パークタワー新川崎ってどうですか？その9

いつ頃販売開始ですかね。
もう3階ぐらいまで、取り壊しも終わったようにもみえますが。

購入予定の元契約者に質問です。
ここの修繕費、管理費、は1㎡あたりいくらでしたか？

元契約者だけど、平米数だといくらになるのかな。
しばらく、待って下さい。

修繕費、管理費が考察付きで載ってます

http://s.ameblo.jp/haruboo0/entry-11664523370.html

上のリンクより、

管理費単価310円
修繕金 段階引上げ式120～446円 30年平均323円
駐車場 横行昇降式のみ 230台(設置率1/3) 17000～25000円 自走式 27000円
駐輪場 100-500円
トランクルーム 2780円/㎡/月

70㎡の部屋だと。。。

管理費 21700円
修繕費 1年目 8400円 〜 30年目 31220円
平均 22610円

合計、管理費修繕費は30100円/月からスタートして、
段階的に上がって52920円/月。
固定資産税は、月2万ぐらい？？もう少し安いかな。

駐車場とトランクルームを借りないとして、
ランニングコストは月5万〜月7万ぐらいでしょうか。

あらためて数字に出すとすごいですね。

管理費＆修繕費、70平米で長期平均44310円ですか。
タワマンなら、まあ普通かなという印象です。

普通の中層マンションの70平米の長期平均でも、37000円位ですかね。

マンションの管理費や修繕費が負担なら、一戸建てですかね。
ボロボロになっても、補修しないで住めば、一戸建てが安上がりかな。

隣の商業施設棟は、かなり出来上がって来ましたね。
思っていたより、大きい感じですね。
パークタワー側の店舗は15店舗位入るのですよね？
もう詳細は決まってるのでしょうか？

>>8
新川崎の中層マンションの修繕管理費はもっと安いよ。二万弱ぐらいかな。

上のリンクに書いてあったけど、普通管理費は物件の平米単価に比例するみたい。ここは310円だから高い方だって。

なぜ平米単価に比例するのだろう？マクドナルドのスタート時給が沖縄700円、都心1000円ぐらい差があることは理解しているがそれよりはるかに差があるよね。
見積もり競合させてもお互いほどほどにしか下げてこないし困ったものだよ。

ランニングコスト月5万〜7万って結構キツイなー。住民版でも話出てたけど、これが中古で売る時にネックになりそうだよね。年数が経つごとに修繕費が上がるし、まとめて一時金も払うことにもなってくるから、早いとこ売って逃げ切らないとやばいかも。

修繕費の一時金はいくらかな？入居時と、あと数年に分けてまとまった金額払うよね。

駐車場も借りる人はプラス17000円〜27000円。。マンションのランニングコストで月7万強でスタートですか。
駐車場は230台あるから、マンション住民の3分の1の世帯はこれぐらい払うんですよね。すごいなー。

震災後、高層マンションは外壁にタイルを使っていると毎月だったか数ヶ月ごとだったかぐらいの頻度で定期チェックしなきゃいけなくなったのね。
それならタイルやパネルなんていらないと購入者は思うんだけどデベはそんな外観じゃ売りにくいから飾りタイルを高層まで貼っちゃうんです。

メンテ費用は未来永劫皆さんの支出です。ジャグジーやプールがないだけここは良心的ですよ。私はデベが購入者の味方だとは思ってません。

機械式のタワーパーキングも同様に定期メンテナンスが必須な上に電気代がアホほどかかるのですがデベはお構いなしに設計に組入れます。
一回動いたら壊れるタイプの免震装置も取り替え費用なんて見積もられてません。そんなもんなら要らないから耐震で頑丈なの建ててくれって思いますが免震装置を付けると耐震等級が関係なくなるのでデベは今や喜んで免震装置をつけて売ります。ソーラーパネルも徐々に壊れていずれ発電しなくなり屋上に雨ざらしになるはず。
購入後のランニングコストを考えるとデベが余計な販促物何もついてないタワーが一番良いと思えてきます。

駐車場収入を見込んでの修繕費価格設定ですよね？駅近マンションが売りだけど、駐車場230台埋まりますかね？もし十分に借りられなければ修繕費の積み立てが足らなくなってくるんでしょうか。。。？

駐車場は通常管理費から補填じゃないでしょうか。いずれは一般貸出の議論が出るのですがそれを見越したセキュリティをあらかじめ段取りしているデべなど聞いたことがありません。ジャグジーやパン屋もそうですが「あくまで住民の特権です」みたいな話ぶりで王様、女王様気分にそこらへんの庶民を祀り上げて仕留めます。

赤字化を永続的に防ぐには毎年その付帯設備ごとに収支を出して単価アップか利用増加の手を打ち続けるしかありません。

でも住民は子供以外増えることはないので外部者に使わせるか値上げしか道はないです。
しかし、セキュリティを理由に外部貸出は反対されます。

駐車場に関しては利用率踏まえて部分的な停止や撤去で維持管理コスト抑制というのが現実的な取り組みとして考えられます。

まぁどんなマンションでも入居してから
管理会社に丸投げでなく管理組合が主体的にコスト削減していかないと後が辛くなるのは同じ。