ル・サンク小石川後楽園（5）

振り幅の偏った主観でまたまた枯れてる感じですかね。

実際NIPPOや神鋼の現状が伝わってこないのでさしたるトピックもないわけですが…

『もし。裁決がなく、契約者→購入者によって瑕疵担保責任を問われる損害賠償請求に後日なっていたらどうだったかな』
と仮想することがあります。

「人権侵害」を根源的な理由において書かれたあの訴状は、開発反対派さん数名の「闘争」のベクトルの延長線上にあり、当然「利益不利益」を争うかたちでの代物でした。

傍からみれば。
開発するなという意志の表れの極みであったり、大災害時に救助が後回しになるその可能性を解消しろよという訴えであったりもして、印象は正直微妙で…
「購入者→所有権保持者が将来的に被る不利益＝避難経路の不備？」と比すと、関係性の強弱から言って感じさせる違和感を孕まざるを得ないもの、でした。

裁決が出ているいまとなってはそんな理由もあんな経過もすでに二次的な話…
現在では、審査会の判断の正否から、解釈の違いを孕む法の前で建造物に違法性があるかないか、が司法上で精査されているわけですね。

ここで。

「上棟後では審査請求人は利益不利益を争えなくなる」というあの書き込みを鵜呑みにしたとして。
裁決がなかった場合の未来、相当な後日、住民となった購入者から瑕疵担保責任を問われる形で訴訟が起きたとした際に。問われる事態の本質とその解決策とは…どんなものなのだろう？

…そんな半実仮想を最近よくもつんですよ。

都筑の杭工事の不正による傾斜問題では、住民の総意に近いレベルの判断を汲み、全４棟建て替えという解決法をデベ側が打ち出しました。近隣者の人権云々の思考や視点は伝聞がありません。

で。比してこれ、裁決をもたなかった場合の未来のルサンクだったら、どうなのよ。と。

結果、実際住人の対安全面での意識と「利益不利益」感覚が、法の適否とは若干距離をおいて、現実に則して顕れる初めての機会になったはず、でしょうね。

そして。現実的な対処解決手段を、割と早期に、我々は知ることもできたはずだと。

契約者、購入者、実際住人が「あの車路でいいよ(笑)」と容認したなら、既存不適格でもあの地は開花し、変わらずに新たな歴史を刻み続けていったのかな…とか
屈強な訴えがあった場合、建て替えにまで至るコトなのか、事態の「本質」や「程度」も識れることになったろうに…

とか想った次第。

続きになりますが。

事態が複雑な経緯をもちすぎて、対する見方や思考やスタンスも多岐にわたり、多角的すぎる現在、

残っているのは…

９割完成している「置物」と、渋い坂道の風景の途上感、法律の真意、表現の曖昧さ、区分・適用の難しさ、遠い先を見通すことが困難な残念さ。…等々。

それはそれで前代未聞のサンプルになって残ってゆくわけですが。

もし。あのまま日々が過ぎ、107戸の生活が成立し避難経路に不備があるとある日住民が知った時、コトはどうなったか、どう解決されていったのか？

それは、わからない。もう失われてしまったわけです。

刑事罰と別に、杭の不正に起因した傾斜問題を多数住民の意志で未来が決定されていった…あの「本質的な事態の流れ」のようなものを、ルサンクの契約者の立場に置き換えその「程度」を意識する…その思考や評価のスタンスを、我々世間は、もう持ちえないわけです。

これ、かなりデカいことだったと思ってます。

法律上の価値と法律論上の価値と実際住人の抱く価値観、直接の利害関係内にあり「生活＝実人生」の上で選ばれゆく未来の体感的価値あるいは相対価値…

これらはすべて異なるものだと私は考えています。法治国家の国民ですけどね。

対手付け金の補償もらったから。
認定保育園に通わせる生活設計が破れたから。

当事者たちの実感、利益不利益の体験価値ももちろん大切で、忘れてはならないものですが、事態の本質を定めきる要素にはなりません。

審査請求により、審査会の判断によっては完成直前の建物の全契約が解除されることにもなりうるというその事態、その重さ

現在の審査会や請求制度が孕みもつ価値と功罪、その実際


それらは、住民の意志が瑕疵担保責任を問う訴訟に仮になっていれば、わかりやすく手にとれたのにな…と思ってしまうんです。

もちろん
法治国家に済む者の仮想と感想ではありますが。

契約者さんたちの想いや未来が最優先される「普通の未来」が普通にあってもよかったなと。

時々振り返ってしまうんですよね。

不幸な話です。実際。

上記

×　半実仮想
○　反日仮想

×　刑事罰と別に、杭の不正に起因した傾斜問題を多数住民の意志で未来が決定されていった…あの「本質的な事態の流れ」のようなもの

○　刑事罰と別に。杭の不正に起因した傾斜問題で、多数住民の意志によって未来が決定されていった…あの「本質的な事態の流れ」のようなもの

……
以上、誤表記、失礼しました。

>>1282さん
> 住民の意志が瑕疵担保責任を問う訴訟に仮になっていれば

避難施設の不備は、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すると思いますよ。


NBL 875（2008.2.15）号
建物の瑕疵についての施工者・設計者の法的責任
http://www.shojihomu.co.jp/nbl/nbl-backnumbers/875-nbl

渡辺健寿法律事務所
建物の設計者等が負う不法行為責任
http://www.watanabelaw.jp/seminar/pdf/k2011-09.pdf

江副哲弁護士の建設現場トラブル相談所
設計図どおりに施工したものの瑕疵があった場合、施工業者に責任はある？
http://const.fukuicompu.co.jp/trouble_construct/vol15/

そっちじゃないですね(笑)

(裁決がなく)
訴訟になっていれば

ですね。
読みの重心がまるっきり違いますわ、毎度のことですが。

…疲れるわ。

>>1285さんは>>1284さんのリンク先は読んだのですか？ かなり重要な判断がされている様ですけどね。

居住者等が、設計者、施工者の不法行為を追及できるという判例ですよね。

重要な判断は世の中に五万とありますよ。

私の書いたものの本意に付随するだけのトピックを、毎回毎回疑問符をつけてレスする、しかもその読み方が誤りだと言っているわけですが。

グレーゾーンのままで完成し、開発反対派と関わりなく住民本人たちが訴訟を起こした際に、今回の事案の相対的なスケールが初めて判ったのになあ…という感想ですが、何か？

筋違いの読みばかり重ねてレスつけるだけつけるから、みんな返答にも話題の発展にも困り、どんどん過疎っていってる現状でしょう？

杭の不正の都筑の件と比較して、事態がどういう規模で解決されてゆくのかを仮想しているという私観をちゃんと書いてるじゃないですか。

1＋1は2で重要なことが書いてありますが読んだのですか？

…などと問われても当惑するだけですわ。

論者の思考でなくクレイマーの思考なら話は別ですがね。

×　半実仮想
○　反日仮想 → ×

○　反実仮想


二重の誤りとなりました。誤表記申し訳ないです。

>>1161
↓の開発業者は係争中の物件を販売しませんでした。

（仮称）目白御留山テラス新築工事
http://www.geocities.jp/daigiri91220/20091218.htm

>>1290さん
新日本建設も2004年頃からマンション紛争になっていて強引だと思いましたが、販売して購入者を巻き込んだりしなかったのはマシでした。

「係争中」「紛争」という言葉を使われてますが、開発許可はいま現在も生きてるんですよね？

とすると。
審査請求は開発許可の再審査申請で反対派が負けて、その後すぐに出されていたんでしょうが、裁決まで三年？ その間にどういった裁判があったのか教えてもらってもいいです？

また、「紛争」という言葉の法律上の定義は一種かどうか知りませんが、具体的には「どのような状態」を言うのでしょうか？

過去ログでわかるように、販売開始や完売の声や細部の情報交換の声ばかりでまったく問題なく進展し続けていて、ある日突然の裁決で現場が止まったという印象でしたよね。

たとえば。現場の基礎程度の段階で、仮囲いにＣＭがありさらには「一期完売御礼」とまで出ている工事所もよく見かけますよね。

一期、二期などの区分もそれぞれでしょうが、係争や紛争の概念がはっきりしないと、数名の住民がゴネていれば「予約(契約)」すらできない感じなんでしょうか？

また、例の「上棟前・上棟後」という区切りで捉えるならば、別棟の低層階を残しすでに実質上棟済み。これを一期と仮に捉えるなら、「契約(予約＝手付け金払いの状態)」はおっしゃるほど非難されることでも、特に悪質な極端例であるとも思えないのですが…
？

また、「契約」でなく「販売」済みであれば、すでに外部が関わって建築確認の審査請求などできないように思うのですが…？

社宅があった時代から折り合いが悪かったと某掲示板にありましたが、その遺恨や、13年前のやりとりなど…からデベを良く思わず批判や口撃をされるのはまったくかまわないと思います。

ただ、ルサンクの場合は、裁決の出た時期を絡めてかなり特殊な事案だと認識しないと、係争や紛争やその他もろもろをきちんと区別し色分けしなければ類例をみつけることすら難しいと感じています。

当然、一市民の世間一般的な知識によるものなのでこうして専門家の方にお伺いするわけですが。

ＣＭまでうって予約を受け付けてしまったことは、やはり責められること、もしくは違法だったんでしょうか？

また、その呪縛から逃れられるのは、三年以上かかる現場だといつ？になるのでしょう？

すべて開発許可、建築確認ありきだと考えて書いてみました。

>>1282 匿名さん
購入者が入居する前、近隣住民が利害関係者の時に対処した案件ですので、おっしゃる通り、実際に住む人が何を考えるかは誰にもわかりません。

当事者不在で話が進んだという意味ではひどい話ですが、こうなってしまった以上は少しでも良い利用方法がされるといいですね。

>>1292さん

2012年9月 住民が東京都建築審査会に審査請求
2013年2月 デベが建築工事に着手
2014年3月頃 東京都建築審査会で口頭審査が予定されていたが、ユーイックが車路の勾配の変更確認を行ったために延びる
2014年6月 デベが販売活動開始
2015年9月 東京都建築審査会が口頭審査、同日付けで執行停止
2015年11月 東京都建築審査会が建築確認取り消し裁決
2016年5月デベが東京都を相手に提訴

ここは12年前から継続して争訟になっている物件

>>1294
2014年の夏に市川猿之助の広告をしていましたね。
2014年3月に予定通り口頭審査が開催されていれば、神鋼が事態のまずさを知って、販売を始めたりしていなかったのではないかと。設計者と検査機関の判断ミスでしょうか。

>>1295 さん
結果的にはその通りです。
ルサンク小石川の件では、変更確認が中途半端なものであって、車路の避難階段の問題にきちんと対処していなかったことが致命傷になったようです。
変更確認をしていなければ、早期に口頭審査が開催されて、工事が進む前に建築確認が取り消されていたはずです。
他方、変更確認が車路の避難階段の問題も解決した完璧なものであれば、建築確認の取消しに至ることはなかったはずです。

なお、「『契約』でなく『販売』済みであれば、すでに外部が関わって建築確認の審査請求などできない」という点については、建物の完成時までは建築確認の取消しを求める訴えの利益は失われないというのが最高裁判例ですので、マンションがたとえ販売済みであっても、竣工までは建築確認の取消しを求めることは可能です。

ルサンク小石川の件で、建築確認が争われていたにもかかわらず販売に踏み切ったのは、NIPPOが勝てると自信があったからでしょう。建築確認が争われているマンションを、紛争決着前に業者が販売した例は多数あると思います。

沢山のご意見と知識ありがとうございます。

そうなんですよね。開発反対・容認双方の多数近隣の方々を含めてやはり完成間際の中断でしたから「良い」結果、良い方向に向かえばと。

元業界さんという方が書かれたように、解決には、専門家内での論議はもちろんですが、一般的な目線やその思考スタンスが活かされて解決することもあるわけで、様々なイメージや切り口があればスレも豊かになってゆくと考えます。

12年前…もそろそろ13年前かなと考えて13年前？という表記をしています。

審査請求が出されていて審査会による質疑が終わっていない状態が「係争」もしくは「紛争」なんでしょうか？

審査会が初期の段階で全設計を精査し口頭質疑をし裁決をくだす…のが理想的でしたよね、やはり。

一部で言われているように、高さ規制の条例が有効になる前に駆け込みで建築確認、口頭質疑を延ばして時間をとり現場を完成しきる、そのための変更確認

…であったかどうか、デベ側の意図はやはりユーイックの関与も含めて重要でしょうね。

だとすると、審査会の裁決がないまま完成して、どの時点で「係争」状態ではなくなるのかも気になりますね。

建築確認がおりて以降はほとんどの工事がその施工方法や時間、実際影響に対しての問題になり「近隣からのクレーム」という捉え方で対処されてゆくのが普通でしょうから、その点では、一通逆送問題も含めて数々の「橋」をデベは渡ってきたように思います。

世の中のすべての建築工事は、やはり「建築確認＝建築・予約販売開始可能」だと考えてしまうわけですが、その点はいかがでしょう？

NIPPOと神鋼で判断が違っていた、そもそも神鋼は十分な情報を得てなかった、ということはないですか。
審査会でルサンクが違法建築であるとの判断が下された後の２社の姿勢は、NIPPOは隠そう隠そうとしているのに、神鋼は事態を解明しているように感じるのです。違ってますでしょうか。

>>1296さん
NIPPOが勝てると自信があったと書いておられますが、NIPPOの判断が根拠のあるものだったかを疑います。執行停止を受けたのに対して、契約者に「嘆願書」に署名を求めたこと、今も不信感を持っています。

>>1297さん、小石川ではプラウド小石川の訴訟が有名ですが、野村不動産は竣工してから販売しました。
係争中の物件は竣工後に販売する方がよく、契約者がトラブルに巻き込まれることになりません。野村不動産の姿勢の方が適切だったのだと思います。

>>1298 さん
根拠があったかどうかは不明ですが、NIPPOは（変更確認で問題が解決したと判断して）おそらく勝てると思っていたのでしょう。
建築確認が執行停止となって初めて事態の重大さに気づいたのかもしれません。

契約者に「嘆願書」を求めたとのことですが、NIPPOは実際に嘆願書を建築審査会に提出したのでしょうか。
審査請求において判断されるのは、建物が建築基準法令を遵守しているかどうかであり、建物が法令に違反していると建築審査会が判断したならば、建築確認を取り消すしか選択肢はないはずです。
契約者からの嘆願書が提出されても、それによって建築審査会が違法な建物を大目に見るという裁量権はないはずですので、嘆願書にあまり意味があるとは思えません。

今さら言っても遅いですが、係争中に販売するのであれば、建物の高さを22メートル以下にしておくべきでした。
そうすれば、建築確認が取り消されても、ダメージを小さくすることがはずです。
NIPPOの強気の姿勢が裏目に出たのだと思います。