アトラス吉祥寺

現地モデルルームへは２回お邪魔しました。
いくら吉祥寺や三鷹の駅から離れてるとはいえ、井の頭公園へも近く大病院も近い。かなりの好環境に感じてます。
価格も駅近物件に比べると割安感がかなりあり、無理すれば自分でも、、と考えられます。
唯一気になるのは「建替地権者６割」という点でしょうか。
メリットデメリットは正確にはわかりませんが、若干なりとも形成されたコミュニティに入っていくのは頼もしい半面、度胸も、、。
しかし総体的に良い、と感じてました。
共用施設に力を入れてない半面、管理費が安いのも魅力ですし、駐車場も新規入居者は１台確保(12000円)というのも安心です。
残り住戸も限られてますが、グローリオシリーズのように1000万円くらいポンと落ちれば…

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500万でいいから値下げして

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>>126
チラシ入ってたけど、特別商談会とかにおわせる表現さえ全くない。
元が安いのに５００万は厳しいな。

井の頭公園がジブリの南側に４万平米以上拡張されそうです。ほぼ東京ドームと同じ面積。
ここから井の頭公園が近くなるので、良かったですね。

井の頭公園が拡張は素晴らしいですね。どんどん広げて欲しい。

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井の頭公園、グッジョブ！

このマンションの値段以外の唯一の売りが井の頭公園徒歩12分ですからね。

値段以外?値段高いよ

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>>132
じゃあ、何が売りなの？それ以外は井の頭公園12分くらいしか思いつかないけど、そんなにいいのかな。
もっと先の駅や私鉄沿線の駅近より安いってのが売りと思ってたんだけれど。
吉祥寺・三鷹バス圏の相場とか比較物件がないから分からないけれど、これでも高いの？

これで高いって思う人はどういう予算感覚なのでしょうか？
同じくバス便の田無物件でも検討されたらどうでしょうか？

イオシス アデニウムなんかはもっと安い気がしたよ最上階85でも5000万ルーフバルコニー1８畳ついてだよ。
位置はたいしてかわらないよね

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>>135
情報提供ありがとうございます。
同じ駅行きのバス便でバス停が数停留所違うだけなら場所は同じようなものですね。
ここは土地の値段の高い時期に仕込んでしまったんでしょうかね。
新築だと売り出し時期によって値段の差がついてしまうのも仕方がないと割りきっています。
頂いた情報を十分に参考にさせていただき、選択肢の中で見送り含めて考えます。

ここ買う値段で私鉄駅近十分買えるよ。
そこまで井の頭公園にこだわるかなーって思うんだが。

まあ旭化成はもともと作りは最高だからね。それにしても、一千万、八百万さがればね。狭くて高い気がする

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137さんに同意。

吉祥寺でもないのに吉祥寺だし、井の頭公園だって行くまでにかなり歩くし、団地コミュニティが大変そうだし。
利便性の良い点が見つかりません。

>>139
確かに吉祥寺というには少し無理のある立地ですね〜

それでも36世帯はこの物件に意義を見出して購入してるわけで。

旭化成のつくりが最高？そうかな？
ベーシックなプランでは売れないから、奇をてらった間取りや外観にしているだけのマンションが多いよ。
一番重要な構造も一般的なものだよね。
で、高めの値段で売りだして、買ってしまった人が住み替えのときに、あまりの下落率にびっくりのパターン。

イオシス、アデニウムって６～７年前の物件価格と比較してもね。
その時代の価格で売っている物件なんてそもそもないでしょ。
中古でもこのエリアは75㎡4500～5000万位で売ってるし。
旭化成のほかの物件は知りませんが、この物件の構造はいいですよ。
私はベリスタ三鷹下連雀が借地権のマンションなのに馬鹿高いのでこちらのマンションに決めました。

ここ、高圧電線が結構近いみたいですが、問題ないのかなあ。販売事務所では、たいしたことないみたいに言っていたけど、、、

>144

50M位離れてましたよ。そんなこと言ったら、吉祥寺駅北側に高圧線真下の物件が2物件あるけど、
そんな物件すんだら死んじゃうってことだよ!?
高圧線真下に住んでいる人もいるんだから、これだけ離れてれば問題あるわけないと思うけど。
気にしすぎだと思う。

確実にへってる

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このマンションっていつか賃貸に出したりするときにはいい物件ですか？
購入を検討していますが、いつかは転勤の可能性があって悩んでいます。
みなさんはどう思いますか？
意見を聞かせて下さい。

147さんはこの物件の何が気に入って購入するのですか？
その理由が万人受けするなら、借り手もいるってことかな。

私が思うに、やっぱり賃貸は駅近じゃないと。
ここはバスだから、厳しいと思われます。

私が賃貸物件を探すとしたら、ここは避けますね。
奥さんが「吉祥寺に住みたぁーい！」とか言っても、通勤を考えると？？です。
そもそも吉祥寺アドレスじゃないしｗ

>>147
賃貸には向かないと思います。駅が遠いので。好んで借りる人はあまりいないと思います。
新築で買う人がいるんだから中古でも買う人がいるでしょう。いっそのこと売ってしまったほうがいいです。
三流デベの物件は中古で売るとき悲惨ですが、ここはそういういうわけではありません。賃貸に出すよりは売ってしまうほうが向いていると思います。
その覚悟で買うかどうか考えたほうが良いと思います。

道路拡幅計画があるようです。その計画にかかる部分に建物は建てられていませんが、いったん道路拡幅されればその分の土地が減るので既存不適格物件となるようにも思いますがどうでしょう？
まだ残っているようであれば1回は見に行こうと思っているのですが、、、でも高いのしか残っていませんかね？

道路はどこを通るのでしょうか？
敷地のどの部分が削られるのでしょうか？

吉祥寺通りの拡幅計画（片側車線数１を２にする）があります。この前戸建物件を見に行ったおり、吉祥寺通りから数km西にある武蔵境通りの方の拡幅工事はほぼ完成に近づきつつありました。となると、そろそろ（といっても数年とか十年とかかもしれませんが）吉祥寺通り拡幅にも手がつくかもしれません。
それとも、その拡幅で削られる土地がなくなっても適格物件であるような設計をしているのであれば安心なのですが、、、
土地が減って既存不適格となれば、何らかで建て替えざるを得ない際に、規模を拡張し増築部分を売って資金をまかなう（これは現在の物件ではまったくありえないです）どころではなく、各人の持分を減らす必要が出てきてしまいます。
マンションに資産としての期待はすべきではないと思ってはいますが、ちょっと気になっています。

ご回答ありがとうございます。
マンションで資産価値増大は期待しませんが、資産価値減少は見逃せないですよね。

そうですね。私の場合、マンションを買うのであれば資産価値減少は織り込み（＝覚悟）済みです。よく言われる、買ったとたんに２割引でしょう。３０年前の古きよき時代のように、「時価上昇に伴い売却して次の住まいを」などとは露ほども思っていません。（驚くことに、１９９０年ころまではそれができたんです。身近にもいました。）

近頃は、今後ずっと住めてそれでも気に入ったものならばいいのかなと割り切れるようになってきました。（まあ、その分将来のリスク管理を考え資金的には慎重であるべきですが、、、一戸建てと違って建物がなくなっても「自分が使える土地」がある訳ではないので）

私の場合、いったん購入したら資産価値減少は覚悟しているので、それに関してはあきらめているのですが、万が一、何らかの事情で建て替えが必要になり住民全員の意思統一ができても、元と同じ広さの部屋が得られない、という所までになると、もう少し考える必要があるのかな、等と思ってしまっているということです。

気をつけてみると、こういう都市計画がらみで道路用地に収用されて面積が減る可能性の有る物件って結構有るのです。

道路用地で既存不適格物件になってしまった場合のこと、全く考えていなかったのですが、怖い問題ですね。
とりあえずは拡幅はないと思いますが、いつか実行されたらどうなるのでしょうか。
よく考えて検討したいと思います。

私も気になって色々と見ているのですが、下記のようなQ&Aがありました。
http://community.myhome.nifty.com/bbs/thread/3277/12
都市部ではありがちな問題なのかもしれません。

こういう物件で、そこまでリスクを考えた設計をしていればいいのですが、業者側も土地仕入れ値とか考えれば（収容予定地を買わないという訳にも行かないだろうので）しようがないのでしょうね。

まだ、いくつか残戸があるようなので、現地で説明を受けるつもりです。その際に訊いて見ますが、たぶん現在の面積の建蔽率を一杯に使ってしまっているのでしょうねえ。そうでなかければ却って非常に好感をもてるのですが、、

あと、現地に伺った方でお答えいただければありがたいのですが、どうでしょうか？感じとして、客の払える金額を値踏みして余裕があれば目一杯払わせようという感じの営業でしょうか？（S不動産なので気になります。関西系なので、というのは偏見かもしれませんが、経験からなんとなくそういう感触を持っています。担当者にもよるのでしょうが、、、）
お教えくださるとありがたいです。

既存不適格は建て替えないかぎり問題ないんだから気にする必要ないと思うんだが。
むしろ臨時収入が入って喜ぶべきことなのでは。

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そうですね。

用地買収の際には臨時収入になるので、管理組合で取り扱いを決めるのでしょうが、悪くはないと思っています。（ただ用地買収の際の価格はそれほどに期待できるものでないと聞いたこともありますが、時と場合によるのでしょう。）
あと、自動車を利用する人にとっては便利になって却って条件がよくなるという面もありますね。

ただ、地震（数十年のうちに必ずあると思ってよいでしょう。運がよければ建物の問題が生じないでしょうが）とかの理由で止むを得ず建て替えなければいけないとかの場合、動きが取れなくなってしまうのはどうかな？と引っかかっているわけです。（阪神大震災後に同様の問題が起きました。）
もちろん、この既存不適格となり得るリスクの分お値段がお安いです、とかいう事になると割切る材料にもなりますが、売り出し価格はその点が考えられている価格には見えないですよね。

いずれにせよ、人それぞれの考えだとは思います、、

ここのエリアは建て替えについては、道路用地売却後でも同一規模まで再建築可です。
重要事項説明書に記載がありましたので、安心ですよ。
賃貸についても問題ないと思いますけど。バス便とはいえ、住みたい街ランキング一位の
吉祥寺駅に行くバスの本数も豊富ですから。

既存不適格ではないんですね。いい情報です！
そもそもこのマンションは構造が売りですから、地震で立て替えなんかも
他のマンションよりは考えなくてもいいかもですが。（耐震等級２）
いろんな物件見ましたが、フラット35Sの基準を4項目中3項目クリアしいる物件は
他にありませんでした。（Sを使えない物件も半数以上ありました）
井の頭公園の拡大？で公園距離も近くなるのも資産価値にプラスはあってもマイナスはない。
ここの情報を見て背中を押されました。
週末もう一度モデルルームに行ってみようと思います。
結構売れているみたいなので、私の希望の間取りは無くなっているかもしれないので
心配ですが。

雨の日の通勤時間帯にバスに乗ってみたら？

今日みたいな日はバスに乗ることさえできなくて何本も見送らないといけないですよ。実際のところ。雨の日は奥さんに送ってもらうことができる人じゃないとこの場所は中途半端でつらい。

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＞賃貸についても問題ないと思いますけど。

周辺には、オーベル、ラトリエ、イオシスがあるし、
公団住宅もシティーハイツ、シティーコートなどがあって、
もともとタマ数が多く供給過剰ぎみな場所。

この物件もそれらの中では目を惹く存在ではないし
条件的には厳しいのではないでしょうか?


>雨の日の通勤時間帯にバスに乗ってみたら？

これだけマンションが集中してる場所なので、雨の日の混み方は半端ないです。

確かに雨の日はちょっとつらい。
ちょっと前まで通勤先の最寄り駅が吉祥寺と三鷹でした。朝は他の通勤者とは逆向きなのでバスはすいていましたが（駅に来るほうは結構乗っています）、雨が降ると乱れます。で、急ぎのときにタクシーを使おうと思うと雨の日は結構待たないといけない。それで、結局は濡れても自分の足で早歩きが一番でした。
でも、こちらから出勤するのであれば合羽を着て自転車に乗れば、10分少々じゃないでしょうか？ただ、駅周辺の駐輪場確保がちょっと大変かもしれませんが。私だったらそうします。ただ、職場で作業着とかのラフな格好に着替えれない人たちにはきついかもしれません。

> No.160 by 入居予定さん 2010-05-20 00:45
情報ありがとうございます。できればもう少しお教えください。

（1）道路用地売却後でも同一規模（同一のべ床面積）まで建て替え可能なように、現状では建蔽率を一杯まで使わず余裕を見ている。
（２）すでに建蔽率は現状で一杯めで使っているが、特例として道路用地売却後でも同一規模までは許可する。

のどちらなのかお分かりでしょうか？たぶん重要事項説明書をお持ちならばそれに書いてあると思うので、よろしければ情報を投稿していただければありがたいです。

> No.161 by 購入検討中さん 2010-05-20 01:29
公園が近くなるのも魅力かも

ただ、それで資産価値は上がるのかどうかも考えています。
というのは、このあたりでここ１年くらいの間で中古物件も見ましたが、現在のところ中古（数年前後）の同等物件はここの価格の2割引から3割引の感じでした。（物件によっては、不動産屋曰く「相手は言い値だから、安くれば購入すると約束してくれれば向こうの不動産屋に掛け合う。1割くらいまでは引けるかも」、ということはもう少し安くなるのかもしれませんが）

もし、公園のことで資産価値が1、2割高くなるのであればありがたいです。あなたも色々物件を見られてきているのではないかと思いますが、公園の近くで資産価値がどの程度上がるのかお分かりであればお教えいただけませんでしょうか？（もちろん大体の感触でかまいませんが）

私も調べてみますが、よろしければお教えください。

>164

別にここに限らず、人が住んでいてマンションが建てられるところは、マンションは多いだろ。
しかも、マンション全部賃貸ならわかるが、この辺の分譲マンションで賃貸に出る方が珍しい。
駅前よりもよっぽど賃貸の供給は少ない。URは家賃高すぎ。

スーツに雨合羽で自転車ですかぁ。
自転車置き場に付いてから、置き場探して、合羽脱いで、顔・手・靴・鞄を拭いて･･･ですか？
雨でも大変なのに、雪とか台風のときは休暇とっちゃいましょう！
バルコニーにテルテル坊主が花盛りだったりして。
ローンが変動金利の方は、金利動向と天気予報をいつも気にして生活していかねば！！！
住みたい街「吉祥寺」ってここじゃないんでしょう。住所にだって吉祥寺なんて入ってないしｗｗｗ

167
数が少ないのは、良い条件で貸せなくて、賃貸にむかないから。
自分なら賃貸で住みたいと思うかい？賃貸で住むなら分譲仕様なんかより駅近賃貸のほうが優先順位上って人が大半。賃貸を考えるのは危険だよ。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>168
でも、三鷹とか吉祥寺だったら駅から歩きで20分以上かかるところの人は結構自転車ですよ。そりゃあ、マンションだったら駅から歩いて10分以下でなきゃぁ！とか言う人もいるでしょうが、この場所だったら駅からの距離を考えればそういう利便性のマンションではないですよね。
確かに少々でも資産価値目当ての人には向かないでしょうね。賃貸も難しそう。でも住むとなれば別問題かと。
中央線沿線結構自転車族が多いんじゃないかなあ。

>確かに雨の日はちょっとつらい。

今朝の新川バス停(この物件の2つ手前のバス停)の混みようは凄かった。
マイキャッスルを取り囲むように、いなげやに向かう小道のほうまでバス待ちの行列が。
あれだけ混んでるとバスも遅れるし、先のバス停だと満員で乗れないでしょう。


>数が少ないのは、良い条件で貸せなくて、賃貸にむかないから。

このあたりのファミリー向け物件で求められるのは賃料の安さでしょうね。
駅チカは高くて借りられない人が、駅遠でも安ければ。。。っていう感じの需要ならあるでしょう。

>>170

吉祥寺駅周辺は自転車置き場が少ないですよ。

お買い物時は井の頭公園内に置くことが半ば黙認されている状態ですが
通勤の自転車については監視がかなり厳しくて
朝の早い時間帯に置くと通勤自転車と見なされて即撤去されます。

そういえば、この物件の駐輪場は1戸あたり2台まででしたっけ。。
家族全員分は置けないですよね。

駅遠物件にしては条件悪いですよ。

いろんな物件見ましたが、1世帯３台以上確保できるマンションはバス便とはいえ、あまり無いですけど。
吉祥寺駅徒歩圏なんて、全うな物件だったら賃料も価格も高いでしょ。
人気の吉祥寺だから、駅から遠くても住みたい人がこれだけ居るって事でしょうが。
吉祥寺と徒歩圏なんて普通買えないよ。
「吉祥寺」バス便を前提にしてもらいたいね。バスだって混んでる時はあるだろうけど、
10分に1本しかこないところよりよっぽど良いでしょ。

>>「吉祥寺」バス便を前提にしてもらいたいね。

休日に家族四人で吉祥寺まで出かけると、往復で2000円弱ですか。。
歩くには無理がある距離だし、自転車が使えればいいけど
駐輪場に難があるし、なんとも半端な印象ですね。

近隣にスーパーやドラッグストアがないのも生活には不便なんじゃないでしょうか。

「駅からバス」と割り切るなら、もっと他に選択肢はあるように思います。