土曜日の新聞折り込みに入っていました。
豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分 巣鴨駅14分 都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？
[スレ作成日時]2006-05-14 11:57:00
セコムの物件はすでに中古マンションのような感じがしますね
外見のデザインって重要ですよ！このマンションは奇抜だからね
正直微妙〜生活環境としては抜群なんだろうけどね。
総戸数ではなく、販売戸数93戸に対して駐車場が20％程度
（地権者優先で7台マイナスのため）
分譲価格を考えると、不足するのは目に見えていますね
この辺りは、外部駐車場は結構あるのでしょうか、
相場は月額いくらぐらいでしょうか？
北大塚方面、戸建ての住民層はどうなんでしょう
地権者さんは、もちろん戸建ての住人だったんでしょうか？
大塚駅北口近辺は、雰囲気があまり良くないですがこの辺りまで
来れば、閑静な住宅もありますよね。
ここの物件って確か南向きはないんですよね？
東向きでも布団干すくらいなら日当たりは十分ですか？
やはり大塚駅から徒歩圏というのが、マンションの売りでしょう。
不動産業界の自主規制ということなら、最寄り駅もしくは住居表示で
本来は「西巣鴨」という名称にしなくてはならないでしょう。
マンション名を決めるとき、最もインパクトのある名称にした方が
売れ行きもいいからでしょうか。
「大塚」とは、本来は文京区大塚のことで山手線の駅が出来るときに
なぜか「大塚駅」となったのが、始まりのようです。
実際に昭和40年代の住居表示変更まで、文京区に隣接する南大塚も含めて
住居表示は「巣鴨」でした。
その名残としては、巣鴨警察がなぜか大塚駅のすぐそば豊島区北大塚にあって、
大塚警察は、文京区音羽（文京区大塚の隣）にあります。
大塚までは、道なりに見るべきものが少ないから、余計に遠く感じる。
巣鴨までは、商店街があるけどやはり遠い。１５分以上かかる。
完成予想図を見ると、エントランスだけは豪華ではないけど
広々していて気持ちよさそうですね。
外観のデザインも好きずきだけど、個人的には個性があっていいと思います。
周囲は古い家が多いけど、庶民的な待ちでいいと思っています、
駅から遠いから、この環境が保てるんですよ。
北口でも駅から近いこところは、水商売風の人が多くて嫌です。
集会室がないから、あの狭いコミュニティルームで、
管理組合の話し合いとかするのだろうか。
それとも屋上庭園で話し合いをするのかな。
大規模マンションだと、近所の学校の体育館を借りたり
区民センター、町会の集会所を借りたりして、管理組合総会をしますよ。
近くのタワーマンション、グローリア巣鴨にも区の集会所が出来るみたいですよ。
中規模マンションで、ここのようにエントランスホールが
広ければ、そこで椅子を持ち寄って総会は可能ですね。
この規模で、共有施設があるのは立派だと思いますよ
普通ならその分、住居にして売ってしまえというデベが多いと思います。
グローリオタワーでアーデル大塚の管理組合総会をすることになるかも？！
購入した場合、このあたりだと固定資産税や都市計画税は高いのでしょうか。
どなたかお解りになる方いらっしゃいますか？
都市計画税も、固定資産税も23区であれば、税率は共通ですよ。
地価は、郊外に比べれば高いでしょうが。
誰か申し込みした人はいますか？
決め手はなんですか？
97 98です。
99さん ありがとうございます。
日当たりに関しては東南東ですから悪くはないのでは？
対面も15メートルくらい間隔があるみたいですし
前面の道路って結構車通りますね？
なん歩道とか作らないと危ない感じがしますね。
はじめまして。
最近探し始めたばかりなのですが、大塚付近で探しています。
先週末駅前のここのモデルルームに行き、昨日自転車で現地付近を見てきました。
確かに前の道路危なかったです。子供の乗せていた（しかも寝ていた）ので速度はゆっくりだったと思うのですが、２回も脇の小道から人が飛び出してきてぶつかりそうになったし、車はタクシーやトラックなどたくさん通っていました。下のほうの階は結構うるさいんじゃないでしょうか？
それから、あのバルコニーの狭さが私には一番のマイナスポイントなのですが、東向きであの狭さのバルコニーというのはどうなのでしょう？東向きバルコニーの友人に聞くと、冬など特に洗濯物は朝一勝負と言っていました。現在の住まいが南西バルコニーで冬でも問題なく乾くし夏など午後2時頃干しても６時頃には乾いている為想像がつきません。洗濯２回とか３回とかは無理なのでしょうか？
この向きについてはどう思われますか？南のいい部屋は事業協力者用ですものね・・・。
それから、モデルルームでは何も書かされず名前も苗字しか聞かれなかったのですが皆さんそうでしたか？担当の若い男性も、ひととおり説明するだけで「ここが売りです！」と言ったポイントを何一つ話してくれなかったのですが、売りは一つもないんでしょうか？場所的に何も営業しなくても売れると見込んでるのかイマイチその辺が疑問です。
まあ、近辺は信号もあってないようなもんでしょ？
我が物顔でみんな歩いてますからね。
バルコニーは狭いですよね！布団なんか1つしか干せないよ
前面の道幅が15メートルくらいあるのかな？
だからお昼過ぎくらいまでは日があたるんじゃないですか？
東南東だから、日当たりはまあまあじゃに？
西日よりはマシでしょ？
ところでこの近辺って病院とか学校とかあるのか？
特に病院がないな？大塚病院か？
日常生活に必要な内科等の病院は近くにありますよ。
外観のデザインだけ受け入れられれば、購入予定なんだが
今日正式価格が発表されました！
70㎡で3ＬＤＫで4200万
環境、駅からの距離、諸々込みで買いですかね？
かなり人気があるようですが
>107
お年寄りの多い町ですから、病院はいくらでもありますよ。
大きな病院ではありませんが、大塚駅北口側に一心病院
南口には、都立最大級の大塚病院、その他日通病院、その他
入院設備のある個人病院が複数。
3階4230 4階4320でした。
街中のマンションですから3階は？？です。
プライバシーが確保できるのは
最低でも5階以上ではないでしょうか。
プライバシーは3階でも確保できるんじゃないですか？
前面が幅広ですから。もし今まで1階に住んでいたのなら十分な感覚です。
この辺りは、低層住宅ばかりではありませんから
アウトフレームのバルコニーなので、ガラスバルコニーよりは
いいでしょうが、4階くらいまでは通行人からも部屋内が見えてしまいそうな
気がします、出来ればカーテンを閉め切らずに生活した方が快適でしょう。
マンションの住み心地の一つである、眺望、夜景も確保できて
長い意味ではお買い得だと思います。
チラシを見ると、問い合わせていないので階数はわかりませんが
東向き中住戸70㎡3LDKが4490万円、
ワイドスパンの東南角部屋74㎡3LDKが4810万円と書いてあります。
それぞれ坪単価、212万円、216万円ですから近隣相場的にも、安めだと思います。
角部屋の方は、中住戸と坪単価があまり変わらないので低層階なのかもしれません。
このくらいの大きさだと、リビングが11帖台と、ソファーとダイニングテーブルを
置くことを考えると、少々狭い感じがします。
ところで、このマンションは外廊下なんでしょうか、それとも内廊下？
チラシを見ると、管理費が住宅管理費と全体管理費に分かれているのは、
何か意味があるのでしょうか？
御存知の方がいらしたら、教えてください。
管理費は合計金額で考えれば良いでしょう！
しかし何故このマンション坪単価が安いのですかね？
＞118
この掲示板にも書いてありましたが、10年掛けて用地仕入れを
したらしいので、土地の仕入れ価格が安かったので余裕と想像できます。
地権者は、マンションがいくらで分譲されようとあまり関係ないのでしょう
一般的に等価交換の場合は、専有面積水○㎡と交換するという契約です。
数年前でしたが、大塚駅から明治通りにぶつかる交差点のタワーマンションも
建設会社の所有地で、自信が建設して販売したので
帳簿価格が安いからでしょうか、かなり相場より安くて大人気でした。
検討者にとっては、安ければ安い方がいいですが
その分人気で倍率が上がるかも。
MRの70Bタイプの部屋は人気なようです。
階数ごとにそれぞれ１、２組は契約したいと希望しているそうです。
>117
私の理解が正しければ、全体管理費は１階に入る地権者の方々の店舗と事務所も含めた建物全体の管理に使われるために集める管理費、住宅管理費は住宅部分の管理にしか使えないものということだと思います。
やっぱり安いからかな？結構人気ありますよね？
ここって荒川線の線路沿いに建ってますよね。
6時前から走っている荒川線の音って煩くないんでしょうか。
荒川線？どこですか？
あっ、すいません。都電の事ですね？
都電は車両もバスと同じくらい短いし、
すぐ裏側が駅なので騒音は全く問題ないと思われます。
それよりは前面の交通量のほうが気になりますね
物件周辺の騒音は特に問題ないですよ！
交通量だってたいした事はないですから。
というより聞いたことが無い。悪いんだけど。
たまに聞くけど、マイナーだね
先日、こちらのMRを見に行ってきました。
南向きの部屋がよかったのですが２階と３階のみで、目の前が３階建てのお家が。
前にも出ましたが、バルコニーの狭さも気になります。
立地、価格もとても良いと思うんですが。
山手線沿線で探しているのですが、大塚駅徒歩５分のコスモは皆様どう思いますか？
書き込みも伸びていないようで人気ないんですかねぇ。
>132さん
コスモは駅に近いけど、部屋の形が三角なのが使い勝手で気になりますね。
それと、ファミリー向けの大きな部屋が少ないから選択肢が限られるのかと
思います。
建設現場の前を通りかかりましたが、敷地も狭そうでのっぽなマンションに
なるみやいですよ。
コスモの前にも、マンション建設の建築計画の看板が出ていましたよ
旧癌研跡地のすぐ側でした。
旧癌研跡地にも、公園とマンションが建設されるようなので、あの辺りは
急に開発が進むのかもしれませんね。
南向きを希望されてて、アーデルのバルコニーを狭いとお思いなら
コスモははっきり言って候補外だと思いますよ。
コスモのバルコニーはもっともっと狭いです。というより
あれはバルコニーとは言えません。室外機置き場の延長と言った感じ。
営業の方に「えっ！！バルコニーこれだけですか！？」と聞くと
「はい。今の時代お洗濯は全自動洗濯乾燥機でするものですから。
そういう時代なんです。」と言われ唖然としてしまいました。
明るいリビングやバルコニーでの洗濯干し、ちょっとした鉢植えなどは
夢の世界になりそうです。でも、駅から近くシティライフを楽しむ
（？そういうコンセプトをやたら強調していたので）なら検討も良いのでは。
一部の高級マンションで、バルコニーに洗濯物干し禁止の物件があります、
そういったところは、確かに半面バルコニーでリビングの採光を優先ということもあるでしょう。
アーデルは、最終的に布団干し、洗濯物干し禁止の規約になるんでしょうか？
同じ豊島区で完成した、目白プレイスはやはり狭い半面バルコニーですが
洗濯物はOKなので、とってもバルコニーが窮屈そうですよ。
植物と洗濯物が、狭い中に混在している感じで美観も・・・・・
131>
施工会社は先日、横浜のマンション建設の件で書類送検されていましたが、アーデルでは大丈夫でしょうか？
確かにバルコニーは狭いな〜
それと管理人とは別の受け付けみたいな人もいらないだろ？
この物件のセキュリティーは最新で凄そうだね
それとコンシェルジュ？だっけ？実際こんなもん利用するのかね？
管理費が上がるだけじゃん？
管理人なんていなくても、なんとかならないのか？
コンシェルジュは、豪華さ、高級感を演出する販売手法で
最近の流行でしょう、住民のためというよりも販売戦略の一環という気がします。
アルバイトや契約社員ですから、不要論が多ければやめるのは簡単です
託児ルームとかコンビニのように、残った設備が無駄になるということもないので
将来的にも問題はないと思います。
多分本当に必要という人は、半分はいないのかと思います。
大塚の周辺を散歩していたら、住友の（仮称）南大塚計画という
建設予定の看板を見かけました、再来年の竣工のようです。
大手デベにも注目されるようになったんですね、大塚は。
大塚ははるか昔から注目されていますが・・・。
東京生まれですか？
モデルルームタイプだと家族4人で住むには狭いですか？
4人家族の永住型で予算も潤沢なら、理想的には90㎡超だと思います。
でも23区内のマンションですから、限られた予算もあるしマンションですから
広さはある程度我慢しないとと思います。
その分、郊外にはない利便性と古くからの街並みと文化があると思います。
不便を承知で広さを求めるなら郊外、
利便性と環境を求めるなら山手線沿線でしょう。
戸のマンションの学区の小中学校はどちらになりますか？
巣鴨北中学（旧大塚中学）と清和小学校ですか？
まあ、家族構成にもよりますが、父母子供2人で子供が小さければなんとかぎりぎりの広さだと思います。
が子供が成人すると狭いですが、どうせ子供は出て行きますからちょうど良いんですは？？
大人4人だときついね
今日モデルルーム行ってきました！倍率はまだ2倍そこそこです。
まあ、締切りまであと1週間あるんでどうなるか分かりませんが、
抽選って公平に行われるんですよね？あとから登録した人が不利とかありますか？
営業マンはなるべく抽選させたくないみたいな言い方でしたので。
抽選が公平かどうかは、他のスレを見るとわかりますよ
属性というのが左右することもあるらしいです。
現在、東向きのマンションに住んでいます。
夏は早朝から暑く、朝からカーテンを開けられません。
しかし、日当たりは午前中しか望めません。
冬場だと、あっという間に太陽とさようならです。寒いです。
洗濯物は、朝早く干しています。冬場はもちろん乾きません。
そんな状況に慣れているので、このマンションを買うべきか？
価格が安いのは助かるかも。
グローリオは角地ですっきりしている感じ。外観は確かにイマイチですがね。
アーデルも外観は安っぽい。
ベランダが狭いのも気になるが、西巣鴨駅に徒歩5分は我が家には嬉しい。
プラス面とマイナス面を今一度考えてみる事にしよう。
ちなみに大塚のグランフォートは最初の価格設定が高額だったようで、
部屋によっては随分価格が変っていましたよ。不透明でしたね。
抽選でその人の属性とか関係あるんですか？
ここは同時倍率の同時抽選だっけ？？
現金で買う人とローンを組む人も結局入るお金は一緒でしょ？
提携ローンの手数料なんてたかがしれてるだろうし？
無料のメニュープランってないんですか？
今日、現地を通りかかったら、大塚駅で地域のお祭りをやっていました
いろんな人がいましたが、変に気取らず、庶民的で適度に閑静ないい街ですね。
昨日はどこでもお祭りですよ
お祭りに行くと、人がゾロゾロ出てきて、地域の雰囲気を感じるには
一番いい機会だと思うよね。
役員やっている地元の人、山車を引っ張っている新しい若夫婦
子供御輿を担いでいる、地元の小学生 ・・・・・
少しはメニュープランはあるみたいですよ
実際に登録が始まりましたが、倍率とかどうですか？
この物件って貸したり、売ったりするには良い物件なのかね？
できれば購入したいのだが、永住希望ではないので。。。
家は、契約しました。家族4人ですが、10年後には子供はそれぞれ独立するしクラブなどで自宅にいる時間は少ないと思います。三田線に近いというのが、その後売りやすいかな？これからは、やっぱり地下鉄の時代だと思います。
自転車はダメですよ、大塚駅は放置自転車ワーストで
撤去重点地区です。
そういうこともあるのかな、アーデルは駐輪場の台数が少ないですね。
数年のうちの、大塚駅の改装工事を待ちましょうそれまでは、歩かないと。
登録制の自転車置き場が出来るという噂です。(笑)
160さんへ
契約したんですか？確かまだ登録も締め切っていませんよね？
優先分譲って事ですか？
すぐ後ろを走っている都電はうるさくないのですか？
地図で見ると敷地の横がすぐ線路って感じですね。
都電は、終電もバス並みに早いし1両編成だからそれほどでもないでしょう。
都電の踏切に立っても会話が出来る程度の騒音、JRのホームだと会話が出来ない
ほどうるさいでしょう。連結器が結構騒音の元ですよ。
都電の騒音は全然気にする必要はないですね
むしろ今日登録してきたけど、寝室の隣のエレベーターの音が気になる
契約した人はいますか？？
＞166
別のスレでもありましたが、居室に接したエレベーターの音は
どこのマンションでも対策しているので大丈夫みたいですよ。
エレベーターの音源は、モーターとドアの開閉音です、
モーターは屋上の機械室、開閉音はそれほどでもないでしょう。
隣接しているより、部屋の中で防音の一番弱いドアの前に
乗降口がある場合の方が、音の問題はありそうです。
昨日ＭＲに行ってきました。
山手線徒歩圏でこの価格ということで、あまり期待はしてませんでしたが、
まあ予想通りというか、立地以外は並以下という感じですね。
とくに魅力的な間取りの部屋がほとんど全て特定分譲で
地権者やら何やらに独占されていたのには閉口しました。
今週末にでもＭＲに行ってみようと思っています。
地権者の部屋の間取り図も、見せてもらえるんですか
一般販売の部屋と、かなり間取りが違うのでしょうか。
確かに間取りは魅力的ではないわな
でもとげぬき地蔵通りってのは魅了だな
売っているもんはじ〜じ、ば〜ば、のばっかりだがな。
「山手線徒歩圏＋70平米5000万以内」の条件で探し始めたけど、本当に選択肢が少ないからなあ。
もう残ってるのはこことコスモレジア、ライオンズ西日暮里、ナイス西日暮里ぐらいだろう。
ここらへんの物件を最後の砦と考えてある程度妥協するか、すっぱり諦めて郊外に眼を向けるか
かなりの迷いどころだ・・・
西日暮里に友人が数年前に買いました、坪単価150万円台でしたよ
値上がり率は、トップクラスかもしれませんね。
地下鉄の利便性は通勤という点ではそれほど変わらないでしょう、
都営は乗車料金は高いですね。
都電は、東池袋で有楽町線にほぼ直結しているから案外便利です。
コスモレジアは駅から近いが間取りが最悪
ライオンズ西日暮里は駅から遠く、幹線道路が集中していて大気汚染が酷いが安い
ナイス西日暮里は駅から近く免震だが、とにかく背面の線路騒音が酷過ぎる
アーデルは。。。全てにおいて平均点ってとこです。
