【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ５

>953さん

相続時精算課税制度における住宅取得等資産資金贈与の特例ですが、
3月15日までの居住は必須ではないです。
↓
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503_qa.htm#q2

ただ、3月15日までに取得する事は必須なのかな？
だとすると、B棟以外の引渡し時期は微妙ですね。

あと、親からの生前贈与の贈与税の軽減措置はこの制度以外には
軽減措置はないですね。
平成17年までは５分５乗方式ってのがありましたけど。

なお、贈与税は110万円/年の基礎控除額があります。
毎年コツコツと贈与を受けてれば結構な金額を無税で受贈できます。
ただし、毎年毎年110万ずつコンスタントに受贈していると、
贈与税が課税されてしまうケースがあるので、上手に受贈する
テクニックが必要です。

ま、そもそも相続時精算課税制度って、それほど良い制度じゃないので、
利用する時はよく考えたほうが良いですよ。

こんなサイト見つけちゃった
http://oshiete.homes.jp/qa2945819.html
誰か教えてくんしたでしょ？

私も前から見つけてました！
参考になっています。

これとは別に、専門家に聞いたのですが無償キャンセルは可能と言っていましたよ！
最近の判例・学説は消費者を保護する立場に有るので素人である購入者が判断して資産性が下がった、又は、危険性を感じている、引渡し遅延による支払いに不安感を持つと判断した場合、事業者の言い訳は通用しないようです。法的には購入者側の保護にまわるそうです。無知な購入者と情報・知識のある事業者との格差をカバーするような仕組みだそうです。又、このような高額で問題が複雑
（専門的）な事情が発生した場合、裁判所ではより慎重な審理をされるそうです。考えてみれば当たり前のように感じました。

契約者ですが、この掲示板に書き込みされている方は、
契約書の内容をよく理解した上で発言しているのですよね？

契約金に利子をつけて返却しろとか、引渡し遅延に伴い生じる
損害（遅延期間分の家賃や金利上昇等）を保障しろとか言われて
いる方がいますが、すべて契約書上は保障の対象外と明記されて
いるのですが・・・。

事業者には「契約を締結する自由」がありますから、公序良俗に
違反した内容でない限り、我々契約者は契約書に縛られることに
なります。
今回オリックスが出してきた契約書は、事業者側の都合の良い様に
記載されているところは多々見受けられるものの、公序良俗に
違反すると主張できるほどの文面ではありません。
（知り合いの専門家にも確認しています。）

契約書の内容も理解せずに、自分の要求だけ訴えてくる様な「子供」な
契約者をあしらうことは簡単だと思います。

この掲示板に書かれている程度の話を鵜呑みにして（なぜかまとめを
されている方もいますが）個別交渉に臨む様な幼稚な方は、まさか
いないと思いますが・・・。

契約書の内容や、関連法規を把握した上で、契約者と事業主双方の
落としどころを見つけていかないといけないと考えています。

デベさん、お休みのところおつかれさまですw
熱意の表れなのでしょうが方向が少しずれてませんか？
我々契約者は誠意ある対応を求めておりますよ。
まとめをよく読んで誠意の意味をよくお勉強なさってください。

購入者ですが「まとめ」にコメントします。

・遅延に伴う賃貸家賃を保証せよ（20 万 × 4 ヶ月= 80 万）
・年を越すならそれに伴う住宅ローン控除分を保証せよ（40 万）
　＃この2件については実際の損害が確定でき、さらにデベの責に負うと解釈
　＃できなくもないので、個別相談によって何らかのリターンは得られるでしょう。

・予定日が遅れたことによる金利上昇について保証せよ
　＃直接保障は不可能。
　＃デベは提携銀行と何かバーターして金利をなんとかせよ、というところか？

・谷地を埋め立てたとは重説聞いていない（資産価値 3 割低下？）
　＃盛土の告知は宅建法35条には含まれていません。
　＃記述の無い事柄でも信義として義務があったという判例はありますが、
　＃これは無理かな。。。

・ドラム缶置き場が見つかったが環境基準適合と聞いていたが、実は産廃で環境基準不適合と状況が著しく変化した
　（資産価値 2 割低下？）
　＃対策工事を行ってしまえば、損害賠償請求は困難。

・手抜き調査が原因なので我々にとっては瑕疵に相当（あとはデベと調査会社で納得がいくまで交渉せよ）
　＃見つからなかった→手抜きは短絡。これは裁判しないと無理でしょうね。

・価格の見直し＝値引き
　（投資目的であろうとなかろうと、土壌汚染対策地＋谷地造成地に相応の値付けへ・・・５割引が妥当との意見も）
　＃こういうことを書くから、スレがまとまらなくなると思う。
　＃だいたい「5割」なんてまとめにいれますか？

・そもそも契約金は利子を付け一旦全員に返却した上で、新たな条件で再契約が妥当では？
　＃デベは対策工事後は瑕疵が無くなったことになると主張しています。
　＃無償キャンセルはできても利子をつけるなんて荒唐無稽です。

>964さん
964さんがそうお考えであれば、その考えに基づき個別交渉されればよいでしょう。
私は谷地・盛土という地歴の事実が、契約書・重要事項説明書の内容（若しくは説明無し）と
異なっているのに、なぜ買主側がその契約書に縛られなければならないのか納得できません。
契約書の文面を読むと、嫌になるくらい売主側が責を逃れることばかり記載されており、買主が
保護されるケースの記載はほとんどありません。（売主側販売拒否時に手付金２倍返しくらい？）
それでも判を押したのは、どうしてもこの物件を購入したいと思ったから。
契約書の文面が自分の納得いかないものという理由だけで購入断念していては、いつまでたっても
どこのマンションも購入できません。
法律とは弱きを保護するためにあるべきで、社会通念で考えて「おかしい」と思うことには買主が
泣き寝入りすることなく「おかしい」と声を挙げてよいと思っています。
963さんのコメントが当たり前だと思います。

ちょっと前に英会話のＮＯＶ●の授業代キャンセルの払い戻し金について、納得いかない
受講者側が裁判起こして勝ちましたよね。
もちろんＮＯＶ●と受講者側に契約書は交わされていましたが、一方に対し著しく不利益な
内容の契約書は無効・・・が理由だったように思いますが。

それに、前にも書いている方がいらっしゃいますが、宅建法では罰則なくても、今回のケースの
場合は消費者契約法（でしたっけ？）では、デベに落ち度があろういがなかろうが無償解約は
可能だと思っています。（説明内容と実際が違うから）

あと、オプション代はあきらめなくてはならないとのことですが、オプション代金には大きく
分けて材料費と取り付け等の人件費の２つに分けられます。オプション代放棄の場合は、
まだ工事が始まっていない＝人件費はかかっていない。
かかっていない人件費を含んだ全金額を支払う必要ってあるんですか？

また、既に材料（食洗機とか）発注済みっていうのであれば、お金を払うので製品の引渡しは
要求してもなんら問題ないのですよね？（物によっては貰っても困る可能性もありますが）

余談ですが、消費者契約法って、キャッチセールスや悪徳エステ相手の被害者を救済する法と
して施行されたと記憶していますが、それを自らの不動産契約で引き合いに出すことに
なろうとは、なんとも情けない思いです。

素人ですので、上記解釈に間違いがあればご容赦下さい。

そろそろP0001さんの出番じゃないの？

一時期、ここの掲示板が閑散としてた頃、毎日日記みたいに書いてくれてたP0001さん！
ご意見はいかがなもんでしょうか？

>>966
＞購入者ですが「まとめ」にコメントします。

とても購入者に思えません（笑）
いっそ、はっきりとデベですと言った方がよろしいのでは？
必死になってるあたりデベさんも相当追いつめられている感が出ていて笑えます

>　＃見つからなかった→手抜きは短絡。これは裁判しないと無理でしょうね。

そうですか？ランドの調査結果を見れば手抜きであることは一目瞭然でしょう。
また、事前調査はランド、次の調査は別会社、このようなスキームになってしまっているのは
デベさんもランドは信用がおけないことを暗に示しているのでは？
そういえばランドの調査結果をまだいただいてませんが、どうなってますか。

自分は、先日の集まりに参加できませんでした。
２回目あれば是非参加させて頂きたいです。
先日参加された方、２回目の企画や情報あれば
宜しくお願いします。

掲示板をご覧になっている（と思われる）売主各位

■次回の説明会には、関係すると思われる資料は全部予め用意して下さい。
　しかも、当日配布ではなく事前に郵送で。
　前回のように、肝心な初回の調査結果について、口頭説明で済ませようと思わずに。
■事前にアジェンダを作成・郵送下さい。数百人規模の説明会では質疑応答の時間配分、
　議事内容くらい作るのが常識でないかと思うのですが。
■説明会の時に「議事録を作成のため」ビデオ撮影なさっている割には、郵送されてきた
　内容がお粗末だと思います。きちんと対応して下さい。
■説明者のレベルを上げてください。前回のようでは時間のロスが多すぎます。
■次回の説明会では、もっと時間を長く取ってください。「時間が来ましたので、
　今日はここで・・・」と言ったレベルの問題ではありません。
■前回の説明会で主張されたように「売主側に責任なし」という方針が変わらないので
　あれば、その根拠となる法令と条項を具体的に提示願います。

最低限でも、以上については対応お願いします。

私は契約者ですが、この掲示板はホントに契約者が書いているのかと
首をかしげたくなる記載が多々見受けられます。
特に、デベだと決め付ける発言は、前々から「意味が無い」、「不快だ」と
思われている方がいたにも関わらず、全くなくなる気配がありません。
そんな書き込みを見るよりも、964さんや966さんあたりの書き込みの方が
よっぽどまっとうだし役にたちます。
もしデベが書き込んだものだとしても、その内容を踏まえてどう交渉すれば
いいかを考えればよいのですから。

>967さん

契約書の文面に気に入らない箇所があれば、訂正させればいいんですよ。
問題の箇所に二重線を引いて、合意した証として売主契約者双方の印鑑を
ついてやればそれで成立です。
数千万の買い物するのに、契約書の訂正なんて当たり前だと思うのですが・・・。

契約書の内容が気に入らないといって、いつまでもマンション購入が出来ない
なんてことはないですよ。

契約において両者は対等。
この原則をよくわきまえていれば、デベ公の言いなりなんてことにはならんよ。
まとめ氏 GJ !

文頭に「購入者ですが」とか「契約者ですが」とか入れるヤツってそもそも怪しくないか？
オレも真似してみようかな。

私はデベですが、今回の一件は土壌入換えの対策を持って一切の懸念を払拭できます。
土壌入換えにかかる費用意外には一銭たりとも金を出すつもりは無いし、契約解除も受け付けません。
そもそも、封込でよかったものをごたごたゴネるうるせービンボー人共がいるので
金のかかる土壌入換えにすることにしました。これで必要にして十分です。

なんてね。

私はデベですが、工期の遅れによるローンの金利上昇分を保証しろっていったい何事？
一括で払えないようなビンボー人をまともに相手に出来ません。
いい加減にしてください。

なんてね。

977、978が、フォレストレジデンスの契約者ではないことを祈りたいですね。
こういう人と一緒に住むのは、土壌汚染の問題以上に深刻です。