シティタワー恵比寿

>>164
それは当たっていると思います。
164でいきなり「600万どころか700万という話でした」と言い出して
>>169
では「何度もなんて話はありませんでしたよ。」
と書かれています。

しかし、何度も説明会やローン相談会などに通えば第一期の第一次には優先倍率が5倍になることは、説明会に行った方なら必ず説明を受けているはずです。
わたしもしっかり説明を受けていますから間違いないのです。なんなら電話で聞いてもわかります。
何度も通っている方は間違いない購買層なので、第一期でその購買客の希望価格を割り振りしてくるのが毎回のパターンです。第二期くらいまでは600万を超えても売れると思います。しかしそれ以降の価格はというとちょっと気になりますね。

例えればシティハウス恵比寿伊達坂の時も希少物件なので間違いなく完売するでしょうと説明受けましたが、わたしは高すぎると思ってスルーしました。
そして蓋を開けてみたら販売開始どころか完成の2015年からも全然売れなくて5パターンの部屋すべてに売れ残りがあります。

アンカー間違い失礼いたしました。

>>188様への返答です。

ブリリアタワーズ目黒のときも平均坪600超で売り切れるわけないとか
赤坂檜町タワーでは平均900弱で高杉とか驚かれたけどね。
いずれも売れましたね。

恵比寿のタワーだとそんなに弱気価格になるんですかね。
駅近いといっても品川アドレスのブリリアタワーズ目黒が600超、
中古のＰＴ目黒も600超、代官山アドレスも高値で取引されてます。
恵比寿で新築タワーならそれらより高いんじゃないですかね。
値段の予測の話題が多いですけど、
坪500台とか期待されてるんですか？
ないと思いますよ。

スミフさんは、売出のときのほうが値段が安かったりするので
二期以降だともっと上がってる可能性もありますね。

>>191 匿名さん
羽田新航路は目黒駅上空付近を通過します。
中古値段、も予測するなら3年後の目黒は厳しいかも。

>>191
あのブリリアタワーズ目黒と同一と考えてるのがおかしいんですよ。
そもそも沿線から徒歩1分のタワーマンションは過去に１２棟しか建ったことのない希少価値。
ここは２３階建てでブリリアタワーズ目黒は４０階建てですよ。
平均坪単価を６００万に押し上げたのは本当の上層階で、この物件のように1～１４階で７００万というならブリリアタワーズ目黒の１４階では全部坪５００万円以下です。
そして中国人投資家の買いあさりがすごかった時代のこと。

赤坂檜町タワーなんて比較に出すのもおこがましいし、恵比寿駅西側でも赤坂とは全く地価が違う。
ここは東側から遠いのですよ？？なんか業者側に立った発言であまりに不思議です。

1～１４階なら６００万なんてとてもしないでしょう。
売り出しの方が安い？？たったの７０戸しかないのに大量の売れ残りを抱えるシティハウス恵比寿伊達坂を見たらわかると思いますがね。
そのようなこと書かれるともう購買意識を下げてるような気がしますよ。

確に、駅徒歩7分のここは駅近でさえもないし。

>>193 匿名さん

>>193 匿名さん
別に業者では有りませんが、貴方こそそんなに値段が気になるなら電話して想定される金額聞いたらどうですか？やんわりと教えてくれますよ。それでいいじゃないですか。

スミフが初めの価格より後々の販売価格を吊り上げてくるのは有名な話と思います。スミフの最近の売り出されたマンションの掲示板で確認出来ると思います。
それと伊達坂ってそんなに多量に売れ残っているんですか？デマは流さない方がいいですよ。エチケットとして。

すみふは相場に応じて真っ先に露骨に上げていっただけですよ。あきんどです。相場が下降している時は同じ手は使いません。 金利が安いうちは長期戦でくると思うけどね。

伊達坂 悪くないけど 売れませんね。
駅距離のせいですかね？
北参道検討時に、チャイニーズ率が高いと すみふの営業マンからとめられました。
タワーは間取りが良いはず と期待してますがどうでしょう。

個人的な感覚では駅から徒歩5分も7分もあまり変わらないけど、徒歩10分超える物件はそもそも検討してません。そういう人も多いのではないでしょうか？間取りやマンション規模の違いも含めて、伊達坂との比較は無意味かと。私も業者ではありませんが、さすがにここが坪500万台とかないと思いますよ。もしそうなれば高倍率であっという間に完売でしょう。

一般論で駅近物件と言えるのは徒歩５分までですから。５分と７分とでは大違いですよ。

駅距離7分という感覚の場所ではないですよ
購入を検討されているのならば現地を知っていますよね
タワーだし自分の部屋から電車乗るまで20分ですね
毎日電車に乗らない方には関係ないと思いますが
電車通勤者にとって不動産記載で5分までの物件と価値は全く違います

そうなんですよね。
恵比寿駅のネームバリューは西口であって東口は恵比寿駅という感覚が全くないのです。
距離もマンションの敷地の一番駅に近い個所から駅の敷地までを80メートル１分で計算するので、実質のマンションエントランスから改札までの距離とは違います。だから徒歩５分以内というのが価値の重要な要素なのです。
実際に柵からでも改札から往復しましたが、ゼイゼイと息が上がるまで歩いても７分で歩けないのですよ。
これだけ遠いと将来いくらでも物件出来る可能性ありますよね。人気のない東口だし。
駐車場100％完備のタグありますが、なぜこんなタグがつけられたのか？？しかもパレット式なので上の車がオイル漏れすると屋根がすぐに変色腐食します。

様々な要素を含めても希少物件とはほど遠いので600万は普通に切ると思います。

まず恵比寿の中古マンションを見ればわかりますが、築浅見晴らし良好物件で坪400万でも全く動いていないのですよ。同じマンションで3戸出ているマンションもあり、値交渉はされていると思いますがずっと売れ残ったまま。
まず中古が動いてくれないと今度購入して売却したときの損失が気になります。

アドレスは目黒区ですが、恵比寿のタワマン王者は今でもサッポロビールタワー
だと思います。

恵比寿より代官山の方が資産性が高い気がしますね
代官山T-SITEの裏にプラウドが建つらしいですが、あの立地なら坪600以上でも欲しい人が多そう

>>204
その詳細わかりますかね？デベロッパーとかは？

一応みなさんと同じく候補としてザ・パークハウス白金二丁目タワーがあるのですが、来年に入居出来るのに1期販売は今年の3月。もう来月なんですよね。
価格見直ししたせいか希望者がかなりいるらしく、1期で結構戸数を出してくれるようなのですよ。
歩道をベビーカーで通行するのも何の支障もない人通りと高低差なので、札は入れるつもりです。

でも代官山T-SITEってすごく気になります。あそこの路線価は恵比寿一丁目よりずっと高いので仕入れに相当な金額積んでると思うのですが、600万で済むでしょうか。

東口で徒歩7分、でもこれだけ多くの人が検討しているのが、結局は決定的なマイナスポイントではなく、このマンションの人気をあらわしているのだと思います。部屋から改札までもっと時間がかかるなんて、どのマンションも同じ。

タワーマンションで駅徒歩7分て資産性としては正直微妙でしょ。

資産性は場所によるのでは？
駅近を強調しないといけない場所でも無いでしょうから7分表示ならそんなに心配してません。例えば麻布などは駅遠くても高値で中古も取引されてます。

むしろタワーマンションで、規模感もそこそこ、山手線内側、恵比寿駅徒歩圏でアドレスも渋谷区恵比寿というのはプラスでしょう。
執拗に600切りを強調して値段下がる事を期待してる欲しくて仕方がない検討者もいるようですが無理でしょうね〜〜。

駅7分てネガティヴ要素になるような距離ではないし、駅直結とか目黒のような駅前再開発みたいな特殊立地じゃない限り価格は大して変わらんよ。

冷静な相場価格を提示している検討者を非難して高値販売期待の書き込みが多すぎて、なぜ業者の立場になっているのかと不思議に思っています。

驚きなのが在庫を抱えているシティハウス恵比寿伊達坂のときのデジャブを見ていることです。
当時シティハウス恵比寿伊達坂の販売時に営業さんが散々恵比寿駅は希少価値を連呼されていていました。まさにいまのように。
あのとき斜め前に全く同じような平米数の旭化成のアトラス恵比寿も販売されましたが、かなり価格差があって住友は相場の上をいく高値で売るのが販売方法なんだ思ったのを記憶しています。

いま住友もかなりの物件で売れ残りを抱えていますが、これは安く売らないと損失にはならないのであくまで資産。
本物件についての書き込みを見て、これだけ高い価格設定をすれば今期も過去最高益を出したのもうなずけます。

そのご提示いただいた冷静な相場価格で実際に販売されたら蒸発でしょうね。
そもそもリーズナブルな値段にして即日完売なんて狙ってないのがこのデベさんだと思います。

住不は住銀出の安太郎が中興の祖だから厳しいよ

恵比寿エリアに住めたらいいなと思っている人
とても多いだろうと思います。

間取り的にみるとファミリー用ではないですが、
ｄｉｎｋｓや独身者にとって便利でいい立地だと思います。

東口と西口のレベルが違うって一つ覚え。連呼してる人は、
プラウド恵比寿南の契約者？

よっぽどあの辺りの飲み屋、風俗、ラブホだらけの環境の方が劣悪だと思うし、
東と西口で価格差なんて無いよw

風俗あったっけ？
ラブホはあるが、サラッと悪意？

>>215 マンション検討中さん
普通に西口の徒歩1分の最高立地にあるから、客引きもいるし
恵比寿西口で飲んだ事あるなら普通に通ってし、気付く位置、
ニューヨークで調べてみなよ。

確かに子育てには向かんわな。
しかし、P恵比寿南が直ぐに売れたのも事実。ファミリー向け間取りも多かったのでどういう評価で購入に踏み切ったんだろうか？自分はそれでパスしたけどね。

googleのストリートビューをご覧になったら？
東口は歩道が狭くて部分アスファルト補修のある場所が多いけど、西口になると環境は一変しますよ。
人気の西口と不人気の東口では地価も30％違う。当然家賃も全然違う。
西口なら坪600万なら十分に納得できるけど、東口は坪500万以下でも売れ残りが酷いよ。
その東口でまだ坪500万のシティハウス恵比寿伊達坂の新築売れ残してるのに、坪600万以上で新たに売り出そうとしてる住友もどうかと思うよ。
ちなみに同じく東口の旭化成のアトラス恵比寿も12階の55.89㎡の2LDKがカッシーナの家具が付いて7980万円。 坪単価が46万円。
12階と言ったらこの物件の1～14階のリーズナブル物件の上層階に位置しますよ。
西口徒歩2分で今月竣工の野村のプラウド恵比寿南より高い価格で売り出して、物件価格設定が高いから都内であちこち在庫抱えてても、今期も過去最高利益出してるのも理解できる。

そもそも山手線沿線でラブホがない場所を探すのが難しいくらい。 渋谷駅の場合は道玄坂のある活気ある出口と区役所のある静観な出口と同評価なのは、区役所出口は高級住宅地と位置されているからです。
かの有名な青山パークタワーも区役所の前ですしね。14年たっても坪500万を切る売買がされていないです。

しかし恵比寿から徒歩7分、実際に歩いてみると結構かかりますが環境は高級住宅地とはほど遠い。
坪500万でもちょっと高いかな？とは思っています。6月の販売開始でどれだけの価格を出してくるのか楽しみですが、はたして第3期あたりからその価格で販売しますかね。

注目は高いでしょう。問合せ多いそうなので。
販売開始している浜離宮は苦戦みたいね。
場所の評価が微妙だよね。

ラブホの話が出てたけど駅の側は商業地区なのでそういった施設もあるのは理解できるけど本来住宅地としては不向き。そこに駅近の利便性を優先してファミリーで住むのは購入者の考え方ですかね。

ただ恵比寿って名前と相手の顔色見ながの住不的売り方を否定するつもりはないけど、
度が過ぎてるから警戒しちゃうよねｗ
東口7分で600万ってｗ
それが相場って言われたけど、じゃあ同じ東口のシティハウス恵比寿伊達坂の5パターンともの売れ残りは？
ってつっこみたくなったｗ

伊達坂は徒歩１０分以上でマンション規模や仕様、間取り、共有施設、すべてが違います。実際、私も伊達坂は一切検討しませんでしたが、こちらのマンションは前向きに検討しています。そういう方が多いということではないでしょうか？

伊達坂はここより駅から1.5倍も距離があり、免震でもないし、ただの駅遠いシティハウスシリーズだからね。比較対象にあげて値段どうこういってる人は理解足りてないね。それに売れ残ってるのは数少なくて
販売悪くないでしょう。ここが出るので最近は様子見で動かなくなってるんでしょう。

あと西口持ち上げて東は人気ないっていってるけど駅前1分で風俗やラブホって池袋新宿渋谷でもあり得ない環境だな。

>>218 匿名さん
山手線沿線で近くにラブホが無い場所を探すのが難しい？
どんだけ行動半径せまいんだよ、普通に無い駅はいくらでもあるでしょw
渋谷の例出してるけど、普通は道玄坂の様にホテルや風俗街と同じブロックは住む場所
じゃ無いんだけど、恵比寿西口のプラウドは、同じブロックに風俗、キャバクラ、ラブホ、ボロい居酒屋など、フルコンプリートで東口よりだいぶ環境悪いんですけどねー。商業地としては良いですね。

ラブホなんてあったっていいよ。

風俗好きはそう思うんですかな。
普通はない方がいいに決まってますよ。

>>214

＞東と西口で価格差なんて無いよw
営業さん、それはもうムチャクチャな理論ですよ。
全然違いすぎるじゃないですか。
そもそもシティハウス恵比寿伊達坂の売り出しの時も価値ある場所って言ってたのに、もうすぐ竣工から２年たちますよ。
タワーマンションは駅から徒歩５分というのが価値があり、それを東口で結構歩くのに坪650万円からなどとちょっと強気すぎませんか？

じゃあ購入やめればいいんじゃない。
高い高いって騒いで欲しくてたまらないのは伝わるだろうけど
安くならんだろ。

思っていたよりかなり安いっ！
700は覚悟してたから。

ここ全然スレ伸びないね

情報制限されてますからですね。
情報解禁されれば盛り上がるですよ。

説明会に行ってきて落胆しました。
まだ決定してないけどということで、だいたい最低価格が坪599万～でそれは2階。
あとは余裕の600万超からで営業さんがテーブル横のPCで各階の眺望を見せてくれるのですが、表も裏も思い切りビルの壁がズドーンと迫りくるだけです。
そして14階からだっけな？ようやくビルが抜けて向こう側が見える感じでした。それでももっと上にいかないと目の前のビルは映ってしまいます。
上の階の15階からはプレミア階になっていてもっとすごい坪単価になるみたいでした。タワーマンションっていっても23階建てなのでただの高層マンションなのですが。
説明会に来て予想の価格を聞いてそのまま帰る方が大勢いるみたいですが、やはり住友さんは売れ残ってもいいから高値で売るってのが方針みたいです。
恵比寿ガーデンテラスを比較にされましたが、恵比寿ガーデンテラスは街区ごと開発して恵比寿駅から直結の動く歩道で雨に濡れない特別な物件と同一にしているようでした。
予算があれでしたらってシティハウス恵比寿伊達坂の売れ残りを勧められましたが、やはりまだまだ残っているようで、販売から3年以上、完成してから1年半以上建っても売れないのにしかも駅から5分圏内が資産価値と言われるので引いて帰ってきました。
もしご興味ある方はPCで各階の眺望を見てこればわかります。本当に目の前のビルが迫っています。

こんな有益な投稿を待っていました。
来週MRに予約いれていますので
眺望がどの階でどの程度なのか
確認に行ってきます。
ここと比較するマンションではないかもしれないのですが
まあ、ザ、パークハウス白金２丁目タワーのサイトの投稿は
荒れて放題です。
このような人たちと一緒と思うと溜息でます。
この恵比寿と白金と検討していますが
白金もそれなりに問題のあるマンションですし、
どうしようか。
白金は今月からもう、販売しますから
申込みするか、どうか迷っています。

プラウド恵比寿南も700超えの部屋もあったし、それでも蒸発してたから強気なんでしょうね。

>>233
232です。有益でもないのですがお礼までありがとうございます。
追記ですが、ある階に「１億１千万」と予想シールが貼られたものを見せられましたが、それを信じてはいけません。
住友は相場の上をいく価格で販売するので在庫が出ても資産として残り今期も最高益でした。
突っ込んで聞くと「１億１千万」というのは台のことで、１億１，９９０万の可能性が最も高いです。
「１億１千万」だと６２㎡なので坪５８６万円ですが「１億１，９９０万」だと坪６４０万円になってしまいます。
最初に坪６００万円を切るのは北側２階と想定されていると言っていたのでまず「１億１，９９０万」だと思います。
それは上階ですがそれでも前のビルが邪魔になって向こうがビルの間から通って見えるのは、ベランダに自分が立った状態の目線からだと見受けられました。「予算はいくら」をしつこく聞かれますが、個人的には大きな面積ならそれだけの物、つまり坪単価を重視しているのであって６２㎡という小さめの売りやすいグロスにしたのなら１億が目いっぱいだと。ブリリアンタワー目黒を見てしまったせいか駅１分で３０階でも５３０万とかありましたからね。ここは駅から歩くとかなり遠かったので。


＞ザ、パークハウス白金２丁目タワーのサイトの投稿は荒れて放題です。
当方はわずか２戸しかない６０㎡に応募する予定です。抽選になるでしょうから外れたらシティタワー恵比寿が坪６００万で５階以上があることを願ってですかね。白金２丁目タワーの投稿が荒れていると思われいるようですが、あれはライバルの嫌がらせに間違いないでしょう。毎回のことですから気にしてはいけません。

他の比較物件では竣工２年７か月残して２期も即日完売した浜松町駅の浜離宮。そして代々木でしょうか。
今はまだ募集していないタワーマンションがかなりあるので３年後に住んでもいいというなら他にもっと良いのも控えていますが。

>>235 匿名さん
シティタワーは予想通りの値段ですね。
仕様はどうですか？

白金2丁目の希望入れる予定の部屋は低層で抜けてないですよね。シティタワーは抜けてる部屋希望でパークハウスは抜けてない低層でも可にした理由ってなんでしょう？庭園ビューだからですか？

>>236
まさにそうなのと、面積が大きいために総価格が上がってしまうのです。
あと、恵比寿も北向き2Ｆと3Ｆ全面は庭園のようになってはいますが、現地に行ってみたらわかりますがパークハウス白金２丁目と比較して秋のような葉が枯れる時期になったらこちらの景観はもう普通のビルの前といった感じでした。ちょうどエントランスの入り口なので運搬の音や主婦が集まったり子供の声がうるさくなりそうで。
駅までの歩道の広さもまるで違いますし、こちらは歩道が狭い場所が凸凹舗装になっています。（googleのストリートビューで周辺が確認出来ます）。

白金が外れたらこちらも検討にしますが、「在庫は覚悟で」といったニュアンスで言われた高値付けと、我慢出来る範囲が価格以外にあるのでなかなか決断は出来かねます。
間違いなく永住するかわからないので、相談会で予算を聞いた部屋を少しずつ１次２次３次と続けていって、２期も同じことをやるのは抽選がほぼないと思われ売り方はリセールで不利になるので悩んでいます。
あまりに余った資金で即金で買えるならどこでも上の階を選ぶのですが、そういう方は中古になっても同じような金持ちが買ってくれるという青山や麻布物件しか選択しないですよね。

>>237 匿名さん
236です。ありがとうございます。
仕様についてはいつものスミフよりグレード高いと聞いているのですがどんな印象でしたか？
全部屋天カセ、玄関廊下は天然石、水周り天板はシーザーストーン又は天然石、トイレには手洗いとフロストの鏡、全熱交換式換気、建具は突板、low–eガラスといったところでしょうか？

不動産が値上りするか否かは難しいですよね。リーマンに当たった赤坂のPCタワーは価格改定して坪400で買えたそうですが買ったときはそれでも高値づかみと言われたそうです。それが今は坪600超で取引されてますからね。その当時、今の相場を予想できた人は皆無だったでしょう。
シティタワー恵比寿も貴重な条件は一応揃ってますのでデベとしては強気なんでしょうね。