物件名：シティータワー恵比寿
階数：地上23階 地下2階
総戸数：310
間取り：1LDK～2LDK
専有面積：40.72m2～80.69m2
所在地：東京都渋谷区 恵比寿一丁目47番-1外(地番)
交通：JR山手線/埼京線/湘南新宿ライン「恵比寿」駅から徒歩7分
東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から徒歩9分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ebisu_tower/
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[スレ作成日時]2016-10-08 18:25:00
発覚した問題は大きく二つ。
一つは地下２階の機械式駐車場の壁が二重壁でなく、湿気に対する構造上の対策が取られていないこと。これによって駐車場内に湿気がこもり、誤作動を頻繁に起こすようになっていたのです。もう一つは、各住戸間に設置されるべき耐火構造壁の欠落。これは火災の際に延焼を起こす原因になります。
どちらも建築基準法への違反が疑われる欠陥です。
ct大井町が西松ですね。スレッドがざわついてます。
乾式壁壊れてたのって液状化したところか液状化リスクのあるエリア。相模大野ってそういった地盤ではなかったというのもポイント。
非構造部分は壊れても設計上問題無しなのに相模大野は無料で補修してた。完成在庫を販売中だったからそれを配慮してと思ってたけど、施工に問題が理由か。チェック甘かった。
だとしても、地震大国のタワーでコールドジョイントは深刻過ぎる。
想定外の問題が多すぎたよ、全く悪質
このマンション購入した当事者はとんでもない被害ですよね。どうするだろ、、、こうなると売るにも売れないし、、、買取も安いしね
買った金額より、高く買い取ってくれるとのこと。
予想が当たらないことで有名な榊がまた今回の件をくいものにしてる
榊淳司のサイトで、シティタワー恵比寿の資産価値がどうなるのか？という情報を990円で売り出しています。個人的には、ちょっと違和感というか、この問題をくいものにして人間的に不信感をいだきました。正直、腹立ちます。
榊氏の言う事に逆張りしておけば儲かる。
つまり資産価値が下がると言うなら上がる。
横浜の杭不足が買い取り1/3。ここは建て替えでなく補修ってのと、買取価格が販売価格よりも割増と違いがあるけど、どれくらいの人が買い取ってもらうのかもポイントかな
>>3857 購入経験者さん
そりゃそうでしょう。悪いのは売主なんだから。
それと、マンション価格はここ数年で明確に上がっているので、下がった時の仮定の話は無駄かと。今から日経平均1万にでもなれば別だけど。
大変だね。
一割アップで買い取ってもらっても、ローン手数料、入居時の修繕積立一時金、登記手数料、不動産取得税に買取に伴ってのローン一括返済の手数料、さらに売却益には課税(短期譲渡）もあるから手元にどれくらい残るんだろうね。
引渡し前に施工トラブルがあっての解約だと手付金倍返しって規定があるけど、入居後の買取については取り決めがない。契約時にそういう取り決めしておいた方がいいかもね。
慰謝料がいくらかってのも重要ですね。建物は補修中も確実に古くなるしな。家賃出すから2年どっか別の所に引っ越してって言われたら、結構面倒だよ。
＞建物は補修中も確実に古くなる
退去中の修繕積立はすみふに負担してもらわないとね。あと躯体の瑕疵担保責任の延長も。
住戸内の設備は使ってなくても劣化する部分もあるし、部屋は時々換気しなとかびたりする。そういったこともケアしてくれるのかな。
>>3861 購入経験者さん
買主は被害者なのに、強欲ってどゆこと？
時価か取得価格のいずれか高い方でということだよ？
原価だったら売主は補修して時価で売れば儲かっちゃうのでは？
>>3855 匿名さん
榊淳司はひどいよな。今回の問題でシティタワー 恵比寿の価格がどのくらい下がるかの予想を990円で販売するんだぜ！信じられるか？そういう人間を。
しかしひどい話だよなー。コロナにこの問題はかなりの慰謝料もらわないと報われないだろ。当事者は眠れないよ。
住戸内の壁張り替えるみたいだけど、再入居するとき内覧会ってやるのかな。工事で職人が出入りするから傷つけられちゃうこともあるけど、住民が入居してつけた傷とどう区別するんだろう。
あと二重壁にやり直すヶ所もあるから、スペースが狭くなる。それに伴う減価は補償されるのか？
壁を直すってなると、順番に仮住居に引っ越し？
相当住民に負担かかるよね?
1番ひどいのは、榊淳司だね。
自分のサイトで今回のシティタワー恵比寿の問題を取り上げて、どのくらい資産価値が下がるのか、教えて欲しければ990円で情報買えだと！！人の不幸をくいものにしやがって。
とんでもないやつだな。
>>3877 マンション掲示板さん
仮に二倍の値段でも役立てば未だ良いのですが、役立つのでしょうか。この10年くらいずっと煽り気味の暴落予想を出していますが、ずっと値上がりしていますからね。でも、私でも名前を知っているくらいなので成功者なんでしょうね。
>>3865 マンション検討中さん
（原価じゃなくて、販売価格ね。意味が違う。）
例え話をしましょうか。
あなたは店で１００円を払って缶ジュースを買いました。
１年後、缶ジュースを開けてみたら、中にはジュースではなく砂が入っていました。
あなたは店にクレームをつけました。
お店の人も砂が入っているなんて、まさかと思いましたが、確かに砂が入っているので、非を認めて、お詫びとして１００円に１０円を上乗せして、返品をお受けしますといいました。
でも、あなたは、「今、缶ジュースの時価は１３０円なんだから、１１０円ではダメだ。」と言っています。
さらに、「１１０円で買い戻したら、お店は儲かってしまうではないか！」とまで言いました。
少し冷静になって考えましょうよ。お店は儲かるわけないですね。
あなたがジュースを買うためにかけたコストを請求するならともかくね。
払った額（かかった額）より、多くもらおうというのは ”強欲” というのですよ。
ま、デフレの時代だからね。缶ジュースの時価は９０円だよ。
>>3879
ジュースと住宅を一緒にするのは暴論じゃないですか？
ジュースなら諦めもつきますが、マンション購入となると人生設計が関わってくる訳ですからね？
買い取ってもらうにしても、そのまま住むにしても引っ越しですよ？強欲とは違うと思います。
榊淳司の動画。シティタワー恵比寿の問題をくいものにしてる。
https://m.youtube.com/watch?v=vrog06ogARY&ebc=ANyPxKpiQV2Movoc8J-p...
>>3881 匿名さん
売主が儲かるという暴論に対するアンチテーゼですよ。
なにも、人生かけて購入した人に対して言っているわけじゃありません。
被害に対する補償はあってしかるべきですね。
ここと違い住民板は書き込みが殆どないんだよね。もっと騒いてもおかしくはない状況だが。箝口令でも敷かれたか？
>3888
不具合を掲示板に書き込むと対応してもらった後もトラブルのあったマンションってレッテル貼られて資産価値にはマイナスだからね。住民は騒ぎ立てるのを自制して管理組合で交渉したてようだし、フライデーの記事もデベと交渉してここまできちっと対応してもらうようにしたということ公表するために管理組合がリークしたのかも。
すみふのぼったくり価格は時間をかけて売るコストの為。不具合対応の腰は重いよ。
ここは内覧会の時点から不具合指摘されてたのにやっと対応が決まったわけだし、三ツ沢の杭問題なんて住民が手すりのずれを指摘してもスルー、住民が自腹で調査して問題を突き付けてもなかなか対応せずにさらに地下のスリーブのコア抜きで鉄筋切断まで見つかっちゃった。さっさと対応していれば杭だけの問題で済んでたのに。
難しい問題だねー
フライデーにリークすれば全国にこの物件のネガティブが広まり資産価値はダダ下がり。
問題にするためにリークしなければデベはちゃんと動かないし。
結局、泣き寝入りするのは住人。
そうならないように慰謝料はちゃんと払ってあげて欲しい。物件の30%くらいの。
三ツ沢は三井横浜よりもずっと前から問題が指摘されたにもかかわらず建て替えが決まったのは三井よりずっと後。
かといって三井の対応が迅速って訳でなく当初は渋っていたのに住民が市に通報したら手のひら返し。あそこは市の施設(保育園）があって市を敵に回したらまずいという判断だったか。まあ、区長に優先住戸を貢いじゃうような会社だから。
＞問題にするためにリークしなければデベはちゃんと動かない
対応が決まってからのリークでしょ。デベを動かすのが目的ではない。
三井横浜は建て替えが終わって再入居が始まってるけど、買取住戸の再販売は始まってない。どうするんだろうね。販売は難しいから賃貸か。
その辺もここの住民は参考にかな。
不具合の補修って瑕疵担保だから問題起こしたゼネコンが対応なんだよね。果たして今度はちゃんとできるか。
問題を起こしたゼネコンには費用負担させて他の信頼できるゼネコンに対応させるといった道はないのか。
横浜の杭問題物件の建て替えも問題起こしたのと同じ既成杭だったし。
>3891
不具合対応は瑕疵担保でゼネコンに請求。ただ、1割アップの買取はどこが負担するんだろうね。
三井横浜は問題の無い棟も含めて全棟建て替えなんてしちゃったから、ゼネコンと費用負担をめぐって争いになってグループ会社内で裁判沙汰。
ここも第二ラウンドがあるか。
買取の条件は、新築時販売価格 + 1割 ＋ 慰謝料で決着したの?
住民はこれで納得したのかね?
>>3899 匿名さん
分譲価格に1割のせて買取してくれるなら、購入者は入居中にただで住めたことになる。それはおかしいので、新築時販売価格×年5％×入居期間（賃料相当額）は補償額に含めなきゃいかんよ。
あの頃から物件価格20%は値上がりしてるはず。（都心は20%だけどここは副都心だからわからないけど。）
10%増の買取は安すぎると思うよ。
何もなかったら20%増で売れてたわけだしね。
プラス慰謝料。
プラス諸費用と引越し費は欲しいところ。
引っ越しは望んでするわけじゃないからデベ負担で当然でしょ。三井横浜でも出てたし。あと、通学が遠くになる場合はその差額負担もかな。会社負担でなければ通勤も。
欠陥マンションに住まわせておいて賃料分を差し引くなんておこがましい。あと、管理組合の理事にも慰労金が必要かな。建物に問題がなければ不要な労力だったでしょ。
実は1番の苦痛は、この問題の補修が終わっていざ家に戻ったら、二重床二重天井二重床壁にして部屋の容積が減り、狭くなることでしょう。そうなるのが1番キツい。
まあそれ以上に榊淳司がこの問題をとりあげて990円で情報を売ってるのが1番キツい。
もともと二重床二重天井だよ。音対策で一部の壁を二重壁に変更。ただこの対応どうなんだろうね。二重壁は太鼓現象でかえって音が響くリスクがある。音対策だと石膏ボード2枚貼りなんだけど。
これだけの規模で住民に建築士とかゼネコン勤務者いないのかな。いなければコンサル入れてチェックしたほうがいいかも。補修してひどくなったりして。長谷工でそのパターンがあったりする。
二重壁ってよく知らないけど、二重に変更するというのは元の仕様では防音が不十分ということだよね?
施工不良が音漏れの原因と思ったのだが違うのか。
>>3910 完売さん
榊淳司はちょっと問題だよね。。
ふつうさ、シティタワー恵比寿の問題に対してどう思うか？をYouTubeに流すまでは自由だからいいけどさ、このマンションがどのくらい値段が落ちるか？みたいな情報を990円で販売するって頭おかしいだろ？
だってそれを欲しがるのは当事者だし、そもそも不安な人たちにお金出させるんだぜ！とんでもない人間だよ。
>3909
施工が下手で音が漏れましたとは言えないから遮音材を入れるために二重壁にしますなのかな。ただ、遮音材が結露してカビって問題もあるんだけど。
普通は厚い石膏ボードを入れるか二重にして厚さを稼ぐだと思うけど。
どう転んでも終の住処には出来なさそうですね
コールドジョイントは補修しても解決できないかもしれないからね。はつってコンクリで埋めても、元のコンクリが打設から時間を経過しているから新しいコンクリとの間がまたコールドジョイントになる可能性は否定できない。
交渉で買い取りを引き出したのだから御の字でしょ。瑕疵担保って瑕疵をなくせばいいわけだから。
引渡し前に施工トラブルが発覚したケースでは、補修して引き渡すから解約はするなら己都合で手付金没収なんて主張したデベもある。
ケチ友こと住友グループにやられましたね。
住友財閥は大阪商人、「高いんちゃうか、まけてぇな精神」が今でも脈々と受け継がれています。
住友不動産、住友銀行とも住友グループは評判悪いですよねぇ。
うちのマンションも億ションで、住友不動産の子会社住友不動産建物サービスが管理会社になってますが、ヒドい対応ですよ。
このマンションも住友不動産建物サービスが管理ですね。
住友不動産建物サービスの管理室は平気で嘘を付くし、付け届けしてる住人だけ便宜を図ったり、気に食わない住人には「管理組合での議題にして吊し上げる」主旨の脅迫文を投函してきたり、「脅してるのか？」と問い合わせれば逆ギレして「意見は管理組合に言って下さい。」の一点張り。
こちらから、管理会社変更の意見書を管理組合の総会に議題で出してやりましたが、未だに回答はありません。
所有者のための資産価値向上なんて全く考えてない会社です。
子会社でそれですから、親会社はもっと露骨でしょうね。
ケチ友がこれ以上の補償金を出すとは思えません。
交渉したって逆ギレして「納得いかないなら、民事裁判でもおこせばいいんじゃないですか！」って言ってきますよ。
榊淳司って予想が一度でも当たったことあるの？毎回外れてるよね。。
榊淳司の追っかけ多いね。笑。
施工トラブルは三井の得意技。ニュースになるような大きいのでも市川、赤坂、大船、横浜、新川崎と。
すみふは三ツ沢以来かな。特徴は対応を渋ること。ここも内覧会時から問題が指摘されていた。
＞不動産業界の体質が変わらない限りまた起こる
青田売りして、引き渡し期限が決まっていることがトラブルがあっても止められない要因ともいわれてる。すみふは時間をかけて売るのなら、完成売りにすればいいのにね。
しかし、今どき東南アジアでもちゃんとした建物つくるぞ。日本はそれ以下に成り下がってしまった。
私が前に住んでたシティタワー麻布十番は隣人の気配すらなかったぞ。なんでここは？
そんないい加減な仕事をするのか？西松建設は？
フローリングは張り直しになるけどコーティングしちゃった人の対応どうするんだろうね。通常のアフターサービスだとやり直しは自腹なんだけど。
あとキッチンの壁も貼り直すみたいだけど食器棚の対応もかな。
西松建設 都内のマンションに施工不備が判明＝補修工事など90億円の特損を計上へ
https://news.yahoo.co.jp/articles/f3a3ef135c95b3d0b703680ebb9d7114188a...
これってここだよね？
>3930
記事の西松のコメントに構造体でなく内装とあるからコールドジョイントは対応しないみたいだね。フライデーの記事にあった対応からはコールドジョイントも含まれているのかどうかわからなかったけど。
住民は買い取ってもらって逃げるのが賢明だね。
住民ではありませんが関係者です。
コールドジョイントはないそうです。外部調査会社も入れていたので間違いないのでは。素人の憶測ほど怖いものはないと思いました。
90億。二度三度やらかしたら準大手でも大赤字だわ。
今後品質管理にコストかけざるをえなくなって更に建築費上がるんかね。
