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物件概要 |
所在地 |
東京都品川区小山3丁目196-1(地番) |
交通 |
東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩1分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
624戸(【高層棟住宅(パークシティ武蔵小山ザタワー)594戸・低層棟住宅30戸】※販売総戸数487戸(高層棟住宅の一部、他に地権者住戸121戸・事業協力者住戸16戸)) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上41階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年09月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]旭化成不動産レジデンス株式会社
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施工会社 |
鹿島建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークシティ武蔵小山 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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2299
匿名さん
人気の違いか賃料や価格の差に現れていると思います
目黒は平均倍率4倍なのでもっと高くても売れたはずです
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2300
通りがかりさん
>>2294 匿名さん
武蔵小山と目黒の賃貸は2割どころじゃないよ。それから、武蔵小山と目黒を比較するのは理論的に無理がある。
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2301
匿名さん
目黒駅の上は新航路飛行機が通過予定なのでどうなるか。
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2302
匿名さん
>>2301 匿名さん
そうね。とくに最上階は真上300mくらいを旅客機が飛ぶわけで、ちょっと恐怖。
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2303
マンション検討中さん
>>2302 匿名さん
武蔵小山と目黒は2キロくらい離れてるから大丈夫だと思ってますが、いかがでしょうか?
1キロくらい離れると深刻な騒音はないとどこかで読みました。
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2304
匿名さん
>>2303 マンション検討中さん
その情報は本当ですか?
私も新航路の騒音は非常に気になります。
折角高層階買ったのに、窓も開けられず、煩いのはイヤですからね。
ちなみに価値も落ちるのではと思って、白金高輪駅周辺の高層マンションを今のうちに売却予定です。
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2305
匿名
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2306
匿名さん
騒音で価値が一時的に下げても、
また上がると思う
騒音問題で下がったところをうまく拾いたい
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2307
マンション検討中さん
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2308
マンション検討中さん
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2309
マンション検討中
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2310
匿名さん
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2311
匿名さん
せっかく、目黒くらい、都心から離れるのであれば、200平米くらいはある、閑静な住宅街のマンションに住むのが良いと思います。
閑静さとか居住性とか求めないのであれば、浜松町の方が良いでしょう。
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2312
匿名さん
>>2311 匿名さん
閑静な住宅地って不便な住宅地を言い換えただけだよね
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2313
匿名さん
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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2314
マンション検討中さん
いよいよ案内がきましたね。本当に三井さん500戸近くの部屋をさばけるのか…どんな方が住むのでしょうね。
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2315
マンション検討中さん
500戸はいけるでしょ
代々木公園のブリリアタワーと同じで即完売にはならないだろうけど竣工までダラ売りすると読むね
問題はその後に建つ三菱と住友じゃないかな
地元需要が枯れてから勝負
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2316
匿名さん
不動前住友タワーと迷ってます。同じ坪単価なら山手線も徒歩圏の向こうの方が割安かなとも感じます。大井町と武蔵小山だと、武蔵小山かな。
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2317
マンション検討中さん
>>2314 マンション検討中さん
電話の事前案内予約しましたが、
webからの予約案内も本日、頂きました。
webからのは満席になってないみたいですね。
物件そのもののネガティブ要素は少ないと思うので、
価格面から敬遠されているのですかね?
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2318
匿名さん
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2319
匿名
目黒川沿いは浸水リスクがある。
ここ数十年は溢れてないと思うし、溢れても住戸自体に影響は無いけど、
この前のゲリラ豪雨みたいなのでどんどん水かさが増していくのを見るのは
それなりの恐怖があると思う。
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2320
匿名さん
昨日事前案内のメールが届きましたが、
webで予約しようと何回試みてもシステム障害と表示されてつながりません。
どうなっているのでしょう。
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2321
匿名さん
>>2319 匿名さん
確か貯水池を増強して以降は溢れてないんですよね。地盤はしっかりしてるみたいだし、そこはあまり気にならないかな。最寄駅自体の駅力と最寄駅までの距離の面では明らかにこちら、目黒五反田含めて評価するとシティタワー目黒。
結局のところ、どっちも高いけど。
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2322
マンション検討中さん
今、不動前駅至近に住んでいますが、
不動前住友タワーと迷う方、分からない・・・。
2択だったら武蔵小山ですよ、確実に。
不動前駅からは大きな道を渡らないといけないし、目黒駅までは坂道。
オマケに目黒川沿い。
ここ最近、あふれることはなくなったけど、
毎年ゲリラ豪雨のたびに水位が上がりすぎて警報のようなものが出てます。
溢れそうになっているの目黒川は電車の中から見ても怖いくらい。
地盤超弱そうだし、長年住んでると目黒川がどうしてこんなに注目されるのか分からない・・・
水は汚いし臭いし・・・。桜だけ???
MR、予約完了。
ココか大井町かで悩んでるけど、嫁的にはココ。
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2323
2320
昨日夫のスマホにメールが届き、それを見てPCで予約する際
アルファベットの大文字と小文字を打ち間違えただけでした。
お騒がせしまして申し訳ありませんでした。
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2324
匿名さん
高いと前評判だった、武蔵小山駅徒歩7分のインプレストコアが完成半年前に完売したそうです。地権者や地元住民にプラスαの購入者で完売も夢ではないかも。
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2325
匿名さん
>>2322 マンション検討中さん
不動前駅もピンキリですからね。不動前の残念なところに住んでたんですねwww
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2326
マンション検討中さん
武蔵小山に最近カラスが多い気がするのですが、近隣にお住いの方何かご存知の方いらっしゃいますか??工事のせいなのでしょうか。
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2327
匿名さん
公示地価
西五反田 151万285円
大井町 81万7625円
武蔵小山 77万8142円
世間の評価は、明らかに武蔵小山、ってことはない。
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2328
匿名さん
-
2329
匿名
不動前は大きく上がる余地は無いけど、
武蔵小山はこれから上がるでしょ。
上がらなかったらこのマンションの価格はボッタクリになるw
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2330
通りがかりさん
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2331
匿名さん
>>2329 匿名さん
あのスミフタワーの場所は不動前物件としてだけではなく、
目黒や五反田物件としても見られるところにポテンシャルがありますよ
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2332
匿名さん
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2333
マンション掲示板さん
>>2325 匿名さん
そうでしょうね。
それか完璧にスミフタワーを貶めたいネガでしょう。
いずれにせよ、人間性に問題があるってことはわかります。
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2334
検討板ユーザーさん
武蔵小山は武蔵小杉のように週末家族が訪れる街になるのでしょうか
商業ビル建築の予定はありますか
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2335
匿名
商店街は週末になると家族連れで賑わってるけどそれじゃ不満?
商業施設は間違いなく商店街その他が反対するから
未来永劫出来ることはないだろう。
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2336
匿名さん
パルムはリサイクルショップとペットショップばかりで期待外れだった
入口に大きなパチンコ屋があるのも好きじゃない
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2337
匿名さん
>>2334 検討板ユーザーさん
武蔵小杉のようにはなりませんよ
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2338
匿名さん
>>2322 マンション検討中さん
地盤弱くないよ。住んでるのにそんなことも知らないの?
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2339
匿名
>>2326
それなら武蔵小山はやめた方がいい。
商店街に魅力を感じないならこの街のマンションに1億払う価値はゼロ。
パチンコ屋は全店が次の再開発地区に入ってるから
立ち退くか目立たないところ(地下?)に移転するはずだけど
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2340
マンション検討中さん
自分もここは値段高い以外は素晴らしいと思ったんだけど、嫁さんが商店街を好きになれなくて検討進まなかった。好き嫌いはどうしようもないよね。
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2341
マンション検討中さん
でも、将来的には大半の商店街は、なくなっていくんでしょうね。もう少し綺麗な街になると思います。(これも好き嫌いあると思いますが)
モデルルーム見学いよいよ始まりますね、楽しみです。特別待遇とかで既に見学した方がいたら、様子など教えてください‼︎
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2342
マンション検討中さん
>>2340 マンション検討中さん
私もです。セールスポイントの1つの商店街がネックになりますね。15年位前に小山に住んでいた友人が商店街の良さを力説していたので期待して現地に行きましたが、簡易店舗のような所に安っぽい婦人服が吊るされているのばかりが目につきました。いつからこんな使えない商店街になったのでしょうか?
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2343
匿名さん
>>2342 マンション検討中さん
文句あるなら、他の物件行けよ。
ディスるだけなら、かったるい
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2344
匿名さん
パルムが気に入らない人は、たぶん商店街という形態そのものが向いてないんじゃないかと。
私も店舗のラインナップに思うところがないわけではないですが、老若男女問わず賑わっている雰囲気を感じるだけでも楽しいもんですよ。
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2345
匿名さん
>>2342 マンション検討中さん
使えない商店街になったと地権者が思ったからこそ再開発が実現した
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2346
マンション検討中さん
>>2345 匿名さん
そうなんですか!今後商店街が以前のように魅力的になる計画があるんですか?それともタワー内に入る商業施設が代替できるような感じなんでしょうか?大まかでいいので商業施設の内容がわかればありがたいです。武蔵小山駅徒歩1分の立地は捨てがたいです。
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2347
匿名さん
麻布十番は六本木ヒルズという再開発との相乗効果で人が集まる街になった
ただスカイツリーもそのような効果が期待されたがスカイツリータウンがデカすぎるのと網羅性が高いので外には誰も出てこないで地元に金は落ちない
再開発で既存のエリアとのシナジーが出るかは難しいところだね
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2348
匿名さん
>>2341 マンション検討中さん
商店街の建物のオーナーはもう自分で商売なんてしないでしょ
商店街である以上自分だけ土日休みとかにできないし店やってたら金があっても旅行にすら行けない
今は店舗は人に貸してる人が多い
だからケータイショップだのファーストフードだらけになる
店の前オーナーはバラバラだからショッピングモールみたいに計画的にバリエーション豊かにもできない
かといって賃料高いので若者が新しい業態に挑戦することもできない
自然発生的にやるのは無理でしょ
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2349
匿名さん
ショッピングモールができないのが残念
商店街だけじゃ足りないよ
結局、休日は都心に出ることになる
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2350
マンション検討中さん
武蔵小山に住んでるけどスーパーと薬局以外はほとんど使わないよ
飲食店家族で入れると少ないし味もいまいち
服屋も本屋も総菜屋も電気屋もパン屋も使えない
TSUTAYAあるけどいまどきレンタルしないし
ケーキ屋上手いとこあるけどいつも同じケーキ
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2351
匿名さん
ショッピングモールは味気ないっていう意見もあるけど大企業のビジネスにモチベーションも資金も異なる個人商店連合が叶うわけがない
個人商店の魅力ってのは基本ブラック労働環境を前提としてるから継続性はない
パルムも基本はオワコン
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2352
匿名さん
御殿山の豪邸を売却して高田道場のある武蔵小山に拠点を移した高田、向井夫妻に盛り上げてもらいましょう
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2353
匿名さん
>>2340、>>2342
言いたい事わかります
私もパルムは少しがっかりしました
お店は多いけど普段使えそうな店は限られていますよね
落ち着いたカフェやレストランが少ないですし、全体的にオバさま向けの庶民的なお店が多いです
来週駅ビルが改装されてオープンされる予定ですが、これもまた微妙なラインナップで…涙
この辺が武蔵小山の限界なんでしょうか
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-
2354
匿名
「今の武蔵小山」を壊されたくない、
全く購入検討を考えていない一部の地元民が
地元disを開始したようです。
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2355
匿名さん
そんな事ないですよ
都心へのアクセス良いのにもったいないなって感じです
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2356
匿名さん
6両編成の東急目黒線、朝のラッシュが心配です。
乗り切れなくて、次の電車になんてことにならなければいいのですが・・・
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2357
匿名さん
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2358
匿名
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2359
匿名さん
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2360
マンション比較中さん
今日、モデルルームの前を2回通りましたが、もう一部の人には公開されてるみたいですね。
大崎にモデルルームを作ったのは、現在の部屋が手狭になりそうな大崎ファミリーもターゲットだから。
みたいなブログも見ました。確かに大崎はファミリー多いし、値上がりしてるようですが。
ただ、JR利用者には、ちょっとツライでしょうかね。
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2361
マンション比較中さん
2360ですが、モデルルームは普通に公開されているんですね(汗)失礼しました。
その割には、スレが静かなんですが・・・
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2362
匿名さん
>>2360 マンション比較中さん
大崎にモデルルーム作ったのはおそらく再開発の事例を見せるためだと思うよ
パークタワー東京サウス、グランスカイときてパークシティ大崎
世代が新しくなるにつれ進化してるのが一目でわかるので武蔵小山もご期待くださいと訴求できるからね
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2363
マンション検討中さん
目黒線は今でも少し遅れると混んで乗れないよ。
2~3年前でも妊娠してるときは、普段でも混雑してて怖いから何台か見送ってた。
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2364
マンション検討中さん
今日モデルルームに行かれたかたいかがでしょうか?価格等詳細も分かったのでしょうか?
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2365
匿名さん
やはり、他の路線が使えないというのがここの最大の弱点ですね。
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2366
通りがかりさん
現在武蔵小山に住んでいますが、パルム商店街はお年寄り向けですよね。頻繁に使うようなお店が少ないです。もっとお肉屋さんとかお総菜屋さんとかあればいいのに。パン屋も駅からかなり歩かないとありません。いい点を挙げるなら、屋根がついてることぐらいですかね。
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2367
モデルルーム行きました
本日、大崎にあるモデルルームに行ってきました。
モデルルーム、とても賑わっていましたよ。ファミリー層が多かったですが、年配の方も居ました。
第1期販売の価格は予定価格でしたがすべて一覧で見せて頂きました。予定価格はネットで資料請求者限定で公開されている20階の価格と同じで、階数が変わるごとに±5〜10万程度でした。
気になったのはエレベーターで、41階建なのに上層階と下層階の2つに分かれるのみとのことでした。
仕様は最近のマンションにあるような感じで、特筆すべきところはなかったです。特別良くもなく、悪くもなく。バルコニーの奥行きが広く感じました。
価格以外は魅力的でしたよ。価格以外は。。。3LDKを買いたい場合は9000万台~1億ですからね。
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2368
匿名さん
>>2366
駅徒歩3分圏内だけでもパン屋3軒あるぞ?
駅ビルにドンクが戻ってくれば4軒だ
本当に暮らしてるの?
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2369
マンション検討中さん
ネモは甘い系いまいち
セレオブレは小さい
こみねはまずい
ドンクはまずいし汚ならしい
パンは渋谷か自由が丘で買うよ
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2370
マンション検討中さん
>>2367 モデルルーム行きましたさん
やっぱり価格高いですよね。住まいサーフィンでは平米127万円ですから、それと比較すると平米13万円くらい高いってことですね。これって坪40万円以上割高ってことで、スミフも驚きの値付けですよね。うーん、あり得ない気がする…
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2371
周辺住民さん
このタワマン検討してるのってむさこに住んだことあるか、縁の深い人たちじゃないの?
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2372
名無しさん
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2373
名無しさん
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2374
マンション検討中さん
>>2370 マンション検討中さん
確かに高いので買うか迷いますよね。
商店街使えないし、駅も混むし、タワーマンションはエレベーターが不便だけど、東急沿線駅徒歩1分で静かなマンションはなかなかないので、大損するのを覚悟で買ってしまうかも。
家族に反対されそうです。
それか値段が落ち着いた10年後の地所を買うか悩んでいます。
10年後高くても今買うより損をするリスクは低い気がします。
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2375
マンション検討中さん
>>2373 名無しさん
スミフ物件が高くて有名なこと知らないの?それを言ってるんだと思う。そして、今回のマンションの値付けはそのスミフも驚くほど高い、相場より高過ぎるということを言いたいのでは?ここまで高いとちょっとね…
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2376
マンション比較中さん
再開発で駅力がどこまであがるか?
悩ましいですね。
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2377
匿名さん
今日、先ほどモデル行って来ました!!結構賑わってますね。
我が家は今の環境変えたくなく、駅前で良いな~と思ったのですが、やはり高いですね・・。
がっかりです。
所で、モデルルーム救急車・警察が来ていましたが、何かあったんでしょうか?
帰り際だったので、状況分からずビックリ(><)?
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2378
匿名さん
>>2377 匿名さん
値段高くて、発狂して暴れた人がいたとか?
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2379
匿名さん
販売前に少し価格調整して、安くなったと勘違いしたぎりぎり買える層と地元のお金持ちに高値掴みさせて売り切る作戦?
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2380
匿名さん
値段高く設定しても、最初の物件だから、地元の有志や地縁のある人でさばけると強気なのだと思う。
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2381
匿名さん
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2382
評判気になるさん
ここを買われる年齢層ってどのくらいですか??
パルム商店街って高齢者向けなのかと思ってたのですが、この掲示板はとても賑わってますよね。
同じ駅歩1分なら俄然シティタワー駒沢公園に魅力を感じてしまいます。スーパーはいまいちだけどカフェが数えきれないほどあるし、駒沢公園近いし。246はマイナスポイントですが。
我が家は駅近マンションを探しているアラサーディンクスです。
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2383
マンション検討中さん
モデルルーム行きましたけど、やはり値段が高いですね。眺望が失われたり、お墓に面している部屋なのに一億超えは、ふっかけてますね。リビングにすらエアコンも付いてないですし。予定価格かと思いますが、管理費も他と比較して高いですよ。
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2384
マンション検討中さん
今日、モデルルームに行ってきました。
以前、事業費から一室平均利益を計算されていた方がいましたが、
実際にはもっと利益は大きいと感じました。
平面図を見たところ相当数の店舗が入るようで、
それらから月額定額の賃貸料のほか、
売上に応じたテナント管理料を三井不動産は得られるはずで、
おそらく毎年5000万から1億の収入があるはずです。
50年で30〜50億。そこから修繕費の補助などがないなら、
部屋数で割ると、三井不動産の一部屋あたりの平均利益は
この前の計算から更に1000万円上乗せできる計算になります。
割高に感じていた価格ですが、やっぱり高いと思います。
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2385
匿名さん
>>2384 マンション検討中さん
店舗は三井の所有ではないんじゃないですかね
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2386
匿名さん
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2387
匿名さん
>>2385 匿名さん
そうだと思います。
一般にはお店も分譲のはずです。
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2388
マンション検討中さん
3人家族ですが、引っ越した後に保育園の転園ができなそうなので購入するか迷っています。2LDKか3LDKかも迷います。
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2389
匿名さん
>>2388
保育園は周辺にいくつも建設中みたいだから
入れないってことは無いんじゃない?
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2390
匿名さん
補助金もいくらか出てるだろうしね、三井はかなり利益を乗せてるね。
もう少し安くしてもらいたいものですね。
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2391
匿名さん
今日行きました。皆さん同様、やっぱり高いと正直に感じました。大規模な再開発、駅前といえ、所詮(今住んでますが)は武蔵小山ですからね。東急でも目黒線だし、電車混むし。だったら、やっぱり山手線の方が資産性、利便性高いかな。
ここの価格がこなれてれば、迷わず欲しいですが。。難しいかな。他、見てみよう。
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2392
マンション検討中さん
今日見に行きました。
ですよね…本当に高すぎて…三井さん捌けるのか…と正直思ってしまいます。近所に住んでいますが、保育園は建設中のところがちらほらありますしこれからどんどん増えそうですね。方角について、みなさんどう思われましたか?
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2393
匿名さん
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2394
匿名さん
駅前で魅力的だけど、高すぎるなら都心の物件の方が資産性ありそう。
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2395
匿名さん
>>2394 匿名さん
まさにそうだね、なんでこんなに高いのかね。売れ残りそうだよね。
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2396
マンション検討中さん
>>2389 匿名さん
今、駅前は認可が二つなので、一度認可外に入れてなおかつ世帯所得が低くないと係数が足りないので4月入園できません。一学年12人なので、24人の狭き門。1園増えたところで変わらないと思いますが、認可外に入れる可能性はわずかながら上がりそうです。ちなみに4月以外で武蔵小山の認可に入るのはほぼ不可能。空きがありません。
それから隠れ待機児童ってかなり多いんですよ。
どちらにしろ、こちらのマンションを買う人は世帯所得が高いので認可には入れません。
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2397
評判気になるさん
一気に3園出来るから、だいぶ入りやすくなりそうだね
通勤にも便利だし、共働き子育て世帯には良い条件が揃ってるね
(価格以外は)
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2398
匿名さん
モデルルームです。モデルルームの近くにあるパークシティ大崎ザタワーは山手線物件で、周りの環境もいいし、中古を検討する価値があると思いました。
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2399
匿名さん
うちには三井からまだ電話案内来ない。高くて意欲失ったのばれたかなぁ。
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2400
匿名さん
かなり欲しいと思っていてつい最近まで多少高くても良いやって思っていたけれど、ここまで高い高いの大合唱で、商店街のネガも読んだら、買う気無くしました。
拍車をかけるようにうちには特別事前案内もなかったですし。
世帯年収は皆さんの言ってるような基準をクリアしてますしキャッシュも少なくないのですが呼んでもらえず。
もう良いや。
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2401
マンション検討中さん
2400さんに全く同じ! 世帯年収がやや足りていない、以外は。
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2402
マンション検討中さん
モデルルームに既に行かれた方へ質問です。説明を聞いたり見て回るのに時間はどれくらいかかりましたか?
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2403
匿名さん
パークシティで高いとね、、、、
ここを見栄張って買うなら、浜離宮の方が断然いい。
他を待ちます。
色気無しのダサマン。
価格だけ立派(間取りはいいね、すいません。)
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2404
マンション検討中さん
事前案内会に行った人達は買う気があるはずなのに、この反応(値段が高過ぎる)って。パークシティ、東急線で、この価格ですもんね。
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2405
マンション検討中さん
店舗も分譲だったんですか…。
そうすると、住居用以外にも原価がかかっており、事業費を住居用と店舗用の総数で割る必要が出て、一部屋あたりの原価は更に下がりますね。
店舗は住居用の何倍もの広さがあり、1億弱の住居用分譲価格の2〜3倍はすると思います。そうすると、結局30〜50億の収入を得るわけで、少し儲けすぎな気がします。
また、地域貢献の部屋も用意されていることから、自治体から税金も流れていると思うのですがね。
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2406
匿名さん
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2407
匿名さん
沖式新築時価では127万/㎡。
これまでの感じだと、魅力のあるタワーだとその+10万円程度までならかなり売れ行きがいい。
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2408
匿名さん
>>2406 匿名さん
住まいサーフィンでは平米127万円が妥当とされている、と>>2370さんが書いておられますね。
もしかして地権者の三井への譲渡額がすごーく高かったんでしょうか。
ここ地権者の数多いですよね。
今どこも高いけど、その中でも適正以上に高すぎるみたいなので気持ちがすっかり萎えています。
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2409
匿名さん
他の利の乗ったタワーマンションからの買い替え需要も期待して値段を高く設定しているのだと思う。
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2410
匿名さん
MR周辺の中古ならパークシティ大崎ザタワー、
新築ならグランデバンセ御殿山があります。
相場はここと変わりませんが、武蔵小山より立地が優れてると思います。
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2411
匿名さん
不動前のガーデンテラスからキャンセルが出た見たいですね、
タワーではないとはいえ、選択肢が増えますね
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2412
匿名さん
ずっと心待ちにしていただけに、予想を上回る価格設定にショックを受けました。もちろん徒歩1分だし再開発マンションとしては素晴らしいと思いましたが。この物件1本の予定でしたが、中古も含め他も検討してみようと思います。正式価格発表前に価格の見直しが入ることを願います。
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2413
匿名さん
来春開園の保育園、私立認可園3園合同の説明会@スクエア荏原には300組くらい殺到していましたし、(既出ですが)このマンション検討される程度の世帯年収ですと余程のポイント数でない限り認可はまず無理です。品川区も新設園増加を頑張ってはいますが、焼け石に水状態です。
認証も妊娠中から申し込み1年以上ウェイティングしても音沙汰なしですし、運に賭けるよりは認可外一択と思っていた方がよろしいかと思います。
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2414
匿名さん
>>2412 匿名さん
私も同じ意見です。
ここを心待ちにしていましたが、昨今の不動産市況を鑑みてもそれ以上に高過ぎる価格だと思います。もう少し常識的な価格に見直しが入る事を願っています。
が、多分まぁそんなに都合よく価格変更が入るとは思えないので、2期か3期で余っていたら再度検討します。。
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2415
匿名さん
>>2405 マンション検討中さん
店は分譲じゃなくて地権者との等価交換なんじゃないの
地権者は自分で使わず貸すのかもしれんけどその場合は賃料を保証は地権者へ行きます
というか土地代と等価交換で地権者に区分所有権を渡しているのだから事業費を全床面積で割ったところで原価とは言えないでしょ
土地代が入ってないんだからね
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2416
匿名さん
モデルルームに行かれた方に質問なのですが、共用施設はどういうものがありましたか?管理費はいくらくらいでしょうか?84平米が候補なのですが。
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2417
匿名さん
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2418
匿名さん
スミフならともかく、駅力もさして高くない武蔵小山のタワマンにここまで強気の価格設定を考えている三井の思惑が知りたくなってきました。
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2419
匿名さん
どうせ相続税対策の金持ちや中国人が高値でも買うから文句言ってもしょうがないですよ。
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2420
匿名さん
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2421
匿名さん
>>2416さん
84平米なら。だいたい管理費・修繕積立金計で32,000円ぐらいです。
共用施設は、いわゆるよくある超高層物件からビューラウンジを抜いたような感じでしょうか。屋上には出られるので景色はそこで見てくれということでしょうね。格別「売り」になる眺望もないし。
フィットネス、パーティーラウンジ、ゲストスゥウィートなどは普通にありますよ。
価格は確かに高く、坪平均@440ぐらいです。階による価格差はほとんどなく(1階あたり5~15万ぐらい)、上でも下でも大差ありません。
高い理由は、おそらく多くの地権者が絡んだ長期の計画のため、途中で仕様・設計等の見直しができなかったためじゃないでしょうか。最近販売されている他物件にみられるような、明らかなコストダウンの形跡が見つかりませんでしたから。想像していたレベルの「ちょっと高級な武蔵小山仕様」であり、その意味では拍子抜けです。もっといちゃもん付ける部分があるのではないかと思ってましたので。
天井高は普通に2600ありますし(北仲なんて2450しかありません)、廊下は無償でフローリングとタイルが選択できるなど、手を抜いている感はありませんでした。エアコンが天カセでないのは、まあもともとの武蔵小山基準ということなのでしょう。浜離宮は、価格に見合わない仕様なのにエアコンだけは天カセでしたので。
「当初計画のままのスペック・仕様で出したら、建築費高騰のあおりでこの値段になってしまいました」という感じなのではないでしょうか?営業さんも結構苦しそうな様子でしたので、おそらく下がってもあと坪単価@5~10万円ぐらいでしょう。
結論的に、私はローンを組まないと買えないため、売却時の価格が不安なので撤退します。
でも、金銭的に余裕があって永く住む予定の人にとっては、最近数少ない「感じのいい」(価格以外は)マンションだとは思いますので、「買う価値ない」とまでは言えません。
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2422
匿名さん
2421さんのおっしゃるように、
立地やクオリティから言って、買う価値なしとは言えませんね。
自己資金豊富な方が、使用価値を見出して買うマンションだなーと思います。
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2423
匿名さん
今更なんですが、、武蔵小山には何本のタワマンが建つのでしょうか...?
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2424
匿名さん
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2425
匿名さん
他のタワマンのレスを見きれないので、詳しい方にお聞きしたいのですが、
これほどに高いと言われるタワマンも珍しいのでしょうか?
それとも、だいたいどこのタワマンも、
買えない人達が高すぎると沢山書き込むのでしょうか。
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2426
匿名さん
富久クロスや月島キャピタルはコストパフォーマンスが最高に良かったです。それに比べたら坪単価大幅に高いですね。
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2427
匿名さん
一般的に広いエリアの再開発では一気に価値が上がること、佃島の街づくりから定評のある最王手の三井不動産の再開発であること、武蔵小山で二度と出てこないであろう徒歩1分の好立地であること、タワーマンションは中古価格が下がりにくく資産価値を維持しやすいことから、結局はこの価格設定でも売れてしまうでしょう。
徒歩1分というと坪単価600万円でバブリアと言われたブリリアタワーズ目黒も高すぎると言われながらあっという間に売れてしまいましたね。
東京都の人口ピーク予想が後ろ倒しされた通り、23区内の人口はまだまだ増えますし、賃貸の人は安くなるまで待つのはリスクと思います。
個人的には、モデルルームの高くにあるパークシティ大崎ザタワーやグランスカイで気にいる間取りがあれば、そちらの方がよいとは思いますが。
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2428
匿名さん
富久クロスや月島キャピタルゲートにパークシティ大崎が最近のベストスリーかな
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2429
匿名さん
高くても武蔵小山に住み続けたい地縁のある人が大挙して住むマンションになりそうですね。
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2430
マンション検討中さん
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2431
マンション比較中さん
エアコンが天カセでないのは良かった。天カセは掃除が大変で、プロに頼むと5万は超える。中でもフラットパネルは非常に日ごろの手入れがつらくて苦しんでいる。
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2432
マンション検討中さん
2431も三井営業でしょうね。天カセが良いに決まってるのに、必死で言い訳してる。
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2433
匿名さん
>>2432 マンション検討中さん
三井営業かどうかは別として天カセじゃないという批判を先回りして抑えてる感はありますね。
2427は他の物件推しているから三井営業では無いっぽい。
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2434
マンション検討中さん
2432です。タワマン3つ持ってるけどどれも天カセです。見た目の良さだけかもしれませんが、満足してます。最近壁付を見ますが、営業さんと話すと「コストダウンで…」と本音がでます。故障したら天カセは高額になりますが、10年間の満足料でペイできると思います。
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2435
マンション検討中さん
物件高いんだからエアコンくらい付けてよ、三井さん。
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2436
匿名さん
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2437
マンション検討中さん
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2438
匿名さん
>>2427 匿名さん
皆さん仰ってるのは、そういうメリットを含めても、高過ぎる!と言われているのでは?
私が現在検討している他のマンションの口コミも結構高いという意見はありますが、ここまで”高い”、”高過ぎる”と言われているマンションは無いですよ。
目黒のブリリアも確かに完売しましたが、あそこも数年後価格が下がるという面では皆さん後悔されると思います..
ほんと富久クロスや月島キャピタルゲートの頃に戻りたいですね..
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2439
マンション検討中さん
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2440
匿名さん
大げさに言えば、天カセとダウンライトがなければ、URと変わらない。
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2441
匿名さん
最近高すぎると言われているのは、こことシティタワー恵比寿ですかね。
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2442
マンション検討中さん
私もモデルルーム見学してきました。皆さんが言うように。値段高いですよね。これ買う人いるのかなって思うくらい高い。
資料請求が7000〜8000件でアンケート返信は400〜500件って言ってましたけど、ウェブであの値段見た時点で検討やめた方がかなりいたということですよね。
そして、モデルルーム行ってまたかなりの方が検討をやめるんでしょうね。
これで全部売り切ることが出来るのか、かなり疑問です。
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2443
匿名さん
>>2441さん
シティタワー恵比寿は高層階はスミフ価格だけど、中層階以下はそうでもない。
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2444
購入検討中さん
よいマンションではあるけれど、一次取得者が高額のローンを組んで買うべき物件ではないという感じ?
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2445
匿名さん
永住するつもりがあればいいけど、リセールは厳しいということではないの?
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2446
匿名さん
>>2444 購入検討中さん
一次取得者向けマンションってのは最高でも坪300まででしょう
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2447
匿名さん
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2448
匿名さん
ここを武蔵小山と考えるとめちゃ高い
ただ駅前1分と考えると妥当なのかもしれない
駅前という価値は未来にも担保される気がする
武蔵小山駅徒歩五分が暴落しても一分は生き残るとか、、、
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2449
匿名さん
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2450
匿名さん
高い。ここでこの価格は不釣り合いだよね。大規模、駅1分?でも所詮は東急でも目黒線。。。だったら、JRの方に行くよね。若しくは港区アドレス。価格設定間違えたね三井さん。
私はここを待ってましたが、高過ぎるので他を見に行きます。
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2451
匿名さん
>>2448 匿名さん
もし、複数路線が使えて
東急目黒線武蔵小山駅徒歩1分
〇〇線〇〇駅徒歩8分
とかいうのなら妥当だと思う。
一路線しか利用できないデメリットを考慮するべきでは・・・
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2452
匿名さん
まあ高い
でも売れると思うわ
金持ってるやつは坪400だろうが500だろうが関係ないからね
明らかな希少性には投資する
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2453
検討板ユーザーさん
ここだけなら希少性があるけど、5本もタワマン建つなら希少性もないですよ。
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2454
匿名さん
>>2453 検討板ユーザーさん
どう考えても後の4本はここより高くなると思う
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2455
マンション検討中さん
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2456
通りがかりさん
今後いくつもタワマンできるせいで我が家は引っ越し検討中です。
うちの主人は平日8時代に武蔵小山から大手町まで通勤していますが、満員電車で鞄が圧迫されて会社のPC壊れました。雨の日も乗車できずに列車を見送ることが多々あるそうです。多少、車両増やしたところで追い付かないと思います。駅徒歩1分の物件に住む方は電車通勤ということですよね。完全に目黒線はキャパオーバーですよ。今の乗車率把握してから建設計画建ててほしいです。
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2457
匿名さん
>>2454匿名さん
駅からの距離を考えると、ここより立地が悪くなるから、高くはならないのでは??
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2458
匿名さん
ほんと、5本も建ったら、希少価値も何もないね。しかも他が駅徒歩10分とか15分ならいいけど、スミフや三菱も2分とか3分なんでしょう?変わんないよ。
全く競争力なく、ただの数ある中の築年数古いマンションになる...
しかも万が一だけど、今後市況が下がったりでもしたら、これから出来る4本のタワーは安い値段で販売になり、このマンションの購入者だけがバカをみるって事ですよね?
かなりリスキーだなぁ〜。そこまでして使える店の無い商店街タウンを選ぶべきかなぁー
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2459
匿名さん
高過ぎると思う人は買わなきゃいいだけですね。どうせ売れるんですから。再開発が進むとドンドン高くなるのは、豊洲、武蔵小杉、柏なんかを見れば明らかでしょう。
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2460
マンション検討中さん
>>2459 匿名さん
相場が上がってたときと、これから相場が下がっていくときと違うでしょ。
皆高くても損を覚悟で買うか悩んでるんですよ。
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2461
マンション検討中さん
上がるか下がるか誰にもわかりません
下がっても今、これを買おう!と思えるくらい魅力を感じる人が気に入った物件を買えばいいのです
もちろん無理のないローン計画で
安いと思える物件なんて少なくとも2020年までは出会えないよ
賃貸という選択も悪くない
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2462
匿名さん
>>2459
今までは再開発で値段が上がっていったからと言って今後もそうとは限らない。
オリンピックも終わるし、人口も減っていくし、空き家は増えるし。
ここじゃなければ、とは思わないので他にも目を向けます。
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2463
匿名さん
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2464
マンション検討中さん
ほぼ億超え、若い世代が住む(住める)のでしょうか。果たしてこの街はこの価格設定で、若い人たちが増えて活性化されるのでしょうか。謎です。
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2465
匿名さん
私は予算的にここ諦めて晴海にする予定ですが、晴海でも広いと8000以上はする部屋多いです。で、そのあたりのMRで広い部屋でも営業さんの話だと20代30代多いようです。2馬力というより、贈与あり数千万とか経営者、モデルさんとかですかね?
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2466
匿名さん
贈与枠夫婦で5000万ぐらい使える奴なんて、都内十万人はいるんじゃない?親裕福なら億ぐらい楽勝だろ。
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2467
匿名さん
目黒線のみのひと路線で駅力も集客力もなく、億超えで若い世代が集まらないとなれば街の活性化は難しいでしょうね。
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2468
検討板ユーザーさん
階が変わっても価格差があまりないなら、急いで決めなくてもいいな。入居の2020年3月まで2年半あるから、MRで売れ行きを確認しながら、他の物件も探すことにした。
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2469
マンション検討中さん
30代でローンと相続で3億ぐらいいけますが、ここは高すぎるので検討から外そうと思います。
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2470
匿名さん
>>2469
参考までに相続とローン
それぞれいくらの打ち分けですか?
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2471
匿名さん
「いい一日はストレスの少ない移動から始まる」
東急目黒線の運搬力を思うと、このキャッチフレーズは本当なのかと思う。
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2472
匿名さん
周りにできるタワーマンションの位置を想定して眺望の抜けが維持できるところを選ぶのがよさそうですね。
どの方角がいいのかな?
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2473
マンション比較中
経済的に余裕がある人でも高値掴み必至のここは購入に踏み切れず躊躇してる人多いんですね。
>>2469
3億出せるなら港区千代田区の良物件の方がいいですよ。子育て的にも住環境的にもここよりはずっといいですし。話題性だけのチープな割高物件に手を出すなんて勿体ない。
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2474
匿名さん
目黒線、めちゃめちゃ混むよ。しかも、隣駅から更に乗車してくる。今でさえ駅近でも苦痛です。
誰かが再開発で資産性上がると言ってました。確かに、周辺や駅や駅ビル含めて街造りならそうでしょうが、ここは駅のキャパは増える余地無いね。
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2475
検討板ユーザーさん
>>2473 マンション比較中さん
普通のサラリーマンなので、港区千代田区は身の丈に合わない気がしてしまって、、、
>>2470 匿名さん
相続不動産とローンの割合は2:1ぐらいです。ローンはあと数千円は増やせます。
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2476
匿名さん
例えば10万円が適正価格のバッグが12万円で売ってたら、買いたくありませんよね。
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2477
評判気になるさん
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2478
マンション検討中さん
返信したことなくて、試行錯誤していたら名前が変わってしまったのですが、2475は2469です。
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2479
マンション比較中
>>2475
2473です。別にサラリーマンだからといって負い目を感じる必要はありませんよ。
世の中の大半はサラリーマンですし、サラリーマンでも住居に対して財産のウェイトを多くかける方はたくさんいらっしゃいます。
資産価値の保全という意味では、それだけの資産をお持ちなら3A辺りの良物件を目指されたほうが安心にも繋がるのではないしょうか。正直羨ましいです。
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2480
マンション検討中
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2481
匿名さん
そもそもここ買う人は億超え余裕なんだから混んでたらタクシー使うぐらい余裕だろ。
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2482
匿名さん
高いね。
エントランス、ロビー、チープすぎるよ。
色々と他も見て検討した方が良いかと、、、、、
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2483
匿名さん
こちらのエントランスはエスカレーターに乗らないとたどりつけないのですか。建物の1階からは入れないのですか。
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2484
匿名さん
倍率下げネガ凄いですね。大体MRオープンでネガ増える物件のいい部屋は過去パターンだとすぐ売れちゃいますね。
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2485
匿名さん
階の上下で価格差があまりない物件。
倍率下げのネガティブキャンペーンなんてやる必要ないよ。
1億だせるのなら、他に選択枝も多いわけだから、悩ましわけですよ。
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2486
匿名さん
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2487
マンション比較中さん
2432さん、2433さんへ
2431だけど失礼だな。決めつけて。現在、三井のタワマンに住んでるけど天カセが大嫌いなの。ダイキンのフラットパネルを降ろしてダストボックスはずして掃除機できれいにするの主婦には大変なの。これのために高さのある脚立買わなきゃならなかったし。ちょっとずれるとパネル収納しない、エアコン稼動せずだし。業者よぶと汚してくし直すのに時間かかるし。見かけがいいだけでメリットないじゃん。ディスポーザーもついてるけど、音うるさすぎで使えない。夜中や早朝に隣が使うと、すごい騒音。天カセとディスポーザーは使い勝手が悪くてメンテナンス大変だからつけたんだってわかる。業者がもうかるからね。
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2488
匿名さん
>>2487 マンション比較中さん
隣のディスポーザーの音が聞こえるなんて三井のどこのタワーマンションですか?あなたは生ゴミをゴミ置場に捨てているのですか?
うちも三井のタワーマンションですが、隣のディスポーザーの音が聞こえたことはありません。
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2489
匿名さん
>>2482 匿名さん
たしかにエントランスはチープ過ぎですよね。三井的には感じのいいをモチーフにデザインを依頼したのでしょうけど、億だしてあのエントランスじゃ購買欲失われます。マンションの顔なのに
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2490
マンション検討中さん
我が家も倍率を下げるという意味ではないですが本当にここを買っていいのか物凄く悩んでいます。億出せば他だって沢山選択肢がありますし…
駅側の角部屋だとガヤガヤうるさいのかな、反対側は工事をずっとしてるんでしょうし…地権者棟が全く別なのは、なんとなく嬉しいです。三菱が商店街入り口の開発に携わるみたいですね。どんな街になるのか…。長年住んでるので少しさみしいような…期待もあるのですが複雑です。
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2491
匿名さん
地縁があるわけではなく、武蔵小山にこだわりがない層は撤退する人が多いのでは。
億出すなら港区他が選択肢に入るよ…。私も駅近で注目していましたが、撤退です。
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2492
匿名さん
駅近、三井のタワーで少し魅力感じたけど、地縁ないし、撤退します。
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2493
マンション検討中さん
ここと9500万円の戸建、とちらがいいか迷っています。アドバイスをおねごいします。
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2494
匿名さん
エントランスは上品いい感じだと思いますけど。
ギラギラした華美なエントランスが良ければ住友不動産のマンションをご購入ください。
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2495
匿名さん
>>2488 匿名さん
2487さんとは別人だが、隣家のディスポーザーの音が聞こえます。取り付けが下手だったんじゃないかな。ちなみに天カセも嫌い。
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2496
マンション検討中さん
三井の晴海は豊洲からの引っ越し組が多いらしい。豊洲を@200万円/坪で買っているから、値上がりした今@300で売って、晴海が@400でも買えるとのこと。ムサコも同じ理屈が成り立ちそう。
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2497
マンション検討中さん
強制されると困るもの
はめ込み式の洗濯機置き場 海外製ドラム式洗濯機しか入らず大後悔。
ディスポーザー 面倒、うるさい。熱湯流すなとか無理な注意書きあり。キッチン流しは熱湯たくさん流すよ。
選べないエアコン フィルター清掃のしやすさで選びたい。
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2498
匿名さん
>>2496 マンション検討中さん
豊洲でもPCTより以前の物件でなきゃ200で買えませんでしたよ。PCTでもパンダ部屋くらいね。
利便性の良い豊洲から不便なここに移りたい人が多いとは思えないし。
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2499
マンション検討中さん
○○区はイメージとか車のナンバーとか、住んでみると脱出したくなるらしい。
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2500
匿名さん
武蔵小杉からの買い替えって意味じゃないの?
豊洲に住んでた人が武蔵小山になんか引っ越してくるとは誰も思わないよ
豊洲が便利という点にも同意しかねるが。
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2501
匿名さん
電車混むからタクシー乗れとか、だったら、わざわざここに住まねーよ。
それだけの富裕層なら、港区当たりに住むだろう。
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2502
匿名さん
豊洲はバス路線の数が凄いから便利なんだよ。
港区はそのうち、飛行機騒音の有無で価値が変わると思う。
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2503
匿名さん
>>2493
一般論だけどリセールの関係もあって
タワマン→戸建ては比較的容易だが戸建て→タワマンは結構困難なので
戸建てに強い思い入れがないのであれば(というか思い入れが無いから迷ってるんだよね)タワマン一択
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2504
マンション検討中さん
2501さん、激しく同意します。億ション買うから、混んでる目黒線乗らずタクシー乗る っておかしいでしょ。変な考えの人もいるもんですね。
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2505
マンション検討中さん
我が家は幸い夫婦で電車通勤ではないので目黒線の朝のラッシュのストレスはないのですが、妻は子供を連れて9時台は乗れないと言ってますね。
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2506
購入検討中さん
おそらく、沿線の戸建住民の買い替え層が主要ターゲットなのでしょうが、どれだけの人達が乗っかってきますかね?
皆が皆キャッシュリッチというわけではないでしょうから、間際でキャンセルというのも結構出そうな気が。
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2507
マンション検討中さん
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2508
口コミ知りたいさん
モデルルームにいってまいりましたが、一つ気になったことがあります。
洗濯機置き場のパンが小さいこと。
容量の大きい洗濯機っておけるのでしょうか?
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2509
マンション検討中さん
モデルルームに行くときは、メジャー持参します。ありがとうございます。
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2510
匿名さん
9時台で乗れないわけないじゃん
8時台でも各停なら「乗れない」ってことはない
嘘はよくない。
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2511
匿名さん
まあ乗れないってのは物理的に乗れないわけじゃないでしょうね
武蔵小山~目黒間は目黒線でも一番混雑する区間なので朝のラッシュ時はふつうに混むので例えばベビーカーなどを使ったり乳幼児を連れて乗るのは現実的ではないですが、通勤するには山手線駅直前ならまあこんなもんではないでしょうか
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2512
匿名さん
2505さんではありませんが。
以前、武蔵小山からの通勤ラッシュでカバンの中のPCが押しつぶされて壊れた、と書いていた方がいましたよね。
9時台には若干緩和されているとしても、大事なお子さんを押しつぶされそうな電車には乗せたくないでしょう。
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2513
マンション検討中さん
確かにダブルインカム、電車で保育園に預けてそのまま出勤…なんてことはこのマンションに住むと厳しいですね。武蔵小山で保育園に入れない、と書いてるかも居ましたし。目黒線なんとかしてほしいものです。
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2514
匿名さん
持ち家じゃ無い、賃貸現武蔵小山住人は
いわゆる再開発地区で常に発生する年収が低めの旧住民に当たるのでそう言う人達の意見は話半分で良いんじゃ無いですかね。
基本買えない恨み言ネガが多いし。
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2515
匿名さん
なんだか、そうすると色んな意味でかなりイケてないマンションの様ですね...
モデルルーム行くのやめようかなぁー
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2516
マンション比較中さん
とはいえ、大井町よりもちょっと安く設定すれば、駅・商店街至近、大きな自然公園も
すぐそばにあるから、あっという間に完売するけどねw
駅の混雑も勝どき駅とかに比べれば全然かわいいもんでしょ
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2517
通りがかりさん
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2518
匿名さん
急行の混雑は耐えられるものではないけど、
各停なら田園都市線なんかと比べたら可愛いもんだよね
しかも目黒まですぐだし。
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2519
マンション比較中さん
晴海とかマンションが建ち過ぎて運河を渡る橋の歩道が
駅まで毎朝大混雑しているというのにねぇ
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2520
匿名さん
>>2519 マンション比較中さん
勝どき駅の混雑は電車に乗る住人が多いのではなく、電車から降りて勝どき周辺で働く人が多いからだったかと。そのため、電車は混んでないと思いますよ。
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2521
マンション掲示板さん
>>2518 匿名さん
そう田都は地獄、さらに何かあると
時々何十分も遅れるし現在田都沿線住民ですが
逃げ出したいです
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2522
買い替え検討中さん
最もトラブルが多い路線 田園都市線。あの混雑は命にかかわる。人身事故がとても多い。
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2523
匿名さん
>>2514 匿名さん
同感です。買えない人の恨み言を間に受ける必要はありませんね。
そういった方達と同じマンションに住まなくて済むという意味では、この価格設定は良い振い落としとして機能してますね。
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2524
匿名さん
ここは高いね
でもこの価格についてこれない人のに都内で買いたい人は
駅近、財閥系デベ、大規模、再開発、内廊下といった条件はもうあきらめるしかない
生まれたタイミング、買いたいタイミングが悪かった
残念!
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2525
匿名さん
電車ネガ多いけど、京浜東北や田園都市線より随分まし。
代替戸越銀座まで徒歩14分。タクシー山手線1000円台。
これで問題ならどこに住むのがいいか教えてくれよ。
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2526
匿名さん
北仲の低層を安くしたのは三井の良心だと思う。
ここが買えなくても、通勤時間の妥協だけで駅すぐの三井のタワーが買える。あっちは価格に歪みがあるので儲けられる可能性もあるし、座れる可能性も高い。
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2527
匿名さん
ホームページにはまだどの間取りがどういう価格か載っていないですが、皆さんもう大崎にあるモデルルームに行ったのですか?
モデルルームはまだオープンして間もないですが。
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2528
マンション検討中さん
必死の擁護がむなしく聞こえます。高いから山手線内中古タワーマンションで良いマンション見つけたから検討から外します。
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2529
匿名さん
けっこう開発って気になると思います。
たしかにかなり注目したい物件です。
確かに武蔵小山という土地は好きですし。
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2530
マンション比較中さん
>>2520
駅自体もメチャメチャ混んでいるからこそ、大江戸線勝どき駅の大規模改良工事をやるわけだけど
ホームを増設して、出入り口も増やすというかなり大がかりなヤツ
豊洲駅も混雑でたいへんなことになっているわけだし、タワマン林立地域は、保育園、
小学校、病院、駅等々、一気に人口が増えることでどこもたいへんなことになるんだろうね
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2531
マンション掲示板さん
>>2527 匿名さん
早くから問い合わせた人対象に事前案内会やってます。
専用ホームページには、20階の目安価格も載ってます。
参考に≫2421も見てください。
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2532
マンション比較中さん
設備とかデザインとかは好き好きでしょう。
再開発にも期待感はあります。
でも武蔵小山駅のキャパシティーに改善の余地はない。これは動かぬ事実です。
億物件なんだから、慎重になりますよ。
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2533
マンション検討中さん
本当にそうですね。少なくとも検討している人しか書き込まないでしょうし、辞めた人は去って行くでしょうし…一期、どうなるでしょうね。
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2534
匿名さん
>>2520 匿名さん
勝どき住みですが、電車混んでないですよ。むしろ座れます。都心勤務が多いから、自転車通勤も多く駅のコミュニティサイクルは結構借りられてますね。
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2535
匿名さん
タワマンが乱立し、人口が増えたら、東急小山線(武蔵小山~渋谷)とかできないかしら
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2536
マンション検討中さん
目黒線の混雑の大きな原因は武蔵小杉のタワマン乱立なんだから、武蔵小杉から目黒まで止まらない急行作ればいいよ
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2537
匿名さん
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2538
匿名さん
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2539
匿名さん
>>2537 匿名さん
一日あたりの輸送人員を一日の電車の総本数×車両数で割ったらどうなりますか?
単位(分母)をそろえるのが統計学の基本です。
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2540
マンション掲示板さん
地下化&急行停車駅になったのは10年くらい前だと思うんだけど、その頃すでに再開発の話はあったはずだよね
ならば何で車両数を増やさなかったんだろう
駅前のロータリーに期待
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2541
マンション検討中さん
そんな混んでないよ。私もPCの蓋が割れたことが2回あるけど、東横と比べたら大したことないし、子供や老人や妊婦も何台か待って各駅停車に乗れば潰れないよ。タワーマンションが出来ても後ろから駅員に押してもらえばなんとかなりそう。
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2542
マンション掲示板さん
ネガで高いと言っているんではなく、現実に高いんだと思います。
いくらなんでも、浜離宮とさほど変わらないのは高いよ。
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2543
通りがかりさん
>>2525 匿名さん
目黒線が止まるとタクシーは長蛇の列。目黒まで30分歩くことになります。
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2544
匿名さん
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2545
匿名さん
>>2542 マンション掲示板さん
浜離宮の坪単価は630万円だったと思いますが、パークシティ武蔵小山の平均坪単価はどのくらいでしょうか?
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2546
マンション比較中
>>2542 マンション掲示板さん
浜離宮:630
武蔵小山:470?
高いとは思うけど変わりますよね?
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2547
匿名さん
>>2546 マンション比較中さん
計算方法にも色々あると思いますが、浜離宮は10階より下層は住居ではないですし、価格が公開されている20階の坪単価を比較すると、
浜離宮は537.7万円
武蔵小山は460.4万円
ですね。
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2548
マンション検討中さん
これほど価格高いが続いてるスレは初めてでは?やはり高すぎです。
高いは価値にたいして値段が高すぎという意味です。
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2549
匿名さん
>>2548 マンション検討中さん
同じ人が繰り返し高いと書いているだけでしょう。
とりあえずモデルルームを見に行って、モデルルームの近くにある同じパークシティシリーズのパークシティ大崎の街並みも見てから高いかどうか考えてもいいと思いますよ。
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2550
マンコミュファンさん
ここが価値対比割高って・・・だれか不動産鑑定士とかが判断されたんですかね?
大体マンションのMR来る人の歩留まりは1割行けばいいから、9割は買わない、買えない人。
ここに書き込んでる人分母なら買えるは人3%ぐらいか。
そりゃネガも多くなるよ。
個人的には割高とは全く思えません。
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2551
マンコミュファンさん
浜離宮からすると15-25%程度安いってことならごく普通の値付けでは?逆ならびっくりだけど。
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2552
マンション比較中さん
2550さん、不動産鑑定士とか持ち出した割には随分感覚的な文章ですね。1割とか、3割とか、3%とか…
他のマンションだと、駅からやっぱり遠いとか、設備仕様が残念とか、利便性が悪いとか、価格以外の要因で検討を止めるケースも多いですが、ここは兎に角価格が高いと考える人が多いのだと思います。
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2553
マンコミュファンさん
うーん、ここで高いって言ってる人が三井さんの事前リークによってMR行く気がなくなった人のはけ口なら、それこそ三井さんの戦略大成功ですよね。
入居者も選べて、営業コストも大きく削減。
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2554
匿名さん
高いと言っている人が同じ人とは思えませんね。
ネガでいっているのでもなく正直な感想でしょう。
あと、三井の営業さん。以前の威圧的な書き込みは辞めたようですが、検討者になりすました書き込みはやめましょうね。
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2555
匿名さん
安いのが良ければ北仲低層へどぞー。300からあるよ。
都内まで毎日往復1.5h無駄にするけど、座れる可能性高いし。
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2556
匿名さん
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2557
マンション検討中さん
浜離宮はどこの駅からも遠いんだね。浜松町が5分、実際にはもっとかかるよね。通勤しやすいひとには魅力ある?京浜東北線と山手線はよくとまるしなあ。
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2558
マンション比較中さん
安いか高いかで言えば高いに決まってる上に、
グランスカイとパークシティ大崎を鑑みるとさらに高いですね。
ただ、何処もそれなりに高いですし、ココの価格予想も「500はないが450ぐらいなら・・」
が多かったですから、まあ妥当の範囲と言えなくもない(?)でしょう。
この時期倍率下げのネガも増えるので、とりあえずモデルルームには行ってみましょう。
中層2LDK希望の私は撤退モードですが、安いお部屋はお早目に。
値下げも余程の売れ残りじゃないと、下げないと思います。
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2559
匿名さん
>>2558 マンション比較中さん
グランスカイやPC大崎は、今の中古希望価格でしょう。あの辺は新航路の影響が価格に織り込まれるとどうなるか。
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2560
マンション比較中さん
>>2559 匿名さん
数年前の販売時を考えれば、高いでしょう。
新航路の影響については、個人的には楽観的です。
グランスカイはJRの影響で、すでにうるさいでしょうし。
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2561
匿名さん
高すぎるかどうかは個人の主観によるところが大きいのでしょう。
ただ、山手線の内側物件が買える値段だから、あとで後悔しないようにしたいですね。
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2562
マンション検討中さん
>>2557 マンション検討中さん
浜松町は住環境は確かにまだまだですけど、再開発目白押しですからね。規模的にはあっちの方が大きいし。
京浜東北と山手って、都内のJRの花形ですよ、それと比較するのはさすがに。。。
しかも浜離宮は地下鉄もありますし。
こちらが駅まで徒歩1分とはいえ、さすがに比較するのは厳しいかなー。
ただ住環境や緑地という意味では武蔵小山の方がいいですし、沿線の力の弱さは素直に認めた方がいいですかね。
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2563
マンション比較中さん
パスワードは皆さんと同じようなタイミングで送られてきたので価格の一次情報は得られたのですが、MRの案内が未だきません。やはり優先案内やっているんですかね。ちなみに私は退職していて給与所得がないので外されたのでしょうか…
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2564
匿名さん
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2565
匿名さん
〉2563
パスワード入力して入ったWEBからのアンケート送信はされましたか?
アンケート送信が必要なのかと思いますが。
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2566
マンション比較中さん
案内が来なくて、不安を感じてる方がいらっしゃるじゃありませんか。
三井さんは、安心サポートをしっかり。
感じがわるい。言われるその前に・・・
まあ、先着順なんでしょうけど
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2567
マンション検討中さん
>>2565 匿名さん
多分そうだと思います。
世帯年収かつかつのうちにすら、電話かかってきましたから。
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2568
マンション比較中さん
アンケート送信をすると、電話がかかってくるそうです。
安心しましたね。
さすが三井。感じがいい。とアンケートに書きましょう。
感じがわるい客。と思われるよりマシでしょうか。
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2569
匿名さん
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2570
マンション比較中さん
今WEBアンケート送ってみました。ありがとうございました。
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2571
マンション比較中さん
さあ、アンケートに答えて、モデルルームに行こう!
アンケート回答もモデルルーム見学もセレブ気分でやってみると楽しいですよ。
感じがいいか悪いと思われるかは、あなた次第。
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2572
匿名さん
高い高い高いと言われてますけど、ここはやっぱり高過ぎる。駅近タワー再開発、感じの良いタワマンと謳って、価格を吊り上げようって感じですね。タワマン何か、震災時に上り下り苦労するし、それほどメリット無いけどね。
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2573
匿名さん
まあ不動産はしょうがないよね
欲しい人全員に売るわけに行かないので欲しい人に行き渡るには値段を上げるしかないからね
それでも売れるならそういう市況なんだと思うしかないし、見込み違いで高くて誰も買わなくて困るのはデベなので別に私達が気にする必要はない
さっさと気持ちを切り替えて次行こう、次!
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2574
通りがかりさん
セレブが住むような物件ではないよ。下町でスナックやラブホテルがあったところだよ。普通の人に住んで欲しい。
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2575
匿名さん
再開発物件にそんなこといってもしょうがないでしょ
以前と同じような人向けの賃料や分譲価格しか取れないならなんのための再開発かわからない
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2576
マンション比較中さん
池田山、島津山。近所にラブホテルが乱立しています。
セレブがどう思っているかは、知りませんが。
セレブもラブホ行くかモナ・・・道がそれてごめんなさい
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2577
匿名さん
[プライバシーを侵害する投稿の為、削除しました。管理担当]
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2578
匿名さん
ラブホ無くなってから10年近く経つぞ?
自分も地元民だけど、一部の地元民による僻み投稿はいい加減にした方がよろしいかと。
ここでどんなにタワマンをsageても、どうせ全部売れて新しい住民が入ってくるんだから、
無駄な時間使ってる暇があるなら家の外に出て掃き掃除でもしようよ。
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2579
匿名さん
>>2554 匿名さん
別に好きにレスしたらよくない?
どうせネガもポジもそうやって疑ってかかるなら、初めから読むな。
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2580
匿名さん
>>2571
楽しみにしていました。
でも価格を聞いて気持ちが盛り下がってしまい、感じのいい対応はできそうにありません。
感じの悪い客と思われるでしょうが、早く営業さんに見切ってもらうのも営業さんに対する親切ですね。
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2581
マンション検討中さん
つぎの三菱、スミフのプロジェクトに期待しながら、温かく見送りましょう。
さすがにこの値段で天カセないのをはじめ、設備が少し残念ですし。
大崎のタワマンの中古が買えるという発言は胸にささりました。
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2582
匿名さん
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2583
匿名さん
うわぁ、ほぼ全ての部屋が坪単価400万円以下で、平均350万円ぐらいじゃないですか!
はぁ、これくらいが適正価格ですよね..
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2584
匿名さん
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2585
匿名さん
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2586
匿名
>>2583 匿名さん
資材価格や建築関係の人件費が上がる前のマンションですからね。
その後も東京23区の人口は予想を超えて増え続けていますし今後も増加を続ける予測が出ているので、値上がりは致し方ないですね。
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2587
匿名さん
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2588
匿名
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2589
匿名さん
2015年価格水準に下がるのは2035年以降、23区はもっと遅くなる、は流石に煽り過ぎ。
自己責任ではあるけれどそこまではいかないと思う。
少なくともこのマンションは見送るつもり。
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2590
匿名さん
パークシティ大崎(北品川五丁目再開発)は予定より三年くらい遅れました
地震のせいでさらに一年近く遅れたけどね
計画自体は20年越しです
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2591
匿名
>>2589 匿名さん
専門家の記事なのでピッタリ当たらないにしても2015年当時の価格まで下がるのは相当先でしょうね。
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2592
匿名さん
>>2588 匿名さん
それでも、当時は既に値上がりが始まっていたので、高い高いの大合唱。
先を見通せない人、決断できない人は、時間を巻き戻しても、結果は変わらない。つまり、いつまでも買えない。
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2593
匿名さん
それも一理あるかも知れ無いけど、流石にここでこの価格は厳しいよね。そもそも、高級住宅エリアでも無い、所詮は目黒線の下町エリアでしょ。街全体再開発で生まれ変われば別ですが。
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2594
匿名さん
>>2592 匿名さん
みんな大合唱してるわけじゃなく
買う人は買ってますからね
ここも買う人は買うでしょうね
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2595
匿名さん
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2596
匿名さん
>>2589 匿名さん
人生が無限にあると思う人は人は見送るといいよ
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2597
マンション検討中さん
東京の人口が減るまで安くならないだって????東京で過去に安くなった時は人口が減ったからとでも言うのかね。その筋で考えるのはあまりに的外れだよ。
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2598
マンション検討中さん
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2599
匿名さん
>>2596 匿名さん
ゲノム編集という技術が急速に進歩しています。
クリスパーキャスナインの第一人者である東大の濡木理教授によると人類は20年以内に老化をくいとめることができると述べています。
人生が無限にあることになるかもしれませんよ。
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2600
匿名さん
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2601
匿名さん
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2602
マンコミュファンさん
>>2601 匿名さん
私も5年ほどそう思っていましたが、どのマンションも売れていきました
今年は買います
自分の寿命もリミットがありますからね〜
老人になる前にローンを終わらせたい
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2603
匿名さん
ネガ派だけど、売れることは間違いないでしょう。
小金持ちはいっぱいいますから。
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2604
匿名さん
>>2601 匿名さん
武蔵小山に地縁があって離れたくない人?
近くの戸建てからの買い替え?
うちは縁がなかったと思って諦めます。
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2605
検討板ユーザーさん
ここは売れると思いますが、のこり4棟は同じ価格帯は厳しそうですかな。
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2606
匿名さん
小金持ちじゃ買えないでしょ。売れるか分からないね。
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2607
匿名さん
>>2605 検討板ユーザーさん
多分四棟の価格を見たら三井は良心的だったと思うことを予言しとくわ
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2608
通りがかりさん
>>2599 匿名さん
濡木教授はあくまでもその可能性があると言ってるだけですよ。
crysper cas9により技術的には可能かもしれないが、老化に関連するゲノムをすべて特定できればの話だと思います。
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2609
検討板ユーザーさん
>>2607 匿名さん
良心的ではないと思いますが、楽しみですね。
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2610
買い替え検討中さん
二世帯なのでフロアーは異なってもいいんだが、2つ購入できると助かるんだけど。1つ限定だったりする?
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2611
匿名
>>2607 匿名さん
再開発では、後から出来る物件は値上げされてくのが定石ですからね。
広域再開発では、後から考えると綺麗になった街を見る前に飛び込めるかどうかが運命の分かれ道な気がします。
美しい街並みが出来てからの方が売る方も売りやすいですからね。
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2612
マンション検討中さん
ここより高くなるってどれだけセレブな街になるのでしょうか…。未来が全く想像できないです。再開発やタワーマンションがはじめてで、皆さんのご意見を参考にさせていただいています。我が家は購入を検討していますが、若いファミリーの方もそこそこいらっしゃるのでしょうか。
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2613
名無しさん
>>2612 マンション検討中さん
迷わず行け!
買えば分かるさ
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2614
匿名さん
資料請求しただけなのに、インビィテーションカードが送られてきました。
来場予約の方がかんばしくない?
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2615
匿名さん
感じは良くないタワーですが、多分若いファミリー層には買えない価格だよね。
月々支払い厳しくなる。
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2616
マンション検討中さん
武蔵小山って、住みたい町ランキングどれくらいなんでしょうか?
再開発により、急上昇するのでしょうか?
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2617
匿名さん
おそらく急上昇するだろうね
便利ではあるけどおしゃれな人たちが住んでいるイメージはあまりなかった武蔵小山
近くに林試の森公園もあるし今までの庶民的なイメージに加え、例えば駒沢的なすこしハイソなイメージも付加されるのではないかな
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2618
匿名さん
>>2616 マンション検討中さん
再開発と言っても、皆さん良く武蔵小杉と比較をされますが、あちらはマンション以外にグランツリーやララテラス、東急スクエアと多くの大規模商業施設が新設され、ホテルや病院まで一体となった都市開発です。またJRが新駅を開業するなど、かつてないほどの内容です。
それに比べこちらの開発って、高層マンションが建つだけだと思うのですが..
あまり期待されない方が良いと思います。
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2619
匿名さん
>>2618 匿名さん
確かに。
今まで田舎だった町に、初めて高層マンションが建ちました、って感じ?
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2620
マンション比較中さん
東京都心とその周辺は、買いたい人・買える人がまだまだ沢山いるので当分の間はマンション価格は下がらない、という意見が私には最もしっくりくる。ただ、中国の不動産バブルがはじける、とか、来年黒田日銀総裁が緊縮派に交代して金融が引き締められる、とか下落のきっかけも多々ある。
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2621
匿名さん
低金利と高い属性を生かせるサラリーマン、
親から贈与なんかが見込める人はいっちゃってください
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2622
マンション比較中さん
武蔵小杉とだったら、ちょっと無理してでも武蔵小山を・・・
って、何かの釣りでしょうか?(汗)
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2623
匿名さん
>>2622 マンション比較中さん
川崎は所詮川崎だからなあ
知らなかったけど川崎市って子供の医療費無料になるの小学校二年生までらしいよ
東京のほとんどは中三まで無料なのにね
それ以外にも川崎と都内は圧倒的に違うよね
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2624
匿名さん
武蔵小杉が悪いとは思わないし、魅力的な街だと思うけど
自分が住みたいかと言われると違うんだよね
小山検討層と小杉検討層はほぼ重ならないと思う。
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2625
匿名さん
武蔵小杉は下手な都内より便利というのは理解できるけどもともと川崎とか横浜とか神奈川県に住んでいる人ならともかく都内に住んでる人が引っ越すのはかなりの覚悟が必要だよ
小杉のタワマンって都内からの移転組も多いのかね?
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2626
匿名さん
武蔵小山はもともとローカル線である目蒲線の駅だったからね
基本的には地元民にしか知られていない駅だった
目蒲線が目黒線になり地下鉄と直通運転を始め東横線や田園都市線並になったわけだからポテンシャルはあると思う
今回の再開発でどうなるかはなかなか想像できないけどきっとできたら見違えるのだろうね
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2627
匿名さん
初歩的な質問で申し訳ないのですが、特別事前案内と事前案内の違いって何ですか?
特別事前案内に参加することでどういうメリットがあるのですか?
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2628
匿名さん
未来のことは誰も分からないということですね。
個人的な意見でなんの根拠もないけど、あと1千万安かったら即買いだと思う人は無理をしてでも買ったほうがいいんじゃないかな。
逆に1千万安くても迷う人は見送ったほうがいいんじゃないかな。
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2629
匿名さん
>>2625 匿名さん
昔に小杉を開拓したパークシティのMRに行ったことがある。無料自販機があって三井は凄いと思った。
都内からの買い替えも多いって営業さんが自慢してたなあ。やっぱり川崎に住みたくないから私は止めたけど。
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2630
匿名さん
>>2628 匿名さん
不動産はそういうものだね
欲しいけど高いのが理由で迷うなら買い
迷う理由が値段以外なら買うな
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2631
匿名さん
>>2626 匿名さん
いやいや、計画案なんて大筋出てるんだから。
だいたいでも想像できるでしょう。
いつまでも夢ばかり見てちゃダメですよ。
現実を直視して、判断しないと。
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2632
匿名さん
>>2627
デベや物件によって違いますが早めに手を上げることで希望の部屋が買える確率が高まることが多いですね
飛行機の予約みたいに安くしてもらえるとかはないですが
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2633
匿名さん
プライドのある人、こだわりのある人は結局、高く買う人。
ある意味でありがたい存在。
逆に論理的、合理的に思考する人と行動は違う。
しばしばごちゃ混ぜに語られるけど。
スムログのはるぶーさんが北千住にしたのもそのせいでしょう。
不動産業界重鎮の長嶋修さんが最近「マンションは足立区に買いなさい」という本を出したくらい。
ま、お互いウインウインという事で。。
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2634
匿名さん
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2635
匿名さん
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2636
匿名
>>2633 匿名さん
北千住とか足立区で我が子は育てたくないです。これをこだわりと言うなら、このマンションを買うクラスの親は皆さんこだわりがあるでしょう。
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2637
匿名さん
>>2630
その言葉背中押されます!
実体験によるものですか?
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2638
マンション比較中さん
住みたい街と言っても個々の予算が肝心要ですからねぇ。
都心近辺のマンションのMRで、予算が足りなそうなお客さんに、
「それでしたら小杉、北千住あたりはいかがでしょう」とは営業さんは
言わないでしょう。
では、逆だと>>2629さんの仰る通り「都内からの買い替えも多いって営業さんが自慢してた」
ってのは、ありますよね。
住めば都って難しい。
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2639
低層抽選落ちた
>>2638 マンション比較中さん
近隣のアッパーミドル層だけでは捌けないくらい戸数あるけど、地縁が全くないミーハーな検討層の自分は金額だけで腰が引け気味(笑)
開発前夜のムサコや豊洲を買った層は手を出さない金額だと思うし。
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2640
匿名さん
地元民にしたら、ハイソなイメージはここには付かないと思う。昔からの下町エリア。決して金持ちは多いエリアでは無い。そこは良く理解して、引っ越してきてほしいね。外部から来て、いきなり私達はハイソです。的な振る舞いはされたくないし、そんな街じゃないから
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2641
匿名さん
その心配は無用です
なにせ「日本一感じのいいタワマン」ですからね
っていうかデベ自ら(タワーマンションではなく)タワマンっていうか普通?
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2642
匿名さん
>>2640
どうせ賃貸住まいでしょ、あなた。
ちょっとした戸建てを手放せば購入資金の半分~全額調達できるから
地元需要は少なくありませんよ。私もその一人です。
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2643
マンション比較中さん
価格以外「理想的」とも思ったけど、眺望の良い部屋が少なそう、商店街は使え無さそう、電車は混みそう、共用施設もイマイチ、天カセもついていない、保育園はダメそう、と次から次へと欠点が浮かんでくる。完全に諦めが付いたぞー!
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2644
匿名さん
武蔵小山に安く住みたいなら戸建てがいいですよ
徒歩10分くらいまで妥協するなら70平米くらいのミニ戸なら6000万円以内で
買えます
管理費もかからないし駐車場も無料なのでマンション住むよりローンやランニング費用含めて月額5万は節約できますよ
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2645
マンション検討中さん
ついに駅ビルが完成しましたね。ムサコの盛り上がりを感じました。お店も増えて、ワクワクします。焼き鳥屋さんや鯛焼き屋さん、人形焼やさんはどこに入るのでしょうね。二年…長い。。早く二年経って欲しいなぁ。
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2646
マンション掲示板さん
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2647
マンション検討中さん
徒歩10分になると荏原、目黒本町、の住所になるとかなり安くなります。特に目黒区になると、がくっと下がりますよ。駅徒歩5分〜6分、坪20で7千万円くらいで買えます!ただ子育てしてる人には圧倒的に品川区の方が人気なので目黒はちょっと・・・って人も多いです。
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2648
匿名さん
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2649
マンション検討中さん
武蔵小山周辺の目黒区、品川区を比較すると周りの学校環境が明らかに品川区の方がよくて、手当も手厚いんですよ〜
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2650
匿名さん
戸建は、空き巣とか火事とか、何かと不安。更に、資産としても流動性ないし。
今、大地震に備えて、木密地域が再開発され、タワマンになっているなか、戸建はない。
それに、ここはマンション検討板、戸建に興味ある人は少ないと思います。
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2651
匿名さん
戸建てや他の安いところが良い人はそこに行ってください。
買えない理由ばっかり書いて何が楽しいんだか。
ここを検討してない人の書き込みだらけで嫌になる。
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2652
マンション検討中さん
それだけ武蔵小山を注目しているけど、高いから検討してる人が多いってことでしょう。嫌なら見なければ良い。
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2653
検討板ユーザーさん
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2654
匿名さん
?
区に入る税収は基本特別区民税なので大きな会社があるとかあんまり関係ないです
また区民一人当たりの税収でいえば目黒区は23区中5位で品川区より上です
ただ品川区は子育てに予算を多く割いているのは確かです
例えば学童の負担金は品川区250円に対して目黒区8000円です
逆に言えば品川区は別の分野は予算を削って子育て事業につぎ込んでるわけです
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2655
マンション検討中さん
このマンションは品川区だけど、目黒区との区境だから無認可の保育園も入れないのは残念な感じ。目黒区の駅の方が塾や私立の進学校が近いだけましかな。
それから、子供がいるなら戸建てもいいかもね。
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2656
マンション検討中さん
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2657
匿名さん
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2658
匿名さん
2640ですが、私は分譲マンションからの住み替え検討です。。戸建てからの買い換えは、私達の様な現役世代では少ないのでは?リタイア世代では、売却、買い換えはショートするんじゃないかな?予想を遥かに超える、高過ぎる設定だと客観的に思います。私達は売れ残って、値下げするまで静観として、あなたの高買を応援してますね
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2659
マンション比較中さん
2658さんに強く同感。だいぶ前に70㎡1億円の部屋の価格分析があったけど、確か、建物・設備3500万円、土地相当(地権者分)1500万円、共有部分負担500万円、販売費500万円、デベ粗利4000万円、に対して誰も反論していない。デベは今はいくらでも儲けられるから4000万円だけど、売れない時期なら1000万円や2000万円に抑えるはず。
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2660
匿名さん
いまマンションの供給数が少ないからここに利益のせてるんですよ
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2661
マンション比較中さん
高くても売れる市況×物件供給が少ない=デベの粗利・儲けMax
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2662
匿名さん
>>2659 マンション比較中さん
初めてみましたがいつの投稿ですか?それぞれの価格分析のそれぞれの内訳を根拠を示してもらえますか?
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2663
匿名さん
>>2588 さんの紹介している専門家の記事だと東京都内で2015年当時の価格水準に戻るのは2035年ということでした。
2025年までは価格の上昇が続くそうなので今現在の価格水準に戻るのは2032年くらいでしょうかね。23区内だともっと先かな。
それでも全国で人口増の自治体は非常に少ない中23区内の人口は増え続けているので、今高くても資産の維持という意味では高くても23区内の良い立地のマンションを買う方がよいのでしょうね。
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2664
マンション比較中さん
2662さん、1ヵ月くらい前だったと思いますが見当たらないので私の理解ですが。私は、投資用でマンションを10年以上前からそれなりの数買っていますので知見はあります。2005年頃かなりの地方都市ですが80㎡(24坪)のマンションの条件の良い部屋が2000万円強で買えました。@90万円/坪。ということは建物・設備はどんなに高くても@90万円以下で利益込みで出来ていた。同じ頃中央区湾岸のタワマンの高層階が@200万円で買えた。70㎡(21坪)が4200万円。当時の内訳:建物・設備が21坪×@120万円=2500万円、土地持分10㎡で500万円、残り4200-2500-500=1200万円が共有部分の負担分+販売費+デベ粗利といった感じです。これをムサコに置き換えると、
建物・設備は、21坪×@170万円=3500万円、土地@160万円/坪×3坪で=500万円、共有部分負担は3坪/戸として500万円、販売費は@500万円×491戸=24億円とみて良いんじゃないかと思います。よって、デベの粗利は4000万円です。
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2665
匿名さん
>>2664 マンション比較中さん
まぁそんなに細かく計算しなくても、三井不動産の収益が過去最高を更新してる事でも、かなりの利益を載せてる事は分かるんじゃないですか?
上場企業なので有価証券報告書見てみてば?
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2666
匿名さん
>>2659
>土地相当(地権者分)1500万円
これの根拠は?
(2664では500万になってるが、それだと粗利4000万にならないのでおそらく1500万なんだろうと思う)
これが本当なら確かに高すぎる。
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2667
匿名さん
総事業費400億円(が正しいとすると)を地権者住居を除く491戸の分譲で資金回収しないといけないので
単純計算でいえば一戸平均8140万円以上で売らないと利益がでないですよね
もしかして補助金が出ていたり店舗部分の分譲や賃料等があるのであればもう少し低くてもいいのかもしれないけど
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2668
マンション検討中さん
ちょっと価格が強気だからか、またデベの利益の話にぐるっと戻ってしまいましたね笑^ ^
まあ、ここら辺がわかっても我々には仕方がないので、過去ログを参考にしていただいて、つぎの話題に^ ^
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2669
マンション比較中さん
2664は、土地@160万円/坪×3坪で=500万円は明らかに500万円/坪×3坪=1500万円みたいですね。あのあたりの土地価格は坪500万円くらいでしょう。
ここの1億円の部屋のデベの粗利は4000万円で、当たらずとも遠からずですね。儲けられるときに儲けるんでしょう。
なにかの切っ掛けで売れ行きが落ちれば(尖閣問題で中国富裕層が一斉に保有タワマンを手放す…等)値崩れは十分あり得ます。
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2670
マンション検討中さん
個人的には大崎の方がJR路線沿いだし、タワマンのデザインもかっこいいかなと思ってたんですが、こちらだとそれを上回るのは住環境ですかね???
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2671
マンション検討中さん
8000万円台は子持ちでは、共働き夫婦でも難しい金額です。
いくら売れるからといって投資向けの値付けを安易にしてしまうデベにも問題があるのでは。
誰に売れるか何て気にしてないでしょうけど。
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2672
匿名さん
-
2673
通りがかりさん
>>2670 マンション検討中さん
我が家はDINKSなので大崎の方が惹かれます。オフィスが多いので、週末は静かだし町並みが新しくてカフェも多いですし。
-
2674
マンション比較中さん
私も山手線外側で@450-は想定してなかった。また「不勉強」とか「馬鹿」とか言われるけど、@350-期待していた。三井のマーケティング恐ろしいね、ここが@450-で完売するという分析!
-
2675
匿名さん
>>2674 マンション比較中さん
山手線外側ではあるが駅前だからね
しかも南北線、三田線直通
駅前の価値は今後さらに高まるでしょう
武蔵小山が好きなら駅前を避けて徒歩7分くらいなら300万台で買えると思います
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2676
匿名さん
中目黒のアトラスタワーとか450くらいだったよね
逆に中央区とかでも駅遠埋立地はやはり安いというか高くは売れないね
金持ちが買わないから値上げも限度がある
-
2677
マンション検討中さん
>>2676 匿名さん
さすがに中目黒ほどの駅力はないかと笑^ ^
-
2678
マンション検討中さん
>>2675 匿名さん
パルムの入り口にある徒歩7分のインプレストコアが400位でしたっけ?
あそこはパルム入り口という希少立地だからでしだが。
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2679
匿名さん
>>2677 マンション検討中さん
中目黒今分譲したら軽く500超えるだろ
それ考えると妥当
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2680
マンション検討中さん
ね〜中目黒アトラスタワーみたいになってくれることを期待します。お店もたくさんお洒落で美味しい所が多いですし!
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2681
マンション検討中さん
>>2679 匿名さん
いやですから、当時の中目黒ほどの駅ポテンシャルはさすがにないでしょという話です
ご近所マンション
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