パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/
所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-12-22 15:54:35
戸数も多くはないですが、広い部屋もあるので一気にうれるかは微妙ですが需要はあるんじゃないですかね。
建物の仕様も高そうですし、坪単価で見れば割高感もないですしね。
定借の億ションってあり得ないでしょw完全に消費者を馬鹿にしてますね。ターゲットは情弱の方ですか？
そう言えばパークハウスでも実際の売り出し価格は、予定価格より最大で２０００万以上下げてましたね。
14400万→12280万くらいだったでしょうか？
パークホームズでも同じように下げることを期待しますか。
地代と修繕準備金見ないとなにも分からない
ありえなくもないでしょう。
高くても広い部屋欲しい人もいるでしょうしね。
借地ならそれも含め多少なりとも初期投資少なく
なりますしね。
でもありえないと思う人は別の物件にすれば
いいんじゃないでしょうか。
興味があるならモデルルームに聞いたらどうですか？
ここで聞いても答えられる人はいないと思いますし。
ですね。
ハーフバルコニーでも横長リビングはありますが、そういう場合はガクッと段差がありますから縦長デいいと思います。
定借でこの価格設定はあり得ない・・・
ありえないと思った人は他にどうぞ。
それでも欲しい人たくさんいる物件だとは思いますが。
この価格は衝撃的ですね。
一定のニーズがあるのはわかるし、高級感もありそうですが、
需給バランス的には厳しいでしょう。
この価格のまま売り切ることができるのか、
興味深く見守っていきたいと思います。
90㎡で１億なら坪360万円台、所有権と比べれば十分に割安。
70㎡台で7000万円台ならサラリーマンファミリーに十分手が届く。このへんは激戦になりそうだね。
その一方で、予定最多価格帯は1億円を超えるから、
最低価格帯以外の大部分は人気薄になりそうですね。
パークハウスは広い部屋がそれ程なかったから
広い部屋の需要もあるでしょうしね。
そういうプランニングが出来るのも定期借地で
坪単価が抑えられるからということでしょう。
先日モデルルームに行ってきましたが、70・80㎡台の校舎前のお部屋は目を疑うような最悪な眺望でした。
私どもは90㎡も広さはいらないので物件自体を候補から外すつもりではいますが、しかしながらこの地域での坪単価は全体的にお安いと思いました。定期借地であっても、です。
また、平日と休日にマンション周辺を散策してみましたが、風鈴の音や小鳥のさえずりが聴こえたりとてものどかで静かな住宅街です。車はほどんど走っておらずスクーターのブィーンという音にも悩まされることはなさそう(笑)ですし、環境はとても良いと思います。
1億は軽く超えますが、南向き最上階90㎡台をご希望の方にはオススメします！
ご検討されている方の参考になれば幸いです。
平均坪単価だと350くらいでしょうか？
>>169さん
同意見です。 やはり、どのマンションでも価格に応じて部屋の作りが違いますよね。
このマンションも部屋によっては窓があっても日あまり入らないだろうと思われる部屋もありますしね。
ご近所のマンションの3F角部屋、モデルルームと同じKタイプ？、をもう少し真剣に検討しても良かったかなと今となっては思っています。
なかなか良さそうな物件ということは何となく分かりますねーモデルルーム行ってみようかしら。
定借で一億超え➕高めのランニングコストは受け入れがたいです。定借物件についての知識が少ないからでしょうか、来月開催予定の定借セミナーに出てみて決めます。
普通にランニングコスト考えても安い部類になりますかね。広い部屋のため高く見えますが、@単価で見るとかなり安いですね。このあたりは定借のメリットでしょうかね。それでも買える層は限られてくるのかなと思いますが。
70年間の地代を加味すると割安に感じません。初期費用が抑えられますが、トータルコストは通常物件と変わらないか、割高ではないでしょうか。
何年住むかによるでしょうね。
70年ですから色々と対応しやすい物件ですし。
千代田区タワーもそうですが考え方、価値観次第ですよね。
物件としては初期投資が安いのは魅力になりえますし、
あとは仕様や間取りが好みに合えばってところですが
現時点では中々の物件に思います。
>>176 匿名さん
リセールバリューがどれほどあるかは、やや不安です。投資物件というかたちでは全額回収は難しいと感じましたが、70年間の中でどう物件と付き合うかですね。参考になりました。
リセールバリューも何年で出すか次第だから
個々人次第だね。
渋谷の区役所タワーも70年だけど資産価値は高いでしょうね。
あとは借地代次第かな。
素晴らしい物件であることに間違いはないが、定借で１億超えが引っかかりなかなか決心できないです。やはりプチ富裕層向けの物件ですかね〜〜
１億超え定借物件を買うことができる人たちとはどれぐらいの所得層でしょうか？年収で
都心の一等地ならまだしも、金持ちが資産価値がなくなる定借買うわけないだろ。
2000万前後の意識高い系マス層が買うんじゃないの。
普通に割と買いやすい坪単価ですね。
維持費も考えても。
グロスが嵩むので平均的な価格は高くなるのかも
しれませんが。三井らしい目に優し目な価格
先週現地に初めてまいりました。
よっぽどこの地にこだわりかある方はよいでしょうけれど、好みかもしれませんね。
周辺の雰囲気もイマイチで、駅からの道のりも狭くて寂しく
少し期待していただけに残念でした。
現地を先に見ておいてよかったです。
よいマンションになるといいですね。
寂しいと捉えるか静かと捉えるかは
ほんとに価値観の問題でしょうね。
文教地区ですからお店などはないですし、
閑静な住宅街ですからね。
喧騒を求める方には合わないと思いますよ。
私も先日茗荷谷から物件まで散歩して見ました。
南側にある古い小学校も一つの不安要素ですかね、校舎古そうだったからそろそろ改築？隣に新築？可能性あるかも。
数年後、マンション南側の半分、なんと目の前校舎となったら、、
ないでしょ。ネガるにしてもう少しまともな内容でお願いします。
何ででしょうね。小日向の物件ってなぜか適当な嘘の情報やら流して不安を煽るだけの
アンチさんが現れるんですよね。不思議なもので..
すぐにはないでしょ、だけど70年の間にないとは言い切れない
あってもわざわざ近隣と揉めるような建て方しないでしょ。取らぬ狸の皮算用レベルのお話し
地代はどれくらいか、おおよその額は出てるの？
定借はそれ次第だよね。
地代がそこそこなら流動性も高いでしょうね。
ここのように静かで文教エリアで高台
それでいて駅からそれ程遠くもないですし、
都心にも割と近い文京区
ありそうで、なかなかないのですよね。
その分人気になりそうではありますが。
誠之はぶっ壊し中だし、明化も建造物を保存するか揉めてるよね。
近い内に建て替えは、順番にどこの学校も行われる。
お気楽に考えるかどうかは、個人の判断。
収納スペースが間取り全体から考えると狭いように感じました。
各部屋に収納する箇所はあるのですが、もう少し広くないと
収納家具を置く必要が出てくるのではないかなと思いました。
ここをどうしても!という決め手には欠けますが、
三井というブランドで安心を借りる感じかもしれないです。
ならば教えてあげたら？
買う気がある人、興味がある人は動いているでしょう。
動いていない人はそうでない方々でしょう。
地代もてすが結局は自分でどう思うかですからね。
モデルルーム行かないと何も始まりませんよね。
この辺戸建向きの土地結構売りに出てるのにあえて定借マンション買うのはどういう理由なのかな
子1人の3人家族限定っぽいね。
間取り的に。
そうでもないと思うよ、最近のマンション環境を見ると
>>202 匿名さん
戸建てはまた別のベクトルのものだからだと思います。管理やゴミ出し煩わしさが無いというメリットがあります。だからこそマンション掲示板で戸建てをどうこう言う人がいないのだと思います。
ここ、地代含めランニングコスト高いです。
物件価格も定借の割に割安とは言い難いですし、この高値で掴んでしまってら、トータルで大損すること間違いないと思います。
定借のリセールバリューが未知数なだけに、１億超えを買える層にとっても簡単には手が出せない物件だと思う。
この立地で所有権なら高くても買う人は多数いるでしょう
高くても欲しい人は買う、それだけ
ここの書き込み見てると普通に売れそうですね。欲しい人にはかなり魅力的な物件でしょうし
地代も安い部類で買いやすい価格帯と地代になってますからね
物件の購入のタイミングは人それぞれだと思います。
ただ、特に難しいのが賃貸から分譲にしようと考えている人ではないでしょうか。
銀行融資や個人の資産、物件との兼ね合いなど、長い目で見ないと決断できないことですから
高い高いと連呼している人は、一体何と比べているのでしょうか。
比較対象を明確にした上で書き込みをしていただきたいですね。
この辺っていい学校が多い以外は何一つ面白いものがない
子育てに人生かける人向けだね
そういう価値観の人には合わない物件なのでしょう。
落ち着いた環境の住宅街に住みたい人もたくさんいますから、家の近くに面白いものなど必要ありませんよね。
>>212 匿名さん
相対的な評価ではなく、絶対的な評価ではないでしょうか。言うなれば、いずれ資産価値がゼロになる商品へ1億円投資するわけですからどう考えても安いと判断する人はいないでしょう。
良い物件なので、１億出してもリセールバリューがあるなら問題なし。しかし肝心なリセールバリューが未知数。だから定借１億超えは高いでしょ
リセールバリュー気にして買う人そんなにいるのかってこと
将来のリセールバリューなんて誰にも分からないし
売らなきゃ損得なし
ゼロになるのは70年後だし、それだけ経てば
他の物件だって価値は僅かな土地の持ち分くらいしか
ないでしょ。容積率変わらないなら
建て替えするにも追い銭必要だろうし、
考え方次第だね。別になんでかんでも
所有権が優れてるとも思わないし。
まあ借地が嫌なら検討やめればいいだけだね。
リセールバリューに関しても他の定借物件スレでも
言われてるが全然ありだろう。
資産的な流動性も充分
未知数どころか取引事例はたくさんあるけどね。
元は安いが借地代を含めてなので
そのあたりは物件によるだろうが。
良い物件ならかなり高値で成約してますね。
経年たてば売りにくいのは不動産なら仕方がない。
何年住むかにもよるが借地マンションも全然ありだね。
>>220 匿名さん
一般的には定借のメリットは価格が安い。デメリットは地代がかかる、売却時に足かせになる。本来、前者があるが故に後者が相殺されるわけで、こちらは所謂マンション価格高騰の流れにしっかり乗った億ション。こと定借物件としてのメリットは無いですよね。
定期借地じゃなかったらもっと高かったでしょうから
メリットありますよね。
億超えなのは広さがあるからでしょう。
@単価で見れば相場と比べても安いし、
所有権ならもっと高いでしょうしね。
狭くしてグロス抑えてる物件より全然いいと思います。
これほど営業さんが頑張ってネガ潰してるスレもそうないだろう。
流石は天下の三井と言ったところか。
その何かあると営業と言う発想が残念な方の思考だよね。
反論できないから気に入らなくて営業扱い、悔しいね
70年って言うけど、余命10年の60年後は値段付かないよね。
古びた物件を割安で賃貸に回すしかない。
でも、出て行くのもあるので、儲けなんて微々たるもの。
60年たったら所有権でも大規模な建て替えでもない限り大した価格など付かないだろ。
その分安く買って何年住むかということが大事だろう。
住み倒す人はあまりいなさそうだけどな。
まぁこの辺の問題は定借物件スレで散々既出だな。不毛な話題とも思わないが
合わない人は所有権買えばいいだけだろう。ここの条件が変わるわけでもないしな。
結局借り物なんだから賃貸と変わらない
いるよね。こういう安直な発想する人。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
>>232 匿名さん
正解出てるじゃん。
都心一等地の所有権物件は建て替えられるから資産価値をキープできるんだよ。
定借は残り10年とか20年のタイミングで建て替えなんてしないし、したところで売れないだろ。
>>235
そうならない物件の方が圧倒的に多いし、僅かな土地の持ち分のためにより多くの予算を費やすのも必ずしも正解ではない。
普通に需要があって資産として売買されているという事実もあるから他の物件スレでも見て勉強してくるといいよ。
定期借地が嫌なら他に行けばいいだけだと思いますがね。
それなのに物件スレで書いてネガ投稿してる方がよっぽども
賢くない行為だと思いますが..
定期借地の物件の価値について議論するのも結構ですが
それならアルファグランデのスレ読み返したりしたほうがよっぽども
参考になると思います。あちらは人気のうちに完売してしまいましたけどね。
このあとも渋谷区役所跡のマンションなど70年の定期借地マンションの
注目物件は続きますしね。
[NO.235～本レスまで、一部テキストを削除しました。管理担当]
水準と比較しても普通に安くなってますから定期借地のメリットはちゃんとありますねー
たとえプチバブルに煽られた１億定借とはいえ、買いたい人は買う、買える人は買う。買えない人があれこれ言っても意味がない。
価格高騰の余波はまだ続いてますから
割安に感じるんじゃないでしょうか。
90平米で1億2000なら定借という部分を差し引いても高くはないなという感想
お値段の問題じゃなくて、定借はイヤという人は多い。その限りにおいて、相当割安にしないと受け入れられないということですよ。消費者に受け入れてもらえてナンボ、ですからね。。。
そう思ってるのはあなただけじゃない。
地代が高い千桜も普通に大人気の物件でしたしね。
割安も確かにあるが物件がいいなら
定期借地もあまり関係ないということだね。
まあ気に入らないなら止めたらとは思いますが。
割安な分、検討できる層も広がりますね
普通に小日向って人気エリアなんですけどね。
まあそんなに気に入らないなら他にすれば
いいと思いますが
なんのためにこのスレにいるのですかね？
そんな方があれこれ言っても
あんまり説得力ないですよね。
