パークタワー新川崎ってどうですか？その9

いつ頃販売開始ですかね。
もう3階ぐらいまで、取り壊しも終わったようにもみえますが。

購入予定の元契約者に質問です。
ここの修繕費、管理費、は1㎡あたりいくらでしたか？

元契約者だけど、平米数だといくらになるのかな。
しばらく、待って下さい。

修繕費、管理費が考察付きで載ってます

http://s.ameblo.jp/haruboo0/entry-11664523370.html

上のリンクより、

管理費単価310円
修繕金 段階引上げ式120～446円 30年平均323円
駐車場 横行昇降式のみ 230台(設置率1/3) 17000～25000円 自走式 27000円
駐輪場 100-500円
トランクルーム 2780円/㎡/月

70㎡の部屋だと。。。

管理費 21700円
修繕費 1年目 8400円 〜 30年目 31220円
平均 22610円

合計、管理費修繕費は30100円/月からスタートして、
段階的に上がって52920円/月。
固定資産税は、月2万ぐらい？？もう少し安いかな。

駐車場とトランクルームを借りないとして、
ランニングコストは月5万〜月7万ぐらいでしょうか。

あらためて数字に出すとすごいですね。

管理費＆修繕費、70平米で長期平均44310円ですか。
タワマンなら、まあ普通かなという印象です。

普通の中層マンションの70平米の長期平均でも、37000円位ですかね。

マンションの管理費や修繕費が負担なら、一戸建てですかね。
ボロボロになっても、補修しないで住めば、一戸建てが安上がりかな。

隣の商業施設棟は、かなり出来上がって来ましたね。
思っていたより、大きい感じですね。
パークタワー側の店舗は15店舗位入るのですよね？
もう詳細は決まってるのでしょうか？

>>8
新川崎の中層マンションの修繕管理費はもっと安いよ。二万弱ぐらいかな。

上のリンクに書いてあったけど、普通管理費は物件の平米単価に比例するみたい。ここは310円だから高い方だって。

なぜ平米単価に比例するのだろう？マクドナルドのスタート時給が沖縄700円、都心1000円ぐらい差があることは理解しているがそれよりはるかに差があるよね。
見積もり競合させてもお互いほどほどにしか下げてこないし困ったものだよ。

ランニングコスト月5万〜7万って結構キツイなー。住民版でも話出てたけど、これが中古で売る時にネックになりそうだよね。年数が経つごとに修繕費が上がるし、まとめて一時金も払うことにもなってくるから、早いとこ売って逃げ切らないとやばいかも。

修繕費の一時金はいくらかな？入居時と、あと数年に分けてまとまった金額払うよね。

駐車場も借りる人はプラス17000円〜27000円。。マンションのランニングコストで月7万強でスタートですか。
駐車場は230台あるから、マンション住民の3分の1の世帯はこれぐらい払うんですよね。すごいなー。

震災後、高層マンションは外壁にタイルを使っていると毎月だったか数ヶ月ごとだったかぐらいの頻度で定期チェックしなきゃいけなくなったのね。
それならタイルやパネルなんていらないと購入者は思うんだけどデベはそんな外観じゃ売りにくいから飾りタイルを高層まで貼っちゃうんです。

メンテ費用は未来永劫皆さんの支出です。ジャグジーやプールがないだけここは良心的ですよ。私はデベが購入者の味方だとは思ってません。

機械式のタワーパーキングも同様に定期メンテナンスが必須な上に電気代がアホほどかかるのですがデベはお構いなしに設計に組入れます。
一回動いたら壊れるタイプの免震装置も取り替え費用なんて見積もられてません。そんなもんなら要らないから耐震で頑丈なの建ててくれって思いますが免震装置を付けると耐震等級が関係なくなるのでデベは今や喜んで免震装置をつけて売ります。ソーラーパネルも徐々に壊れていずれ発電しなくなり屋上に雨ざらしになるはず。
購入後のランニングコストを考えるとデベが余計な販促物何もついてないタワーが一番良いと思えてきます。

駐車場収入を見込んでの修繕費価格設定ですよね？駅近マンションが売りだけど、駐車場230台埋まりますかね？もし十分に借りられなければ修繕費の積み立てが足らなくなってくるんでしょうか。。。？

駐車場は通常管理費から補填じゃないでしょうか。いずれは一般貸出の議論が出るのですがそれを見越したセキュリティをあらかじめ段取りしているデべなど聞いたことがありません。ジャグジーやパン屋もそうですが「あくまで住民の特権です」みたいな話ぶりで王様、女王様気分にそこらへんの庶民を祀り上げて仕留めます。

赤字化を永続的に防ぐには毎年その付帯設備ごとに収支を出して単価アップか利用増加の手を打ち続けるしかありません。

でも住民は子供以外増えることはないので外部者に使わせるか値上げしか道はないです。
しかし、セキュリティを理由に外部貸出は反対されます。

駐車場に関しては利用率踏まえて部分的な停止や撤去で維持管理コスト抑制というのが現実的な取り組みとして考えられます。

まぁどんなマンションでも入居してから
管理会社に丸投げでなく管理組合が主体的にコスト削減していかないと後が辛くなるのは同じ。

解体すべき立地かな。
新川崎・鹿島田の両駅に挟まれた好立地の駐車場ですからパーク＆ライドの需要は相当なものでしょう。
赤字が出るたび小出しで外部募集していけば大丈夫なのです。
三井がそこまで考えて人知れず駐車場から外への歩行動線を準備してくれることを祈りましょう。

そう考えると、組合が頑張らなきゃならないですね。でも、賃貸として住む人が増えたら、管理組合の運営も難しくなりますよね。タワーマンションは、駅近くの便利さがありますが、リスクもそれなりにあって、それも承知で購入検討されているんですよね。やはり永住目的ては、選べない物件だなと思いました。

私は、投資目的ではなく永住目的で、検討しています。
メリットもリスクも考えた上で、いろいろな物件をみましたが、結局、この物件を購入予定です。
どの物件も、それぞれメリットもリスクもあるので、何が譲れない条件で、何が妥協できるのかは、それぞれの家庭によって違いますよね。
疲れ果てるほど、探しましたが、我が家には、ここが合格点です。合格の物件ってなかなかななかったですよ。

何十年も長期に渡り、ランニングコスト、五万円以上だせる余裕があるのはうらやましいです。

>25
タワマンは、確かに高めだと思いますが、普通のマンションでも、ランニングコストは3、4万円はかかりますよね？

>>26
70㎡の部屋だと普通のマンションなら2万程度だよ。物件にもよるけど修繕費一時金払いがないとこも増えてる。

近くのパークシティは築うん十年だけどランニングコストは月2万未満だよ。

ここの修繕費一時金はどのタイミングでいくら？

一時金なんて無いよ。
正確にはあり/なしどちらも試算はされてるけど。

修繕費積立一時金ないの？？入居時にも？10年後毎にもなし？

入居時はあり。
入居後はなし。

入居後有りパターンの試算表もあるけど
そのパターンだと段階的な値上げ幅が小さかったかそもそも上がらなかったか。
このパターンは興味なかったから覚えてない。

>>26
プラウドは、確かその広さだと月2万ちょっとで、一時金もないと聞いたような。

立地が近いってだけの理由で、
ゴミ置き場一ヶ所、日勤勤務・常駐なし管理の物件と比べちゃダメでしょ。

>27
私もいろいろ探して、手元に資料がありますが、70平米の新築マンションで、土地にもよりますし、ブランドマンションかによっても違いますが、普通のマンションで管理費＆修繕費が2万円は、始めの5年間ですよね。
パークタワー新川崎も、初めの5年間位は70平米だと3万円くらいですね。
ここは、タワーマンションの免震ですし、ペデストリアンデッキ、商業施設もあるので、妥当な値段だと思ってます。

>32

おっしゃるとおり！
的確な意見だと思います。

確かに、管理の内容が違い過ぎますね。

26です。
タワーのランニングコストは高いけど、それなりの理由がある訳で、妥当だと思いますよ。マンション、3.4万円くらい？とあったので、一般的には2万程度と言いたかったまでです。

26でなく、31でした。

ランニングコストは70㎡の部屋で月5万スタートですか。高いと思うけど、タワーマンションなら普通と言われればそうなのかもしれませんけ。段階的に上がって月7万ってのもすごいと思うけど、確かに都内のタワマンならもっと高いかも。

70平米、3万のスタートなら、タワマンでは別に高くないですよね。

自分は庶民だから月1、2万でも出費を安くしたいなって思うけど、5万でも便利なタワマンなら妥当だと思う人もいるんだね。

プラス駐車場も借りるっていう人の収入ってどれぐらいなんだろ？それなりに高所得層だろうから、駐車場の車種が豪華になりそうだね。

生活利便棟、マルエツに決定！24時間だそうで、便利になるので嬉しいです。

便利になるのは嬉しいですが、夜の騒音と治安が心配です。。。

70平米、3万のスタートなら、タワマンでは別に高くないですよね。

24時間ですか！
嬉しいです！

>>43
2回レスしてる？
ランニングコストは月5万らしいよ。

>45
70.06平米で、管理費21720円。修繕費8410円。合計30130円です。
なんで、スタートの管理費＆修繕費は、約3万円ですよ。

70.85平米では、スタート30470円です。

>>47
五万くらいになるのはいつ？

マルエツは24時間営業。その他店舗は10〜21時です。
以下の資料参照。
http://www.city.kawasaki.jp/280/cmsfiles/contents/0000057/57681/26008....

警備は24時間常駐

>>46
固定資産税がランニングコストに含まれるから月5万って言ってるんじゃない？
今賃貸住まいの人が多いから、月々の費用を比べたいんしょ。

5年10年単位で、修繕費が上がる。2倍〜3倍。
5万はマックスの25年以降だと記憶しています。

>52
過去レス読むと、他のマンションのも、管理費＆修繕費で比べてるよね。その話の流れなんじゃないの？
固定資産税も、70平米だと年間24万円もかからないよ。

固定資産税を入れちゃうと、土地というか、場所によって変わるよね。新川崎は安そう。都内や武蔵小杉なんかは、同じ川崎でも高そう。

マルエツは24時間営業で、
他の店舗は他の店舗が10時から21時ですか？

固定資産税は年22万じゃなかったかな。地価にもよるから2年後販売時には変わってるかもだけど。

>57
70平米5年以降でも、そんなにしませんよ。

中古で売る時に修繕管理費が高いと売れにくくないですか？ここだとシンカが駅近ってことで中古販売時に比べられると思うけど、シンカの修繕管理費はいくらだろう？

できれば修繕管理費が高額になる前に売るのが理想。

軽減適用後の5年って意味ね。

タワマンに限らず、分譲マンションなら、どこもそうでしょう。修繕費は上がるわけだから。

世帯数が多い方が、私は安心です。
世帯数少ないと、管理費や修繕費の未納の方がいると、負担が大きくなります。

>>59
維持費の1万円の差は10年間で120万、2万で240万にしかならない。その程度の差で同じ売値、間取り、向きなら普通はパークタワーを選ぶと思いますよ。

>>63
パークタワーとシンカの中古が出たら、パークタワーの方が当然売出し価格が高くなるよね？その上維持費も毎月高いのかー。。。ってなってきたらシンカの方が売れるんじゃない？

>>64
なんで「当然売り出し価格が高くなる」のかよーく考えてみよう。

>64
前の書き込みにも出てたけど、管理の内容と維持する施設のグレードが違い過ぎますよ。
共用施設も充実していて、警備員は365日24時間体制、コンシェルジュは月〜日9時〜21時、管理スタッフは月〜日9時〜17時半

それで、管理費＆修繕費合わせて、月額数千円か1万円しか変わらないんですよ。
こちらは三井＆清水、シンカと比べるのはグレードが違うと思いますが。

コンシェルジュ９~２１時だと２交代のはずだけど、それだと一人の勤務時間は６時間。朝でがけに対応してもらえるように、もう少し早くからでもいいのにね。

まぁ、欲を言えばきりがないですが、夜の21時までいてくれるのは、我が家は助かります。
朝の早い時間より、子供たちの帰宅時間にいてくれた方が、安心です。

63の言うコスト差って、
イニシャルコスト=物件価格の差ならそのくらい納得して払うけど、
ランニングコストの差だと感覚的に高い！と思う人は結構いると思う。

だからどうだという結論は無いんだけど。
トータルコストで考えるのって結構難易度高めなんだよね。

周辺のブランドマンションが思いの外管理修繕費が安いから、中古で売る時に比べられるかも。あっちも管理は24時間体制みたいだし。それからコンシェルジュとか無駄なサービスいらないから管理費安くして欲しいとか思う人はシンカの方を選ぶだろうね。武蔵小杉みたいな人気の駅でもないから、中古マンションを購入する層は比較的保守的な家庭な気がする。

管理費修繕費を今後どうするかは入居後管理組合で議論されるのは必須かな。駐車場を外部に貸したり、無駄なところをカットしてやりくりしていかないとね。

周辺のブランドマンションってどこを指してます？

>70
他の方みたいに、あなたの例にあげたマンションの管理費＆修繕費の数字を教えてください。

我が家にとってコンシェルジュ、スカイデッキ、ペデストリアンデッキ駅直結は、魅力的です。

修繕費＆管理費も、タワーマンションとしては、普通だと思います。

賃貸だったらパークタワーが圧勝じゃない？シンカと同価格の家賃プラス管理費だったら、設備も良くて新しいパークタワーでしょ。家賃いくらぐらい取れるかな？

なんか、シンカ推しがいるね。
中古で物件みて、なおシンカ選ぶんなら、自己責任だから、いいんしゃない。

シンカは無いよ 悲惨なマンションオブザイヤーだしあの外観に耐えられる人は
よっぽど他人からの評価とかを気にしない人なんだと思う

かといって地域から期待されていたパークタワーもこの有様だし
結局、新川崎-鹿島田という街の評価自体が再開発してるにも関わらず
凋落の一途ということなんじゃないの 不動産市況の上昇で（資産価値的に）救われているだけで

シンカ中古と比べる気持ち、とても分かります。我が家も比較検討いたしました。
共用施設やグレード感は確かに全く違いますが、同じ駅直結、スーパー直結です。鹿島田側のほうが様々な点で利便性も高いですが、同じ平米数で物件価格は1000万円程度安く、月々のランニングコストも1万円ほどお安いです。駐車場も契約するのであれば、さらに1万円の差が出ます。
差額のお金を子供の教育費や家族での娯楽教養費にあてることは有意義であるように感じ、本当に悩みました。
新川崎周辺で探すなら、シンカはコスパが良いと思います。今後も、パークタワーと比較検討されるのは、プラウドや三菱ではなく、シンカではないでしょうか。

結局ここもシンカと比較されるような程度のマンションってことか
やっぱり新川崎に住むのはリスクしかないね

いろんな考えがあって当たり前ですよね。
私は、パークタワー新川崎の物件が価格的にも内容的にも気に入り、新川崎に引越しを決めました。
なので、他の物件なら、新川崎には住まないと思います。

ここのマンション買った人は過去の因縁からシンカなんかと
比べられるのは我慢ならない、という人が多いと思うよ。

でも起きたことが起きたことだから、そういう評価になってしまうのは致し方ないね。
結局シンカをバカにしていたら自分達にも同じようなことが降りかかってきたということ。
ある意味自業自得。

他の何処のマンションも馬鹿にしていません。
検討外のマンションには、あまり興味がないので。
マンションを選ぶ価値観は人それぞれですしね。
自分のお金で買うのですから、人の噂話に左右されずに、自分の住みたいマンションを選ぶだけですよ。

>>81
ここのスレでは他物件の文句言ってここのマンションの価値を上げようとする人ばかりだよ。マンションコミュニティーでは普通のことだけど、ここのスレは特に酷い。だから嫌われるんだよ。

他物件の文句言ってる人っていんの？
悲惨マンションがどーのと言ってるマンコミュオタクが地域全体を貶める発言してるだけでしょーに。

まあ～、それでもいいという甘い購入者がいるから、いつまでたっても体質が変わらないのでは？

>>79
独走状態なんて書いてるのは、あなたともう一人だけじゃん。ま、宣伝がんばって☆

やはり太田道灌のアレかなあ、世が世なら江戸城が建っていたという誰の目にも素晴らしい場所なのにね。

城を建てると夢見が悪いんだね。

夢見ヶ崎の伝説ですね

ひとくくりに悲惨と言うけど、シンカの方は歩道橋やテナントがどうのという話であり、現在では満足とは言えないまでもそこそこ解決している。
まあ住人の対応にも問題はあったかもしれないが。
かたやこちらはコンクリートの問題だから何年たってもすっかり解決というわけにはいかないだろう。

隣の商業施設も、かなり出来上がってきましたね。
歩道も整備されてきて、ペデストリアンデッキもかなり進んでいます。
全体像が見えてきてワクワクします。
早くパークタワー新川崎の再販がはじまらないかな。

タワーの解体も３階まで終わったのではないでしょうか？
いろいろあってもゆるゆる整って行くのが新川崎です。
再販楽しみですね。

駅のホームで職人さんが全部壊してやり直さなければ意味危ないと話ていました

>94
マジで？
嘘だったらただじゃ済まないぞ？

清水は市川で鉄筋不足やらかしたし、去年も武蔵小杉でクラックの入ったプレキャストコンクリート使って物議を醸し出してる。やり直しも同じ清水だから、またって懸念は払拭できない。

問題を起したからちゃんとやるはずってのは甘い期待でしかない。ちゃんとやろうとしてもてゃんと出来ない訳でしょ。

問題の柱が原因で崩れたわけだから下の階にもそれなりの衝撃は加わったはず。下の階の影響をてゃんと調べたのかな。あまり時間をかけずに対策が決まったように思えるけど。