パークシティ柏の葉キャンパス 一番街　Part6

ららぽ２は148街区だよね？

昨日聞いたのですが、A,B棟の売れ残りは４戸とのことです。直前キャンセルがあるでしょうから、まあ順調ではないでしょうか。

１５７さんへ
ご親切にありがとうございました。
この間、夜見に行きました。だいぶ明かりがついていました。
新しく出来ていく町ってほんと素敵ですね。並みがどんどん出来ていくのを見る事ができるなんてちょっと感動ですよね。住んでいる方がちょっと、うらやましくなりました。
道が広いのがいいですよね。
普段の生活に必要なものがすぐ手に入る大型スーパーが出来たらいいなと心から、思います。
ｂｙ１５５

163さん
もっと勉強してください
ホテルも、ららぽ２も、病院も、銀行も、ちゃんと出来ますよ

163は荒らしでは？
本気だとしたら無知すぎる

アメリカの利下げの影響で今後、金利は下がると思っていたけれど
今後はどうやら長期金利が上昇していくらしい。
住宅ローンの5月金利も4月から、0.05%程度上がっている銀行が多いみたいですね。
住宅ローン控除も廃止されるみたいだし、商品市場の高騰による原価ＵＰで物件価格も
下げれないだろうし、消費税の増税も控えているとなると、買い手側にも売り手側にも
非常に厳しい状況になりそう。

3期は販売価格が下がると思いましたが、蓋を開けてみると3〜5%の値上がりですか。
これでも、資材等の上昇率からいうと控えめな数値かもしれませんが、
今、買うか5年〜10年待ってみるか正直迷ってしまいます。

ここを検討中の方はどうお考えですか？

ホテルにららぽ２ですか、そりゃすごいね（笑

ま、採算取れればいいんだけどね。つくばにできる北関東最大のＳＣや、
柏駅高島屋新館やおおたかＳＣ、三郷のららぽーと等、周りは競合揃い。
既にららぽーと柏の葉がこれらに劣っているのはは自他共に認めているでしょ？
商売の世界、共存共栄なんて有り得ないしね。

冷静に考えてみ。野田線やおおたか駅以南の住民がわざわざ柏の葉駅まで
運賃払って行くには、相当の動機が必要でしょ。柏の葉住民がららぽと
高島屋やおおたかＳＣを使い分けてるのはよく聞く話だけど、正直その
逆のパターンって聞かないよね。つまり、わざわざららぽへ行く理由が
見つからない（笑

さらに、三郷ができたら柏の葉以南の住民はそっちへ行くよね。だって、
都内に勤めている人が多いだろうから途中まで定期あるし、同じ金払う
んだったら規模も大きいしそっちに行くよね。つまり、今後柏の葉以南
の集客はより一層期待できなくなると。

そして、つくばのＳＣが出来た場合はどうか。今までららぽに来ていた
柏の葉以北の住民が来なくなる可能性が高い。だって、ららぽ２が出来た
ところで規模が桁違いだし、つくば住民の高所得を狙って結構魅力ある店舗
が誘致されそう。つまり、今後柏の葉以北の集客はより一層期待できなく
なると。

現状をみても、ららぽーと柏の葉から撤退するテナントが多いし、魅力ある
店舗って誘致されてこないでしょ？これは、流通業界からみたら柏の葉が
魅力ある商圏じゃないと判断しているから。

マンションだけいっぱい作って、無理やり住民増やしたって規模が知れている。
周りからも客を増やさない限りかなり厳しいと言わざるおえない。

商圏的に既にここが地盤沈下を起こしいる中で、三井はどのようなものを
作ってくるのか、それはそれで面白そう。けれど、ここの将来は、皆が期待
しているほどバラ色じゃないと思うよ。

１７０はここを買えないお方でしょ（笑

千葉県のＨＰにある柏の葉国際キャンパスタウン構想です。
http://www.pref.chiba.jp/syozoku/b_soukei/kikakuchousa/campustown/inde...

売れ残り住戸の数を気にされている方がいるようですが、そんなに気になりますか？
三井のことだから心配はないですよ。そのうち売り切りますって！

しょぼいデベだと、売れ残り住戸の管理費や積立金は払わないなんて駄々こねたりする
ことがあります。
また、売れ残り住戸が多いと駐車場使用料の上がりが予想より少なくて、初年度から
管理組合の予算が赤字になるなんてこともありますが、三井はそれも補填してくれます。
（そもそも三井の場合は駐車場使用料の上がりを低く見込んでいるので、そういうこと
になることもあまりないですが・・）

恐らく色々なライバル物件の不動産会社の方がこの掲示板を見て、書き込みをしている
こともあると思います。
ただ、三井はライバルなんて思ってないですね。自分たちにはブランド力も信用もあり、
結局は売り切れるって思っています。少々鼻に付くかもしれませんが、そういう会社です。

マンションは売ってしまえば終わりで良いのですが、ららぽーとは少し心配の部分もある
かと思います。
何せ三井の商業施設の賃料は高い！実際におおたかの森やつくばのＳＣと賃料を比較した
訳ではないですが、一般的にそういう評価です。

＞１６１さんへ
ちょっと悪いことを書き込むとスルーになっちゃうんだね。
検討出来ないよ。

そう思うのは分かりますが、１７０さんの書き込みを読んでみてください。
「 ららぽーと２ですが、そりゃすごいですね（笑」
この物件に少しでも興味を持っている人の書き込みだと思いますか？
良いことも悪いことも冷静に書き込むのはべきだと思いますが、悪意が感じ
られるものはスルーでしょ！

170=172=175=176 かな。全て文体が同じ。
どこの業者さんか分かりませんが、自作自演がにも程がありますよ。

＞177さん
175です。
残念ながら、170・172・176は私の書き込みではありません。
自作自演と思われたように、書いている内容は正反対だと思います。
しかも、私はＣ棟の購入者です。

マンション購入に際して、１００％満足というのはなかなか難しい
と思います。
購入を決めましたが、ららぽーとの将来性には少し不安を感じるのは
正直な気持ちです。
一方で、皆さん盛んに「ららぽーとは何とかならないか」と書き込ん
でいますが、最低限の生活必需品が揃う程度で、そんなに繁盛しなく
ても良いとも思ってます。
下層階に店舗がある「下駄履きマンション」や近隣に大型店舗がある
マンションは、一見便利そうに思いますが、それはそれで苦労や悩み
がある事例をたくさん見てきました。

もう少し意見を述べさせてもらえば、176さんの意見に私も賛成です。
ホントにこの物件の購入を検討している方が、悪意を持った書き込み
をしますか？鼻で笑うようなに感じで、文末に「笑」なんて入れますか？

ここのららぽの店舗ラインナップを見る限り、三井のチカラもこんなもんか。
と思うのは私だけではあるまい。

流山市民だが、三郷にららぽーとが出来ても柏の葉のららぽは使い続けると思うよ。三郷は周辺道路が脆弱で片道1車線の道路ばかりでとんでもない渋滞になるだろうから行く気も起きないし所要時間を考えたら本家のららぽTOKYOBAYに行く方がいい。三郷ICそばにあるピアラシティ三郷は昔はよく行っていたが、とにかく流山橋や三郷市内の渋滞が嫌で、おおたかの森SCと柏の葉ららぽが出来てからは一度も行ってない。じゃあ電車で行くかと言えば悪名高き武蔵野線。風にも雨にも地震にも弱くてしょっちゅう止まる電車だからあんまり利用したくないな。研究学園に大型SCが出来ても同じ。申し訳ないけど茨城のSCが千葉や都内よりクオリティの高い客層になるとはとても思えないから品揃えもそれなりだろうし、利根川越えるには高速料金も有料道路料金もかかるし、電車賃も高いし、わざわざ行く意味もない気がする

DE棟の販売開始と同時に、ここは盛り上がって来ましたね。特に明らかに悪意を持った書き込みが前より目立ちました。先日夜行ってみましたがAB棟に明かりがたくさんついて入居率が高そうに感じました。全体できた後のDE棟入居が楽しみです。

>>181さん
そりゃ近い人は近くに行くのが常道だからねえ。
周辺に同じようなSCができればお客は上記の理論で吸い寄せられていくので、
どこのSCもジリ貧になるけど。

大型連休前後からの、ららぽの混雑具合は決して繁盛していないようには見えないが。将来的にはどうかわからぬが、少なくともららぽ２ができるわけで、全体の集客力は今後も変わらぬ気がする。まあ、ららぽでよく使うのはスーパーだけで、他はまあ近くて便利かなって程度で私は満足だけど。

それ以上は、人があふれかえって大変かと思う。アウトレット渋滞みたいなのは個人的には勘弁して欲しいな。

マンションを購入後、ララポートに求めるものはレストラン・食品・パン屋・カフェ・本屋・
ＣＤショップ・無印・ユニクロ(部屋着などに）・映画館くらいなもんじゃないでしょうか？
それならば、私は今のららぽでも十分です。
船橋ららぽの土日の混雑ぶり(渋滞を含め)を見ると、むしろ柏の葉が混んでないのは
私にとっては良いと思いますね。(潰れたら困りますが・・・)
本当に欲しい服や家具などは、都内に行って買えば良いことですし。
徒歩1分のところで何も全てを買う必要はないかなとも思います。

　そう考えると、このマンションに今後必要なものは公共施設(学校・図書館など)それに
郵便局や銀行ですかね。街の計画は今のところ順調に進んでいるみたいだけど、本当に
住みやすい街になるかどうかはまだ不明なので、購入を前向きに考えてますがちょっと不安
が残ります。

私はほぼ毎日ララポートに行きますが、お客は多いです。
特に土日は人を避けて歩かなければならないので、ちょっとストレスを感じます。
こちらでの書き込みではララポートは非常に否定的ですが、
世間の人はそれ程否定的に捉えてはいないのではないでしょうか。
そんなにダメなララポートであればお客は来ないでしょうから。
この掲示板での少ない n数の意見では信憑性が薄いということですね。

確かの柏の葉のららぽーとの集客力はすごいと感じます。一時期は客数が減ってどうなるのか心配でしたがこのところは平日でも充分な賑わいで休日などは186さんの言う通り前から来る人とぶつからないよう避けながら歩かなければいけない状態であまりの混雑にびっくりしています。でもお客さんが入っている店とそうでもない店の差がありますから今後も店舗の入れ替えはあるでしょうね。ところで客層が落ち着いてきたのかマナーが良くなった気がします。駐車場出入り口にあるカート置き場ですが以前は買い物かごもカートもばらばらに置かれていてあまりに見苦しいので分別して置きなおしたりしていましたが最近はかごはかご、カートはカートで分けて置かれるようになりいい感じです。

169さん、不動産全般市況というよりも、今後は魅力的な土地は個別的に考えるべきでしょう。ここは、TX柏の葉を中心とした商業地区として県、市、産、学が協力して計画・開発していく地域です。間違いなく開発進むに連れて地価は上がっていく方向ですし、建設コストは世界的インフレ傾向は継続します。また、ローン減税期限切れや増税も見えているので、不動産価格は下がることは無いでしょう。ただ、今後の147、148街区は間取り設計を151街区より小さめににした物件になり、価格が抑えられるケースは充分考えられますが、これも憶測の範囲です。
それに、待っている間にも現住居のランニングコストが掛かる訳ですから、物件価値の損得勘定よりも如何に住み得をお先に享受するかではないでしょうか？ランニングコストも現在と同じ程度に抑えればいい訳ですから、千葉、京葉銀行の優遇金利（全期間マイナス1.6％）はオススメです。
ここは、開発の緒についた現在でも住環境としては、都心にも1時間以内に行ける郊外自然環境圏として充分魅力的です。それに三井さんや大学や市や県がいろいろ仕掛けを実現したり、考えている点も見逃せません。
と言うわけで、私たちはここに決めました。お見合いみたいなものですよ。タイミングも重要です。

>１７３さん
教えていただいてありがとうございます。
今度行った時、実際の部屋を、見れるか聞いてみたいと思います。
Ｂｙ１５５

確かに南船橋のららぽーとなどのように混雑するのは嫌ですね。
ただ、空いているららぽーとだと衰退するとは思います。
二律背反の命題というか、前者と後者だったらどちらがいいのだろう？

187です。申し訳ないけど私は186さんとは別人ですよ。朝から連投、なんて言ってますが出かける前にチラッと覗いたら私と同じ考えの人がいたので思わず書き込んだだけです。しかし188＝193さんて周辺住民なのにどうして悪意のある見方しか出来ないんでしょうか。残念です。近隣住民なら柏の葉ららぽを応援しましょう！
さて話は変わって、千葉県のHPに「柏の葉国際キャンパスタウン構想」についての記述が更新されます。今までの経緯を見ると東大が一番頑張っているようですが、千葉県、柏市ももっと力を入れて欲しいですね
http://www.pref.chiba.jp/syozoku/b_soukei/kikakuchousa/campustown/inde...

189さん、すみませんが異論ありです（横槍ですが）。

「ローン減税期限切れや増税も見えているので、不動産価格は下がることは無いでしょう。」とありますが、このサブプライム不況の中、マンション価格はむしろ下がっています。この物件は強気ですね（外廊下なのに）。要は、サブプライム問題がいつ解消されるかが問題ではないでしょうか？

また、「待っている間にも現住居のランニングコストが掛かる訳ですから、物件価値の損得勘定よりも如何に住み得をお先に享受するかではないでしょうか？ランニングコストも現在と同じ程度に抑えればいい訳ですから」とありますが、ここは管理費（維持費）が高すぎる。つまり、ここのランニングコストは高いと思います。

このような意見に何か異論はございますか？

入居済みの方にお尋ねいたします。
６：３０ごろのTXは座れるのでしょうか。
もし否だとすると早朝何時の電車だと座れるのでしょうか。
ご存知の方よろしくお願いいたします。

１９６さん
各停であれば、２年前は１００％座れました。１年前は週１〜２回座れました。今は、絶対座れません。区快は１年以上前から１００％座れませんでした。
まれに、南流山、北千住で座れます。それより早い電車は、分かりません。
出勤時に座れることを重要視するのであれば、普通始発の守谷物件でしょうね。

>189さん
＞県、市、産、学が協力して計画・開発していく地域です。

県は関与していません。
財政力が弱く柏駅再開発を抱えた柏市が基本母体です。
産業は三井のみ。
学校は誘致されただけで開発には口出しできません。

財政難でやる気がない柏市と、
利益最優先の三井のタッグじゃあ、
ちょっと不安ですよね。

>>199

＞財政難でやる気がない柏市と、
＞利益最優先の三井のタッグじゃあ、
＞ちょっと不安ですよね。

だから、どうしたいのでしょうか

現在住んでいる住居に月額掛かる総コストがランニングコストです。管理費や維持費はその一部です。
賃貸マンションでも毎月結構掛かります。総額をそれ以内に抑えて心地よい住環境を享受できれば良いのです。但し、初期コストがあればの話ですが、最近の低金利、低利回り金融商品に廻すお金があれば、マンションへの投資も視野に入りますよね。
また、ここに限ればの話ですが、柏の葉キャンパス駅周辺の商業地域として開発進むのに比例して土地価格は値上がり方向だし、建設コストはインフレ傾向。それに税金は減免されなくなりますから、将来にわたり不動産に掛かる総コストは高くなる方向です。
いわゆる不動産が値下がりしているのは、都心バブルで値上がりした場所の話でしょ。今は、地域ごとにケースバイケースです。場所によってはまだまだコストは下がってないところ沢山ありますよ。不動産市況全般の話ではありません。
お金勘定を合理的に考えていけば、ここはまだそんなにコストは高くないということです。
千葉銀や京葉銀の住宅ローン優遇金利を使えば、賃貸マンションに月額払うお金で充分お釣りが来ます。住み心地もいいですよ。賛同される方はお越し下さい。

>>198
削除されたのは全て「周辺住民さん（笑）」、あなたのレスですよ(笑)
別に削除依頼を出さなくてもいいような内容だったと思いますが

199さん、あまり興味がなさそうですね。
でも、柏の葉国際キャンパス構想には、しっかり、最初から千葉県が関与しています。先日も千葉県総合企画部政策企画課から5月8日付けで国際キャンパス構想冊子が発表されています。
このホームページでも取り上げられていますよ。
千葉銀行も京葉銀行も県が関与しているから、乗り気なのです。すでに支店が相次いで柏の葉に建設されていますね。
2011年春には147街区が建設され、148街区もそれに続く予定。2012年には小学校新設、2014年に中学校新設の運びとなるそうです。この近辺で、26,000人規模の人口を見込んでいるそうです。

>>195さんへ
おっしゃるように不動産価格はこれから下落トレンドです。

安易に「サブプライム問題」という単語を使うと「そんなのココには関係ない」という意見が必ず出ますが、問題の本質、世界的な金余りが不動産に向かっていたという流れが終焉を迎え、マンション価格を裏で支えてきた不動産ファンドの資金が引き上げられてしまった、という現実からは逃れようがありません。「ミクロはマクロに勝てない」という事を受け入れるべきです。

今回の好景気は2006年末にピークを迎え、その後半年間（2007年6月頃まで）がマンション価格のピークです。ココはちょうど天井の時期に価格設定をした物件です。今後のD、E棟の供給、加えてココだけでなく周辺の開発も進むことを考えると、この設定価格を今後も維持するのは不可能でしょう（表面上では強気でも、水面下では値引きが行われます）。
なにせ周辺には広大な更地が広がってますからね…。一度TXの車窓から見てみることをオススメします。特に上り方面（守屋方面）から見ると良くわかります。街の発展は期待できますが、需給面で言えば不利です、ココは。

ただ、「買うな」というのではなく、>>189(=201)さんのおっしゃるように、居住目的であれば気に入ったならそれで十分だと思いますけど。

私としては、検討中であるのならば「半年待て」と言いたいですね。一歩離れて冷静になると見えてくるものもありますよ…。

なんか妙にナントカ構想に詳しい人がわいて出てくる住民らしい人がいるが。。
一般人が、「千葉県総合企画部政策企画課」までしっかり書くかねぇ。

一般人なら相当柏の葉ラブな人かさもなくば関係者の人か。。。
どちらにしてもキモオタだね（笑

204さん、洗練されたコメントを頂き有難うございました。
私もあなたに同感です。
189（＝201）さんの言いたいこともわからないでもないのですが、Ｄ・Ｅ棟は税金が免除されないからこそ今の予定設定価格は高いと思います。
また、一般的な会社員では初期投資で相当頑張らないと月々の返済も楽ではないでしょうし、頑張って購入してもその後も月々の管理費等で苦しい生活になりやすいのではないでしょうか？
ゴミ出しのしにくさ（各階ゴミ出しではない）や外廊下であることも考えると三井の設定通りで購入するのは損な気がします。
皆さんはそう思いませんか？

＞205
あなたのお名前は「周辺住民さん（笑）」じゃなかったっけ？
あんまりにも削除されるから、名前変えたの？
まぁ、どっちでも良いけど・・

もしこの物件を真剣に検討している方なら、あなたの言う「ナントカ構想」のことを
それなりには知ってると思いますよ。

検討掲示板だから否定的なことを書くのは構わないと思うが、もう少しセンスのある
こと書きましょう！

マンションというか不動産購入を全く考えてなかった素人ですが、初めての不動産物件見学が
このマンションでした。毎日キャンパス駅を通勤で使っていますが、建設現場を見ながら「誰が
こんなに高い(高さと価格)マンション買うのかな？物好きな人もいるな」と勝手に思っていましたが、モデルルームを見て「えっ　マンションってこんなに充実しているの？」と感動してしまいました。念のため、柏近辺のマンションと戸建を見学しましたが、駅から近いという意味のみならず
(でも、三井さんのブランドと併せてこれが一番ですが)、セキュリティ含め近隣のマンションとしてはやっぱり一番。そして戸建を見て感じたのは、4000万円出して自前でセキュリティやメンテナンスに一所懸命働いた給料をずっとつぎ込まなくてはならないという気になれません。あのエリアはほとんど三井さんが手がけられると思うので変な建物も建たないと思いますし、是非購入したいと思っています。三年前まで、常磐線・千代田線で通勤だけで体力を消耗していたサラリーマンに
とっては、TXの開業は本当に感激モノで、今では混んできましたが、それでも秋葉原・新御徒町までは30分強。快速止まらなくても、区間快速でも各停でも(のんびりした私の感覚では)誤差の世界。そして何よりも、柏の葉公園、あけぼの山、手賀沼、利根川、運河等の緑豊かな場所にも足をのばせる場所であり、早く住人になりたいなと、そして一所懸命働いてローンを返して行きたいと思っています。

ここだけでなく周辺の開発が進むと、今の価格を維持することが難しくなる
どころか、全体の地価の押し上げになるのではないでしょうか。

ちなみに街が発展したことによって駅徒歩１分の場所の地価が開発初期より
下がったなんて話は聞いたことがありません。

大幅に価値が上がることは、あまり考えにくいですが中古として売るときに
価値の低下は最小限にとどまると思いますよ。

ちなみに私は、第１期１次が一番安く購入できると思い購入しましたが
間違いなかったようです。既に同じ間取りの部屋は坪５万くらい
違いがでてきています。

しかし、安く手に入れたい方はたくさんいらっしゃるようで。
ご検討をお祈りします。

ちなみに半年待つと日経平均株価は去年の高値に戻ってそうですね。
その頃にはサブプライムって言葉も聞かなくなってそうです。

204さん、洗練されたコメントを頂き有難うございました。
私もあなたに同感です。
189さんの言いたいこともわからないではありませんが、減税がされないＤ・Ｅ棟の予定価格がむしろ高いのが買いづらいと思います。（このコメント、削除しないでね！）

なんか銀行関係者を名乗って、サブプライムがどうだとか言ってらっしゃるけど、それは主に欧米の問題で、今回は日本の金融機関や不動産関連はそんなに影響受けていませんよ。さすがにバブルの教訓が生きていたのではないかと思います。
それに、不動産全般市況のことを上げてられますが、それはこれまでのデフレ下での議論です。これからは緩やかなインフレであることを感じていらっしゃいませんね？なにせ17年ぶりですからね。40代前半までの方には、未経験ゾーンです。
一昨年から地価は底を打っていますし、ここみたいに発展が進む駅近物件は少なくなってきていますから地価が下がることはないでしょう。特に昨夏以降の改正建築基準法適用後の建設着工件数の激減が響いています。それに鉄やコンクリート、建材の値上がりは今年はその勢いが一段と強くなっています。
値下がりトレンドは、都心のバブル物件や郊外の駅遠物件などを含めたドンブリ相場の話でしょう。今は、個別に物件差異を評価しないといけないと思いますよ。
でもこうなると、大手以外の中小デベロッパーは利益が出ないで苦労されることは間違いないですね。そうなると郊外でも
間取りは、小さな物件が増えてくるでしょうね。
半年待つというのは、欧米のサブプライムの影響が落ち着くのを待つという意味ですか？

>今は、個別に物件差異を評価しないといけないと思いますよ。
211さんの上記意見はかなり的を獲ていると思います。

日経平均が２万は確実に行くと言われていた頃が懐かしいです・・・
本当に戻る日が来るんでしょうか？？
戻るなら塩漬けが助かるのだけど、はあ・・・