グランドメゾン元住吉について

874さんというか893さんですかね。
川崎に馴染みがないとのことでご参考です。
川崎市を外から見ると、工場が多い、荒れているなどの偏見があるようですが。
川崎市の各街で再開発が進み人口も増えたことで、同じ川崎市内でも地域ごとでマチマチです。そういった川崎市内でも中原区は別格だと思います。川崎駅周辺ほどの派手さはないものの、住宅地と商業エリアのバランスが取れていて、学校も荒れてるところは少なく、とても住みやすい街だと思います。主要路線の東横線で都内や横浜にアクセスしやすいのも特徴だと思います。
さらに、元住吉ではブレーメン通り商店会もあり、この街に愛着を持って住まれている方が多いかと思います。

ヴィンテージマンションの条件
●都内の人気エリアにあること。：この時点で川崎市の物件は全滅。
●ハイグレードな住居用物件として建てられたこと。：川崎の中で頑張っていてもこの仕様ではね。
●築後10年以上で棟内に1億円以上の物件が存在していること。：これも無理だね。

>>901 匿名さん

874(＝893)です。川崎についてイロイロと教えていただきありがとうございます。大変参考になります。
同じ川崎市といっても場所ごとに特色があるのですね。このマンションを検討してから幾度となく元住吉駅や武蔵小杉駅にお邪魔しましたが、その時の私の印象は、まさにおっしゃる通りの印象でした。
学区も子育ての観点からは非常に重要だと思っていますので、学区のアドバイスも参考になります（以前も他の方？が学区についてこの掲示板で書かれていましたね）。

私も、住もうと思って住み始めた街には愛着を持ちたいと思いますし、そのような思ってる方が多い街には個人的には魅力を感じます。

>>902 匿名さん

874です。私あての書き込みかどうか分からなかったのですが、ヴィンテージマンションについて触れられていましたので返信させていただきました。

これまでいただいたコメントを拝見してもヴィンテージマンションについては人それぞれに考えがあることを学びました。902さん含め、川崎という時点でヴィンテージマンションなり得ないとお考えの人が複数いらっしゃいました。

参考にさせていただきます。

マンション価格も高値止まりして市場が停滞してきたみたいですが、ここはスレがグングン伸びて人気なんですね。

>>902 匿名さん
結果そういうことなら理解しますが、もし検討者の一人ならば、前向きなご意見などはありませんか。
みなさん、住まいとして検討しているとしても、せっかくマンションを買うなら資産価値を維持したいのが本質で、いろいろ考えられているのかと思います。

ネガ屋というのは本来どういった人のことをいうのかいまいち理解していなくて恐縮ですが、マイナス面をいう人に対してネガ屋？と一蹴するのも違うのではないかと思いました。
マイナス面を書き込む人に対して皆さんとっても厳しい…
前向きに検討している、もしくは契約者なら否定的な意見を聞きたくないのはわかるのですが、人それぞれの感じたことは認めたいと思います。
ちなみにわたしはどちらかというと前向きに検討していますが、ただ、良い面も悪い面も正直な皆さんの意見を聞きたくてここを見ています。
最後は決めるのは自分なので、冷静に見極めるために。

ひとつの意見ですが。
ネガ屋さんとは、自分から情報を出さずに、他人の書き込みに対して真っ向から否定だけする人。
さらにタチの悪い方は根拠もなく自分の思い込みだけで否定する人。そういう方いませんでしたか？

862さん、864さんの様な方はメリット、デメリットを客観的に意見されていて共感が持てます。
検討者は否定的な意見もあるが、それ以上にここが気に入っている部分が強いから検討されているのだと思います。
決して、良い意見ばかりでは気持ちわるいし、必ず欠点があって当然だと思いますが、否定で終わる方は、真っ当な検討者とは思えません。
どなたかがおっしゃっていた様に、検討者以外の第三者の目が強いマンションスレは、注目されている証？とポジティブに解釈すればよいのですかね。

ヴィンテージマンションの要件として、立地や建物といった意外に、管理や修繕がしっかりされているかといったことが大きく占める。新築分譲マンションの場合、見ず知らずの人たちが集まるわけだから、管理組合がきちんと機能して管理・修繕をすることができていくかは未知数。

ちなみにマンションは管理を買えなんてデベがあるけど、これは大きな嘘。管理会社が仕切ってなんてことしたら、いいように食い物にされてぼったくられるのがおち。

この段階でヴィンテージなんて時期尚早だし、自分たちで管理・修繕をしっかりしないとそうならないって意識がない人だから、むしろ不安。

長谷工施工でヴィンテージなんて笑止。ALCだよ。地震で壊れちゃうし、地震がなくても隙間が空いて水が入ってきちゃったりなんてことがある。

ギロチン張りの部屋もあるし、流石、長谷工。

>910
>902です。
ヴィンテージマンションがきちんと管理修繕されているというのは事実。
しかし、それ以前にマンション自体にその価値があり、
住民に資力があることが前提。

管理や修繕がしっかりされていればヴィンテージマンションになるの？
なるわけがない。
ヴィンテージマンションはなるべくしてなるもの。

>902でも書いたけど、立地が元住吉というだけでヴィンテージマンションになりえない。
それはバブルってるお隣の武蔵小杉でも一緒。
ヴィンテージの多くは在日外国人か富裕層向けに作られたという事実がある。
富裕層が元住吉や武蔵小杉のマンションを買う？
買うわけがない。（例外はあるでしょうが。）

もうちょっと地に足のついた話をした方が空虚な見栄を張るよりも役に立つと思うよ。

>>911 匿名さん
事実なんですか、どこかの情報から得られる推測なのですか、それとも想像ですかっ。
あとヴィンテージのネタはもういいのでは。くど過ぎる。

３・１１の時、ALC壊れてるよ。あと、パネルを重ね合わせてるだけだから、振動とかで時間が経つと隙間が空いてくる。

住まいサーフィンでタミーが指摘してる。

都内のヴィンテージマンションの特徴は外国駐在員家族が多い。
近くにインターナショナルスクールが多く、１００平米以上の間取りがあるから。

将来、綱島にアップルが来ても彼らはここには住まいと思います。
田園調布の戸建か、渋谷、広尾あたりでしょうか。

>>910 匿名さん

874です。ご意見ありがとうございます。管理は住人が主体的にやってこそ価値ある管理状況が生まれるということですよね。その通りだと思いますし、見ず知らずの他人同士が意見をまとめていくのは大変だからこそ、管理組合の果たす役割が重要というのもその通りだと思います。

別の方が、住人が大切と言っておられましたが、それにも通じるご意見かなと思って拝見しました。

ありがとうございます。

長谷工については、ここのマンションを検討するまでネガなイメージしかありませんでしたが、それならなぜデベたちは、なぜ長谷工に頼み続けるのか？疑問に思う様になりました。
確かにコスト安いというのが売りなのかもしれないが、欠陥を出したら本末転倒です。
また対応が悪くてはCS低下にもつながります。
冷静な目で見ても、長谷工の施工件数が他より圧倒的に多いので、賛否それぞれがあるものの、否定的な見方が目立っているのかなあという印象です。決して長谷工の見方をするわけではないです。
あと、ALCがNGだとしたら、なぜ続けるのでしょうか？これは施工の長谷工だけの問題じゃないし、もし問題だとしたら日本のマンションのかなりの数に危なくなりますよね。
これについてご意見ある方はお願いしたいです。

>>911 匿名さん

874です。施工会社によってもヴィンテージマンションになる可能性に影響するというご意見は初めて聞きましたので参考になります。

施工会社の評価は人それぞれだと思いますが、長谷工コーポレーションに対する否定的な意見を述べられる方は少なくないという印象です。

ただ、どの施工会社にせよ、地震で倒壊するといった構造上の不安があるような建物かどうかは、見た目には分からないものかと思いますので困ったものですね。

ありがとうございました。

>>913 匿名さん

874です。厳しいご意見、ありがとうございます。
ヴィンテージマンションと世間で言われてるマンションの多くが、おっしゃはような経緯で建築されたのは知りませんでした。

ありがとうございます。

ALCは構造部分ではないから壊れても倒壊には至らないからご安心を。

建築基準法では震度５強で損傷せずってなってるけど、対象となるのは構造部分だけ。なので、構造部分でないところは壊れる部材を使っても設計上問題なし。こういうところをコストダウンする設計は要注意。

>>914 匿名さん

874です。すみません、私あての書き込みでは無いと思いますが、ヴィンテージマンションを書き込みしたのは私なので返信させていただきました。

私もこれほど皆さんからたくさんのご意見をいただけるとは予想していませんでした。それだけ、良い意味でも悪い意味でもなく、皆さんが興味関心の高い話題なのかなとも思いましたが、不快に思われる方もいらっしゃるのではとも思っていました。

ご不快にさせてしまう話題の発端を作ってしまい申し訳ありません（何ができる、というものでは無くて恐縮ですが）。。

長期修繕計画では、自然災害は考慮されていない。３・１１の時、ALCや乾式壁が壊れたりしてるんだけど、補修費用をどう賄うかが問題になった。ひどいケースでは費用調達ができずに、補修が進まないなんてことも。 そういったことも考慮しないとね。

>>917さん

> 管理は住人が主体的にやってこそ価値ある管理状況が生まれるということですよね。その通りだと思いますし、見ず知らずの他人同士が意見をまとめていくのは大変だからこそ、管理組合の果たす役割が重要というのもその通りだと思います。

賛成ですがどうやるかが難しいのです。
先ずは今までのマンションで理事経験者を理事に据えることだと思います。
それも数年で変わるのではなく、４，５年はやっていただくのが
秘訣です。またデベロッパーの子会社の管理会社では先がありません。
はやめに管理会社の変更か管理人を個人で雇う方式が良いと思います。

>>924 匿名さん
デベの子会社でも全て悪ではないと思います。
というのは理事を経験して管理会社と接点を持った立場で書いてます。
子会社のメリットはそのマンションのことをよく理解しているし、アフターにも便利なところがあります。
理解会の方で知見のある方がしっかりとチェックできていれば、管理会社に支配されるようなことは考えにくいです。最近は管理会社同士の競争も激しくなっているようなので、あぐらを書くような会社は少ないのではと。
積水の子会社はどうなのか知りませんが。

もういいからさ、元住吉と検討の話しようぜ

長谷工はコストダウンに徹した会社。以前は中堅デベの物件を扱うことが多かったんだけど、ミニバブル後の不動産不況で中堅デベが倒産していった。その一方で、設費の高騰でコストダウンが必須となって、大手デベが長谷工を使うことが多くなった。当初、大手では野村が多くて、長谷工プラウドなんて揶揄されていたことからか、ブランドイメージを維持できないと判断したのか、野村は長谷工施工物件はオハナと別ブランドにした。

あと、長谷工の特徴のもう一つは、自社で土地を仕入れてプランニング、設計を行ったうえで、デベに持ち込んで施工を請け負うケースが多い。なので、実質的なデベは売り主ではなく長谷工だったりする。内覧会にも売り主ではなく長谷工が対応に出て、のらりくらりとかわして補修を渋るなんてことをする。いわれるとおりに補修したらコストかかるもの。

売主が内覧会の対応する場合、補修費用は発注時の費用に含んでるのが通例なので、売主の懐は痛まない。なので、売主の基準に従って対応するってのが大きな違い。

>>926 匿名さん
神奈川でも壊れたとしましょう。
さて、そんな材料を使っているマンションに対してあなたはどうするの？
ここのマンションの図面を見てますか。
ALCをどれだけ使われてるか知ってますか。

ALCがどこに使われているのかわからない人もいるようなので補足を。ALCが使われるのは、バルコニー側と共用廊下側の壁。間取り図で、この部分にハッチがかかっているのと、コンクリの柱との境界に区切りがあるので、見方を知っていれば誰でもわかる。

ちなみに戸境壁が乾式壁の場合も、同様にハッチがかけられているのとコンクリの柱との境界に区切りがあるのですぐわかる。ここは戸境壁はコンクリだから、柱と連続してるでしょ。

まあ、高い買い物だから、設計図書の確認位はするべきだけどね。

>>929 匿名さん

素人ですが、私なりの別の見方です。
施工会社にとってマンション建設は儲からない上に、対応が面倒なのでやりたがらない仕事と聞いたことがあります。
そんな中、3.11が起きてからは建設会社にとって東北に仕事があるので、マンションより優先されているのではないかと。
一方、長谷工はコストカットがデベに評価されているのも事実かもしれないが、マンション領域に特化しているため、東北に向けることもできず、必然的にマンション施工が増えているのではないか。という推測です。

>>931 匿名さん
勿論、ALCの使われてる位置は検討する部屋の図面で確認しています。
それで、ここで長谷工ALCをご意見されて、どうされたいの？通りすがりのネガ屋さん？

ヴィンテージなんて議論してるんだもの。その前にちゃんと建ててくれるかを心配すべきなのに。

管理会社がデベの子会社であるかどうかよりも、管理組合がきちんと機能して、自分たちで主体的に方針を決められて、管理会社をコントロールできるかって方が重要。

管理とは少し別だけど、小杉のMSTなんかは管理組合で修繕積立を定額積立に移行している。デベの作る段階的値上げと定期的な一時金徴収って、未納問題を引き起こすリスクを抱えている。

ヴィンテージとは別の話かもしれませんがデベによって管理に対する考え方が多少違っています。
スミフはよく高いばかりで傾くは、ALCはズレるはと特に神奈川県では踏んだり蹴ったりのデベですが管理だけ？はコスパ重視でよく働いてくれます。はっきり言って安くて使える管理会社です。建物でガッポリ取ってるから管理は良心的なのかもしれません。

メインバンクは同じながら現場ではライバルの三井レジはノンビリしているというか管理費はやや高めでコスト意識も甘いですが若くして家庭に入ったような世間ズレしていないセレブマダムの金銭感覚にはちょうど良い見たいです。エスカレーターや噴水を止めると怒り出します。

一次購入の若い世帯をターゲットにした物件はバーベキュー広場だのなんだの大規模ならではと嘘をついて共有設備にお遊び系施設をやたら充実させます。で、いずれ利用率が減ると大赤字の無用の長物に成り下がります。

中国人向けの物件も中の施設は充実しますが最上階のレストランラウンジでお友達大集合、オムツとか平気で取り替えてそこらへんのゴミ箱に放り込みます。公共の場所の片付けとかゴミを持ち帰る習慣がないのだそうです。なのに共有設備が大好きでデベはわかっているのに殊更ゴージャスに作ります。

積水ハウスは戸建のメリットデメリットを知り尽くしたデベなので戸建信者が多い東横線沿線では強みを発揮するのではと期待させられます。
しかし、同時に戸建からの住み替え者って管理やサービスが有料という考え方がまだまだ浸透していないのでヴィンテージとまでは行かないまでもマンションライフを豊かに過ごすには難しいエリアかなとも思います。

急行も止まらないような川崎市中原区のマンションでヴィンテージって…
もちろんなりますよ。人によっては。

この服おしゃれですか？と色々な好みの人に聞いているようなものです。
定義のはっきりしていないものは聞くだけ無駄です。
売りたい不動産会社はもちろんなりますと言うし、その他の会社はなり得ないと言います。

ただ、数字は嘘をつきません。
ここで得られる賃料収入に対してローン支払い額、購入諸費用、管理費、積立金、税金その他諸々を計算すれば投資対象としては全く期待できない物件だということは素人でもすぐにわかります。
つまり一般的に言えば高すぎです。
ただ、買う価値があるかどうかは個人の判断次第です。

ペラペラのナイロンの袋にプラダと書いた鉄の板を貼り付けたカバンに数万円出すかどうかは個人の趣味でしかありません。

数字は嘘をつかないというなら、まさに第１期結果とマンションギャラリーの盛況さが語っているのではないですか。第１期は出来レースといっても高額な部屋も売れていたはず。抽選数もそれなりにあった。
なんだかんだ言っても、概ね良い条件の部屋から順に売れ、売主も申し込みの入った部屋を優先して販売している様に見えます。
つべこべ言ってる方は検討者か否か知りませんが、後になればなるほど、残り物しかなくなる方向かなと思います。ここのマンションはその傾向が特にあると思います。その上で第２期が非常に重要なタイミングではないかと思います。

不動産に関しては数字は嘘つく。大人気物件でも数年後振り返るとダメ物件に。

ネガ屋さん

ああ言えば、こう言う 笑

自由が丘半径、駅5駅以内で、
ここより良い物件あったら教えてください。

坪単価300以下が条件でお願いします。

意味不明というか根拠がない。人気の中身によっても違うはず。

ネガ屋が必死になってるということは、

二期も完売だな

>>944 マンション検討中さん
政治に例えると
共産党がネガキャンしても、自民党は着々と動いてしまうイメージかな

最近だと、都知事選みたいですね。

座布団3枚‼︎

決して100点満点の物件ではないけど、
個人的には87点ぐらいはとってるから、
うちは買うことにします。

>942
「自由が丘半径、駅5駅以内」なんて意味のない基準で喚くなよw
だからここの購買層はレベルが低いって言われるんだよ。