プレサンス ロジェ ドーム前ってどうですか？

プレサンス ロジェ ドーム前
[402号室]
B type 56.13㎡
2LDK
2,940万円


西区の隅っこでこの広さでこの価格やもんなー
アベノミクス前より平米単価30%くらい上がってるんやなー

ここって高耐久性コンクリートではないんですね。最近のマンションは30Nになってるのが普通だと思いました。どおりで安いわけですね。

>>102 マンション検討中さん
本当にいろいろよくご存じな方です。
（私ごときが意見するのは、口はばったいですが・・）
もちろん、私がこれから言うようなことは分かっていらっしゃるけれども、
感覚的に分かりやすい回答をするために、
敢えてＦＣ○○Ｎの事を「硬さ」だと回答されたものだと想像します・・。

確かに、感覚的には「硬さ」でもいいと思います。
それに、コンクリート自体には「硬さ」が上がれば「強度」も上がるという相関関係もありますので・・。

しかし、厳密にいえば、「硬さ」・・「硬度」と言ってもいいかな？と、「強度」・・（「強さ」・・いや分かりにくいか？・・「壊れにくさ」といったが良いか・・。）
は、別の性質をあらわすものです。

この場合の、ＦＣは、設計基準強度を表しており、
本質的には「硬さ」ではなく、「強度」即ち、「壊れにくさ」を表しています。
ＦＣ＝１８Ｎ／ｍｍ2
と言えば、1平方ミリあたりに１８Ｎの圧縮力が作用したら壊れる、ということを意味します。
ちなみに、コンクリートの強度は、圧縮強度で表すのが一般的です。

また、硬さは、傷のつきにくさや、物体を衝突させたときの反発値等によってあらわされます。
硬い物体が強度が高い・・とは必ずしも言えません・・。

投資用物件として見てみれば、いくら100年コンクリートになってようが関係ないですからね。12、3年でそこそこで売れればいいので。
この戸数では、立駐もあるし将来修繕費が大変な事になるのは目に見えてます。

この平米数では、投資物件として単身者に賃貸させるつもりの方も多いでしょうね。
結局のところ、自分が住んでいないもんだから、修繕費や管理費のアップは断然拒否、修繕箇所があってもこれぐらいなら放置しても良いと、無駄金とばかりに文句ばかり言うオーナーも居そうだからこういうタイプのマンションは怖い気がしてるんですが、どう思います？考えすぎかもですが。

私は事前予約で購入しましたが、第一期販売は抽選で８戸完売。今回の第二期では先着順で４戸を明日から販売予定。此方も直ぐに契約済みとなるのかな？

第2期販売概要
販売戸数 4戸
販売価格(税込) 1,990万円~3,490万円
間取り 1LDK･2LDK･2LDK+F
住居専有面積 40.13㎡~70.47㎡
バルコニー面積 5.85㎡~13.14㎡
サービスバルコニー面積 1.31㎡~2.67㎡
アルコーブ面積 1.15㎡～2.25㎡
管理費(月額) 6,540円～11,490円(インターネット･Wi-Fi利用料金等含む)
修繕積立金(月額) 2,610円～4,580円
修繕積立一時金(引渡時一括払) 260,800円～458,100円
管理準備金(引渡時一括払) 20,000円
自治会費(月額) 165円
広告有効期限 2019年3月末日

>>105 マンション掲示板さん

正論そのものだしそういうマンション多いでしょうね

>>103 マンション検討中さん

みなさん博学だなー
普通のマンションのコンクリートなんてどれも同じだお思ってた

日本の戸建は30年使い捨てとは知ってましだがマンションも似たりよったりなんですね

ちょっとビックリ

>>106 購入経験者さん
1期1800万代の抽選とさほど変わらん価格があるな。抽選で外れた人が買うかな

九条駅を挟んで対称の位置にあるエスリードの新築マンションが1ヶ月ほどで完売したらしい。
設備的も値段も似たような物件だけど、こちらの方が買い物含め利便性が高いのですぐ完売しそうですね！

>>110 マンション検討中さん

日本エスリードもプレサンスコーポレーションも東証一部で投資マンションメインだから客層も被るから比較してる方が多そう

ここの資料請求したら他のマンション紹介メールが来て、更に資料がきません。
かれこれ一ヶ月以上。

>>110 マンション検討中さん

このマンションのライバルはこれね


名称 エスリードOSAKA MID WEST
所在地 大阪府大阪市西区本田４丁目１１番２(地番)
交通
Osaka Metro中央線「九条」駅徒歩６分、阪神なんば線「九条」駅徒歩８分、
JR大阪環状線・ゆめ咲線「西九条」駅より徒歩10分
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上１５階建
総戸数 １２２戸

京阪の九条延伸は既定路線だし、地下を通してくルートだから時間的にも比較的容易。
今年5月の改元後の7月に、国内3箇所のIR施設の場所がはっきりとわかる。
大阪、東京、札幌だろう。
夢洲に先にジョイントできるのはおそらくJR西ではなく民営化して動きやすくなったmetro中央線。

この物件は負けなしだね。
入場制限のないカジノで勝った海外渡航者が松島新地に金を落として、九条経由で祇園四条にもお京阪で直通か。
SUUMO見ると下の方の階はかなり買いなようだね、なかなか今後この単価では提供できないでしょ。

もう万博もIR施設誘致も決まって、地主からしたら土地を安く手放す理由がない。
工事費は働き方改革と鋼材価格UPとサッシ個別認定と大災害続きと、インフラ拡張と、続々と決まる再開発と、万博施設の突貫工事にリニア新幹線建設に、地方都市再開発に、ハブ空港整備に、老朽化対策に、職人さんの引退に、1mmも下がる要素ないですね。

中長期的に。

土地も下がる要素なし、建設費も下がる要素なし。
というか、ジリ上がるでしょ、まだまだ。

みなさまに提供できる限界単価も当然あがりますよ。

松島新地に近いこの物件、遊郭遊びにはもってこいですね

2期もう完売した？

>>114 マンション検討中さん
凄い。114さんの先見性、分析力に脱帽。もっと書いていただきたいものです。

>>114 マンション検討中さん

民泊にしたり投資目線だとそうかも知れんが
ここに住みたいかどうかの視点が抜けてる

それにカジノや万博があっても人口減少国家で10年後や15年後も資産価値が維持されてさらに上がってるかと聞かれたら疑問なんだよな

>>118 匿名さん
大きすぎる問題だがそれを言ってしまうと東京含め全国に当てはまるからなあ、時代は海外投資か？

マンションを購入し引っ越しが終わったとして、その後理事会とかは誰が号令をかけて召集するんですかね？
理事長とか住人から選出されますよね？

>>115 匿名さん

そんな風に考えるあなたはお好きなのね?笑
遊郭遊びをされる方はわざわざ近所に住むのかしら？

>>120 マンション検討中さん

管理組合が組成される物件引渡前の段階で理事が決まり、管理会社主導で第一回目の理事会の開催日が決まり、更にそこで互選で理事長、副理事長や監事を選んで、以後も理事会の最後に次回の理事会日程と議題を上程して散会する。

これが一般的な区分マンションの理事会運営の流れ。

食べ物屋が多くて良いと思います
料理組合の看板も近くにありました

>>123 匿名さん

それって、新地のことだよね？

新地煽りやめーや
近くに住んでるけど、わざわざ自分から突っ込まない限り何の影響も感じないからセーフ
それよりもイオンが近くていいゾ~

ビバホームもあるぞ～！

マンション名にもなっている大阪ドームもあるぞ～！！

複合商業施設のフォレオ大阪ドームシティ（エディオン、ユニクロ、しまむら、アベイル、西松屋、サイゼリア、カレーハウスCoCo壱、びっくりドンキー、スポーツクラブNAS）もあるぞ～!!!

鉄道は鶴見緑地線、阪神線、JR環状線、中央線、京阪中之島線(予定)もあるぞ～！！

大阪シティバスが最寄りバス停（九条新道）が徒歩2.3分で乗車20分強で大阪（梅田）まで行けるぞ～!!!

便利はいいけど、住宅ローン控除対象外の部屋があり、戸数も少ない時点で投資マンションであってファミリー層が買うべきマンションではないのは確かですね。修繕費の引き上げには苦労すると思いますし、相当引き上げないと一時金の発生は免れないと思います。こんなに良い場所で安いのにホームページが更新されない時点でお察しです。

>>131 マンション検討中さん
控除対象外って何階ですか？

>>132 マンション検討中さん
専有面積50平方メートル未満じゃないでしょうか？

住宅ローン控除対象を買うか買わないかは購入者が決めて買うんだから別にどうでもいいじゃないの？
マンションを買おうと思ったらそんな事くらい調べたりするだろし。無知では買わないでしょう。
そして戸数が少なくローン控除外があるから投資が多いだろうという考えは本当に初心者ですね。
戸数が多くても投資あります。
逆に売れない方が危ないのでは。
ここはもうほぼ完売状態なようで、マンションサロン前の広告塔も別物件のものに変わっています。
そういえばプレサンスは投資型マンションも別にありましたね。

134　名無しさんの仰る通り。131　マンション検討中さんは教科書通りのコメントで笑ける。
購入する時に、50平米未満か以上で住宅ローウン控除適用かなんてマンション購入を考えている人だったらほぼ知ってることだし。タワマンだって分譲で賃貸してる物件は山ほどある。まして最近は、タワマンの住人は中○人、韓○人の成金が幅を利かせて10年後に管理費も払わずにとんずらするかもよ？

一期の目玉の部屋(ローン控除対象外)抽選に行ったが、10倍ほどの倍率。明らかに投資家ってかんじの人は2人くらいだったかな。半数以上は普通の夫婦ぽかった。住宅ローン控除外でも投資家以外が多数集まっている印象を受けた。
なお、当方見た目でしか判断してない模様。
しかしあの倍率で当てた人は強運だったね、おめでとう

2期は4戸しか販売されてない
事前申込があればもっと売り出してるやろな
倍率10倍の目玉の部屋の客寄せパンダ部屋は人気でもその部屋以外の通常価格の部屋は販売状況は厳しいってことかな？


http://pressance-loger.com/pl-dmm52/sp/outline.html

物件概要
名称 プレサンス ロジェ ドーム前
所在地 大阪市西区千代崎二丁目22番2(地番)
交通
阪神電気鉄道阪神なんば線｢ドーム前｣駅徒歩4分、阪神電気鉄道阪神なんば線｢九条｣駅徒歩4分、Osaka Metro長堀鶴見緑地線｢ドーム前千代崎｣駅徒歩5分、Osaka Metro中央線｢九条｣駅徒歩6分、JR大阪環状線｢大正｣駅徒歩13分
地域･地区 商業地域･準防火地域
地目 宅地
敷地面積 572.23㎡(登記簿面積)
※本物件引渡時までに地積更正登記を行い登記簿面積は572.96㎡となります。
572.96㎡(実測面積･売買対象面積･建築確認対象面積)
※敷地面積は小数点第3位以下を切捨てて表示しておりますので、合計面積の端数が合わない場合があります。
建築面積 339.60㎡
建築延床面積 3,552.22㎡
容積率 482.30％(法定400％･600％)
※建築基準法第52条第7項により482.64％
建蔽率 59.28％(法定80％)
構造･規模 鉄筋コンクリート造 地上14階建
総戸数 52戸
建築確認番号 第BVJ-OSA18-10-0176号(2018年5月7日)
私道負担 なし
自転車置場 78台(屋外上段ラック式 屋根付31台･屋外下段スライドラック式 屋根付41台･屋外下段3人乗対応スライドラック式 6台)　月額使用料：100円～300円
ミニバイク置場 4台(屋外平面式 屋根付)　月額使用料：1,000円
バイク置場 2台(屋外平面式 屋根付)　月額使用料：2,000円
駐車場 13台[屋外平面式3台･屋内機械式10台(内2台電気自動車用充電コンセント付)]　月額使用料：8,500円～23,000円
分譲後の権利形態 敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者(株式会社合人社計画研究所･株式会社プレサンスコミュニティ)へ委託。
竣工予定 2019年10月下旬
入居予定 2019年11月下旬
事業主(売主) 株式会社プレサンスコーポレーション
販売提携(代理) 株式会社プレサンス住販
設計･監理 株式会社TOKI設計
構造設計 株式会社ティーエムエッチ
施工 南海辰村建設株式会社
管理会社 株式会社合人社計画研究所･株式会社プレサンスコミュニティ

第2期販売概要
販売戸数 4戸
販売価格(税込) 1,990万円~3,490万円
間取り 1LDK･2LDK･2LDK+F
住居専有面積 40.13㎡~70.47㎡
バルコニー面積 5.85㎡~13.14㎡
サービスバルコニー面積 1.31㎡~2.67㎡
アルコーブ面積 1.15㎡～2.25㎡
管理費(月額) 6,540円～11,490円(インターネット･Wi-Fi利用料金等含む)
修繕積立金(月額) 2,610円～4,580円
修繕積立一時金(引渡時一括払) 260,800円～458,100円
管理準備金(引渡時一括払) 20,000円
自治会費(月額) 165円
広告有効期限 2019年4月末日
※先着順受付につき、ご希望の住戸が成約済みの場合がございます。予めご了承ください。
※お申込の際は印鑑、申込証拠金10万円(契約時に手付金の一部に充当)、直近2年分の収入証明書(源泉徴収票等)、本人確認資料(運転免許証･健康保険証等)をご持参ください。
※掲載の住居専有面積･バルコニー面積等の内容は、建築確認に基づくものであり、今後変更になる場合がございます。

情報登録日 2019年3月28日
次回更新予定日 2019年4月11日

>>136 匿名さん

2階
Cタイプ
40.13㎡
1,890万円

抽選倍率10倍の部屋はこの部屋かな？
40㎡だと夫婦2人でもギリギリかも

今販売中の2期で同じタイプの部屋が1,990万円で売りに出てるけど4階かな？

>>138 匿名さん
1990万円は三階のようですね

>>139 匿名さん

えええ？
確認したんですか？
そんなに上がるかな？
1階上がる度に100万円上げたら14階が3,090万円になってしまうけど40.13㎡でそんなに高くなる？
1階上がる度に50万円上がるなら14階なら2,490万円になる
それでも40.13㎡の広さなら高く感じるな
1階上がる度に33万上がるなら14階が2,290万だからその程度なら理解てきる

価格一覧をホームページに掲載すればいいのにな

逆にそこを安易に掲載しないのが事業主の配慮なのでしょう。
あまり大っぴらにされたくない購入者の方が多いですからね、実際は。

大っぴらにされてわちゃわちゃやりたいのは買いもしないノンポジ冷やかし勢だけ。
買う人はすぐに買います、ここは。
エスリードの本田ですら100戸以上があのスピードではけたんですから。

後、先ほど住宅ローン控除が使えない云々かんぬん言ってる方がいましたが、的外れ過ぎ。

一般に2500万円の部屋をフルローン組んで住んだ場合、ローン控除が組んだ額の年末残高の1%で還元されるのが最大10年間ですから、残高が減っていく中で10年通算で約230万戻ってくるかどうか。

逆に3000万特別控除が使えなくなる。
相場上昇時の。
長期譲渡にしても売却益の2割は必ずもってかれる。
仮にこのクラスの50平米前後を諸費用込2700万で買って約2割増の3300万で売れたら譲渡税が120万かかる。

差引110万のみの戻り。
しかもこれはフルに10年たってだから。

短期譲渡から長期譲渡に変わる6年目の元旦以後に売却する場合や、そもそもの3000万控除を築3年で使用する場合などに比べて圧倒的に不利。

このくらいの価格帯でローン残高自体が膨らみにくい水準の場合、ふつうは住んで2、3年目で短期売却益を打ち消すために3,000万円特別控除を選択した方が価格メリットが高く、住宅ローン控除が使えないことのデメリットの方が薄い。

上の例で言えば、3年後に同じことをした場合に、儲けの600万円が丸々非課税でいけるわけだから、本来の短期譲渡税約4割の240万円をたったの3年で節税できた計算になる。

つまり1年あたり80万円の住宅ローン控除が使えたのと同義だ。相場より明らかに安いマンションの場合は住宅ローン控除より3000万控除。これが鉄板。

ちなみに3,000万円控除には住宅ローン控除のような面積制限はない。40平米台でも適用できるから。居住実態さえあれば。住民票と、合理的な水光熱費と。

ドーム前のような案件は、ふつうそのように考えて買うんだよ、ちゃんと住宅として使用して一定期間保有した後に転売して益を確定させたい人は。

逆に注意点は、水光熱費額の実態が一般的な現実と乖離していたり、いわゆるセカンドハウス利用のようにみなされてしまう要件があると、確定申告をしても跳ね返されることがある、くらい。
あとは買い替えしてすぐは税制メリットが制限される、など。話すとキリないからもう辞めるけど。

みなさまに幸あれ！

遠方からわざわざ足を運んで行きました。
お茶一つ出せない時点で購入検討しました。
対応が良くないのは噂通りでしたね。
投資マンションなんてこのご時世沢山ある中
わざわざこの会社を選んでまで買いたいと思わなかった。ただドーム前の物件自体はとても魅力的で良かったです。

>>140 匿名さん

Cタイプの14階で2800万台でした

>>140 匿名さん
聞いた話では1期の抽選で7Fが2300万円台。1期完売ということなので、これも売れたと思われる。
この価格でも抽選参加してまで買いたい人がいるようですので、2500万未満ならすぐに売れる模様。
逆に低階層の2000万円未満を安くし過ぎた感…

タイガース、ヤクルトに連勝でうれしいわ。　今日も勝ってほしいわ。
野球ファンに需要あると思うで。

>>145 匿名さん
野球観戦はイオンで買い出しして、内緒で持ち込みして飲食する人多いですからね～！
イオンもおつまみやおにぎり大量に陳列してるし。

近隣に在住の人は、野球やコンサートの時、買い物の時間を考えないと、レジに30人位並んでるの良く目にします。そんな時は、イオンよりキララ商店街の市場で買い物したほうが良いですね！

>>141 マンション検討中さん

だから、ファミリー層へ訴求してるのか投資として訴求してるのかが曖昧な物件には、永住予定の方は手を出さない方が良いといってるんでしょう。自分さえ売り抜ければ良いのだから、管理費や修繕費の引き上げには反対して、後がどうなっても関係ないんだから。
しかも、新築の短期譲渡で益が出るのはここ数年の話で、アベノミクス前は竣工時点で8割以下の価値しかないものばかりだったでしょうに。自分が住んで転売して益だしてなんてやり方はそもそも普通の考え方ではないよ。売値が買値を下回った時点で身動き取れない負動産。何十年それで儲けてるのかしらないけど、こんな中途半端な物件で中途半端なことをするぐらいなら、投資と割り切って中古物件か競売物件をリフォームして賃料で儲ける方がよほど現実的だし、普通ならそちらを勧めるよね。

ラスト1邸…最上階！！

2期の残り4戸みたい


販売期概要
プレサンス ロジェ ドーム前 第2期
販売スケジュール
先着順申込受付中
申込受付時間／平日 AM11：00～PM9：00 土・日・祝 AM10：00～PM9：00
申込受付場所／プレサンス ロジェ「森ノ宮」マンションサロン
完成時期
2019年10月下旬予定
入居時期
2019年11月下旬予定
今回販売戸数
4戸（第2期）
価格
2010万円～3530万円（第2期）
最多価格帯
-
管理費
6540円～1万1490円／月 (インターネット・Wi-Fi利用料金等含む)
管理準備金
2万円（一括払い）
修繕積立金
2610円～4580円／月
修繕積立基金
26万800円～45万8100円（一括払い）
その他諸経費
サービスバルコニー面積：1.31平米～2.67平米、自治会費：165円／月
間取り
1LDK～2LDK (1LDK・2LDK・2LDK+F)
専有面積
40.13m2～70.47m2
その他面積
バルコニー面積：5.85m2～13.14m2、アルコーブ面積：1.15m2～2.25m2
制限事項
準防火地域
その他

情報提供日
2019/04/10

>>148 匿名さん
残るは最上階だけですか。
結構値段高そうやなぁ