保護はできるけど、過去のは投稿者の自己責任となりますという対応。
心当たりある人は削除依頼しといた方が無難

>>51363 匿名さん
意味不明。何をしたいんだか。
運営もこんなワケわからん輩に絡みつかれていい迷惑では？

>>51364 口コミ知りたいさん
掲示板管理者は法令で悪意のある投稿の削除義務と、発信者情報の保管及び開示義務があるのよ。逆に言えばそれ以外のことはできない。損賠請求とかは当事者同士でやってねという立場。

管理担当の人、出てくるからこじれる

>>51354 匿名さん

検討中はじめなのですが、東タワーと西棟で坪単価の差は出てますか？

>>51367 eマンションさん
聞く相手を間違えている
彼は古いデータしか持ってない

>>51367 eマンションさん

ご自身でレインズの制約事例だけでも見た方がよいと思います。
今後、ご自身で調べられるとして、先にお答えすると
4-19階までは、東西間の単価に差異はないと思ってよいです。

最近の成約事例
20階北１R　坪899万円
33階北２LDK　坪938万円
ソースは湾岸マンション価格ナビです。

相場より＋100近い坪単価で売れてますね。

しかし、そうやって最高額だけアピールするのは皆さんに印象操作と捉えられてしまいますので、今後は紹介するなら同期間の成約を全てお出し頂けますか？

>>51371 匿名さん
横槍だけど、相場とは成約実績の事で、成約実績に相場より高い低いは意味不明です。
売り出し価格が相場より高い、というのならばわかりますが

他の成約実績としては
高層階　@902
中層階　@840
で成約

ここの相場は Twitter みれば丸わかりです。
少なくとも今こうやって紹介している価格が相場というには、かなり違和感があります。

あと、三井のリハウスの在庫ですが、1ヶ月前と比べて全く変わっていません。
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0188190/

>>51373 匿名さん
君が違和感あろうがなかろうが、成約実績が相場を形成する。
それにイチャモンをつけるのは、ただの願望でしかない

>>51373 匿名さん
2週間前と比較して、新規が+8件。
総数変わらずということは、8件で成約があるという事になりますが

>>51374 匿名さん
お前の理屈だと、「相場より高値で買ってしまった」ということはあり得ないということになるが、大丈夫か。

>>51375 匿名さん
新規売り出しではなく、
売れずに掲載取り下げ → 値下げしての再掲載では？

価格改訂だと印象が悪いので、不動産業界ではよくある手法です。

徐々に下値を切り上げてきている。Apple株のような安定感。

>>51376 匿名さん
不動産は一期一会なのであり得ない話です

在庫数の推移が一番わかりやすい指標だと思いますよ

>>51371 匿名さん

スカイのまともな部屋（中層階以上の70平米超）は坪900くらいが相場と思うが。反論したいならそれ以下の成約事例を成約時期と共に挙げるのが早い。

>>51381 匿名さん

スカイの中層階以下の70平米以下はまともな部屋ではないというのは、どういうことでしょうか？

>>51382 eマンションさん

12階くらいまでは眺望が抜けてないし、狭い部屋はパンダが多かったため大幅に利益を乗せても安く見えるという意味ですね

先週7/17～7/23の成約事例
7階 1LDK 南＠716万円
23階 3LDK 南西＠877万円

>>51373 匿名さん

Twitterによると23年２Qの平均成約単価は坪871万円だそうです。なるほど丸わかりですね。

>>51383 匿名さん
パンダの分譲時価格は@525

＞23年２Qの平均成約単価


平均と言えば普通は、その年の全ての成約から出すものだよ。
そうやっていいとこ取りした平均でも坪800台では、笑われてしまうよ。
白金高輪にしては破格の高値ではあるけど。

やはり白金アドレスは人気高いですね。まだまだ上がりそう。

業者含めても全ての成約情報を持っている人がいないので、結局高くついている情報安くついてる情報出しあうだけ。Twitterの情報にせよ、いいとこどりだし。

>>51387 匿名さん
なわけないだろ。
三井のプレミアムマンションマーケットリポートも4半期ごとです。
君は三井大好きなんじゃなかった？

>>51385 評判気になるさん
平均よりも中央値と幅が知りたいです。

で、あるか。

>>51387 匿名さん
謎の自分ルールを披露していては笑われてしまいますよ。
三井のレポートによると2023年１Qの平均成約単価は坪836万円だそうです。
あなたの言う年平均でもおそらく850万以上、しかも右肩上がりという傾向が見えてくるわけですが。

>>51398 評判気になるさん

いや、そりゃ企業は四半期ごとに出すよ決算もあるし。
でも東京都心の新築っていうマクロでも三田とワールドタワーが出たら平均跳ね上がるし、一物件、四半期の一社に限った成約ではボラティリティが大きすぎて分からんわ。　

年平均で恐らく850以上というはどの期間のこと？根拠は？
俺は条件良いのが出てた印象だけどやっぱり800代前半なんだと思ったが。

>>51399 マンション検討中さん
三田はともかく浜松町は立地が悪いし、シロカネザスカイの方が良くないですかね？

>>51400 マンション掲示板さん
いや、浜松町と白金高輪を比べても浜松町だが、それ以外の付加価値もさすがにワーレジの圧勝でしょ

>>51401 マンション掲示板さん
埋立地の浜松町よりは白金の方が良くないか？

>>51403 マンション検討中さん
住宅ローンの与信の影響をモロに受けるエリアの話だな、それは。
不動産価格のピークというより、より二極化が進むという話でしかない。

>>51404 匿名さん
単純に考えて値上げ要因にはならないでしょうね。
すでに投資ローンを抱えている人は返済が増えて融資が厳しくなりますし。

まぁバブルの教訓から言って、直ぐには下げないでしょう。
しかし金融緩和収束は今回で終わりではなく、YCC廃止やマイナス金利解除、利上げと待っています。

売れない→値下げ→売れない→値下げ
という泥沼です。信用買いしてる株や為替なんかと同じ様なもの。

ローンというレバレッジをかけているので最後は持ち金以上の負債を抱えることになります。

マンション狂騒曲の終わりの始まりですね。
特にスカイのような金融商品のようなタワマンにフルレバレッジかけて購入した人は厳しいでしょうね。
いずれにせよ全般的に値上げは今後見込みにくいでしょうが、居住性の高いユニットとそうでないユニットとの間の資産性の差は広がって行くように思います。

>>51405 評判気になるさん
往々にして相場は、素人でもわかる筋書きと逆にいきます。

>>51403 マンション検討中さん
だそうです。

>>51407 匿名さん
逆にいくわけではありません。
末端の消費者がそのことの重大性に気がつくまでに時間差があるのです。なので金融引き締めをしても直ぐには市場に現れません。余韻も残ってまだまだ上がると思って買う人もいる訳ですから。

当初は単純な見方をした機関投資家が動き、せいぜい銀行の株が上がる、不動産会社の株が下がる程度でしょう。
もしかすると日経平均だって35000円くらいまでいくかもしれませんね。

皆が気がついた時にはもう遅いということです。

>>51409 マンション検討中さん
日経平均が35000円まで行ったとして、バブルを皆が気づかないってどういう事ですか？
株にせよ不動産にせよ売る人がいなければ、売買は成り立ちませんが
皆ではないですよね。

>>51405 評判気になるさん
単純にしか考えられないからそういう結論になるのですよ。それと基本的な認識に誤りがあるので植田総裁の会見を見た方が良いと思いますよ。

>>51411 マンション検討中さん
単純にしか考えられない人は金利のことなんか考えて行動しません。
単純ていうのは落ちてくるナイフを拾ってしまうタイプの人のことですね。

なんにせよYCC改め金利は購入に直結する部分ですから。
今後の動きはよくみたほうがいいですね。

豊洲の方が豪華だな。

>>51413 匿名さん
犬と猫どっちがかわいいかみたいな話しやめません？

拾い物です

おーまいが、、、

ここを買ったときペアローンは組みませんでした。離婚した時に泥沼の争いになるのが嫌だからです。

白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業
2028年度竣工予定みたいですけど、お見合いとか眺望が悪くなりませんか？

はいはい。

それまでに売り抜けるので、問題ありませんよ。

それまでに売り抜けるって…計画が建った時点で織り込まれるだろう。

>>51418 匿名さん
計画では、39F　140mなんですね
乱立すると、勝どきみたくなってしまいそう

マンション探し中。内見、成約実績一覧見せてもらったがほぼ売り出し価格で成約。好調ですね。さすがの価格でした。。刺してみるけどまぁ無理でしょうか。

え
ここ、価格改訂の連発ですが。。。

資料ありますが、出しましょうか？

>>51423 匿名さん
どうぞ

>>51422 マンション検討中さん
立地も抜群だし、資産性も極めて高いですからね。人気にならない理由がないです。

>>51424 名無しさん
売り出し価格で成約してるのって、けっこう前はありましたね。
それを実績としていれば、確かにそうです。
また今売り出し価格付近で成約してるのも、そもそも数千万単位で大幅価格改定（公にするもの）していたりしますね。だから申し込みで大幅な値段交渉が入っているわけでは無い場合があります。だから成約情報だけ見たら、そういう場合は売り出し価格で成約しているように見えるわけで、100%嘘ではないとは思います。
しかし、いずれにせよ最初の売り出しからは大きく下げている例が殆どですよ。
だからお二人とも正しい可能性があります。

ここって、「何がいいのか本当はよく分かんないけど、こういうのが値段上がるんでしょ？」みたいな層と、そういう層が集まることを見越してサヤを抜こうとした投資家が集まっているので、市況増分以上の値上がりは、勝手に思い込んでるほど根拠が盤石なわけでもないんですよね。さすがに下値は堅いんですが。

特に分譲後に中の実際のクオリティが明らかになってからは、勢いの低下は顕著だと思います。共用部の質感とか、かなりコスカ感じますし、あれ経年で直ぐ駄目になると思いますね。

>>51427 匿名さん
それはあなたがその根拠を説明できるだけの知見がないだけでしょうねw
さすがにそんなあやふやな理由で人生の大きな決断はしませんよ。

>>51418 匿名さん

スカイ販売時から分かっていたことかと思います。気になるなら北向き一択。

>>51427 匿名さん

コスカ感じる部分って具体的にどこなの？

>>51428 口コミ知りたいさん
ではその根拠を述べてください！
さあどうぞ！ここで述べない理由はない、掲示板冥利に尽きますね。

出来ないならその知見がないってことでしょうねw

まぁまぁ、そんな不毛な言い争いをしても仕方ありません。

年内には円安に耐えかねた日銀がマイナス金利の撤廃をするでしょう。すでにインフレ率も実質的には目標水準にあります。賃金が上がらないだけ。

そうなれば即、変動金利に反映され価格に影響が出るでしょう。
中国の不動産バブル崩壊も影響がありそうです。

ここはちょっと遠いですね。

>>51431 匿名さん
まぁ価値の見出し方は専門家でも人それぞれだと思いますが、客観的には現状の売買価格がその指標でしょうね。
このマンションは過去数年で最も注目を集めたマンションの一つで、引渡前に倍率ついて完売、引渡後も転売価格でありながらも売買されたり、毎日のようにロビーで売買の話をしていることからみても、多くの人が価値を見出していることがよく分かります。
その物件に対して価値を見出せないのであれば人とちょっと違う価値観の持ち主か、51428の言う通り不勉強によって多くの人の判断根拠に辿りついてないのかもしれませんね。

ただ、ここの掲示板でネガティブな書き込みをしている時点で、一度は価値を見出して真剣に検討された方だと思いますけどね（本当に価値も興味もないと思っているならば、ここに書き込むことはしないはずだと思いますので）

>>51415 匿名さん
これ完成後の高い方のタワーから見た画像ですよね？
目の前の白金タワーは既にあるわけですし、西向き住戸以外の人にはほとんど影響ないですよね。

飛行機の密着具合は、ぶっちゃけ予想の範囲内。
マンションの外は轟音かもしれないけど、部屋の中は外よりは全然マシだわな。

白金は全然静かだよ。飛行機騒音は高度の低い港南とか大井町とかが悲惨。

白金の方は静かなの？
白金高輪は結構うるさいけど。

白金高輪は静かですよ。飛行機騒音が大きいのは、港南、天王洲、大井町周辺です。

外歩いてたらうるさいね。
マンションの中にいたら全然気づかないけど

そもそも東京に住んでる時点で音なんか気にする神経質者はいないだろ。
日中窓を開けて暮らしたいなら通りから一本入った戸建てか低層を選ぶしかないよ

台風来ないといいですね。

風紀が刑務所みたいになると住みにくくなるので、クレームもほどほどにしましょう

>>51430 名無しさん
地下駐車場のWI -FIが繋がらない、地下駐車場にトイレがない、アクセスキーの自宅自動ロックが設定できない、キッチンルームのワイングラスが1種類だけ(シャンパン、白、赤)の3種は用意するべき、ジムのストレッチマットが薄くて小さい、ダンベルがない、プレミアム仕様でもリビング以外は壁掛けエアコン、シアタールームで見られる映像はDVDのみ等　思い付くだけでも色々コスカしている。

>>51445 匿名さん
簡単にできるところはリクエストして改善しましょ。

>>51445 匿名さん
専有部の仕様（玄関自動ロック、洋室エアコン）についてはコストも意識した選定かと思いますが、執拗に不満感じるなら初めからそれらの仕様項目を満たしてくれる住戸や物件を購入すればいいだけでは？

その他の項目はコストカットというより住み始めて初めてわかる項目で、事業主の検討不足もあるかもしれませんが、改善できることは管理組合で検討・実施すればいいかと。
掲示板ではなく然るべき場で話す内容かと思いました。

>>51447 評判気になるさん
51445は質問に答えただけでしょ。

執拗に不満を感じるって。言い方気をつけた方がいいですよ。

>>51448 ご近所さん
荒らしさん、自作自演は迷惑行為ですのでお控えください。

＞プレミアム仕様でもリビング以外は壁掛けエアコン


マジかｗ

何を今更。リビングインの壁掛けエアコンが、嫌ならここはやめなはれ！

>>51451 検討板ユーザーさん
入居前にカセットに変えたのでご心配なく。

どうやらリフォームの発想はないみたいだな。金さえかければどうにでもなるが、プレミアムと謳いながら、壁掛けエアコンを設置するのがあり得ないと言っているのだよ

>>51452 匿名さん

まるで購入者みたい

都合が悪くなると荒らし認定されるw

>>51452 匿名さん
参考にさせていただきます。天井高下がりません？

>>51452 匿名さん

リフォームできるんですね！その場合、天井の高さはどうなるのかしら？？

>>51455 匿名さん
すみません。同じ質問出ていました…

>>51449 名無しさん
特にお前が貶されてるわけでもないのに敏感過ぎてわろた

>>51457 マンコミュファンさん
居室の構造にもよると思うんですよね。できればタイプも教えていただきたく！

>>51444 匿名さん
2階でのリモート会議、エレベーターにペットを乗せて廊下で散歩が無ければ満足です。

>>51460 口コミ知りたいさん
あとはソファやテーブルに足を乗せる事もやめてほしいですね。意外と多くてびっくりです

>>51460 口コミ知りたいさん
神経質だな。あなたのような人がいるから、住民同士がピリピリするんだね

>>51462 匿名さん
全員が2階でリモート会議したらどうなりますか？

>>51462 匿名さん

もしかしてあなたですか、今日リンコスで買い物しカートのままマンションに入りエスカレーターに乗っていたのは。

>>51445 匿名さん
設計や構造など見えない所でもコスカや熱盛り価格がたくさんありますよ。住戸数を増やして一住戸当たり専有面積を狭小化、にも関わらず共用部分持ち分面積は維持か拡大。専有部分で分譲単価を上げ、共用部分で価格総額をさらに嵩上げする売り方ですね。この10年マンションデベが得意としてきた売り方です。
デベは「共用部の豪華さ」をアピールしますけど、顧客はその分で専有面積を広くしてほしいと願っています。でも法律で一棟のマンション合計の専有面積は増やせない。それならば共用部分を削って分譲価格を少しでも安くしてほしい。でもデベロッパーの利益は総額×利益率なので、総額を安くする方向へのインセンティブがデベにはない。その結果、共用部分を大きくかつ豪華にして分譲価格を上げるしかデベには作戦がないのです。
顧客としては、共用部分の肥大化で分譲価格の上昇、共用部肥大化で管理費の増大。これ売り手にバカにされているんですよ。

広告で共用部分の豪華さをアピールするのも、デベロッパーにとってそこがキモですからね。逆にいえば、そこはデベロッパーにとってもバレると困る所なんです。