パークホームズ本郷 ザ レジデンスについての情報を希望しています。物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：青木あすなろ建設、みらい建設工業特定建設工事共同企業体
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
所在地：東京都文京区本郷６丁目１１７番１外３筆（地番）
交通：都営地下鉄三田線 春日駅 徒歩5分
総戸数：30戸（販売総戸数26戸、非分譲住戸数4戸含む）
入居時期：平成30年11月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上7階
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-10-05 15:57:27
クイーンズ伊勢丹まではそこそこ距離があり、坂もありますが、
このあたりだと、普段はどこでお買い物をされるのでしょうか？
倍率つく部屋あるの？スレの雰囲気みるに人気なさそうだけど。
倍率とか蒸発とか言っているのはいつもの人だから、スルーでお願いします。
誠之小に通わせたいのでここしかないかな。
誠之小は、4～5年後以降に入学するお子さんならばよさそうですね。
ただ、ここよりもグローリオのほうが近くてよいかな。
子供の足だと15分～20分かかると思います。
子供にとって15分以上歩くのって、長いんですよね〜思い出したみると。
小学校の始業が8:20とすると、8:00前には家を出なければならない。親の出勤時間と重なると朝の戦争が始まりますからね。
子供のためと思って買ったつもりが、日常生活で子供に苦労をかけるのでは本末転倒ですよね。
グローリオって大丈夫でしょうか。
このマンションの入居時期にはまだできてませんが、数年後に春日駅の再開発が終了したらスーパーがテナントではいる予定ですよね？
坂はともかく、駅前で買い物してそのまま家に帰れるのですごく便利になりますね。
坂以外は気に入ってますよ
心臓破りの坂のことですね。
ここより春日再開発タワーが気になります。高いんでしょうか？
新しい人間には坂上、坂下関係無い
いや、けっこう、公立小学校の層とか、治安とか、民度が変わってくるのよ、これが。
民度ねえ
土着民はヤダね。
春日は購入したいけど550じゃあ無理か
既に柳町小学校は人気ですからね。
私もその話を聞いたことがあります。
確かに他の小学校も同じですが、少なくとも「人気」ということはないですよ。
柳町小も取り上げられていた雑誌を見たことがありますが、内容がちょっとズレていました。
幼稚舎や初等科や初等部に通わせれば良いのでは？
現地行きましたが、膝に持病あるのであの坂はきついです。残念ですが他の三井マンション探します。
膝が悪いと言っているのだから、価格は関係なくないか？
そういう人は本郷通りからバスにでも乗るとよい。
単身居住ならともかく、本郷通り沿いに出ても生活にインフラは少ない。
春日のほうが生活圏としてはベター。
低層階の養生が取れてきた今の姿を坂下から現地を見ることが必須。
ファミリー層にとって我慢の出来る範囲かはそれぞれ。
対面の建築現場は一棟買いのようで、保育園が入るそうで
他は賃貸との話を聞いた。
学級崩壊って何を根拠に話しているんだ？具体的な事例を言えよ。
そうでなければ荒らしは５ちゃんに行ってよし。
根も葉もない嘘。学級崩壊など聞いたことないわ。
そんなに坂きついんですか？
忙しくて現地見に行けそうにないので、教えて下さい。子どもの自転車に、加速がつきすぎることを考えると恐ろしいですね、、、風の又三郎的な無茶なことをするなと言って聞くようならいいですが、うちは無理かもしれません。
ご近所の方いらしたら教えて下さい。
日暮里、上野方面にでる時は、バスですか？タクシー、つかまりますか？
成田空港まで行く場合、どうされてますか〜？
半年前まで坂の下に住んでいましたが、あの坂は本当にきついですよ。
子供乗せ電動自転車でも登りきれない時ありました。自転車で登っている時に向かいから車が下ってきたらもうアウトです。端ギリギリに寄って停まらないと車とすれ違えないので、途中で停まり、そこから押して登っていました。下る時はブレーキを目一杯かけてゆっくり下る感じです。下りきったところが言問通りなのですが、見通しが悪く人通りもあるため、スピードゼロで突入しないと危ないです。
坂の下すぐにピアゴという24時間スーパーがあったり、皮膚科、歯科、内科等病院も充実しています。少し行くとセブン、ラーメン屋もあります。
私は坂下住まいだったので本郷郵便局や東大に用事がある時以外は坂上まで行きませんでしたが、急坂が怖いので基本坂を使わず、言問通りを慈愛病院の先まで行って回り道していました。
あと、近くの公園は鬱蒼としているので蚊が凄いです。陸橋を渡れば広めの西片公園があるので、まだそちらの方が環境がいいかと思います。
バスは、坂を下りれば上60という池袋(若しくは大塚)～上野を繋ぐバスが走っています。坂を下りてすぐの菊坂下交差点に停留所があるので、上野駅や動物園に行く時は便利です。
地元住民ですが、この坂は急なうえに長いからしんどいと思いますよ。まあ、若い人なら大丈夫ですかね。
近撮（2017.11.28）です。
>>140 通りがかりさん
坂情報ありがとうございます。
電動でもキツイとは、、、。
おバカな子どもにとって、かなり魅力的な坂ですね、、、事故を起こしそうで怖いです。
坂下に利便性の高い施設が多い印象です。東大前周辺は、確か何もなかったような、、。
バス情報もありがとうございます。
日暮里から京成で成田を使おうと思っています。日暮里まで自転車、とも考えたのですが、毎日となるとなかなかハードですよね。バスは混みますか？
やはりどこも帯に短し襷に長しで、なかなかパーフェクトな物件は中々ないですね。
三井に住んでいます。
昭和の時代には誠之小→六中→小石川→東大というのが憧れの時代もありました。
誠之小に入るために現在でも「第一幼稚園」希望者家族が近隣に移住する方もいるそうです。
「文京アドレス」で成田方面に通勤することを想定すると巣鴨・駒込は確かに利便性が高いです。
現在三井が本駒込１丁目、向ヶ丘１丁目で２棟建設中です。ＨＰ等はまだですが南北線・
都営三田線が至便です。南北線本駒込から駒込まで１駅。スパーも２店舗あり、マツキヨ等
徒歩５分以内の生活インフラは充実しています。
タクシーで日暮里に出るのも便利です。（裏道で谷中側で下車出来ます）
また、本駒込６丁目ではＯＨが低層マンションを建設しており、近々販売開始です。
北区であれば住友が駒込駅徒歩圏で販売中です。他にはインプレスト駒込染井なんというのも
ありますね。
不動産の「３Ｐ」もさることながら、「タイミング」も大事ですね。
メジャー７で買いたいです。
立地・売主・施工会社と管理会社のバランスでしょう？
オープンハウスって、なかなか立地に関する目の付け所が良いですよね。ここがメジャーな会社なら買うのに、ってところに。
今は新興だけど、将来はソフトバンクみたいになるのかな？
142さん
139です。
成田に通勤でしたら、毎日のことになりますからアクセス良い場所がいいと思いますよ。日暮里まで毎日自転車はきついですよ。
バスは、上野行きは座れると思います。ただ、終点寄りのため時間通りには来ませんし、上野駅の目の前までは行かないので地図確認してみてくださいね。逆方向はある程度混んでいます。
坂上だと最寄り駅は東大駅(セブンイレブンしかない)か本郷三丁目(プチマルエツあるが反対方向、本郷通り沿いは基本東大生が利用する店ばかり)ですね。それなら再開発もある春日の方が遥かに利便性は高いと思います。
学区ですが、誠之が仮設校舎建設中なのはご存知ですよね。お子様の年齢に依りますが、校舎建て替えのためあと5年は仮設利用です。グラウンドに仮設を建てたため、校庭も利用できません。学区内では、仮設の時期と被るからという理由でマンションを売りに出している方も多いですよ。また、誠之は場所柄か教育熱心な親御さんが多いので、難関中学目指して塾へ通う率も高いです。
誠之でなくても区内に良い学校はあるので、個人的な意見で恐縮ですが、通勤利便性の高い場所で評判も良い学区を探した方がいいのではと思いました。
通勤に時間取られると毎日のことなので疲弊しますよ。
校舎が５年間も利用できないということになるとちょうど小学生のお子さんがいらっしゃる親御さん目線からすると、悩みどころでしょうね。
建て替え後に入学できるようなご家庭なら、新校舎で通えるという点はメリットなんでしょうけど、
長い間仮設利用になってしまうというのは親としても安心できませんね。
校庭が利用できないということは、体育の時間がないということなのでしょうか？
体を思いっきり動かせないということで子供にとってもストレスになってしまわないか心配ですね
学校に関しては学年によるとしかいいようがない。
3S1Kだって学年よってはかなり厳しい年度もあります。
まあ、荒れる割合は他の区よりも断然ひくいみたいですけどね（教育庁の友達曰く）。
ちなみに、荒れるといってもＡ区やＯ区のような本格的な乱暴者もいないそうです（教育庁の友達曰く）。
なお、私の経験上、親の頭がかなり良い感じがします。相当に高学歴です（パパ、ママともに）。
155さん。
すみません。私は149ではないです。
誤解されたらあれなんで補足しておきます。
女子ならば、本郷小学区に住めば本郷小→桜蔭中高→東大を全て徒歩で通うことができる（駒場を除く）のでおススメ
桜蔭に入れる頭が有れば良いですね。
仮設で小学生の時期を過ごすのは、子供にとって少しかわいそうな気がしますね。
校庭も利用できないとなると、開放的に体を動かす事は出来ないでしょうが、
体育館と、近くの公園の許可を得て利用するのでしょうかね。
校舎だけでなく校庭も工事するというのは、どうなのでしょう。
校庭は、工事をするというよりも、そこにプレハブを建てて教室として使うのですよ。
どうなったかはわかりませんが、東大のグラウンドを使わせてもらおうともくろんでいたと思います。
校舎は立て直して、グラウンドにプレハブを建てるのならば、確かに校庭は使えなくなりますね。
体を動かしたい大切な時期でもあるので残念ではありますが、さすがに6年間ずっとという事はないですよね？
どれくらいで完成するかはわかりませんが、長くても3年くらいでしょうか。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0118/5736/seishi_kaicikukihonsek...
を見ると、建て替えに5年かかるようですね。民間ならありえません。
リンク先をみると、
新校舎はかっこよいと思いますが、グラウンドの中に木が生えているのが斬新ですね。
怪我をしないのだろうか？
>>164さん
樹木の位置はただ現状のままにするだけ、ということかと思います。本来なら、適切な位置に再配置してほしいところです。たかだか1万平米の建て替えに5年もかける人たちには理解できなさそうです。
校舎の建て替えに5年もかかるんですね。
民間の企業が手がけたのならばもっと早く終わりそうな気もしますが、
工事が始まってすぐに入学する子供たちは新校舎に通えるのは1年、あるいはそれ以下というところでしょうね。
工事計画を作ったのは民間企業では？
近所への配慮とか、生徒の安全とかもあるので、時間をかけて慎重に工事するのはやむをえないと思います。
学校の校舎ってかなり堅牢に作ってある、という風に思っていたんですが…でも5年はながいですね(^_^;)
ここのマンションは、とにかく戸数が少ないところが気になるところかもしれないなと思いました。管理費や修繕費が1戸あたり負担が大きくなりがちになる・・・。
計画的に特に修繕に関してはやっていかないといけませんね。
気付いたら事前案内会がすべて満席になってしまった…
即日完売の勢いですね。ブランド力ですね。
いやいや、残っているも何も、まだ売り出していませんから。
事前説明会の段階なので、人気があるかどうかもわかりません。
MRが小日向物件と同じ場所だから、商談用の席が少ししかなくて予約が取りづらいのだと予想します。
出遅れてしまいましたが、すごい人気のようですね。
↑ま~たまた、情報通ぶっちゃって（笑）
そういう話はたいてい情報源がないんだよな。
いわゆる脳内情報
しばらくは学校が工事で建て替えなので子供には寂しい思いをさせてしまうかもしれませんが、
将来的な事を考えると、立地も良いですし、間取りも悪くありませんので、良い物件ですよね。
ファミリー層にとっては学校の件について大きく捉えてしまうかもしれませんが。
ここは沖式の平米単価が115万円と出てました。坪単価だと379.5万円になりますね。
内陸だから利便性の点でイマイチなんですかね。
今、日本橋辺りの方が熱いですね。儲かる確率が軒並み80%超えています。
場所が駄目です。
駅から遠いです。
後楽園駅、水道橋駅が使いやすい三菱の方が良かったですね。
駅から歩くと上り坂でお店が余りありません。
ラーメン屋、コンビニぐらい。
ここはまずソッカンでしょうね。
30戸程度の小規模物件は、住み心地は良くても資産価値は期待薄ですよね。
戸数が少なくても値段が高すぎれば苦戦するよ。規模での特徴がないだけに。
その辺は事前案内会の反応を見てちょうど良い具合にやるんだろうけど。
坪単価は390くらいでしょうか。
１００平米の部屋は
ほぼ坪単価６００ですね。
特別仕様でしょうか。
いよいよ明日から事前案内会です。皆様、レポートをよろしくお願い致します。
私も見に行きたいなあ。モデルルームは春日にあるんでしょうかね。
赤ちゃんがいる家庭には改築後の小学校に通わせることが出来るのでいいかもしれないですね。他は大学関係者か、士業の方あたりが購入するのではないでしょうか。金額次第ですが、あっという間に売れそう。
誠之小×三井で大人気当たり前
坂とか価格とか関係なく速完でしょうね
いや、それだけで熱くならない方が良いです。金額に見合った仕様であることも重要。
本日行かれた人いますか？
誠之小学区にはマンションが少ないこともあり、本物件の売値に誠之小プレミアム（最低１０％）が乗ることは避けられないでしょう。こういう学区のマンションは、賃貸に出しても客が付きやすいです（ただしファミリー向けの間取りに限られますが）。
仕様より立地でしょうね。本郷三丁目駅徒歩圏＋誠之小学区ってありそうで、そうはないですよ。
最近のIやGの売れ行きを見るとどうでしょうね。条件次第ですね。
>>193 匿名さん
そういう誰でも分かる情報はもう良いんです。オタクが欲しいんなら自分だけどんどん購入を進めればいいじゃないですか。もっと物件そのものの話をしてくださいよ！
誠之学区ったってもしろ本郷小の方が近いんです。小さい子の足であの距離をどうするかは考えなくてはならないし。
本来億ションの条件とは
➀ 番町や広尾に代表されるような邸宅地（ブランド地）に立地する。
② 特別な仕様で造られた外観や共用部を持つ（５つ星の高級ホテル並みの仕上げ材やインテリア、オブジェなどで飾られている。内廊下やエレベーターの仕様も上級）
③ 戸数の割にエレベーターの数が多く、駐車場は全て地下自走式かタワーリフト式になっている、コンシェルジュ等が滞在し、高額な管理費が設定されている。
④ 水回り部分も含めて全体的に天井が高い
⑤ 洗濯機置き場やトイレにもこだわりがみられる
のはずです。
ただ単に立地と学区だけでプレミアムがある、などと自惚れていたら一度中古になった途端に他の物件に見劣りすることになるのです。
子育て世代にとっては買えるから、と言ってもこれから教育費がかかるわけだし、決して安い買い物ではないのだからより慎重に検討するべきです。
高額マンションと高級マンションの違いですね。
ここは高値追求しないようです。
そのかわり、倍率が凄いかも。
四谷に続きここも即完やろね
