ジオ宮前平ってどうですか？

ああああ
こんなことになるなら宮崎台のシティ早く買っておけば良かった。。。
後悔が止まらない

>>401 マンション検討中さん

すれ違いですがシティの中古いくつか出ていますよ。価格も新築時に比べるとだいぶ現実的になっているようです。ご検討されてみては。

シティって線路脇の団地マンションですね。環境、施設、デベロッパー、ブランド、どこを見てもジオが圧勝でしょう。

ここを契約された方は何に惹かれたのでしょうか？
実はすごく値引いてくれるとか。

>>404 マンション検討中さん

マンション選びのポイントは値下げではありません。値下げしますからと囁くのはその値段でも利益が出るからで一流デベのやることではありません。

先ず、>>404さんご自身のライフスタイルから考えてみましょう。
通勤の便利さ、図書館や区役所へのアクセス、公園などの環境、スーパー(お洒落かつ食料品充実なら良し)、医院、これらをご自身のライフスタイルと照らし合わせてみましょう。

自ずから、
>>404さんにとって
このマンションあり、
となるのでは。

ここは、周辺物件からのマークがすごいですね(^^;

自動車購入を検討していて、先日、ショールームに行った時の話。
知り合いに、もしかしたら9月決算で安くなるかもしれないと言われたので、値下げをするか聞いてみたところ、決算期なので特別にしてくれるとのことでした。

外車で値下げしないイメージだったので、意外でした。

レクサスだと値引きの単語が出た時点で「お引き取りください」ってなると聞いていて（ウワサで）おそるおそるでした。

値引きしてくれても魅力がないマンションは購入検討から外れると思います。そして3LDK4900万円台からだと、そこまで高すぎる印象でもないと思います。値引きする＝本気で買うと思われるので、最後の最後で聞くのがいいかもしれないですよね。

失礼かもしれませんが、
値下げする外車は日本向けの二流外車です。それと一流デベのマンションを比べてはいけないと思います。

立地、環境、学校、設備など条件の揃った物件をファイナル価格で買う、買う側にもそんな覚悟が求められると思います。それがほんとの「本気」の意味ですね。

>>408 匿名さん

ジオ信者すぎて怖い…。
そこまでのブランドではないし、ブランドを求める人が買う物件でもない。

ジオ茅ヶ崎で400～600万円位値下げしてますがそうなるとジオって二流ブランドなんですか？

ほんと単純に疑問なんですが、交通量が少なかったら、ジオと区役所の前が歩車分離の信号にならないのではないですか？

日中、信号待ちで車が2、3台通過で歩行者も少なければそうかもしれません。しかしここは区役所、警察署、区民館、図書館が近く宮前区の行政の中心でお膝元ですので交通事故が起きないような取り組みをしているように思います。

よしよし。そろそろ結論を出してやろう(^^♪

結論！
当マンションは妥協の行き付く先である！

誤解のないように。悪いと言う気は全然ない。
人生、そんなんでしょ。
実は宮前平・宮崎台は年収1,500万程度では＋＠がないと住めない地域。
+＠がない世帯が生活のゆとりを捨てずにこの辺りに買いたいと思うなら良い物件だろう。

しかし、このあたりは数年前から妥協が強いられる物件供給が多い中、本物件は〝ここに極まれり゛だろう。
エクスキューズ抜きで良い所は区役所が近い、スーパーが近いくらい。あ、本屋も近いか。
別にぃ～である。坂、飲食店の匂い、交通量、日当たりのほうが・・・
筋の良いお金持ちが多いところだから無理して買った人は卑屈にならないように。

>>413 サラリーマンさん [男性 30代]さん
それをいうならこの辺りでマンションに住むこと自体が妥協していることになる。

この辺り金持ちがたくさん住んでいることは事実ですが、そういう人は大概戸建に住んでいます。区役所向かい側の東急ストアの裏の豪邸が立ち並ぶ住宅街を歩いて見れば、そのことよくわかるだろう。

>>414 通りがかりさん

東急ストア裏の豪邸？ww

>>415 名無しさん
SUUMOで東急ストアの裏の宮崎6丁目の戸建の価格を検索してみればわかるよ。築40年の中古でも6千万以上の値段がするから。新築だとほとんど1億越え。

新築で5千万円代のマンションなんて所詮中低所得層の住まいなんだよ。

>>416

宮崎6丁目...www

モデルルームに行くとクオカードがもらえるようになりましたね。
交通費にはなるから行ってみようかな？

>>413 サラリーマンさん [男性 30代]さん

年収1500マンになるのは50代ですか？
そもそも年収1500マンのサラリーマンなんてそんなにいないと思うけど身近にいるのでしょうか？
自営業なら可能かな。

ジオ茅ヶ崎で値下げと言う投稿を拝見しましたが、
ジオマンションは場合によっては値下げするケースがあるのですね。
ジオは駅に近い立地でハイスペック、価格が高額、値下げはしないと
勝手な印象を持っていたもので少々驚きました。

>>420 匿名さん

普通はブランドイメージや既契約者のこと考えて内々でするものだけどここまでオープンにやるのも珍しいですね。

https://geo.8984.jp/chigasaki/plan/

値下げは竣工後数年経ってからなのかと思えば、販売から5ヶ月後に価格が改定されているんですね。
社内では、販売後、一定期間内の成約達成率により価格改定するなど、何かルールのようなものがあるのかも？と感じました。
既契約者への配慮は確かに必要ですね…。

ジオ茅ヶ崎は販売代理に東急リバブルが入っています。値引き販売は東急リバブルの方針では？

>>423 匿名さん

東急「こんな価格じゃ売れませんよぉ。もっと大々的に値引きしていいっすか？」
阪急「わかりました！宜しくお願いします！」
こんな感じ？(笑)

もしそうなら営業力、東急＞阪急ってこと。

どこのデベにも、売れ行きが厳しい物件はあるでしょ？阪急ではそれが茅ヶ崎だってこと。大規模で価格も手頃で良い物件だと思うけどね

ここを買う理由はないね～。

>>426 坪単価比較中さん

まぁ坪単価で比べたらそうなるよね。

モデルルーム見学プレゼント企画はアマゾンギフト券のみかと思えば、ディナークルーズやビルボードライブの商品券もプレゼントされていたんですね。
家電や雑貨以外の賞品は珍しいので、もっと大々的に宣伝してもいいんじゃないかと思いました。

買ってしまった人はあきらめてもらうとして・・・
これから検討の人は、あらためて冷静になるべきだろう。中古でもプラウドシティのほうが圧勝だ。値段は知らんが。
自慢の中学校だが、人数が多くレベルが高いということは少々程度のご自慢のお子様レベルでは評価は下の上であるということをお忘れなく。内申点に苦労するらしいよ。

相変わらず、他物件営業からのネガティブコメントが多いね。
何か恨みでも買ってるの？

>>431 匿名さん
430の人は近所のプラウドの板にも謎のカキコミをしてますね。意図不明ですが放置でいいでしょう。

中古としてのリセルバリューを検討する際、プラウドと比較する投稿をたまに見かけますが、宮崎台のような大規模マンションの１つの欠点は、同時期に大量の中古が供給されるかもしれないリスクがあるということ。値引き合戦に発展する可能性があります。規模の小さなマンションはそんなに市場に出回らないので、あまり値引き合戦に引き込まれなくても済むというメリットがあります。

新築も中古も近隣物件の価格に影響されるよ

このような小規模物件だと、値引き合戦きならないほど低い価格で出さないと、そもそも検討もされませんよ。
だってもっと駅近に良いマンションあるんですから。
シティに限らず、新築ってのが取れたら他のマンションにも勝てませんよ。

確かに、中古で買うなら、学区を多少妥協してフロントか、学区重視でシティを狙うかな。
富士見台学区なら、エルドとかブリリアも良さそう。
ほしい間取りは中古ではなかなか出ませんので、間取りと値段が折り合うなら、ここも検討します。
難点もあるが、スーパーが近いのは老後を見据えると悪くはないかなと思います。

宮前平駅、宮崎台駅徒歩５分以内で広い間取り日当たり良くて利便性の高い中古マンションは4000万円台で結構ある。リフォーム入れても5000万円かからない。
最低5000万円以上かかる新築マンションは新しい以外に特別なバリューがないと厳しい。
ここも同様。スーパー近いだけでここを買おうと思う人がどれだけいるかという話。

今の世の中、さまざまな価値観を持つご家庭が多いように感じます。学区を重視しても6年ないし9年間だけ。私立なら関係が無いこと。スーパーの近さを重視するのも生活する上で必要不可欠な存在ですが閉店してしまうリスクもあります。ネットスーパーも多数ありますし通勤帰りに駅前で買って帰るご家庭もあるでしょう。
少なくともこの辺りは転売目的で購入する人は少ないので数十年住むのに適した物件をご家庭の判断で選びましょう。

宮前平にお住まいのママ友情報では、皆さん鈴鹿クリニックをおすすめされてましたね。まあ、近くにこれだけ小児科が多いと安心ですね

永住も視野に購入を考えた時に、スーパーやドラッグストア、クリニックがすぐ徒歩圏内にあるのは大きな安心材料だと考えています。人間、いつまで自転車や車で自由に移動出来るか分からないですからね。

（考えすぎでしょうか？）

その観点で見ればジオの立地は好印象です。仮に、東急ストアや区役所が移転したとしても、近隣商業地域ですので、また同様の生活必需施設ができるでしょう。

（楽観的すぎますか？）

色々なご意見はあると思いますが、スーパーを始め、ドラッグストアやクリーニング、100均など、毎日でも利用したい施設が身近に揃っているのは大きな価値だと思います。ちなみにこの近辺で私のイチオシはKabosです。書店にカフェ、雑貨屋が併設されていて、ついつい立ち寄ってしまいます。

Ｄ２タイプの間取りは良くできてる。７０㎡の鏡。

439さんの、東急ストアの鮮魚がよいとの情報、参考になりました。
雑貨は近くで買わなくてもよいですが、真夏を考えたら鮮魚は近くで実物を見て手に入れたい。
閉店リスクは気にしても仕方ないですね。
まあ最悪閉店したら宮崎台のライフを使います。
そうすれば富士見坂のぼりおりもありません。
薬局の待ち時間は、処方箋を出していったん家に帰れば良いだけかと。
医療モールあたりに保育園でもできれば、共働き家庭にも便利ですね。さすがにそれはないかな？

いなげやの使い勝手はいかがでしょう？

改めて言おう。
いや、やっぱり止めておこう。

モデルルームってどのプランですか？
標準的な田の字型の間取りですか？

>>448 匿名さん

Ｄタイプです

第2期、販売戸数8戸だけど先着順販売。
登録抽選するほど客集まらないのかな。
外観出来てきて余計売りづらくなっちゃったよね。

思った以上に背が高いものになりそうな…。

>>450 匿名さん
申込みとはあるが先着順とは書いていませんが

>>452 匿名さん
SUUMOには先着順と書いてますね。

そうでしたか
売れ行きどうだったのでしょうね

ほんと、建物や部屋の作りは良いのにね。
立地とランドプランが残念。。。
南向きだけど、山側に面してるから暗い。
エントランスは東を向いているから暗い。
全体が見える道路側は北向きだから暗い。
せっかく頑張って作っているのに悪く見える要素が重なっちゃった。
形が見えて、想像ができなくなったら売れんよ。

>>451 匿名さん

7階建だから、裏のプラウドトレサージュより1階分高くなるはず。

駅からの心臓破りの坂を越えて下る最悪のアクセス。
子供が富士見台小学校に通えるメリットはありますが、
それ以上に毎日の往復には耐えられない。
止めて正解だと思います。

>>456 匿名さん

それで中低層階の人は幸せになれるの？

>>457 宮前平は各駅停車さん
2ヶ月以上前にも同じ内容のネガコメントを投稿されていましたね
皆さんは宮前平を検討するにあたって坂は織り込み済みでは？
止めて他でいい物件見つかりましたか？

人の事、言えないのでは。

確かに建物が出来てきて、前の状況は分かりにくくなってしまいましたね(^^; 但し、モデルルームに行けば、各階からの眺望写真や日当たりシミュレーションを詳細に説明してもらえますよ。かなり詳細なので、イメージしやすいです。

ここって今、どれくらい売れてるのかな？
まだ第2期の8戸残ってて引き続き先着順で販売してるみたいだけど。
契約した人も気になるよね。

ここやめて、シティの中古買いました！
坂もそこまでじゃないし、何より管理費、修繕積立金の額が全然安い。

いいなー

２期までで３０戸弱の販売。ばか売れという訳では無さそうですが、供給過剰気味の宮前平・宮崎台エリアの中でも着実な方では？

先週末は、宮前区役所でお祭りだったんですね、行きそびれてしまいました。どんな雰囲気だったのでしょう？

>>466 匿名さん
明日は子育てフェスタですよ。
ついでにモデルルーム見学をされてみては！

>>465 匿名さん

今までの販売予定戸数足すと(15＋4＋8)そうなりますね。
では第2期8戸は売れたんですね。
今の先着順販売8戸は第3期ですか？
このペースだと年内完売行きそう。

>>459 匿名さん

>>457 宮前平は各駅停車さん はもうほっときましょう。仕事をばりばりこなすリーマンならあの坂は心地よい単なるアップダウンでしょう。役所、図書館、医者、スーパ、これだけの環境です。何か言いたい人は何か言いたいもんです。

先週末の鷺沼再開発フォーラムに参加された方、何か進展はあったのでしょうか？

当日の配布資料は確認しました
http://www.city.kawasaki.jp/250/page/0000097091.html
どうやら区役所等の移転ありきでことは進んでいるように感じます。分割移転には否定的なコメントあり

図書館そばの物件に憧れていますが、移転してしまいそうなんですね。
この辺の付加価値が減ってしまいそうで、とても残念です。

まだ移転と決まったわけではありません。
がしかし移転する可能性が高いという現状です。
移転するとしても2025年度移転想定との資料もありますし跡地利用も気になるところです。
まあ移転と決まっても7年間は現状のままだろうし跡地利用の期待もあります。
恐らくあそこあたりが付近の施設と合わせて一帯開発するんじゃないかしら

バルコニー側からの写真使った宣伝写真見た方いますか？駅のポスターやネットであるんですが。
点線で薄く線が入ってるのは日本地図かなにかですか？どういうデザインなんでしょ。

あの一帯の施設が鷺沼に移転する可能性は「阪急不動産がマンションを建てるらしい」となったときにはとっくに議論されていたこと。鷺沼も再開発していて、なくなる可能性が高だったのに、阪急さんが「付加価値」みたいに営業されている方がおかしいなと思います。
三田線・南北線の始発駅じゃなくなることは決まっていたのに「付加価値」として不動産屋が客にあまり言わなかった、武蔵小杉みたいですね。

跡地利用の期待も確かにあります。それも「昭和50年頃に建てられた建物を解体する作業」が延々と続く懸念の方が、期待を上回るように思います。建材になにが使われているか、周囲への安全性はどうなのかなどなど。敢えて買うなら真隣は避けたいところ。
また、跡地利用にしても、今さら区役所通り沿いってどう再開発します？なにより駅から不便。車でないと人は集まることができない。今の区役所の駐車場がいっぱいなのと同じように。
なにか商業施設を建てるなら、宮前平、宮崎台両駅からシャトルバスでも出してくれたら……
という感じのところにジオって建つんだなあって思って動向を眺めています

>>474 マンション検討中さん
建物のデザインではなく、通り沿いの並木。

>>476 マンション検討中さん

通り沿いの並木ではなく、南側バルコニー間近にそびえる隣地レストランの植栽群。

>>475 匿名さん
現在も移転する可能性が高いですが、まだ移転すると決定はしていません。まだ住民参加型のミーティングをしている段階。たぶん移転するだろうが移転時期はまだまだ先。だから当分は付加価値があるというのも分かる。
それよりも跡地利用、開発業者によるがもしもとある企業による開発ならば区役所と区民館、図書館のエリアと対面のみやまえだいらショッピングパークの一帯開発も考えられます。このあたりはここのマンションと同じ近隣商業地域です。敷地面積も区役所等はここの約7倍、対面の敷地も約7倍。両方合わせたら商業施設と合わせてのマンション計画であれば合計500戸以上の規模になりそう。
もしこのような開発があるとしても移転してからの話。まだまだ先のことです。

区役所が近いことのメリットって、具体的に何でしょう？

メリットがあるのは区役所じゃなくて図書館や区民館じゃない？
区役所は各種申請や住民票などの証明書くらいしかメリットはないような

区役所が移転したら、図書館や区民館も一緒に移転する可能性が高いですかね？

区役所移転については
471の参照アドレスをお読みください。

富士見坂って坂は急ですけど、良さげなマンションが並んでて、雰囲気は良いと思います。

小中学校近くて買い物も便利で、駅だってそこそこ良い距離。
と思うと、特に子供がいる家庭にとってはとても暮らしやすいエリアになると思いました。
区役所移転は現実的な話ということみたいですが…
引っ越したばかりだと行くことも多いでしょうが、普段の生活だとそこまで必須ではないかな?＞区役所

昨年度、区役所に何回行きましたか？
川崎市では土日に業務している行政サービスコーナーがいくつかありますし、マイナンバーカードがあればコンビニで必要書類を入手できます。
区役所よりも図書館、区民館がなくなることの方が問題なのでは？図書館は子供、大人問わず利用する人には便利な施設ですからね。

>>486 ご近所さん
健康維持の為にも徒歩通勤、通学を推進しましょう。
ここは体力増進にはもってこいのマンションです。欠点は南側の眺望と冬場の日照時間と考えています。

外観できてくる頃になると勝ち組物件とそうでない物件がはっきりし始めてくる。
つまりここは…そういうこと。

区役所が無くなること自体はそんなに困らないですが、区役所行きのバスの本数が少なくなると、資産価値が今よりも下がる可能性があるかなと考えています。
今最寄りのバス停が「宮前区役所」なのですが、バス停自体が消滅しそうで不安です。

>>473 匿名さん
もし移転が決定した場合、おそらく跡地は売却されます。というのも移転に掛かる予算が売却益ありきで算出されていますので。
跡地売却益ありきで鷺沼駅前開発が進められますので、跡地は大手デベロッパーが買い上げおそらくまたマンションになるのでしょう。文化施設が無くなり、住宅しかない魅力の無い街になってしまうのがとても残念です。
跡地のことについては市役所に何度か質問していますが、いまだに決まらないという返答で言葉を濁されます。

>>490 マンション検討中さん

そのことは何度かここでも指摘しているのですが、なぜか誰からもスルーされてしまうんですよね
駅から区役所を通るバス停も分散していて分かりにくいですし、今だって本数は多くない

区役所移転については、鷺沼側からの反対意見もあって、そうそう進まないと思われます。ただし、今の区役所は田園都市線初期からの老齢の住民に不便すぎるので、いつかは足腰が悪い方にもアクセスがよい場所に移転するでしょう。
いざ移転するときに、隣接しているジオが健康上禁止されている建材の解体になにも言わないのなら、好きに買って住めばいいんじゃない、と思います。建設時期から言っても、今の区役所はそうした建材を使っているでしょうから、そういう事情込みでジオを買えばいい。
転売するときにそういう区役所絡みのことで値落ちしていても、それは仕方ないと思ってもらうしかない。
またこれも何度か話題になっていますが、区役所前通りは朝から夜まで大型車による246～川崎インターチェンジの抜け道になっています。
他の物件よりも狭く、価格は高く、どの駅からもアクセスは悪く、南側の眺望はないも同然、車通りは煩雑。
そもそも煩雑でなければ、区役所前が今更に歩車分離式信号にならないはず。
それでも買うなら買えばいいんですよ。

>>493 匿名さん
総戸数45戸の小規模なマンションで残り8戸でそこまでケチをつけるのに違和感を感じます。
あなたが小学生時代に使ってた教室や体育館に使われていたかもしれません。
神奈川ではそのような改修工事をしている公共施設はいっぱいありますしどこも住宅街。
今時、有害物質がある可能性のある建物の解体ってかなり制約があるのですよ
処分するにしたってコンクリートと混在して廃棄はできません

かなり時間がかかっているイメージだけど順調に売れているみたいですね。
ジオブランドはしっかりしているのが魅力なんでしょうか？

残り8戸ってどこ情報ですか？

>>496 匿名さん
公式HP
詳しくはWEBで

まさか販売概要の先着順8戸のこと言ってる？

公式な情報ではそうなっている。
これ以外に出し惜しみしている住戸があるかもしれないこともわかってる。
他に残り戸数の記載がある資料はあるかい？

先着順販売8戸がなぜ残り8戸になるのか教えてください。

>>500 マンション検討中さん
そこまで残り戸数の確かな数字を知りたければモデルルームに行くか、問い合わせすれば納得がいくと思います。
ちなみに今まで期販売していた物件であれば成約に至らなかった住戸のことです。
最終期？があるかどうか確認してください。
マッチングするといいですね

検討者なら誰でも売れ行き気にしますよね。
売れない＊＊＊物件には住みたくないですから。

南側は斜面とさらに高い木があって最上階まで眺望が絶望的ですが、あの繁った背の高い木々は伐採していただいたりとかは難しいのでしょうか？日中まったく陽が当たりませんよね？

>>502 匿名さん
なんだかんだでそこそこ埋まるから心配ないって
新築でガラガラのところ見たことないな

>>503 マンション検討中さん
ここで聞くより販売に聞く方がいいですよ

この地域では他にもいっぱい余っているんだから、敢えてここを選択する理由は全くないですよね・・・

>>504 匿名さん

そこそこしか埋まらない物件を売れてない物件って言うんですよ。

売れている物件を教えてください。

プラウド宮前平は完売間近だしなぁ

>>505 匿名さん

営業に聞くより見た方が早い。
南のバルコニー側、もう建物のカバーとれてるから。
日当たり見てわかる。

>>510 通りがかりさん
たしかに現況は見た方が早いですが木を伐採できるのかどうかはここではわかりません。
そもそもその木の所有者は誰なのでしょう。
ここの敷地内であれば伐採できるかもしれません。
ただ伐採費用は誰が支払うのでしょうか？

>>510 通りがかりさん
現地をご覧になったのですか？上層階は日当たりは十分あると思っていましたが、いかがでしたか？

>>511 匿名さん

普通に考えれば木は建物前のレストランの敷地内だから所有者はレストランのオーナーってことでしょ。
木はそこのレストランの景観そのものだから伐採はしないよね。
オーナーがレストラン手放せば木は伐採されるかもしれないけどマンション等の建物用地になる可能性大だから木が建物に変わるだけ。

ここの敷地外の木でしたら伐採する云々は余計なお世話と相手から言われそうですね。
現状を確認して購入するわけです。将来にわたって現状通りかは誰もわかりません。可能性として隣のお店がマンションになる可能性も少なからずあるということですね

>>512 マンション検討中さん

上層階はまぁ大丈夫じゃないですか。
中低層階はご想像にお任せします。というか想像通りです。

感じかたは人それぞれですのでご自分の目で見ることをお勧めします。
現地も見ないで検討は進みません。
現地を見て気になるようでしたらモデルルームでより具体的な検討ですね

>>508 匿名さん

プラウド宮前平 完売。

あと何戸残ってるの？
プラウド宮前平完売しちゃったしやばくない？

>>518 評判気になるさん
いいように考えると
検討先がひとつ減ったとも考えられます。

これからはプラウドじゃなくてポラスと張り合わないといけないんじゃないの。
宮前平2丁目に新しい物件出そうな雰囲気もあるけど。

>>520 匿名さん
そんな物件ありましたっけ？

>>520 匿名さん
どのあたりかヒントください

>>522 匿名さん

ブリリアヒルズを郵便局のほうに曲がったところじゃないですか？
たしか、新日本建設の看板が出ていた気がします。

これだけあちこち売れ残ってるのに、なぜまた建てるんだろう・・・

取り敢えず解体は終わってるけどこれからどうなるかだね。

https://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=180712400020&pub=1

>>512 マンション検討中さん
>>503ですが、512さんは現地をご覧になったことがないですか？
実は私も上層階なら、と思っていたのですが、予想外に木々の丈が高く最上階まで多分日が当たらないです。
あの広告の完成予想図は、不当表示になると思うのですが。

この写真と違って一番東の角部屋でも最上階まで木に覆われています。あれ？もしかして、ここで話題にもなったこの地図みたいな白い線は実際の木々の縁取り線なのでしょうか。

外観完成予想CGとあります。あくまで予想です。
不当表示にはあたりませんね
これに限らずイメージとか表現方法はいろいろとあります。

ネガティブな書き込みは全てルピアの仕業。
先週ルピアのモデルに行って分かりました。

ポラスはせっかく良いもの作ってるのに、
販売会社がダメだ。全くダメだ。

他物件の悪口を言う前に、
自物件のアピールをしなさい。

>>528 匿名さん
モデルルームに行ったくらいで仕業と決めつける確証にはなりません。ネガ書き込みが気に触るようですね。というわたし、デベ関係者でないただのリーマンです。

客観的に見て、立地が悪い。
急な坂、前の道は交通量が多く空気、騒音に難あり、隣の敷地の木が邪魔で日当たりも怪しい。
仕様は良いのに、売れ残っているのはそういう事でしょう。

>>529 匿名さん
なにがどうダメなのかわかりませんが他物件の悪口の程度度合いはわかりかねますが自社物件をアピールするには他社より優っていることを伝えないと客が逃げますからね。
ここに限らず営業は人により接客、販売スタイルは違います。

>>531 匿名さん
あなたにとって候補外のこの物件にコメントするのは何故か？他に立地がよくて閑静で日当たり良好の物件はありましたか。
頑張ってお気に入りのところを見つけてくださいね

>>533 匿名さん
自身の目で現地を確認した結果を書き込んだまでです。検討板ですからなんの問題もないかと。

>>534 匿名さん
ご自身で現地確認したらしいことはわかりました。
たしかにもんだはないですがここはもうすでにあなたにとって候補から外れたのではないでしょうか。
そうだとしたら他の、より希望する物件を検討するのが当然かと思います。マンション検討もしていない方の投稿でしたら何かビジネスの匂いを感じます。

>>535 匿名さん
はい。候補から外しましたので、その理由を共有しました。
現在は他の物件を探してますが、検討者にとって他の人が検討から外した理由は有益な情報だと思うのですが。

ネガ情報＝業者と考えるのは短絡的ではないでしょうか。
検討板なので良い情報、悪い情報どちらも共有されていいと思います。
この物件もエリアは良いし、設備も良いと思っているのでネガというわけでもないです。

>>536 匿名さん
わかりました。
候補から外されたとの事。
ネガやポジな話題を他物件の検討をする前に意見を出し切ってください。もう意見出しはされていました。
情報共有というか個人の意見ということですね。
わたしはネガ情報=業者と考えいませんよ
他の方ですね

>>531 匿名さん
客観的に立地が良く
平坦なアクセス、全面道路は交通量が少なく空気や騒音に悩むことなく、日照が確保されている物件をお探しください。予算と折り合いがつけば最高です。見つかるといいですね。
宮前区、青葉区エリアではそんな物件見当たりませんね

坂を除いて他の条件を満たす物件は普通にあるけどね

>>539 匿名さん
ここで言う立地とは資産価値の高く利便性の高い立地を言っています。ここを選ぶ購買層では見当たらない。参考までにどこですか？

>>527 匿名さん

QUESTION

新築分譲マンションの広告に、近くの公園から建物を望む写真をＣＧ（コンピュータグラフィックス）で合成し、その際、このマンションと公園の間にある他の建物を消去した合成写真を使用することは可能でしょうか。
なお、「この写真はＣＧによる合成写真ですので、実際のものとは異なります。」と注記するつもりです。


ANSWER

ご質問のような合成写真の掲載は、「この写真はＣＧによる合成写真ですので、実際のものとは異なります。」と注記したとしても、取引対象物件からの眺望等が実際のものよりも著しく優れたものであると誤認される不当な表示に該当します。
一般に、新築分譲マンションはいわゆる青田売りが多いために、建物自体の写真を撮影することができないために、ＣＧによる完成予想図と周りの風景写真を合成すること自体はその旨を明示する場合には許される場合があります。
しかし、お尋ねのように、合成写真から広告主の都合の悪い条件を消去することはウソの写真を使うことに他ならず、著しい不当な表示に該当することになります。
なお、表示規約第15条35号では、「宅地又は建物の見取図、完成図若しくは完成予想図は、その旨を明らかにして用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしないこと。」と規定しています。
また、第18条第１項においては、第37号にて「不動産の方位その他立地条件について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」、第38号で「前２号に規定するもののほか、不動産の周辺環境について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」を禁止しています。



→
残念ながら、このマンションの場合は不当表示に該当しそうですね。合成写真から木々の写真を故意に消していますので。

ご苦労さま
そんなに気になるようでしたらモデルルームの営業マンではなく発注者に直接お問い合わせください。
もしかしたらCGが差しかわるかもしれません。
ただ樹木でしたら未来永劫今の状態が続くわけではありません。枯れることもありますしもっと成長するかもしれません。
うち近所のマンションは、敷地内の植栽の高木がCGでは立派な枝ぶりでしたが実際は高さこそ同じでしたが幹も細く残念なことになりました。

>>541 マンション検討中さん
他のマンションの完成予想CGでは既存の電柱やら電線、隣の建物を消して新築マンションがアピールできるように表現していました。よく見るとCGに薄っすらと白く細い線でアウトラインがありました。
よく見ないとわからないレベル。
敷地まわりの状態は購入する際に自身の目で確認されるでしょうし重要事項説明においても記名押印するでしょ。
まさかげんちを見ないで購入する人いるのかな？

合成写真を用いたCGの鮮明なものと撮影当時、もしくは現在での同じアングルの写真を両方見比べないとよくわかりません。言葉だけだと確証が持てない。

長々と失礼しました。

よく見るとホームページの下の方に
※隣地植栽を透過表現しております。
ときちんと記載がありました。

どうもすみませんでした。

最近の野村営業さんはどんどん手が込んできてますね！
おつかれサマです

>>545 マンション検討中さん
うーん、注記したとしてもその透過表現が不当表示にあたるのでは？
ま、どのみち、透過表現をしないと建物がまるで見えないということですよね。
もともとグリーンヒルという名前のレストランで、名前の通り緑の丘にひっそり佇むというコンセプトでしたので、向こうからしても大きな建物が建って邪魔でしょうね。

デベの社員ではないですね

>>547 近所に住むものですがさん
以前の珪藻土も売っていた設備系の倉庫のような建物よりはよかろうに

>>547 近所に住むものですがさん
デベさんはその道のプロ
ただでさえ不動産に伴うクレーム対応をしてきているのでぬかりは無いと思います。会社の規模も大きいですし顧問弁護士を雇っているはずです。
少なくとも購入していない一般の人からのクレームはスルーされて終わりでしょう。

野村には相手にされてないと思いますよ。残念ながら。
勝手にライバル視しているだけでは？
近隣の野村物件のモデルルームに行きましたが、この物件に触れることさえなかったですね。

>>550 匿名さん
それにしたって、過度なCG加工は検討者の立場からするとやめて頂きたいですけどね。
自分の目で現地を見ればわかることですが、最初はCGを見て期待を膨らませてモデルルームを訪れるわけで。
デベさんの良識が問われる部分だと思います。

>>552 匿名さん
こんな記事がありました。
https://allabout.co.jp/gm/gc/449414/
これによると
公正競争規約では「周囲の建物などは描かなくてもよい」とされているため販売物件の建物本体と外構、敷地内の植栽くらいまでしか完成予想図に描かれていないことが大半らしい。
これがデベさんたちのデフォルトなのでしょう。

>>551 匿名さん
こちらに限らずお互い同業者としてリスペクトして対応いますよ。ネットの方がひどいように感じます。
本心ではライバル視しているのかもしれませんがお客さんにそれを悟られるようでは販売は務まりません。

>>552 匿名さん
この物件とは関係しませんが
不動産販売においてCGよりも皆さんに関係がありそうな事項があります。
それは、嫌悪施設の有無。そもそもどれが嫌悪施設なのか宅建業法に定義されておらず各物件毎に対応しており説明が必要であるようでしたら重要事項説明で契約する人に説明し確認のうえ署名、印をもらいます。そもそも物件HPに近くに嫌悪施設であると考えられるものを物件地図での明示なり付近のロケーションに記載する必要はないということです。
たとえば、実際に現地を確認したらお隣が墓地、近接して高圧電線があるみたいな事例は多いですよ。まったく気にしない人もいるでしょうがね

本日情報登録更新されたが前回と変わらず。
第3期は販売はいつなんだろう。
このままだと第2期4次、5次の後かな

宮前区在住の人のブログに宮前区役所移転に関する有益な情報提供がありました。
https://blog.miyamae-navi.com/entry/2018/12/03/084039
区民の皆さんも鷺沼再開発、区役所移転の話を知らない人が多いらしいです。
今週末に市民説明会が開催されるようです。
移転すると思ってましたが雲行きが怪しくなってきましたね。

宮前平駅北口から宮前区役所前交差点の手前まで
距離800m高低差64m
11分とマップ表示してるけど箱根の山登りみたいに駆け上がれば8分切るのかなぁ

>>558 なぁ～ずっちーなさん
下りは8分位

神奈川新聞 宮前区役所移転へ 市民館、図書館も鷺沼駅前に 川崎市.　2026年に図書館・市民館を先行移転、2030年には新区役所完成目標
http://www.kanaloco.jp/article/386604

やはり基本方針（案）で推し進めようとしていますね。
今回の発表の後に住民説明会することに違和感を感じます。
なぜなら今回の住民説明会の開催日程は昨年末には日程が決まっていた点。
既定路線を周到し住民説明会を実施したという事実が欲しいのでしょう。
「移転ありき」で当初の予定通り役所＋民間業者のタッグで再開発プロジェクトを推進していきたいようです。
個人的には公共建築で築35年の庁舎は日本全国に山ほどあるので建物がこの程度で古いと言うにはいささか疑問。
鎌倉市でも問題になってますね。

>>561 匿名さん
腐った行政がやりそうなことですね。
住民説明会は飾りか。

その移転の話が進むとなると、区役所近くのマンションの価値も変わりそうですね。

区役所移転したら、市バスとしては別にあの経路を通らなくてもいい、ってなるんじゃないかという感じしません？
近隣の他の坂道は特に通らないのに、あの坂だけは区役所があるからバスが通っているだけでは

小学校前もあるし区役所前が警察署前にかわるぐらいじゃないかな。
そもそも役所主導で始まった移転計画。区役所移転し川崎市バスもルート変更ならそのあたりの住民の反発必至だと思う。神木の住民の利用もあります。
警察署、消防署、小学校はそのまま。
民間のバスと違って市バスは営利を追い求めるところではありません。公務員でしょ

考えてみれば、宮前区越して10年経つけど、区役所は引っ越し直後1回しか行ってない。警察署の方が免許更新で行く回数は多い。後はローン関係で新百合の法務局とか。区役所移転するメリットってまりない気がしてきた。

区役所よりも図書館、区民館の移転の方が関心が高いような

>>567 匿名さん
おとなりの横浜市青葉区の区役所は地理的に青葉区の中心あたりの市が尾の川沿いにあるし、たまプラーザやあざみ野、青葉台でないところでも特に不便という声を聞きません。あちこちに住民票などを取得できる施設があるからかな。

問題は役所主導で民間の鷺沼駅前再開発に乗っかっているだけと感じます。宮前区民の移転に関する認知度もかなり低く区議会の議員さんも複数疑問を投げかけています。住民の意見を反映し強引でない決め方をしてらいたいです。

>>568 匿名さん
横浜市と川崎市を比べたら駄目でしょう
青葉区がかわいそうですよ

あくまで近くの事例を紹介しただけです。
乗降客の多い駅に必ずしも区役所があるわけでわないというひとつの事例です。

規模を縮小してもいいので図書館は残してもらいたいな。

田園都市線沿線そのものが、民間の開発前提で今日まで進められているのに、民間の再開発ありきで行政が動くなんて！っていう批判はちょっとちがうと思う。東急が田園都市線を通してなければ、どこもかしこも畑と養鶏場などが多いだけの場所だったはず。でも東急が税収をとれる場所にした。行政は民間がもたらす旨味から逃れられないはず。
ついこの間も横浜市長が「これからの町づくり」に東急とべったり気味の声明を出したばかり。
http://www.city.yokohama.lg.jp/ex/mayor/interview/2017/170404.html

>>573 名無しさん
市役所、区役所に開発のプロはいるでしょうか？
行政の役人さんは机上のプランニングや計算はお手のものでしょうがそれを生業としている商売人には敵いません。
タラレバを言っても仕方がありません。
東急城下町みたいな田園都市線沿線の開発には電鉄の協力なしには進みません。
電鉄も大きくなってさまざまなグループ会社がありその規模は日本を代表する鉄道グループですよ
不動産、百貨店、スーパーなどこのエリアに住んでいればなにかとお世話になっていますよね
他が入り込む余地は極めて少ないと思います

みんな区役所移転で宮前平のポテンシャルが低下するのではないかと思っているようですが私は区役所跡地開発の方が楽しみ。まとまった土地だし住宅街を走る大通り沿いなのでマンションだけじゃないでしょう。近隣のスーパーなども動向を気にしていると思います。

区役所跡地は住民感情から売却前提ではないでしょう
おそらく公共の施設か素敵な公園なんかになる様に思います。その方がいいかも

>>576 マンション検討中さん
市は3つのパターンを想定して費用の算出をしています。売却なければ全て市の負担(市民の税金)で建物の応分費用を支払うことになります。
跡地利用のことには触れられていません。
つまり売却前提だからです。
公共施設を代わりに設置するなら事前にアナウンスがあるはずです。公園設置にしても土地は市の所有ですか？違うと思いますよ

>>576 マンション検討中さん
気になるなら川崎市にパブリックコメントを
まだ間に合いますよ

○○シティとかの大規模マンションに化けちゃったりして。。。

同意。
おそらくそうなる確率高いと思います。

もともと、区役所は宮前郵便局なんかとセットの場所にあってほしい、駅近で。と思ってたから区役所移転そのものは賛成ですね
ジオ検討とは話がそれましたが

>>579 通りがかりさん
そうでしょうね。移転と跡地売却はセットで既定路線かと。

2015年には「東急沿線まちづくり包括連携協定」
2017年には鷺沼駅前再開発において東急３社、ＪＡセレサ川崎、横浜銀行の鷺沼駅前地域の５権利者で構成する「再開発準備組合」設立。
この沿線には東急グループは必須なようです。

>>581　通りがかりさん
宮前郵便局と区役所がセットの考えがよくわかりません。
宮前郵便局は鷺沼駅から少しばかり離れているし駅地下に郵便局があります。
窓口とATMがあれば事足りるのでは。

週末に区民向け説明会行ってきましたが、その場では跡地は行政の貴重な財産として活用する方針、と言ってました
どうなるか分かりませんがね

>>585 匿名さん
そうならば再開発と跡地利用の計画をセットで説明が必要ですね。明確な回答がないのであれば活用する方針が裏で進んでいる予感がします。

>>585 匿名さん
これまでも移転は決定事項ではないと繰り返しておきながら、あっさりと移転案を発表しています。跡地利用についても周辺住民の感情を逆撫でしないようその場しのぎの発言でしょう。

>>587 マンション検討中さん
再開発を推し進めるのなら特に宮前平周辺住民に対して跡地の今後のことを説明責任があると思います。市民から予想してなかった質問であり差し障りのないように回答したということかな。当然市側は跡地をどうするのかコンサルに計画立案させているところでしょう。市民説明会ですら説明会運営は民間業者に委託してるくらいだから。

>>589 契約済みさん

住民スレ、見当たりませんが。
住民の方、どれくらいいらっしゃるのでしょう？

＞これまでも移転は決定事項ではないと繰り返しておきながら、あっさりと移転案を発表しています。

決定事項でなかったものが、決定して発表したってのなら普通じゃないですか？
決定したのに発表しなかったら問題ですが。

この移転計画の問題点は
http://www.city.kawasaki.jp/250/cmsfiles/contents/0000097/97126/tokube...
のこれまでの経過と検討スケジュール通りにことが進んでいる点。
本年2月の基本方針(案)の公表については、市民フォーラムで市民意見を踏まえた行政内部検討を経てからの公表とあるのに2月に開催された市民説明会で疑問や反対意見、要望があった。ここがポイント！です。市民説明会を開催した事実が必要なだけなのです。
説明会で議決をとるわけではありません。あとはパブリックコメントを加味し行政内部の検討を行い(案)がとれる流れでしょう。(案)の段階ではゾーン検討と並行して建物完成イメージを提示しないのは腑に落ちません。どうやら住宅は役所施設併設のタワーマンション2棟で決まりそうです。今後の動きをウォッチですね

まあ移転はするんでしょうね。

基本方針案を公開までしておいてご破算になりましたはないな

ここまできたら移転中止になるのは住民投票で過半数の反対がなければなりません。現実は住民投票に持っていくのに非常に高いハードルがあるということ。鎌倉市も大変だな。

ジオ検討スレが区役所スレになってる
もともと区役所移転はスレの流れに話題としてずっとあった。それを「先の話だから」と遮る人が必ずいて、話題を長続きさせなかった。
それなのにここにきてそんなに気になるなら、もっと前の段階でいろいろな情報や意見を聞いておけばよかったのに。
区役所移転を責める人はほんとにジオ検討・契約者？

その頃はまだ計画段階だったはずなのに突如基本方針案なるものに格上げして公開した。今後のスケジュールも決まっているので実現に向かっています。
ただし移転するには新しい建物ができないといけないので数年先。

せっかく外観も見えて、南側のようすも実際に見ることができるし、検討スレなのだから契約した方は検討している方に情報を出せばいいし、検討中の方は質問すればいいのにね

どなたかも言っていたけど「年に何度も世話にならない建物の移転」に、マンション検討スレでこんなに執着しなくても……
数年先と言っても、もう市はバス網の再編も2020年に再編案をまとめる方向で、鷺沼中心に発着を増やす方向で動き出していますしね
http://www.kanaloco.jp/article/390492

>>598 匿名さん
どちらかというと区役所ではなく図書館では？
駅徒歩圏内でしたらバスの利用はほとんどないのでバス再編は関係ないかな。

>>598 匿名さん

そもそも契約した人も検討してる人も数少ないからここで物件の話題が出ないだけ。
ネタがないので区役所移転話しか話に上らない寂しい状況。