物件名：シティータワー恵比寿
階数：地上23階 地下2階
総戸数：310
間取り：1LDK～2LDK
専有面積：40.72m2～80.69m2
所在地：東京都渋谷区 恵比寿一丁目47番-1外(地番)
交通：JR山手線/埼京線/湘南新宿ライン「恵比寿」駅から徒歩7分
東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から徒歩9分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ebisu_tower/
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[スレ作成日時]2016-10-08 18:25:00
全然高くないイメージでしたね。
みなさん、これで検討辞めてくれるなら抽選にならずに大歓迎。
やっぱり、住友で部屋の形などが良いのはわかっていますが、気持ち高いな～。あと、坪50万円安いなら欲しいというラインでした。
代々木があんな酷い間取りと仕様であの値段だからね。
>>253
代々木も住友が思い切り関わってるから。
建築費高騰、地価高騰で、今はミニバブル。今買うと高値づかみで損
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170306-00161288-toyo-bus_al...
全然高くないと感じた方は、すごいですね。
正直想定よりもやっぱりちょっと高いですね。
14階以上はかなり高くなるでしょうね。
希少価値とエリアは申し分ないですが、、、
実際欲しい部屋がいくらになるか。
値段次第ですね。
>>256
そうですね。
住友の販売方法を知らない方がなぜこのスレにいるのか不思議で。
買うつもりならもうとっくに説明会に行って「割り当てます」って言葉を聞いているはずなのに。
販売するマンションはかなり前に説明会を開始します。
坪単価とか一切気にしないガチな買い手をそこで選別します。
例えば何回説明会に通ったかで抽選確率が上がる仕組みがあり最高が5倍になります。
ガチな買い手の人数を集めて希望の部屋を1期1次販売で放出します。
それを2次と3次とに分けて繰り返していきますので、抽選確率のＵＰなどはほぼ意味がありません。
そもそも抽選になるような買いやすい価格では販売しないからです。
ある程度売ったら今度は2期販売になり、1次2次と1期と同様に繰り返します。1期の販売戸数が好評すぎたら2期で価格をまた上げます。もうこの時代にそれはとてもありませんが。
そうすればある程度さばいた時点でマンションに対する黒字が確定するので、在庫を抱えまくっても大丈夫なわけです。
都内はそんな販売方法で最高益を更新しています。
もうこれが出来る時代は過ぎさったのですがね・・・あのバブル再現の目黒駅徒歩2分のブリリアントタワー目黒が、マンションとビルとが向かい合わせの部屋を30階超えても400万円台で出してしまっているのですから。
あと営業さんは絶対に選ばないといけません。変なプライドを持って「恵比寿ですから！」「住友ですから！」「売れ残っても資産ですから！」「●●（似たような他社物件）とはモノが違います！」なんて口調でくる営業さんがいるので、もう検討からも外れてしまいます。
いまでも売れ残ってる恵比寿伊達坂のときもそうでしたが、営業の方に恵まれず検討外にして本当に良かったと思っています。
今は最初言われた価格があまりに高いので社内で相談されるかわかりませんが最終の価格が出るのを待っている状態。なかなか価格が出ないのでまず他の物件の抽選確率をギリギリ見ながらどうするかを検討中です。
>>257 匿名さん
住友が高く売って在庫が残っても平気なのはマンション販売部門がメーンの会社ではないからですよ。この会社は大家業で十分利益を出してるのでマンション販売がどうでもやっていけるんです。だから土地仕入、建築費支払との兼ね合いで早期販売を強いられる他のデベとは構造底に体力が違うんです。
>>258
住友で抽選ってそんな時代はとっくに過ぎましたよ。
そもそも人気部屋？？それならそれなりの価格を載せてくるので同じです。
お金を持っていて相違も考えずにこの部屋を次に出せって言えば出してきますよ。
そう、値段が出ていない部屋でも、この部屋買いますといえば値段を出してきます。
競合したら上下の部屋を出してきます。
買主に経済力があると判断したらね。
そのロコツさを恥ずかしがらないあきんどだよ、すみふは。
お金があって絶対購入したい場合にはいいんじゃない。
間取りは最大で2LDKなのですか。
ファミリー層は狙いづらいマンションかもしれませんね。
家族が増えたら少し狭く感じそうなので、投資用に人気があるという感じでしょうか。
こちらのベランダは洗濯物の外干しＯＫでしょうか
PC浜離宮抽選で2度外れてしまい、ここの物件見に来ましたが、場所も間取りも価格も微妙ですね。
PC浜離宮も微妙ですよね。
間取りミタイヨー
PC浜離宮の間取りは価格以外は最高なんですけどね。一期に戻れるならここよりもPC浜離宮買いたいですが、、気づくのが一足遅かったです。
PC浜離宮はまず立地が好き嫌いでますよね。
線路と高速至近で子供育てるのは
どうかと思い撤退しました。
どうして子供を育てるのが無理ですか？教えて欲しいですね！
なんで間取り出さないんですかね
>>274
>>275
子育てには向かないエリアって書いてあります。
私も、子育て向き、子育て向きじゃない物件ってあると思います。静かな子でも、どうしても物音はたててしまうだろうし。あとは、夜のお商売の子とかかわらせたいかもあるだろうし。
近くに夜のお商売の子とかかわってきたパパがいる家庭は、何がダメか熟知していなくて、住宅街で浮いています。夜に騒いだり、住宅街でうるさくしたりしてもいいと考えているようで。
子育てできると思えばOKなんじゃないでしょうか。
>>271 匿名さん
確かに浜離宮は利便性、資産性最高かと思います。この市況では希少性すら出てきましたね。
私は住友さんの売り方、値段付けに不信感をやはり抱きますので、パークコート浜離宮に乗り換えようと思います。
恵比寿はまだまだいいマンション出てきますよ。きっと。
>>279 匿名さん
地図よく見てくださいね。ゴールドクレストさんは、田町側。恵比寿でも駅からの方向によって地価・資産性は変わりますよね？それと同じこと。
浜離宮は、汐留エリア。銀座・新橋徒歩圏。都心主要エリアはタクシーで１０分以内で行けます。
恵比寿は都心方面は遠いですよね。浜離宮は都心です。
銀座徒歩圏が売りなら売れ残ってる中央湊となんら変わんないよね。
中央湊と比べるセンスって・・・。ないわ、笑。
やはりこちらの方は都心部事情を知らないんですね。
そうです。
ここは必ず売れ残りますよね。高すぎます。もっといいマンションありますしね。
恵比寿でも１丁目であの値付けは高すぎます。とても資産性を維持できると思えません。
代官山側の恵比寿西か南で、高くても良いマンションが出てくるまで待つことにしました。
ずっと恵比寿に住んでますがやっぱりガーデンプレイス近くが高台でベストですがマンションはガーデンテラスしかないので、広尾と恵比寿の間の恵比寿1丁目、2.4がベストですね。このマンションの立地がギリ許容です。
写真をみると アルコーブ がない！
高値で売るのだから、コストカットしないでほしかった。
２８５さんはよく恵比寿アドレスを研究していますね。
偉い。
自分は恵比寿西に住んでいます。
確かに、我が家からは代官山まで、徒歩圏。
大好きな蔦屋が毎日でも通える所です。
今回の恵比寿南？？？では同じ住みたい街第一位といわれても
それはそれは疑問に残る物件です。
値付けが６００マン超えですから。
間取りはまだ、80平米のもの閲覧できなかった。
ここって西向きの角以外はダイレクトスカイビューウィンドウじゃないんですね。南はバルコニーが良いと思うけど、北のバルコニーは暗そう。せっかく北はまあまあの眺望なのに勿体無い。西のダイレクトスカイビューは西日がキツそうだし、バルコニーは物干し禁止だし。立地も微妙で、間取りも微妙で、これで坪600万は、、、
私は撤退します。
私もかなり期待していた物件でしたが
徹底組みです。
理由は７０平米の間取りの悪さからと坪単価６００越えだからです。
ウリは恵比寿駅というだけで、恵比寿伊達坂も販売から3年、完成後1年半以上経つのにまだ売れず。
その前のアトラス恵比寿も最後の最上階角部屋も公開価格が400万台なのに、100万円分の家具をつけて先月ようやくの完売。
立面図からおおよそわかっていたものの、やはりスタンダードモデルの1階から14階はとにかく南も北もマンションやビルで視界が遮られています。昼間に家にいて前がビル壁というのはドヨ～ンとした感じ。
渋谷のマンションギャラリーに行ってパソコンで視界の予想図を拝見させていただいたら、10階くらいまでだと全く視界が抜けません。ぎりぎりのスタンダード階でもビルとマンションがあって、半分上から抜ける感じです。
しかも下の道路は全部ベランダに出ないと見えませんので、走行中の車のヘッドライトなども楽しめず抜ける階、つまりプレミア階でないと全く意味がないと思いました。
そのベランダも柱で視界がとても狭いのですが・・。
坪600万をちょっと切るのは2階と3階の北向きのみ。ちょっと上に上がると眺望が壁なのに坪630万とか予想されていました。スタンダード階なのにです。
住友さんの方針が「大きく利益を取ってそこそこ売れたら元が取れて、売れ残ったのは資産として残る」というのは本当でした。
住みたい街ランキングは流行り廃りがあり、そこに持ってきて「恵比寿に住んでる」だけでは眺望の悪さは痛手でした。投資用としてはとても無理でしょう。賃貸に出しても新築相場で62平米だと27～30万だそうですが、管理費修繕積立金、税金を差し引くと利回りは2％にもならず、空室になったときのリフォーム代や空室期間で大幅な赤字になってしまういます。
あと駅から7分？？改札から歩きましたがとても歩けなかったです。短足だからといっても・・・駅までの光景もなんら楽しくないし。
正式な価格はお客さん方からの意見でもやはり折り合わない部分が多く、調整が入るかもしれないのであとちょっと待ってくれというので待とうと思います。
白金もありますし、渋谷駅庁舎の建て替えに伴うタワーマンションに興味を持っていて、どうせこの物件の完成が2年後なら渋谷駅庁舎建て替えプロジェクトで完成が3年後でわずか1年差、また他のマンションも計画が多いので候補に入れなければと思っています。
一応間取り図をもらってきたので貼りますね。
書き忘れましたが７畳の部屋どう思います？
寝室になると思いますが、柱で視界が遮られて正面しか見えません。
タワーマンション＝眺望の条件が満たされないので、とりあえず金が余っていて価格の高さなど気にしないでどんどん買いたがる方向けのプレミア階をメインターゲットとしているのでしょうね。
７畳を寝室にするのが普通ですが
最悪な部屋。採光問題あり。
私は絶対買わない。
私もこの間取りでは買いませんね。リンビングインの部屋って勿体なく感じます。
私は撤退しましたが5年後とかに相場が上がって買っておけば、となっている可能性もあるなと思います。
そうゆうパターンが過去に何回もありました。
すみふさんはまだ抱えている高値で取得した土地はどうするんでしょうかね。
金利低いとはいえ固定資産税や維持費バカにならないだろうし在庫もすごいですよね。
ここも第1期何戸販売するか楽しみです。
逆パターンも同じ数だけありますよ。
いやいや逆パターンなんて一件もないよ。自分はマンションの目利きいいから。
