プラウド浦和東仲町ガーデン　[(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

>>180 匿名さん
学区も仰るほど悪くないですよ。
マンションに於いては駅からの距離及び周辺環境の利便性が最重要です。
その点この物件は、三菱タワーを超える利便性ですので、平均坪単価300越えであったとしても妥当であると考えます。
私は今の市況でここが坪300以下であれば即決しますよ。

>>181 マンション検討中さん

浦和タワーを越える利便性とは？具体的にご教授願いたい！

近隣住民です。
北口までの所要時間は若干短いですが、浦和タワーを超えるものは特に何もないと思います。東口は西口と違って地味ですから。価格は高砂のプラウドくらいじゃないですかね。駅はすぐだけど、何せ東口なので。

ヨーカドー、パルコ、伊勢丹へのアクセスはこっちの方が楽だと思いますけどね。
タワーは中山道沿いなのですし、こちらの方が静かです。

パルコ以外はタワーの方が近いし楽です
ここはやや坂の下ですから

資産価値(東と仲町一丁目)、地盤、学区、耐震性、利便性すべてタワーが上だと思うけど。あの立地ならいずれドミノで日当たり終わりだし、どうせ直床だろ。坪300で買う人いるの？

地盤はどっちも変わらないのでは？大宮大地だし。
あと、東仲町のプラウド、パークホームズ、パークハウスとも直床ではないので、ここもあえて直床にするとは思えませんが。
いずれにせよ、タワーは、駅前再開発のができるまでは浦和No. 1なので、比べる相手ではないかと。
比較対象は、高砂とか常盤のプラウドかと。利便性vs西口

正直駅が近いだけでマークス以下の価値しか地元民からするとない。マークスは白幡がネックだが

もうそろそろ発表されますかね？

マークスは立地も設備の仕様も良いのですが、アウトポールが片側のみなので、レイアウトに制限が出てしまいますね。ここは両側アウトポールだと良いのですが。
ここの魅力はとにかく駅から近いことで、東口とはいえ、駅４分（北口なら３分）は希少ですね。
近くのプラウドとパークホームズは分譲から５年くらい経ってますが１割以上値上がりしてますから。

高すぎなければ欲しい。
東向きでも良いので。

値上がりはいま異常な市況なわけで、あまり今度の資産価値の参考にはならないよ。今買うと残債割は仕方ない。

さすがに今がピークでしょうからね。
できる限り下がりにくい物件を買いたいものです。
ここは、L字型かコの字型の配棟になりそうで、間取りのパターンも多くなりそうなので、お買い得の部屋を見つけたいです。

ここは坪300程で売られそうだと野村の営業の方がおっしゃってました。うちには手が出ません…もうしばらくいいマンション出るの待ちます泣

ところでサンクアージュは売り出しが遅かったため、最上階とその下以外は内装を選べないそうなのですが、ここも着々と建ち始めてしまっているんでしょうか？早くモデルルーム解禁してほしいです。

着々と建ってますが、どのタイミングで売るのでしょうね。
高砂と常盤を売り切ってからですかね。
それにしても、東向きで300は高過ぎですね。
280くらいならと思っていますが、どうなることやら。

待てる人は待つし、待てない人は買うし。供給絞ってるから、どんな値段でもいつかは売れる

正式発表も近いかな？ありがとうございます！

全戸南向きで、ワンフロア7戸で、一階と最上階がやや変則的な間取りですかね。

>>200 通りがかりさん
この図と92戸という点からそんな感じですね。地下は駐車場でしょうか。

>>201 匿名さん
南浦和の物件のように、半地下みたいな感じで住戸かもしれませんね。そこが一階扱いで、上が15階までとか。

>>202 通りがかりさん
あ～ ありますね。イメージ湧きます。
ここは敷地内で高低差が結構あるので、その辺がウィークポイントなんでしょうけど、それを逆に利用するんでしょうね。

そろそろOPEN？

一般開示は秋から年末という噂を聞きました。まだ結構先ですね。
その頃にまた周りに新しくマンションなど立ち始めるでしょうか？
結構駅近くは出揃っちゃったんですかね？

浦和は次々と建つので。今はバブルで数年前の半分以下の供給だけど、数年後にはまた盛り返すよ。その頃にはバブルはじけ供給増えて自然と価格も下がる。塩漬けの土地や地上げもあるし供給は今後も問題ない

三井三菱はもう浦和近辺でマンションだしてないが、野村はマンション事業メインだからほとんどが買わない市況で出し続けなきゃいけない苦しい立場だよね。三菱は在庫捌くだけでいっぱいいっぱいやなぁ

>>207 匿名さん
野村はマンションで食べてるから、タケノコのようにプラウド量産してますよね…

だからって常盤線路沿いにしょーもないマンション乱立しなくても、、、

学区が微妙すぎるから小さな子どもがいるファミリー層には受けないだろうね

体育がやたら厳しくPTAも無断に盛んで役員義務だからねぇ。共働きは無理だね

>>211 匿名さん
浦和だと高砂小学校が一番良いけど、あそこはもっと共働きに厳しい。共働きにやさしい小学校どこかにないかな？中学もそこそこ良いところで。

浦和で共働きから私立でしょ。公立はどこもPTA負担凄いよ。結局、会社辞めた人もいるし

浦和は専業主婦がメインだからね。そりゃ待機児童いないわなぁ。

高砂マークス完売後に解禁でしょうか？サンクアージュ待ちでしょうか？
サンクアージュ、再来週から第1期登録が始まるそうです。

野村はすごい。マークスもまもなく売り切るし、サンクアージュもはっきりいって売り切るでしょ。ただここの弱点はいちばん、最後ってことよね。野村にとっては腰据えて売って問題ないよ物件。浦和駅前としては当面ないからね。相当な価格でくるのが自然。マークスもサンクアージュもそういう意味では売り急いでるね。

ここは小中の学区はどこなんですか？
埼玉に引っ越してきたばかりでよくわからないのですが、学区でそんなに価値に差が出るんでしょうか？？

原山中学は白幡中と並んで浦和に長く住んでる方々からはあまり評判よろしくない。
それでも以前大荒れだった白幡中に比べればマシだったけど。
今はそんなに公立で差はないんじゃないかな。

あの岸中ですらプライドばかりで予備校頼りの授業展開だし大分雰囲気も変わった。
教育熱心なご家庭は私立受験するしね。

原山中学は学力というよりは体力重視かな。結構体育が厳しく、
先生方も厳しい方が少なくないので、そういう方針に共感できるならいいのでは。
原山中学の体育祭の行進は軍隊並みに凄いですよ笑

浦和にはたまに西口に行くくらいで東口には全く用がなく雰囲気がよくわからないのですが、治安が悪かったり地元民からは評判が悪かったりはあるのでしょうか？
地図上は狭い路地が多く、ごみごみした雰囲気のようですが。

>>219 匿名さん

駅近の割で近くに商店街もありますが、静かだし、平和です。治安も悪くないですよ。
道が狭いのは、西口と同様ですが、このマンションは三方道路で、すぐ大きな通りに出られます。

ありがとうございます、あとは価格が折り合うかですかね・・・
一度東口で降りて周囲を歩いてみます

浦和で珍しくラブホがある。
歩いている人も少し感じが違う。
抜け道になっているので車の交通量が地味に多く。
道はきれいだが歩道が少し不安

あと学区が浦和じゃなくて緑区と同じなんですね。
緑区に入ると、明確に住人や住戸のクオリティや雰囲気が低下するので、子育て世代としては不安を感じます

>>219 匿名さん

>>219 匿名さん
すぐ近くのマンションに住んでます。
東口でも、東仲町、本太、東高砂、東岸町、前地があって、全然雰囲気が違います。
このマンションのある東仲町も、駅側と仲本小学校側ではまた違います。仲本小学校側は完全な住宅地ですが、駅側はマンション、戸建、商店、飲食店がごちゃまぜです。活気があり、夜でも人通りが多いので安全です。
東仲町は、北口やアトレができたことで、さらに賑やかになり、このマンションのすぐ近くにある東仲町商店街は建物の建て替えがどんどん進んでいます。昔の商店が、３から5階建のテナント兼住宅に変わってきています。
また、線路沿いの東通りは、プラウド、東京オアシスがあり、その先にはラブホもありますが（これが東口唯一の嫌な施設です）、さらにその先には最近公園も整備されました。以前はスギ薬局のところがパチンコ屋でしたが、なくなりました。
東仲町の良いところは、商店街の全面協力のおかげで、街に活気があり、お祭りや自治会活動が適度に盛んなことです。近隣のマンションの子供たち含めて地域に溶け込めるのが良いところです。商店街と最近できたマンションに引っ越して来た子育て世代が良い感じで調和していて、浦和はどこもそれぞれに良い地域ですが、我が家としてはここに住んで良かったと思っています。
長文失礼しました。

>>223 匿名さん
原山中のことですね。最近は浦和区側の割合が増えてますが、浦和区側の住民は、私立、埼大付属、市立浦和中に行く人も多いですね。

こういう言い方をすると緑区の住民に申し訳ないけど、都内企業勤務の子育て世代としては、都内の私立中に通学させる前提じゃなければ難しいかな
子どもに埼玉の貧困家庭層の影響を受けてほしくないので

>>226 匿名さん
わからなくはないし、我が家も私立や公立の一貫校に進学させたいと思っていますが、原山はそこまでは悪くないかなと。浦高・一女にもそこそこ受かってますし、太田窪の戸建ては、東口駅近のマンションと同じかそれ以上の値段しますからね。注文住宅ならそこそこちゃんとしたのを建てようとすると6、7000万しますし。原山地区は、、、うーん、確かにいろんな方がいますよね。

あまりここの公立はねぇ。そもそも共働きならPTA役員1回は必ずの仲本小、原山中は無理だろうし。仲本小は仲本祭で忙しいし原山は皆部活に入り保護者も積極的にサポートする空気が凄い。子供が2人以上でも苦労しそう

学区はイマイチなんですかね…
マークスの掲示板で、野村最終物件のため坪300超す可能性もありそうで、そとそもうちには無理そうですが…
学区考えて私立とか考えると、本当に富裕層狙いでしょうか…最近浦和のブランド化が凄すぎて少し引いてしまいます…

野村としては最終ですが、西口のパークハウスとの争いになってくる感じがします。
あちらはかなりの強気価格ですよね。マークス程度の価格だと手が届きそうなんですが…同じ価格帯であった場合、どちらがいいのか迷います。

>>228 匿名さん
仲本小、うち１回終わりましたけど、なんとか乗り切りましたよ。中学は受験予定ですが、仲本小は悪くないです。

大原一家や南与野中は最近落ちついたのかな？パルコの映画館が近いのは有難い！

>>232 匿名さん
いつの話しているのやら。
それにこことは関係ないですよね。

仲本小はPTA忙しいですが、よくやりきりましたね

>>234 匿名さん
軽めのを早めにやるのがコツです。

浦和タワーは仲町一丁目で黄金学区だから需要あったわけで、もう浦和の需要食い尽くされた今、坪単価300越えて捌けるのかねぇ。営業の腕の見せ所ですな

全く動く気配のない西口再開発プロジェクトを除けば、徒歩5分圏内の新築としては最終物件でしょ？
そう考えると、むしろ浦和タワーより高くなっても不思議じゃないけど。

こちらのマンションの担当者(責任者？）になる人は、高砂マークスのモデルルームにいます。
価格表も既にあるみたいですよ。

営業の方に2ヶ月前くらいには平均290くらいと聞きました。300という情報もあるようですね。
早く価格表見たいですね。

>>239 匿名さん
楽しみです。価格と仕様次第では買い替えたいです！！

3ldk6000万台以上になりそうな事をマークスの営業さんに聞きました。高砂マークスよりかなり高く出てきそうです。皆さん本当にこんな高い価格で購入されるんでしょうか？いくら浦和とはいえ東口ですし学区も西口に比べて良くないとのことですし…
高砂マークス迷って足踏みしてましたけど、高砂買っといたほうが良かったかなあ…

マンションなんてこれからいくらでも出るし、安くなる。数年で当たり前のように仕様は良くなる。
割りに合わないと思ったらマークスも東仲町も買わなきゃ良いだけだと思うが
とりあえず東仲町で6000万はお笑いですね

浦和のマーケティングがうまい野村が、この立地で6000万はさせないと思うけどなぁ。もしそうなったら地元の住替え需要は捨てて営業で外から客を持ってくるんだろうね。

徒歩四分三菱でも5000万前半だしね

ファミリーはマークスで、他が東仲町のイメージ。マークスは道が歩道と車道分かれてるけど、東仲町のマンションまでの道は別れてないし、店が近くにあるので車やトラックのとおりが多いから。

三菱も6千万円声の部屋が多かったから、より近いこちらの物件は5千万後半から、75とか部屋の広さによっては6千万〜じゃないかな？
浦和の学区神話はすごいけど、ここは駅近ですごく便利なのと、岸町小&白幡中と、仲本小&原山中だったらどっちもどっちかと。
原山中はさておき、仲本小は普通に良い小学校だし、ここから小学校近いからファミリーにも需要あるんじゃ？

その２つの学区は教育環境求める方にとってわざわざ浦和くる意味ないよねぇ。せめて岸町小か。間違いなく中学は私立になるが

浦和に良さって学区だけですか？？？

高砂小や仲町小に通っている子どもって皆賢くなってるんでしょうか？
浦和のことを知らないので、何故越境してまで高砂小に通っている方がいるのか教えてください。

>>249 匿名さん
岸中に行けるからじゃないですかね。
我が家は、高砂症の学区に引っ越そうかとも思いましたが、仲本小学校も最近かなり良くなっている小学校なので、中学受験をすることにしました。仲本小は、中学受験する子が3分の1程度と聞いています。

全然違う普通の公立から浦和高校→某国立法進んだ身としては、小中なんてどこでもいいじゃんと思ってしまいますがね。
そりゃ熱心に海外の一流大学行くようなスーパーエリート目指してるってのなら否定はしないですけど。まぁそしたら埼玉には住まないか。
結局本人が馬鹿だったら意味ないですし。周りのその後見てても結局ピンキリですし、、、、
所詮埼玉ですしそこまでこだわらなくても。一意見でした。

ここは中学校がねぇ・・・緑区の子供と一緒の学校に通わせるのは、母親が専業で受験勉強のサポートに専念できる体制が整ってる家庭じゃなければ難しいよ
とにかく通勤時間重視のディンクス家庭なら良いけどね

>>258 匿名さん
中学受験すれば良いだけ
みんなそうしてる

こことマークスの学区は中学私立が基本だよ

びみょーな私立に金かけて行くのか。情けない。

>>260 匿名さん

自ら学区が良くないと認めているんですね。
学区も資産価値に影響する要素であることは事実です。
せっかく浦和の駅近なのにね。

>>261 マンション検討中さん
都内の私立がびみょーか？

以前浦和の学区について質問したものです。なんだかスレが荒れてしまっていたようで、申し訳ないです。。
原山中学校は、私立受験しなければならないほど、一般的な公立中学より悪いのですか？？
一応中学受験は岸中学区だとしても希望でした。岸中はレベルが高く、普通の子は内申点とりずらいと聞きました。それだけ優秀な子が多いのでしょうが、それを聞いて、頑張っても上に上がれないよりかは牛後より鶏口じゃないですが、中学受験にもし失敗して原山中に通うとしても本人が頑張ればそれも良いかな、なんて思ったのですが、原山中の荒れ具合？が気になりまして。
浦和の中学と比べたらレベルが低くても、浦和以外の埼玉の中学としてだったらごくごく普通の公立中学という認識で良いのでしょうか？？
変な文書を長々とすみません。

また、もし中学受験して電車通勤となった場合はもう学区は関係なくなるので中学学区が微妙な東口でも、駅近なので魅力的だなと感じていました。
こうゆう意見は浦和では少数派なのでしょうか？？浦和に越してこられる方は基本学区目当てな方が多いのでしょうか。

>>264 匿名さん
岸中と常盤が周りより良いだけです。
後はどんぐりの背比べ状態。
原山も毎年、浦高、一女に合格してます。
岸中、常盤中信仰者は昔から多いのですが、浦高、一女、大宮など県立上位の効率を目指す方向きで、中学高校は公立に行かせたいと思っている方向きです。
中学から私立に行かせるかどうかは、その家の考え方とか経済力によりますので、何とも。
公立中から浦高、一女に行ってくれれば、親としては経済的にも、将来的にもありがたいですね。

中学から受験して都内の私立に行くつもりなら最初から都内に住めばいいのに。

>>267 マンション検討中さん
岸中や常盤中の学区の小学校でも、中堅〜上位の半分程度（全体の3分の1程度）は中学受験し、御三家にも入ります。特に浦和にマンションや戸建を新たに買う層は、中学受験をごく当たり前に考えています。
地元出身者を中心に学区重視の方が一定数いるのはそのとおりですが、浦和には、教育環境以外の魅力も多く、住みたい街なので、県外からも転入者が多いのでしょうね。
都内へのアクセス、適度な賑わいと落ち着き、生活利便施設の充実、治安の良さなど、色々魅力はありますね。

絵に描いたような営業トークありがとうございます。あ、日曜ですが今日も仕事か。お疲れ様です。

原山中学は学力より体力重視

260さんのいうとおり、子供が学区の中学行きたくないといって中学受験するケースは多いです。

いつから売り出しの？

>>265 匿名さん

私立の場所によりますが、朝都内に出るには湘南新宿・上野東京ラインとも結構な混雑です。
中学3年生位なら平気かもしれませんが、入学当初の通学は辛いでしょうね。

教育環境もとめて浦和にくるひとがわざわざこの学区のマンション買わないでしょ

>>269 マンション検討中さん
いやいや、地元住民だし、事実だし。

>>272 マンション検討中さん
マーカスが終わったらすぐです。

あと、マークスのモデルルームの廻り、何かの工事始まったのが気になります。商業ビルですかね。あの場所にマンション建ったら、学区も良く、駅近だから相当人気出そうですね。

マンション。野村売り出し遅れたから工事始まっちゃったよ。ファミリー層全部持ってかれるな

あそこら辺再開発するんですよ。いま高額で東口マンション買うのはアホですよ。ちなみにヨーカドーは建て直すとしても残す計画と聞きました

>>279 匿名さん
ヨーカドー残るの有難いです