千葉の新築マンション価格動向

なあんだ、結局５８９＝６３９さんの本音は柏の葉に対するアンチテーゼなんですね。
おおたかの森や南流山がＯＫで、柏の葉からがＮＧの根拠はなんですか？
貴方が言っているように、同じ駅でも駅前物件とバス物件では全然違うんですよ。
駅周辺の開発は遅れても、駅前という立地だけでも十分アドバンテージになるんですどね。しかもＴＸの場合、駅に近い所から販売されている現実もあるし。
都内へのアプローチを考えている人なら、例えば南流山からバスに乗る物件より、柏の葉の駅前を選んでも不思議ではないと思いますが。もちろん、最終的には価格によりますが。

マンション・チラシの定点観測　氏の今年１１月２２日ブログ記事
http://マルチ投稿する不適切なURL20071122
によると

「リクルート社のフリーマガジン「首都圏版　マンションズ（11月20日号）」に掲載されている全230件のうち、モデルルームでアンケートに記入すると何がしかもらえる物件は、34物件（15%）」、だそうだ。3000円相当の物件も相当あり、5000円相当品の物件も出現している。

以前からを撒いていたモデルルームはあったが、それも５００円程度であって、費やす時間を考えると特に本命やそれと比較したい対抗馬のマンションでない限り行ってみたいと思わなかったものだ。

かつて売れ残りマンションの現地モデルルームの来場者に１００００円のクオカードを配っていたマンションに行き、しっかりとクオカードをもらって買わずに帰ったことがある。今から考えるとかなりすごいことであったと思う。しかし、しばらくすると３０００円→５０００円→それ以上と販促物がインフレする時代が再来するかもしれない。

販促物が高額になる時代は、それにつれて大幅値引きが取りざたされていた。
売り出し価格は下がらないとしても、買ってくれたら現金１００万円プレゼントなどのキャンペーンを張っているマンションもあり、実勢価格はすでにピークを打ったのではないだろうか。工賃や原材料費が下がらない中での、むりやり販売価格を低下させるしわ寄せは、より狭く、安っぽいマンションが増加する形で表れると思われる。

柏の葉の物件はどうおもいますか？結構売れ行きは良いみたいですね・・・

素晴らしいプロジェクトに思えるんですが。
具体的にデベを除く柏市・千葉県・国・大学はこの柏の葉にいったい何億の予算が割り当て、補助されたのかデータはありますか？街創りはデベだけの力ではどうにもこうにも。。。

計画達成率は未知数だと思います。
柏市は柏の葉だけの開発が最優先となると、それ以外の住民は反発するだろし、もっと優先すべき少子高齢問題。
医療負担軽減・子供の手当て優遇・不妊治療の補助・病院・婦人科などなど皆が声をあげたら。いずれやってくる市長選が最重要。新市長が少子高齢問題重視派なら計画は計画なので見直しもありえる事。

ただ今のままでも良い、ここがいい、夢を持つのもいい。。と個人的に思います。既存の街に無理やり詰め込む計画より新たな街が出来る素晴らしさは何事にも変えがたい。

それとやはり2〜3年以内の消費税ジャンプUPによる日本全国の景気後退がもっとも恐ろしいでしょうか？景気横ばい・上昇が一番望ましいのですが前者なら非常にやばいですよね。

既存の街、あるいは計画通りの海浜幕張や新浦安を選ぶか、新計画プロジェクトを選ぶかは本人次第。こけてもだぁ〜れも責任なんか持ちゃしませんよ。ネットなんかで日本中の過去20年内での計画の歴史を紐解くのもいいんじゃないかな。

どうでもいいです
他でやってください

新浦安や幕張？
比較するなら八千代緑ヶ丘や白井程度では？

ムムッ。なぜ敏感なのかな？ま、いいか。

http://www.nikoukei.co.jp/SearchDisplay/Detail/Report.html?sequential_...

連動するけど、新三郷の数年後が沸騰する感じがします。関係ないか。

定期的に新三郷ららぽの宣伝をする不審な書き込み・・
業者？新三郷プロジェクトの熱烈なファン？
地価的には評価低いからね〜盛り上げないとｗ

県企業庁解体、ＵＲ民営化
柏の葉には採算度外視で事業を推進できる牽引力がないですね
時代が悪かったとしかいいようがない

千葉の開発は船橋日大前が一番いいよ。事業計画を読めばわかるが持続する街を謳って作ろうとしているのはこことユーカリが丘と津田沼だけ。一段落ちて流山おおたかの森かな。ベッドタウンと文教に特化していてそのインフラから住民が選択できるサービスを考えると船橋日大前が抜けてる。東西線は100年たってもメトロの基幹線。

南船橋のサザン2って外資コンドミニアムホテルになるんですね。これは面白い。

正式名称は、Grand Horizon Tokyo Bay Japan。
詳しく知らないけどサザン２と関係ないような気がする。
アメリカやハワイなど各国が市場の大型ディベロッパー？

とうとうマンションも外資系が参入ってとこですかね。

東松戸はどうですか？

ＪＡＰＡＮとつけたマンションは
もしかしたら日本初かも？

＞635、637さん

でも、上位に入っていた下総中山のアルファグランデは駅から徒歩20分とかですよ。
なので、レアケースで駅遠物件でも挙がる場合はもちろんあります。

新浦安は他とはちょっと事情が違うでしょうが、みんな駅遠ですしね。

新浦安とそのアルファグランデの共通点を挙げると、大規模マンションで敷地が広く共用施設も充実している、車の便が良い（&多分駐車場100%）、近くに大型店舗があり買い物便利、公立の小中学校が10分以内で評判も良い、といったところでしょうか。

またアルファグランデ個別の事情ですが、下総中山・本八幡の駅近では敷地をゆったり取った物件はほとんど無く、１戸平均㎡もかなり大きかったはずで、そういった意味では他の周辺物件と競合しない物件といえます。

もちろん、一般には駅から離れていく程に資産価値は落ちていきやすいので
駅遠物件は、それを上回る物件自体の魅力、さらには（住環境を含めた）その魅力が長年に渡って保たれるか（周りに同じような物件ができない・共用施設の使用が維持できる等）、といったことが無いと永住以外は向かないかと、個人的には思っています。

“新築で1000万円引き”も夢じゃない！
高騰するマンションの「在庫一掃セール」始まる
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20071217/1005456/

少し前の記事ですが

11月首都圏マンション発売戸数は−43.6％、97年9月以来の下げ幅
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-29344820071213

記事より
・１１月の首都圏マンション発売戸数は３８６８戸で、前年比４３．６％の減少となった。減少幅は９７年９月以来の大きさだった。
・同月の首都圏のマンション契約率は６４．０％で、好不調の分かれ目とされる７０％を４カ月連続で下回った。
・マンション販売在庫数は８６６９戸で、前月比８７戸の増加となった。１戸あたりの価格は４６８４万円となり、前年比で１１．７％上昇した。
・契約率を区域別にみると、都区部が７１．０％と小幅に７０％を上回ったほかは、すべて７０％を下回った。


ここにきてマンションの売れ行きがさらに悪化したようです。

千葉県の話ではないですが、参考までに

マンション 近畿の契約率６０％割れ
- １１月、バブル崩壊以来１７年ぶり -
http://osaka.yomiuri.co.jp/eco_news/20071214ke01.htm

記事より
・売れ行きを示す契約率が前年同月比１４・６ポイント減の５８・９％と、１１月としてはバブル崩壊直後の１９９０年（５２・７％）以来、１７年ぶりに６０％を割り込んだ。
・１１月は年間を通じて最も需要が高いとされ、各社が「秋商戦」などとして販売に力を注ぐ。過去３年間、１１月の契約率は７０％超だったが、今年は原油や原材料の高騰で販売価格が上がっており「消費者の手が届かない状態」という。契約率が６０％を下回ったのは４月（５８・１％）、８月（５６・４％）に続いて３度目。


全国的にマンションの売れ行きが急激に悪化しているようです。

>668の補足

近畿圏マンションの契約率が低下　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712140004.html

記事より
・１戸当たりの平均価格は3,532万円（前年同月比0.5％ダウン、前月比18.2％ダウン）、平米単価は46.9万円（前年同月比2.2％アップ、前月比16.4％ダウン）となった。


マンションの平均価格も平米単価も大幅に下落しているようです。１ヶ月で約20％ダウンはすごいですね。

参考までに、戸建の話

首都圏１１月建売　月間契約率３８．０％　前年同月比１７．７Ｐ下落
http://www.s-housing.jp/modules/news/article.php?storyid=4886

記事より
・１１月の新規発売戸数は５３４戸で、前年同月比で２１．１％減だった。新規発売戸数に対する契約戸数は２０３戸で、月間契約率は３８．０％と前年同月の５５．７％に比べて１７．７ポイント下落。
・平均価格は４４７３．６万円で、前年同月比総額では５０９．１万円（１０．２％）ダウン。


戸建もぜんぜん売れていないようです。前年同月比総額５０９．１万円（１０．２％）ダウンはすごい。

すごいね。一人で五連投。
しかもみんな放置・・・。

よっぽど下がってほしいのかしら。

ここで1日くらいなんもレスがなくても放置ってほどのことでは・・・

二極化がさらに進行していきそうなニュースが多くなりましたね。
一戸建ての建売はそういうのにも影響されそうですが、注文住宅はかわらんだろうな。。。

連発カキコは2ちゃんを含め千葉関連の掲示板で見られる現象ですw

結構この時期に海浜幕張あたりのMSが中古で売りに出してますよね。2000年前後に建ったものでも4000万〜5000万がほとんどでした。南船橋も多かったかな。なぜかサザンも。

サザンって車渋滞がひどいから買う気がしない。
ららぽに近い以外に利点あるのかわからない。

http://www.nomu.com/mansion/index/action/SearchList/?search_type=area&...

ごめんなさい。ノムコム のサイトで千葉県美浜区で中古検索したら海浜幕張物件はもっと凄かった。へたな場所の新築マンション新価格より更に上がるのだろうか。

MステスペシャルLIVEもやった海浜幕張はバ、バ、バブルです。

南船橋・・・あそこは数年で渋滞が緩和しますよ
そして若松団地の建て替えがはじまる10年後には・・・・

＞若松団地の建て替えがはじまる
ほ〜建て替えがあるのですね。

サザン2は外資系みたいなので治安が悪くならなければ良いのですが・・・

あらら、また連投w

↑
ちゃうっ中年。

日本経済新聞　１２月２７日号千葉県経済３５面
「マンション需要　失速懸念」

「供給過剰気味に」
　・・・景気の先行き不透明感や地価の上昇を受け、実需にも陰りが見られる。

　２００９年３月末の入居開始を目指して建設が進む４３階建てマンション「千葉セントラルタワー」。販売主のオリックス不動産によると、売り出し済みの約３００戸のうち「八割は売却先が決まり販売は順調」という。
　ただモデルルームへの客足は最近いま一つ。ＪＲ千葉駅周辺では、他にもマンション新築が相次いでおり供給過剰気味。
「実物が出来上がってから購入物件を選ぼうという人が増えている」と解説する。国内景気の減速感が台頭するなか「一時のように出せば売れると言うことはなくなった」（大手販売業者）との指摘もある。

　実需面が盛り上がりを欠くなか、新たなマンション開発の動きは減っている。・・・・用地の仕入れ価格に加え、建築資材も原材料費に押されて上昇傾向にある。コスト上昇は分譲価格に転嫁せざるを得ず、新規供給物件は割安感が薄れている。

　三井不動産は「今後は立地、周辺の生活環境、価格など消費者の選別の目は一段と厳しくなる」と予想する。多くの販売業者は土地反騰前に取得・開発した「旧価格物件」の物件の販売を急いでいる。

>船橋駅前のプラウドタワー２ＤＫ（67.00㎡）２９階西向き５，４８０万円は、まだ売れていないようですね。作戦ですね・・・。

>やはりこの値段では、高過ぎますよ。当初売り出し価格が４，０００万円前後の物件ですからね。

この値段を知っている方々は、買いませんよ。売れたと勘違いしてたというか、作戦というか、どちらにしても、千葉の価格じゃありませんよ。

感覚のマヒが始まっていますね。

千葉県価格に戻してほしいですよ。

>>あきれた価格！！

千葉ニュータウン地区ではマンション販売ラッシュ。

白井Ｐ−一番この地区で販売開始した物件。初めは売れ行き好調だが最近は芳しくない。ちなみに
　　　　　残り僅かだがまだ残っている

白井Ｔ−Ｐが販売する前に有名になった物件の跡地に建設中。以前の損分を上乗せしたかのように
　　　　高いので売れない

ニュータウン中央Ｓ−間もなく入居が始まる物件で売れ行き好調で完成前もしくは完成直後には完
　　　　　　　売するだろう。後を追うようにその近くに７００世帯のＲを発表。少々過剰供給な
　　　　　　　気がするが、この地域では一番条件がいいので売れるのでは？

印西牧の原Ｒ−竣工前に完売（今年３月入居の棟だが）した珍しい物件。この地域での完売は最近
　　　　　　　ではないだろう。ジョイフルやアウトレットが売りと他にこの地域ではライバルが
　　　　　　　いなかったのが良かったのだろう。

印旛日医大Ｅ−去年８月に竣工した物件。今でも売れていない住戸が目立つ。価格、設備等見ても
　　　　　　　妥当だがやはり村と一番奥とが悪条件だろう。

全体的に過剰供給に見える。価格だけを見ても習志野市や船橋市、千葉市の駅からバス便物件より
高く感じる。将来的な開発（成田空港直結の際、利便性の向上）だけ見ても、優遇される特急停車
予定駅（ニュータウン中央・印旛日本医大）以外は全く関係ない。
ニュータウン中央と白井が価格に差がないから、二つを見比べて中央を選ぶ。または環境的に差が
ない印西牧の原と千葉ニュータウン中央では将来性を抜きにして同条件で価格がやや手頃な印西牧
の原が先に完売したと感じられる。この地域では価格がものをいうので、あまり高いと売れないし
駅一つ違うだけで条件が変わる。医大の状況見るとそれが一番の要因では？
また都心に近いはずの白井が残るのも状況に応じた価格設定しなかったのが原因でないだろうか？
中央以外はある程度価格を抑えないと共倒れするおそれがあるだろう。
都心に近い遠いはこの地域ではあんまり関係ない（医大は別として・・）関係あるのなら条件的に不利な牧の原が完売しないし白井が残らないだろう。

>>684
あとは値段。高いと売れない。
この地域が格安のイメージ（鉄道は高いけど）なので価格設定が物をいう。
白井ＰやＴのこの掲示板ではこの環境でもうこの値段はもうでないとよく書かれているが
利便性を重視して考えると高く感じられる。環境重視なら他地域にもっと安い物件がある。
印西牧の原や印旛日本医大などの環境重視では抜群の物件では価格的には妥当と思うし
千葉ニュータウン中央は利便性を考えると妥当といえる。
これからこの地域が建設ラッシュを向かえる。駅近物件はある程度終了したと見える。
駅から徒歩10分以上やバス便物件がどのように売られるかが見ものだ。
中古物件の相場は妥当ですぐに売れてしまう事が多い中、新築ばかりが高価格設定し
売れ残り多数とならないような価格設定が必要。

千葉ニュータウンは最近勢いがありますね。
将来は38？階位の高層マンションも建つ予定と聞きました。
商業施設も次々と店舗を出して賑わってますね。
見学に行ったとき、街並みが整備されて綺麗だったので
いいところだなと思いました。

千葉県内のTX沿いも考えているのですが、TX沿いだと
「おおたか」か、「柏の葉」を検討しています。
ずばりこの二つだと、どちらが「買い」ですか？
個人的にはおおたかかなと。柏の葉はまだかなり不便そうなので…。

資産性などの比較も含めて詳しい方、ご教授願います。

独断ですが、地理的に
埼玉派はTX。
千葉派は北総。
ですかね。

688さん
坪単価が全然違うと思いますが…

船橋駅前のプラウドタワー２ＤＫ（67.00㎡）２９階西向き５，４８０万円は、まだ売れていないようですね。作戦だったのかな？
やはりこの値段では、高過ぎますよ。当初売り出し価格が４，０００万円前後の物件ですからね。
この値段を知っている方々は、買いませんよ。売れたと勘違いしてたというか、作戦というか、どちらにしても、千葉の価格じゃありませんよ。
感覚のマヒが始まっていますね。
千葉県価格に戻してほしいですよ。
みなさんはどう思いますか？？

>６８７さん
おおたかと柏の葉だったら断然おおたかだと思います。
東武線が通っているから柏にもでやすいのが一番の理由です。
あと快速も止まりますしね。
あくまでも個人的な意見ですが・・・

TX沿線は揃いも揃って駅歩1分物件＋SC併設と言う開発手法なので、
駅歩1分物件の価格が上限となって周辺の価格を抑えてしまう可能性が高い。
通常の街なら駅歩が多少あってもそれぞれの持ち味で価格が変動するけど、
ここは単純に不便になるだけなのがネック。

また、隣駅同士でSCがあるため商圏が小規模に独立してしまうことから、
それぞれが共倒れする危険性も否定できない。
通常ならいくつかの中核駅があって周辺の駅から客が流入するが、
ここは駅間が長く全ての駅が中核駅（だと自分たちは思っている）であるため、
駅まで徒歩で来れる人たちだけが商圏となりやすい。
車を使うレベルになると他の大きな町（柏や北千住）に出られてしまうため、
周辺に商圏を広げられないのも発展の阻害要因になる。

そうしたマイナス要素を持つことを理解してからプラス要素を見ると、
これまでは鉄道がなかった地域（地価は超低空飛行）であるため、
今後の発展によっては化けることに期待するのも1つだし、
（既にかなりの上乗せがされていることからギャンブルではあるが）
むしろ発展していない自然の多い土地なのに都心に1時間以内で出られる、
と言うことにメリットを見出す人たちのオアシスになる可能性もある。
むしろこうした考えの人がこの辺りを買うことが多いと思うので、
都心部とはまた違う地価の動きになるかもしれない。

で、個人的なTXだとおすすめは「南流山」か「流山おおたかの森」かな。
駅のカラーがそれほど色付かない（どこもかしこも似ている）現状では、
接続する路線が多かったり、快速が止まる等の誰にでも分かる明示的なメリットは重要。
将来の発展性なんて甘言は、行政が赤字倒産する現代では夢物語なので、
「今ある価値」で判断しておけば無難だと思う。
特におおたかの森はブランド化している部分もあるので期待大。

ただし、物件の最終価格によっては変わると思うけど（割安/割高と言う意味で）。

692さんはTX沿線の実情を知らない方かも。TX沿線はどこも常磐道ICに近いため、沿線のSCは広域から集客していて決して徒歩圏の住民ばかりが顧客ではない。特にららぽーとは知名度が抜群のため、南船橋の本家までは遠くて行けない北関東地域の住民や、渋滞する湾岸の高速道路を嫌って比較的空いている常磐道を利用した東京都東部住民が、たくさん柏の葉に来ている。今は車社会になっているので高速道路のICまで10分以内というのも資産価値として高いと言えるのではないかと思うが

高速道路（遠隔地からの車での来訪者）に期待する時点で、すでに立地としては相当なデメリットエリアと言ってるように聞こえてしまうけど。
しかもそれってSCへの来訪者でしょ。。。

693の意見は一理ありますね。
たしかにTX沿線よりは千葉ニュータウンの街の整備具合や
自然との調和などで軍配が上がると思いますが、
なんせ交通事情を考えると高速ICにも出にくい
千葉ニュータウンは現在の車社会には苦しいと思います。

でも毎週高速で出かけるわけでもないしね。
イオンとかでなんだかんだ楽しめるかも。
白井か千葉ニュータウンかで悩むなぁ。
白井この間行ったら落ち着いた感じの街でいいなと思いました。

車社会⇒ＩＣ近くなきゃは随分と短絡的なキガスル。
千葉ニュータウンは生活するには閉じた街だから、普段は脱出する必要ないでしょ。
どうしても高速乗りたい場合は時間を選んでＲ１６をちょいと飛ばして柏ＩＣはどう？
一つ、通学で北総線に乗らなきゃいけなくなると、電車賃が生活を圧迫するかもしれないが
でも数年分の電車賃の割高分以上に、物件価格が安いのでおっけい？
白井は比して総合点で若干負けているかと。
ところで、自治体サービスとして船橋市を捨てきれない人は、小室も穴場だったり。

広域から高速道路ユーザを集客してるということは
他により魅力ある商業施設ができれば
あっというまに集客できなくなることを意味しているのでは？
そういう意味では三郷エリアと近接した
柏の葉らら、おおたかＳＣは将来安泰とは言えないと思います。
特に野田線ユーザを取り込めない柏の葉ららは黄信号。

６９８さんに一票。

三郷にはここより大きなららぽーとやコストコが出来、〇８年の注目の街らしい事が先週のＤＩＭＥに出てましたし、同じＴＸ線沿いでは研究学園にも北関東最大のＳＣも出来ますよね。

柏の葉スレの購入者の書き込みに、「資産価値は大事だと思います。よく他の掲示板に「私は永住希望だから資産価値は関係ない」といった書き込みを見ますが、そういった方は老人の生活を知らない方だなあとつくづく思います。人生どこでどんな風に変わっていくかわかりません。老後を考えた場合、少しでも高く売れた方がより良い所に移れるわけですからね 」というような投稿がありました。
柏の葉は、快速も停車しませんし、必要な公共施設（市役所や交番等）、郵便局もなく未定な状況で、どうして将来転売できるような資産価値があると言えるのでしょうか？この方に限らず、資産価値についてはとても強気で、他の郊外の地域を小ばかにするような発言をする方が目立ちます。

三井の物件の中でもここは格安と呼べるような価格帯なので、正直資産価値としては疑問なのですが、どうして柏の葉の方はこんなに強気なのでしょうか？

他のTX沿いのスレと比べても異色な気がします。もし、強気な理由が他にもあるなら知りたいです。
不動産に詳しい方で、客観的な情報をお持ちの方、教えてください。