東京ベイシティタワーについて

チャリであのトンネル通ると頭ぶつけそうになるよ。

キャピタルマークタワーなんて坪単価２１０万くらいだったよね。今売りにでてる32階の75平米のやつなんて４９２０万だったのに６２８０万で出してる。
そんな値段で誰が買うんだよw

当時はどこもそのくらいでしたよ。

ケープタワーは２３０万、グローヴは２５０万くらいだったよね。

ここは下げなきゃ売れないよ。

401さん
トンネルをはじめてみた時びっくりしました。一度テレビでも紹介された事がある様ですね。
すごい魅力的だけどやはり値段はそれなりでしょうね。買い物がちょっと不便かな。
大丸ピーコックか、アトレのクイーンズ伊勢丹になるでしょうね。クイーンズ伊勢丹内の
魚売り場は新鮮でいいものがあるので結構にぎわっていますね。

アトレのクイーンズは開業当初に比べると相当れっかしている。商品数も少なくなった。

くそ高い！！！！！！さすが住友。５年くらいかけて売る計画だな。坪２９０～３００。

千葉に行けば？

車での移動面はどうでしょうか？？

運河を渡るポイントがそんなに多くはないだけにここが渋滞していると車移動ではイレギュラーが発生するのではと心配になりました、それなら素直に電車を選択するほうが良いのかなと。交通事情次第ですが、車が不便という環境であればもう売ってしまおうと考えております。品川駅がこれだけ近いですから鉄道の恩恵をあまり受けないのも勿体ないですしね。

共用施設が本当に何もないんですね。
他エリアの住友不動産のタワマンを見学しましたが、そちらも同様にコンシェルジュや
共用施設が皆無でした。
余計なものをすっきり省き、宅配ボックスやゴミ置き場など実用的な施設のみという
スタイルが主流なのでしょうか。

スミフは質実剛健なマンションを提供し続けていますからね。
地域エリアの顧客が求める商品をよく知っています。

>>411
＞運河を渡るポイントがそんなに多くはないだけにここが渋滞していると車移動では～
運河ではなくJRを渡る道（東西方向）が少なくて困るかな
（着工済み１本、計画１本が追加されますけど少し先です）
港区内は自転車、中長距離は鉄道と航空が使いやすい場所なので
あまり使わないからクルマは要らないかも

私自身はこっちへ引越すのを期にクルマやめて７年ですが特に困りません
駐車場代などの保持コストを浮かせて
どうしてもクルマがいる時はタクシーやレンタカーを使う（そのほうが安い）というのは
近隣で割りとポピュラーなスタイルです

>>412
＞余計なものをすっきり省き、宅配ボックスやゴミ置き場など実用的な施設のみという
＞スタイルが主流なのでしょうか。
実際住んでる人がそんなに使わないという経験値からでは？
いちおう都会だし港区もソコソコお金持ちだから施設自体はだいたい何でも近所にある
初めは嬉しくで色々使うんだけど慣れると本当に必要なのかってなりがち

港区というネームバリューには金を出すが、車のある豊かなライフスタイルには手が出ないってこと

いや、共用施設は、今も中古販売の売の１つですよ。
この物件みたいにコンシェルジュすらないのは、タワーマンションとしては、寂しすぎかと。
あと、前のスレでキャピタルマークタワーが、75平米、6280万て信じられないと出てますが、そのくらいでも売れてます。
むしろ、このマンションの方が、駅から遠いし共用施設もないし、割高に感じます。

芝浦、港南は完全な島で広がり感が無く、
発展余地が小さくて今一なんだよなあ。

その点池袋はすべて地続きでいいよね

キッズルームや運動スタジオ、ゲストルームなどは不要ですが
コンシェルジュデスクはあっても良かったと感じます。
一応防犯カメラは設置されているそうですが、フロントに人がいれば
防犯面でも安心できるところがあると思います。

いやいやキッズルームやフィットネスも使いますって。
スカイラウンジやゲストルームもあったほうがよいですね。
プールはいらないけど。。

区の施設が充実してるもん
田町駅前のスポーツセンターも改築してより立派になる
税金払ってるんだからむしろ利用しないのがオカシイ

フィットネスもスカイラウンジもいらないでしょ

タワマンなら豪華なエントランス、コンシェルジュ、内廊下、DW、24h警備と防災センターが必須。あとは、好みかな。

すべて池袋の街に標準装備されてますよ

タワーラッシュだった頃は、ITバブル崩壊後の近年でも最安値相場だったことから
キャピタルなんか売り出し当時の価格で今買うなんて夢物語。芝浦港南とも値上がったことは確か。
政権が変り日経平均が上がり以前の8000円割れ寸前より高くなり、あの時と比較しようぜなんてのは当たり前に通用しない。

その後、サウスゲートがだんだん明確化されリニアもご当地拠点になり、北部では田町駅前と区有地ガス跡地も
目覚めた。さらにはヤナセ地タワーやSONY北部超高層、東西連絡穴倉道も車歩道整備、新駅報道、
車両区大開発は商業等タワー６本程、東の南部には商業タワー棟(この物件からは近い）他が青写真化されており
具体化してくれば利便施設もできてくるだろう。５年前１０年前のような「かつては何もなかった云々」なんてのは
もはや通用しない。７、８年前の港南３、４丁目と比較したら相当街並みが激変したことも事実だ。

当然東側のR15沿線のうち品川駅前は駅＆ホームを含め抜本開発青写真はいずれ本格具体化してくが、ホームの港南側移設は
鋭意工事進捗中だ。泉岳寺周辺も縦貫＆新駅煮詰まり始めればしかりだ。田町近辺では札の辻に１本竣工し
その隣もそのうち再開発プランがでてくるだろう。さらに南の浜松町・新橋(西)も開発計画は旺盛だけに、
第二京浜周辺は資本投下が続くことは間違いないだろう。

要はこの地域は開発計画が多数存在していて、利便等を含め山手線圏なので前向きにならざるを得ないだろう。
車もこの辺りは便利だ。高速は直ぐ乗れるし都心中心線からだから東北も中央も東名も放射的に出れるので無駄がないし、
銀座・六本木・十番方面なら郊外からくるのと比較できないほど便利。

結論は将来確実に変貌してゆく地域開発を先取りして買うかどうかだろう。

先取りって…ｗ
青写真が「公表」されたのでさえ10年前なのに周回遅れも良いとこだ

先取りすぎだよ。現在価値にディスカウントすると高杉

10年前の「計画はあるけどどうなるか分からん」時に買った人のが「先取り」価格

今はもう先取りじゃないから売出価格に織り込み済みなんでしょ
都も区もJRもほとんど全ての情報を出しちゃってる──どころか多くは「着工済み」
強いて言うなら新駅だけは「（正式には）未発表」だけど
日本電設の決算資料に堂々掲載されてたんだから何を今更だわ

街が発展し始めるころには寿命が終わりそうです。

大抵のMRが明日からお休みに入る中、こちらは30日まで営業していて、
年明けも2日からオープンするんですね。
住友不動産って意外とやる気があるんだなぁと感心しました。
相変わらず間取りは公表してくれませんが…年明け早々MRに出かけてみます。

年明けのキャンペーンは家電がプレゼントされるようですし、対応は良いですよね。
住友は売り急ぐ事をせず、一切の値引きなしで販売する事がポリシーのようですがこういった姿勢（休みを長くとらない）は好ましく感じます。
ところで、マンションの竣工から引渡しまで3ヶ月という間がありますが、これは一体何故？

ダイレクトスカイビューてどうでしょうか。ちょっぴり怖い気がするのですが。
年明けキャンペーンがあるんですね。
お休みにいってみようかなって思っています。

駅が特別近いわけでもなく、設備もそれなり。何が売りなのかなと思ってしまいます。
小学校は近いなと思いますが。
この辺の地盤ってどうでしたっけ？

ココに限りませんが品川沖（芝浦・港南）は昔からの遠浅で地盤だけは良いですよ。
GLから支持地盤（東京礫層）までの深さは西新宿より浅いくらいです。
（具体的には西新宿が-30～50メートルで、このあたりは-15～30メートルくらい）

た・だ・し

ココに関してはスレの↑の方に出てますが前の建物の基礎杭を抜いた経緯があるはず。
どういう処理をしたのか担当さんにちゃんと聞いて、
納得できる答えをもらっておいた方が良いかも。

ここは将来化けると個人的に思ってます。
ただ、心配なのは周辺のバラックですね。
あのへん、退いてくれれば価値は上がりますよ。
なんとかならないかな。

将来っていつ？その頃はおじいちゃんかな？

間取りは好み。
スーモサイト間取り、の説明に始発駅なんて書かれているが、京急の下りかな？
スーパー５分以内はコンビニの間違いだろうね。

〉〉447
久しぶりに通りましたら、解体してましたね。
ちょっと感激です。
あと、業者ではありませんので｡

準工業地域って工業地域と大きな違いってあるんでしょうか。準でも工業地域ではありますから安定はしないだろうとは思っていますが何分利便性の高い立地、それだけで敬遠はできないと思っております。私的な憧れではありますがアイランドの立地は素敵です。もちろんアイランド一画内のクオリティにはこだわりたいところで、見たところそれもクリアしていると認識しました。旧海岸通りが各所との接点を作ってくれていてこの点も便利に思います。

アイランド一画とはまったく違うと思いますけど・・・アイランドはアイランド、周辺は周辺。

同感。別にアイランドが素晴らしいかどうかは知らないけど、
ここは違う立地。

アイランドの用途は住宅で準工じゃない

住不は芝浦３丁目の安藤建設本社の土地を取得するそうです。
取得価格は建物込みで４０億円。
再開発の予定とのことでなにができるかは未定とのこと。
坪単価は６００万、土地の容積率は４００％なのでもしタワーマンションができるとすれば土地代だけで坪１５０万なのでかなりの高額マンションになりそうですね。

田町駅徒歩４分なのでオフィスにするかもしれませんけど。

準工業地帯の用途制限ですが、ラブホテルは×ですが
マージャン屋、パチンコ屋、射的場等、勝馬投票券発売所、場外車券売場等は○なのですね。
意外なところで畜舎も○。
皆さんの発言をきっかけに改めて調べてみましたが、自分が検討する土地の用途を把握しておく
事は大切ですね・・・

風営法の設置要件があるので雀荘やパチンコといった風俗施設はココには建てられない
（小学校があるから）
勉強したみたいだけど惜しいね

芝浦に住もうってやつがラブホはいやだとかパチンコ屋勘弁とか肝玉がちいさいな。どんとこいだよ！

ダイレクトスカイビューの仕様だけに外観はすっきりキラキラ。
バルコニーの凹凸も目立たないぐらい全面ガラス張りな感じのシンプルさが清潔ですねえ。
やっぱりこれだけ室内からの見晴らしがいいと気分も違うものなんですか？

＞450
準工業というのはそういう決まりがあるんですね。
聞こえは心配な呼び名ですが実際を知るとなんだ安心していいのかなと思いました。
タワーが増えると見晴らしが心配になりますが、適度に間隔が空いてくれればと思います。

ダイレクトの欠点は、庇がないために
日光が直接室内に入り暑くなること。
それと低層階だと逆に外から室内がよく見えること。

>>459
芝浦っていうかタワマンに住むっていうのがどんと来いだわな
閑静な住宅街（低層住専とか）にタワマンが建つことは逆にないわけで
タワマンを選ぶことイコール商住混在の都市型生活を選択するということ

タワーと聞くとどうしても上階に住むことしか想像できないんですけど低層階にもメリットはあるんでしょうか。
462さんの言うとおり都市型生活を送りながらその場所から上へ離れる別世界の居住空間。タワーにはそんなイメージを持っているものですから、下に住むことはどうなのかなあと考えてしまいます。

自分が思うメリットはタワー内に共用があれば住人として使えることや、傍から見れば何階に住んでいるかではなく、そのタワーに住んでいることがステータスに思えるのかな、とも。
選ぶ理由は自由ですもんね、自分は安いなら低層階でもいいかも。

低層から緑や水辺が見える場合以外は
価格以外に余りメリットはないのでは？
同じプランなら階数に関係なく管理費修繕積立金は同額になってしまうし。

質問ばっかしてないで誰か答えてやれよ

あれ？壁掛けエアコンなんだ、、、。

下層階の良いところ…ねぇ
・安い
・火事の時はしご車が届く（確か13階くらいまで）
・エレベーターやポンプが止まった時（地震や停電）でも何とかなる
──とか？

エレベーターは震災の時に実感した人がいるかも
この前は金曜だったし1日もかからず復旧した建物も多かったけど
ホンモノの直下型だとあれが数ヶ月続いたり水道も止まったりする
飲み水くらいならともかく生活用水を背負って毎日エッチラオッチラは
つらいというか高齢だと無理

それなら、タワマンではない物件の方がいいんじゃない。

まったくだ

芝浦で品位とか言われても、、、、

>>468
低層物件は高いんだよ
4階建てと40階建てじゃ1戸が負担するの土地が10倍違う
戸数が少ないから共用設備なども1戸あたりの原価に跳ね返るしね

容積率が高い土地は値段も高い。

>>473
じゃ「容積率の低い」高輪あたりで「安い」低層マンションを探したら？
使う駅も利便性もたいして変わらないよ

泣きべそで戻ってきても仲間にいれてあげないケド

474
タワマンが出始め、っていつを想定しているの？
20世紀の時代からタワマンはあるんだが。

西のエリアとは南北にわたって線路で隔たれている環境なわけですが、線路はくぐれる場所は多いですか？
いつも西方面へ行くときに遠くのくぐれる場所まで行くのはさすがに億劫ですよね、特に車での移動の場合はポイントが多いほうが助かります。でないとバスも遠回りのルートになると思いますし。。

その点だけ問題なければいい立地だと思います。運河あり線路ありで複雑な形の地域ですが、この風景もまた都会らしさで楽しめるとは思っています。

泉岳寺駅へのオバケトンネルは新しくなる計画がありますよ。
品川駅北側にも新しい道路を開通させる話はありますが、遠い先の話でしょうね。

＞463さん
タワーマンション低層は価格が安い、災害時に安心、1階は庭つきな場合がある。
あとは仰るとおりタワマンならではの共用施設が利用できる、スケールメリットで
管理費が安くなる、くらいしか思いつきません。
高層はと言えば、地震の際、低層に比べ揺れが大きくなる事が一番のデメリットでしょうか。

うちは見つけたここがたまたまタワーだったという流れです。なので特に上層階にこだわりがあるわけでもなく、低層階のほうで安めに購入できないものかと期待を持って検討中です。

実際上層階との価格差はどれぐらいあるのでしょうか、あまり開きがないのであれば、せっかくなら価格と内容のバランス次第では上の階も候補に入れたいところです。500万ほどの差はないものかと(同じ間取りで)過剰に期待してみたりもしますが・・。

上の方の間取り（お金持ち向けで余裕重視）と
下の方の間取り（庶民向けで実用性重視）は違う場合が多い

そのうえで──仮に同じ間取りなら１フロアあたり価格差はたいてい数十万かな
10フロア、20フロアと違えば500万くらいの差は普通にあるよ

単に立地が気に入っての購入なら、タワーマンションでも低層に入居希望の方がいても
おかしくないですね。
それで、高層に比べお値打ち感があるなら渡りに船という事でしょう。
タワーマンションにありがちな豪華な共用施設は、ここには全くないので逆にそれが
決め手となっていたりします。

高層階も低層階も、同じ床面積なら管理費修繕積立金の額は同じ。
で、足場を組めないタワマンの方が将来の修繕費は低層マンションより割高。
維持費の負担を考えたらタワマンの低層階はお値打ちではないです。

価格でたね。すみふにしてはかなり弱気な印象です。

↑いまさら？随分前にでてましたよ。

４８２さん
現在住んでいるマンションがタワーマンションで私は５階に住んでいるのですが、3.11の地震の際
家はそんなに揺れなかったのですが、２０階の友人の家は食器棚が倒れ、さげてあるタイプの電気がバンバン
天井に当たり天井も穴があいてしまっていました。そしてエレベーターが動かない状況も続き、結局
また地震がある事を考えるとと売却をしてしまいましたね。我が家も現在買い替えを検討しているのですが
何階がいいか迷い中です。

震災の時の揺れ、は物件によって色々。
一つのケースが別のケースに当てはまるわけではありません。

うちは免震タワーだけど石膏ボードはひび割れ、壁紙は破れました。

仕上げ材はしかたないよ
耐震壁紙なんてないんだから

碓井氏のブログで紹介されました！
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=422

>>493さん
免震でもそんな事あるのですね。免震だと部屋の中にもあまり影響がないのかなと
思っていたのですがあるんですね。友人の家が免震で地震の時は船酔いの様な
感じだったと言っていました。田町駅東口北地区土地区画整理事業などもあるみたいですし
住みやすい街へどんどんなっていきそうなのが魅力的です。かなり気になる物件です。

ここって準工業地域なんですね。
固定資産税など、留意が必要な点でしょうか？

固定資産税は土地の評価額＝地価に関わってくるものです。
土地の価格が安ければ固定資産税額も安くなります。
同じ宅地の中でも一般低層住宅地と準工業地域を比較した場合、
同じ面積であれば宅地としての地価が低い準工業地域の方が
安くなるそうです。