【契約者専用】ザ・パークハウス 晴海タワーズ　ティアロレジデンス　その1

このマンションの管理組合や自治会の人達、ほんとに良くやってくれていると思う。

でも、今回の修繕積立金の説明は、均等方式で一気に2.5倍に値上げする結論ありきで、そうしないとお金が足りなくなると勘違いするような資料になっていますよね。

三菱地所の新築販売時の案、段階増額方式でも全然不足しないのに。。
説明会でも同じような事、質問している人いましたよ。

>>3201 匿名さん

そう思います。なので、私は反対票を入れるつもりです

>>3202 住民板ユーザーさん5さん

私も反対ですね。
均等式にしたら、永住組有利、途中転売組不利と、不公平感が大きいでしょ。
暫くは使いもしない資金がナン十億も積立てられるんだから。

>>3205 契約済みさん
そうなんですよ。

逆に、段階値上げ式は、
転売目的の人に有利、
将来ここを買いたいと思った人に不利、
マンションに末永く住んでここを子供の実家にしようとしている人にとって不利、
ですので住宅であるマンションにとって不自然で不適切な考え方だと思います。

なので、私は議案に賛成です。

ただ、転売目的の短期所有の人と長く住みたい人が議論したって噛み合うはずがないので、ここでグダグダやらずに淡々と投票したら良いと思います。

理事会はマンションを永続的にもたせることを考えるのはあたりまえで、
タワーですから今いる人が死んだ後くらいまでサステナブルな設定で考える
べきで、それで２０年３０年先に売ってでていくことになる人もその時点で
嘘みたいに高いランニングコストになってないから買い手がちゃんとまともな
値段でつくことで受益者だと思うんですよね。
不動産投資とか、短期での利幅とりを狙う人のために管理組合があるわけでは
ないから。タワーの修繕は周期が伸びてきているから、２回目はもうほぼ
設備系の更新をペアでやるしかないから、１回目のほぼ２倍の値段がする。
となると１回目を終わった時点で相当にお金を手元に残しているようでないと
２回目の前に爆上げするしかなくなり、その懐具合が誰にも見えてくるのは
そんなに遠い先のことではありません、せいぜいあと数年以内に売ってでていかない
とババ抜きゲームでは勝てないのに、その少数の人に忖度する必要がありますかね。

反対の人はここで騒ぐんじゃなくて議決権を行使するはもちろんのこと、もし可決されても自身がそれを公約に理事長に立候補して、自ら再値下の議案を上程して通せばよろしいのでは…

>>3210 住民板ユーザーさん8さん

騒いではないです。意見を書いただけです

>>3211 住民板ユーザーさん5さん
こんなとこに意見書いてもなんも変わらへんで

>>3205 契約済みさん

有利とか不利とかじゃなく、将来使う金額の規模が試算で明らかになっているんだから、それに向けて適切な金額を貯めていくのは当然のことでしょう。永住も途中転売も関係ないです。本来は段階増額方式がおかしいんだよ。

私も同意見です。
マンションに永住するか、途中で売却するかは各個人の事情です。
なぜなら誰もどちらも強制されていないからです。自由にすればいい。

ただ、修繕積立金の問題はマンション全体のことなので、住民みんなの公共の問題です。
その中の誰にとって不利だとか有利だとかは関係ありません。
公共の問題に対し、特定の誰かの事情を斟酌してほしい、というのは違うと思います。

私は今の時点で今後の修繕積立金について議論されるのはとてもいいことだと思いますし、管理組合・自治会の方々の努力には頭が下がる思いです。
その結果の今回の提案にも賛成します。

ついでに言うと、デベロッパーの当初計画は、
いわゆる「営業マンのセールストーク」と同じ種類のものですので、
ウソではありませんが、そのまま鵜呑みにしないほうがよいですよ。

今のままじゃ、将来積立金が足りなくなることは目に見えてるから、均等化には賛成。
コスト増がどうしても許せない方は、このタイミングで売っちゃえばいいんじゃない？

>>3215 住民板ユーザーさん4さん
はい、売ります！
共用施設での子供の振る舞い、ガラスが割れていたり、驚くことだらけのマンションでした。
場所と規模をちゃんと選ばないとと改めて感じました。

ガラスが割れただけで驚くのか。

>>3217 住民板ユーザーさん1さん

あの大きなガラスになぜヒビが。故意に割られたらしいです。驚かないんですね…その感覚が、すいません、私は合わないようです。
玄関前にタクシーとめて大惨事になっている方もいたり、いまだに民泊も継続。エレベーター乗り場の脇のゴム部分やエレベーター内も痛みがひどい。
…これが、普通なんですね…

あなたの感覚に別に関心ないですし、そもそも何が普通で何が異常かを議論しても意味がなくて、売りたければ売れば良いだけだと思いますよ

ここでウダウダ書いてわずかなりとも売却価格に影響したらアホくさくないですか？

横から失礼します。
自分としては、（永住組とか短期所有者とか期間に拘わらず）全区分所有者に極力公平で、効率的、管理リスクの少ない積立方式がいいと考えています。

総会資料をサッと見ただけだと、資料の３か所のグラフで、15年目頃から「修繕積立金が不足！」とあり、「やばい、１回目の大規模修繕も儘ならない」と感じる方が多いのではないでしょうか？でも、資金足りなくなるのは、今現在の金額をずーと続けた場合。

総会資料に記載されている数値から計算すると、
・三菱地所の新築時案「段階増額」積立方式でも、計画通り段階増額すれば充分資金は足りる。
・（理事会案の修繕周期延長/60年超長期計画により）新築時案「段階増額」方式は、15年目まで計画通り増額（それでも理事会案均等額より低額）した後、15?60年目まで、理事会案の均等額にちょっと上乗せした額を均等に積立てれば、今回から均等積立とするのと同総額を積立てられる（ネット上なので実額は伏せます）。
と云うことになります。総会資料からは分かりにくいですが。。

でも、「段階増額」方式は、「将来計画通り、増額できるか不安。増額毎に総会決議が通る保証はない」というご意見あると思います。
そのリスクを軽減する為に、我々区分所有者は、将来の増額時期・金額を含め「段階増額」積立方式を一括決議しておき、増額時期が来たら決議無しで自働的に増額すればいいのです。
そもそも新築購入者は当初積立額の約100ヶ月分を一時金として最初に積み立てている事を勘案すると、「段階増額」方式の方が、所有期間の長短に拘わらず全区分所有者に公平な気がします。

一方、理事会案である「均等」積立方式は、国交省ガイドラインに留意点として「修繕資金需要に関係なく均等額の積立金を徴収するため、段階増額積立方式と比べ（当面使わない）多額の資金を管理する状況が生じる」と書かれています。
15年目１回目大規模修繕費の約1.5倍超の積立金が溜まっている状態は、保守的計画過ぎて、却って無駄遣いや不正リスクを高めてしまうと危惧します。
ティアロ並みの築浅マンションが、一気に２.5倍近く積立増額するのは稀で目立つし、悪徳工事業者やコンサルなどが近寄ってくるリスクや、その時の理事長が不正を働くリスク等を考えると（巷ではその手の話多いです）、必要以上にジャブジャブな資金を積み立てているのは全区分所有者の為にならないように思います。

いずれにしても、総会資料では「均等」方式の利点しか書いていないので、皆さん、「均等」方式と「段階増額」方式のそれぞれの利点・欠点を、冷静に綜合的にじっくり考えてから、議決権行使しませんか？

因みに、上記意見と同様の主旨で実金額を含め、「意見箱」に投函しています。1月24日現在、まだマンションの掲示板には掲示されていませんが 、もし掲示されたらご覧頂けると幸いです。2月2日の議決権行使書提出期限を過ぎても、修正は出来るそうです。

また、別の方の意見書が、経過措置付「均等」方式として掲示板に貼られています。方法は違いますが、結果的に主旨はだいたい同じものと理解しています。

そこまで自分の意見がはっきりしてるならば、今回どうなろうと、来期に理事になって再度改定すれば良いんじゃない？
もう議案書が配られてるんだから、今さらここで長文書かれても…

私は均等化が最も公平な方法だと思うから、今回の議案に賛成です。
工事の増額も減ったし、とても良い議案だと思います。

>>3221 住民板ユーザーさん1さん

工事の増額が減ったのは、修繕周期長期化と計画の超長期化によるもので、その点については理事会案に賛成です。
でもそれは費用削減サイドであって、資金積立サイドの、均等方式と段階増額方式のメリット・デメリットを、良く考えてから投票しませんか？と提案しているのです。
単に、反対するよりも建設的だと思ったのですが。。

>>3222 住民さん
賛成です

よく考えた結果、賛成してるんですよ。
余計なお世話です。

>>3218 住民板ユーザーさん5さん

もしあなたが言うような、高いレベルの設備や環境の維持を求めるなら、それこそ積立金はもちろん、管理費も増額しなきゃいけませんよ笑

このぐらいの金額でウダウダ言ってるようでは、残念ながらあなたの求める環境は手に入らないでしょうね。良いもの、良いサービスにはお金がかかります。

>>3220 住民さん

無駄遣いや不正のリスクがある、という点については、そうならないように仕組みを整える必要はありつつも、そればかり言っていては適切な計画は作れないと思います。

多額の資金を管理する状況が生じる、というのは将来必要な額を貯金していくのですから当然のことです。そこを疑っても仕方ないというかナンセンスです。

ところで、そこまで思いがおありなのであれば最初から理事になられるのが良かったのではないでしょうか？自分が理事でもないのに動かずに口だけ出すというのはちょっとどうかなと思います。

>>3226 住民板ユーザーさん5さん

（自分としては、前にも書きました通り）適切な計画は、極力、全ての区分所有者に公平で、効率的、リスク少ない方法がいいと思ってます。

なので、
・総工事費（管理組合の支出）を抑制する為に、大規模修繕を15年周期に延長するのは大賛成。一般に最近のタワマンは、ほとんど12年でやるところはなく、15から18年周期で工事費抑制して問題ない様なので。
・積立方式（管理組合の収入）は、段階増額方式を将来の増額時期・金額も含め一括決議。先々、増額毎に総会決議しなくても増額出来るようにして、将来の収入不足リスクを減らす。

のが、いいのかなと。

また、あくまで一般論ですが、
・工事業者やコンサルと一般住民との修繕工事に関する情報格差有るので、その時点で必要以上に余剰資金を保有していると、無駄遣いリスクが高まる。
・積立金は、理事長名義の預金口座に有り、かつ理事長が印鑑保有しているので、悪意ある人がやっている場合、最悪、持ち逃げされるリスクも有ります。ティアロの住民でも、他のマンションでその悲しい経験をされた方もいて、意外に身近な話です。

仰る通り、これら一般的なリスクを抑える為に仕組みを整える事は重要と思います。ただどんな仕組みを導入してもリスクはゼロにはならないので、（将来必要な資金を確保出来るようにした上で）その時点であまりにも必要以上に多額の資金を持たないようにしてリスクを抑える方がいいかと。修繕計画は保守的過ぎてもいけませんと理事会資料にもありましたし。（すみません同じ話の繰り返しになりますが）

理事の方々には、ご多忙のところ対応して頂き感謝しています。自分が理事をやれるかどうか、長期海外出張も多く難しいかもしれませんが検討は致します。。
ただ、理事じゃない住民は口を出すなと云うのは、ちょっとどうかなと思います。住民の意見を吸い上げる為に意見箱を設置して頂いているのだし。

今回は、たまたま意見箱に投稿して掲示されるまでのタイミングが、議決権行使期限に間に合わない可能性が有るので、はじめてこのサイトに投稿しました。
少しでも多くの区分所有者の方に、「均等式」と「段階増額式」のメリット・デメリットを知った上で、良く検討して頂きたいと思ったからです。

でも、ネット上で匿名での議論は余り建設的にならないと感じましたので、出来れば総会でお話しようと思っています。その時では遅くぎるかもしれませんが。。
長文失礼しました。

均等積立が最も公平な方法かと。
今の段階増額が、短期保有者に有利になってるわけで。

>>3227 住民さん
総会はお話をする場じゃなくて議案を採決する場やで。
お話ししたいならやっぱ自分が理事になって議案作成から携わらんと。
総会の場での議論はただの議事進行の妨害やから度を越えん程度にな。
もう議案は上程されてるんやから…

3220に書きましたが、新築購入時に皆さん積立基金を支払っていますよね。
現在毎月積立ている額で割ると、約100ヵ月分つまり新築時から約8年後に売る短期保有者でも、実質、今の2倍の積立金を積立ている事になりますが、そんなに短期保有者が有利でしょうか？

短期保有者も長期保有者も最初に100ヶ月分払ってるのは同じ。
段階増額だと最終的に2倍どころじゃなくなるわけで、長期保有者に負担を寄せている。
段階増額は短期保有者に有利であって、全然平等じゃないでしょ。

>>3231 住民板ユーザーさん1さん

いえいえ、前にも書きましたが、今回、理事会案（15年周期60年計画）で総工事費を減らして頂いたおかげで、

15年目まで新築販売時想定通りの段階増額積立しても、その後15年目から60年目までの45年間は、理事会案の均等額に15円/m位しか高くならない計算になります。

つまり、段階増額方式でも最終的に、理事会案の均等額とたいして変わらない毎月積立額になるはずなので、
その試算値を、
説明会資料p19下段（＝総会資料p20下段「長期修繕計画および修繕積立金の理事会案（２）」）の表に、一行加えて比較出来る資料にした方が、皆さん公平に判断し易いのではないでしょうか？
と、12月の説明会参加した時に申し上げたのですが。。他の参加者も複数名同様の意見を仰っていました。

15円『くらい』だから、最初の15年を安くするために、残りの45年は高くなっても良いと？
その発想が、まさに短期保有寄りの考え方なんですけど。

いろんな方がいるから、短期寄りの意見があっても良いとは思いますが、それを平等な考え方であるようにおっしゃるのは不適切だと思いますね。

総会の議案に不適切な嘘が入っているとかではないわけです。
なら過半数がとれるかどうかで住民のYES/NOの多いほうに決めれば
よいことです。議案そのものになんらかの問題があるという指摘では
ないわけですから、後は好みの問題にすぎません。
賛成なら賛成、反対なら反対すればよいだけではないかなとは。

>>3235 マンション住民さん他皆さん

もし、コメントされている皆さんが、理事会の方々なら、多大な時間をかけて総会資料を作って頂いて大変申し訳ないのですが、資料に嘘はないものの、結論ありきで不都合な事実は記載されていないように感じました。こう感じているのは私だけではありません。

繰り返しになりますが、12月の説明会で、「長期修繕計画および修繕積立金の理事会案（2）の積立金一覧表に、理事会案の積立累計額と同額になる段階増額方式の試算値表も、比較の為に載せて欲しい」と云う意見が、私以外からも複数出ていました。
賛成・反対どちらにするにも、わかりやすい比較が必要だと思います。

ただ、これまでコメントして、文章で説明してご理解頂くのは難しいと感じました。
そこで、自分で具体的試算値を一覧表にしたペーパーを作ってみました。
明日、意見箱に投稿します。もし皆さんが理事会の方なら、ご確認頂き、明らかな間違いなければ、少しでも多くの方がその情報をみた上で判断出来るよう、総会前に掲示板に掲示して頂ける事を期待します。
また、私と同じ一般区分所有者なら、都合合わせてラウンジなどで、直接、手交する事も可能なので、コメント頂ければと思います。

PＳ
デベロッパーが売りやすいように、販売時は段階増額方式を「案」として説明しておきながら、引渡後はデベロッパー関連会社の管理会社が、手の平を返したように均等方式を進めて来る。販売会社は、収入は一定(我々の管理事務委託費)なので管理集金業務が簡単で手間掛からない方が良いからです。しかも、段階増額方式を一括決議出来る事も説明しない。

デベロッパーや管理会社は、無責任だと思いませんか？
一般区分所有者と理事会は利益相反するものではなく、我々が一緒に戦うべきは、デベロッパーや管理会社のご都合主義に対してだと感じています。。

この掲示板って、一区分所有者が延々と意見を書く場なんでしたっけ？

全組合員がそれやったら破綻しますよね？
だから、全組合員が意見表明する場が総会なんですよね？
反対なら反対、賛成なら賛成、票を投じれば良いだけです。

少し、普通の行動を取ってください。

>>3236 住民さん

「お金をたくさん持っていると無駄遣いするかもしれない！」という主張は、言ってみれば適切な資金計画や資金管理を放棄しているのと一緒で、そこをしっかりやろうと決断し、実行しなければ将来的に適切な管理はできません。

また、段階値上げでも累計額が一緒になることを示せ、という点ですが、必要な額は同じなんだからそれって当然なのではないでしょうか？個人的には、そこをわざわざ示さないとアンフェアというのは、単に前提条件の理解不足な気がします。

今回の論点はお金の集め方のなんですから、そこが分かれば良いものと思いました。

あと、管理会社が均等積立を進めてくるとの記述がありますが、そうなんですか？？

レンタル自転車を有料化するところもありますが、運用上手くいっていますか？

ペーパー配る暇があるなら理事やればええやん（笑）今のままじゃ国会近くで叫んでる右翼となんも変わらへんで。

日本を変えたいなら山本太郎のように自ら動くしかない（太郎の是非はさておき）。
自分でそれができないなら選挙権行使するしかない。

マンション変えたいなら自ら理事長やるしかない。
自分でそれができないなら議決権行使するしかない。

単純な話やで。

>>3240 マンション住民さん

残念です。

[1]　意見箱に投稿した「均等式と段階増額式の毎月積立額比較表」は、総会資料ｐ20の表に、均等式と段階式の毎月積立額比較出来るように補足しただけのものです。
繰返しますが、年末の説明会で複数の方々が、段階増額式の試算値を並べて比較できるようにして欲しいと意見していたからです。
多くの区分所有者が比較したいと言っている数値とプロコンを示した上で、「理事会としては均等式がベストと考え提案する」と説明するなら理解できますが。。
理事長と話た時は、「段階増額方式の一括決議も方法としてはありですね」と言っていたので、具体的数値の補足資料をみて貰えば、建設的な議論が出来ると思っていました。
このようなしぶりでは、皆さんが確認したいと言っている数値を隠して議案を通そうとしていると疑われても仕方ないのでないでしょうか。理事会内でも算出済みのはずだと言う人もいます。

［２]　「思想」を通す為に、多数の区分所有者が求めている数値を示さない、又はわかりにくい表示の資料で誘導して議案を通そうとしているなら恐ろしい事です。
「段階式値上はいつどのような値幅で上がていくか万人が納得する根拠を示すのは不可能」と言いますが、それなら、一例として新築販売時案をベースに比較すればいい事です。
この先も色々な事が起こる事は当然ですが、①②③の想定外の変動は、費用サイドの話ですから、積立方法の如何に拘わらず総累計積立額が同じなら、結局タイミングだけの問題でどちらでも影響受けます。
だからこそ、均等式でも段階式でも、一定期間毎に、状況に合わせ見直す必要はあるのではないですか。

［3]　今の流れは、技術進歩もあり、大規模修繕周期が伸びている側面もあります。最近のタワマンは12年周期で実行されているのは少数で、15年から18年周期で行われています。
総会資料ｐ20では、2回目大規模修繕は1回目の1.6倍と試算していますが、何故、2倍ですか？　また、ｐ21上段グラフによれば、段階式（販売時想定）でも初回大規模直後に蓄えが残っています。
そういうざっくりした話では議論が深まらないので、繰り返しになりますが、それぞれの比較試算値を示した上で、議決すべきだと申し上げています。
（勿論、ネット上で具体的数値を明示すべきと言っているわけではありません）

［4］そう、管理組合全体で決めるものなので、理事会の提案には、公平に皆さんが求めるデーターを示した上で、判断できるようすべきです。そのスタンスがあって初めて、「全員で自分達の問題として考える」事ができるのではないでしょうか？　誰も売主が穴埋めしてくれるなんて思ってもいないでしょう。売主は「売り易い段階式」を、管理会社は「管理し易い均等式」を勧めるのは、利益追求会社としては当然ですが、それに乗らず、 何がベストか を全員で自分達の問題として考えたいものです。

PS：
・他の方で、人格否定するようなコメントがありましたがは止めましょう。特に匿名のネット上でそういう事をすると、建設的な議論が出来ない。
・何人かの知り合いには、補足資料案見たいという方がいて、お見せしました。この掲示板上には、理事会以外の方は、余りいないのでしょうか？　
賛成でも反対でも、比較表を確認した上で判断した方がいいと思いうのですが。平日夜遅い時間なら、いつでも30階ラウンジなどで、お渡しする事ができますので、ご興味ある方はご都合いい日時をおっしゃってください。

まだゴチャゴチャやってんの。
プロ市民みたいでちょっと恐い。

私は理事会の中の人ではない一般住民で、まだ議決権の行使はしていませんが、住民さんや住民板ユーザー各氏の意見はたいへん参考になりました。
結局はみなさんの投票で決まることですが、投票前に様々な意見が聞けたのはよかったです。
この匿名掲示板がその場として適切かどうかはわかりませんけど。

私の考えとしては、今回の総会議案は、「修繕積立金、これからどうする？」が論点なので、考慮すべきリスクは「修繕積立金の不足」だけだと思うんですよね。
少なくとも「無駄使いリスク」や「理事長の横領リスク」は、修繕積立金ではなく管理の問題なので、今回とは別の議論において争点となるリスクだと思います。

「段階積立方式」でも「均等積立方式」でも、机上ではもちろん修繕積立金が不足しないように上手に試算することは可能ですけど、未来の数字なんて今の時点ではなんとでもごまかしがきくし完璧に予想通りになるとは思えないので、実はどっちもあんまり信用してなくて、大事なのは、これから将来いかに計画に近いカタチで進められるか、ということかと。
つまり、どちらがより現実的な計画破綻リスクが小さいか、どちらがより不測の事態への耐性が高いか、これらを自分の中での判断基準にするつもりです。

>>3242 住民さん

私は一般住民ですが、この人が何をしたいのかさっぱり分からないです。

段階増額のシミュレーションを見たところで、見せ方は新築分譲時のシミュレーションと変わらないのですから、「はいそうですね」で終わりなのではないでしょうか？

まぁ、「見たい」という要望は分かるなくもないですが、そこまでこだわるようなものではないと思います。普通に考えたら、それを見ても意思決定になんら影響はないと思います。結局は増額していくか、均等に集めるか、という話でしかないので。

それを陰謀論みたいに言う方がちょっとどうなのかな、と思っちゃいます。

>>3246 住民板ユーザーさん5さん

対案を併記しろと言われても、元の案と、
均等割になった二案の比較しか示しようはないと
思うのです。まさか、私のお気に入りの案と比較
しろじゃえるまいしで、別にあなたを中心に世界は
回ってるわけでもなかろうと思うわけです。

>>3247 住民板ユーザーさん

その通りですね。
何をしたいのかよく分からないですね。

久しぶりに見たら随分と書き込みが増えてますね。
理事会の均等化案、すごく良いと思います。
NHKのクローズアップ現代でも均等化が大事と言ってました。
管理良好マンションになって、資産価値を高く維持してほしいです。