プラウド新浦安マリナテラス（その3）

つまり結論としては、

「新浦安は終わり」

ということですね。


よって、マリナテラスは終わり。

マリナテラスが終わり？
余計なお世話じゃねぇ？
買えなくて、僻んでる？

新築時の価格表とレインズの成約データを見られる人なら誰でもわかることですが、新浦安の築浅物件が新築時より高いか安いかについては「物件によりけり」です。
ただ、全体的にはピーク時より２割くらい下がってきているのは事実です。
>>648から>>650あたりの親切な人が「新浦安の相場が下がっている」と指摘してくれたので、
「同じ地域でもっと広いマンションがもっと割安に買える」と再認識させられましたね。

マリナテラスにこの「割高感」を納得できるだけのメリットが何かあれば、完売していたはずです。
この物件のグロス価格は周辺の広めの築浅中古と同レベルなので、絶対額としてはこの地域の物件を買える人なら買えますから。

>>650
>港区のある不動産業者は「昨秋のリーマンショック以降、全体的に値下がりしている。
>5000万円の物件を1000万円値下げするなど、ここ数カ月は2割引きが当たり前に
>なっている」と話す。

>>651
>「新浦安は終わり」

スレチだがプラウドでない「高洲」の物件で、去年秋の売買で
新築額より高額で売却されたものもある。
同じMSで今、基調としては実売5000万が4000万まで下がってはいない。
（上記の東京の状況ほど酷くはない）勿論、戸に因り差はあるはずだが。

>>654
去年の秋と今とでは、状況がまるで違うんですが。
月単位でどんどん下がってるでしょ｡

今、新浦安は品不足な状況、一時期よりも高く取引されてる様子も伺えますが。

>>655
周辺物件が去年の秋より下がったということは、
その分だけマリナテラスの割高さがさらに際立ってきたということですね。

>>655
そんな当たり前の事を・・・・

・日の出でなく、高洲でさえ
・下がり勾配が、例としてされた東京地区よりは、緩やか

がポイントだろ

千葉の中では騰がり方が大きかった分、揺り戻しも大きいようですが｡

んじゃ、今のタイミングで買える人が一番お得なのか？

どの物件も買える人が買えばいいだけ

本日、販売戸数１１戸でDMがきていたが、
ここは、第一期即日完売。
昨年秋から残数5戸って宣伝していなかったっけ?

それだけ売れてないってことです。実際は11戸以上残ってるらしい。

つくづくこの板を見て思うのは、
ほんと関心を引く物件なのだなと
誰も何もしなくても売れない物件であれば、
ここまで批判をしなくても売れないし。

批判をしてなんとか売られないようにしようとしてる人がいる
しかもこれだけ書き込まれているということは、
僻み？、批判？なんにせよ、人々のかなり高い関心が向いていることを
批判者自らが証明して見せてますね。

なんにせよ将来的にも関心を引く物件ではあるということがわかりました。
検討物件ではなかったのですが、モデルルームは見てみようと思います。

>>656

ないない。
そう信じたければ、信じるがよし。

>>665
いや、レアな間取り等であれば売れる、
売る側もそれを見込んだ値付け。

ほとんどは、下がる一方だろうが

ここの物件が周辺物件と比較して見劣りするとは感じられない。
したがって、ここの物件価値が下がるということは、
周囲の中古物件の値を下げる要因の一つになるのは
反論する人もいるでしょうが、至極、当然のこと。

新浦安住民としては、自己の住居物件以外でも物件価値を下げる書き込みは
自分の首を絞めることに等しく、賛同できない。
実際、新浦安の中古マンション価格が2006年頃と比較して
3割近く下がってきている。
そのために、買い換えようと思っていたが買い替えができなくなってしまった。

一部、値上がりしている物件もあるとの書き込みもあるが、
あったとしても極稀の稀。9割以上の物件が値下がりしている。

>>655

マンション原価となる上物代と土地代において、
第一種低層マンションが、中高層マンションと比較した場合
所有面積が2倍になるため、周辺物件の土地代の2倍が含まれるのだから、
割高感が（これを割高と言うかどうかは別議論）あるのはしょうがない。
低層マンションの購入を検討するものであれば、
その辺も踏まえて検討するでしょう。

「この地域で、あえて低層マンションを選ぶメリットは何か」

この地域で低層マンションの購入を検討するものであれば、
その辺も踏まえて検討するでしょう。

>>667
>実際、新浦安の中古マンション価格が2006年頃と比較して
>3割近く下がってきている。

３割・・・

今、6000万が8500万？、5000万が7150万だった？

金持ち・貧乏人の区分基準が「マリナを買えるか否か」とはメチャクチャ。

↑反論せず、言わせとけ。所詮、低レベル(笑)

低層は土地持分が多いから価値があるって？場カ言ってるんじゃないよ！ド素人か？新浦安の他の低層見てみな！今川団地(持分５０坪)が５０００万円、入船中央(持分５０坪)が６０００万円で売れるか？

↑そんなに怒らないでぇー

今川団地と比べるのおかしくねぇ？

マンションの価値は土地持分じゃないってこと。営業トークに騙されるなよ！

そういう問題じゃないだろう。相場が上がった時に高値で仕入れた土地。周辺相場を無視して、利益を乗っけた価格設定。土地持分が多いから高いのではないってこと。

↑
そんなこと言っていると、土地代を全部デベが持ち出しで負担することになります。
マンション価格はおおざっぱに言うと
土地代＋上物マンション代＋デベ儲け(2割程度）
で成り立っています。

あなた方のご主張は、
「低層だからと言って土地代が高いんだよ、
　そこはデベの儲けを削って価格安くすればいいんだよ」
という、わがままで常識を外れた概念だと思います。

高級料理を食べに行って
「元食材が高いからって値段釣りあげすぎなんだよ
　相場、崩してんだよ」
って言っているのと一緒です。

原価無視の発言過ぎて検討の余地もないと思います。
実際、新浦安の土地価格が上がっている時期の物件で
原価が高くなっているのは当然、デベの儲けを出すのも当然ってのが
常識だと思いますけど。

当然、消費者としては、このご時世だからそこから値引きしろってのも
当然の主張だとは思います。

>>675

今川団地の減価償却を考えてから発言してください。
議論に値しません。

>>681
その例え、本当にあっていますか？

高級料理を食べに行って、味が値段ほど高級じゃないから、価格相応にすべきだ、って話でしょ？

原価が高かったから高くてしょうがないですか？
高級料理の食材仕入が他の店より高かったことを理由に値段高かったら、その店の仕入ルートや食材を見極める目が足りないのでしょう？

マンションの土地仕入は、食材と違って、時期の問題があるのですが、それだって目利きのうち。
それは、デベにとっても、購入検討者にとっても言えること。

だから我々は掲示板で情報を集め、目利きの修業をし、肥えた目で物件を購入するのです。

>>683です。追記。

デベはマンションが完売しないリスクを負います。そのかわり、2割の利益を乗せます。
この場合、2割の利益相当のリスクを見込んで、経営判断の上、仕入・着工するのです。

原価割れは、その目論みが外れたのです。

原価割れするのが健全でないなら、市場原理もないですし、赤字ましてや倒産するデベがあってはならないことになります。

681、分かり切ったこと言うんじゃないよ。人の言ってることをよく理解してから、書き込みな。
682、原価償却の問題じゃないだろう？あんたも同じ！
販売開始時に既に相場は変わってたんだよ。それを無視して価格設定。素人相手に販売戸数５戸だのとごまかしまがいの広告。低層で土地持分が多いから高価値だのと営業トークとして使い、何でもいいから売れば良いという姿勢。客のことなど考えない販促活動。引っ掛かるな！

市川のタワーも鉄筋不足と知りながら契約したんだよね。

誰か…漢字の見直しもできない685さんの相手をしてあげてください。

…痛いね。

必死さは伝わるが…。

まぁ買える身分になってからだな、ここに来るのは。

子供の頃もうちょっと勉強していたら違った人生おくれていたかも知れないけどね。

>>685ちゃん

の相手してあげましょう。

逆ギレじゃん。
減価償却考えずに今川団地に、5000～6000万円って(笑)

ちなみに減価償却の意味は知ってまちゅか～？

>>685

販売戸数5戸の表記はごまかし？

じゃあ、他のデベも第一期販売戸数～戸とか、その理論だと出せないですね。

無茶苦茶過ぎ．．．．ってか、検討の手助けにすらならないです。

検討してもない人がここに来る理由って？

>>682

あなたの理論だと、

物価指数は上がってますが、料理の腕が良くない限り、原価を割り込んでも値上げはするなよ。

ということですね．．．更に例えを加えるとしたら

今の世界状況を踏まえても、赤字を出すのはその会社が見通す目がないからだ。

とおっしゃりたいのですね？

素晴らしく達観されて、その見通し眼で、株式投資ではじゃんじゃんの方なんでしょうね。羨ましいです。もし、万が一にもそうでなければ知ったかな方なんですね。

682さんの指摘を踏まえて、1990年代のバブル、2005後半～2007年の不動産バブル、この時期に土地を仕入れてマンションを建設しなかった素晴らしい、見通す目のあるデベから購入したいと思いますが、どちらのデベから購入したらいいでしょうか？
よろしくお願いします(^o^)

>>685さんへ

なんだか主観一杯で見苦しいです。

建物内モデルルーム行ってみましたが、内庭は綺麗でした。ありかなとは思います。

わたしも内覧しましたが、コンパクトでいい印象でした。それぞれ価値観が違うでしょうが、買いな物件だと思いました。

>>693 >>694
何の工夫もない営業だ

営業じゃないです。
正直な感想ですよ。

>>691

なにもかも違うだろ、論理が飛躍しすぎ。頭悪いなーあんた。

このマンションは、いったいどういう売れ方をしたのかね。

完売間じか、もうすぐ完売とここの板でもあれだけ吹聴しておきながら、いざ４月から入居がはじまったら、
週末３クールめを過ぎても、半分以上未入居の状態。

１番の南側ので南東向きの棟は、３０戸くらいのうち夜になって明かりがつくのは６戸か７戸で、あとは闇。１階の明かりは一戸もなし、やはり半地下がたたったか。公園側南西向き３棟でもざっと半分は未入居だ。
この先、販売戸数５戸を何回も繰り返して、高洲Ｐの２の舞になる可能性大ですな。

売れてないんですよ。
かなり不味いんじゃないですか？

地元の不動産屋の話だと手付金を放棄してキャンセルした部屋もあるとの事ですよ。

>>681
土地代＋上物マンション代＋デベ儲け(2割程度）

は野村がコストを考慮して付けた売値。
市場価格の適正な価格とは関係ない。
勝手に値段をつけても売れなければ、コストと関係なく値段下げるしかない。

GMがトヨタが200万で売れる車をコストを計算すると400万でしか売れないから、
値引きでいきません。といっているのと同じ。

売り手側がマーケットを無視して値付けを売ると、高洲やここになってしまう。

原価償却なんて市場価格には全く関係ありません。

教訓
市場価格は、売り手側のコストからではなく、需要と供給で決まる。
これは初歩のミクロ経済。