パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>15450 匿名さん
敷地にゆとりがある西新宿三丁目の再開発が郊外の開発とは驚いた

>>15457 匿名さん

別にそんな事で驚くことなかろう。
例外がないという話でもない。
今後も永遠にないともいってない。

確かに購入者が毎日毎日これだけ必死に掲示板に張り付いているのは、そういう理由があるのでしょうね。

別に購入者でないし
購入したいけど

購入者が、掲示板チェックしたら、「そういう理由」で、ネガがチェックするのは、「どういう理由」だよ？

ネガが張り付く理由ってなんなんだろう？
検討対象から外れるなら、粘着せずにいなくなるはずなんだけど。

>>15461 マンション検討中さん

購入者さん達が必死に張り付く理由を考えてみれば、その逆を辿ることでそれが判明するかもしれませんね。

>>15461
>ネガが張り付く理由ってなんなんだろう？

若葉マークの千葉の爺さんはそれだけ人生がうまくいってないんだよ

たまたま何か意見が食い違うとか、趣味が合わないとかじゃなくて

毎日毎日東京のあちこちのスレで朝から晩までディスってんだからｗ

>>15454 匿名さん

ポジと思う要素も色々あるな

確かに購入者には余裕がない

しかし今さら傷をほじくり返すこともあるまいて

幹線道路脇の騒音に苦しむこちらの立地。
騒音の子供の脳に対する影響が警鐘される昨今、直接的には学習の集中の妨げとなり、成績や意欲の低下は避けられないであろう。

>>15461 マンション検討中さん

ムサシコヤマはしつこいからねー

余裕がないとか、傷とか妄想だよ

後出し格上物件とやらも、微妙だと思っている
欲しくない
勝手に、それぞれのスレッドで騒いで下さい

不思議ですね
それが本心なら平然としていられるはずなのに

あ
それと、一番微妙なのはご自覚されている通り、こちらの物件です
一般論を述べているだけなので、どうか平然としていてください

>>15469 匿名さん

平然としています
あなたこそ平然として下さい
反応しすぎですよ

傷ついているのはどっち？

笑える応酬だ

単なるプシコでしょ。相手しちゃダメだよ。

>>15470 匿名さん

不思議ですね
それが本心ならここまで毎日毎日、過剰反応しないはずなのに…

あっ
すみません
理由は皆さんご存知だと思いますが、どうな気にせずスルーしてください

つまりは気持ちを強く、掴んでも平然平然

格下パークシティの嫉妬は恐ろしや

ここ、プシコが買ってるんですね

深夜までクルマがうるさいなあ

寝られへんは

>>15435 匿名さん

社員は普通の対応で何も問題無かったと思うぞ

15000以上もスレ伸びるんだからそれだけ人気なんだよ

春日はマイナー駅という人がいるんだけど

都営地下鉄のHPを見ると三田線春日の乗車客数は34,523人、降車客数は34,300人で1日乗降客数は68,823人で大江戸線春日駅の乗車客数は29,681人、降車客数は29.223人で1日乗降客数は58,904人、三田線と大江戸線を合わせると春日駅の1日乗降客数は127,727人　これは東京メトロ駅で言えば赤坂見附と同じぐらい。決してマイナーな駅ではないと思う。もちろん東京メトロ後楽園駅（1日乗降客数　105,720) とも地下直結なので、そちらも入れて春日・後楽園を一体と考えるとこれは相当なものではないかと。

東京都交通局　地下鉄関連情報　各駅乗降人員一覧
https://www.kotsu.metro.tokyo.jp/subway/kanren/passengers.html

東京メトロ　各駅の乗降人員ランキング
https://www.tokyometro.jp/corporate/enterprise/passenger_rail/transpor...

以前モデルルームを見学しましたが、正直チープな感じが否めませんでした。
躯体を調べても、天井は低く、免震も非採用。
共有部のエントランスは豪華でしたが、全体施工費からすると、微々たるもの。

土地も安い。

分譲価格は地域相場からかけ離れて、非常に割高ですが、契約者が支払うそのお金は一体何に対するものなのでしょうか。

違うと思う。ここ数年竣工の価格に見合わない低地パークコートは、スレ数が異常に伸びる。馬鹿にされているからかね。

週末はトラックが少ないので、よく寝られそう

クルマ持ってるとタクシーに乗車拒否される法令はいつ施行されるのかな?

階高や天井高が低い低いと言われてはいるのですが、虎ノ門と麻布十番、浜離宮の間ぐらいで極端に低いとは言えないでしょう。ほかのパークコートの過去スレッドでも同じような騒ぎが起きているようなので、ここが極端におかしなことになっているとは思えません。制振耐震なので梁が出てしまうのはこれはもうしょうがないとしか言いようがないです。むしろこれが守ってくれると思うのが吉ではないかと思います。それに免震で梁の少ないマンションはごく一握りなので、長年そういう物件に住めば別ですが、実際に気になる人は少ないのではないでしょうか。

階高と梁下高
乃木坂 3.41と2.36
浜離宮 3.3と2.7
麻布十番 3.3と2.77
虎ノ門 3.18と2.48
小石川 3.28と2.4
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/res/96/ より

天下の読売巨人軍の東京ドームがある時点でマイナー駅ではないよ

>>15480 匿名さん
ちゃんとマンションの原価を理解されておられますか？
このレベルのタワーマンションだと今建築費は施工床ベースで坪130万前後するでしょう。延べ床面積約84000m2のため想定建築費は約330億。
確かに今回土地は等価交換の為安く仕入れたと想定されますが仮にこの土地が更地で三井、三菱、住友、野村の限定入札が行われた場合（市場時価）、一種200万（坪1900万）?250万（坪2400万）くらいするでしょう。
今や南砂町徒歩8分のマンション用地で一種160万、原宿の一等地のマンション用地で一種400万の時代です。
仮に土地が1種200万として、全体土地価格が約360億。
つまり単純に土地取得費と建築費だけで690億の原価かかかる不動産と想定されます。
店舗なども含めた総専有面積がおそらく15000坪程度の為原価だけで専有坪460万、70m2換算で9700万です。
当然そこからデベの販売経費、利益等も乗せる必要があることから平均坪570万の販売価格は十分納得出来るものと考えています。
（そもそも１種20０万でこの駅直結広大地は落札出来ないと思いますが）。
あなたはこのマンション販売に至るまでの経費としてどのように計算されそのようにお考えになりましたか？ご意見をお聞きしたいです。
なお、周辺相場より逸脱して高いのは事実ですが不動産の正常価格は①希少性②効用③有効需要の3要素で決定され、駅直結パークコート タワーにおける希少性と想定される有効需要を考えればそれも違和感ありません。
賃料が価格を形成する唯一の?と仰っておられら方もおられますが不動産価格はそう単純ではありません。
不動産は奥深いのです。

>>15486 eマンションさん
建物が施工床で坪130万もするわけないやろ。施工床、延べ床、容積対象床、専有床、違い分かっとる？
土地1種坪250万、住居専有床坪120万の計370万、そこにデベロッパーの粗利20％のせて専有床坪440万ってとこでしょう、今の適性価格は。

土地価格は金額が莫大で大手デベロッパーしか入札者できんから意外と安いんだよ。

>>15487 匿名さん
当然分かってますよ。施工床面積は今回不明ですが。専有坪120万はあり得ないでしょう。この物件のレンタブルをご存知ですか？

>>15488 eマンションさん
しかも居宅と店舗事務所を一緒に計算しとるだろ
住居だけなら60％くらいか？

小石川2丁目のミニ戸建でも、大和ハウスが2年前に1億1千万円で販売していて、即完売するぐらいなのに
ビル潰して2戸に分けて販売していた
坪440万円は安すぎるだろ

>>15490 匿名さん
そりゃ戸建用地はエンド価格なんだから高いに決まってるだろ。マンション用地はエンド価格の半分の単価だよ。

>>15490 匿名さん
1億1千万から建物価格2500万を引いた8500万を土地面積で割ってみろ。坪400万くらいするだろ。同じ場所のマンション用地なら半分の250万だ。

>>15492 匿名さん

直ぐ側のル・サンクは坪250で販売されていなかったけど
ル・サンクもったいないな

>>15489 匿名さん
店舗事務所は全体の専有の2割未満ですからそこは纏めても大勢に影響ありません。
レンタブル60パーセントで専有120万てことは施工床坪70万?80万ぐらいで考えてますか？
下に添付したとおりその辺にあるRCのマンションで施工床110万ぐらいですよ。パークコート タワーの建築費を甘く見過ぎです。
https://sumika.me/seek_advices/2720

>>15486 eマンションさん

ハハハ。
モリモリに計算してますね。
ま、初心者マーク同士、仲良くしましょうや。笑

>>15487 匿名さん
ついでにいうと金額が莫大で大手デベしか入札できないから安くなるということは通常ありません。過去の経験上、数社の限定入札で十分本気の価格を引き出せるはずです。

パークコートタワーとは言え、こちらは実情の伴わない名前だけなのは、今さら言うまでもないところ。
過去の事例から施工費用は大体予測できます。
80平米だと、施工費用はおそらく2000万以下。
火災保険契約時に評価額がシビアに出ますから、契約者の皆さんは楽しみにしていてください。

>>15497 匿名さん
80㎡が2000万以下ということはその辺のノーブランドのちっちゃい賃貸マンションより安く作れると思ってるわけですね。凄い眼力ですね。ただ仮にそうだとするとずっと議論に上がっていた固都税が高すぎる問題が解決しそうなので非常にいい話ではありますね。

今日も元気にネガってるな。そのまま2万レス目指して最終期完売を願っておくれ。

若葉マークのポジネガお二人さんの鍔迫り合いが面白い。もっとヤレヤレー。
マンマニ氏も検証してましたが、都心の駅直結マンションとそれ以外では価格差も価格維持率も結構あるので、高いとは思うがこんなものかとは思う。
建物2000万円以下はないな。

高値づかみということにしないと、ネガさんが傷つきますから

>>15496 eマンションさん
入札額は開発法で求めるんだから安くなるの当たり前なのよ。開発リスク織り込んだ価格でしか入札できないんだからさ。

>>15494 eマンションさん
だから施工床と延べ床の区別もできんのに、何を講釈たれてるのよ。お前の望み通り建物価格価格を上げてやる150にしたって、土地250＋建物150、粗利20％で480にしかならんのよ。それが570だっけ？
なんだそのアホみたいなぼったくり価格は笑う

本日、高台のマンションは、風が通って涼しい。

クーラー嫌いの私にとっては、ルーバル、バルコニーを全開にして、真夏にクーラーなしで寝る。

ここは季節の良い時期でも、窓開けるとうるさいし、排ガス臭くて無理でしょう。

まあ、流石に下水臭は漂わないと思う。

クーラーなしか。女の人とかそういうの多いな


俺は冷房ガンガンにして布団かぶって寝るのが好きｗ

>>15498 eマンションさん

もう少し考えて書き込みしてもらえませんか？