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匿名さん
[更新日時] 2024-05-22 17:44:00
物件概要
所在地
東京都文京区小石川二丁目3番1(地番)
交通
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 (8番出口) 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 (4a出口) 都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口) 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口)
種別
新築マンション
総戸数
107戸
そのほかの情報
構造、建物階数:地上8階 地下2階建(実質、地上9階 地下1階建相当) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年12月下旬予定 入居可能時期:2016年02月中旬予定
会社情報
売主・販売代理
[売主]株式会社NIPPO [売主]神鋼不動産株式会社 [販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
分譲時 価格一覧表(新築)
» サンプル
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ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判
1901
匿名さん
2017/08/20 10:35:24
御高説はもう結構ですので、あの醜悪な建物は具体的にはどうなるのですか?
取り壊すにしても誰がいつ頃行うのでしょうか?どなた教えて下さい。
1902
通りがかりさん
2017/08/20 10:49:02
醜悪な建物と感じるのなら、仮に建っていたとしても醜悪な建物なんじゃない?
1903
匿名さん
2017/08/20 13:33:59
1904
匿名さん
2017/08/20 14:25:59
文京区 はこれから所謂二流三流のデベの開発が活発化し、新たな住民が流入してくるのではないか?
1905
マンション検討中さん
2017/08/20 14:28:19
住民を装っている人の書込みが多いね
>>1901
デベに向けて言うことだと思う
1906
匿名さん
2017/08/20 14:54:25
>>1904
所謂二流三流のデベが起こした事件だと思うよ。
真っ当なデベなら文京区 の行政指導には従うからね。こういう事態にならない。
1907
匿名さん
2017/08/20 19:26:50
1908
マンション検討中さん
2017/08/20 19:41:42
ここも販売は三菱地所 でしたよね。
販売だけでなく三菱地所 が施主に入っていたらよかったのにね。本当の億ションにできていたかもしれません。
1909
匿名さん
2017/08/20 20:18:32
>>1908 マンション検討中さん
そうですね。ただもう三井、三菱の一流どころは小石川近辺には手を出さないでしょう。結果として中小のデベロッパーがそれなりの物件を出し、それなりの購買層が他区から入って来る。
1910
匿名さん
2017/08/20 20:55:12
スミフ の建築計画のお知らせの標識が出てましたよ。それなりの広さの敷地。
大熊整美堂の跡地だったかなあ。
1911
匿名さん
2017/08/20 23:13:38
>>1901 匿名さん
デベロッパーが最高裁まで争うと仮定すると、決着がつくまであと数年かかるでしょう。
それまでは、「醜悪な建物」はそのまま残り続けるでしょう。
最高裁で決着がついたあとは、次のいずれかの展開になるでしょう。
① デベロッパーの勝訴で終わり、取り消された建築確認(変更確認)が復活し、マンションが完成して販売が再開される。
② デベロッパーの敗訴で終わり、デベロッパーが建物の上層階を減築し高さ22メートル以下にして建築確認を取り直し、マンションを完成させて販売を再開する。
③ デベロッパーの敗訴で終わり、デベロッパーが建物を全部取り壊して新たに建築確認を取ってマンションを(22メートル以下の高さで)建て直し、販売する。
④ デベロッパーの敗訴で終わり、デベロッパーが本プロジェクトを諦めて撤退する。おそらく建物はデベロッパーが取り壊して更地にしたうえで、土地をURに売り戻す。
上記①~④のうち、おそらく①(デベロッパー勝訴)の可能性は小さいでしょう。
そうすると、②~④のいずれかですが、たぶん、デベロッパーにとって損失が最も小さくて済むのは②でしょうかね。
減築にいくら位の費用がかかるかにもよりますが、建物を全部取り壊して建て直すよりは安く済むのではないですか。
④を選択すると、デベロッパーは本プロジェクトからまったく売上を得られないだけでなく、URに対して損害賠償責任を負うのではないかと思います。
1912
匿名さん
2017/08/21 05:22:27
>>1911 匿名さん
ありがとうございました。大変良く分かりました。
1913
匿名さん
2017/08/21 10:23:14
> そうすると、②~④のいずれかですが、たぶん、デベロッパーにとって損失が最も小さくて済むのは②でしょうかね。
建築工事に着手する意思決定に関わった人の責任が大きいと思うのですが。
裁判が確定する頃には退職してしまっていて、事情がわかる人が社内にいなくなってそうです。
1914
マンション検討中さん
2017/08/21 15:58:17
減築して出た物件の単価は相当安そうだね、今から楽しみだ
1915
匿名さん
2017/08/21 16:50:08
1916
匿名さん
2017/08/21 17:01:15
1917
匿名さん
2017/08/21 18:00:53
躯体を壊さないと2階分下げることはできないでしょうね。
1918
匿名さん
2017/08/21 23:08:28
エレベーターや配管、それに屋上の構造物は・・・
そしてなにより建物本体の強度は保たれるのでしょうか?
1919
匿名さん
2017/08/21 23:49:17
絶対高さ制限の施行の間際に
建築確認を取得することのリスクを
NIPPOの弁護士は軽く見たのですかね。
裁判になってから頑張るよりも
リスクのことをあらかじめ顧客に分からせる方が
大切だと思います。
1920
匿名さん
2017/08/24 15:20:35
減築して再販売すると安さに惹かれて色々な購買層が流入して閉鎖的なこのエリアが活性化するという利点がある
1921
名無しさん
2017/08/24 15:38:42
1922
匿名さん
2017/08/25 04:55:54
まあ色々問題があっても上だけ削るというのはやって出来ないことでもないだろう。
しかしそれは相当先の、かなりの年月が経ってから話になるだろうな。
一方で住環境は一向に良くならないまま
1923
匿名さん
2017/08/25 08:09:18
住環境の改善を求めてきたのにね
廃マンションの麓でこれから10年は住むことになるわけだな。
お年寄りだと死ぬまでこのままか...
これはどう考えても訴訟のための訴訟なんだろうな
1924
匿名さん
2017/08/25 10:43:41
>>1923 匿名さん
仰る通り。誰も得しない不毛な裁判がまだまだ続き、住環境は一向に改善せず。
1925
匿名さん
2017/08/25 12:23:57
所謂二流三流デベロッパーがやっていること。さらに建築士の素養に問題あるだろう。アヤシイ建築物を設計してはいけない。
1926
匿名さん
2017/08/25 12:46:35
1927
匿名さん
2017/08/25 13:17:50
所詮二流三流デベロッパーしか開発しない立地という事。3Aや番町とは違います。
1928
匿名さん
2017/08/25 14:05:57
1929
匿名さん
2017/08/25 16:10:43
白金2丁目の三菱タワーもこちらと同じく、高さ制限施工ぎりぎりに滑り込ませた物件なのですが、認可取り消しの可能性ありますかね。
1930
匿名さん
2017/08/25 19:34:30
> これはどう考えても訴訟のための訴訟なんだろうな
担当役員はその間に円満退社かな。退職金を受けて・・・。
1931
匿名さん
2017/08/25 21:35:03
1932
匿名さん
2017/08/25 22:35:17
民間の検査機関か…文京区 元都市計画部長の再就職先とか。
1933
匿名さん
2017/08/26 16:50:47
ルサンク小石川については、設計事務所と指定確認検査機関の責任がいろいろいわれています。
もちろん、彼らに問題がなかったかどうかはよく分かりませんが、少なくとも、デベロッパーが文京区 の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていたならば、これ程ひどい事態にはなっていなかったはずです。
文京区 の指導に従わなかったのはデベロッパーの判断であり、そのことについて設計士と指定確認検査機関に責任はないでしょう。
>>1929 匿名さん
白金二丁目の三菱タワーの建築確認について、今までに審査請求とか訴訟になっていなければ、建築確認の有効性をこれから争うことはできないと思います。
1934
匿名さん
2017/08/26 21:00:08
デベロッパーが文京区 の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていたならば、これ程ひどい事態にはなっていなかったというのは、全く同意です。デベロッパーの意思決定した役員に、重大な責任があると思っています。
しかし、設計者や確認した検査会社社員にも責任があると思います。専門職の人が、デベロッパーの言いなりになっていいものですかね。法令不適合のマンション建設をしようとするデベロッパーを止めさせるのも、専門職の役目ではないかと思いますけど。
いかがでしょうか?
1935
匿名さん
2017/08/26 23:27:42
>>1934
レスありがとうございます。
不動産業界に対するいかがわしさみたいな偏見があるわけですが、個人のレベルでは木造住宅が密集する火災に弱い地域とか崖地で擁壁をちゃんとしないと下の家が崩落リスクにさらされるような土地をどうにかするのは難しいのです。それを解決できるマンション開発というものが、単に企業の利益だけでなく周辺地域の住民の福祉になるというそういう認識が広まらないと、いつまでも誰の利益にもならない不毛な訴訟が頻発することになると思うんですよね。
違法な開発をさせるような行政の問題や、一部の不良な業者を淘汰する必要があると思います。
1936
匿名さん
2017/08/26 23:31:32
>>1934 匿名さん
それは、そうですね。
しかし、役所の指導にも従わないデベロッパーに、設計事務所とか指定確認検査機関が説得してやめさせるのは難しかったでしょう。
もともと、避難路の問題は、清水建設 が設計を担当していた時から、当局に指摘されていたらしいです。
その問題点が後任の設計事務所とか指定確認検査機関にきちんと共有されていなかったようで、それが本件のひどい事態を惹起した一因のようです。
1937
匿名さん
2017/08/27 00:27:20
設計事務所や指定確認検査機関の説得をきかないとは、困った開発業者がいるもんです。
元々は清水建設 が設計を担当していたのですか。清水建設 が撤退したのは、開発業者とうまく行かなかったからかもしれませんね。
1938
匿名さん
2017/08/27 10:49:00
>>1936
UHECとERI、複数の検査会社で受審したような話でしたが。
2社とも避難階段を設けないでいいと判定したのでしょうか。UHECの方が建てる側にとって都合がよかったのではないでしょうか。
1939
匿名さん
2017/08/27 11:50:31
>>1938 匿名さん
「複数の検査会社で受審した」というのは、たしか神鋼不動産のコメントでしたよね。
どこまで厳密に検討したのかが問題だと思います。
傾斜地における避難階をどう考えるのかというのは複雑な問題を含んでいますので、当初の設計を担当していた清水建設 でさえ十分に理解していなかったのかもしれません。
問題点を指摘された清水建設 は当初の設計案のままでは無理だと判断して撤退したのだと推測しますが、そのときの問題意識がきちんと共有されることなく、複数の検査機関に審査してもらったとしても、的確な検討ができたのか疑問だと思います。
1940
匿名さん
2017/08/27 13:42:11
避難階段は、それ程までに設けたくないものですか?
安全側に設計すればいいのではないですか?
設計者も検査会社も安全な住まいを提供することが使命であるなら、施主に避難階段を設けますと言えばいいのです。
施主の言い分だけ聞く仕事なら専門の資格は要りません。
1941
通りがかりさん
2017/08/27 14:18:18
>>1940 匿名さん
そこがよく判らないところです。
争いの耐えない土地なら尚更、突っ込まれそうな要素をつぶしておいて、「文句は言わせないぞ」とすれば良かったと思います。
1942
匿名さん
2017/08/27 15:24:53
> 役所の指導にも従わないデベロッパーに、設計事務所とか指定確認検査機関が説得してやめさせるのは難しかったでしょう。
本当にそうでしょうか。
指定確認検査機関が建築計画への疑義を呈し、デベロッパーが従って建築計画を直すフィードバックができることが、建築確認事務の民間開放の前提にあるわけです。
民間会社だから言うこと聞かないというデベロッパーがいるのなら、民間開放はしてはいけなかったことになります。
1943
マンション検討中さん
2017/08/27 16:16:43
NIPPOの弁護士が、NIPPOに行政の指導に従わせないといけない。
ひどい事態になってから、延々と行政を相手に裁判するのも、おかしな話と思ってる。
1944
匿名さん
2017/08/27 21:47:38
行政指導には法的拘束力はないので、従わなくても違法とはいえません。
駈込みで変更確認を取得しても、変更確認が建築基準法に適合したものであるならば、取り消されることはなく、建物は適法となります。
デベロッパーが変更確認によって問題が解消したと判断して、絶対高さ制限の発効前に26メートルの建物を建てることは、実際に変更確認が建築基準法に適合したものである限り、法律上は問題ないことなので、弁護士としては止めようがないのではないですか?
設計事務所も指定確認検査機関も関与の上で変更確認が出されているので、変更確認によって問題が解消したとデベロッパーが主張すれば、弁護士がそれに反論するのは難しいでしょう。
無理やり止めようとしても、弁護士が解任されるだけでしょう。
変更確認によって問題が解消したというデベロッパーの判断が甘かったために、変更確認が取り消される事態を招いたのです。
その甘い判断を設計事務所も指定確認検査機関も正すことができなかったのは、(彼ら自身の問題もあるでしょうが)清水建設 の設計担当時にすでに当局により指摘されていた避難路の問題が、きちんと(後任の)設計事務所と指定確認検査機関に共有されていなかったことが一因らしいのです。
問題をきちんと共有しなかったのは、デベロッパーに原因があるのではないかと思われます。
1945
匿名さん
2017/08/27 23:11:16
>>1944
駆込みで絶対高さ制限の間際(1週間を切る程ギリギリなみたいですね)に変更確認を取得して、それが法令不適合だと大変な事態になる。文京区 が行政指導したのはこのような法的リスクが大きいこともあったでしょう。
法的リスクを軽視してはいけない、このことはNIPPOの弁護士がNIPPOに分からせないといけないでしょう。
それで、現実に大変な事態になって、今度は行政を相手にいつまでも裁判を続けるというのは、弁護士として正しいのですか?
その辺りがとても疑問に感じるのです。
1946
通りがかりさん
2017/08/28 00:37:17
UHECは絶対高さ制限の施行の前までに超特急で変更確認の審査をしたと思われる。その結果がこれか。
1947
匿名さん
2017/08/28 01:11:12
>>1945 匿名さん
結果的にはひどい事態になってしまったのですが、当時、駆込みの変更確認で問題が解消されたとデベロッパーは「確信」していたのでしょうし、設計事務所と指定確認検査機関が関与して出された変更確認について、建築の専門家でない弁護士が疑問視して、絶対高さ制限を守るようにデベロッパーを強く説得するのは、当時の状況では難しかったと思います。
おそらく、弁護士も、清水建設 の設計担当時にすでに避難路の問題が当局により指摘されていたということを知らされていなかったと推測します。
もし弁護士がそのことを知っていたら、変更確認が取り消されるリスクがあるとデベロッパーに忠告したと思います。
1948
マンション検討中さん
2017/08/28 01:28:43
建築の専門家でない弁護士(?)が裁判を提起しているのですか。それで見通しが立つのですか。何だか凄い話ですね。
1949
匿名さん
2017/08/28 03:18:13
弁護士は、建築の技術的側面については、専門家ではないという趣旨です。
少なくとも、設計事務所(建築士)とか指定確認検査機関の方が、技術的側面については弁護士よりも専門的知識があるはずです。
そういう趣旨で書いたのですが、文脈上そのように読み取れませんでしたか?
1950
マンション検討中さん
2017/08/28 08:18:53
建築の専門でない弁護士
法的リスクが分かってない設計事務所と確認検査機関
それらの人がNIPPOを支えているわけですか。
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