OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part16

>>183
ありがとうございます。高層階の南向きは軽く坪400万円超えですね。推測通り、ゴールドクレストは強いバランスシートを徹底的に活かして、ゆっくりゆっくり在庫を減らして行く戦略のようです。

ゴールドクレストの2014年4~6月期は前年同期比70%の減収。在庫を叩き売りさえすれば簡単に計上できる売上を敢えて上げないようにし、じっと在庫に高い値札を付け続ける経営者の信念が窺い知れます。

依然、ゴールドクレストは他の大手ディベロッパーを圧倒する財務余力を持っており、売上を一時的に大幅に減らしてもバランスシートはビクともしません。今後も強気の価格戦略でゆっくり販売し、利益の最大化を図ると予想します。

繰り返しになりますが、私達アウル住民の望みは叶わず、アウル完売の日は数年先になるのではないでしょうか。

住人としては、売れ残りがあってもここまで高額で取引されているなら許容できますね。

新築販売はデベの方針なのはわかりました。
テナントが埋まらないのは何故ですか？

すでに周りに何でも揃ってるからね。

私は正確な数は知りませんが、ゴールドクレストはマンション市況値上がりメリットを享受するためにもっとたくさんの在庫を意図的に残しているはずです。たったの8戸や10戸では意味がありませんから。

住民の方はこの板にいますか？
組合や管理会社からの報告で、推測ではなく、空き室の実数はわかりますよね。

管理組合からの配布物には、理事会で空室数の報告がなされた旨は書かれていますが、実数の記載はありません。他に知る方法もあるのかもしれませんが。

普通は収支報告書の管理費納入実績などで戸数がわかったり、
理事の選挙で選挙権のある戸数が明示されるはずですが、
あまり外部に言いたくないなら別にかまいません。

最上階（南東）とうとう入居されたようですね。

今週のスーモ（雑誌版）に珍しく広告をだしている。
何もしないと売れないと思っているのかな。
竣工して4年も経つのにあっちこちの写真が完成予想図なのには笑える。手抜きして。

このマンションは実際には、完成からずいぶんの期間が過ぎていますから、内装材や
キッチンなどの住設はすでに一昔前のものになりつつあります。
新しい物件のモデルと比較すればすぐわかると思います。
事実上は中古物件に近いと考えておく必要があるでしょう。
財務体質がよいとされるゴクレですが、在庫の評価減はしていないので
市況が反転した際には一気に悪くなるリスクがあることを考えておく必要があります。
その際には、換金のために一気に安売りに出してくる可能性が高いでしょう。
そこまで完売は先になりそうな気がします。
評価減しないためには高く売り続けなければならないからです。

物件価格が大幅に上がり、今のところはかなり大きな在庫含み益があるはずです。売り急ぐ必要はありませんが、近隣の大型マンションプロジェクトが一巡し、供給不足がますます顕著になった今が高値販売のチャンス。強気の価格を維持しながら、販売に力を入れると思います。スーモの広告や夜景見学会は、そういった販売努力の一環だと言えます。

>>198
>>残り数戸しかないのに今さらネガしなくても、、、

残っている戸数は数戸ではないらしいので、というか残戸が未知数だから、どう判断すればいいのか判らないはずでは？

住民「もっとたくさんの在庫を意図的に残しているはずです。たったの8戸や10戸では意味がありませんから。 」

残戸に関する私の発言は全て推測であり、毎回、「思います」等の言葉を使い、推測であることを明記しています。

ただ、ゴールドクレストは、不動産価格値上がりメリットを享受するため、しかも近隣の大型マンションプロジェクトが途絶える今のタイミングで地域唯一の「新築」タワマンを販売するという圧倒的に有利な立場を得るために、意図的に少なからざる在庫を残したに違いないと推測します。

ゴールドクレストのバランスシートを見ての、金融屋としての推測です。

なお、私は総会にも出ず、総会に関連する資料ももらった日に捨ててしまうので、残戸数を確認することができませんが、それらを通じて残戸数を知っておられる方がいれば（残戸数が私の推測に反して少ないのであれば）、是非ここに書いていただければと思います。

私は自らが所有するマンションについて、過度にポジティブになるつもりはありません。限られた経済力で購入したマンションがどのマンションにも勝る完璧な物件であるはずがありませんから。

ただ、マンションのクオリティが低いから売れ残りがあるというネガティブな書き込みに対して、ゴールドクレストの経営方針のため、アウルの価格を値上げして意図的に在庫が残されてきたという反論を展開しているだけです。自らが正しいと信じる推測を用いて。

>>202
地域唯一の新築タワマンにはならない。
ミレーニアを忘れてるの？
ミレーニアはかなり売れ残り出る。

アウルは十数戸、ミレーニアは300戸くらい売れ残ってる（まだ売り出してないだけ？）

>>203
すみません、ミレーニアはほとんど完売したのだと思っていました。

いずれにしても、競合物件が少ない時が高値で売るチャンスなので、アウルの価格は高値に据え置かれ、在庫はじっくり売られていき、それにより、ゴールドクレストは収益の最大化を図っていくと思います。

>>206
こんなに書き込みをしていると、暇人と言われると思っていましたが、やはり言われましたね。ご指摘ありがとうございます！

私は金融屋ですので、自らが購入した資産（アウル）の価格動向は非常に気になりますが、近隣のマンションについては、わざわざ掲示板を覗きにいくほど興味はありません。アウルの実勢価格の参考情報としつて、近隣物件の坪単価がいくらで、売れ行きがどうだったかが分かれば十分です。

ミレーニアは南池袋のオシャレ地域に近いという書き込みは、住民とおぼしき人がミレーニアや近隣の物件に対して過度にネガティブな書き込みをしているように見えたので、他物件の良さも認めましょうという文脈で書いたものです。

アウルの住民に他物件に対してネガティブなことを言う人が多いなんてことになれば、わたしが気にするアウルの価格にマイナスの影響があり得ますので。

>>208
ちなみに、まだ残業中です（笑）

一々細かく反論しませんが、新聞折込広告でアウルの中古価格が暴騰しているのを知り、にわかにアウルの価格や残戸数に興味を持ち始め、色々調べているうちに、つい最近この掲示板に辿り着きました。それまではアウルもそろそろ完売だろうと思い込んでいました。

アウル所有者として、アウルの価格にネガティブな影響を及ぼしそうな書き込みがあれば、これからも何らかの反論を試みたいと思います。アウル住民らしき人が他物件に対して書く不当でネガティブなコメントがあれば、これもアウルの価値を損ねるので反論したいと思います。

自惚れかも知れませんが、私がゴールドクレストの戦略についての推測を書くようになってから、>>1のような書き込みが少なくなってきて良かったと思っています。

また、アウル住民らしき人が他物件に対するネガティブなコメントをすることがほとんどなくなったのも良いことです。

私のことはこれくらいで良いでしょう。他物件を尊重し合いながら、建設的な書き込みをしましょう。

カワウソさんの仰る通り、他物件の悪口を書いてもアウルの評価を下げるだけです。
他の物件が徒歩何分だろうが、アウルは駅直結の恵まれたマンション。
それでいいじゃないですか。

>>214
相変わらず想像力豊かな方がおられますね（笑） 何度も書いているように、私は駅直結であることをアウルの最大の長所だと思っており、ターミナル駅やその周辺の雑踏が苦手なので、ミレーニアには興味がありません。

>>213
失礼しました。周辺物件に対するネガティブコメントをする方がアウル住民ではないと知って安堵しました。なお、ミレーニアが池袋駅から徒歩何分だろうと駅直結のアウルの魅力に変化はありません。ただ、アウルの掲示板で他物件に対するネガティブな書き込みがされないことを願うのみです。

南池袋２丁目がオシャレだとは全然思わないけど。

>>220
申し訳ございません。ありがとうございました。

しつこいですが、ゴールドクレストは在庫を抱えることを厭わず、アウルの高値を維持するという戦略を継続すると予想します。これは売れ残りではなく、意図的な在庫維持です。

郵便物が溜まっている住戸はまだまだあります。ゴールドクレストは不動産価格値上がりメリットを享受するための在庫を意図的に維持しているのでしょう。

昔からこのエリアに住んでいて現在検討中の者です。
たしかにテナントは定着しないですよね。賃料が高いのもあるかもしれませんが、特に中地下で導線がないのはネックではないかと。
積み立て修繕費はともかく、管理費がやっぱり高いですよね。マンションの前でよく掃除のスタッフを見ますが、何か人件費かけすぎっていうか、あれほどの人数でそれほど毎日きっちり掃除しなくてもよいのでは？と思っちゃいます。
昨日、TVでもやってましたが、土地・マンションの値段が全国的にも上がってるということでアウル自体の値上げや販売価格は納得なのですが、あとは管理費がもうちょい下がれば、というところで思案中。。。

>>222
>>223
確かに売り方は決して褒められたものではないですね。在庫の残りが少ないかのような印象を与えるためか、常に販売住戸数が10件くらいとされていることは不誠実に感じます。

それから、テナントについては223さんに同意で、セブンイレブンがあっという間に撤退した場所はあまりにも人の流れから離れすぎている気がします。

管理に人がかかりすぎというのも、その通りだと思います。

総会資料を捨ててしまったことを批判されてしまいましたが、次回の総会には出席してみて、色々と考えてみようと思います。

テナントが埋まらないまま放置するくらいなら住民向けかオフィス向けの倉庫、トランクルームにでもすればいいのにね。

223です。カワウソさんのご意見、参考になります。

７イレブンは中地下で、しかも狭すぎますよね。コンビニはやはり１Fでしょう。
逆に保育園は１Fある必要もなく、中地下でもいいのでは？
ゴルフとか歯科医院とか入る業種が繁盛店かどうかとかでも続くかどうか決まりそうですね。
クリーニング屋は続きそうですが。
ゴルフ屋さんの場所は大きさからしてQBハウスなんかいいのでは？　ゴルフだったら隣のコナミにもありますしね。
中地下の場所的にはツタヤなんかが良さそうですが隣にあるので、スタバとか雰囲気的にどうでしょう？

管理費が高い点についてはお隣のエアライズが途中で管理会社を変更して安くなったような噂も聞きました。
ぜひ総会にて管理費の値下げ、もしくは業者の交代などを提案いただければ嬉しいです。
私も一番のポイントは地下鉄直結が条件なので、場所的な立地は最高なのですが。。。

歯医者さんも撤退したんじゃないですか？
最近開いてるのみたことないですが。

アウル中古物件の折込チラシが入っていました。ご参考です。

35階北西面、2LDK、66.75㎡：先週の広告7,380万円→今週広告6,980万円
仲介：大成建設系の販売会社

40階北西面、2LDK、55.14㎡：今週折込広告初掲載6,180万円
仲介：三井のリハウス

>>228
その値段、今出てる新築とそんなに変わらない坪単価だよね。
しかも、買った時よりかなり値上げしてると思う。

66.75m2新築は8000万円弱だよ。

ゴールドクレストほんと空気読めないね。。不人気物件のレッテルを貼られた今、こんな価格出されたんじゃ白けてしまう。新築10戸前後売れ残ってるなかで、この調子で中古がどんどん出てきたら目当てられないな。中古出した人上手く売り抜けられるといいね。

中古はそれなりに出てるけど、どんどん売れてますよ。折り込みチラシは特定の仲介業者が扱っている物件のみなので、ネットをチェックした方がよいと思われます。

購入した人にとってみれば良い会社だね

新築下がってたら中古売れないもん

中古売れる＝良い物件ってことでは？