クレストフォルム生田グランヒルズってどうですか？

生田というか小田急は各停駅の利便性がね。以前は準急が昼間も結構あったけど今は朝と夕方だけで、それも夕方は少ない。快速急行ができてからは止まるのが3本に一本。

それでも通勤時間帯は5～6分に1本、それ以外の時間も10分に1本くるから不便さは感じないけどね。
最近、駅前に高級食パンのお店ができましたよね。買われた方いますか？

ここって丘上のサブエントランスから中野島駅までも歩いて20分くらいですね。一応ニ路線利用可能ですねぇ笑

なるほど、では京王稲田堤までも30分程度なので3路線利用可能ですね（笑）

あからさまな荒らしですね。

>>953 マンション掲示板さん
サブエントランスから中野島までノンフラットな道を歩くなら登戸で乗り換えてしまう方が楽なのでは・・・
でも小田急が止まった時の逃げ道にはなるかもですね。

>>950 匿名さん
えっ！ゴミ置き場、野ざらしなのですか？
125戸の住民のゴミですよ。
速攻カラスのゴミ荒らしの洗礼を受けるでしょうね。
生ゴミ、プラゴミの見境ないですよ。

ゴミ出し、野ざらしも困りますけど24時間対応じゃないのですね…
ディスポーザーあっても生ゴミ(骨、皮、殻)出ますし、あとオムツとか…大丈夫ですか？

野ざらしというか、屋根の部分に鉄網があって、カラスなどは入らないようにはなっています。

いずれにしても24時間不可なのは現代的じゃないですよね。まぁ慣れなんでしょうけど。

最近この物件を知り、とても素敵だと思っているのですが土砂災害警戒区域だけが気になります。あくまで開発前の傾斜で判断されているものであり、土地の造成や建物の設計で指定区域の形状は良い意味で大きく変わっているとは思っているのですが、一般的にどのように捉えれば良いのでしょうか？詳しい方いませんか？

擁壁って長期修繕計画の対象になってなかったりするから要注意。逗子のマンションで土砂崩れあったしね。日常の管理項目に点検が入っているかもね。

危険でなくなれば解除されるでしょ。その辺を確認したうえで判断かな。

土砂災害警戒区域は元々の地形の形状の問題なので開発行為によって影響を受けるのでしょうか？また周りが崖である以上警戒区域から外れることはないのではないでしょうか。無論、建物や擁壁がしっかり作られていればそう心配する必要もないでしょうが。

マンション開発で警戒区域から外れた事例ってないのかね？ググっても出てこない。

生田駅前（川沿い）の工事ってマンションができるんですかね？

擁壁が下側さんの持ち物だからね。今回何も地形は変わってないし、警戒区域は変更ないんじゃない。上の小学校もそのままでしょ。

土砂災害警戒とは
傾斜度が30度以上で高さが5メートル以上の区域
急傾斜地の上端から水平距離が10メートル以内の区域
急傾斜地の下端から急傾斜地の高さの2倍以内の区域（ただし、最大50メートル）

です。土砂災害警戒だからといって土砂崩れが発生しやすい又は発生する場所ということではなく、傾斜地と高さなどが該当する場所なので、
そこまで心配しなくていいですよ！裏に広域避難所として小学校もありますので、地盤は大丈夫だと思います。
　
ただ、土砂災害警戒として懸念されるのが、資産価値の面ですね。
売りに出す予定があるなら、少しネックになると思いますが。。。

＞売りに出す予定

長い人生何があるかわからない。売りに出す必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなる。不動産を所有する手ことはリスクを伴う。転売については考えておかないと。

駅3分以内でヒットしてくる生田の象徴的な物件ですし、川崎市や多摩区周辺で物件探す方にはかなり目に留まりやすい物件ですよね。ニッチな需要かもしれませんが、購入検討者はいつでもいそう。そういう意味で流動性は決して低くなさそうだと思いますね。

新築時でも売れ残る物件。中古になったら苦戦するでしょ。

多摩区は、最新（令和2年1月24日）で、イエローから8割がレッドの「土砂災害特別警戒区域」に１３６も指定されてる。

別にその時の状況に応じて正しい値付けすれば売れるでしょ。わけわからんその辺の物件より希少な立地であることは確かなんだから。

竣工 2020年11月9日（検査済証番号：第2020確済建築CIAS01007号）
入居予定 2021年1月下旬
なにか、入居まで間が空きすぎるような気も、普通ですか？

>>974 匿名さん
この物件の竣工9月では？？

>975

確か9月末予定だったね。コロナで少し遅れたのかな。

引き渡し予定って最初から来年1月下旬だったっけ。もしかしたら既に契約している人が先に入居して、これから契約する人は待たされるのかも。大規模物件だと一斉入居で1か月くらいかかる。

不思議なのは竣工してるのに棟内モデルームでないこと。

工事中に内覧会やってるの？検査済証取得前に

完了検査受けずに内覧会やって、引き渡し直前に完了検査ってのはあるよ。瑕疵担保責任期間って竣工時点からカウントだし。

選手村マンションなんて完了検査受けずに選手を受け入れ、リフォームしてから完了検査って段取り。

>>961 マンション掲示板さん
土砂災害防止法には土砂災害警戒区域いわゆるイエローゾーンと特別警戒区域いわゆるレッドゾーンがあります。レッドゾーンは土砂災害が起こった際に崩れた土の力が計算上、基準を上回ると予測される地域に指定されます。これについては指定の原因である土が無くなれば当然解除されます。一方イエローゾーンはその土地の土質などは考慮されず、たかさ５ｍ以上かつ上端と下端を結んだ線が傾斜角３０度を超える地域には問答無用に指定されます。これについては地形を変えない限り指定要件を満たしてしまうので、解除にはかなり造成工事が必要で相当費用が掛かるものと思われます。
いづれにしても前述したとおり、土砂災害防止法による地域指定は土質や状況は考慮していないことからも「土砂災害の恐れがある」という意図では指定されていません。万が一起こった場合に速やかに対処する、起こりそうな場合に注視し、優先的に避難勧告をだすという防災対処の目的で指定されるものです。

>>979 匿名さん
９７９です。加えて言うと、傾斜角３０度というのは土砂災害防止法よりずっと以前からある宅造法では安全な角度とされおり、何の問題もなく宅造の許可が出ます。
つまり、土砂災害防止法以前からある他の法律で安全とされる角度でも土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域に指定されてしまうという事です。
このように開発を制限したりと民間人の権利を制約する法律にも拘らず、他の法律への干渉や役所内で複数の部署にまたがり運用や解釈が困難な事案だったため立法されてから長らく運用が決められず、最近まで放置されてきた法律です。

で、ここの傾斜角は何度なの。

さぁ、見た感じも急だし区域指定されてるらしいので３０度は超えてるんでしょうね。

>>981 匿名さん
治水事務所に行けば基礎調査資料と言うのがあるのでそれを見ればわかりますよ。

>>979 匿名さん
上端と下端を結ぶ?というのはこの物件の場合駅側の敷地入口から恐らく一番高い？サブエントランスの入口を結ぶ角度と理解すれば宜しいですかね？
そうなるとマンション開発による地形変化で警戒区域が外れる・・・というイメージは湧かないですね。
一方、一般的に地盤も固いとされる地域ですし、杭も正常な長さで必要本数打ち込まれてますから、周辺の竹藪等はともかくマンションを支える地盤と構造に大きな心配をする必要はなさそうですね。
丁寧なご説明ありがとうございます。

>>984 匿名さん
979です。再投稿するほどでもないかとも思ったのですが、嘘を言ったと揚げ足を取られてもつまらないので一応書きます。
厳密にいえば「高さ５mを超える斜面の上端と下端を結ぶラインが３０度以上」となるのですがこれは役所の基礎調査時の測量に基づいて上端と下端が決められています。
また、防災対処が目的のため斜面そのものではなく崩れた際に土砂の被害を受ける斜面下側に区域が設定されています。
細かい口出しで申し訳ありません。

>945

どうだろうね。杭は下方向の力は支持層で支えるけど横方向の力は表層の摩擦力で支えている。擁壁が崩れて土が流れたらどうなるか。

今日正面から見上げましたが、とても素敵なマンションですね?

最近生田注目されてますよね。
今ならまだ安いと捉えるのか、今後も上昇局面がないと捉えるのか。
また掲示板のアンチ民たちがこぞってネガキャンしそうな材料ですね。

https://suumo.jp/journal/2020/11/16/176155/?amp=1

↑好材料ですよね。狙い目ということです。客観的に都心までのアクセスと最低限の住みやすさを備えている駅ですから、やっぱり割安なんですよね。新築のクレストやアネシアは少し価格上がっていますが、それでも直近でアネシアは完売。クレストは営業さん曰く95%販売済だそうです。

>>986 匿名さん
擁壁が崩れて土が流れたらどうなるんですか？
そもそも、擁壁で地盤を支える通リのマンション全てに言える事だと思いますが、過去にそういった事例はあるのでしょうか？事例があるなら教えてください。
またこのマンションについて986さんが仰ることが特に懸念されるような情報や状況があるのでしょうか？懸念材料も根拠も無いのならば、いたずらに不安を煽るのはいかがなんでしょうか？

笑える。中古が安いって資産価値維持できないってことなんだけど。

いきなりレッドゾーンになった建物もあるんだし、
ここは、イエローな崖でまだまし。売るときに説明義務があるだけ

>>991 匿名さん
笑っていますが、ある地点での中古価格が安いのと資産価値が維持できるかできないかは無関係です。
以下LIFULLの記事から抜粋しますので参考にしてください。

「生田駅は神奈川県の価格推計を行った駅の中で一般的なファミリー向けの中古マンション(※1)の物件価格が下位50%に属しているエリアです。
このエリアの築10年の同タイプ物件の価格の推計は、2012年から2013年で+7.18% その後の4年間で+3.36% → +1.14% → +5.26% → +3.53%と推移し、2017年(築15年時)には2012年比で+22.1%程度変動しています。
この5年間での価格上昇率は神奈川県の価格推計対象駅の中で上位45%以内に属しています。この駅の価格変動の傾向としては需要が比較的拡大傾向にあるエリアと言えるでしょう。」

こちらの通りです。
なお直近3年間はもちろん、直近1年では特に上昇率が顕著なようですよ（興味があれば調べてください）。
もうお分かりかと思いますが、その時点の価格ではなく価格の上昇率が重要です。

>>991 匿名さん
笑っていますが、ある地点での中古価格が安いのと資産価値が維持できるかできないかは無関係です。
以下LIFULLの記事から抜粋しますので参考にしてください。

「生田駅は神奈川県の価格推計を行った駅の中で一般的なファミリー向けの中古マンションの物件価格が下位50%に属しているエリアです。
このエリアの築10年の同タイプ物件の価格の推計は、2012年から2013年で+7.18% その後の4年間で+3.36% → +1.14% → +5.26% → +3.53%と推移し、2017年(築15年時)には2012年比で+22.1%程度変動しています。
この5年間での価格上昇率は神奈川県の価格推計対象駅の中で上位45%以内に属しています。この駅の価格変動の傾向としては需要が比較的拡大傾向にあるエリアと言えるでしょう。」

こちらの通りです。
なお直近3年間はもちろん、直近1年では特に上昇率が顕著なようですよ（興味があれば調べてください）。
もうお分かりかと思いますが、その時点の価格ではなく価格の上昇率が重要です。

アベノミクスマンションバブルで相場は4割くらい上がってるからね。2割上昇だと世間から取り残されている。

いつからいつまでで、どこのエリアのこと言ってるのか・・・適当なこと言いすぎです。

おめでとうございます。1,000スレ到達につき人気物件と認定されました。

売れ行き不振といっても人気なら完成在庫にならないでしょ。サクラが頑張ってるだけ。

サクラかもしれないしサクラじゃないもしれないので、そのお考えはとてもナンセンスです。
完成在庫だから云々の判断は時期尚早。生田で坪200ー250で売り出してるんだからそもそも強気で、それで殆ど売れてるんだから事業者サイドからしたら良い案件。
いずれにしても実際に需給バランスが崩れてディスカウントしても売れないとならない限りまだ何とも言えない。竣工は11月ですよこの物件。

モデルルームのタイプで、コンロが右側のキッチンって慣れてないせいもあってか使いづらく、更にシンクの蛇口も左寄せだから遠くて不便に感じました。コンロが左側の間取りを選択すれば解決ですが…天板の前と横にカウンター部分が無いため狭くてこれまた不便。あと、食洗機の位置が低いかな…でまた不便。4LDKタイプでもキッチンの幅が無くて3.1畳ってのもね…

現地見ましたが、下層階の北側は晴天の昼間でもやはり暗いです。
あと、ゴミ置き場と駐輪場の位置がね…何でソコにするのかなぁって。