シエリアタワーなんば

> 優先権

プレミアムフロアの成約者には優先権あるみたいですね。
抽選なのは最終分譲とかで満車になっているのを防ぐためだと思うので、仕方ないといえば仕方ないでしょうね。

総戸数220戸
間取り2LDK～3LDK
住居専有面積55.27～127.91㎡
バルコニー面積5.35～22.18㎡
駐車場88台
自転車置場440台
バイク置場5台収容
ミニバイク置場39台収容

シエリアは他所も戸数の割に 半分も満たないとは駐車場少ない。

> シエリアは他所も戸数の割に 半分も満たないとは駐車場少ない。

車が生活必需品の人にはお勧めできませんね

不動産投資ってどうなんでしょうね？？
こういう所を賃貸に出したり。儲かるんでしょうか？？

中には家賃を払わない輩がいると聞きました。
貸す際に「2ヶ月家賃を滞納したら即退去」てなルールを
設けたり出来ないんでしょうか？？

儲かるかどうかはわかりませんが、大阪市内の不動産相場の上昇率から考えて買ってる人が多いのでしょうね、物件価格自体も低めですし。

基本的には貸し手側より借り手側のほうが法律的に保護されているみたいなので強制退去みたいなものは難しいみたいで、家賃回収やもしものときの法手続きなどを行ってくれる管理会社を間に立ててることが多いみたいですね。
そこの費用をケチるとトラブルになったとき苦労するみたいです。

ただ、外国人なんかの場合は家賃滞納したまま自国に帰っちゃうケースもあるらしいので、その場合は泣き寝入りみたいですね。

こちらは定期借地権のマンションだそうですが、
借地期間が終了したら更地に戻す契約で
その為の積立金が徴収されますか？
地代は前払地代と地代保証金などがあり、
かなり負担が大きいように思いましたが
これらの費用込みで価格は割安感があるのでしょうか。

ランニングコスト高すぎ＋定借売れない
二重苦でボディブローのように徐々に苦しくなる感じですよね

ランニングコスト的には定借でないマンションに比べて、解体積立金、地代がかかるので割高になるのは確かですね、地代に関しては土地分の固定資産税はかからないので、少し高めな固定資産税を払うような感じでしょうか

ここは２ＬＤＫ・６０㎡前後 ぐらいで３３００～ぐらいだったと思いますが、立地にもよりますが市内のマンション相場みると同じような条件だと４０００超えるものも多いので、その差額分とランニングコストや将来買い替え考えてる人は定借のリスクなどを検討して割安かどうか判断する感じでしょうね
最近できた70年定借なので、どの程度売れるかまだ未知数なところは気休め程度にはなるかもしれませんね

>>429 匿名さん

大阪のタワーマンションで、竣工後においてもここまで売れ残っている物件は見たことがないです。やはりこの地域はイメージが良くないので需要がないのでしょう

エリアでいえば夕日ヶ丘近くなので個人的にはとくに悪いというイメージがなかったので売れ残っているならば不思議な感じですね、もちろん、北区など梅田周辺などに比べたら人気は落ちると思いますが。
商業エリアの端っこなのでさびれている感はありますが、都市部にしては落ち着いてもいますね。

立地的には地下鉄まで距離はありますが、電気街やなんばの繁華街に交通機関に頼らずアクセスできる距離にありますし、小学校が近くにあったり、谷九あたりは教育施設多いのでファミリー層にも良さそうですしね。

最近通りかかったときは建物にかかっていた販売告知のノボリがなくなっていたのでもしかしたら、そろそろ最終分譲近いのかもしれませんね。
（販売状況正確に把握しているわけではないので憶測ですが。。。）

タワマンで定借というのが珍しかったので様子見してる人が多かったのでしょうかね、ファミリー層にタワマンというイメージも富裕層以外はなさそうでしね。

なんぼ最初安くてものちのち売られへんくなっていくんやったら賃貸の方が絶対いい！
わざわざ買う物件じゃない

ライフスタイルやライフプランに合わせて自分にあった物件選びをするが一番だと思うので、賃貸でいくのも選択としてはいいと思いますよ。

刺さる人には刺さる尖がった物件だとは思いますが、タワマン自体ネガティブなイメージが多いうえ、定借だったら余計に言われそうですしね。

ただ、大阪に限らず都市部では急激に定借増えているみたいなので、20年後、30年後、定借に対するイメージは変化してはいそうな感じはします、どうなるのかは気になるところですね。

定借、すごく増えている印象です。
もし、何年後かに引っ越す予定だったとしても、賃貸なら言い方ひどいかもしれませんが「後腐れない」のがいいというか。
購入者がいなければ固定資産税のみ払う感じでしょうか？

定借物件でも、遺産相続でモメないための物件ならいいかなと考えたりしています。定借100年とか？？老後まで住める物件なら。
まだ見たことないですが・・・

気軽に引っ越せるのは賃貸の魅力ですよね、近所トラブルなどの心配にも対処しやすいですしね、高齢になったときに貸し渋りの問題がどうにかなれば、ずっと賃貸という選択もありだとは思えるんですけどね。

売れ残った場合の負担は通常は分譲している業者の負担になりますが、規約で業者側が免除されるように書かれていることがあるみたいで注意は必要ですね。
過去に裁判で規約に書かれていても業者側が敗訴した判例はあるみたいなので調べてみるのもいいかもしれませんね。

相続に関してはどのみち残り期間があると相続対象になると思うので、どうするかは亡くなる前にある程度整理しておいたほうがいいかもしれませんね、更地にするので建て替え問題などは心配する必要はありませんが。

集合住宅でその建物の寿命が来てしまったとき、どうするのかって決めるのがとにかく厄介。
そういう点では定借はわかりやすいのだろうけど…
賃貸との明確な違いとかメリットとかはあるのでしょうか。
固定資産税も支払うし、管理費や修繕積立金だってあるわけですし。

>>431 匿名さん

ここは夕陽ケ丘ではないですね。
距離的には近い方ですが、ここは単なる日本橋の端っこです。
夕陽ケ丘エリアに入るにはあの坂が大きい壁になるでしょうね。

>>437 マンション検討中さん

たしかに夕陽ケ丘エリアではないですね、松屋町筋挟んで隣のお寺あたりから一般的には夕陽ケ丘エリアになりますが、数メートル違うからといって雰囲気が極端に変わるわけではないので夕陽丘付近という表現にしています
逆に千日前や堺筋から離れているせいか日本橋エリアという雰囲気のが遠い感じですね

>>436 匿名さん
当たり前ですが賃貸業者もボランティアではないので、見えないランニングコストや業者の利益分などは賃料に含まれ、ローン組むより月々かるお金が高くなるのはありますね。
ここも、おそらくフルローンで組めばランニングコスト含め10万前後の部屋を16万とかで賃貸出しているみたいなので単純にお金のメリットはありますね、特に今は長期低金利の時代ですしね。

新築の分譲マンションを賃貸で借りるぐらい経済的余裕がある方ならば、他のもっといい条件の物件を購入する選択肢もあると思うので、定借にこだわる必要はないですけどね。

定借は永住考えてる方などにはいいと思いますが、リセール重視の方や買い替え考えてる人にはあまり向かないと思います、新築だとそもそもプレミア分下がりますしね。

定借物件はマンションによって条件が違ってきますから、なかなか難しいところですね。
その物件に永住するならいいですが、売却するということになると価値がだいぶ下がってしまいかねないというところが懸念されます。

固定資産税は無いですが、地代や解体積立金が固定資産税が高くなるということであれば、デメリットしかない気がします。

老後の資産を残さないというメリットはありますが、色々と問題はありそうです。

まぁ、安いものには安いなりの理由があるということですね。

おそらく、ここを検討する人にとっては同じ価格帯の物件となると新築なら郊外で探すか都市部なら中古物件になってくると思うので、選択肢を増やすという意味ではありかなと思います。

郊外、中古物件、定借、それぞれ固有の問題はあるので問題を理解したうえで、自分にあった物件選びをすればいいのかと思います。

ちょっと前に雑誌の記事で、授業参観に来たお父さんの５人に１人は年収200万台みたいな記事を見かけたので、昨今こういう物件が増えてきてるのも理解はできます。

まず中古物件探す時に条件入れる際に、だいたいの人は定借物件は外すよ。

定借物件は、この地域が昔から住んでいて離れたくないとかなんらかの思い入れがないと買えないよね。一生の買い物が自分の物にならないなんて買う意味が分からない。東京や京都ならそこに住むステータスが引き換えになるけど。。。

まぁ世の中いろんな考えの人がいるということですね、実際に購入した人はいろいろと検討したうえで購入してると思うので、重視してるポイントは人それぞれなのでしょう。

定借自体も昨日今日できたものでもないので本当にダメなものならとっくの昔に廃れているだろうし、刺さる人には刺さるんでしょうね。

>だいたいの人は定借物件は外す

できれば新築にしたいけど経済的理由からあきらめてた人なんかは検討するのかもですね

>自分の物にならないなんて買う意味が分からない

自分のものにならないといっても70年後の話だから、大体の人は寿命を迎えてるし死後のことだしみたいな割り切りとかなんでしょうかね

いくら７０年後の話だったとしてもそもそも、賃貸同様の物件に4000～５０００万払うなら常に最新の賃貸マンションに住み替えた続けた方がいいんじゃないってこと。ここは、70年、賃料保障するみたいなもんだからね。
だから、人気ない。ただ、どうしてもここに住みたいけど、お金に限界があるならそれも選択肢の一つという究極の選択だね。どの駅からも遠く、中途半端な立地だけど。

意味が分からないという話だったので、それならここに限らず定借購入してる人はどういう考えで買ってるんだろうと想像してみただけなので、お気を悪くしてたらごめんね

賃貸で住み替え続けるといっても、現実問題高齢の方は貸し渋りの問題があるから、年を取るにつれなかなか難しくなるのでその点は注意したほうがいいかもですね

たしかに５０００万予算ある方や最新のマンションに引っ越し続けるぐらいの人なら定借物件にこだわる必要はないですね、お金に限界のない人はうらやましい限りです

あとは京都がステータスという話がありましたが、今は様子見たほうがいいですね、市の財政がだいぶ悪いみたいで破綻の噂もありますからね、コロナが早く収束して、盛り返してくれることを期待します

ここはファミリー層も多いでしょうか？
学区の評判はどうですか？

ファミリー向けマンションとして宣伝してる感じではないみたいなので多いかどうかはわかりませんが、子連れの方が出入りしてるのは見かけますね

評判については詳しくはないですが、大阪も最近は少子化の影響で学区統合が多いみたいで学校によりけりになってるみたいですね

高校からは数年前に学区の制度が廃止されて、府下のどの公立高校でも受けられるようになっているみたいです

定借マンションの議論で「定住する人には」「定住希望者には」とかがありますが、そもそも数年で引越す前提で買う人が少数な訳で
永く住みたいと思っていても
転勤、転職、離婚、病気、死別など
永住する人の方が稀でしょう
その時の為にもリセールは重要です

こういうところ買う人って、高齢の方が多いイメージですが若い方やファミリーで購入する方もいるのが意外なんですよね、ライフプラン考えたらリセール重視しそうな感じなんですけどね
正直他人事なので、金出している本人さえよければそれでいいとは思いますが、購入動機は気になりますね

日本の住宅史考えればリセールなんてごくごく最近普及した概念ですし、そんなの気にしない人が少なからずいるのは別に不思議でもなんでもないのでは。一戸建てなんて未だに上物の資産価値すぐに無くなる想定なのに皆それを知って買ってるんですし。

>>452 匿名さん

その説明は、定借を買う理由にはなってないてますね。

>>452 匿名さん

今検討してる人はネットやらなんやらでリセールバリューの重要性は目にしてるとは思うんですけどね、リセールバリュー至上主義ともいっていいぐらい、住み心地とか無視したような意見もちらほら見かけるぐらいですし、、、
ただ、そんな風潮よりも魅力的に映ったなにかがあるから購入した人とかいるんだろうし、建設業者も次々建ててるのが謎で興味深いです

買うと損する。借りても損する。中心部の新築物件には全く価値は無いですよ。買うも借りるも中古。それでも高過ぎる場合も多いですが。

>>455 マンション検討中さん
中古物件は新築物件の価格に大きく連動しますので、それはあり得ません。

働き方改革や地方への移住推進などあっても、都市部への需要が衰える感じがありませんからねぇ、不動産的な価値はどうしても高くなりますよね

まぁ平均所得的な観点から言えばたしかに高すぎるので、多くの人にとっては無用の長物かもしれませんね、ペアローンなどリスクある買い方してまで買うべきかといわれても微妙なところですしね

新築にせよ中古にせよ、結局は個人の好みや経済事情次第なので本人がそう思うならそれでいいのかと、個人的な価値観なんて人それぞれですし

確かに本当に人それぞれの価値観で購入したほうがいいと思います。
たまたま自分の価値観がトレンドと合う場合もあるし
時代によっては合わなくなったりもする。
自分が本当によい、と思ったものだったら、時代にそぐわなくなったときも
納得は出てくるかと思われます。

>>418 居住してます。さん

もう契約できますよ。自分は2台かりてます

現在、成約サポートキャンペーンを実施しています。50万円、10組。

定借マンション、自分たちのことを考えると、子供たちが巣立ったら不動産が負動産になるなら定借でいいのかと思ったりします。
ただ、それでも、「だったら賃貸で」の選択肢もあるわけです。
難しい問題ですね。。。

タワーマンションで「この価格」とあるように、分譲を買うよりかは安いのだと思っています。

ここも値段が手ごろな間取りは大体埋まっちゃったみたいなので、残り捌くのは大変そうですね、タワマンですが定借なので富裕層には売れなさそうですしね。
個人的には庶民向けタワーマンションみたいなのりで面白い物件だと思ってましたが。

賃貸と比較する場合は、賃貸用に作られた物件と分譲物件とでは設備や構造的な違いがあったり、分譲用に作られた物件の賃貸はコストが高かったりするので、その点も考慮してみるといいかもしれませんね。

>>460 匿名さん
むしろその理論なら、定借こそ避けるべきでは？きちんと選べば、ほとんどのマンションはしっかりと相続としての評価額以上の利益を子どもたちにも齎すことでしょう。

>>459 マンション検討中さん
実際お住まいの方にお聞きしたいのですが、このマンションのエレベーターは2基だけですか？しかも結構狭くないですか？

>>463 評判気になるさん
ここはエレベーター3基でしたね、１基は広めみたいです

>>464 匿名さん

ありがとうございます。

借地権についてのみなさんの意見、とても参考になります。
立地が気に入っていたら便利で自分の希望の地で済めばいいかなとは思うのですが
借地権付きのマンションはリセールがしにくいと聞くことが多いです。
子供に財産を残す残さないとかの問題ではないかと。
借地権を購入するのであれば、賃貸と変わらないかなと思いました。

>>466 匿名さん

すでにご存知とは思いますが、
ここは利便性+住環境両面でよくないです。その上に借地です。
価格一本で検討する物件ですが、買う場合はエグジットプランに十分気をつけた方が良いと思います。
ある意味今後の行方にめちゃ興味深い物件ですね。

>>467 通りがかりさん

購入検討中なのですが、
エグジットプランに十分気をつけた方が良いと思います とは具体的にどういうことですか?

>>467 通りがかりさん

昨晩 真横を通りましたが あかりほとんどついていないですね。

周辺が暗い感じです。
日本橋 南海難波駅 あたりの なんさん通り まで出ると明るいのですが。

>>469 評判気になるさん

よく言えば閑散としてるとも言えますが、この辺、普通に寂れてますからねぇ

駅近物件ではないのでリセール観点ではよくない立地ですが、市内にしては騒がしい場所でもないし小学校とかも近いので、年配の方や子育て層にはいいかもしれませんね

イグジットプランに関しては定借は期間がローン組める年数下回ると、リセールが困難になったりするのでそういう点のこと言ってるのかな

そもそも、市内で地下鉄が碁盤のように走ってるにも関わらず、駅まで徒歩８、12分で平均的な広さで5000万ってどうなのって話ですよねぇ。だって好立地でないのに、定借ってことは意味もなく７０年家主への家賃保証するってことでしょ!?これって、本来家主が物件の保証すべき維持メンテ費用も全て使用者に負担させてるってことだよね。まさに、地主至れり尽くせり。

なんでこの立地で定借にしたんだろうね。
ミナミに歩いていけるとはいえ、駅からは近くないし、駅までの道のりも薄暗く、治安も決して良い場所とはいえない。周辺も古い賃貸アパート・マンションが立ち並ぶエリアで高級感のある場所ではない。谷九・日本橋の風俗街に挟まれた場所で子育て環境としても？がつく。男の単身者が住むには何かと便利だけどね。
インバウンド景気で黒門付近の地価が大きく上昇したことで地主は土地を手放すのが惜しくなったのかな。

>>471 マンション検討中さん

定借がメリットになることはないから、渋谷などに代表されるように、定借であっても欲しいと思える魅力(主に立地)でないと厳しさはありますね。安い、という理由で買ってしまっては、結局売る時に更に安くなる訳だから賢い選択とは思えない。

大阪タワー氏
「今まで残ってるのが意外」
「それ（デメリット）を吹き飛ばすほどのコストパフォーマンス」

それなら、アンタが買えよ。と言いたい

販売から1年以上過ぎた物件なのでそのまま過疎っていくのかと思っていましたが、内容はともかくとしてコメントしてもらえるぐらいには関心持たれてるみたいでなによりですね。

なんで定借にみたいな話もありますが、定借じゃなかったらなかったで厳しかったかもしれませんね、場所柄庶民的な住宅街ですし他と比べて利便性があるわけでもないので、どのみち富裕層は選ばなそうかな、初期価格も土地代分あがるので今購入してる人は手がでなくなるだろうし。

平均所得層ぐらいをターゲットにしたと思われる3000万台の６０㎡前後の部屋は売れてるみたいなので、そこら辺の間取りの割合多めにしたりしたらまた状況変わったかもしれませんね、低層階で70㎡超える5000万ぐらい部屋とかもありますが、その層の人に手が出ないと思うので売れ残ってあたり前な感じですよね。

そもそもなぜタワーマンションにしたんでしょうね、インパクトはあるかもしれませんが形状上、上層階とか下層階では1000万以上価格差でるだろうし、購入してる層から考えると、その価格差は大きいだろうから上のほうも手が出なくなるだろうし、客層選びにも迷走した感じがありますよね。

>>475 匿名さん

難波駅へ行く抜け道です。

昼間ひっそり、夜は暗いですね。
昔は大阪有線がありました。
ライフの場所が、軍艦住宅です。

処分場も南側です。
安さを物語っています。

なぜ松屋町筋を境界に東西の風景が違うのでしょうか？
唯一 車のMAZDAがリニューアルでキレイになりました。

>>475 匿名さん

大阪市内はタワマンでないと売れないからでは？

>>476 口コミ知りたいさん

難波まではほぼ直線距離なので便利といえば便利ですよね。

ここらは飲み屋など遅くまでやってるところがないので夜はすぐ暗くなってしまうイメージですね、個人的には天一が最近なくなってしまったのが残念です。

USENは今も隣にあったと思います、マンションが建っている場所自体も元々USENの駐車場かなんかに使われてたものだったと聞いた気がしますね。

軍艦住宅は取り壊されてしまったみたいですが、あれライフのあたりだったんですね、あそこらへんも古い建物がところどころにあって雰囲気ありましたが名残みたいなものでしょうか。

松屋町筋挟んで向こう側はお寺と坂のイメージですね、緑があって割と風景はいいんですがラブホのネオンがすべてを壊してしまってるのが残念ですね。

>>477 匿名さん

確かに最近市内ではタワマン建てまくってますが、それ以外の形状のマンションもありますよ
この物件の周辺にも最近建てられた10～15階建てぐらいのマンションがいくつかありますね

>>479 匿名さん

そりゃあるけど板マンだと高値で売れないんですよ。

>>480 匿名さん

ああ、販売価格的な意味でしたか
確かにタワマンだと高級志向な感じになりますが、ここ定借ですしね、、、

>>476 口コミ知りたいさん

そこから坂が始まるので地理的に必然だったかもしれないですね。自然が作った境界線みたいな。

いろいろ有りますが、ここは利回り７%前後とれる。これは絶対的なメリットです。解体準備金と地代を考慮しても、なお魅力的と思います。

>>483 通りがかりさん

初期費用、維持、税金、売却損と考慮すればマイナスでしょう。どんな計算したら7%なりましたか。

>>484 匿名さん
GROSS利回です。家賃月額23万が見込める２LDKが４千万未満からのため7%、も可能でしょう。空室ロスと減価償却以外の経費を全て含めるNOI利回なら5%強くらいでしょう。

>>485 通りがかりさん
そんなに上手くいくなら、貴方が買って賃貸に出せばいいんでは？
この場所で3000万円台の部屋を23万円？夢見てるんですかw

>>485 通りがかりさん

夢がありますね
僕なら絶対買いませんし、借りもしません

>>485 通りがかりさん

中央区でタワマンのほかの同じぐらいの広さの部屋は低層階で20万超えるのは駅近物件とかなので、ここだとその賃料は難しそうじゃないかな

初期費用含め4000未満だと５0㎡ぐらいの部屋なら、中層階ぐらいまではいけそうですが、周りに背の高い建物はないので眺望のよさそうな部屋とかならいけるのかな？

以前SUUMOに載っていたここの部屋だと27階52.82㎡で16万（+管理費2.8万）、6階64.95㎡で19.6万（+管理費3.4万）てのはあったみたいです、参考までに

全体概要

物件名称シエリアタワーなんば
所在地大阪市中央区高津3丁目17番1、34番2(地番)
交通大阪メトロ御堂筋線 「なんば」駅徒歩 12分
大阪メトロ堺筋・千日前線「日本橋」駅 徒歩8分
地目宅地
用途地域商業地域
敷地面積1,795.85㎡
土地権利/借地権種類定期借地権(転借地権)
借地権の種類と期間建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(転借地権)
借地期間:2020年12月1日より約70年間
建築面積931.46㎡
建築延床面積24,141.53㎡
構造・規模鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地下1階地上30階建
総戸数220戸
間取り2LDK～3LDK
住居専有面積55.27～127.91㎡
バルコニー面積5.35～22.18㎡
駐車場88台
自転車置場440台
バイク置場5台収容
ミニバイク置場39台収容
分譲後の権利形態建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(転借地権)
管理形態区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
設計・監理株式会社IAO竹田設計
施工会社日本国土開発株式会社 大阪支店
管理会社関電コミュニティ株式会社
事業主(売主)関電不動産開発株式会社
〒530-0005 大阪市北区中之島3丁目3-23(中之島ダイビル14F)
国土交通大臣(4)第6379号 (一社)大阪土地協会会員、(一社)不動産協会会員、 (公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
(売主) 住友商事株式会社
〒541-0041 大阪府大阪市中央区北浜4丁目5番33号
国土交通大臣(15)第189号 (一社)不動産協会会員、(一社)不動産流通経営協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
(売主) パナソニック ホームズ株式会社 都市開発支社
〒560-8543 大阪府豊中市新千里西町1丁目1番4号
国土交通大臣(14)第982号、国土交通大臣(特-2)第6164号、(一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
販売提携(販売提携代理)住商建物株式会社
〒541-0041 大阪市中央区北浜4丁目7番28号 (大阪住宅販売部)
国土交通大臣(13)第1894号 (一社)不動産協会会員、(一社)不動産流通経営協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟

(販売提携代理)株式会社 ビーロット
〒532-0011 大阪市淀川区西中島5-5-15(大阪支社)
国土交通大臣免許(3)第8157号 ・(公社)東京都宅地建物取引業協会加盟・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
建築確認番号BCJ18大建確004号(H30年4月25日)
竣工時期2020年10月
入居時期即入居可
お問い合わせシエリアタワーなんば 販売事務所
大阪市中央区高津3丁目14番11
営業時間10:00～18:00(火・水・木曜日定休)
販売概要

販売期先着順申込受付
販売戸数29戸
販売価格3,860万円～12,990万円
最多販売価格帯4800万円台(4戸)※100万円単位
間取り2LDK～3LDK+WIC+SIC+2N
住居専有面積55.27㎡～121.79㎡
バルコニー面積5.35㎡～14.15㎡
管理費12,800円～28,200円
修繕積立金4,500円～9,800円
修繕積立一時金360,000円～784,000円
管理準備金15,000円
地代(毎月支払額)5,400円～11,800円
解体準備金(月額)4,800円～10,500円
前払地代(引渡時一括払※販売価格に含む)2,988,560円～6,585,430円
地代保証金(引渡時一括払)129,600円～283,200円
インターネット基本利用料(月額)1,265円(税込)
申込期間先着順
申込受付場所シエリアタワーなんば

55.27㎡ ２LDK 3,860万円～
64.41㎡ ２LDK 3,990万円～
【角住戸】76.25㎡ ３LDK 4,910万円～
【角住戸】83.39㎡ ３LDK 5,490万円～

>>490 口コミ知りたいさん

上二つは16階B、11階Hのものみたいですね、角部屋のは５階のA、３階のFかな

>>491 匿名さん
あ、FじゃなくEだったかな

>>486 匿名さん

夢ではなく、現に賃貸中の実績を見てます。なお、新築で利回７%は今の大阪では希少ですが、中古なら所有権でそれ以上が可能です。またGROSS７%はフルローンでの投資の場合、返済比率が高すぎてキャッシュフロー赤字の年度も覚悟となります。夢見るレベルなんかではないですよ。投資は慎重に自己責任で。

賃貸で出てもすぐウェブからはすぐ消えるんで需要はあるみたいですね。
謄本取ってみたら建築関係の法人が複数押さえてた。個人じゃなくて法人で持つと確かに回りそう。
バルク買いで突撃や！

いや、逆にランニングコストの高い定借で5%だと不味いでしょ
7%で良いんではなく、5%だと不味いんです。
所有権で7%取れるなら、今頃ハイエナ投資家さん達に食い荒らされてますよ。
投資家が見向きもしない。それが結論でしょう

少し前ならここみないな安さだけが売りの物件ってそれなりに売れてたんだけど、最近はそうでもないですね。
そういうのを求める層は中古に流れるようになったからかな。

今は日本人の平均手取りが２７とからしいですからね
そのぐらいの人が組めるローンだとフルで３０００台前半ぐらいだろうし、頭頑張るかペアローンなどで組まない限りは、市内では１LDKとかになるだろうから中古に流れているのでしょうかね
最近は中古でも条件大分落とさないと難しくなってはいるみたいですが

>>498 匿名さん

平均の話を持ち出したところでなんの意味もない

タワマンでも相続があって属性低い人がフラット35で買ってるから平均年収なんか関係無い。

なんば駅まで歩くとなると想像以上に遠いですね。自転車がちょうどいいですが雨に濡れてしまいます。

中古に人が流れているって話が、なぜか所得関係無く相続金でタワマンに部屋が買えるって話になってて面白いですね、お金は使ってもらったほうが経済的にも好影響なので景気のいい話はいいとおもいますよ

公式HPとかではなんば駅まで１２分とかなってますが、実際は交差点の信号待ちだったり、駅近くになるにつれ人が多くなってくるので２０分近くはかかるんじゃないかな、自転車で行くにしても気軽に止めれる場所は多くはないので逆に不便かもしれませんね

人によるかもしれませんが、日常的には黒門あたりまでは行っても、なんばは用事でもない限りしょっちゅう行く感じにはならないじゃないかな、運動がてら足を延ばす感じの話になるかと、地下街とかは便利ですけどね

>>502 匿名さん


信号待ち加味して 自分の場合ランニングシューズ早歩きですが
12分から ゆったり目で15分ですね。

>>502 匿名さん

駐輪場
https://ebisubashi-magazine.com/bicycle-parking-namba/

他のタワマンの掲示板はちょっと駅から遠いだけで駐車場の空きや出庫の待ち時間を心配する人に溢れているのに…　ここは自転車がどうとか歩いたら遠いとか空気感が違いすぎる。毎日通勤で駅まで歩く人と、用事がある時しか駅のへんまで出ない人だと感覚が違うのかな。

面白いですよね、ここの近所のグランパレス夕陽丘の検討スレなんかをみると本当に同じ地域にある物件なのかと思うぐらい地域評が違ったりするので
物件のイメージとセットなんでしょうね、毒を食らわば皿までな感じなのかな

なんばのタワマンでこの価格！というふうに価格面でのメリットを訴えていますよね。
確かにそうかもしれないけど
地代がそれなりにするからなぁ。土地部分の固定資産税がなくとも、建物部分についてはかかってくるから
結構それなりにコストはかかりそうな。
地代の変動ってあるんでしょうか。

土地にかかる税金が上がれば地主としても地代の見直しは発生するんじゃないかな、ここがどうなっているかは何ともいえませんが、だいたいは地主と管理組合で話し合いのもとで価格交渉が行われるかと思います

税金うんぬん関係なく定期的に見直しのタイミングが設定されているなど計画されている場合もあるみたいですね、ローンがあるぐらいの期間は低めに設定して、後半は上げてくるとかはあるみたいです、高すぎると人がいなくなるので負担を分散する意味合いもあるでしょうね

価格面でのメリットというのは初期費用的な面だけかと、残らないけど土地代はどのみち地代として分割でとられますしね

ググったら公式サイトに載ってた。消費者物価指数に基づくそうな。
https://www.cielia.com/m/namba220/guide/

どのくらいの幅で連動するんかは聞いてみないと分からんですね。
あくまでCPIベースなんだったら資源価格、穀物価格ばっかり上がってCPI上昇の場合も地代が上がる理屈にはなります。
不動産価格だけ上がって家賃があんまり上がらない場合はお得感が出るということでしょうか？

地代、あたりまでだけど一応基準はあったんですね。
消費者物価指数基準かぁ。
直近で考えるとこの情勢で一気に上がりそうだけど…長い目で見たときに正直、わかりにくいです。
借地というシステムそのものは、エンドが最初からわかっていていいなと思いますが
地代については見通しがよくわからないっていう方は多そう。

ここって平均坪単価いくら？

>ここって平均坪単価いくら？

下記のブログによると、低層階で200万ちょっとの水準、最上階のプレミアムフロアだと350万超とか
https://mansion-madori.com/blog-entry-6434.html

『地代は3年に1度改定され地代の算出は、消費者物価指数の変動に基づいた一定の算出方法により行いますので、上がることもあれば下がることもあります』 だそうです。
正直地代が消費者物価指数で決められるとは驚きです。
てっきり路線価により決められるものだと思い込んでいました。

他だと借地は路線価で計算してる場合のほうが多そうですしね。
ここで路線価だと過去に何度か検討されてた抹茶町筋線でもできたりしない限りは大きな上昇はなさそうからかな。

安いとこで
230万/坪でしょうか。

前の源聖寺坂は名所ですね。お寺が多く緑があって、落ち着いた佇まい。

もう埋まってると思いますが安いところだと200切るところもあったみたいですね

https://mansion-madori.com/blog-entry-6435.html

場所的に堺筋と谷町筋の間ともあって夕陽丘や日本橋など名前に付けたマンションもこの付近には多いですね
難波をつけたマンションも他にあるので、各社の販売戦略かと思いますが地図上ではまとまりのない感じになっちゃってますね

10年ぶりの超高層タワーマンション、イメージ図でも相当高いことがわかります。
新生活応援キャンペーンでは50万円のサポートプレゼント。
相場がよくわからないのですが、50万円ってオプションつけていたらあっという間ですか？

このサポートプレゼント期間が5月8日まで。
前からやっているキャンペーンなんでしょうか。

来場キャンペーンじゃなくて制約キャンペーンなので……期間が少し短い気がしました。

同じものかわかりませんが年明けぐらいに50万の成約キャンペーンやってたみたいなので、完売するまで似たようなキャンペーンが繰り返されるかと？

すでに建っている物件なのでオプションの変更というより、登記代などの初期費用から50万引く感じかな

北は＊＊＊、東は墓場、南は動物園・西成、西は高速道路の四重奏+松屋橋筋直下の上町断層、谷九までは小学校前にスモークガラスのベンツ、地獄坂、ラブホ街、ノーブレーキのチャリ軍団

もうこれ以上住人増えて欲しくないですね。
段々とエレベーターの待ち時間が増えて来てますので。
25階夜景は気に入ってます。
fixガラス最高ですね。

>>521 よさん
まだ完売していないのですか？

成約キャンペーンの話題でてるぐらいだからまだなのでは？

>>523 匿名さん
竣工から2年ですよね？苦戦しているようですね。

定借ですからねぇ、毛嫌いする人もいるので余程条件よくないとなかなかでは？

近辺歩いていると、照明すくなく　寂しい限りです。
日中も寂しいですが、夜は特に暗いんですよね。

周りにお寺か住宅街しかないですからね、深夜までやっているお店がないので暗く感じるのかな
まぁ、夜中酔っ払いが騒いでたり、においなどのトラブルとは無縁そうですけどね

>>527 匿名さん

えっマジでまだ完売してないんだ。。。
相当ヤバいですね。

>>528 マンション比較中さん
その理屈だとシティタワー東梅田とか住友不動産は相当ヤバいですね。

>>528 マンション比較中さん

527です、他のコメントへの誤爆ですかな？
コメントに対して脈絡のないレスだったので少々困惑気味ですが

条件や立地によっては未入居物件も珍しくはないので、ここがどうなのかは販売側の想定次第かと

他では百万単位、高級なとこでは1千万単位の値下げとか見たことあるので、50万程度のキャンペーンとかやってるうちはそこまで焦っていなさそうかなと思いますが、実際は販売関係者に聞いてみないとなんともかな

定借は売るときに苦労すると思う。

>>529 匿名さん

スミフは5年計画で販売するので
ほかのデベのような竣工後の完売は
全く考えてないよ。
煽り方が稚拙。

もう2年経つのに28戸も売れ残りがあるの？

ここ駐車場が高いのよね。
22,000からあるはずだけど空きなしと言われ、27,000出してる。
それだけで車のローン組めそうやわw
並んでたりすると出し入れに時間かかるし、ないわ。

タワマンは上から売れていくから、今売れ残ってる部屋は相当値引きしないと売れないと思う。
つまり売れ残ってる部屋は今は買いじゃなくて値引きを待つべき？

へぇ、残り1割ぐらいまで来てるんですね
夜真っ暗でお墓とかラブホとかに囲まれてて、ノーブレーキチャリ軍団とか言ってるぐらいの立地らしいからもっと売れ残ってるのかと思ってた

>>536 匿名さん
安くてタワーマンションに住みたい方もおるだよ。あまりにも失礼な発言はやめてください。別に東向きでなければ、安くて２０階以上の眺めのいい部屋も悪くないし、資産価値を考えなければね

>>537 契約者さん

あ、気に障ったらごめんね、このスレッドざっと眺めて書かれていることの割りに売れてるんだなって率直に思っただけだから

でも、ノーブレーキチャリ軍団って源聖寺坂をノーブレーキとかチャレンジャーな人とかいるのかな

定借70年だからね、問題として気になるのは残り15年を切ったくらいからじゃないかな？賃貸に出せば借りる人は定借なんて関係ない。賃貸に出せる間取りなら賃料から逆算すれば資産価値がわかると思う。

55年後なんてここに居る人ほとんど…

55年後だと普通に亡くなってる人もいそうですしね

タワマンは未知数なところはあるけど、さすがに築50年以上だとリフォーム頑張らないと賃料厳しそうかも

グロス利回り6%位で貸せてるっぽいですね。
住宅ローン使って実需で買う場合も家賃より月の支払い額安くなりそう。

低層の２LDKとかの部屋とかならフルローンで組めばランニングコスト含めても月10万代前半とかで行けそうな価格でしたからね、手放す場合は賃貸感覚で短い期間住む感じならいいかもですね

低層階なら10万切るのでは？(駐車場を除く)
この立地では低層階に住む意味はないと思いますが。。

ローンだけなら10万以下だろうけど、定借の場合地代や解体費用も掛かってくるからランニング含めたらさすがに10万は超えそうかな
低層階でも手ごろな感じの部屋は既に埋まっちゃってるみたいなので、意味のあるなしは今更言ったところで、、、

チャリ軍団、学園坂をノーブレーキでしかも自転車道があるのに歩道を降りてくる奴がいる。
マンションどうのではなく、マナーの問題やな。

>>547 マンション検討中さん
>マンションどうのではなく
確かにここと学園坂って離れてる。あっちの学校行く子ども位しか通らないのでは？

位置的に源聖寺坂が目の前のなのでそちら利用する人のほうが多そうですね、大体の用事は日本橋や難波方面に行きそうですし学園坂のほうは特に理由がない限りはあんまし関係なさそうですね

まだ完売してないのｗ

第4期53次ですか。道のりは長いね。

100次までいきそうな勢いですね。

>>552 マンション掲示板さん

定置借地が足を引っ張ってます。

https://www.cielia.com/m/namba220/guide/

スレ上のほうに来てたから見にきたけど書き込んでる人まだおるんやな
販売関係者さんとか日付見たらお盆の連休中だろうにわざわざこんな所までチェックしてるとかお仕事大変そうやな、お疲れさんやで

わざわざ書いてくれて
ありがとうやで

>>555 販売関係者さん
おう、仕事がんばりや

お前もな

ちょっと覗いたらパソコン広告にずっと出てきます。
定置借地じゃなかったら買いだった。

立地が良ければ定借でもいいが、ここの場合は立地も今ひとつだったかな

最上階、120㎡の部屋、一億円けらいになりませんかね?

なったら買いでしょうか?

現在物件概要では先着順の24戸が出ている状態ですが、
第4期53次販売があったとは本当ですか？
期分けをそんなに細かく分ける売り方は初めて見ましたが申し込みが入るとその住戸を販売するスタイルだったんでしょうか。

>>561 匿名さん
ジワジワと売っていくスタイルなんでしょう。

>>561 匿名さん
情報更新のために定期的に数字積んでるだけな感じかもね
とくに公式とかには載ってなさそうだからただのネタかもしれないけど

>>560 評判気になるさん

最上階の120m2の部屋まだ空いてるんですね。
お金があるんだったら買いだと思いますよ

>>564 匿名さん

11000万円で交渉した方は蹴られたみたいなんで、まだまだ無理そうですけど、、、。
さすがにこの位置の定借ってことを考えると、高額になればなる程売りにくいでしょうし、、、。

>>565 eマンションさん
定借だから早く売りたいってのはあるかもしれないけど、立地的には短期では売り切れるのは想定してなかったところに、マンション相場自体が上がり続けてるのもあって相対的に値下げを行っていないのかもしれませんね

>>566 匿名さん
そうみたいですねぇ。
でも、公開されてからもうすぐ２年経ちますし、本町辺りのタワマンラッシュを考えたら、ここを買う意味がないというのが普通の人の考えだと思うので、なんとかならんかと思ってるのですが、別に安く売る必要ないですもんね、よく考えたら、、、。

>>567 名無しさん
上本町にできるメトロのタワーも関電関わってる定借物件みたいですが、あっちは数年前建ったの周辺の定借じゃないマンションの坪単価と大して変わらない値段で出してきてるみたいですし勢いがちょっと怖い感じですね

急にレスが多くなったｗ

>>569 マンション検討中さん
定期的にコメント残してくれる人様様ですな

>>568 匿名さん
数十年後、乱立するタワマンに訪れる大規模修繕、建替え問題で取り壊し前提の定借のイメージは良くなっていくとは思うのですが、それも希望的観測ですしねぇ。
一億超出すなら、本町辺りにするべきでしょうかねぇ、、、。

>>571 名無しさん
本町の物件がいいかは何を重視するかにも変わってきそうかな
部屋の広さとかを重視するならあの辺りの物件だと１００㎡超えると2億3億とかの価格帯になってくるので金額的には厳しくなってきますね
その分資産価値的なものでみると立地的にもここより強いし、キタにもミナミにも出やすいので利便性の面でも良さそうですね
ただ基本オフィス街なので住居環境としては好みが分かれるところかもしれませんね
など必要な条件だったり許容できる条件を整理して自分の中で優先度付けてあげれば決めやすくなると思いますよ

>>572 匿名さん
アドバイスありがとうございます。
そうなんですよね、あの辺りだとここの倍以上は確定しますからねぇ。高値を掴まされるのが嫌なので、価格を下げて販売する可能性があるかどうかなんですよね、、、。

>>573 口コミ知りたいさん
大阪万博が過ぎれば需要は落ち着くとはいわれてましたが、最近の高騰は国際情勢の悪化による輸入材料の高騰も関係しているといわれてますからなかなか難しいかもしれませんね、円安の影響も近いうちに相場に反映されてきそうですし

こことザファインタワーウエストコースト
どっちがいいか悩んでます
どっちがいいでしょう
住み心地はどっちが上ですか？

>>575 高級マンション住んでる人さん

どちらがいいかは目的や好みによるところもあるので下記のような地域情報サイトなども参考にされるとよいかも

弁天町
https://www.chintai.net/news/2018/07/04/30560/

高津
https://osakakiten.com/region-information/15494/

>>576 匿名さん
あなたならどっち選びますか？

>>577 評判気になるさん

私の場合は仕事などの関係でどちらかといえばなんば近いほうになるかな

弁天町のほうの物件も商業施設が近くにあって便利そうでよさそうですけどね

分譲でこの値段ならまだ、きっと、無理かｗｗｗ

完売したの？

>>581
公式サイド見る限り販売中になってます。

先着順申込受付で26戸。販売中みたいです。
価格、販売価格3,970万円～12,990万円と書いてあってちょっと恐ろしいですが、最多販売価格帯4400万円台・4800万円台・5,200万円・5400万円(各2戸)と中央値はそこまで高くないみたいです。

現金買いで明らかに相場より高い家賃で出してたのも決まったみたい。
買っても大コケしなさそうなのに完売しないのは何か罠でもあるのか？

>>584 さん

>>584 匿名さん
私もモデルルームいきましたが、定借地ですし、どこ駅からもあまり近くないですし、近隣の寂れた雰囲気があまり好まなく、女性は敬遠される方か多いかと思いました。ジャパンが近くのは便利そうでしたが。

>>584 匿名さん

定借だし駅前立地というわけでもないので富裕層が手をださないからか、価格高めの部屋は軒並み残っちゃってるみたいですね
投資向けの購入も下層の部屋はそれなりに人気あったみたいですが、高層階とかになるとコスパ悪いとかで人気ないのかも

やはり、駅力が弱く、その駅から遠く、周りにはお寺とお墓そして夜景はラブホでは苦戦するのも仕方ないですね。ただ、昨今高騰する市内マンションを手に入れるためにどこまで我慢できるかですね。

立地的にはここより駅に近いシャリエも大分時間かかったみたいだし、ある程度は織り込み済みで売り出してはいそうですね、今になっても大幅な値下げとかも特に行ってないみたいですし。ただ、ここより南にあるグランパレスは割と早めに売り切ってたみたいなのでもう少しはやりようはあった気もしますが、、、

賃貸はすぐ決まってるけど、あの家賃で借りる位だったらローン組んで買った方が得だと思うけどねえ。

分譲物件の賃貸は結構いい値段しますしね、同じ間取りでも中層の部屋買った人より低層の賃貸に住んでる人のほうが所得的には上かもしれませんね。まぁメリットデメリットあるので賃貸とローンでは単純には比較できませんが

なぜマンション名に難波？日本橋でしょ
騙されて買う人いるのかな？

流石に地図すら見ないで買う人はいないと思うけど、人呼んだ時にちゃんと伝えなければ難波駅から歩かされたみたいな話にはなるかもね
まぁこの辺の物件はほかにも難波とか夕陽丘とかつけてる建物もあるしそういうもんなんでしょうね

梅田じゃないのに「梅田」付けて売るマンションとかザラなんでこの業界なら普通どころか当然なんでしょ。中津の離れでも梅田●とか、、、。

中央区は駅近所有権タワーが乱立中。ライバル強すぎてリセールは微妙。
ここは日本橋までも遠すぎで定借。価格は安いので永住目的で車持ちならいいんじゃないが、地代等の維持費をよく考えてね

日本橋まで遠いのはいいとして、定借が問題な気がしてしまいます。
駅まで遠いので価格も安いのに納得。

「なんば」と書いてあるものの、最寄りは日本橋か谷町九丁目だったりするんですよね。。。まあ、「なんば」とは何かという議論になってしまいますが。

賃貸なら利益出そう。自分が住むのは無理

地理的にずれた名称使ってる建物なんてそこかしこにあるので今更な感じも。
千葉にある夢の国とか堂々と東京名乗って営業続けてるのに比べたら可愛いものかと

ここ中古物件売りに出されまくってるのはなぜ？
なんかあった？

なんかあったのかな？
なんで買ったのかな？

建ってから結構たったし、売れ残りが新築枠外れて新古扱いになったのでは？

この前、空いている2件内覧行きましたが、住人が全員ボロボロな感じでした。中国人がかなり住んでいましたね。

ボロボロとは？
年寄りと言うこと？

内覧に行って住人に遭遇する機会なんて普通玄関やエレベータホールとかで一人二人すれ違う程度だと思うけど住人総出の歓迎会でもしてもらったのかな？

完売したのかな？
教えて詳しい人

完売はしていないようですよ。現状でも物件概要を見ると14戸の販売になっていますし。
間取りの選択もまだ十分できるようです。
物件価格が掲載されているので、話を聞きに行く前に予算ないかどうかの確認ができるのはいいなと思いました。
行ってから違った…だと悲しいですからね。

50、60㎡台は完売した様子で残すは70、80㎡のみ？
ようやく全戸完売がみえてきたか！

>>608 通りがかりさん
定借、立地も駅遠でも完売か
日本橋からも遠いがすごい人気のあるエリアとしか言いようがない

安いです。 家具付きで諸費用サポート50万円もあります。
エリアは、夜間暗いです。


販売概要

販売期先着順申込受付
販売戸数11戸
販売価格4,960万円～6,260万円
最多販売価格帯5,100万円台・5,600万円台(各2戸)※100万円単位
間取り2LDK～3LDK+WIC+SIC
住居専有面積76.25㎡～83.39㎡
バルコニー面積5.94㎡～14.55㎡
管理費17,700円～19,300円
修繕積立金6,100円円～6,700円
修繕積立一時金488,000円～536,000円
管理準備金15,000円
地代(毎月支払額)7,380円～8,070円
解体準備金(月額)6,600円～7,200円
前払地代(引渡時一括払※販売価格に含む)4,122,990円～4,509,070円
地代保証金(引渡時一括払)177,120円～193,680円
インターネット基本利用料(月額)1,265円(税込)

ここを買うメリットが見当たらない。
いい立地なら定借ありだけど、不便な場所は必ず月日とともに後悔しか
残らない。

定借は安いというより初期費用が抑えられるというだけでランニングコストを考えたら定借でない物件と最終的な費用はたいしてかわらないかと

初期費用が低い分、所得が低い方でもローン組めるのでそういう点でのメリットはありますが手元には残らないので、その場合は年数縛り賃貸みたいな感覚に近いかもですね

最近の価格高騰を受ける前の物件なので、他定借物件含めこれからできる物件よりは割安なのはありますね

近くの賃貸マンションに住むものです。基礎をしっかりやっている印象でしたので購入を検討していたのですが、検討だけにしといて良かったなと胸を撫で下ろしています。

定借でしたもんね

もし定年後に地方に移住するとか、地元に帰るとかあればいいと思います。
でも、「約70年間」なので、2020年＋70年、2090年に生きていないと思えば、それはそれでアリなのかもと思ったりしました。

2090年に自分って何歳だっけと思った時に、生きている可能性があるなら危険です。

あと6戸！急げ！

>>614 匿名さん
定借でもかなり安いよね
シエリアは有名だし完売するね

残り2戸！？！？

販売概要

販売期先着順申込受付
販売戸数2戸
販売価格4,840万円・5,160万円
間取り2LDK
住居専有面積76.60㎡
バルコニー面積6.60㎡
管理費17,700円
修繕積立金6,200円円
修繕積立一時金496,000円
管理準備金15,000円
地代(毎月支払額)7,420円
※7,980円(2024/4～)
解体準備金(月額)6,600円
前払地代(引渡時一括払※販売価格に含む)4,141,920円
地代保証金(引渡時一括払)178,080円
※191,520円(2024/4～)
インターネット基本利用料(月額)1,265円(税込)
申込期間先着順
申込受付場所シエリアタワーなんば

ついに完売！

>>618 通りがかりさん
なんやかんや言われてたからもっとかかると思ってたけど無事に売り切れてよかったですね、販売の方々は大変だったろうからお疲れ様ですな。

売れ残ってると思ったら当初の価格より値上げしてましたね。