THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/
所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
[スレ作成日時]2014-11-16 03:15:21
小石川ガーデンヒルズ
10年前に頓挫して
デベが慎重に対応してきた物件で有名です。
お値段が高くなっていることはないでしょうか。
高いですよ。前スレ読めば分かります。
本駒込６丁目や小日向・小石川高台の新築単価並かそれ以上と言えます。この地域のことを少しでも調べれば、知名度・地歴・リセールと言った資産性、駅距離・駅アプローチ・買い物の利便性でどちらが上なのかは簡単に分かります。
ですから購入している方々はそのような尺度では検討しないのだと思います。私はそういう尺度しか持ち合わせていないのでここは検討外です。
間取り、設備も私にはいまいちでした。売りの眺望も植物園側のみですし、それすら電線越しの雑木林といった趣です。
この土地にこれだけの値段を付ける理由は売り手にしか分からないことですが、勘繰ってしまいます。
同じ10年塩漬けの物件でも
ル・サンク小石川後楽園は売れない状況になっています。
売主の対応の違いでしょうか。
ル・サンクを買換え検討していたのですが、何があったんでしょうか？
検討と言ってもネットで調べて現地付近を散策程度、まだ資料請求もしていないのですが。販売が先送りになっているようで心配です。利便性は高いけど、近隣との揉め事や、玄関廻りのアプローチが全くわからないなど、なんかはっきりしない物件なので資料請求しようと思いつつ留まってしまってます。
でも、売り出したら完売まで早そうですね。
ここは利便性があちらに比べて劣るけど、静かなところがいいです。でも値段が土地相応と言えず高すぎなので検討外ですね。
千石宮坂にモリモトが小～中規模のマンション建設予定のようなので（ここも近隣さんの幟が沢山立ってますけど）もう少し静観しようかな。
確かにお高いとは思います。
が、この先の日本東京を考えると、高過ぎることは無いようです。
身近な話ですが７年前に坪330で購入した物件が現時点で坪400強で取引されてます。
ちなみに購入後でも何の変哲も開発もない立地でした。
この先の新企画は、小さな面積に無理やりな間取りの、まるで弁当箱の様なレイアウトに偏っていくと業界では囁かれていました。
長い目で見ると、時代と共に価値観も変わると思っています。
No.988
983です。
資料見るとルーバル4部屋でした。
失礼しました。
>5
それはどうかな。アベノミクスでバブル作り出して、消費増税を画策したんだけど、８％の増税で経済失速して、１０％先送りでしょ。アベノミクス失敗という評価も出始めてる。アベノミクスバブルは終りかも。
7
5じゃないけど、誰もアベなんとかには期待してないよ。
円安で海外マニーの流入に期待してます。
アホ
中長期の話。
アベは短期。
物件の近くにモデルルームがあるわけじゃなくて少し距離のあるところに大きいマンションギャラリーがあるみたいですが
実際に現地に行って説明を受けたりすることってできるのでしょうか
近ければ、モデルルームで話を聞いた後案内してもらったり、自分で足を延ばしてみたりというのが容易なのになぁと思いました
乙女湯の湯船はやけに熱かったなぁ
薬湯はやけにぬるいし
懐かしい。。。
>16さん
マンションギャラリーからタクシーで現地案内してもらえますよ。
我が家は小さな子連れだったのでタクシーで行くのはお断りして自分達の車で現地に行って確認してそのまま帰りました。
>>19
渋谷区恵比寿３丁目のモリモトのマンションで
反対運動を見たことがある
↓だと思う
http://red.ap.teacup.com/applet/mansionwar/20060620/archive
7階建て地下1階で21戸で、土地面積700の建築面埼500だから
1戸当たり面積がむちゃくちゃ大きそうなんだけど…。
＞２０
１９です。そこも良いですね。いや、そっちの方がいいかな。
近くのシリンゴルってモンゴル料理店が美味しい。たまに凄く有名な相撲取りが来るらしいです。
千石商店街は店少ないけど雰囲気いいです。
グーグルマップで調べたら千石と巣鴨駅にフラットアプローチで９分でした。
＞２２
述べ床２，３３５平米、地上７／地下１だから、２～７階の６フロアが住居と考えて、専有部は１，５００平米くらいではないでしょうか。２１世帯で割ると平均７１．５平米。５５～１００平米で２ＬＤＫから４ＬＤＫあたりでは？
ペントハウスか１，２階組み合わせでメゾネットなんかもありそうな感じですね。
7階だと天井が高く設定できないですね。
階を少なくして天井を高くして空間を広く作ってほしいです。
そしたら買おうかな。
竹早のプレミアって何ですか？
私も《竹早のプレミア》ってナニ？
って、単純に思った（笑）
で、あと皆さんの評価の高いモリモトってのもイマイチ馴染みが無い会社名なんですよね。まだ藤和のほうがピンときますが（笑）
シロウトからすると、あまり当たり前の様に略して書かれても戸惑うだけなんです。
知らな過ぎるのも皆さんからすれば問題なのかもしれませんけど。
モリモトも結構高いからなぁ…。お買い得かというと微妙な感じ。
千石で値段高いと正直なんだかなというのがこの辺に長く住んでいる人間としての感覚です。竹早は立地が良かったからいいけど千石だとどうなんだろう。
imperial gardenが坪450だからどのくらいの値段つけるのだろう？平均400だったりすると信じられないんだが…。
竹早は立地も仕様も間取りも素晴らしい物件だったと記憶しています。
販売当時私も検討していたのですが、欲しい部屋が売れてしまったので別の物件を購入しました。
坪単価は地下が３００万円台前半くらいだったと思います。一番高いプレミアム住戸で坪４６０万前後、平均は３６０万くらいだったかと。
昼間現地を通りかかりました。コンクリ戸境壁で立派な建物だと思いました。しかし、周辺環境は如何ともし難いですね。隣の社宅や古いマンションやらボロい戸建てやら、５年１０年で改善するとは思えない安っぽい雰囲気があります。同じ１種低層でもブリリア小日向とかブリリア大和郷みたいな周辺も含めたウキウキ感が湧いてきません。物件に至る５０ｍ位手前からのワクワク感です。
民度が表れる書き方ですなあ(笑)
マンションは立地だから、デべとかブランドに引きずられずに考えた方がいいよ。
億ションならそれなりの民度は保たれるから。
今ならルサンクはいいと思うけどなぁ。
本当に、そう言えるのですか？
ル・サンク小石川後楽園は
周辺住民との争訟になってますが。
いろいろ問題多そうだけど、ルサンクは良い立地ですね。
スレの荒れっぷりが酷すぎて読んでると滅入ります。
他物件から出張ご苦労さまです。
30番さま、そのほか
竹早のプレミアムは、max468万だと思うのですが、ここの最上階４Fより断然高いです。
ただし、MRに行ったとき、ここのルーバル住戸の価格が成約済みで不明でした。
ご存じの方教えて下さい。
スレッドでいかにたたかれようと物件の価値はやはり立地（交通利便性＋生活利便性、周囲の環境）で決まります。
中古で選ぶときに建物はそこそこのグレードであれば内装は1000万くらいかけてリノベーションすればそこそこ住みやすくなりますからね。
立地が悪ければいかに＋αが良くてもあんまり売れないですよ。
ルサンクはとても立地がいいと思いますよ。メンテもあの価格帯ならきちんとなされると思いますし。既存不適格な分少し値引いてほしいとは思いますが…。
どうせ我々が生きている時点ではインペリアルガーデンも立て直せないですよ。目いっぱい立てていて部屋を増やせない分膨大な差額が発生しますから。おまけにあの土地では重機が入りにくくて立て直しは間違いなく割高になりますし。
ル・サンク小石川は
地下室でもめませんかね。
既存不適格＋地下室マンションで
目いっぱい建てていますから。
インペリアルガーデンは
地下室をなくした点は
よいと思いますよ。
ルサンク小石川の無駄な共有施設の説明聞いて納得できずここを検討中。ここのターゲット層は他より明らかに狭く、そこに魅力を感じて購入する方々の民度の均一性も明らかに高いと思います。この静けさ、空気の気持ちよさ、空の広さは山手線内側の他の物件では得られませんね。私もそうですが、立地でリセールバリューがどうのこうのっていう価値観ではないのでしょう。
ルサンク小石川の東側は住友後楽園ビルがとても邪魔（Google mapで太陽が隠れている）。さらに再開発が始まるので余計に圧迫感が増します。それでも利便性第一の方は気にしないでしょうから、そっちを買えば良いだけのことです。あとは住民反対運動がすごいこと。入居後もかなり嫌な思いをするかもしれませんから、その点を納得して購入しましょう。
そうなんですよね、ここは住民運動がゼロ。
かなり前から工事現場へ足運んで確認しているけど、反対の立札や落書きもなかった。
第一種低層地域としては本当に珍しい。
No.42さん
全く同感です。
ここの静けさは何物にも代えられません。
だから私も契約しました。
Re44 ルサンク小石川は違法物件で再申請していることで全国的に注目されています。10年間費やして違法建築では駄目でしょう。
ルサンク小石川との比較は時間の無駄ですね。
４２さんの言うように購入する方の価値観が全く違う。
ルサンクの立地が良いのは十分分かりますし、より魅力的な建物が早く立つと尚更いいですよね。
でも、こっちを買う方とあっちを買う方とでは、居宅に求める物が明らかに違うように感じます。
後で得するように選んで住むのも良いですけど、良い空気と雰囲気で気持ち良く住むのも良いと思います。
まぁ、皆さんの言う立地差でルサンクに比べて後で損したとしても、気持ち良く住みたい所に住んで、健康的に働いてまたより良く稼ぐ事でチャラに出来れば良いんじゃないでしょうかね？
マンション投資さん達にとっては別でしょうけど。
逆に、投資さん達は買わないでしょうから、住んでる人達が限定されて落ち着いて生活は出来そうですよね。
地方から契約した者です。投資ではないので４９さんと同じ考えですね。周りが静かで反対運動もないし、しかも住まれる方々の価値観も似ているから、落ち着いて長く暮らせると信じています。
10年越しの紛争になったのは
ここも同じです。
地下住戸と地下駐車場を全廃した、
敷地境界（の一部）について離隔距離に配慮した、
緑☆2にしている、などは評価できると思います。
ルサンクとの違いは
その辺にあるのでしょう。
住民だけでなく大学側の意見も考慮して交渉してきたと聞いています。
多くの失敗から学んだ大手デベの力量なのでしょう。
ルサンクのデベは違法物件の変更申請を着工後に提出（まだ承認待ち？）。
同じ10年でもデベが何を学んだかについいてはとても大きな違いがあるようです。
やはり住民反対運動の話は出てきましたね。ここはかなり前に解決済みなので問題なし。現地へ行きましたが、そんな立札なんてどこにもありませんでしたよ。入居後もずっと裁判している南麻布の某マンションは第3者が見ていても悲しくなります。ルサンクもそうならないといいですね。一方、ここはそんな紛争とは無縁の落ち着いたマンションになることを希望します。
契約者さん用のスレに写真が載せてありました。写真見る限りでは結構いいマンションだなー
北側と西側はゆとりがあって素敵だと思いますね（それが紛争の結果だと思うけど）
逆に一番の売りの植物園側はギリギリに建っているのと、植物園の雑木林と塀が汚くてどうかと思います
この植物園は薬用植物などの希少品種保全が最優先ですから、見た目はどうでもいいのでしょう。
そこが東大らしくて気に入っています。
雑木林でも空気のきれいさには変わりありませんから。
ただし塀はちょっと古すぎですね。
植物園の反対側の道路は整備されたので数年内にこの網干坂も整備されることを期待します。
その時はこの塀も新しくなることでしょう。
確かに東側はもう少しセットバックしてもよいのでは？と感じます。
一応１ｍの歩道状道路を作ってマンション脇の歩道を広くするので最低限の配慮はしているようです。
この点だけでもルサンクとは大違いですね。
かなり建物が出来上がっており素敵な感じになってきましたね。
Re57 網干坂の整備は2011作成の「文京区都市マスタープラン」にはありませんでした。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0076/0397/000_toshimasu_gai.pdf
でも、改定時には是非検討してほしいです。この植物園は個人的に大好きな場所だから。
再開発とは言わないが、小石川植物園脇の道路整備は継続してほしい。再開発を進めている後楽園付近の空気は排気ガス臭くいが、この植物園付近の空気は気持ちがいい。スレの中で空気がいいってコメントが多いのもうなずける。
増えないんじゃない。
白山通りとつながる御殿坂も増えてないんだから、
それ以外の道はなおさら増える要素がない。
千川通りから網干坂を上って不忍通りに抜ける信号の無い裏道として使っています。でも、道幅が狭い割に歩行者と自転車がそこそこ通るから結構注意しないと危ない抜け道でもありました。整備されるなら今後は通り抜けに多用します。
整備されても現状のガードレールの位置は変わらないでしょう。
仮に植物園側にセットバックが実行された場合、電柱の埋設ないし移設で車道拡幅出来ますが、近くに小中学校がありますので、交通量測定後に通学路制限を掛けてくると思います。
多用はされても、あれだけの静かな住宅街ですから、無茶に飛ばす事は難しいんじゃないですかね？
そう思います。
御殿坂も安全になりましたし、
これに反対する人はプロ市民くらいです。
そもそも倒壊の危険があるならわかるけど、植物園『裏側』の塀を金掛けて建て替えるのでしょうか。
自治体も大学と国と近隣住民の調整が面倒な割に益が無い案件に時間を割くよりも、他にやることがたくさんあるので、実行される見込みなんて無いのでは？
大体希望しているのは、このマンションの植物園側の購入者だけなのではないかな。
この塀は見るからに崩壊の危険性ありだから整備してほしいです。
でも歩行者用のガードレールの位置は変える必要なし。
せっかくこのマンションが１ｍの歩道を追加するのだから、ガードレールの位置変えたら歩行者同士がすれ違えなくなる。
整備されても抜け道として絶対多用できないよ。
この植物園周辺整備に関してはプロ市民が監視しているから大丈夫です。
近所の住民としてこの静かな環境を乱すことは絶対許さない。
ここの環境維持に対するご近所さんの力強いコメント、とてもうれしいです。
竣工前から近隣住民とマンション契約者間で意思統一が始まっている？ここの契約者の方々は緑脇のこの落ち着いた環境を最優先しているから、一般的なマンション購入の価値観とはやはり違うようだ。
なら、建て替え運動起こしたら？
そのプロ市民とやらに旗振りさせればいいだろう。危険だと騒いで著名活動するとか、大学に行ってでも陳情するとか、議員に相談してみるとか。ここで妄想繰り広げてるだけでは先に進まないよ。
ガードレールは広げてもらわないと。
マンション前は広くなっても、その下はベビーカーや自転車が歩道ですれ違うのも大変な狭さですよ。犬の散歩も安心してできないですよ。
プロ市民は壁の建て替え反対ですから。
子供含めた人命よりも、道路拡幅しないほうがよいといわんばかりで、周囲から白い目で見られてました。
その様子だと、塀はみすぼらしいままかな。
スレ誘導していたステマ営業君は近隣事情を調べ足りないようですね。
先週末、植物園脇を通ったらものすごい悪臭がしてた。
風向き次第と思うけど、嗅いだことのない臭い。
イチョウが腐ったのかも知れない。
先週末ですか？別に特に変な臭いはしなかったけど。
それと、プロ市民も意見が分かれています。まあ、どこも同じだね。
確か、2010年7月、東京は小石川植物園で2日間だけ咲いた世界最大の臭い花、ショクダイオオコンニャク。その物珍しさでやってきた入園者はなんと開花中の2日で1万6千人を越え、上空にはヘリコプターが飛んでいたという。これ以外、臭いはないよ。
覚えているよ。
見ようと行ったらすごく混んでいて、大学側の応対もずさんで結構むかついた。
15何年ぶりの開花だったかな？
ということは10数年後の2日間はこの辺大変だ。
そんなイベントがあったとは知りませんでした。20年以上は住むつもりなので今から楽しみにしています。
オリンピックに向けて環状３号線の開発は進むのでしょうか？
広い道路幅を確保できたのは播磨坂だけで、この植物園にすこしかかる道路はできるのでしょうか？
ここのマンションには関係ありまりませんが、ご存知の方は教えてください。
品川方面で都道環状３号線の開発がオリンピックに向け始まりましたね。
用地買収も進みプラチナ通り〜品川駅は間に合いそうです。
その際に東側の計画用地も調べましたが、外苑東通りの富久クロス横を突き抜け国立医療センター横をかすめ、
早稲田ツインタワーを通過し、トンネルを作成し経て目白台にて護国寺より不忍通りに接続します。
その先は播磨坂を使用せずに一部買収完了した猫又坂を拡幅し、不忍通りを環状３号線として使用するようです。
実際、駒込から先はすでに用地確保は進んでおり、うっすらと計画道路を推測できる状況です。
播磨坂は現在では旧環状３号計画と表記されていますので計画は消滅したと思います。結果的に播磨坂の素敵な環境は保たれるわけで、良い事ではないでしょうか。
消滅はしてません。
でもやりません。
防災上も意味がないからです。
優先すべき路線が他に山ほどありますので。
上記環状４号線と勘違いしていました。
外苑西通りと不忍通りの接続で環４ですね。
失礼いたしました。
環状３号計画は全く進んでいないようです。
若松界隈、小日向界隈、 白山西片界隈、通り抜けるのは難しいと思います。
インペリアガーデンの反対側の御殿坂は、この数週間ギンナンの臭いがしてましたが…
このことでしょうか？
85←75
おっしゃる通り御殿坂です。
イチョウ（ギンナン）は、街路樹で臭いが脳にインプットされてますが、それを上回る異臭でした。
でも、イチョウかと思ってます。
植物公園はよく行きますが、あえて処理せず放置なのでしょうか？
８１です。
みなさん、環状３号計画へのコメントありがとうございました。
このまま進まず、この貴重な植物園は無傷のまま大切にしてほしいです。
あと臭いの話は御殿坂だったのですね。
ここもまだ検討物件の一つなので安心しました。
このマンションの東と南は殆どが９０平米、しかも１階から４階まで同じ間取りなんですね。
上層階だけ広い物件が一般的で、その場合下層からの柱が広い間取りを邪魔することが多いです。
９０平米均一のこういう作りって珍しいのでしょうか？
＞＞８６さん
たまにぎんなんを拾っている方をみますね。ぎんなんの匂いは結構きついけど
一時的ではあるので我慢できるかな。第一種低層住居専用地域なので住んでから
眺望がさえぎられてしまったり、周辺に思いもよらないお店ができて
しまったりという心配はなさそうなので若干高くても永住する仕方がない
投資なのかなと思います。保証を買う様な感じですね（笑）
歯が浮くようなポジコメご苦労さまです。
中高層住居専用地域や準工業地域には
既存不適格物件を建設するような
モラルに欠如した業者もいる
インペリアルガーデンは地下住戸を全廃したのはいいですね。ドライエリアが大きく占めるマンションは緑化もされないし、いかがなものかと。
ルサンクで地下住戸の避難経路について書かれてますけど、ドライエリアから逃げることになるのでしょう。地上に出るには階段を上らざるを得ない。大丈夫なのかなあ。
インペリアルのgのついている部屋って地下じゃないの？
>>94 >>96
文京区でも空堀地下室マンションの規制を求める声があるようです。
https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/a.188157737936087.4770...
地下室マンション（重層長屋）の
建築確認を取り消された開発業者が
行政庁を相手に損害賠償を請求してましたけど
敗訴が確定したらしいです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43527/res/257-266
第２期３次募集（先着順）で７５平米の２戸売り出しましたが数日で売れたみたいですね。９０狙いだから別にいいけど...。
こういうスレに疎いものですので教えてください。
99のような書き込みは、購入を煽ろうとする関係者によるものですか？
それとも私と同じように購入候補に挙げている者が投稿したのでしょうか？
ルサンクのスレも．．．ステマが多くてゲンナリ
2戸売り出しというのはもともと申し込みが入っていたのを売っただけなのでそりゃすぐ売れるよ…。
売り切れをあおるなら1回募集当たり50戸ぐらいは売らないと…。
要望書が入ってある程度まとまると販売に移すという形を取っているのかな。
ということは、いいなと思う部屋があって
アプローチしてみると販売に移る可能性がある、ということ？
低層のマンションって人気があるかと思っていましたが
こちらの場合はお値段的に躊躇してしまう感じかなと思われました
９３さん、ここの９０平米は第一期販売でかなり要望書が出たが、銀行に却下されたローン組も多かったと聞いています。そんな訳でシニアのキャッシュ組が多いのでしょう。庭付き1階が1億切れば買いたいけど、強気のスミフじゃありえないよなー。
マンション探し初めてなので教えて欲しいのですが、１階の庭付きの部屋とルーフバルコニー付きの部屋はどちらが値段が高いのでしょうか？
106さん、契約済になってるよぉ〜
削られる小石川植物園 訴訟 で争われてますね
106です。
説明不足でした。申し訳ありません。
庭付きでもなくルーフバルコニー付きでもない部屋を契約しました。庭付きやルーフバルコニーはその時は考えていなかったのでそれらの部屋の値段は聞いていません。興味本意でどちらが高いのかなぁと思って書かせていただきました。
ルサンクの方は1期で74戸をもうほぼ売り切ったみたいですね。
この分だと２期で売り切れそうです。
やはり立地がすべてということだと。
こっち買う人はルサンクと比較はしないと思う。
でも、
ルサンクの人はこっちと比較したがる。
不思議なんだよなぁ。
両方ともスレはチェックしてるけど、こっちは立地がしょぼいので、どうなるのかエンタメ的に見てるだけ。
ルサンクの重要事項説明では
建築紛争のこと
記載されるのでしょうか
115みたいなのがいるから日本は海外のブランドから大笑いでカモにされてきたんだ。
なぜか日本だけは海外より値段設定が高くてもバカ売れ。
中身をろくにみずブランド料だけで高くても買う、日本人の習性はなんなんだろう？
ネームバリューに対する日本人の習性を今さら他人に問うのは少し勉強不足じゃないかな？
中身を見抜く力が無いから、安心料としてネームバリューに頼る。
あなた自身も航空会社とか、どこかのなにかで安心料を払って生活しているはず。
あと、格が違うという表現は違う意味だと思う。
事実として違う格の会社でしょ？
かたや国を牛耳る財閥系、かたや道路の舗装屋さん。
まず、同じ格とは言えないと思う。違うかな？
日本人が中身を見抜けなない事を笑われているのは認めるが、それは日本人も十分に分かっていると思うよ。
かっこいい名前付けてみても、ブランド力作り上げても、
所詮不動産、土木関係。
不動産関係、土木関係の社会的評価は説明要らないよね？
でも、その中でもヒエラルキーがあって、格に違いがあるんでしょ？
どーでもいいけどさ。（笑）
格の違いを気にしているのは
NIPPOではないか。
屋内にカスケード（人工滝）は
大手デベは造らないと思う。
係争中に販売するのも
いいのだろうか。デベは違うが
ライオンズ狛江のように
販売後の取消しで
問題になった事例もある。
115は
住友はNIPPOより会社として格上であることはわかっていて、その名前に見合う物件ならいいけどその名前を盾に糞物件にあまりにふっかけていることが問題で、それを許している日本人が多いことを嘆いているんでしょう。
中身を見抜く力がない日本人から安心料としてお金を巻き上げていく姿勢は利益を追求する会社の理念にかなった会社ですね。ただ株の配当が少ないのが問題ですね。
なんだか、ル・サンクは１期完売みたいですね。抽選だとか。
インペリアルとは違って売れ行き好調のようで。
いろいろネガ要素があっても、価格に見合う条件が評価されているのでしょうね。
MRに行った時のうる覚えですが、ここは元々、三菱系の持ち物だったのに、住友がやっている時点で難ありと判断した。
デべなんてどこも売りっぱなしだから格付けしてもあまり意味がない。ここも第一期販売で84戸中60戸以上は売れたようなのでいい勝負しゃないの？ただ、その後の売り方がスミフは何とも理解しがたい。最初から完成在庫持つのが前提で、値下げなしで数年掛けてゆっくり販売していく。そのスローペースのおかげで他社物件も値下げせずに完売達成できるから、ある意味他社はスミフに感謝すべきですね。
ルサンク小石川と物件自体を比較すると、購入者が何を求めているかがわかる。
東側の大きな住友ビルに朝日を完全にさえぎられても、後楽園付近の排気ガス臭い空気も駅近だから仕方ないと割り切れ、更に入居後に近隣住民と裁判続けることになろうとも、アホみたいなエスカレーターや人工滝でリッチになったと錯覚できる方々がルサンク小石川を買うわけである。一方、駅から徒歩9分でも、空気がきれいで静けさを得ることができ、将来周りに大きなビルが建たない第一種低層住居地域で安心して広い空をいつも感じて落ち着いた生活をしたい方々がインペリアルを買う。
完全に物件に対する価値観が異なるわけである。ただ、インペリアルを好む方々はどちらかというと少数派だろう。もちろん私もこの少数派に属している。
歩いて30mくらいのところに千川通りというとても空気が汚い通りがあるんだが・・・。
ルサンクの千川通りからの距離と変わらんでしょ。
124力説してるつもりだろうけど、そんなこと幼稚園児でもわかるよ。
前に保育園児でもわかるアベの解説をしてる奴もいた。
言うほど、空気って変わるのかな？営業さんが空気旨いを連呼しているけど、売り文句なら環境測定業者を雇ってしっかりと測定するのがいいと思います。
ル・サンクも路地一本入った立地だし、春日通り、白山通りからは結構離れているよ。あそこも別に悪くないのではと思う。
空気、明らかに違いますよ。
毎朝、小石川植物園の周囲を散歩し、清涼感溢れる空気を胸一杯吸っています。
重要なのは、幹線道路に近いかどうかではなく、森や樹木に隣接しているかどうかだと思います。
今日、現地を確認してきました。落ち着いた建物で周辺も静かでよかったです。空気も気持ちよかったよ。天気が良かったこともあるけどね。
その後、千川通りを通って播磨坂まで行きましたが、千川通りは低地なので排気ガスは溜まりやすいです。それでも、後楽園周辺よりはるかにいい。
ルサンクからの営業遠征やただのマンコミュ依存症には真面目に反論しない方が良いですよ。こういう場所が住処の百戦錬磨ですから、文章では絶対に勝てません。
より喜ばすだけなので、流しましょう。（笑）
空気感は明らかに違いますよね。清涼感も感じますし、2012年で実際に周辺地域より気温も低いとの研究結果が工業大学より出ています。
この周辺の空気がなんとなく違う事に気付かないのであれば、ルサンクのような駅近の至極便利で素敵な物件に住まわれた方が幸せだと思います。上記の見抜けないのと同じような話になっちゃいますけど。
ルサンク完売、おめでとう。
あんなに素敵な立地なんですから、地域の皆さんと仲良く繁栄に繋がる事を願っています。
ルサンクは地域住民との争いが続いたままですけど。
緑☆2にする、車寄せを設けるといった、地域への貢献をしておくべきではないかな？
インペリアルガーデンは地域住民と和解していること、評価していいと思います。
HANAREの屋上緑化やら、庭園やら緑結構ありそうなんですがあれで☆1個なんですね。
Imperialは☆2個ですか。
イン☆ペリア☆ルガーデン
ル・サン☆ク
春先から初夏にかけては、
植物園、とても気持ちがいいですよ。
お子さんの名前で、終身会員（三万円）になれば、同伴2人まで（合計3人まで）無料です。毎週行くと、季節の移り変わりが分かって、楽しいです。
入り口が少し遠いのが玉に瑕ですが。
136さん
どうして源覚寺のことがこの（インペリアルガーデンの）スレに登場するのか分かりません。
周辺に住むものとしてご教示頂けると幸いです。
ル・サンクとは立地が違うけど、規模だけなら同じくらいだから、インペリアルと客層が被っていると判断した営業がネガ書き込んでいるのかも。
お寺さんが大々的に営利目的の事業を行っていいの？
先週入居説明会に行ってきました。マンション購入は2回目ですが、今住んで知るマンションの説明会の時より明らかに契約者の年齢層が上で安心しました。ここなら入居する方々の価値観も似ているはずなので、静かに落ちついた生活ができることを期待しています。
大規模ですが共有施設が最低限であることも気に入っています。ゲストルーム、キッズルーム、ペットルーム、ライブラリーとか無いこともここを選んだ理由の一つです。入居説明会に後に現地を見に行きました。確かに道は狭いですが、そのため車の交通量がとても少なく、空気もよく気持ちよかったです。
さすが、住友不動産。
外観もモダンな造りで良いとは思いますが価格が高過ぎですね。
カキコミを拝見していると
共有スペースが少ない物件を好まれる方もいらっしゃいますね。
やはり、維持費がかかってしまう分、住民負担が増えるからでしょうか？
共用設備は容積喰うからでは。ここは低層マンションですよ。
我が家も無駄な共有スペースがないところにひかれ購入しました。
先日の入居者説明会は本当にシニア層の多さに驚きました。ほぼシニア層でした。我が家は子育て世帯なので同じような世帯がどれくらいいるのかも気になります。
第一種低層で静かなこと、規模が100以上であること、無駄な共有施設がないこと、徒歩10分未満であることの4点を重視してここの購入を検討しています。シニア層なので、同じ年齢の方々が多いという情報はとても安心しますね。
子育て層が少ないことも落ち着いた生活をする上で好感持てます。参考のため湾岸のタワーマンのMRも見学しましたが、小さな子供づれの方々が多く、子供たちも騒ぎまくってとてもうるさかった。あと、集団で大きな声で話す〇〇人も結構いてうんざりしました。
スミフの高値挑戦は納得いかないけど、完全に日本人をターゲットしたハイグレードマンションで、しかも植物園に隣接してシニア層が好む静寂さを備えた物件ってなかなかないと思う。
子供の声をうるさいと感じるのは、精神的に鬱、またはストレスにさらされている人らしいです。
私はほほえましくて好きです。
植物園脇に不法投棄が多い。
今日もテレビがあった。
そんな陰湿な横には住みたくない。
75平米の方は子育て層多いんじゃないの？
子供の声がうるさいような精神状態なら90平米の最上階角住戸じゃないとクレーマーになりそう。
あとシニアばかりだと20-30年後にはほとんど人が入れ替わるが、その辺大丈夫だろうか？
23区で真横が不法投棄場所のマンションがハイグレードと言われても意味が分からん。
148や149をみると、
145の話も真実味がありますな。
ここはハイグレードだと思いますよ、１５０さん。
不法投棄は代々木公園でも度々問題に挙がっている。７年間芝公園付近に住んでいるが、東京タワーの駐車場でさえ机の不法投棄を見たことがあります。23区と言えど人のレベルはピンキリですよ。まあ、文京区のこの辺はそれでもいい方だと信じていますがね。
ハイグレードな老人ホームですね。
エレベーター多いし、青空駐車だし、バリアフリーだわ。
豪華な共用施設は入居後にお金がかかるだけなんだけど、子供用自転車置き場や来客用の自転車置き場がないと問題が起きたりする。ここに限らずだけど、なんで作らないんだろう。
富裕層が集まるハイグレードMであることは認めるよ。高級老人ホーム？ いいんじゃないのシニアフレンドリーの低層建物はこれからの日本で必要だよ。高級感あっていいけど、正直ちょっと高くて手が出せない。
153さん、ご心配なく、今のところ契約者で中〇人の方はいないようです。
それもわかるが、しつけを含めた子供の教育は集団住宅に入るなら当たり前のこと。
子供なら何でも許されるという非常識な親は、特に安めのマンションに多い。
ここの契約者は静寂さ最優先だから、子供の騒音は少ないだろう。
160さん、ありがとう。そう願っております。
南側にある古い社宅の建替えや分譲M化の話はあるのでしょうか？
採算が合わないからやらないでしょ
※161
削除された人またきたの？
人様の子供を犬猫よばわりしないでくださいね。
近くに小学校や中学校がありますが、
チャイムがうるさいだとか、運動会がうるさいだとか、登下校がうるさいとかいわないでくださいね。
近くにシティハウス茗荷谷というマンションが中古で出ているけど、こんな低地で坪単価370万超。播磨坂近辺はもっと高いのかな？インペリアルは名前を反映して高いのですね。さすがです。
164さん、161じゃありませんが161さんの気持ちはわかります。しつけの悪い子供は犬猫と同じってカキコしたのが161さんかどうかは知りませんが、子育てマンションに住んで本当に後悔しているのでよくわかります。うちにも164さんのように言う方々がいて、そういう親に限って子供がいたずらしても騒いでも全く注意しないのでうんざりしています。だから買換え検討中でここも見に行きました（結構いいですね）。
考え方の違いは中々埋まりませんが、ここに住む方々は良識ある方々と思いますからそんなに問題にはならないと信じています。
子供のことを犬猫というひとって、
学校の運動会をうるさいから中止にしろとか、
安全のための集団登校とかうるさいからやめろとか、
マンションの理事会名で抗議しろとか言うことが多いんですよね。
近隣から浮くし、ひどいのはエレベーター内で子供を脅したり、精神的にちょっとの人ですね。
ここはすぐ近くに小学校や中学校があるので、そこに被害がでないか心配です。
なるほど、子供が老人に脅されないようにエレベーターが多いのか⁈
4階建ての低層マンションなのですね。
この戸数で4階建てとはかなりの土地がマンションの敷地なんですね。
4階までなので、エレベーターを待つことも少なそうですから、その点では利点です。
ただ、それなにり価格が高いんですね。
このあたりは高級住宅街なのでしょうか？
千石駅までの感じからすると、高級ナントカとは違うかと・・
一種低層なんだから高級とか気にすること無いよ。所詮マンションなんだし。
ゴミ、悪臭、無法地帯です。
欲しい欲しいネガの事なんて気にすること無いよ。良い物件の証明書みたいなものです。
ちゃんと前レス確認しろ。
もうすぐ引渡しですが、どのくらい売れてるんでしょうか？
ボタの仕上がりを見たけど、１Ｆは半地下じゃないですか！！
年末に見に行ったんですが、東南角部屋の４階も２階みたいな感じでしたね。
思ったより低く感じました。
私も昨日見てきました。半地下というより３分の１地下ですね。低層Mでよく見るパターンですからこんなもんですよ。ルサンク○○○やプラウド○○○の完全地下室より良心的だと思います。この広い敷地で３階建てでは採算取れないでしょう。
１０年前に地下１階を駐車場にして内廊下でもっと多い戸数を提案したけど、貴重な植物園に流れる地下水の流れが変わるだの何だのって理由で却下されたと聞いています。だから５０cmだけ掘り下げて４階建てで再提案したらしいです。
周辺を高いビルで囲まれたMに住んでいるのでここを検討中です。庭付き１階９０平米が１億切れば買いたい！
Re 174 銀杏の臭いはここの網干坂ではありません（反対側です）。
また不法投棄の話も植物園周辺ではありません。
175さんの指摘どおりですね。
南向きの庭付き１階９０平米ですね。興味あり。１億切るかなー？
いよいよ来月は内覧会ですね。
楽しみです。
ここは殆どの住戸が1億を超えてしまう感じなのですか？
なかなか素敵でいいなぁと思ったのですが。
価格はマンションギャラリーへ行かないと教えて頂けないのでしょうか？
ディセント・コンフィデントは、７５の３ＬＤＫで極狭だから激安です。
ほれほれ、買え買え！！
そして、１８２さんよ。
網干坂にブラウン管テレビが不法投棄してあったのは紛れもない事実。
勝手に事実をねじ曲げて、いいように解釈するな。
網干坂が汚ったないのなんて現地を歩けば誰でもわかることじゃないの
購入してる人だってそれは見てるだろうし
文章で否定したって事実は変わらないよね
たしかに赤いボディのブラウン管が植物園脇に投棄されていたのは私も見た。
が、長年にわたり植物園の万年塀とすみふの鉄板柵で囲われていたブラインド状態の網干坂だった弊害でしょう？
周辺住民さんというだけあって、正確な指摘ですね。
ただ、逆に周辺住民として上記の様な投棄を許し、さらにそのまま放置するとは恥ずかしいとは思わないのだろうか？
不法投棄で警察などに一報入れることも周辺住民さんには思い付かなかったのだろうか？
それと、７５㎡３LDKは最近のマンション事情では別に珍しい間取りでは無い。
８０㎡４LDKもたくさんある。
極狭というのは妥当な表現とは思えない。
７０００万以上する物件を激安と言うのもいかがなものでしょうか？
不法投棄している現場ならともかくされた後なんて警察に通報したらなにかなるの？
１８９の通りだと思いますが、１８８と１９０は同一人物としてクレイジーなので整理します。
まず、ディセント・コンフィデントは、すべて８０未満だし、アナンダント・ボタニカルにも８０台はなく９０から１００程度です。そして、３ＬＤＫが中心で４ＬＤＫはたくさんはない。
収入が１５００万程度の方は、７０００万が極安とは思わないかもしれませんが、２倍の３０００万の方にとっては極安と感じる。庶民の金銭感覚を押しつけすぎ。
不法投棄の現場を見たのであれば警察だし、ぶつを見ただけであれば、行政に連絡するのが妥当でしょう。
そもそも、見たと言っている人が連絡していないとは限らないのに揚げ足取りをはじめる。
人としてＯＵＴでしょう。
契約者みたいなので住民は要注意ですね。
そのOUTと言われた者ですが、
最近のマンション事情として前置きしてありますように、この物件を指して間取りを話したつもりはないです。
他物件を見て、８０平米で４LDKも結構見かけると書いております。
また、年収1500 程度（？）の庶民（？）感覚と指摘を受けましたが、1500も頂いているなら世間的には十分な中間富裕層に思います。
庶民感覚の押し付けと言われちゃいましたが、私自身はここしばらくはその倍以上（貴殿の仰る額以上）を頂いております。この額でも世間的には中間富裕層と思います。
7000万円って、庶民だけじゃなく常識的にもそれだけで相当な金銭だと思います。
誰も投棄物を連絡していないのか、数回にわたり現場通過時に同じゴミを見かけました。たぶん2-3週間以上は放置されていたと思います。
たしかに、
その後撤去されていましたから、上記の記述者さんが連絡したのかもしれませんね。その早トチリに対しては謝ります。
第3者です。
191さんと192さんのやりとりを見ていると、文章力、読解力、さらには見識を含めて、明らかに192さんが勝っている印象を受けます。
いずれにしても揚げ足取りとはならない応酬を期待します。
冬はキンキンに冷えたボディにシートで凍えてしまう。
夏は卵焼きができそうなボディに火傷しそうなステアリングホイールで蒸しあがってしまう。
土砂降りの時はクルマ乗る前からずぶ濡れで風邪をひいてします。
無理。ないわ。
外の駐車場は雨の日は確かに憂鬱になりますね。でも外の平置だとすぐ車に乗れる。
しかし以前タワーマンションに住んで地下に入口がある立体駐車場でしたが、待ち時間が長くてうんざりでした。濡れずに車で出掛けれるのは楽ですが。
どっちもどっちだと思います。
千石三丁目の 宮坂 とか
小石川二丁目の 堀坂 とか
幟 ポスター が増えている建築計画は
嫌われます。
網干坂 は その点はよいと思います。
マンション反対というのもよくわからん動きですね。
戸建てが増えるより建蔽率を下げて適度の間隔をあけてマンションが建つ方が都市計画的には理に適っていると思うのですがそのような街の開発は地震や火災で焼け野原にならない限り難しいでしょうね・・・。
それは無理にしても文京区はもっと都市計画を推進するべきだと思う。狭小住宅を建てられないように最低の土地の大きさを制限するべきだし、吉祥寺のように絶対高さももっと厳密に制限するべきだ。
家の色なんかも制限してもいいかもしれないし、ある程度以上のマンションはある程度木を植えるのを義務付けたり（今のじゃ全然足りない）歩道を整備したり。
都心6区とか言われて調子に乗ってるのかそういう計画を行わず本当に汚い街が多い。
港区や渋谷区、千代田区をはじめとして江東区にすらどんどん町の整備に関して後れを取ってきている。
このまま地方自治体の再編が進むと板橋区や北区と統合されるんじゃないの？千代田区なんかには断られそう。
※197
区ではどうしようもない。
港や千代田などの町の整備は区ではない。
民間デベロッパーが開発したいかどうかですよ。
最低敷地面積はあちこちで規制がありますね。
吉祥寺が200平米でしたっけ？麹町なんかは100平米ですね。
建物の色彩や緑化率、歩道への配慮等を行っている自治体は少なくなりますがあるにはあります。
http://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/kekan/documents/34kouji...
こういうことを率先してできるかどうかが将来の価値に結び付くと思うので文京区も早く導入してほしいですね。なにしろ決めたとしても効果が出るのは30年くらい先になりますから。
最近の文京区の土地の計画では春日みたいな区役所があって中心となるべき地域の再開発はマンションじゃなくて大手町のようにオフィスや商業施設を誘導してほしかったなぁ。
それはデベがきめるから仕方ない。
千石駅前でティッシュ配りが二人。売れ行き悪いのでしょうか。
Re.204
そうですね。HP上で3戸が先着順販売に出ていますものね。
でも、どうしてインペリアルのスレに、わざわざルサンクのキャンセルを持ち出すのだろう？
スミフの販売のやり方って良くわからないね。
昨日から「物件概要」に「第3期3次」としてAタイプらしき物件（75.23 m2）の先着順販売3件が掲載されてるよ。
でも「間取り」にはAタイプの記載なし。
不思議というか、乱雑というか・・・。
今日も仕事してたけど、遅れてるのかな。
ボタは半地下にしか見えないけどね。
あと、タイル目地の幅が広い箇所があって残念感じ...パースには表現されていない。
＞年収1500 程度（？）の庶民（？）感覚と指摘を受けましたが、1500も頂いているなら世間的には十分な中間富裕層に思います。
＞私自身はここしばらくはその倍以上（貴殿の仰る額以上）を頂いております。
＞7000万円って、庶民だけじゃなく常識的にもそれだけで相当な金銭だと思います。
コンスタントに3000万以上貰ってます（おそらく70ぐらいまで）が、3000万と言えど中の上、いわゆる庶民を脱しないと考えております。
全然、富豪層に及びません。
ランボが欲しいけど買えません。
＞その早トチリに対しては謝ります。
早とちりじゃなく、実は根性腐ってますの間違いでは？
もう少ししたら小日向の物件が出そうですよ。
小日向一丁目計画ですよね。
ここよりはるかに立地は上ですがここも訴訟が起きていた物件ですね。
もう立ち始めていますし、たったら素敵なマンションになりそうな場所ですが。
>215 >216さん
仮称パークハウス文京小日向ですね。
訴訟が起きたわけではないのですが、住民運動の結果、着工まで３年ほどかかりました。
ここはキリシタン屋敷跡ということで、埋蔵文化財調査がかなりの規模で行われました。
人骨が３体ほど出土したのですが、どうやら最後の殉教者のシドッティと下男夫婦の
遺骨らしいですよ！
奇しくも没後３００年だそうですが、この事実は売れ行きにどうかかわるのでしょうか？
https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/app_171496409611784
なんだんかんだで山手線の内側って需要はあるのかな。
この辺り自体はアップダウンのあるような街だけれど、
ここがある場所は一応南傾斜の高台ということなので、日当たり等は悪くないと考えていいのでしょうか。
駅までは近いというほどではないですね。
217さんのリンク先を拝見したら、デベが可哀相に思えてきました。警察まで呼ぶ騒ぎもあった模様だし。
古びた建物や雑草が生えた空いた土地が存在するより、高級マンション等が建ったほうが地域の価値は上がるだろうに。
駅へのアクセスと生活利便施設への距離が遠いのがやっぱり一番ネックですね。
坂だらけだと年寄りにはきつい。
車の運転もいつまでできるかわからん。なんだかんだ言って若者向けなのかもしれない。
デイケアに通う時には迎えに来てもらえるくらいの車の通り幅はありそうか。
静かそうな場所で、それがいいんじゃないですか。
多少の起伏はあったほうが、趣があっていいと思います。
いやいや起伏がいいなんてそんなの最初だけですよ。
体壊してみればわかりますわ。
静かなのはいいですけどね。
少し遠くに行くならタクシーでいいけど
スーパーや薬局なんかの買い出しなんかにタクシー使えませんから。
>213さん
確かに、この規模とこの周辺環境の物件はなかなか出ないですよね。
だから、お値段も相応にお高いようですが。
安くていい物件はない、ということでしょうか。
最近は高いだけでたいしたことのない物件も郊外を中心に多いので、高くても確かなものであれば買いかなと思っています。
現地見てきました。スミフも最近はコストカット？エントランス周りはさすがという感じですが建物自体はあまり高級感があるようには見えませんでした。立地が良い？とはいえ、価格を考慮するとするともう少し…という感じです。
車で行きましたが、細道ありブラインドの交差点多数あり行き止まりあり一方通行あり、と車持ちの方は色々と神経を遣いそうなエリアですね。
私も現地を見てきました。
氷川坂の下から徒歩で行きましたが、坂を登りきると街の雰囲気が一変、良い印象でした。千石駅までのルートが分かり易かったら、なお良い物件なのになぁと感じました。
ここは売れ行きはどのような状況ですか。既に完成しているようですが、ほぼ完売しているのでしょうか。
でどのくらい売れてるの？
順調な販売、ってことですか。羨ましいわ。
世間の相場がずいぶん上がったからか、けっこう割安に見えてきた…
荻窪とか普通の住宅街ですら坪単価400ごえするご時世ですからね、確かにお安く感じてしまいます。
体を壊した人が坂道を歩くのは確かに厳しい所もありますが、
元気ならばそれ程問題ないかも？
子供は、足腰が強くなるでしょうし、
うちの親なんかは、敢えて坂道や階段を歩いていますよ。
その方が足腰が鍛えられて、もっと歳を重ねてもいろんなところへ歩いていける。
と言います。
考え方次第かな？
シニアの方が多いのでしょうか？それとも、子育て世代でしょうか？
ほぼ完成しているので通るたび羨ましく思っています。
シニア、子育て世代、両方でしょう。
ボタニカルとアバンダントは概してシニア層が多く、コンフィデントは子育て世代が主流となるのでないでしょうか。
坂道が話題になっていますが、千石方面に出るのであれば、ほぼフラット（緩やかな起伏があるのみ）ですよ。
植物園の木の茂り具合が見たかったので千川通りから植物園脇を登りました。
キツかったー。
エントランス側の坂はまだマシですか？
坂を気にしたり心配してらっしゃる方、坂を下ってまた登って遥か彼方の茗荷谷駅から通勤もしくは買い物に行く予定なのでしょうか？普段使いが千石駅方面の方だけ検討する物件だと思います。
千石方面でスーパーありましたっけ？
マルエツプチがあります。
徒歩5分弱。
それと「かみもと」という地場のミニスーパーがあります。
こちらは徒歩2分余り。
茗荷谷まで大した距離でもないし、坂だって知れてる。
それより何より、高台の上まで来たぞ・・という爽快感がいい。そう思える人が買えばいいんだよ。
まあ、両方使えるというのはいいことで。
購入前に近くの商店のかみもと見てきました。意外に品揃えもよさそうで22時まで空いてるみたいなので頻回に利用しそうな気がします。
お店の方がいい方だったらいいなと思ってます。
かみもとさん、どんな感じかしら？と思っていたので、
レポありがとうございます！！
22時までなら仕事帰りによることもできるなんて人も多くなってくるんじゃないでしょうか。
規模はあまり広さがなさそうに思っていたから期待はしていなかったのですが
一通りそろうのならいいんじゃないですかね？
地元にすんでいます。かみもとはこじんまりしていながらも品揃えはそこそこいいです。この近辺でとちおとめが一番安かったです。
とちおとめよりもあまおうの情報お願いします
248です。
地元の方からの情報心強いです。生鮮食品の品質は実際に利用されてどんな感じでしょうか。教えて頂けると助かります。
あと、お店の方の感じなどもしりたいです。
生鮮食品の品質は悪くないです。鮮魚コーナーには対面カウンターも設置されています。従業員の方々は特に愛想がいいというわけではありませんが、普通に感じがいいかと思います。近所の幼稚園のお買い物体験の受け入れなどしているようですので、地域にやさしいお店という印象です。常連さんとはお友達のようにおしゃべりしていました。２４８さんは自転車はお持ちですか？インペリアルガーデン付近は自転車があれば（文京区は坂が多いので電動であれば最強です）近隣にある複数のスーパーを併用できる立地にありますのでとても便利なところかと思います。
２４時間じゃなくても、２２時まで営業しているのなら便利ですね。
でも、鮮魚コーナーは夜遅い時間になるとさすがにあまり残っていないですよね？
良い物が残っていれば、次の日のメニューとしても買って行けるのですけどね。
22時閉店で閉店間際にいい品残ってる店なんて
その時点でおかしいだろ
もうちょっと考えなよ
248です。
電動自転車持っています！通り沿いにあるマルエツプチしかないかなと思っていました。近隣スーパーが併用できる場所なんですね。嬉しい情報ありがとうございます。
お買い物体験の受け入れをしていると聞くとかみもとさんは地域に温かく優しいイメージになりました。
情報ありがとうございます！
個人商店っていつ潰れてもおかしくないからどうでもいいんですけど、白山のかみもと文具と同系列ですか？
ご存知の方教えてください。
ここの固定資産税ってどのくらいなんですか？
低層だと高いんでしょうか？
個人商店は道にはみ出して商品を陳列するな。
店内はドンキ並みな陳列。
愛想なんてあったもんじゃない。
ゴキも出そうな雰囲気で潔癖症の俺は使わない。
それにしても、けっこう安いよね、ここ。
まわりの相場が上がってきたからそう感じるのかな。。。
小石川植物園側を通りました。
1階のフェンスと植栽はきれいなんですが、1階住居(半地下??)からしてみればバルコニーが鉄格子に覆われて一日中暗いこと間違いないですし、牢屋みたいな住居になりそうです。
1階を購入希望者は完成してから見た方がよいかと思いました。
エントランスの柱に鱗状に貼り付けた石はダサいね。
デザインは細部に宿る。
ここの連中に意味わかるかなぁ〜
住友物件と言えばガラスウオールのイメージしかなかった私としては、落ち着いたいい物件に見えました。
特に周辺環境については、とても静かで抜群だと感じました。
好みは人それぞれですから、強制するつもりはありませんが。
こういうちゃらいところが嫌いなひとには、文京区はいいぞ。
http://www.zakzak.co.jp/entertainment/ent-news/news/20150129/enn150129...
場所によると思いますが、９０年代、麻布界隈に住んでいた頃はよく見かけたものです。同じマンションに有名なミュージシャンがいたし、すぐそばには森光子さんが住み、高田万由子の実家もそびえ立っていました。
テレビ朝日から車が出てきたので立ち止まると、車内から品のよい女性が丁寧に笑顔で会釈してくれました。黒柳徹子さんです。
コンビニ前を歩いていたら、広尾方面から美少女の気配。ヘアヌード直前の宮沢りえさんが、外国人の女の子と楽しそうに歩いてきて、普通にすれ違いました。オーラって本当にあるんだ、と感心。
そのコンビニでは、Ｗ杯最終予選中に更迭、マスコミも所在をつかめずにいた加茂周氏が、背中を丸めてスポーツ新聞を購入。
その他、中華店から風のように出てきたラモス瑠偉氏、目撃するたび違う女性を連れていたデーブ・スペクターさん、表参道で後輩（？）を使いナンパしていた某Ｊリーガーなど。
張り込んでいたわけではないのですが…。
>263さん
鱗状に貼り付けた石は、外観完成予想図に描かれている
石積煉瓦状の柱を指しておられますか？
CGでは重厚な質感が良い印象ですが、実物は少し
イメージが違って居るのでしょうか。
ホームページではいろいろな間取りがみれるけど、全部売れ残ってるのかな？
re,268
「売れ残り」でなく、「売り残し」です。
これまで販売に出していないものが多数あります。
それどころか「竣工後販売」としている戸数も随分とあり、これらは1年以上掛けてじっくり販売していくようです。
>267さん
人があたる？車ぶつける…？（苦笑）
夜にライトアップされると豪華に見えそうですね。
私としては品がないとは言わないまでも、安っぽい素材感が気になります。
高級石材を使用して欲しかった。
ここは傾斜地を一階が地下化するほど掘り込んでるから、エントランスの下りが酷く、安っぽさがハンパない。
代々木上原の低層1件、参宮橋の低層1件とここを昨年からずっと比較検討してきました。今年に入り代々木上原とここに何度も足を運び、最終的にここに決めました。外観の一部はCGと異なりますが、個人的には安っぽさは少しも感じません。
地下駐車場が植物園環境保全のため不可となり1階は1/3地下になったけど、ここ10年の低層物件では普通でしょう。この立地と広さで3階建てにしたら、今の価格では到底買えませんし、管理費も大幅upでしょう。
今日内覧会で第三者に立ち会ってもらい確認したところ、建屋の傾きはなく内装仕上がりもかなり程度がいいと言ってくれました。また、軽微指摘事項に対して前田建設は全て改善を受け入れたので安心しました。
CGとは全然違うじゃないですか・・・・
三方の公開空地分、ガッツリ購入者負担！！
>262さんおっしゃる通り
「バルコニーが鉄格子に覆われて一日中暗いこと間違いないですし、牢屋みたいな住居になりそうです。」
かね？
ただ容積率に含まれない半地下ではなく、＞272さんおっしゃるような1/3地下というべきですね。
また＞274さんおっしゃる「三方の公開空地分、ガッツリ購入者負担！！」もちょっと違っていて、
これらの空地は、建基法の緩和規定を満足するための最低限の空地に過ぎません。
それによって絶対高さ１２ｍが得られて、４階建てが実現しているということですね。
さらにその１２ｍの高さで十分な階高を持った４階建てとするため、１ｍ程掘り下げる必要があり、1/3地下となった。
だから>271さんおっしゃるように「一階が地下化するほど掘り込んでるから、エントランスの下りが酷く、安っぽさがハンパない。 」ということになってしまっている。
ではないのかな？と素人のご近所としては思っている訳です。
で、ご近所としては、日影規制など持ち出すまでもないほどに十分に抑制された高さや離隔が有難いです。
１Fむちゃくちゃ暗そうで、2－３Fはプライバシーがなさそう。２Fはセキュリティやばくないですか。
最近ガラスカッターすごいのありますよ。
住戸間の仕切りが薄くてタイルに高級感がないように見えますが、大丈夫？
これはアカンでしょう。
１階は周りから見えず、昼でも空き巣が入り放題でしょう。
この道路からすぐ見やすいのって2階なのですか？それとも1階でしょうか。
道路から見やすいのは2階です。ただ、これは小石川植物園に面したボタニカルコートの場合で、西向きのディーセントコートではむしろ1階が道路から見やすいです。
276さんにお尋ねしますが、3階でもプライバシーに問題がありそうですか？
ボタニカルはリビングからの植物園の眺望がウリだったけど4階じゃないと安心して暮らせなさそうですね。
高級物件では侵入防止に赤外線センサーつけたりするけどね。ここはどうなんだろ。
1、2階は防犯面で大いに不安がある上、歩行者の視線が気になるので、価格は安いんですよね？
エントランスの石を張り付けた柱はあまり印象が良くないみたいですね。
私個人的にはそんなに問題ではないと思うのですけど。
この付近に少し背の高い緑が植えてあるとまた印象が違って良くなるのではないでしょうか？
確かに、ゴテゴテ感からか品がない感じがしてちょっと残念な感じかな。
写真で見る限り、張りぼての作りものみたいにも見えるし。
感じ方は人それぞれかもしれませんが。。。
あの空き地が近隣からは浮くくらい豪華マンションですから評判いいですよ。
住友の見た目はすごくいいと思います。
価格が高いのと、購入者のことをかんがえない売り方はなんですが。
ここを購入する人はあまりこのようなサイトは見ていない気がするのは気のせいか？
購入済とか購入予定の人が、結構、上げネタ書いてるよ。
287のその口だろうに...
４LDKは、G以外売れてしまったようですね。
Kは良かったなあ。
盛り上がりませんね…ナンデドゥロ？
だいぶできてきましたね★
どこも完璧な物件なんてありえない。数回見に行ったけどここはかなり高級物件って感じで良かったですよ。周りは本当に静かだし、東京駅で新幹線乗るにも多分30分あればOK。90平米、1Fでいいからお金あれば買いたいです。
いろいろ書かれていますが、近隣住民としては豪華マンションが建って素直にうれしいですよ。
形だけでなく色合いも素敵だと思います。
272さん、同じく内覧会を終了した者です。確かに室内はよくできており指摘箇所はマイナー数点のみでした。
時間が余ったので自分の部屋周辺の共用部もじっくりみて、雑な部分をいくつか指摘しておきました。
でも前田建設は「共用部だから」といった言い訳は一切せず、一週間後にしっかり直してきたのには正直感心しましたね。
この辺散歩していると、周りをじっくりみている年配のご夫婦の方々を最近よくみかける。
静かだから気にいっているんだろうなー、それにお金もってるんだろうなー。
名前がキラキラだけど、評判はいいですよ。
周りではあんまり悪くは言われてないかな。
相場よりかなり高いけどね。
小石川の杜より豪華ですからね。
あの空き地がこのクラスのマンションですから、周辺住民は大歓迎です。
お子さんが林町小学校へ通われる方いらっしゃいますか？
どんな雰囲気の学校でしょうか？
住める人が羨ましいマンションですな。
300さんの質問が曖昧すぎるので適切な答えは見つかりませんが少々。
複数学級が保たれてる。
勉強熱心な感じ。
社宅が多いからか、転校生とかが馴染みやすい。帰国子女も多い。
個人的には林町が学区なら林町にいけばよいと思います。
学区が窪町じゃないことが気になる人もいるかもしれませんね。私も林町はいい小学校と思いますが。
明らかに目いっぱい立てている感じが貧乏くさいですよね。
せめて地下１F住戸のところが駐車場ならなぁ。
アゲネタは購入者がカキコしてるだけなので無視してますけど…
貧乏くさいですかねえ。
付近にこのマンションと比較できるのは小石川の杜くらいしかないと思いますが。
近くのディアナが賢明な金持ち路線と思う。
医者ばっかだったりして...
ここには麻布とか、代々木上原の高級マンションのような豪華さがみじんも感じられない。
ただ広いだけでそのせいで逆に団地感があるし、なんだかなぁとがっかりな感じ。
値段高いから期待したけど素材感が安っぽくて・・・。植栽も手抜き感があるし・・・。
周りが安っぽいからこのくらいでも飛びつくでしょとなめてるんじゃないの？
半分が一億越えという値段は高級マンションを期待していい値段なんですけどね...
ネガは買えない人と他デベ営業なので気にすることないですよ。
何しろ10000平米ある貴重な土地を何してくれたんだというくらいのことを言わないと。
都心6区で何とか、何の競争かよくわかりませんが、この物件は湾岸タワーなどとは違い都心生活でも華やかさ(雑然さ？)ではなく落ち着いたところがいいと思う人が購入するのではないでしょうか。そういうタイプの購入者であれば、ネガなんてまったく気にならないのではと思います。
安っぽいのと落ち着いているのは別物でしょう。
緑をたくさん配置して、よい素材を使うからと言って別に落ち着きがなくなるわけではなく、むしろ良くなると思いますよ。
質素なのは良いけれど、半分が一億を超える値段でありながら、手を抜かれるところが問題なのです。名前は立派ですし、CGだともっときれいだけれど実際できてみてこれじゃない感が強い。
都心６区最下位の理由がわからないけど、住環境の良さなら本駒込から千石の一帯はとても良いですよ。
治安が良くて、アクセスが良くて、学校と病院が揃っていて、歴史が感じられて、和やかな雰囲気があり、美味しい店もあります。高台という点も良いです。
平均地価や不動産の価値が一番低いということでは？
棟内MRができました。入居も順調です。外観は公共施設みたいなデザインでパッと見が恰好よさそうに見えます。が実物を近くで見るとデザイン優先だけ？？？な感じでしょうか？見た目はいいですが住む人にはやさしくないなあ。
庭に鉄格子（駐車場）が見えてますが高級ですね。
入居が順調ってどういう意味ですか？もうすんでる人いるんですか？？
鍵の引き渡しのまだなはずですが、、
300は質問だけしといて、
回答に返事もなしとは、
なかなかですな。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/1802-2015-03-19-08-33-27
を見ると87戸が契約済みとありますね。スミフらしく、時間をかけて売る戦略のようです。
売れてないってことでしょうか？
現地のモデルルームへ行かれた方、印象はいかがでしたか？実物を見た方が良いでしょうか？
4月から現地サロンに移転して現地も確認できるようになりましたね
重厚感があってなかなか良い感じです。私たちには敷居が高いけれど参考に行ってみたいなと。
こちらのマンションを契約された方ですが、持ち家からの住み替えが4割強だそうで
意外に感じましたが、持ち家は年数を経るに連れ管理が難しくなるからでしょうか。
管理やサービスが行き届いていればシニアになる程マンション暮らしの方が快適なのでしょうか。
「意外に感じた」と言うのが意外で…。
持ち家から移ったのは、
①子供が巣立ち広さを持て余してきたこと
②掃除を含め管理が楽なこと
③旅行にも出易いこと
等々、多々、理由があります。
高齢者が多いと管理大変だよ・・・。
残り余生が少ないもんで大規模補修に消極的だし権利意識は高いし妙に頑固だし。
孤独死なんかでたら事故物件になるし。
行事のたびに体が悪いとかで断られるし。
そういう事もあるのですか。
大規模修繕に消極的といっても、とりあえずは修繕積立金を計画に則って集めているから、
その中でやっていけば。。。と思うんですが、そういう事ではないという事なんでしょうか。
さすがに一時金を集めたりするのは難しくなってきそうだけれど。
昨日たまたま通りかかかったけどまだ半分くらいしか人がすんでいる感じしなかったな
完売は10年後？
なにも不動産が高い時に買わなくてもいいんじゃない？
もう少し待ってもいいと思うけど…。
高くなる時もあれば安くなる時も必ずあるわけだし。
不動産バブルの真っ最中に買うのはよっぽどなことなければ避けたほうがいいと普通の人は考える。賃貸で4-5年待つのは無理なの？
今ってバブルの時なんですか？
これからオリンピックに向けて土地も資材も人件費ももっと上がるって聞いたんですが・・・
どなたか本当のところを教えて下さい！
この物件も売り出した頃より今の方が、同じ間取りの価格が上がって来てますよね・・・
値上がりしてますよ。売り出しごとに。さすがに一度売り出したものは値上げしていないようですが。
そーなんだ・・・
そうなんですよ。
第3期で購入したのですが、最初はもう少し安かったようで。
まあ致し方ありません。
ともかくスミフは価格を下げることは一切なく、何年かかっても完売を目指すようです。
2,3週間前の「週刊ダイヤモンド」にも、そんな記事が掲載されてました。
情報ありがとうございます。
価格を下げることはなくても、まだ上がる可能性はあるのですよね・・・
都心の物件は少なくともオリンピックが終わるまでは価格が下がることはなさそうですね。
私もその記事読みました＞344さん
１期が一番安かったなんてことも多くあるという話も聞いたことがあります。
まあ、欲しいと思った時に動くのが一番なんでしょうね。
ディスカウントは少なくとも期待できないのですから。
344です。
スミフは少数派のようです。
ディベロッパーによっては、「新価格」と称して、在庫を値引き販売するところも結構あります。
特にリゾートマンションでは多くみられます。
オリンピックが終わる頃まで待てばニーズが減り、資材不足が減ったり人件費がおさえられて価格が下落する可能性もあるのでは？
あとはその頃に自分が欲しい間取りや立地の物件が出るかどうかなんですが・・・
今より下がってる保証もない。それまでの持ち出しも含めて考えれば、いま買いたい物件があるのなら買ってしまったほうが良いと思いますよ。
棟にもよりますが全体の8割は入居してる印象です。あと買い換えが多いなどの情報から、シニア層が多いイメージ持たれてる方がいらっしゃるかもしれませんが、40歳前後の子育て世代の方がとても多い印象です。
それは安いほうの棟だからです。売れているのは全体の半分くらいですよ。
もともと賃貸派と持ち家で大体収支はとんとんとされていた。
今賃貸の値段は全然上がってないから普通に考えれば家を買うのはしばらく待つのが普通だと思う。特別場所とかが特に気に入ったなら話は別だけど。
2019年ごろから下がり始めて、2023-4年ころに買うのが理想じゃないかな？
デべとしては何としてもそれまでになるべくたくさん売りたいんだろうけれど…。
どうかなぁ
あのデベの連中が素直に売れない時代を受け入れるだろうか？
ブン屋を誘導し、金融屋を巻き込み、素人のカネを巻き上げる仕事は続けるんじゃないかな？
欲しいうちに買って、地面屋の作る風潮に乗って、損を少なく過ごすのも一つの買い方じゃないかな？
がら空きかは知らんけど、インペガーデン(駐車場)はがら空きだね。
あと、排水の取回し勾配が悪く駐車場全体の地べたが波打っている。
共用施設は誰も文句言わないから手抜きですかね。
ここまでの売れ行きは想定外だろうから、修繕費用負担の追加が心配です。
>>354
確かに見た感じは駐車場空いてますね。
しかし、我が家は駐車場２台希望しましたが希望者が多くて一台しか契約できませんでした。希望者が多くて今は一戸に1台ずつしか契約できないみたいですよ。
我が家も2台分を希望し、割り当てられたのは１台分だけでした。
ところでスミフは、完売までは少なくとも１年以上は要すると踏んでいます。
重要事項説明書のオリジナル版には「竣工後の内装工事期間は本物件竣工より約１年間を予定」との記述がありました。
（←竣工後販売物件が少なからずあることを前提にしたもの）。
しかし、販売開始時には当該記述が削除され、かなりの期間に及んで販売活動が継続されることが想定されています。
外から見た限りでは、存在感あって高級な感じですね。東大側は緑とみるか、欝蒼と感じるかは自分と妻とで分かれました。
一世帯で2台持ちするには、完売してから駐車場に十分な空きがあり、組合で確認してからなので、何年先になることやら。
完成した後に余っていれば、２台めも認めてもらえんるんじゃないんですか？
車２台分の駐車場なんて羨ましい限りです・・・
ここの物件、販売期ごとに価格が上がって・・・同じ間取りでも１０００万以上上がってますね。一度出した物件でも売れていなかったものは値上げして再度販売しているようです。デベの強気が感じられます。どこまで上げるんでしょうか。儲けられるだけ儲けるという姿勢が見え見えです。ビジネス社会では仕方ないのでしょうか。
２台分の駐車場ですか。
同じ間取りでそんなに上がったりもしているのですか？よくわからないのですが…
皆さん、結構ネう土器を見られていたりされているのですね
余りに上がってしまうと、買いたいと思ってしまう人が減ってしまうのではないかと老婆心ながら思ってしまいますが。
駅から遠いし、植物園の横。
中は暗いし、ガーデンないです。
駐車場が真ん中に、屋根ないのと機械式
90で14800とか・・・高いな
ぜんぜん茗荷谷じゃないけど、ご近所にグローリオ茗荷谷ができるよ。
まわし者ではありません。
茗荷谷と呼べるのは小石川、小日向、大塚だけにして欲しい。
363さん
植物園の横だから私は購入しました。
樹木の緑と新鮮な空気は何物にも代えられません。
14800は100平米以上のもので、90なら最高12080だと思いますよ。
勿論、それでも安くはありませんが…。
約９０平米で、今は１．４８億円とのことでした。
値上げしているとのことでした・・・
３６７さん、良い時に購入されましたね。
今は９０平米のカスタムオーダーは１.48台、１００平米以上の物件はすでに1.8に近い1.7台のようです。販売価格未定となっているのは、販売期ごとに値を上げて行くからでしょう。
誰が何を根拠にここまで値を上げて行くのか・・・
366です。
了解しました。
「竣工後販売」とされていたカスタムオーダー分で、ボタニカルもしくはアバンダントコートの4階ですね。
そうであれば（高過ぎるとは思いますが）一応得心がいきます。
369 を記したのは（366ではなく）367でした。
366さん、すみませんでした。
はじめから、竣工後に販売するものが半分ぐらいあると、聞きました。
そして、この４月から、価格を上げると聞きました。全体的にマンション価格が上がってますから、それに合わせるんだろうと。
駐車場、はじめは「ここに駐車場でどうなんだろう…」と思いましたが、広場の役目も果たしているのか、風の通りが抜群にいいです。
広場だったらよかったのに。
環境は、とにかくすごくいいです。
静かですし、
この時期は、窓を開けていると、新緑の香りが風にのってきます。
駅からも、それほど離れている感じはしません。
なにより、パチンコ屋のようなお店が一切ないのが、この地域のいいところですね。
何もなさすぎるところが問題
ディアナの丸山町が始動しましたね。
まわし者ではございません。
おとめ湯跡地がディアナ千石丸山町というわけ。
間取りはみんな同じで値段だけ高い団地みたいですね。
うなぎの寝床で田の字だけど団地は言い過ぎでしょう。
外観は立派。
>>386
静かな(周りに何もなさすぎるともいう)環境が気に入っています。
価格も間取りも納得して購入しているので特に不満はありません。
たとえどんな家でも住めば都になっちゃいますかね。
即日完売した小日向１丁目の「シティハウス文京小日向」の直ぐそば、三菱レジ「小日向１丁目計画」（３１戸）は
２階部分が立ちあがっています。
でもいまだ係争中なので販売開始できないようです？
そして小日向２丁目には三井レジの「小日向２丁目計画」（敷地約４２００㎡６６戸）が勃発しました！
こちらは一種低層の小日向としては現在の所最大規模ですが、住民対策会社の「ラン」が仕切っているせいか？
紛争の予兆は今の所ないようです。
三菱より茗荷谷に近いし、坂も緩いです。
公式ホームページのインフォメーションに
現地モデルルームが平日土日祝日問わず大変混雑しているので
アポなしで来場しても案内ができないと書かれておりますが、
どなたかアポなしで見学できた方はいらっしゃいませんか？
やはり平日も予約必須なのでしょうか。
シティハウス文京小日向は、セールスプレッシャー強く、苦戦していた印象
ここの物件は、家族や静かに暮らしたい方向けの物件に思えます。
住み心地も良さそうなので、気になっている方も多そうです。
値段あげながら売ってくれると周りで売っている業者としては大変助かりますね。
なんでそんなに強気なんですかねぇ
何年間販売を続ける気なのでしょう
売り始めた当初は高すぎと思ったけど
まわりの相場が上がってるからこんなもんなのかなとも思えてきた。
ご近所の方なら平日にフラフラっとアポなしで行くのは良いと思いますが、
少し距離のある人とか、わざわざ休みを取って見学しに行くのでしたら
予約をしていった方が確実に、じっくりとみられるのではないでしょうか？
分からない事もすぐ聞けますし。
内幸町からここに引っ越してきて3か月、昼夜を問わず静かな生活にとても満足している。緑が多い高台で、しかも風通しがよい間取りだから、まだ一度もエアコンは使っていない。大きなスーパーはないが、住宅地なので肉屋、魚屋、八百屋もあり、日常の生鮮食料品の調達も一応合格レベル。仕事で深夜の帰りでも、住宅地内の道は明るくお巡りさんの巡回も多いので安心している。また、近所には大学が多く、週末の社会人講座へ自転車で容易に参加できるのも楽しく、流石文京区である。
難点は茗荷谷方面の坂である。新幹線はdoor-to-doorで30分で乗れるし、緑が多い坂は仕事帰りに癒されるし、毎日の通勤で健康維持もできるしとpositiveに考えれば良いが、荷物が多い場合はやはり辛い。茗荷谷方面へ休日買出しに行く時は電動自転車が必須である。まあ、この点を差し引いてもこのマンションは買って正解だったと思う。
割高感はあるけれど、今時、かなり贅沢な立地。
高台の頂を前面にだしているだけあって開放感があるし（その分、坂はあるが、それほどの急坂ではない）
なにより、静か。
風の通りもいい。
蓼食う虫も、、、といいますから
ここに満足しているならいいんじゃないですか？
買い物不便だし、活気ないし、交通も不便だし…。
活気と静けさと住宅地としての高級感3つそろって初めて住みたい土地になる感じなんだけどあまりそういうの考えないのかな。
401さんの住みたい場所はどこですか？
参考までに。
というか、そんなに不便かな？ここ。
二駅利用できるし、スーパーは徒歩５分圏内に数軒ある。
坂を下りると確かにごちゃっとした印象だが、
坂上は、見栄えのいい住宅街だと思うんだが。
雰囲気はいいけど低層はやはりちょっと惜しい感じ。坂下も建物があり抜けないし、植物園側も道が狭い。売り出しの時期位の価格ならなあ・・・
風通しが良くてエアコン不要な環境はいいですね。
エアコンによる冷えが苦手なのでできるだけ自然の風で
生活したいと考えております。
買い物環境は不便とおっしゃる方、逆に数軒あると
おっしゃる方がいらっしゃいますが、
周りに大きなスーパーがないという意味でしょうか。
ミニスーパーが２件とカオスなスーパーが１件、５分以内にあります。
自転車５分の大型店（ライフ大塚）が近くにあるし、それほど困らないと思うけど。
ライフは坂と交差点があるから徒歩だと片道15分はかかるからなぁ。
自転車だと微妙な雰囲気の千川通り漕いで行かなきゃいけないし。
地下買った人は本当に悲惨そう。
住友はこれほど日陰になること、歩道からの視線が近いことを説明していたんだろうか？
あそこの部分は本当に価格に見合っていない気がする。
植物園ビューをうたって買ったらって感じでしょうか
植物園ビューとは云いますが、植物園の外周どの面も鬱蒼としていて雑木林みたいです。
南側、西側は塀が改修されるので幾分ましですが、この建物側の東面は今にも倒れそうな塀です。
電柱も邪魔だし眺め悪いですよ。
植物園はとても素晴らしいです。晴れた日は園内の売店付近や池のあたりでまったり過ごすのが幸せでしょうね。
同じ半地下部屋なら、西側のなんちゃらコートのほうが開放感あるかも。
道路も広いし。
ちなみに、植物園の塀は、北側をのぞいて、他は改修の予定があるとか。
今は南側を改修中ですが、インペリアル側の塀も、何年後かにはきれにいなっているんじゃ？
とはいえ、今のレトロな感じも嫌いではない。
味があって好き。
お隣のNTT社宅もフルリノベの真っ最中だし、
今後は周囲もきれいになるんじゃないだろうか。
今の感じも悪くないとは思いますが、
建物自体の事を考えて、今後ちょいちょい修繕があちこちで入っていくのだろうという予測はたちます。
明るいイメージなるのも悪くはないんじゃないかな。
植物園は純粋に良いです。
散歩がてら行くのも良いと思いますよ。
植物園入口までは800mぐらいでしたっけ？
エントランスを出て右側、スカイツリーが結構大きく見えることを最近、発見。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571587/res/320-329
豊洲のような綺麗な街を、坪300で買えるわけですから、ここを高値で買うのはどうなんだろ？
文京区というと、お受験ママのイメージですが、やはり目標は、最低でも、早慶「より」上ということなんですかね。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/43709#
日本の大学のせいなのか、社会のせいなのか、お受験言う割には、レベルが低いのは何故なんだろう？世間では垂涎の早慶ですら、実際はイタイ大学にすぎないなんて。。。
植物園入口まではgooglemapでは1.0－1.1kmですね。
周りに住むものとしては
坪単価をもっと住友が上げてくれるとよいのですが…。
貴重な物件なんでしょう？
ところでここは何故マンション名にlimitedって入ってるのでしょう？期間限定で借地かと思いました。
>420さん
私も最初は限定的なという意味に捉えて、期間限定なのかと
想像しましたが、売主の意図としては希少でプレミアム感のあると
いう意味でマンション名に盛り込んだのではないでしょうか。
英語として正しいのかよくわかりませんが…
小日向の三菱が発表されたな。
ますます完売が遠のいたね。
高台で緑豊かな植物園の隣がこんなに気持ちいいとは．．．想像以上に住みやすく満足しています。
とはいったものの・・・はぁ・・・。
どうして「はぁ・・」なんですか？
高級物件で現地販売が延々続くのは悲しいということでしょうたぶん
文京区の教育環境ってどうなんですか？
名前からして、凄そうですけど。お受験は盛んなんですかね？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/res/913
世界の富裕層の子弟教育では主流となりつつある、レッジョエミリア式やモンテッソーリ式等の幼児教育を受けさせたい、名門私立小に通わせたい、インターのプレや小学校に通わせたい、そんなニーズをもつ富裕層（外国人を含む）にとっては、鼻から検討対象外になってしまいます。
ここの物件は学区の小学校に近くていいですよ
>>425さま
菱地所ザ・パークハウス小日向は狭い所に３１戸を詰め込んだ感じで、
ここのような離隔の多い開けた雰囲気ではありません。（敷地1600㎡位ですから）
反対運動もいまだ継続しているようで、菱地所も慎重になっているのか？
「当物件は実際の建物をご覧いただく「竣工販売」を予定しています。」そうです。
茗荷谷駅には断然近いですけどね。
実は小日向のほうが閑静なんだよね…。
確かに小日向は閑静だけど、
このマンションの規模でこの見映えのものはないかと。
パークハウスが思ったよりショボそうだし。
別に東大入るだけなら、どうとでもなるわけですが、我が子にはなるべく質の高い教育を受けさせたいという想いがあるのではないかと。
中学受験みたいな無駄なことに時間を費やさせるのは、忍びないというか。
スレ違いかつ、香ばしいのがでてきたな。
このマンションから千石にいくのがいまいち想像できませんが、歩いた方いますか？
茗荷谷方面住みなので感覚がわかりません。
ここのマンションは注目度ランキング1位になっていると書かれていますが、（公式サイトのトップに）
そこまですごいのですか…？
ここから千石だと別に普通に歩いて行ける距離だとは思います。
この辺りの方だと行かれる方、普通におられるのではないでしょうか。
買いですよ
ふふふ。
茂木さんは、じれったさからかもしれないけど、手厳しい。
http://m.youtube.com/watch?v=XkN-MDCYHq4
林さんは、受験生に対する愛情があるね。
………………………
東進ハイスクールのカリスマ講師の林修先生が、東大に合格した学生達に対して贈ったお祝いメッセージをご紹介します。
「...皆さんが東大に入りたいという強い意志を持って、正しい方法で努力した。これは非常に素晴らしいことだと思います。しかし皆さんが東大合格に使った能力は、残念ながらこの先の長い人生で、一度も使うことはないんです。もう二度と抜かない刀を自慢に生きるような、つまんない生き方はやめてください。東大に入ったからどうなるか、東大に入ったからと言っても何にも保証はないんです。そこで皆さんがここなら勝てるというものを見出して、是非素晴らしい人生を築いて行ってほしい。そして皆さんに素晴らしい人生を築いて行って貰わないと困るんです。この国の将来は君達が荷って行くんですから。この国を背負うような素晴らしい人生を歩んで行ってください。それが僕からのお祝いの言葉です。」
売れ行きどうですかー？
たくさん売れ残ってますかー？
千石の駅前で熱いのにティッシュ配りお疲れ様です
駐車場がらがらですね。
管理費は大丈夫なのかな？
ここの西向きの1F半地下住居を月末に見学に行く予定です。
すでに見学された方教えてください。
換気など湿度対策はどうなってましたか。
湿気対策なんて断熱材以外なにかあるんでしょうか？
換気なんてどこのマンションにもついている普通の24時間換気じゃないんですか？
それより気になるのが配水管が詰まった場合、地下だとどうなるのか心配なんですが圧の勾配はどうなってるんでしょう。
雨水なんかの排水が詰まった場合は逆流してくるんでしょうか。
通風が悪いと聞いたことがありますね。バルコニーに置いた植物が育たないんだとか。
半地下住居、大雨の時は道路の水が流れ込んできそうでした。
通風が悪く植物が育たないなら専用庭の芝生の手入れが楽でいいですね。もう少し値下げしてくれるなら買いたいです
値段だんだん下がってきていないですか？
値上げしたって聞いたが
どちらなんでしょ？
最初から価格を見守っていないと判りにくいですけれど、
ずっと見ている人もおられないでしょうし（最初の方で見ていた方も既に契約されているか、他の物件に移られているかですから）。
いずれにせよ、自分の予算内なのか、というのが大切になってくるのかなぁ。
ここでupされている価格より一千万くらい値上げされた価格を提示され、戸惑っています。
これは市場もそれだけ高騰しているということなのでしょうか？
また、駐車場ビューの安い建物以外がほとんど売れていなかったのですが、このままあまり売れなかったら最後は投げ売りするのですか？
売れ残りで有名なガーデンソサエティという物件があってだな…
あれが最後に値引き入れて販売してたらしいが竣工から５年だかだったかな
市況もあがり調子なので値引きは期待しないほうがいい。
次の買い替えのときには値引いてるといいなという感じ。
ちょっと駅から離れているけど、高台かつ植物園の横で夏はここだけ少し涼しい様に感じます。便利さからJR駅近マンションに住んでいますが、暑いし車うるさいし．．．今が住み替え時期だから1F庭付きを検討中。こんなに住みやすい環境は滅多にないけど、財務事情が他業で潤っている強気の住フが5年経っても金額下げるわけないですよね。
それは困ったこと。最後、売れても埋まらなかったらば本当に大変なこと・・・よくよく確認しないと。
4５7さん。建物をぱっとみた限りじゃ、ほとんど売れていないっていうことははないかと。
ほとんどの窓にカーテンがあって、人が住んでいる様子でした。
駐車場ビューのなんちゃらコートは、竣工前に真っ先に売り出されたものだから、完売しているみたいですけれど
目玉の植物園ビューコートも、ぱっと見は９割方、人が住んでいる様子。
西側コートも、段々埋まってきてますね。
残っているのは、オーダーカスタム可能な物件かな？
連投御免。
竣工してすぐに冷やかしでモデルルームに行ったんですが、そのときより今のほうが価格が上がっているのは間違いないようです。そのときは、西側コートを見に行ったんですが、そのときは西側はまだまだ空き家が沢山あった。
（駐車場ビューは、完売していましたが）
でも、数日前に来たら、ほとんど人が住んでいる様子。
最初にモデルルームに行ったとき、真剣に検討すればよかったと、ちょっと後悔中。
90平米の方も売れてる？
>>467
３月？の公式発表のときに契約数は９０戸ぐらい。
その時点で半分以上は売れていましたから、今の時点で半分以上売れ残っているということはないと思うな。
さすがに３月以降、一戸も売れてないということはないだろうし
ちらっと聞いた話だが、ここは、申し込んでも銀行の審査に通らない人が多いとかなんとか。
割高すぎたんだ…
千石に新築マンション分譲してるところ増えてきたから厳しいかな。
価格ほどの差別化できるポイント少ないよね。
なんだかんだで買わなくて良かった！
いや勝ってください！
住友不動産のマンションなので、基本的に値引きはないですし、
あとは普通にのんびり売っていくという形になってくるのかな。
差別化できるポイントとして価格も確かにあるけれども、普通に設備とか仕様とか立地とか、そういうのも大切にはなってくると思います。
標準仕様はこちらはどうなんでしょ？高く感じるのですが。
駐車場とか外観をスポイルしているし、地下や１Ｆ－２Ｆもプライバシーどうなのって感じの雰囲気だし、内装もなんかセンス悪いんだよなぁ。
ここに地下はないですよ
一階が3分の1埋まっているというだけです
大雨のときは周辺の雨水が一階に流れ落ちてくるということですよね？一応洪水ハザードに色がついているし心配ですね。
マーケットが非常に不安定になってきているし、どうせ値引きされないなら今買うにはリスクが高いような
No.275にもあるように
こりゃ８０％地下にしか見えないんだが。これで1/3地下っておかしくない？
２Fは普通のマンションの１階にしか見えない。
これで地下にならないなんて建築基準法がおかしいとしか思えない。
正直ここは半額でも住みたくないなぁ。子供とかいたら性格がおかしくなりそう。
9000万で千石の穴暮らしはきついよ
でも、誰もが買いたいいい物件はなかなか価格が下がらないし、むしろ上昇が止まっていない感じです。しかも、売りものが少ない。
これからは、物件ごとの二極化も進みそうですね・・・
ここは、投資目的で購入する人が皆無らしい。
中国人爆買いの対象にもなっていない。
なので、この規模なら、完売するまではそこそこ時間もかかるんじゃ？
ちなみに、即日完売で話題になった千鳥ヶ淵の三菱マンションは、
投資目的で買われたせいかほとんどが賃貸ででている。
が、借り手がいないと、不動産屋が嘆いていた。
中国経済がこのまま失速したら、投資目的でマンションを所有している人も手放すことになり、
そしたら、権利がめちゃくちゃ複雑なことになりそうw
そうなったら管理が大変だ。
そういえば、中国人富裕層が爆買いしている主にタワーマンション、
賃貸として出していないところは、
「ホテル」として使用されているらしい。
いろんな人が出入りしているので、管理が大変なことになっている…という話も聞いた。
自分で住むのであれば、タワーマンションなんて買うもんじゃない。実際に住んだ経験からしても、そう思うね。
借り手がいない→マンション手放す→供給過剰→バブル崩壊
既に天井でオリンピックまで待たずに不動産バブル崩壊と踏んでます。
早く崩壊してくれー
と思って待ってると、なかなか崩壊しないもの
逆に、上がっちゃったりするんだよね～
あまり考えすぎず、買いたいときに買うのが一番
同感です。地下とか半地下とかの部屋はイヤですが、そうでなければ。
関心はあるのですが、けっこう敷居が高くて。。。
文京区の物件のモデルルームを色々みていますが、どこに行っても投資目的の人がいないと言われます。
皆さん永住したいと。私もそうですが。。。
華やかさには欠けますが、穏やかで暮らしやすいです。
中国に限らず市場がどうも怪しいよね。中国は買支えに限界がきたらバブル崩壊→追証でマンション手放しになる気がする(素人考え)。いくら植物園ビューでも半地下で一億はやはり高すぎだし、買う気満々でしたが気長に待つことにしました
植物園ビュー側はほぼ東向きなので、11時ぐらいになるともう暗いことを想定しないといかん。地下でも南向きと東向きは全然違う。
ナロースパンなのも暗さを助長していてなんでこんなプランにしたんだろう。
地下とかせめて10mくらいのワイドスパンにして、もう2mほどセットバックするべきだった。
購入する人はせめて午後に一回見に行くべき。
>>497さん写真を見返していたら植物園の部屋だけ部屋の電気がついていました。他の建物の一階は電気消えていたのに。言われて気がつきました、ありがとうございます。市場も悪材料しかなくローン返せるのか不安になってきたので見送ることにします。このスレには大変お世話になりました
もう一度現地モデルルームで話を聞いた方が良いです
